東方水都整案營銷推廣策劃書

1、.PAGE ：.； 東方水都整案營銷推行謀劃書Eastern Watertown 都市新貴生活特區(qū) 前言東方水都系福州著名開發(fā)商匯誠地產(chǎn)繼其標(biāo)志性大社區(qū)融僑東區(qū)188畝即將全面售磬后推出的新產(chǎn)品，是代表匯誠地產(chǎn)下階段的全新力作。東方水都選址地點(diǎn)位于福州市晉安區(qū)、鼓山中心區(qū)水上公園東側(cè)，是理想的居住及商業(yè)開發(fā)地塊。其南臨城市主干道國貨路寬55米，西邊為水上體育公園，北臨城市規(guī)劃路，東側(cè)與住宅小區(qū)東方紐約相鄰，總建筑面積近10萬平米。本工程以“夏威夷風(fēng)情生活為主題，表達(dá)“以人為本設(shè)計(jì)理念，力求營造生態(tài)、時(shí)髦、溫馨而富有質(zhì)量的生活環(huán)境。其次，東方水都從社區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀營建、空間構(gòu)造等分析，都

2、是東福州絕無僅有，堪稱標(biāo)志性的建筑群體。同時(shí)，東方水都也面臨東區(qū)市場共有的妨礙：其一、配套不齊全、成熟度不夠、生活本錢高；其二、客源區(qū)域化、難以吸收區(qū)外客源；其三、價(jià)錢雷同化，均價(jià)大都在24002600元/。第一部分 市場篇福州房地產(chǎn)市場情勢分析 宏觀市場研討 熱點(diǎn)板塊分析區(qū)域市場研討競爭情勢分析一、宏觀市場研討一價(jià)錢走勢依然趨高2003年，福州市住宅平均買賣價(jià)錢2724元/ M2，同比增長1.19%，每平方米增長32元/M2。別墅增幅最大，同比增長16.77%，位居增幅之首。2003年各類物業(yè)買賣價(jià)錢及其與2002年對比2002年元/M22003年元/M2價(jià)錢升降幅度元比增變化%平均買賣價(jià)錢

3、30623075+13+0.42住宅26922724+32+1.19別墅34163989+573+16.77商場店面75948581+987+13.00寫字樓35903378-212-5.91車庫車位35713122-449-12.57上表顯示： 1、2003年別墅對商品房價(jià)錢的提升奉獻(xiàn)最大。2、與2002年相比，2003年商場店面市場有好轉(zhuǎn)趨勢，但總體呈波狀起伏。3、寫字樓價(jià)錢呈下跌的態(tài)勢。4、商品房平均價(jià)錢變化不大，五年來，商品房均價(jià)年漲幅0.8%，商品住宅呈穩(wěn)步增長，年漲幅3.1%。 二供應(yīng)及需求繼續(xù)放量2003年，商品房預(yù)售同意面積同比有較大幅度的增長：全市可供面積472萬平方米，同比

4、增長36.24%，其中市區(qū)增長更快，可供面積401.59萬平方米，同比增長40.95%。自1999年以來，福州商品房預(yù)售同意面積以年均56萬平方米的程度增長，年均增長速度為17.46%。年份1999年2000年2001年2002年2003年供應(yīng)面積萬M22483453213764722003年，全市商品房合同登記總起數(shù)43302起，合同登記面積502.55萬平方米，合同登記成交金額156.83億元，相比去年同期分別增長63.03%，54.37%，70.91%。其中市區(qū)商品房合同登記總起數(shù)40606起，合同登記面積462.89萬平方米，合同登記成交金額149.32億元，相比去年同期分別增長68.

5、84%，64.42%，70.53%?？梢钥闯龇康禺a(chǎn)市場仍繼續(xù)強(qiáng)勁的市場需求與消化才干。自1999年以來，福州商品房合同登記面積增長量52萬平方米年均增長速度為16.64%。年份1999年2000年2001年2002年2003年消化面積萬M22422853173854482003年，在存量房方面，福州市區(qū)住宅買賣總起數(shù)9120起，住宅買賣面積152.46萬平方米，住宅買賣金額超越21億元，相比去年同期分別增長51.35%， 45.94%，75.23%。以此顯示福州市區(qū)的二手市場買賣活潑，勢頭迅猛。年份1999年2000年2001年2002年2003年宗數(shù)宗23394586495891209120

6、面積萬M220.4752.6360.7592.46152.46金額億元2.666.017.0411.8421.50三東擴(kuò)南進(jìn)趨勢繼續(xù)凸顯1999-2003年各行政區(qū)商品房供應(yīng)情況比較表1999年2000年2001年2002年2003年供應(yīng)面積萬M2鼓樓區(qū)75.13148.56148.75109.54104.55臺江區(qū)65.05110.2456.1975.4265.86倉山區(qū)8.1034.1467.5976.37122.90晉安區(qū)86.9155.4454.05101.54176.33馬尾區(qū)12.488.978.378.332.43合計(jì)247.67357.36334.94375.0472.0上表顯

7、示：1、晉安區(qū)和倉山區(qū)取代了鼓樓區(qū)和臺江，成為福州市商品房開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 2、全年供房晉安區(qū)供房面積176.33萬平方米，位居第一；其次是倉山區(qū)，；鼓樓區(qū)供房面積104.55萬平方米，位居第三。 3、隨著2004年南江濱的舊城改造的進(jìn)展和2004年金山土地放量的加大及鼓山新區(qū)與五四北繼續(xù)成為熱點(diǎn)區(qū)域，倉山區(qū)與晉安區(qū)將繼續(xù)堅(jiān)持供房面積的指點(diǎn)性位置。小結(jié)1、2003年的商品房房價(jià)比2002年總體增長0.42%。由于2003年新區(qū)商品房房價(jià)提升幅度較快，僅第三季度市區(qū)商品房買賣平均價(jià)錢為3230元/平方米，估計(jì)2004年比2003年的增幅將到達(dá)5%左右。其中，2003年別墅住宅增幅17%，位居第一

8、；商業(yè)物業(yè)增幅13%，位居第二；普通住宅增幅1.2%，位居第三。2、別墅住宅與商業(yè)住宅物業(yè)是近3年增幅最大的一年，直接拉動2003年商品房價(jià)錢。隨著2004年福州大型別墅工程的啟動，20042005年將是別墅住宅的熱點(diǎn)年份。3、從區(qū)域板塊分析來看，2004年福州東區(qū)鼓山新區(qū)、金山板塊、五四北仍是熱點(diǎn)板塊，也是價(jià)錢上升最快的區(qū)域。4、從區(qū)域價(jià)錢分析來看，2003年增幅低，主要是由于新住宅板塊價(jià)錢偏低呵斥的。隨著鼓山新區(qū)、金山板塊、五四北板塊價(jià)錢在2004年價(jià)錢的提升，將對2004年樓盤價(jià)錢增幅做出奉獻(xiàn)；而市中心樓盤以及品牌樓盤的增幅還是繼續(xù)走高。二、福州市主要熱點(diǎn)板塊構(gòu)造分析2004年福州的樓市

