區(qū)位板塊說辭

1、（一）、金開沿線金開大道片區(qū)雖是重慶高端樓盤的代名詞，重慶富人集聚區(qū)，但各開發(fā)商各自為政，近10年的發(fā)展，沒有形成大型集中商業(yè)中心，生活便利性較低。十年前，龍湖、金科、棕櫚泉、融創(chuàng)、愛加、融科、復(fù)地、建工“八大金剛鬧金開”，共同搭建金開板塊華麗舞臺(tái)。近年來，這一組團(tuán)始終站在重慶樓市價(jià)格的第一梯隊(duì)，為該區(qū)域奠定了高端住區(qū)的基調(diào)，而作為重慶首屈一指的富人區(qū)早已成為共識(shí)。但隨著時(shí)間的流逝與城市化的進(jìn)程，金開區(qū)域嚴(yán)重缺乏大型集中商業(yè)配套的劣勢(shì)逐漸暴露出來開發(fā)商各自為陣，區(qū)域內(nèi)的城市規(guī)劃布局里面基本上考慮的是低密度業(yè)態(tài)為主，缺乏全業(yè)態(tài)的大盤打造，使得各項(xiàng)目商業(yè)多為服務(wù)社區(qū)居住人群，集中商業(yè)布局無法在一個(gè)

2、項(xiàng)目里得到實(shí)現(xiàn)。而金開大道高端項(xiàng)目間又難以形成互補(bǔ)共生的商業(yè)氛圍。照母山版塊自身優(yōu)越的自然資源、完善的立體交通、十幾家全國(guó)、重慶品牌開發(fā)商的集中入駐共同開發(fā)、片區(qū)內(nèi)高舒適性的低容積率物業(yè)已經(jīng)逐漸成形，至此，重慶的第三代富人區(qū)正式落戶照母山版塊。（二）、鴻恩寺版塊就自然資源而言，鴻恩寺森林公園占地800畝，僅為照母山森林公園的1/6。其緊鄰城市中心，自然資源的專屬性遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到高端住區(qū)的需求。近年來隨著鴻恩寺版塊的升溫，華潤(rùn)、東原、首創(chuàng)、綠地等房企紛紛進(jìn)入。但所開發(fā)產(chǎn)品以高層為主，這一區(qū)域綜合容積率達(dá)到了3.54.0之間。相對(duì)于高端產(chǎn)品而言，居住舒適度較低。鴻恩寺版塊自然資源的專屬性遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到高端

3、住區(qū)的需求。依附于江北商圈且自身地形高差過大，故難以配套大型商業(yè)，交通可達(dá)性較低，出行依舊不方便，其很難成為重慶高端客戶第一居所的選擇。（三）、龍頭寺版塊龍頭寺版塊以龍頭寺公園、龍頭寺商務(wù)中心、火車北站為中心，形成了依附于江北嘴、五里店的格局。龍頭寺版塊區(qū)域雖有洋房類低密度產(chǎn)品，但總體來說區(qū)域產(chǎn)品以高層為主，區(qū)域低密度產(chǎn)品總量規(guī)模小無集聚效應(yīng)，自然資源達(dá)不到高端住區(qū)的要求。單就火車站以其歷史經(jīng)驗(yàn)而言，其周邊環(huán)境不佳、交通堵塞、人員復(fù)雜。云云種種，都與“高端”二字無緣。因此，可以說龍頭寺板塊在先天性條件方面就已經(jīng)注定了不可能成為高端居所的集中區(qū)域。（四）、新牌坊版塊目前的新牌坊區(qū)域已經(jīng)成為了高品

