租賃合同中需要注意的相關(guān)問題

1、.：.；恒之 PAGE - 8 -租賃合同中需求留意的相關(guān)問題雙方的主體身份確認(rèn)個人審核身份證或護(hù)照、港澳居民往來內(nèi)地通行證、臺灣居民來往大陸通行證；企業(yè)、其他組織審核登記注冊證明營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證等、法定代表人身份證明、簽約代表的授權(quán)委托證明，假設(shè)是境外企業(yè)、其他組織，前述證明還應(yīng)經(jīng)公證或認(rèn)證。 出租方的權(quán)益保證保證擁有出租場所出租物及其他附屬設(shè)備如停車場、廣告位等的產(chǎn)權(quán)，或運用權(quán)等有權(quán)決議并簽署租賃合同出租之的權(quán)益出租方為開發(fā)商，出租場所為居民小區(qū)的，應(yīng)留意由業(yè)主共同一切部分場所的承租運用權(quán)，應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會贊同以簽署書面協(xié)議確定權(quán)益義務(wù)為佳出租場所為多方共有的，應(yīng)留意在租賃合同中列明

2、共有者稱號或附上其贊同本租賃合同等文件作為合同附件，以免權(quán)屬產(chǎn)生爭議出租方應(yīng)保證不存在抵押等情況，假設(shè)有那么應(yīng)獲得抵押權(quán)人的書面贊同作為租賃合同附件有第三人因權(quán)屬爭議，向承租人主張權(quán)益的，出租人應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任出租場所的用途保證需求留意明確租賃場所詳細(xì)位置、構(gòu)造、范圍面積、裝修情況、配套設(shè)備設(shè)備等內(nèi)容，以附圖闡明為佳土地運用權(quán)的用途范圍政府同意的規(guī)劃用途，需滿足承租方的運用需求。如：承租方為超市運營運用時，租賃場所能否商業(yè)用地。假設(shè)不一致，須商定由出租人或出租人委托承租人報規(guī)劃部門同意出租場所應(yīng)保證承租方的運用不違反消防法等相關(guān)國家法律法規(guī)的制止性條款假設(shè)是運營性房屋租賃，應(yīng)留意能否投保公眾責(zé)任

3、險或第三者責(zé)任險相關(guān)手續(xù)的辦理首先是租賃登記手續(xù)，需求明確商定辦理期限與責(zé)任方，另一方有提供協(xié)助義務(wù)。登記可以免去合同效能等的爭議性，可保證承租方的優(yōu)先承租、購買、對抗抵押買賣等的權(quán)益。其他商用房屋涉及的相關(guān)手續(xù)的辦理也需求明確商定：在做了二次裝修之后涉及到消防重新報批的問題，手續(xù)誰辦，責(zé)任在誰等都要商定清楚。而另外一方要有提供協(xié)助的義務(wù)還有營業(yè)執(zhí)照等證件也都是一樣，商定一方辦，另一方協(xié)助的業(yè)務(wù)，還有一個時間，就是在什么時候必需辦完。因何方緣由導(dǎo)致無法辦理的，那么相互應(yīng)承當(dāng)怎樣的責(zé)任等都應(yīng)商定辦理相關(guān)手續(xù)的費用承當(dāng)者應(yīng)予以明確商定租金條款租金應(yīng)明確范圍，及能否包括管理費、空調(diào)水電費等，還需商定

4、稅費交納責(zé)任主體。有租賃保證就的還應(yīng)確定其的合理性，并商定清楚租賃期滿后租賃保證金的處置。需求明確支付租金的詳細(xì)時間、方式及違約責(zé)任，包括出租方在收取租金時能否開具正式發(fā)票，租賃期間租金能否會變動，延遲多長時間可以一方解除合同等假設(shè)有裝修免租期，也應(yīng)列明免租期限。免租期能夠應(yīng)交接時間的推遲而延期的，也應(yīng)寫明屆時期限順延等防止運用“免費等詞句承租方應(yīng)盡量防止出租方“免費提供相關(guān)配套設(shè)備設(shè)備或場所供承租方運用，相反，對于出租方提供的任何額外或附加效力，應(yīng)明確規(guī)定是基于雙方租賃關(guān)系而提供，即是承租方以支付租金為對價換取的權(quán)益合同中，有對價才有義務(wù)，免費提供的效力難保穩(wěn)定性且在質(zhì)量保證上等多方面皆能夠