9、，將構(gòu)成東西方向熱點(diǎn)開展、南進(jìn)勢頭突顯、北向漸趨穩(wěn)定的新市場格局。東區(qū)板塊：中低檔樓盤最集中的板塊，也是價(jià)錢提升最快的板塊之一東區(qū)板塊是中低檔樓盤最集中的板塊，是目前福州市開發(fā)工程最多的一個板塊之一，2003年開發(fā)與在售的樓盤大小合計(jì)30個，百畝大盤的擁有量是目前福州最多的。東區(qū)板塊，其重心是鼓山新區(qū)，特別是2003年11月，東區(qū)共有11個樓盤開盤。名企名盤的參與競爭，東區(qū)已構(gòu)成連片的趨勢，目前東區(qū)已終了了大規(guī)模圈地、小規(guī)模開發(fā)的格局。隨著五里亭、長樂路、遠(yuǎn)洋路區(qū)域的開發(fā)，在沒有與鼓山新區(qū)大體量相抗衡的可供開發(fā)的土地資源。因此，2003-2004年東區(qū)熱點(diǎn)向鼓山新區(qū)轉(zhuǎn)移，2003-2004年鼓

10、山新區(qū)的板塊價(jià)錢上升了300-400元/。估計(jì)未來一兩年將向更遠(yuǎn)的快安區(qū)轉(zhuǎn)移.東區(qū)板塊在福州是屬于中低價(jià)錢板塊，該板塊電梯樓均價(jià)在2600-2800元/左右，多層住宅價(jià)錢均價(jià)在2400-2600元/左右。板塊在售主要樓盤：金山板塊：領(lǐng)跑福州樓市，未來五年的領(lǐng)袖級板塊金山板塊開展的三個階段：安居型2000-2001年；溫馨型2002-2003年；文化生態(tài)型2004年開場。金山板塊包括整個金山新區(qū)，與其他新區(qū)相比，金山新區(qū)板塊是政府配套較齊全的城市新區(qū)，除了已建成的南江濱公園、榕城廣場、金山新展城，還有占地500畝的金山文化體育中心，該板塊由早期的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)量最大的板塊轉(zhuǎn)向商品房開發(fā)的熱土。以

11、金山大道為界一分為二，南區(qū)為政府為主導(dǎo)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房【金山碧水】，北區(qū)為商品房開發(fā)區(qū)。隨著金山土地放量的增大，【香江紅海園】與【麗景天成】的推出，標(biāo)志著金山的商品房開發(fā)向金山大道南側(cè)擴(kuò)張，可以預(yù)見，2005年金山板塊的熱點(diǎn)將在烏龍江濕地公園與金山公園之間的區(qū)域。同時(shí)，2004年新推出的樓盤，尤其是【江南水都】的推出，對提升南江濱的市場關(guān)注度有了質(zhì)的飛躍。該板塊是價(jià)錢提升最快的板塊之一2003-2004年該板塊的均價(jià)提升了200-300元/平方米，也是福州人氣最旺的板塊之一，是福州南進(jìn)的第一戰(zhàn)略區(qū)。金山板塊在福州市是屬于中低價(jià)錢板塊，該板塊臨江電梯樓均價(jià)在3000元/左右，非臨江的電梯樓價(jià)錢普

12、遍在2700元/左右，多層住宅價(jià)錢穩(wěn)定在2500元/。板塊在售主要樓盤：北江濱板塊：2003年價(jià)錢整體程度最高的板塊北江濱板塊來源于碧水源，沿江濱大道到目前【海潤濱江花園】，以【融僑錦江】為代表的北江濱西段隨著北江濱西線的開發(fā)，在2004年根本進(jìn)入尾聲；而中段目前的【心家泊】與【風(fēng)景藍(lán)水岸】將是2004年下半年江濱樓市的亮點(diǎn)；而隨著【君臨閩江】與【世茂外灘花園】的即將終了，北江濱的樓盤的格局將向更遠(yuǎn)的東江濱沿線延伸。該板塊是2003年福州房地產(chǎn)的強(qiáng)勢板塊之一，臨江樓盤作為一個勝利的區(qū)域概念，逐漸構(gòu)成福州樓市一個引人注目的亮點(diǎn)。江景樓盤因其無敵江景的稀缺性和不可再生性，作為提升該板塊樓價(jià)的利器。

13、但其總價(jià)與客戶群與市中心高端工程和住宅郊區(qū)化所出現(xiàn)的TOWNHOUSE等其它同類的產(chǎn)品產(chǎn)生強(qiáng)力競爭。該沿線樓盤均價(jià)在4200-4500元/平方米左右，以【世茂外灘花園】為分水嶺，越往東，樓盤的價(jià)錢越低。市中心板塊：多層住宅將被電梯樓全面替代傳統(tǒng)的市中心是指東起六一路，西至白馬路，南起國貨路，北至二環(huán)路，隨著城市的擴(kuò)張，這一格局被突破；2002年是福州房地產(chǎn)市場多角度分割的一年，郊區(qū)型住宅板塊全面構(gòu)成，以地段為優(yōu)勢的市區(qū)型板塊優(yōu)勢被全面突破，并構(gòu)成中心放射狀，市區(qū)買家從市中心向周圍開展，中心區(qū)客群也由此向周圍放射，同時(shí)市區(qū)無大量可供開發(fā)的土地，市區(qū)地段概念遭到前所未有的挑戰(zhàn)。因此，市中心樓盤的價(jià)

14、錢沒有太大的漲幅空間，目前溫泉板塊與五一廣場板塊的價(jià)錢在4500元/平方米左右，工業(yè)路板塊的樓盤價(jià)錢在3600元/平方米左右。洪山新區(qū)：工程不多，定價(jià)是其關(guān)鍵隨著洪山新區(qū)的“一縱、三橫、四區(qū)、五大公園的整體規(guī)劃確實(shí)定，依托金牛山公園和閩江的江景，及其與市中心的超近間隔 ，又屬于鼓樓區(qū)。2004年啟動的【仁文大儒世家】，將打造國家康居示范工程，而2003年推出的【運(yùn)盛美之國】與即將推出的新別墅，都將培育洪山新區(qū)成為新的高尚生活區(qū)。目前這里尚無可參照的樓盤價(jià)錢，估計(jì)【仁文大儒世家】的價(jià)錢超越3000元/平方米。三、區(qū)域市場研討本案所在的東福州板塊六一路以東是中低檔樓盤最集中的板塊，也是價(jià)錢提升最快

