精裝修及客戶專題的研究的報告下-精選課件

1、調(diào)研結(jié)論新江灣城客戶訪談結(jié)果分析浦東客戶特征:新江灣城目前浦東區(qū)域客戶主要為碧云、金橋居住區(qū)具有國外生活背景的人群，主要在金橋加工區(qū)及陸家嘴工作。居住理念偏生態(tài)。楊浦至碧云、金橋交通便捷（車程7-8公里）、區(qū)位相對較為接近，再加上新江灣城的教育資源及五角場的成熟商業(yè)配套，楊浦新江灣受到這部分客戶的首可客戶來源:目前新江灣城的客戶大部分還是北三區(qū)的客戶為主，浦東客戶占30%左右。以仁恒客戶比例為上海北三區(qū)（楊浦、虹口、寶山）50%，浦東20%，全市各區(qū)10%，外地20%，反而仁恒的關(guān)系客戶在新江灣城并不多。1、項目的客戶來源及目前新江灣城的客戶現(xiàn)狀2、項目的主要推廣渠道及效果 3、新江灣城產(chǎn)品的

2、定位及客戶置業(yè)需求的變化情況訪談結(jié)果分析銀億項目目前累計客戶還不多，因為沒做過宣傳，基本屬于住在新江灣城周邊對產(chǎn)品類型有更高需求的人，對新江灣城客戶對于區(qū)域內(nèi)別墅物業(yè)興趣大，原置業(yè)新城御景、涵碧景苑等項目客戶因改善性需求再次置業(yè)新江灣城物業(yè),目前這部分客戶對物業(yè)的需求將由公寓專為更高等級的產(chǎn)品或別墅.對浦東客戶比較有效的推廣渠道:碧云、金橋區(qū)域居住人群基本生活消費集中在浦東大拇指廣場及附近的家樂福，符合這兩區(qū)域客戶需求的項目通常在大拇指廣場巡展和派單效果都較好。4、新江灣城的精裝修市場及客戶第一線的反饋情況5、從營銷的角度對本案產(chǎn)品定位及精裝修的意見和建議訪談結(jié)果分析1、精裝修打造存在模仿痕跡

3、重、以品牌堆砌為主，缺乏設(shè)計理念等不足，整體市場同質(zhì)化競爭激烈2、銀億項目未來精裝成本在4500-5500元/平米，報價將達(dá)到萬元?？吹牡降玫胤胶蚅OGO都是一線，其它就不是了。純目前新江灣城精裝報價都在萬元及以上，包括建發(fā)10000元/平米標(biāo)準(zhǔn)，成本基本在4000-6000元平米，成本與報價溢價達(dá)100%。精裝修有條件可以請一個設(shè)計師，融入設(shè)計理念，傳達(dá)給客戶一種生活理念，這樣才可以和其他項目有差異化，有競爭力，而非簡單的品牌的堆砌。調(diào)研結(jié)論大學(xué)教授，私營企業(yè)主結(jié)論分析1、客戶區(qū)域及規(guī)模 九組客戶中八組客戶工作在楊浦，生活在楊浦，并且有4組客戶在新江灣城有購房體驗 家庭結(jié)構(gòu)3-4人為主，年齡

4、集中于35-45歲之間，家庭月收入10萬元以上，其中4名為私企業(yè)主，行業(yè)集中于制造業(yè)及物流貿(mào)易。2名為建筑設(shè)計企業(yè)高管，均為大學(xué)教師，高知背景，學(xué)校出來進(jìn)行獨立創(chuàng)業(yè)。2、客戶置業(yè)需求 產(chǎn)品面積段及總價需求：有效的9組客戶全部都為再次改善購房，面積需求有五組集中于200平米以上，其余四組客戶面積需求集中于150-160平米左右。購房預(yù)算集中于1000-1500萬。配套和社區(qū)細(xì)節(jié)需求：對車位的需求以雙車位為主，由于有四組客戶在新江灣城已有物業(yè)，再次改善更看重周邊的配套及小區(qū)自身的配套。3、客戶喜好因素分析結(jié)論分析 由于項目考慮精裝修，對客戶的喜好分析主要集中于客戶對精裝修的看法，客戶對精裝修的預(yù)算

