物業(yè)管理中的法律關(guān)系分析doc14

1、.：.；物業(yè)管理中的法律關(guān)系分析開展商和物業(yè)管理公司與業(yè)主之間常發(fā)生許多矛盾和糾紛，給物業(yè)管理任務(wù)帶來了很大的費事，究其緣由，大多數(shù)矛盾或糾紛的產(chǎn)生是由于物業(yè)管理公司或開展商對物業(yè)管理中的法律關(guān)系不清楚，許多業(yè)主不明確本人擁有的權(quán)益，應(yīng)承當?shù)呢熑巍Ｎ飿I(yè)管理中有著哪些法律關(guān)系要想把物業(yè)管理任務(wù)搞好，首先該當理順物業(yè)管理中心的法律關(guān)系。只需理順了關(guān)系，才可以知道臬直轄市各方面的關(guān)系。物業(yè)管理任務(wù)中幾個主要方面有：房屋產(chǎn)權(quán)一切人或運用人、開展商、物業(yè)管理公司和其他與物業(yè)管理相關(guān)連的行業(yè)以及政府有關(guān)部門。1、開展商早期在物業(yè)管理中的作用開展商將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關(guān)部門綜合驗收合格后，經(jīng)過房產(chǎn)買賣將產(chǎn)

2、權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)一切人。這里的法律關(guān)系的變化是開展商由原來擁有土地運用權(quán)和房屋一切權(quán)到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)一切人。對于一處新的住宅區(qū)，包括公寓或別墅，開展商在開工前，普通是先期委托物業(yè)管理公司介入新建物業(yè)的管理任務(wù)。有時開展商也本人充任物業(yè)管理的角色。不論開展商是本人來管理物業(yè)或是委托其他管理公司來管理新建的物業(yè)，都是在為新的房屋產(chǎn)權(quán)一切人或運用人提供效力。對于新建物業(yè)來說，由于發(fā)生了產(chǎn)權(quán)買賣行為，開展商的角色變了，位置也變了。開展商由原先對物業(yè)的擁有，變?yōu)椴糠謱ξ飿I(yè)的擁有或完全不擁有。開展商先期委托物業(yè)管理公司管理新建物業(yè)或本人自行管理物業(yè)的行為只能是一種暫時的安排，由于在新建物業(yè)初期，寬廣

3、新的產(chǎn)權(quán)一切人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的緣由，尚無才干選擇物業(yè)管理公司。開展商只是暫時代理已有的新的房屋產(chǎn)權(quán)一切人委托物業(yè)管理公司進展管理。這一時期物業(yè)管理公司的費用普通由開展商支付或預(yù)先墊付，由于這一時期物業(yè)管理公司在這一新的物業(yè)管理中尚無收益。由于買賣行為和物業(yè)管理公司的介入，開展商對新建物業(yè)的作用逐漸退居二線。如開展商直接聘請管理公司，開展商該當與物業(yè)管理公司簽署暫時委托管理合同，合同期限普通訂為一年較為適宜。由于業(yè)主管理委員會成立后，有能夠在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。2、房屋產(chǎn)權(quán)一切人業(yè)主由于購買了物業(yè)，購房人成了新建物業(yè)的產(chǎn)權(quán)一切人，合法地擁有所購物業(yè)。房屋產(chǎn)權(quán)一切

4、人對物業(yè)擁有一切權(quán)與運用權(quán)。由于開展商在銷售物業(yè)之前，已暫時安排物業(yè)管理公司對所購物業(yè)進展管理，購房人在此時只能暫時放棄本人選擇物業(yè)管理公司的權(quán)益，認同開展商的安排。當新建物業(yè)入住率到達50%或50%以上時，開展商應(yīng)會同物業(yè)管理公司召開房屋產(chǎn)權(quán)一切人大會或稱業(yè)主大會。3、房屋產(chǎn)權(quán)一切人大會業(yè)主大會房屋產(chǎn)權(quán)一切人大會是一個非常重要的會議，由開展商、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)管理部門擔任召集此會議。由于產(chǎn)權(quán)一切人不同蝗地方，互不相識，不能夠有效地組織起來召開此大會，所以召集、組織業(yè)主大會的責任就落在開展商或物業(yè)管理公司戶上。開展商在與物業(yè)管理公司的委托管理合同中就應(yīng)明確規(guī)定，當入住率到達50%時，物業(yè)管