5、產(chǎn)生爭議明確交接時間及交接時租賃物的情況交接時間和交接手續(xù)需求書面的、完善的商定：詳細(xì)的交接時間，交接時租賃物的情況如何確認(rèn)最好能列明現(xiàn)場留存財富清單、現(xiàn)場各個部位情況等，并雙方在其上給予簽字確認(rèn)，列為合同附件，因哪方緣由導(dǎo)致交接時間延遲如何承當(dāng)違約責(zé)任等，均需列明裝修商定假設(shè)出租人贊同承租人對房屋進(jìn)展裝修，需明確商定：裝修的內(nèi)容和要求、承租人對裝修公司及其工人的管理、裝修給第三人呵斥損害的責(zé)任承當(dāng)、裝修發(fā)生的水電等費用承當(dāng)與支付、裝修過程中與物業(yè)管理公司的協(xié)調(diào)、裝修期內(nèi)能否免租或一定期限內(nèi)免租等租賃期限 租賃期限是雙方商定的，但留意不得超越20年包括裝修免租期在內(nèi)，由于本期間也屬于租賃期限，

6、只是免租金，超越部分不受法律維護(hù)，但可以商定屆時的續(xù)約條件 假設(shè)是承租方，應(yīng)盡量要求屆時在同等條件下?lián)碛袃?yōu)先承租權(quán)，由于本權(quán)益并非法定而需商定轉(zhuǎn)租、分租權(quán)益承租人能否具有轉(zhuǎn)租、分租的權(quán)益，假設(shè)具有又有何限制等，均需明確商定運用要求、維修責(zé)任應(yīng)留意商定運用要求及承租方不依約運用租賃物給出租方呵斥損失時應(yīng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任應(yīng)明確商定租賃物維修責(zé)任的承當(dāng)者，商定出租方承當(dāng)違約責(zé)任的，承租方應(yīng)有在出租方不積極履行義務(wù)時為修護(hù)本身權(quán)益而先行維修，而后再向出租方主張權(quán)益的責(zé)任假設(shè)當(dāng)事人沒有另外商定，那么出租房屋的養(yǎng)護(hù)、自然或第三人呵斥的損壞或缺點，其維修責(zé)任在于出租人；假設(shè)因承租人運用不當(dāng)或過錯呵斥的損壞或缺點，

7、那么承租人須承當(dāng)維修責(zé)任或維修費用。 合同終止后租賃物的返還形狀需求明確商定返還的時間與手續(xù)與租賃開場時的交接手續(xù)類似清場的義務(wù)，裝修、添附物的歸屬等，均需明確商定承租人需留意商定無須清場或恢復(fù)原狀，有權(quán)取走可挪動或撤除部分等。出租人那么需留意商定在合同終止后幾日內(nèi)，承租方不清場或不搬離的，出租人有權(quán)一方將東西搬走或視為承租方放棄對一切滯留物的權(quán)益，出租方有權(quán)處置，處置所得歸出租方一切。給出租方呵斥損失的如支出處置費等，有權(quán)要求承租方賠償。另外，合同雙方還應(yīng)根據(jù)詳細(xì)情況商定其他更詳細(xì)的條款如商鋪運營的租賃，因?qū)τ谒?、電、線均能夠特殊需求，這些公共資源的供應(yīng)又會遭到各種要素影響，所以承租商鋪前，

8、應(yīng)領(lǐng)先行調(diào)查能否滿足運用需求，假設(shè)不滿足的，確定如何辦理擴(kuò)容或增量，以及辦理擴(kuò)容或增量所需費用都是必需的變卦和解除合同的條件、不可抗力情形、違約責(zé)任及爭議的處理方式等，并補足合同的其他普通性條款效能條款等。 注：本篇總結(jié)，主要針對租賃房屋的情況。在文中能夠會有租賃物與租賃房屋概念混用的情況，因同為租賃合同，許多需求留意的地方也多為相通，不再多做闡明。 附：一、覺得租賃合同中，對于場所平安、運用等，承租方的義務(wù)的一個比較好的約法：1、鑒于本合同項下的運營場所在運營期間由乙方占有、運用，為方便運用和確保平安，雙方自愿贊同由乙方擔(dān)任仔細(xì)做好運營場所內(nèi)的平安防備包括防火及其他平安防備等任務(wù)，確保到達(dá)國