15、的板塊之一。一區(qū)域市場概述東區(qū)板塊是中低檔樓盤最集中的板塊，是目前福州市開發(fā)工程最多的板塊之一，2003年開發(fā)與在售的樓盤大小合計(jì)30多個，百畝大盤的擁有量是目前福州最多的。經(jīng)過多年的開展，東區(qū)已構(gòu)成了“四點(diǎn)一線的開發(fā)格局，四點(diǎn)即長樂路板塊，五里亭板塊，鼓山新區(qū)，遠(yuǎn)洋三角區(qū)，一線即江濱沿線為主軸。大東區(qū)板塊市場均價(jià)：2500-2700元/。東區(qū)板塊，其重心是鼓山新區(qū)，特別是2003年11月，東區(qū)共有11個樓盤開盤。名企名盤的參與競爭，東區(qū)已構(gòu)成連片的趨勢，目前東區(qū)已終了了大規(guī)模圈地、小規(guī)模開發(fā)的格局。隨著五里亭板塊、長樂路板塊、遠(yuǎn)洋三角區(qū)的開發(fā)，已根本沒有與鼓山新區(qū)大體量相抗衡的可供開發(fā)的土地

16、資源。因此，2004年東區(qū)熱點(diǎn)向第四點(diǎn)即鼓山新區(qū)轉(zhuǎn)移，2003-2004年鼓山新區(qū)的板塊價(jià)錢上升200元/左右。二東區(qū)價(jià)錢分布與走勢分析東區(qū)板塊均價(jià)：2500-2700元/。東區(qū)板塊格局：四點(diǎn)一線的板塊格局。價(jià)錢趨勢分析：樓盤的價(jià)錢根本上按該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的成熟度為衡量規(guī)范，價(jià)錢與地段成正比，且呈由西向東逐級遞減之勢，越往東其街區(qū)價(jià)錢遞減在減少，每過一個街區(qū)的價(jià)錢下降150-300元/。五里亭周邊競爭樓盤價(jià)錢對比表案名陽光城二期永升城市花園二期大名城高層世紀(jì)東方均價(jià)元/3400340036002900點(diǎn)評：這是東區(qū)板塊中街區(qū)價(jià)錢最高的一個街區(qū)，街區(qū)價(jià)錢均價(jià)為3300元/。長樂路周邊競爭樓盤價(jià)錢

17、對比表案名世紀(jì)城麗景東方九龍城嘉源欣苑三利花園均價(jià)元/29502650260025002600點(diǎn)評：這是東區(qū)板塊中街區(qū)價(jià)錢次高的一個街區(qū)，街區(qū)價(jià)錢均價(jià)為2650元/。遠(yuǎn)洋路三角區(qū)周邊競爭樓盤價(jià)錢對比表案名日出東方融僑東區(qū)三期三木都市田園藍(lán)灣雅境均價(jià)元/3000250023002800點(diǎn)評：這是東區(qū)板塊中街區(qū)價(jià)錢次高的一個街區(qū)，街區(qū)價(jià)錢均價(jià)為2650元/。鼓山新區(qū)周邊競爭樓盤價(jià)錢對比表案名君臨東城盛天現(xiàn)代城世紀(jì)金輝東方紐約興元星辰福州春天均價(jià)元/270027002450240022502000點(diǎn)評：這是東區(qū)板塊中街區(qū)價(jià)錢最低的一個街區(qū)，均價(jià)為2400元/，比2003上半年上升了200元/左右。光

18、明港公園以南周邊競爭樓盤價(jià)錢對比表案名武夷綠洲水岸華庭均價(jià)元/24002100點(diǎn)評：這是東區(qū)板塊中光明港公園以南的一個街區(qū)，以武夷綠洲、水岸華庭為代表，均價(jià)為2250元/。上表顯示一：大東區(qū)板塊的均價(jià)：2500-2700元/，主要受大名城、永升城市花園，以及陽光城2區(qū)等較高價(jià)位的影響。上表顯示二：東區(qū)樓盤的價(jià)錢根本上呈由西向東逐級遞減之勢，整個東區(qū)還處在“地段價(jià)錢競爭的階段，越往東，其街區(qū)價(jià)錢遞減在減少。上表顯示三：東區(qū)市場價(jià)錢分布走勢并不是不可改動，如大名城以強(qiáng)勢的市場推行力度，獲得高價(jià)位；融僑東區(qū)借勢“東擴(kuò)第一品牌獲得市場認(rèn)同；日出東方以景觀環(huán)境突破東區(qū)價(jià)錢；永升城市花園以產(chǎn)品獲得高價(jià)位；

19、君臨東城以品牌優(yōu)勢獲得高價(jià)位；而盛天現(xiàn)代城以大型商場的進(jìn)駐提升了價(jià)錢。三消費(fèi)構(gòu)造分析1、客戶群來源東區(qū)的區(qū)域消費(fèi)群在戶型面積上總體需求不要求很大，消費(fèi)群主要集中在晉安區(qū)， 60%的購房者為晉安區(qū)當(dāng)?shù)刭徺I者，隨著東區(qū)在“東擴(kuò)南進(jìn)的推進(jìn)下及東區(qū)配套的不斷完善，也引起了鼓樓客群的接受并到東區(qū)置業(yè)，該部分的客戶群占9-13%。同時(shí)福清、長樂等八縣客戶群也構(gòu)成了東區(qū)龐大的消費(fèi)群體，由于八縣客戶群的家庭構(gòu)造與市區(qū)不同，且有?？?，普通都有兩個子女以上。因此，對大戶型有特別的需求，主要消費(fèi)面積在150以上，在部分樓盤該部分客戶群占到50%。2003底以來，溫州購房團(tuán)的介入，成為東區(qū)部分優(yōu)質(zhì)樓盤的購買生力軍。2

20、、消費(fèi)群年齡主力消費(fèi)群的年齡在3040歲之間中、青年，其群體主要是企業(yè)的中層管理人員、私企老板、公務(wù)員、高級職員，八縣的客戶根本上集中在出國或歸國人士，還有在福州經(jīng)商的小老板。3、購買者類型多層由于在價(jià)錢上的優(yōu)勢，因此客戶群多為初次置業(yè)者，電梯樓的客戶群以二次置業(yè)或多次置業(yè)居多。其中不乏以投資為目的的投資型客戶，主要以溫州客戶為主。四東區(qū)房地產(chǎn)市場開展時(shí)機(jī)和困難點(diǎn)分析1、時(shí)機(jī)點(diǎn)東擴(kuò)南進(jìn)與城市開展同步，是城市拓展的熱點(diǎn)地域；水上公園全面開工是鼓山新區(qū)周邊樓盤直接的利好音訊；光明港公園東段全面完工將改動?xùn)|區(qū)板塊市政環(huán)境差的慣常思想誤區(qū)；前橫路、遠(yuǎn)洋路、連洋路、福光路的全面貫穿，使鼓山新區(qū)的交通路網(wǎng)