4、質(zhì)樓盤的聚集地，而照母山板塊則隨著照母山公園的建成開園以及重慶發(fā)展中心的繼續(xù)北移、14家品牌開發(fā)商的入駐，其也成了當(dāng)前眾多高端項(xiàng)目與高端人群的聚集地。新牌坊區(qū)域作為重慶高檔居住社區(qū)，有著自己獨(dú)特的居住品質(zhì)和品位。該區(qū)域教育、醫(yī)療、交通配套完善。但缺乏大型商業(yè)配套，且隨著城市化的不斷擴(kuò)張，城市的喧囂與凌亂日益突出。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅新牌坊3公里半徑范圍內(nèi)分布的高檔住宅樓盤，總建筑面積就超過500萬平方米，居住人口超過60萬人。且大部分為公務(wù)員、企業(yè)中高層等中高收入群體。但如今的新牌坊將不能滿足高端客戶對(duì)自然資源以及公共配套資源的高標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)專屬、私享、健康、生態(tài)生活理念的追求；或許，他們將告別新

5、牌坊迎接照母山。新牌坊板塊城市化進(jìn)程的發(fā)展已經(jīng)傾向于飽和狀態(tài)，居住人口超過60萬，城市的喧囂與凌亂日益突出，已經(jīng)不能夠滿足新牌坊主要以公務(wù)員、企業(yè)中高層等中高收入群體對(duì)專屬、私享、健康、生態(tài)生活理念的追求，未來，越來越多的原住民將告別新牌坊迎接照母山。（五）、汽博版塊汽博板塊給人最深的印象一直就是大量汽車4S店集中地。汽博板塊周邊聚集了很多6年以前的和金開大道沿線開發(fā)的樓盤，奧園、金茂時(shí)代融創(chuàng).御錦等項(xiàng)目大約有18萬方商業(yè)配套規(guī)劃，但基本上也是各自為陣的開發(fā)模式為主，城市集中性商業(yè)配套一直相對(duì)匱乏。對(duì)比汽博中心，約克郡所在的照母山版塊已成為重慶向北兩江新區(qū)的幾何中心位置，未來蔡家悅來板塊的必經(jīng)

6、之地；而且就自然資源而言，照母山版塊更具優(yōu)勢(shì)，我們約克郡處于照母山板塊城市中心，周邊鄰接兩湖兩山四公園，而占地3000畝的園博園則正對(duì)北約克郡小區(qū)大門，從整體居住性來看，約克郡生活宜居性更強(qiáng)；相對(duì)而言，奧園片區(qū)緊鄰汽博中心，城市繁華喧囂氣息濃郁；汽博區(qū)域項(xiàng)目資料簡(jiǎn)介奧園片區(qū)商業(yè)依托于2006年開街的暢谷風(fēng)情商業(yè)街以及氣博中心板塊，暢谷風(fēng)情商業(yè)街體量為3.7萬方，以餐飲、汽車美容、康體中心、洗衣店等社區(qū)商業(yè)為主；融創(chuàng)金貿(mào)時(shí)代總體量38萬方，其中辦公寫字樓、SOHO24萬方；商業(yè)14萬方，預(yù)計(jì)為步行街式，具體方案還在報(bào)規(guī)當(dāng)中，預(yù)計(jì)部分銷售部分自持招商；融創(chuàng)御錦包含社區(qū)商業(yè)8千方；融創(chuàng)金貿(mào)時(shí)代規(guī)劃圖

7、融創(chuàng)御錦規(guī)劃圖（六）禮嘉版塊禮嘉版塊規(guī)劃定位為國(guó)際商貿(mào)中心，現(xiàn)入駐企業(yè)以物流、汽車研發(fā)為主。目前僅龍湖兩江新宸項(xiàng)目一枝獨(dú)秀，居住氛圍及片區(qū)熱度缺乏。A禮嘉板塊規(guī)劃發(fā)展為：生態(tài)總部區(qū)、商貿(mào)核心區(qū)、高品質(zhì)生態(tài)住宅區(qū)；未來兩江新區(qū)的商務(wù)中心，但目前禮嘉的商業(yè)設(shè)施還比較欠缺，但按照規(guī)劃，禮嘉將被打造成兩江新區(qū)的核心商貿(mào)區(qū)，將作為重慶市第六大商圈，連接“三北”，輻射西南，成為以高端商務(wù)為主，兼有購物、休閑、娛樂等功能的現(xiàn)代商務(wù)中心。A禮嘉目前還屬于尚未大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的處女地僅有龍湖在禮嘉打造的兩江新宸一枝獨(dú)秀。整體印象還是停留在偏遠(yuǎn)、離主城區(qū)遠(yuǎn)、不方便、生態(tài)上面。輕軌六號(hào)線全線建成后，將串起解放碑、江北