5、理公司有責任牽頭組織召開業(yè)主大會。業(yè)主大會最重的使命之一便是選舉出本人的代表機構(gòu)物業(yè)業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)益機構(gòu)。業(yè)主大會每年至少召開一次。住宅區(qū)業(yè)主大會對議題進展表決時，每一戶為一票。業(yè)主可將本人的權(quán)益讓渡給選出的代表，由他們代表本人去行使權(quán)益，維護本人的合法權(quán)益。業(yè)主大會主要行使以下職權(quán)：一選舉、罷免物業(yè)管理委員會的組成人員；二監(jiān)視管委會的日常任務(wù)；三聽取和審查管委會的任務(wù)報告；四對住宅區(qū)或物業(yè)寫字樓、商廈內(nèi)有關(guān)業(yè)主艱苦利益的事項做出決策；五修正業(yè)主公約；六改動或撤銷物業(yè)管理委員會的有關(guān)決議。七同意管委會章程。4、物業(yè)管理委員會的性質(zhì)及法律位置物業(yè)管理

6、委員會是住宅區(qū)、寫字樓或商廈等物業(yè)管理中的常設(shè)最高權(quán)益機構(gòu)，管理委員會的成員景要由房屋產(chǎn)權(quán)一切人選出的代表構(gòu)居，代表寬廣業(yè)主的權(quán)益。同時管理委員會也該當吸收當?shù)鼐用裎瘑T會和派出所的代表參與。既然物業(yè)管理委員會是帥業(yè)主大會選舉出的代表組成，代表寬廣業(yè)主的權(quán)益，是物業(yè)管理中常設(shè)的最高權(quán)益機構(gòu)，那么管理委員會就應(yīng)該是一個長期的、穩(wěn)定的組織，一個松散、虛設(shè)的管理委會不能夠起到應(yīng)該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應(yīng)該到房屋管理機構(gòu)備案，并到民政部門社團法人機構(gòu)辦理登記，以確定其性質(zhì)與法律位置。物業(yè)管理委員會的主要職責如下：一管理委員會擔任制定管委會章程；二擔任今后召集并主持業(yè)主大會；三擔任調(diào)查、選擇

7、、招聘物業(yè)管理公司；四與新的或原來的物業(yè)管理公司重簽署委托管理合同；五管委會有權(quán)審議住宅區(qū)物業(yè)管理效力費的收費規(guī)范；六保管、監(jiān)視和決議物業(yè)維修基金和公用設(shè)備公用基金啟動基金的運用；七審議管理公司上年的財務(wù)收支善和來年的財務(wù)預(yù)算；八審議管理公司制定的年度管理方案、配套工程和艱苦維修工程工程鍋爐、配電設(shè)備、電梯、中央空調(diào)、供暖等；九監(jiān)視物業(yè)管理公司的管理任務(wù)；十審議新的物業(yè)管理公約及各種管理規(guī)章制度等等。物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理公司之間是聘用關(guān)系。物業(yè)管理委員會是物業(yè)的主人、一切人，物業(yè)管理公司是為之提供效力的。物業(yè)管理委員會普通應(yīng)設(shè)常務(wù)任務(wù)人員一至兩名，費用普通應(yīng)從管理啟動基金里撥付。5、物業(yè)管