21、全面構(gòu)成；鼓山新區(qū)構(gòu)成連片開發(fā)工程進(jìn)度快，尤其是2003年東盟構(gòu)成,推行力度加大，產(chǎn)品供應(yīng)量大且豐富，客戶對電梯樓的抗性開場消除；大盤的啟動吸引了周邊大量的消費(fèi)群，東區(qū)消費(fèi)群快速增長；福州市輕軌一期規(guī)劃確定，將大大縮短東區(qū)與市中心的間隔 。2、困難點(diǎn) 交通：雖然路已通，但交通網(wǎng)尚未全面構(gòu)成，距市區(qū)生活區(qū)較遠(yuǎn)，給業(yè)主出行帶來不便；配套：街區(qū)配套不完善，給居家生活帶來諸多不便；人氣：入住率低，入住人口素質(zhì)相對較雜，東區(qū)尚未構(gòu)成連片住宅區(qū)，直接影響消費(fèi)者的置業(yè)行為；環(huán)境：區(qū)域的總體環(huán)境目前來說較差，影響住宅的價(jià)錢提升。區(qū)域市場小結(jié)：鼓山新區(qū)樓盤構(gòu)成連片開發(fā)，各樓盤相互臨近，同質(zhì)化較為明顯，價(jià)錢區(qū)間也

22、非常接近，面積區(qū)分相對集中，已構(gòu)成“近間隔 同質(zhì)化競爭局面。鼓山新區(qū)多層住宅的主力戶型是兩房半、三房，面積主要分布在90-110；電梯樓在11層以下，主力戶型三房，面積主要分布在120-130。市場呈現(xiàn)以多層為主、小高層為輔的產(chǎn)品局面。鼓山新區(qū)的街區(qū)價(jià)錢線均價(jià)為2400元/，優(yōu)質(zhì)樓盤的多層均價(jià)為2400元/，小高層均價(jià)為2600元/。估計(jì)將有200-400元/的升幅。2003底以來，溫州購房團(tuán)的介入，成為東區(qū)部分優(yōu)質(zhì)樓盤的購買生力軍。晉安區(qū)的客戶約占60%，其次是五區(qū)八縣，鼓樓區(qū)的客戶由原有的7%上揚(yáng)至13%。四、競爭情勢研討一競爭樓盤總體概略分析本案競爭樓盤產(chǎn)品構(gòu)造分析案名物業(yè)類型規(guī)模畝主力

23、戶型主力面積m2工程進(jìn)度推出時(shí)間君臨東城多層為主97三房兩廳90-110地上3層2004.2盛天現(xiàn)代城14幢多層/12幢小高層140三房兩廳80-110封頂2003.11世紀(jì)金輝21幢多層/2幢小高層150兩房兩廳三房兩廳80-120封頂2003.11東方紐約10幢多層/2幢小高層35三房兩廳90-110部分封頂2003.11藍(lán)灣雅境14幢多層/5幢小高層67三房兩廳115-140地面5層2004.3興元星辰16幢多層40三房兩廳85-110部分封頂2004.1福州春天13幢多層35三房兩廳85-110部分落架2003.11日出東方二期5幢多層/10幢小高層150三房兩廳四房兩廳110-150

24、封頂2003.12三木都市田園多層/小高層108三房兩廳100-130一期落架2003.2武夷綠洲一期23幢多層392三房兩廳100-120根底2004.3水岸華庭26幢多層/小高層78三房兩廳90-100部分封頂2003.11二產(chǎn)品綜合競爭分析1、從產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃角度分析東區(qū)百畝以上的大型樓盤的絕對擁有量在福州市一切板塊中最高，除大名城以外，其他均集中在遠(yuǎn)洋路和鼓山新區(qū)，如日出東方，融僑東區(qū)，三木都市田園、盛天現(xiàn)代城、世紀(jì)金輝；目前東區(qū)產(chǎn)品的規(guī)劃根本上以多層為主，小高層為輔，越接近市中心小高層的市場接受度越高，而鼓山新區(qū)那么以多層產(chǎn)品為主。因此，東區(qū)產(chǎn)品的規(guī)劃宜以多層為主，小高層為輔，多做市場

25、需求量大的產(chǎn)品。 鼓山新區(qū)板塊的主力戶型根本上控制在90-110的小三房兩廳，這是目前新區(qū)最保穩(wěn)的戶型，也是東區(qū)市場旺銷的戶型面積，也因此闡明東區(qū)的客戶群消費(fèi)才干處于偏弱形狀。由于東區(qū)很大一部分的客戶群五區(qū)八縣，對于好的社區(qū)，對大戶型也出現(xiàn)了極高的需求，如日出東方的大戶型旺銷也證明了這一點(diǎn)。2、從工程進(jìn)度上分析 東區(qū)板塊，特別是鼓山新區(qū)在2003年下半年新盤紛紛上市，上市量在同期其他板塊上最多，2004年是東區(qū)在售樓盤交房時(shí)間的集中年。因此，就近期推出的樓盤在時(shí)效競爭上沒有優(yōu)勢，在新一輪市場競爭將面臨著同一面積段上大量投放量競爭的市場壓力。為此，本案應(yīng)在已有品牌的根底上，制造差別化競爭，以區(qū)隔

26、其他產(chǎn)品。 3、從銷售情況上分析從目前各個樓盤銷售情況來看，東區(qū)樓盤銷售情況還是比較理想的，大都能到達(dá)40%以上的銷售率。價(jià)錢低的賣得快一些，如興元地產(chǎn)一向以低價(jià)錢戰(zhàn)略取勝，而東區(qū)低價(jià)錢是消費(fèi)者消費(fèi)的原動力，價(jià)錢高的賣慢一些，如藍(lán)灣雅境。具有品牌優(yōu)勢的開發(fā)商工程賣得快一些，知名度不高的開發(fā)商賣得速度慢一些。規(guī)模大、配套全的賣得快一些，規(guī)模小、配套相對缺乏的賣得慢一些。因此，價(jià)錢、品牌、規(guī)模、配套、獨(dú)占性的景觀資源決議了東區(qū)樓盤去化的主要要素。因此，在目前的情況下，本案不宜走高價(jià)戰(zhàn)略，應(yīng)以“低開走高的戰(zhàn)略，加快銷售速度。4、從推行概念上分析目前東區(qū)的樓盤在包裝戰(zhàn)略上，主要表達(dá)在“走大上，部分樓盤