8、嘴、彈子石三大中央商務(wù)區(qū)將推動(dòng)禮嘉版塊的發(fā)展。（七）悅來板塊悅來版塊將以悅來會(huì)展中心為核心，發(fā)展以商業(yè)商務(wù)為主高端公共服務(wù)設(shè)施。目前缺乏居住氛圍，且片區(qū)處于待開發(fā)現(xiàn)狀，已知僅有北大、棕櫚泉兩家發(fā)展商進(jìn)駐。相對(duì)于照母山十幾家開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐的規(guī)模而言，其城市化發(fā)展進(jìn)程將大大落后于約克郡所在的照母山板塊目前悅來版塊正處于待開發(fā)狀態(tài)。隨著重慶國(guó)際會(huì)展中心與輕軌6號(hào)線的建設(shè)與發(fā)展，未來5年內(nèi)將圍繞“會(huì)展之都”，全力發(fā)展蘊(yùn)含頂級(jí)會(huì)展中心、星級(jí)酒店群、國(guó)際商業(yè)區(qū)等以商業(yè)商務(wù)為主的高端公共服務(wù)設(shè)施。目前在售項(xiàng)目無，交通、商業(yè)、教育、生活配套等處于待開發(fā)狀態(tài)。已拿地未來待開發(fā)項(xiàng)目：北大資源、棕櫚泉。項(xiàng)目所在的照母

9、山區(qū)域及競(jìng)品分析1、重慶市1）宏觀政策中央政策：新一屆政府上臺(tái)之后，趨于平穩(wěn)，讓市場(chǎng)回歸市場(chǎng)，長(zhǎng)效機(jī)制漸行漸近。個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大已趨于明顯。地方政策：地方政策由地方政府主導(dǎo)，擁有更大的自主權(quán)，未來區(qū)域調(diào)控政策差別化將形成常態(tài)。貨幣政策：中國(guó)人民銀行逐漸推迚利率市場(chǎng)化，以穩(wěn)健為主。自2013年7月20日起全面放開金融機(jī)構(gòu)貸款利率管制，取消金融機(jī)構(gòu)貸款利率0.7倍的下限。個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間不作調(diào)整，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策。貸款利率市場(chǎng)化短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大，長(zhǎng)期有利于行業(yè)集中度的進(jìn)一步提升。2）土地市場(chǎng)2013年重慶市全年土地成交221宗，共計(jì)2011萬方，建筑規(guī)模

10、4643萬方，整40QC如啊SIXJX4JM93XC3?U扣1*DL-11J*中槍12%品7垢耳IH占1庠昶敦曲甘諭!副對(duì)；ffl體溢價(jià)率8.9%，市場(chǎng)需求持續(xù)釋放，房企拿地?zé)崆楦邼q。砸商犠際）11130131181221土地面更（萬方802107093?15622011聊規(guī)留（萬方23912320228133284634酥率2弓呂2.172A32.13Z3D土地怕18（萬元/毎3463154303063B4率的77.1-S.736.5-28325.5慢面胞的f元/173921852S5221512500塔花翠（怎7425.621.5-18.916.22009-2DlBiJA主城商品脾用地as

11、20032010201120122013対山年月慶主住商品房用港喊面袈月IH走勢(shì)圏（）20062013年慶主*ffl品房用I也含翻網(wǎng)底tfHt交fl|況,0城市發(fā)展仍是向北為主。罰13年更伕王is商品慮用地成交區(qū)域分布農(nóng)（耳萬乩萬元/虱Tt/ffl1JJUfMnnmawnttaE1SIZ278370?則212S155%7.99&巫直202S333272S1120&隅4滸11L9S52605&4310&.69fe11.0%IE23ZA9259443240223.5%捕區(qū)1177513D怦2729ZSft26-3%江化E1622陽45155327C-5殆祐0.1%TUMIE272123367336