8、理公司物業(yè)管理公司是一種信托代理機構(gòu)，屬中介組織。它是執(zhí)行信托職能的效力性企業(yè)。物業(yè)管理這個行業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域里有著非常重要的位置。開發(fā)和拆遷都是一時性的任務(wù)，幾個月或幾年就可以完成，而物業(yè)管理卻是延續(xù)性的，可延續(xù)幾十年。搞物業(yè)管理應(yīng)目光放遠，急功近利是不會搞好的。物業(yè)管理公司是根據(jù)委托管理合同在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行管理職責的。普通情況下，委托管理合同首先是由開展商代表寬廣業(yè)主與物業(yè)管理公司簽署。等召開業(yè)主大會，業(yè)主物業(yè)管理委員會成立后，再由物業(yè)管理委員會代表全體業(yè)主正式與物業(yè)管理公司續(xù)簽委托管理合同。有的情況下，開展商并沒有選聘物業(yè)管理公司，而由本人本身來承當起管理者的重擔。假設(shè)是開展商本人

9、充任管理者的話，也要經(jīng)過房地局的同意，并禽。即使是開展商作為管理者，當管理委員會成立后，也需求由管理委員會與其簽署委托管理合同。6、承租人房屋租用人承租人有的是與業(yè)主直接聯(lián)絡(luò)，并與業(yè)主直接簽署租賃契約從而運用物業(yè)的某一部分，有的情況是顯主委托管理公司將其擁有的物業(yè)的某一部分出租給承租人的。承租人與業(yè)主的關(guān)系是租賃關(guān)系。承租人在與業(yè)主的租賃契約里該當保證遵守管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理和物業(yè)管理委員會的監(jiān)視。承租人不但要與出租人簽署租賃合同，而且也要與物業(yè)管理公司簽署管理公約。7、其他相關(guān)機構(gòu)管理公司根據(jù)委托管理合同在物業(yè)區(qū)內(nèi)開展管理任務(wù)，需求和其他管理任務(wù)有關(guān)的公司發(fā)生聯(lián)絡(luò)，如保安公司、煤

10、氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)機構(gòu)，建筑維修部門等。管理公司要與他們簽署有關(guān)新時期委托合同，由他們就物業(yè)內(nèi)新時期業(yè)務(wù)提供效力。這里產(chǎn)生的直接法律關(guān)系是管理公司與這些公司簽約，但其結(jié)果卻直接影響業(yè)主，所以艱苦的協(xié)議、合同、管理公司應(yīng)請管委會審議。二、物業(yè)糾紛類型和法律特征一、物業(yè)糾紛類型物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，逐漸走進人們的生活也是近幾年的事。因此，反映在司法訴訟實際中的問題對人們而言也是全新的。但是，根據(jù)最高人民法院2000年下發(fā)的200026號文件的有關(guān)規(guī)定和相關(guān)的法律，如，從司法訴訟實際的角度審視物業(yè)糾紛，主要有以下幾種類型：第一、公攤面積不清導(dǎo)致的糾紛：商品房的公攤面積計算是一個非常復(fù)雜的專

11、業(yè)計算問題，涉及一系列復(fù)雜的建筑規(guī)范合國家規(guī)范。早在1995年建立部就發(fā)文成立專門的機構(gòu)進展商品房的公攤面積計算分擔丈量。開發(fā)商往往注重整體的建筑，在分攤商品房的公攤面積計算由房管部門發(fā)放產(chǎn)權(quán)時予以注明。一旦房管部門發(fā)放產(chǎn)權(quán)時予以注明合相關(guān)的丈量計算有誤，公攤面積不清就導(dǎo)致的糾紛，業(yè)主訴訟將開發(fā)商告上法庭。第二、設(shè)備不全和不按期完成，導(dǎo)致的合同違約糾紛：業(yè)主和開發(fā)商在喬遷之前簽署合同，讓業(yè)主先承當付款義務(wù)，以此處理開發(fā)商的融資困難。簽署合同之前，開發(fā)商往往承諾過多，有些曾經(jīng)超越了開發(fā)商的才干范圍，如三通的問題，有些是政府壟斷行業(yè)的行為。一旦政府壟斷行業(yè)存在官僚主義和資金問題，導(dǎo)致合同違約，開發(fā)