27、缺乏其概念上有利的支撐點(diǎn)。君臨東城走的是“荷蘭爛漫風(fēng)情，打的是社區(qū)景觀牌；“盛天現(xiàn)代城以現(xiàn)代城為概念，走大都市的概念?！皷|方紐約以紐約風(fēng)情為概念，按其規(guī)模而言，缺乏有利的價(jià)值支持點(diǎn)，而顯得“泛而空。“武夷綠洲以“收藏安康100年、“都市田園為賣點(diǎn)；而“福州春天走安康概念。為此，我們必需發(fā)掘本案“雙公園和“夏威夷風(fēng)情的價(jià)值。5、從價(jià)錢上分析從以上東區(qū)街區(qū)價(jià)錢線的分析，本工程位于鼓山新區(qū)，其街區(qū)價(jià)錢線在均價(jià)2400元/，思索本工程在品牌、景觀上、規(guī)模上的優(yōu)勢，我們的價(jià)錢區(qū)間宜在2500-2700元/。第二部分 產(chǎn)品篇工程定位研討及相關(guān)建議 經(jīng)濟(jì)目的分析 工程主題定位總體規(guī)劃建議建筑單體建議一、工程

28、經(jīng)濟(jì)目的分析實(shí)踐面積42900建筑占地面積11325建筑密度26.4%總建筑面積93129.3地上計(jì)容面積80975.6容積率1.89其中：商業(yè)面積2429.3公寓面積75384.6配套面積3161.8不計(jì)容面積12153.7其中：地下室面積4950人防面積3480架空面積3054陽臺面積一半4149.7綠地面積15015綠地率35%道路硬地面積16560硬地率38.6%總戶數(shù)660戶機(jī)動車停車量212輛地上105輛地下97輛非機(jī)動停車量2100輛二、工程主題主位工程以“安康人生、全景住宅為主題，表達(dá)“以人為本設(shè)計(jì)理念，力求營造生態(tài)、環(huán)保、時(shí)髦、溫馨而富有質(zhì)量的生活環(huán)境。安康人生人性化的建筑設(shè)

29、計(jì)，完善的小區(qū)配套，高科技及環(huán)保資料。高低參差，超凡的樓距，絕佳的住宅朝向以及良好的通風(fēng)采光效果。人本的設(shè)計(jì)處處表達(dá)康居住宅的溫馨。全景住宅充分利用區(qū)域大環(huán)境景觀的同時(shí)營造社區(qū)獨(dú)特的小環(huán)境。時(shí)髦、現(xiàn)代的建筑與景觀設(shè)計(jì)，自然生態(tài)的全景觀享用。三、總體規(guī)劃建議一規(guī)劃思想建筑現(xiàn)代化高尚居住新區(qū)，表達(dá)“以人為本設(shè)計(jì)理念，以超凡規(guī)的住宅小區(qū)空間設(shè)計(jì)為規(guī)劃主導(dǎo)思想。平面規(guī)劃自在靈敏，功能分區(qū)明確合理，強(qiáng)調(diào)居住區(qū)的空間序列感、私密性以及興趣性。發(fā)明高尚的社區(qū)環(huán)境、空間組織，強(qiáng)調(diào)“序“禮的空間次序，韻律感強(qiáng)，環(huán)境溫馨宜人、建筑起伏變化、自在而極富興趣性，強(qiáng)調(diào)社區(qū)環(huán)境的均好性及整個小區(qū)整體性。充分利用區(qū)域大環(huán)境

30、景觀即西側(cè)的水上公園，讓一切高層住宅戶戶均能享用之。注重對小區(qū)的人文環(huán)境及“小氣候環(huán)境的設(shè)計(jì)，以“水為母題，營造社區(qū)獨(dú)特的景觀環(huán)境，充分緊扣“東方水都的主題，也是“以人為本原那么的充分表達(dá)。經(jīng)過建筑底層的部分架空，使院落與組團(tuán)綠地、中心綠地的視覺空間更為流暢，可穿透性良好，有助于小區(qū)鄰里的交往。交融自然、人工及意念景觀，經(jīng)過景觀軸線把人的視野從城市引入小區(qū)主入口廣場后，引入小區(qū)組團(tuán)中心。同時(shí)，結(jié)合廣場鋪地綠化、小品的設(shè)置，再合理安排一定量的休閑設(shè)備，便于市民在商業(yè)街休憩、交流、購物等等。一切都是一種出于人性化的設(shè)計(jì)，要真正做到“以人為本。二規(guī)劃規(guī)劃以康居為首要出發(fā)點(diǎn)，建筑由東向西漸高，保證最正

31、確的住宅朝向以及最好的通風(fēng)采光效果；讓小區(qū)景觀與區(qū)域大環(huán)境共融，做到居住小區(qū)東西各有景，戶戶有景；設(shè)計(jì)一梯兩戶兩電梯的高尚高質(zhì)量全景觀住宅，以獨(dú)到的設(shè)計(jì)理念引領(lǐng)時(shí)髦；設(shè)計(jì)便利、平安的人車分流交通體系，在西側(cè)水上公園設(shè)計(jì)小區(qū)的主入口廣場，在東南側(cè)國貨路設(shè)計(jì)小區(qū)的主要車流線入口。西側(cè)高層區(qū)以地下室停車為主，東側(cè)多層以地面架空停車為主。嚴(yán)厲做到人車分流，發(fā)明平安、溫馨、安靜的小區(qū)人居環(huán)境；地下車庫入口設(shè)計(jì)在小區(qū)的主入口廣場，機(jī)動車進(jìn)入小區(qū)后隨即使進(jìn)入地下室，以堅(jiān)持小區(qū)的平安、溫馨、安靜，小區(qū)內(nèi)無明顯的道路系統(tǒng)，在建筑周邊鋪設(shè)休閑步行硬地，以保證消防車的到達(dá)；小區(qū)內(nèi)的步行系統(tǒng)應(yīng)相對獨(dú)立且完好，由主入口

32、的步行景觀軸線進(jìn)入小區(qū)后，同時(shí)向兩個側(cè)延伸，使各個組團(tuán)院落交融在一同。三公建配套及智能化配置建議配備完善的公共效力設(shè)備，加強(qiáng)小區(qū)的可居住性以及功能的多樣化。小區(qū)的周圍設(shè)底層商店以便為小區(qū)居民提供生活上的便利效力；小區(qū)內(nèi)設(shè)會所，可滿足根本的生活文娛需求，應(yīng)有棋牌、桌球、健身房等康樂設(shè)備，同時(shí)可設(shè)物業(yè)管理中心、社區(qū)效力中心、老年人活動中心及公廁、渣滓集點(diǎn)等；設(shè)置平安防備系統(tǒng)，主要包括出入口管理，閉路電視監(jiān)控，對講機(jī)與防盜門的住戶報(bào)警等；配置信息管理系統(tǒng)，主要包括對平安防備系統(tǒng)實(shí)行監(jiān)控、遠(yuǎn)程管理和IC卡車輛出入與停車管理、供電、供水設(shè)備、公共照明、電梯等主要設(shè)備的監(jiān)控管理，以及緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)