12、1487JH6.衛(wèi)4IS2715假2552丄卻11.7%1426724243178.1WtIZ4459冊(cè)了042&42396197H屯爲(wèi)49212&715%2003-2013年直慶壬織睡交商品房用地區(qū)IS比K査動(dòng)計(jì):WXS0-X曲:MZJM勺i網(wǎng)卻Mfl-72iK胃?jìng)?cè)4揃口ailMt?:Mni勺HE兩:IF3）房產(chǎn)成交商品房全年批準(zhǔn)供應(yīng)面積2408萬方，成交面積2381.25萬方，成交均價(jià)7221元/就，環(huán)比增幅6.6%。2OLJ年豎庶主城裔品居刃I均宿洼J5示直囲（元炸方朱）7000CO5OS.04D心丄卻1120G年匿慶王域商品屬交易丙仰月虞遙38圖（元/甲方來）6&Oasaoo400id

13、lMJL*20117LSD7ias643373il?76fl7C1L2126795495906J72S327657?BS4M&7SS石??？TOO?714iG-MjJS37i917479?&jL7?il4MH目5也WX.25AZOX-山-n5a科33MJW?2D462DD72KM20fl3D1020112312.21371卿金占泅395-舊口油開進(jìn)斗6775Saa今詫.11%1B弓祐107.6M1/146-K-C.7W20H預(yù)計(jì)2014年房地產(chǎn)需求維持在高位平臺(tái)。300D為002&0D15001OOD圖麥2014年商品房銷酋曲積預(yù)測(cè)llllllllllIIIIIII兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局：五大

14、功能區(qū)域規(guī)劃建設(shè)確保居民收入倍增計(jì)劃將得以實(shí)現(xiàn)，從經(jīng)濟(jì)和人口的角度杢看，重慶的人口聚集能力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Χ际欠浅Ｍ怀龅?，消費(fèi)升級(jí)，房地產(chǎn)需求仍然較大。展望2014年，重慶商品房銷售面積仍將在高位平臺(tái)上運(yùn)行。重慶市場(chǎng)總結(jié)：2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)高位景氣，量?jī)r(jià)齊升，一二線城市繼續(xù)領(lǐng)跑。重慶市場(chǎng)房企拿地?zé)崆楦邼q，土地儲(chǔ)備充足，開發(fā)成熟度還不足，地產(chǎn)發(fā)展極具潛力；成交面積相較其它城市較高，但成交面積相比其他二線城市，仍有較大上升空間。2、兩江新區(qū)規(guī)劃：重慶兩江新區(qū)于2010年掛牌成立，它位于重慶主城區(qū)長(zhǎng)江以北、嘉陵江以東，規(guī)劃面積1200km2，其中可開發(fā)建設(shè)面積550km2，涵蓋江北區(qū)、渝北區(qū)及北部新

15、區(qū)，擁有中國(guó)內(nèi)陸唯一的保稅港區(qū)兩路寸灘保稅港區(qū)，是中國(guó)內(nèi)陸地區(qū)首個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)開放新區(qū)，也是繼上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)之后，由國(guó)務(wù)院直接批復(fù)的第三個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)新區(qū)。我們國(guó)家對(duì)兩江新區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃考慮，是以中心城市和城市群為依托，優(yōu)化投資環(huán)境，擴(kuò)大外商投資優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，積極承接國(guó)際產(chǎn)業(yè)和沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，把兩江新區(qū)培育形成若干國(guó)際加工制造基地、服務(wù)外包基地；這將勢(shì)必加快和推進(jìn)重慶兩江新區(qū)城市化開發(fā)進(jìn)程。為什么會(huì)這么肯定？因?yàn)樵谥袊?guó)，已經(jīng)有7個(gè)城市（上海洋山、大連大窯灣、天津東疆、海南洋浦、寧波梅山、廣西欽州港和廈門海滄港）的新區(qū)，用事實(shí)證明了保稅港發(fā)展對(duì)于城市化進(jìn)程推進(jìn)的強(qiáng)大3、；北部新區(qū)規(guī)劃：北部新區(qū)