12、商應(yīng)承當合同違約責任，導(dǎo)致合同違約糾紛。第三，物業(yè)管理不作為導(dǎo)致的合同糾紛：根據(jù)業(yè)主和開發(fā)商之前簽署的有關(guān)物業(yè)管理合同，雙方確立一系列權(quán)益義務(wù)。如物業(yè)承當平安及效力義務(wù)。但是受方案經(jīng)濟體制的影響，物業(yè)管理有時顛倒市場主體的位置和應(yīng)承但的義務(wù)，管而不理，一致于業(yè)主享用不到繳費后的效力。進而用違法的方法，如不繳費和不服從管理等最原始的手段，進展維權(quán)，導(dǎo)致保安打業(yè)主，業(yè)主集體上訪等一系列的極端事件。第四、建筑質(zhì)量問題導(dǎo)致的物業(yè)管理糾紛：業(yè)主喬遷之后，相關(guān)的管理效力有時轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理公司，開發(fā)商延續(xù)建筑開發(fā)所獲取的后續(xù)利益。目前，全國70%的物業(yè)公司中，有一半以上屬于開發(fā)商，這種體制，為糾紛埋下了隱患

13、。當然，司法訴訟實際中還有其他的類型。但這不是主流。二、物業(yè)糾紛的法律特征根據(jù)最高人民法院2000年下發(fā)的200026號文件的有關(guān)規(guī)定和相關(guān)的法律，如，物業(yè)糾紛本質(zhì)是一合同糾紛。因此， 有以下法律特征：第一、物業(yè)管理合同是雙方法律關(guān)系的根底。隨著房改的深化，福利房逐漸取消，新型的住房消費關(guān)系逐漸確立。物業(yè)管理合同作為雙方法律關(guān)系的根底，以合約的方式，按照雙方意思自治原那么，確立雙方法律關(guān)系。物業(yè)管理合同涉及雙方的權(quán)益和義務(wù)?；诖?，根據(jù)的有關(guān)規(guī)定，雙方位置平等，權(quán)益義務(wù)一致。依法成立的合同有法律約束利。該當全面履行。 一方不履行或者履行不合商定，應(yīng)承當相應(yīng)的法律責任。第二、物業(yè)管理合同是一效力

14、合同，業(yè)主履行了付款義務(wù)后，物業(yè)管理公司就應(yīng)承當相應(yīng)的義務(wù)，這些義務(wù)甚至有時超越了市場體的義務(wù)。如社區(qū)保安義務(wù)本是公安機關(guān)的義務(wù)。 由于效力具有無形性和不可貯藏性，表達在商品屬性之外和消費同時發(fā)生，即效力的過程即是消費的過程。11就效力和消費的關(guān)系上講，由于效力產(chǎn)生時同時被消費，物業(yè)管理公司和業(yè)主構(gòu)成一種互動關(guān)系，只需業(yè)主依次繳費，物業(yè)管理公司就該當承當較長時間的合同責任和法律責任。12第三、調(diào)整物業(yè)合同雙方法律關(guān)系的法律較復(fù)雜，不僅涉及合同法，而且涉及相關(guān)的一系列行政法規(guī)。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，逐漸走進人們的生活也是近幾年的事。因此，反映在司法訴訟實際中的問題對人們而言也是全新的。以前