33、、物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)等；配置信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，主要包括實(shí)現(xiàn)上述功能科學(xué)合理布線，并配備寬頻網(wǎng)絡(luò)安裝，每戶不少于2對線和兩個有線電視插座，建立有線電視網(wǎng)、物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，配置部分網(wǎng)絡(luò)并可供住戶聯(lián)網(wǎng)運(yùn)用。四、建筑單體設(shè)計(jì)建議一單體平面設(shè)計(jì)建議戶型設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)現(xiàn)代人的生活需求，并適當(dāng)超前思索人們未來的生活方式，追求住宅戶型設(shè)計(jì)表達(dá)真正意義上的“以人為本，一切戶型均擁有寬闊亮堂的起居室；起居室串聯(lián)寬大觀景陽臺，溫馨型臥室均應(yīng)配置良好的視野環(huán)境、廚房、衛(wèi)生間以及足夠的貯藏間，主臥室應(yīng)配置更衣室、衛(wèi)生間；合理組織各功能分區(qū)的平面關(guān)系、各行為空間的公用性，以滿足不同程度的私密性要求；起居區(qū)與休憩區(qū)明確，干濕分

34、開，起居室、主臥室、書房及餐廳均有良好的景觀朝向；開間與進(jìn)深適宜，空間完好，通風(fēng)良好，富于空間上的變化；廚房與餐廳便利聯(lián)絡(luò)，用餐空間相對獨(dú)立完好，衛(wèi)生間各個功能組織明確；二單體立面外型設(shè)計(jì)建議立面外型也表達(dá)現(xiàn)代都市人對高科技信息的向往，及對高品味生活的追求；建議立面用新古典主義的元素集合表達(dá)現(xiàn)代住宅建筑的根本構(gòu)成元素觀景陽臺、凸窗、落地窗、入戶花園、露臺、構(gòu)架、墻體及屋面等，風(fēng)格簡捷明快，加以部分線條的點(diǎn)綴，表達(dá)高尚住宅小區(qū)清新典雅的特征；小區(qū)建筑由東向西逐漸由低變高，建筑高低參差、山墻交錯，豐富城市天際線及靈敏多變的建筑空間，表達(dá)新興都市高尚小區(qū)流暢清秀、宏大而富有建筑細(xì)部韻味的現(xiàn)代建筑風(fēng)格

35、；注重建筑屋面的設(shè)計(jì)，經(jīng)過建筑退臺設(shè)計(jì)露臺，部分設(shè)計(jì)坡頂，平坡結(jié)合，并設(shè)計(jì)相應(yīng)的屋頂花園，同時(shí)結(jié)合立面外型設(shè)計(jì)遮陽構(gòu)架以美化小區(qū)的第五立面。建筑立面應(yīng)配以淡雅的淺灰顏色為主，突出表現(xiàn)建筑流暢飄逸的線條及細(xì)部設(shè)計(jì)，采用大玻璃觀景窗及八角全景窗拉近住宅戶與景觀的間隔 ，使建筑與環(huán)境自然合一，完美交融。三戶型設(shè)計(jì)建議多層戶型及對應(yīng)建筑面積建議戶型序號一二三四五房型面積2房2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：80902房半2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：901003房2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：1001204房2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：130140機(jī)動建議1、有獨(dú)立的就餐區(qū)；2、采光井2600以上；3、至少保證客衛(wèi)具備一定自然

36、采光；4、雙陽臺設(shè)計(jì)；1、有獨(dú)立的就餐區(qū)；2、采光井2600以上；3、至少保證客衛(wèi)具備一定自然采光；4、雙陽臺設(shè)計(jì)；1、有獨(dú)立的就餐區(qū)；2、采光井2600以上；3、至少保證客衛(wèi)具備一定自然采光；4、主臥開間保證在3600以上；5、雙陽臺設(shè)計(jì)；1、有獨(dú)立的就餐區(qū)；2、采光井3000以上；3、四明設(shè)計(jì)；4、主臥開間保證在4200以上；5、雙陽臺設(shè)計(jì)；6、客廳開間保證在4500以上；/在多層戶型中所占比例253525123備注主要集中在東、西頭小高層戶型及對應(yīng)建筑面積建議戶型序號一二三四房型面積3房2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：1101203房半2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：1201304房2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面

37、積：130140機(jī)動建議1、有獨(dú)立的就餐區(qū)；2、采光井3000以上；3、至少保證客衛(wèi)具備一定自然采光；4、主臥開間保證在3900以上；5、雙陽臺設(shè)計(jì)；1、有獨(dú)立的就餐區(qū)；2、采光井3000以上；3、至少保證客衛(wèi)具備一定自然采光；4、主臥開間保證在3900以上；5、雙陽臺設(shè)計(jì)；1、有獨(dú)立的就餐區(qū)；2、采光井3000以上；3、四明設(shè)計(jì)；4、主臥開間保證在4200以上；5、雙陽臺設(shè)計(jì)；6、客廳開間保證在4500以上；/在小高層戶型中所占比例5025205備注集中在景觀好的單元注：多層與小高層的比例小高層占整體的20%以下；多層住宅為7F，小高層為11F；表格中一切的百分比數(shù)值按套數(shù)進(jìn)展初步估算和確定

38、；第三部分 廣告篇工程主題口號及廣告推行戰(zhàn)略在廣告的訴求上，突出產(chǎn)品的特性優(yōu)勢及生態(tài)居住價(jià)值；在廣告的戰(zhàn)略上，整合地面與中空廣告系統(tǒng)，集中造勢；在廣告的階段上，根據(jù)產(chǎn)品的銷售進(jìn)度，分五階段推行； 在廣告費(fèi)投放上，根據(jù)銷售的不同階段進(jìn)展廣告投放，有方案的到達(dá)預(yù)期的廣告目的。一、廣告賣點(diǎn)提煉1、案 名： Eastern Watertown 東方水都2、工程定位：融僑東區(qū)晉級版雙公園水岸新城夏威夷風(fēng)情安康特區(qū)3、工程口號：都市新貴生活特區(qū)夏威夷風(fēng)情生活4、工程賣點(diǎn)：1、區(qū)位價(jià)值；2、物業(yè)形狀；3、產(chǎn)品特質(zhì)；4、景觀規(guī)劃5、配套設(shè)備；6、品牌效應(yīng)；7、開發(fā)實(shí)力；8、物業(yè)管理5、賣點(diǎn)詮釋：1區(qū)位價(jià)值 水