5、及看法主要集中于一下幾點：精裝修預(yù)算：6000-8000元/平米為主精裝修關(guān)注點：廚具、衛(wèi)具品牌及細(xì)節(jié)部分以朱海青女士為例：目前在新江灣城有兩套物業(yè)“精裝修的預(yù)算我認(rèn)為8000塊比較合理，目前新江灣城的房子裝修報價都在10000元以上，個人認(rèn)為有很多虛高的部分，而5000元左右的裝修又做的太粗糙，8000元我覺得就差不多了，至于在裝修方面，個人認(rèn)為功能性和實用性是最重要的，尤其是廚具和衛(wèi)浴，使用頻率最高，磨損也比較厲害，但是這個方面我也有個問題，這些頂級品牌的衛(wèi)浴和廚具到底比二級品牌好多少，但是在價格方面卻貴很多，我覺得效果好，質(zhì)量好是最主要的，不需要太多噱頭?！?私營企業(yè)主：朱海青酒店式公寓

6、 / 酒店與會所的收費Structure THREE典型案例研究酒店式公寓參考案例分析酒店式公寓定位：從項目的整體氣質(zhì)和辦公的設(shè)計新規(guī)，本項目酒店式公寓的面積段以150平米以上的大面積為主。相對于市場上出現(xiàn)的小面積的酒店式公寓，本案酒店式公寓必須以極致的物業(yè)服務(wù)等獨特的賣點吸引目標(biāo)客戶。與酒店集團(tuán)合作由其冠名并提供管理服務(wù)是星級物業(yè)管理服務(wù)的保障，同時也是目前高端酒店式公寓的發(fā)展趨勢。酒店式公寓定位思考內(nèi)環(huán)內(nèi)項目內(nèi)中環(huán)項目中外環(huán)項目外環(huán)外項目鉑悅818樂非天地天之驕子碧云東壹棟禹洲藍(lán)爵瑞景公寓和蘭苑二期御華山大廈中鐵中環(huán)時代廣場紫金公館CITY155河濱壹號祥騰新領(lǐng)寓永和生活廣場駿豐嘉峰匯晶鼎

7、九久青年城二期上海酒店式公寓市場中還未出現(xiàn)與五星級酒店集團(tuán)合作尤其冠名的項目而項目組發(fā)現(xiàn)，目前在廣州和北京相繼出現(xiàn)了一些與五星級酒店集團(tuán)簽約由其冠名并提供管理服務(wù)的酒店式公寓項目。酒店式公寓案例參考案例一W公寓占地面積： 22,625m2總 建 面： 282,691m2總體規(guī)劃：三棟住宅A、A2、B座，一棟公寓C座一棟W酒店配套服務(wù)公寓一棟W酒店容 積 率： 8.3綠 化 率： 30珠江美景海心沙廣場觀光塔四大文化建筑中軸廣場珠江公園麗思.卡爾頓酒店CBD豪宅圈君悅酒店W公寓參考案例一W公寓W公寓產(chǎn)品設(shè)計原則：1、給客戶提供原汁原味的居住體驗2、在產(chǎn)品設(shè)計上完全按照W酒店的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打造在戶型上

8、，廣州W公寓40、80、120平米的面積規(guī)劃是參照W酒店的客房而設(shè)計的；W公寓首創(chuàng)了3.45米的超高層高，這一層高與廣州W酒店客房層高一致，令W公寓具備與W酒店客房同等的居住舒適度；W公寓的外立面也采用了與W酒店一致的單元式玻璃幕墻，外觀上與W酒店融為一體。戶型套內(nèi)面積（m2）建筑面積（m2）套數(shù)（套）比例單間31-3345-487422%一房一廳61-7287-10224673%兩房一廳90130185%合計31-9045-130338100參考案例一W公寓W公寓銷售情況：已售罄，二手房售價34000元左右，附送價值6000元/平方米的裝修部位精裝修石材意大利木紋石，印尼新雅米黃石天花板鑲嵌

9、了水晶燈其他配置了品牌潔具、廚具、灶具、冰箱、中央空調(diào)、熱水器、電視等；每套公寓都將配備可視對講門鈴及日立智能家居安防系統(tǒng) W公寓客戶：主要分為投資客戶及租賃客戶參考案例一W公寓 重點客戶群核心客戶群游離、偶得客戶國際高端投資者本地，港澳臺、珠三角高端投資者中國內(nèi)地高端投資者投資客戶： 重點客戶群核心客戶群游離、偶得客戶生意人、高素質(zhì)自由職業(yè)者等駐廣州外資企業(yè)高層管理人員、技術(shù)人員等駐廣州國內(nèi)知名企業(yè)高層管理人員、技術(shù)人員等使用客戶：參考案例一W公寓W公寓與酒店管理公司酒店管理公司提供每月四次房間打掃服務(wù)，并有一些基礎(chǔ)的訂票，復(fù)印，委托聯(lián)系家政人員等服務(wù)。只提供酒店式服務(wù)，不統(tǒng)一委托經(jīng)營，物業(yè)