15、是經(jīng)過居民委員會調(diào)解，1995年公布實施的僅僅是規(guī)范城市房地管建立，幾乎不涉及物業(yè)管理。13至此，合同法沒有專門的條款予以規(guī)范。國家還沒有相應(yīng)的條例和法律法規(guī)。14 僅在部分有立法權(quán)的省市公布實施了地方的物業(yè)管理條例。15第四，物業(yè)合同雙方法律關(guān)系的主體數(shù)量明顯不相稱：根據(jù)物業(yè)合同所確立的雙方法律關(guān)系的主體呈現(xiàn)出明顯的不對稱一方面是物業(yè)公司，另一方面是業(yè)主。業(yè)主數(shù)量動輒幾百甚至上千。如，前述個案一期業(yè)主數(shù)量達200之眾，訴訟時必需采取代表訴訟制度。16有時在實際中，開發(fā)商作為主債務(wù)人和物業(yè)公司承當連帶責任。17這是由于物業(yè)公司普通作為分支機構(gòu)，根據(jù)民事訴訟法不具備完好意義上的訴訟主體資歷。三、

16、物業(yè)糾紛的法律分析綜觀物業(yè)糾紛類型和法律特征，不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)糾紛緣由無外乎以下幾中緣由：第一、法制不健全是導(dǎo)致物業(yè)糾紛的主要緣由，如前所述，物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，也是近幾年的事。1995年公布實施的僅僅是規(guī)范城市房地管建立，幾乎不涉及物業(yè)管理。18國家還沒有相應(yīng)的條例和法律法規(guī)。19 僅在部分有地域立法。20在實際中雙方簽定的合同有時又不規(guī)范，權(quán)責利不清。出現(xiàn)問題很難處置。調(diào)解不成必需訴訟，法律適用又較困難。21第二、物業(yè)管理體制和社會行政體制不順，也是導(dǎo)致糾紛的重要緣由，設(shè)備不全和不按期完成，導(dǎo)致的合同違約糾紛，在現(xiàn)實中占有相當比重。簽署合同之前，開發(fā)商往往承諾過多，有些曾經(jīng)超越了開發(fā)商

17、的才干范圍，如三通的問題，有些是政府壟斷行業(yè)的行為和體制行為，開發(fā)商難以作為，審批程序復(fù)雜，難免及時?？墒亲鳛楹贤_立的雙方法律關(guān)系的主體的業(yè)主，根據(jù)消法的有關(guān)規(guī)定,就可以根據(jù)合同所確立的雙方法律關(guān)系, 尋求法律救援.22因此,由于社會行政體制不順導(dǎo)致的社會行政責任就經(jīng)過合同的方式轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商和物業(yè)公司。顯然對開發(fā)商和物業(yè)公司不公平。違反民法的根本價值觀念。23 難怪開發(fā)商和物業(yè)公司為跑手續(xù)付出繁重代價。近年來，我國房地產(chǎn)開展迅速，還存在一定程度上的不規(guī)范。首先，審批缺位，不該上的工程上了：其次是監(jiān)管缺位，第三是驗收缺位，導(dǎo)致出現(xiàn)質(zhì)量問題。還有開發(fā)商和物業(yè)公司之間的“父與子的關(guān)系，決議了開發(fā)

18、商和物業(yè)公司利益趨向的一致性，對開發(fā)商所遺留的問題，物業(yè)公司也不便于處置或者有意不作為。筆者以為：當我們從歷史的角度,深化分析研討管子相齊持政后法律思想，24對今天全球自在貿(mào)易環(huán)境下政府行政職能的轉(zhuǎn)化依然有強列的現(xiàn)實意義和指點意義。管子“以法理政的法律思想強調(diào)以法理政，依法統(tǒng)軍，依法治民三者的結(jié)合，管子相齊持政后，采取一系列革新措施，推行他的法律思想使齊強大，成為春秋第一霸主。當今復(fù)雜動蕩的國際環(huán)境和亂世稱雄的春秋時期非常類似,復(fù)雜動蕩和亂世稱雄。如不研討全球自在貿(mào)易環(huán)境下政府行政職能的轉(zhuǎn)化和執(zhí)政，在歷史潮流面前，中華民族難以中國參與GATT/WTO的最后勝利為機遇，實現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興。自