39、上公園 / 地標(biāo)建筑2物業(yè)形狀 福州東部 / 換代產(chǎn)品3產(chǎn)品特質(zhì) 驚市杰作 / 印證完美4景觀規(guī)劃 福州稀有 / 美式風(fēng)情5配套設(shè)備 寬帶入戶 / 數(shù)字生活6品牌效應(yīng) 東區(qū)典范 / 領(lǐng)袖風(fēng)范7開發(fā)實(shí)力 匯誠地產(chǎn) / 曠世杰作8物業(yè)管理 現(xiàn)代物管 / 全程效力二、廣告操作思緒主要行銷推行戰(zhàn)略和方式：主要以地面廣告系統(tǒng)的浸透為主、中空廣告系統(tǒng)的覆蓋，輔以高空廣告系統(tǒng)的轟炸；結(jié)合“事件行銷的新聞效應(yīng)以及“活動公關(guān)、DM的準(zhǔn)確投放，創(chuàng)意性平面廣告，創(chuàng)建立體化傳播攻勢，構(gòu)成全方位、有空間、有層次、交替性的廣告?zhèn)鞑バЧ?，全面覆蓋引爆市場。1、地面廣告系統(tǒng)的浸透：A、目的：建立以售樓部為中心的“精神堡壘，進(jìn)

40、展精巧的現(xiàn)場廣告包裝室內(nèi)布置、室外小品、圍墻廣告、飄空氣球、羅馬旗、布幅廣告等，并結(jié)合25月份福州樓市熱銷期2月份 -；4月份 -；5月份 -；借助戶外廣告的空間延伸，發(fā)布巨幅廣告公開東方水都，在都市空間迅速打造工程籠統(tǒng)，建立工程知名度，號召消費(fèi)；6月舉行浩大的開盤儀式，短期內(nèi)引爆人氣。B、內(nèi)容：主籠統(tǒng)：都市新貴生活特區(qū)夏威夷風(fēng)情生活 匯誠地產(chǎn)曠世杰作融僑東區(qū)晉級版2、中空廣告系統(tǒng)的覆蓋：以主流平面媒體為載體、其它報(bào)紙、為輔，相互呼應(yīng)，構(gòu)筑全方位平面廣告覆蓋系統(tǒng)；經(jīng)過“都市新貴生活特區(qū)、夏威夷風(fēng)情生活的系列炒作，結(jié)合工程賣點(diǎn)提煉“風(fēng)情生活的主題，展開豐富多彩的系列化廣告炒作，以便抬高本工程的房

41、價(jià)附加值。3、其它廣告系統(tǒng)的輔助：高空廣告系統(tǒng)的覆蓋以當(dāng)?shù)氐碾娨暋V播為載體，以新聞和軟新聞為武器，熱點(diǎn)不斷，話題不斷，反復(fù)傳播，大大提升工程的市場影響。如：與福建三套房產(chǎn)大觀園或新聞頻道房產(chǎn)欄目，合辦“東福州明星樓盤引薦，在當(dāng)?shù)剡x拔“東方水都作為本區(qū)域的籠統(tǒng)代言“人，借助“明星效應(yīng)迅速吸引眼球，提升工程的知名度和佳譽(yù)度。4、整合推行：概要：建立立體化傳播網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)成全方位，有空間，有層次，交替性的廣告?zhèn)鞑バЧ?，全面覆蓋引爆市場。售樓部內(nèi)外側(cè)包裝 戶外廣告的延伸媒體炒作方式軟性新聞炒作電視臺廣播三維動畫產(chǎn)品闡明會硬廣告炒作：把中心賣點(diǎn)用廣告表達(dá)活動推行：內(nèi)部認(rèn)購、正式開盤、“明星樓盤引薦活動宣傳

42、單頁、樓書制造：精巧的宣傳單頁與樓書有利于加強(qiáng)消費(fèi)者對本工程的直觀印象地面?zhèn)鞑ハ到y(tǒng)的浸透類別媒介位 置內(nèi) 容戶外系統(tǒng)三角立柱國貨東路電視中心對面標(biāo)識、主題口號現(xiàn)場看板工地現(xiàn)場工程籠統(tǒng)戶外看板舊售樓部門口工程籠統(tǒng)指示牌國貨東路工程工地T字路口售樓部方位引導(dǎo)燈桿旗水上公園售樓部前工程籠統(tǒng)工地圍墻工地現(xiàn)場周圍標(biāo)識、主題口號戶外車體6條公交車線路工程籠統(tǒng)手提袋/工程籠統(tǒng)住交會布幅展覽館前工程籠統(tǒng)售樓部展板8個小展板，1個主展板POP掛旗新、舊售樓部橫幅暫時(shí)性銷售名片胸卡中空廣告系統(tǒng)類別內(nèi) 容備注報(bào)紙系列廣告第一階段引導(dǎo)期發(fā)現(xiàn)。福州的夏威夷普通1/2版傾倒。東區(qū)水岸經(jīng)典向往。雙公園安康特區(qū)尋覓。懂得享用

43、生活的人等待。都市新貴第二階段強(qiáng)銷期幸福生活，請等待3天頭版1/3版幸福生活，請?jiān)俚?天明天，我要幸福生活！幸福生活，全面鋪開 / 東方水都浩大開盤！四大報(bào)刊整版心，在水岸?？科胀?/2版水，在門口歡歌家，在公園等候第三階段促銷期視銷售情況而定宣傳品銷售樓書DM宣傳單頁戶型單頁高空廣告系統(tǒng)電視置業(yè)廣場60秒專題片廣播音樂交通頻道15秒、30秒廣告第四部分 營銷篇各階段銷售戰(zhàn)略及推行手法 五大階段推行進(jìn)程：第1階段：2004年5月1日 6月25日 預(yù)備認(rèn)購期第2階段：2004年6月26日 8月30日 開盤強(qiáng)銷期第3階段：2004年9月1日 10月15日 繼續(xù)強(qiáng)銷期第4階段：2004年10月16日

44、12月31日 銷售沖刺期第5階段：2005年1月1日2月28日 清盤收尾期第1階段：預(yù)備/認(rèn)購期 5月1日6月25日 一把握三大推行要點(diǎn)：1、一個現(xiàn)場：完善售樓部現(xiàn)場包裝，立體強(qiáng)化工程中心競爭力2、一個系統(tǒng)：完善地面廣告系統(tǒng)3、一個活動：活動前期預(yù)備細(xì)目：主要內(nèi)容完成時(shí)間詳細(xì)內(nèi)容根據(jù)協(xié)商后待定、售樓部內(nèi)部4月中下旬DM、POP、展板、燈箱廣告、籠統(tǒng)墻、各功能標(biāo)牌道具沙盤、戶型模型、價(jià)目表、戶型引薦表、銷控表、手提袋、名片、任務(wù)牌、地面廣告系統(tǒng)4月初羅馬旗、布幅、飄空氣球、路燈、路旗、人工景觀和其它配套工程市中心巨幅、籠統(tǒng)條幅、燈箱廣告、路旗；、“內(nèi)部認(rèn)購活動5月上旬A、現(xiàn)場布置；B、DM、精裝