10、費7元/平米/月與國際級品牌Starwood（喜達(dá)屋）合作打造的W公寓，品牌效應(yīng)使W公寓的去化和投資價值都是其他周邊同類產(chǎn)品無法媲美的W公寓與周邊其他酒店式公寓及住宅的租金對比W公寓與周邊其他酒店式公寓及住宅的售價對比樓盤名稱 三月均價(元/m2)W公寓34000匯峰國際公寓28045雋峰苑27871保利心語花園27884方圓月島31975樓盤名稱 三月租金(元/m2)W公寓47-84匯峰國際公寓36-71雋峰苑28-63保利心語花園29-54方圓月島38-76參考案例一W公寓項目名稱W公寓首次開盤時間2019-10-05售罄時間2009-12總套數(shù)554套樓層棟數(shù)3棟25-48層的高層銷售周

11、期15個月月均銷售套數(shù)37套項目銷售周期在15個月左右，月均銷售套數(shù)37套參考案例二四季世家公寓占地面積： 32790m2總 建 面：24.7萬m2總體規(guī)劃：寫字樓，酒店，公寓寫字樓：23層，總高89.5m，層高3.8米酒店：23層，總高89.5m，層高3.3m公寓：21層，總高81.7m，層高3.3m公寓戶型面積：242-318平米面積段（兩房、三房）北京四季世家在售戶型為242平米二居，318平米三居，精裝修，現(xiàn)房，均價85000-90000元/平米戶型的共性：1.動靜分離的戶型格局 2.傭人房的設(shè)計 3.大面積的公共空間 4、主臥套的設(shè)計參考案例二四季世家公寓四季世家242m2四季世家2

12、62m2參考案例二四季世家公寓四季世家318m2參考案例二四季世家公寓四季世家精裝修門材質(zhì)高檔實木門鎖威寶客廳地面大理石墻面墻紙空調(diào)大金臥室地面高檔實木墻面墻紙廚房地面大理石墻面瓷磚廚具艾密沃冰箱佳格凈水博士衛(wèi)生間地面大理石墻面干掛大理石潔具威寶馬桶TOTO全自動馬桶熱水市政供熱智能化品牌三菱系統(tǒng)名稱家居智能系統(tǒng)功能背景音樂電動窗簾電子防盜開關(guān)遙控地暖美國威寶德國博士日本東陶日本三菱1、住宅物業(yè)，委托四季酒店集團(tuán)管理，全部服務(wù)人員均隸屬于四季酒店集團(tuán)2、提供24小時全天服務(wù)，包括與五星級四季酒店同樣的軟性服務(wù)：房間打掃、訂票、訂餐、采購物品等等。只提供酒店式服務(wù)，不統(tǒng)一委托經(jīng)營。3、業(yè)主可享受

13、社區(qū)高檔會所所有功能及五星級酒店的配套設(shè)施，費用均包含在29元/月/平米的物業(yè)費中4、開發(fā)商已與四季酒店簽訂20年委托管理協(xié)議，開發(fā)商可在四季酒店管理不善的情況下單方面解除合約，業(yè)主委員會也可決定管理公司的去留5、四季酒店御用室內(nèi)設(shè)計團(tuán)隊全程參與前期設(shè)計工作參考案例二四季世家公寓客戶：年齡集中在35-45歲，擁有較高的社會地位和收入，基本是企業(yè)主或高管，大部分客戶有海外生活背景，近7成來自海外。參考案例二四季世家公寓樓盤名稱 三月均價(元/m2)四季世家公寓85000置地公寓53000大悅公寓40000US聯(lián)邦公寓36090四季世家公寓與周邊住宅的售價對比四季酒店帶給項目物業(yè)品牌和物業(yè)價值的提

14、升圈層標(biāo)簽頂級物業(yè)服務(wù)私密性保證良好的保值增值與物業(yè)持有愿望參考案例二四季世家公寓項目名稱四季世家首次開盤時間2009-12-05售罄時間2019-4-20總套數(shù)206套樓層棟數(shù)2棟20多層銷售周期17個月月均銷售套數(shù)12套項目銷售周期在17個月左右，月均銷售套數(shù)12套參考案例三柏悅居公寓占地面積： 31,305m2總 建 面： 349,998m2總體規(guī)劃：三棟，中央主樓（柏悅居）、人保大廈、銀泰大廈，中央主樓：超五星級柏悅酒店、頂級酒店服務(wù)式公寓柏悅居容 積 率： 8綠 化 率： 21人保大廈銀泰大廈中央主樓CBD中國國際貿(mào)易中心國際俱樂部參考案例三柏悅居公寓北京柏悅居主力戶型為132-13