9、家及三明市相關(guān)平安規(guī)范，隨時留意檢查房屋、附屬設(shè)備及平安設(shè)備，如發(fā)現(xiàn)電線線路老化或其他平安隱患時，應(yīng)及時整改并自行承當(dāng)相關(guān)費用，以保證運營場所的平安；乙方假設(shè)遇到無法處理的平安問題或隱患，那么應(yīng)立刻書面通知甲方，甲方應(yīng)及時協(xié)調(diào)處置，但相關(guān)費用由乙方承當(dāng)。甲方有權(quán)不定期地對運營場所進(jìn)展平安檢查并有權(quán)就發(fā)現(xiàn)的問題要求乙方進(jìn)展整改，乙方應(yīng)立刻按照甲方的要求整改并承當(dāng)相關(guān)費用；但雙方贊同甲方的這一權(quán)益不應(yīng)解釋為甲方對運營場所承當(dāng)檢查或平安責(zé)任。甲方曾經(jīng)提示乙方必需采取一切措施親密留意并有效落實平安問題以及其他管理問題，并建議乙方對財富人身平安等事項進(jìn)展投保。假設(shè)乙方在運用運營場所期間蒙受損害或呵斥他人

10、損害應(yīng)由乙方承當(dāng)全部責(zé)任。假設(shè)甲方對外被要求承當(dāng)賠償責(zé)任，乙方贊同代甲方承當(dāng)，或在甲方承當(dāng)之后賠償甲方因此所遭到的損失。2、乙方須與公安消防等部門親密配合，做好防火、防盜、防破壞、防治事故等平安任務(wù)。3、乙方在運營場所房屋內(nèi)存在放的商業(yè)或物品由乙方擔(dān)任平安保管，并承當(dāng)平安風(fēng)險。4、乙方應(yīng)按照公安消防有關(guān)規(guī)定配備設(shè)備、設(shè)備或器材，設(shè)置平安標(biāo)志，費用乙方自行承當(dāng)；保證疏散通道和平安出口暢通，保證消費運營平安。5、嚴(yán)禁將危及人身和財富平安的易燃、易爆物品、化學(xué)危險品、放射性物品等危險品及艱苦危險源帶入或放置在運營場所內(nèi)。6、乙方必需嚴(yán)厲遵守國家及三明市有關(guān)平安消費任務(wù)的各項法律、法規(guī)和規(guī)定，因違反以

11、上規(guī)那么、對平安消費管理不力、違章操作等緣由發(fā)生的各類事故或案件，由乙方責(zé)任。7、因乙方違反本合同及省、市有關(guān)規(guī)定呵斥的事故及損失，由乙方承當(dāng)全部責(zé)任。8、乙方在運營期間除做好消防平安任務(wù)外，還應(yīng)做好社會治安、方案生育、“門前三包等管理任務(wù)，接受有關(guān)部門及甲方的監(jiān)視檢查，按要求簽署相關(guān)責(zé)任書并承當(dāng)相應(yīng)的管理費用，如發(fā)生違規(guī)或平安責(zé)任事故，由乙方承當(dāng)全部責(zé)任，甲方不承當(dāng)任何連帶的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。 二、不可抗力及維修責(zé)任，也商定得不錯1、不可抗力是指不能預(yù)見、無法防止、并不能抑制的自然事件及政治事件。不可抗力及其他不測事故呵斥甲方或乙方損失的，經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)確認(rèn)，雙方相互免除責(zé)任。在不可抗力事件發(fā)生后

12、的二十四小時內(nèi)，不能繼續(xù)履行合同的一方應(yīng)立刻將不可抗力的情況通知對方，并在30天內(nèi)提出不能履行合同的理由的有效證明文件因政府部門導(dǎo)致出證推遲不在此限。此項證明文件應(yīng)由發(fā)生災(zāi)禍地域的公證機(jī)構(gòu)出具。按照災(zāi)禍對履行合同的影響程度，由雙方協(xié)商決議能否變卦或解除合同。運營場所因不可抗力而滅失的，本合同自然終止。但：因不可抗力致使房產(chǎn)、設(shè)備損壞或不可正常運用，或不可歸責(zé)于雙方緣由而致使房產(chǎn)損壞或不可正常運用的，其修繕、改換的責(zé)任按權(quán)屬歸屬情況由各方擔(dān)任使其恢復(fù)正常運用的功能。如因上述緣由致使不能正常營業(yè)的，甲方不向乙方收取在此期間的應(yīng)收款項。如導(dǎo)致部分運營場所不能正常營業(yè)，該部分按實踐面積占運營場所建筑總