16、南接江北區(qū)和渝中區(qū)，北靠江北國(guó)際空港，西鄰嘉陵江、沙區(qū)、北碚，東南緊靠長(zhǎng)江寸灘碼頭。地域總面積為136.6平方公里，是重慶中心城區(qū)難得的一片地勢(shì)平緩開闊的大面積開發(fā)區(qū)。區(qū)內(nèi)共計(jì)建設(shè)用地91.73平方公里，規(guī)劃人口65萬人；由人和、大竹林、禮嘉、黃茅坪、翠云、鴛鴦、途山（暨照母山）7個(gè)組團(tuán)構(gòu)成，呈多中心、組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)，組團(tuán)之間由生態(tài)林地、公園綠地間隔；而在7個(gè)組團(tuán)中，僅有大竹林、照母山板塊是中高端住宅規(guī)劃區(qū)域。北部新區(qū)擁有便捷的公路大通道交匯樞紐;渝懷鐵路橫貫境內(nèi)，重慶鐵路客運(yùn)樞紐江北客運(yùn)站聚散人數(shù)居西部前列；規(guī)劃的城市輕軌環(huán)線，3號(hào)、4號(hào)、5號(hào)、6號(hào)線通達(dá)四周，快速鏈接重慶各主城區(qū)域；設(shè)計(jì)7

17、0萬標(biāo)箱、連接長(zhǎng)江三角洲的寸灘港集裝箱碼頭一期已于2006年1月正式建成運(yùn)行。中國(guó)西南最大的電信交換樞紐落戶其南緣；優(yōu)越的地理位置和發(fā)達(dá)便捷的交通、通信條件，賦予北部新區(qū)獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和巨大的發(fā)展?jié)摿?。北部新區(qū)致力于創(chuàng)造人與自然，城與自然”和諧共存的生活、工作休閑環(huán)境。將分期建成保利體育公園、龍景湖生態(tài)公園、黃桷公園、照母山植物園、人和公園等一批大型生態(tài)林地和公園綠地等綠色生態(tài)空間，形成“人城自然共諧共存的生態(tài)環(huán)境。4、本案所在一照母山板塊，重慶3-5年最具人氣的熱點(diǎn)區(qū)域【照母山基本概況】照母山人文積淀豐厚，全生態(tài)資源環(huán)境規(guī)模大整體性強(qiáng)。照母山得名于南宋時(shí)期，南宋狀元馮時(shí)行于此守孝三年日夜照母

18、守孝，兼著書立說，表述他憂國(guó)憂民，不忘老母養(yǎng)育深恩。照母山因此而得名，后人也稱照墓山。照母山海拔468米，比觀音橋海拔高200米，常年氣溫較觀音橋區(qū)域低3-4度，空氣中的負(fù)氧離子濃度是鬧市區(qū)的2-3倍。照母山板塊，憑借其齊全的稀缺自然資源，優(yōu)越的地理位置，從而成為了重慶主城罕見的宜居板塊。因?yàn)殡S著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，能夠用來打造住宅區(qū)的生態(tài)資源已經(jīng)處于稀缺邊緣，山城重慶也面臨此境。離塵不離城。這是生活在大城市的人們的居住夢(mèng)想首先，照母山板塊擁有主城最龐大的森林綠肺。其次，這里擁有主城最齊全的自然元素，有山，有湖，有林，有園，可以堪稱是別墅級(jí)的稀缺自然資源。最重要的，也是照母山最稀缺的地段價(jià)值。多年前8大金剛鬧金開的盛景，已成為重慶樓市最為閃耀的記憶，而現(xiàn)在香港置地、萬科、和記黃埔、華宇、北大、金鵬、廈門象嶼、協(xié)信、世茂等房地產(chǎn)巨頭紛紛搶占照母山的果敢和底氣，已經(jīng)讓照母山頗具看點(diǎn)。短短的時(shí)間里，照母山區(qū)域已經(jīng)聚集了近15家房地產(chǎn)巨頭，成交地塊的總建筑面積將超過150萬平方米。【區(qū)位優(yōu)勢(shì)】