15、8平米一居，240-242平米二居，精裝修，現(xiàn)房，均價65000-66000元/平米戶型的共性：1.超大空間體現(xiàn)居住的舒適性 2.大徑深的客廳和餐廳 3.干濕分離的衛(wèi)生空間 參考案例三柏悅居公寓柏悅居精裝修門材質(zhì)高檔實木門鎖-客廳地面大理石墻面墻紙空調(diào)大金臥室地面高檔實木墻面墻紙廚房地面石材貼面磚墻面瓷磚廚具米勒冰箱米勒凈水博士衛(wèi)生間地面大理石墻面干掛大理石潔具科勒馬桶TOTO熱水市政供熱智能化品牌三星功能電子門鈴彩色可視對講紅外線報警德國博士日本東陶德國米勒美國科勒參考案例三柏悅居公寓1、酒店式公寓物業(yè)，委托凱悅酒店提供管理服務(wù)，保障長期運營穩(wěn)定，物業(yè)保值增值。2、室內(nèi)精裝修和室內(nèi)各系統(tǒng)配置

16、、材料與設(shè)備均符合國際化、人性化標(biāo)準(zhǔn)。3、業(yè)主可有償享受超五星級酒店的配套設(shè)施和會所等服務(wù)，2元/月/平米的物業(yè)費可以享受到頂級酒店集團(tuán)提供的叫早、訂餐、叫車等無償服務(wù)。4、北京銀泰中心柏悅居是凱悅集團(tuán)在中國唯一投資和全盤管理的物業(yè)。5、最頂級的國際化團(tuán)隊：建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計師是以設(shè)計地標(biāo)性建筑聞名的著名建筑設(shè)計師John C. Portman約翰波特曼；柏悅酒店和柏悅居的室內(nèi)設(shè)計師是多家超五星酒店集團(tuán)指定的世界著名室內(nèi)設(shè)計師Peter Remedios；寶維士。參考案例三柏悅居公寓客戶：年齡集中在40-49歲，擁有較高的社會地位和收入，收入在100萬左右的在6成以上，大部分客戶有海外生活背景，近7

17、成來自海外。柏悅居公寓與周邊住宅的售價對比樓盤名稱 均價(元/m2)柏悅居66000永安里58000建外SOHO東區(qū)54000凱悅酒店帶給項目物業(yè)品牌和物業(yè)價值的提升區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性項目提供五星級酒店完善的服務(wù)良好的保值增值物業(yè)與高端客戶的認(rèn)可參考案例三柏悅居公寓項目名稱柏悅居首次開盤時間2019-12售罄時間2019-10總套數(shù)216套樓層棟數(shù)1棟63層銷售周期23個月月均銷售套數(shù)9套項目銷售周期在23個月左右，月均銷售套數(shù)9套項目名稱品牌開關(guān)ABB廚具櫥柜德寶西克曼（一線）龍頭瑞士弗蘭卡（二線）水槽家電消毒柜嘉格納（頂級）冰箱抽油煙機(jī)煤氣灶烤箱洗碗機(jī)洗衣機(jī)衛(wèi)具設(shè)備臺盆杜拉維特（一線）龍頭杜拉維

18、特（一線）坐便杜拉維特（一線）浴缸杜拉維特（一線）淋浴房德國高儀（二線）花灑德國高儀（二線）五金件德國高儀（二線）精裝詳細(xì)建議住宅酒店式公寓精裝詳細(xì)建議項目名稱品牌開關(guān)西門子廚具櫥柜德寶西克曼（一線）龍頭瑞士弗蘭卡（二線）水槽家電消毒柜美諾（一線）冰箱伊萊克斯（二線）抽油煙機(jī)美諾（一線）煤氣灶烤箱洗碗機(jī)洗衣機(jī)衛(wèi)具設(shè)備臺盆杜拉維特（一線）龍頭杜拉維特（一線）坐便TOTO（非衛(wèi)洗麗）浴缸杜拉維特（一線）淋浴房德國高儀（二線）花灑德國高儀（二線）五金件德國高儀（二線）以W公寓及濟(jì)南路8號附送部分軟裝及家具啟示出發(fā)建議本項目酒店式公寓產(chǎn)品略降低廚具、家電、衛(wèi)生潔具的品牌，將成本轉(zhuǎn)移至配備軟裝及家具方面