13、面積的比例在不能正常營業(yè)期間免繳應(yīng)付甲方的款項。2、乙方開業(yè)后，由于運營場所建筑、構(gòu)造、甲方提供部分質(zhì)量緣由需求維修的，由甲方擔(dān)任無償維修，乙方應(yīng)予以配合；假設(shè)呵斥乙方損失的，甲方應(yīng)予適當(dāng)補償，補償金額雙方可現(xiàn)場協(xié)商處理；假設(shè)因乙方緣由，呵斥甲方房屋構(gòu)造損壞的，乙方必需擔(dān)任修復(fù)。3、如因不可抗力或甲方緣由，導(dǎo)致運營場所任何部分被損壞之后7天內(nèi)甲方不及時進(jìn)展重建復(fù)原任務(wù)，乙方有權(quán)進(jìn)展以下行為：A、乙方可進(jìn)展一切必需的重建復(fù)原工程，而甲方應(yīng)補償乙方由此而引起的一切破費及開支，或由乙方在應(yīng)付款項中扣除；B、如因甲方緣由重建復(fù)原工程在發(fā)生損失之后30天仍未開工，乙方可選擇終止本合同，并由甲方承當(dāng)違約責(zé)

14、任。4、乙方承當(dāng)運營場所及其配套設(shè)備的日常保養(yǎng)、保潔及養(yǎng)護(hù)任務(wù)，但乙方可向甲方提出協(xié)助要求，甲方應(yīng)全力支持。三、附件的商定1、甲方需向乙方提供以下資料的原件或經(jīng)與原件核對無誤的復(fù)印件，并作為本合同附件：A、營業(yè)執(zhí)照；B、建筑物房產(chǎn)證及土地運用權(quán)證；C、房屋租賃答應(yīng)、涉及房屋租賃的其他必需由有關(guān)政府部門答應(yīng)或同意的文件；D、物業(yè)抵押債務(wù)人假設(shè)有贊同出租的文件；E、土建、消防、環(huán)保及排污綜合驗收合格意見書。2、乙方需向甲方提供經(jīng)與原件核對無誤的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，并作為本合同附件。3、本合同一切附件均為本合同重要組成部分，與本合同具有同等法律效能。四、甲方的權(quán)益義務(wù)除本合同其他條款的商定外，甲方權(quán)益義

15、務(wù)如下：1、甲方保證在本合同簽署前，租賃房屋上未設(shè)定抵押。租賃期內(nèi)，第三人主張本合同簽署前設(shè)定的抵押權(quán)的，甲方應(yīng)賠償因此給乙方呵斥的一切損失。2、甲方出租給乙方的房屋，其房產(chǎn)稅、土地運用費、租賃登記管理費、添加建筑面積假設(shè)有需補交的地價和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定收取涉及房產(chǎn)的相關(guān)費用等均由甲方承當(dāng)。3、甲方按照本合同商定的條件和時間可在本合同第三條項下商定向乙方交付房屋。甲方交付的房屋不符合本合同商定條件的，乙方有權(quán)拒收；甲方?jīng)]有按本合同商定的時間向乙方交付符合本合同商定的房屋的，那么租期順延，甲方承當(dāng)遲延交付的責(zé)任并賠償因此給乙方呵斥的一切損失。4、租賃期限內(nèi)，甲方應(yīng)根據(jù)實踐情況的變化或政府有關(guān)主管部門要求及時辦理房屋一切權(quán)證書和相應(yīng)的國有土地運用權(quán)證書及房屋租賃證的續(xù)證、變卦和年檢手續(xù)，繼續(xù)維持租賃行為的合法性。甲方如未按時履行上述義務(wù)而影響乙方的正常運營，乙方屆時有權(quán)延期支付租金并從中扣除乙方因此蒙受的損失，直到乙方恢復(fù)正常運營；導(dǎo)致本合同無法繼續(xù)履行的，乙方有權(quán)解除本合同并要求甲方承當(dāng)賠償責(zé)任。5、本租賃房屋妨礙第三方相鄰權(quán)或其他合法權(quán)益的