19、在貿(mào)易環(huán)境下，市場資源的配置不僅要按照行政意志和控制方式行進運作，而且政府要依法行政，真實維護公民的合法權(quán)益。第三、法律認識的淡化也是物業(yè)糾紛的主要緣由之一，一方面，開發(fā)商和物業(yè)公司的行為不規(guī)范，公司只收費不效力或者多收費少效力，損害了業(yè)主的合法權(quán)益；另一方面，業(yè)主的法律認識和消費認識還沒有完全樹立起來。業(yè)主的認識正好和公司只收費不效力或者多收費少效力相反，這一矛盾關(guān)系反映到物業(yè)糾紛就是法律認識的淡化。有時維權(quán)認識差和法律認識的淡化導(dǎo)致用違法的方法，如不繳費和不服從管理等最原始的手段，進展維權(quán)，進一步導(dǎo)致矛盾激化，如保安打業(yè)主，業(yè)主集體上訪等一系列的極端事件的發(fā)生。四、物業(yè)糾紛的處理方法及外國

20、閱歷針對物業(yè)糾紛的法律特點和緣由，為規(guī)范物業(yè)管理和減少糾紛應(yīng)做好以下幾方面的任務(wù)：第一、 盡快建立和完善物業(yè)管理的法律體制，使物業(yè)管理有法可依。在起草相關(guān)條例時應(yīng)明確物業(yè)管理當事人之間的關(guān)系及相應(yīng)的權(quán)益義務(wù)。同時應(yīng)完善部門規(guī)章，建立生態(tài)化的法律體系。如公有部位的維修管理和業(yè)主委員會的相關(guān)準那么，有關(guān)行政部門有盡快起草規(guī)范的規(guī)范合同文本，使物業(yè)管理納入法制化管理和運轉(zhuǎn)的軌道。第二、按照市場規(guī)那么配置資源，割裂開發(fā)商和物業(yè)公司之間的“父與子的關(guān)系，建立新型的物業(yè)管理體制。經(jīng)過建立新的物業(yè)委員會作為群眾自治組織，按照市場規(guī)那么優(yōu)化配置資源，真正建立一種市場機制，確保各方利益。詳細說就是建立一種互置信

21、任和互惠的關(guān)系，防止糾紛發(fā)生。積極發(fā)明條件，推進房地產(chǎn)改革，分業(yè)運營和分類管理。從體制上處理建管不分的弊端。第三、強化法律認識和提高業(yè)主的支付才干，有關(guān)部門該當研討物業(yè)管理新體制和改動效力方式，實行貨幣化支付和儲蓄式效力，25提高業(yè)主的支付才干。同時，大力宣傳教育，擴展影響，讓業(yè)主強化法律認識：接受效力也是消費，轉(zhuǎn)變政府包干后勤的認識。 2001年11月15日，中國政府勝利地參與世界貿(mào)易組織WTO，對于中國積極參與經(jīng)濟全球化，加快改革開放，實現(xiàn)中國經(jīng)濟迅速開展和增長，26具有重要意義。帶來機遇的同時，也將迎來挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)業(yè)是一個特殊行業(yè)，它不僅涉及國家的土地資源和國家主權(quán)，而且與國民經(jīng)濟諸多行業(yè)有著親密的關(guān)系。由于土地資源的特殊性，根據(jù)我國現(xiàn)行法律和對WTO的有關(guān)承諾27，外商進入我國房地產(chǎn)市場后，目前僅僅允許從事的運營活動有二：成片開發(fā)土地，然后轉(zhuǎn)讓或租賃，提高土地資源的整體利用率；再是就是普通的房地產(chǎn)運營開發(fā)活動。因此，應(yīng)從戰(zhàn)略高度注重物業(yè)管理問題。總之，今后我國的物業(yè)管理新體制一定是走一條社會化、專業(yè)化和運營化的道路，和世界接軌。 他山之石，可以攻玉，完善物業(yè)管理新體制的同時，該當自創(chuàng)外國先進閱歷。在市場經(jīng)濟較興隆的國家，如日本，有一套成熟的閱歷值得我們自創(chuàng)。