19、真正實現(xiàn)項目的拎包入住，與滬上酒店式公寓產(chǎn)品產(chǎn)生差異化競爭，增加本項目產(chǎn)品特征酒店、會所的服務(wù)與收費浦東星河灣浦東星河灣社區(qū)和酒店共同使用酒店內(nèi)會所、餐飲、酒吧項目介紹：上海浦東星河灣酒店上海市浦東新區(qū)錦繡路2588弄風(fēng)格：以地中海城堡為藍(lán)本，彌漫著歐洲的宮廷氣息，外墻用天然高檔石材體現(xiàn)了沉穩(wěn)大氣的貴族氛圍星級：浦東星河灣酒店整體是以超五星級硬件配置，目前已被評定為五星級酒店、會所得服務(wù)與收費酒店會所：會所管理由星河灣酒店統(tǒng)一管理餐飲： 3間特色餐廳、中餐廳、西餐廳娛樂：健身房、臺球、網(wǎng)球、羽毛球、洗浴桑拿中心、SPA、高爾夫、棋牌麻將、室內(nèi)/室外泳池酒吧：大堂吧、德國酒吧酒店、會所得服務(wù)與收

20、費浦東星河灣酒店會所收費：酒店內(nèi)會所、餐飲、酒吧對外開放，以會員年卡充值方式經(jīng)營；非社區(qū)業(yè)主：一次充值3萬元一年年卡；酒店入住客戶：可以免費享受會所服務(wù)（餐飲、酒吧、飲料除外）社區(qū)業(yè)主：一次充值1.6萬元可以享受非社區(qū)業(yè)主相同服務(wù)；住宅 / 酒店式公寓Structure FOUR客戶定位結(jié)論及精裝修建議專題研究總結(jié)精裝修共性通過對于上海市場5個高端精裝住宅、2個酒店式公寓項目廣州、北京兩地2個酒店式公寓項目調(diào)研分析我們發(fā)現(xiàn)6000元-12000元精裝標(biāo)準(zhǔn)中可以借鑒的一些共性：入戶門高級實木、雙層防火設(shè)計防盜門衛(wèi)生間墻面高檔面磚門鎖使用全進(jìn)口鉸鏈及鎖芯地面防滑地磚客廳墻面高檔墻紙為主，輔以石材或

21、實木裝飾吊頂石膏板吊頂?shù)孛娲罄硎椿ㄖ悄芟到y(tǒng)中央空調(diào)大金吊頂石膏板吊頂?shù)嘏芘P室墻面石膏板吊頂安全防盜國外全套小區(qū)安保系統(tǒng)地面實木地板新風(fēng)系統(tǒng)漢尼威爾吊頂石膏板吊頂項目名稱橡樹灣（6000）橡樹灣（12000）廚具櫥柜德寶西克曼旭勒龍頭瑞士弗蘭卡嘉格納水槽嘉格納家電消毒柜通用電氣嘉格納冰箱Vario維度抽油煙機(jī)嘉格納煤氣灶烤箱洗碗機(jī)洗衣機(jī)博世衛(wèi)具設(shè)備臺盆杜拉維特瑞士勞芬龍頭德國高儀JOOP坐便杜拉維特TOTO衛(wèi)洗麗、勞芬浴缸瑞士勞芬淋浴房德國高儀花灑五金件德國克魯?shù)蠈ｎ}研究總結(jié)精裝修特性同時，我們發(fā)現(xiàn)這些項目的一些精裝修的差異特性以擁有6000元和12000元兩種精裝標(biāo)準(zhǔn)的華潤橡樹灣為例主要集中在廚房設(shè)備及衛(wèi)生間設(shè)備的品牌檔次差異一線或頂級奢侈品品牌精裝修特性專題研究總結(jié)通過橡樹灣12000元精裝標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的銷售講義我們更多的看到了奢侈品品牌，但其實用性卻沒有在一線品牌上有真正意義上的提升客廳地面小瓷磚拼花“提別值得一提的地面上的小瓷磚拼花，就價值6000元/平米，在歐洲，它被應(yīng)用于教堂、禮堂、皇宮。”廚房旭勒櫥柜“整套櫥柜是德國國寶級品牌旭勒，而且是全球限量僅5000套，而我們?nèi)A潤就定了500套，每套超過40萬元。”黑檀木客廳裝飾“黑檀木飾面裝飾，更是您品位的象征，要知道黑檀木可是世界珍稀木材，成材及其緩慢，需上百年甚至幾百年，所