45、版樓書折頁、手提袋、戶型單頁；C、認(rèn)購須知備注：詳見附件第二階段： 6月26日六8月30日開盤強(qiáng)銷期活動主題：626開盤慶典A、平面媒體信息告知；B、現(xiàn)場造勢；工程引薦、專家解讀、媒體炒作、現(xiàn)場活動；C、DM派發(fā)、地面廣告系統(tǒng)繼續(xù)發(fā)揚(yáng)作用、添加新信息的發(fā)布。一6月26日7月30日 6月26日周六正式開盤1、現(xiàn)場造勢：經(jīng)過排隊(duì)買房、限時(shí)抽獎，營造搶購氣氛；2、平面廣告：以為主，輔以配合執(zhí)行；3、地面廣告系統(tǒng)繼續(xù)發(fā)揚(yáng)作用，延用戶外條幅、羅馬旗、DM等。二7月30日8月30日1、現(xiàn)場造勢：經(jīng)過限定時(shí)間選擇單元，制造市場短缺；2、強(qiáng)化平面的執(zhí)行力度，擴(kuò)展版面、添加投放數(shù)量、進(jìn)展大規(guī)模系報(bào)道等；3、地面

46、廣告系統(tǒng)繼續(xù)發(fā)揚(yáng)作用，平面廣告添加新信息的發(fā)布主要是商業(yè)店面；4、改換原有部分主籠統(tǒng)板，添加上“商業(yè)店面的信息；第三階段： 7月1日9月30日繼續(xù)強(qiáng)銷期 兩大推行要點(diǎn)1、進(jìn)一步強(qiáng)化“口碑效應(yīng)；最新出賣單元信息公開；2、平面廣告添加新信息的發(fā)布主要是商業(yè)店面；3、改換原有部分戶外廣告，發(fā)布最新工程信息；4、活動：公關(guān)與促銷齊頭并進(jìn)可思索舉行“東方水都業(yè)主聯(lián)誼會第四階段： 10月1日10月31日銷售沖刺期 利用樓體添加個別單元推介內(nèi)容以條幅方式 更新地面廣告系統(tǒng) 平面媒體：一主多次，軟硬兼施，多媒體進(jìn)展綜合道報(bào) 活動：公關(guān)與促銷齊頭并進(jìn)延續(xù)上階段促銷活動第五階段： 11月1日12月31日清盤收尾期

47、 利用樓體掛出最后單元推介內(nèi)容以條幅方式 少量平面媒體、小篇幅的硬廣告投放附 件 附件1：廣告實(shí)施方案表第一階段 附件2：活動 /“東方水都51公開認(rèn)購 附件3：活動 /“東方水都開盤活動 附件4：活動 /“東方水都業(yè)主聯(lián)誼會附件1：廣告實(shí)施方案表第一階段序號系統(tǒng)內(nèi)容完成時(shí)間備注文案設(shè)計(jì)確稿制造發(fā)布01售樓部現(xiàn)場室外門頂看板/門前羅馬旗陣/同上路旗/布幅/室內(nèi)室內(nèi)頂棚節(jié)日氣氛布置/室內(nèi)墻面看板/戶型效果圖/臨街玻璃幕墻條幅/道具室內(nèi)展板/戶型模型/總模型/三維動畫/02工地現(xiàn)場工地外墻布幅/樓頂燈箱/03戶外燈桿掛旗經(jīng)過本案的主要路段/大型路牌/市中心暫時(shí)性布幅廣告/04宣傳資料宣傳單DM/戶

48、型單頁/樓書/手提袋/現(xiàn)場布置/新聞通稿/操作方式建議1、制造公司依托要求提出可實(shí)施的發(fā)布點(diǎn)位置、尺度及數(shù)量；2、制造公司作出整體費(fèi)用預(yù)估，提請開展商討論并確認(rèn)；3、按確認(rèn)要求，交付謀劃公司設(shè)計(jì)；4、設(shè)計(jì)完，交給制造公司制造；附件2：【東方水都】認(rèn)購謀劃書認(rèn)購時(shí)間：2004年5月1日認(rèn)購現(xiàn)場：融僑東區(qū)售樓部一、預(yù)備任務(wù)1、現(xiàn)場布置1門口橫幅：熱烈慶賀“東方水都公開認(rèn)購2飄空汽球、掛幅6個：10萬平米雙公園水岸新城2004融僑東區(qū)晉級版4000平米沙灘湖泊夏威夷風(fēng)情安康特區(qū)好房子，匯誠造香港巨成集團(tuán)福州匯誠地產(chǎn)實(shí)力鉅獻(xiàn)3活動展架認(rèn)購須知、歡迎選購牌4現(xiàn)場POP兩個工程交叉、沙盤、門口看板2、媒體

49、配合媒體：版面：半版主題：發(fā)現(xiàn)。福州的夏威夷同時(shí)預(yù)告認(rèn)購信息二、現(xiàn)場流程1、開場認(rèn)購時(shí)間：上午8：30整；2、根據(jù)排隊(duì)的先后順序發(fā)放認(rèn)購牌證；3、根據(jù)認(rèn)購牌上的編號按順序進(jìn)入認(rèn)購洽談室分組，每組3人，由銷售人員核對編號并帶入進(jìn)展認(rèn)購；4、認(rèn)購者確認(rèn)房號，填寫認(rèn)購協(xié)議書，并交付定金；5、銷售人員在銷控表上予以確認(rèn)，并進(jìn)入下一組的認(rèn)購。三、認(rèn)購須知客戶認(rèn)購須知認(rèn)購前敬請?jiān)敿?xì)閱讀、和本等資料。凡購買本公司商品房，均由房地產(chǎn)管理局發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)證。個人購房請帶本人身份證，未成年人購房由監(jiān)護(hù)人辦理帶戶口簿；公司購房請帶營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明、授權(quán)委托書、受委托人任務(wù)證及身份證原件。 認(rèn)購者須付定金每

50、單元貳萬元正，可付現(xiàn)金或支票，并同時(shí)簽署。 簽署后在開發(fā)商通知的日期內(nèi)交付首期樓款并簽署，按揭付款方式者同時(shí)辦理公證及按揭手續(xù)。逾期不辦理者視為自動放棄認(rèn)購權(quán)，本公司有權(quán)對閣下預(yù)定的單位另作處置，定金不予退還。認(rèn)購方在簽署后，原那么上不允許變卦業(yè)權(quán)人姓名和所認(rèn)購房號。簽約時(shí)須帶、定金收據(jù)、身份證原件、復(fù)印件四份銀行按揭付款須身份證原件、復(fù)印件七份、戶口簿原件、復(fù)印件三份、定金收據(jù)及復(fù)印件一份。詳細(xì)樓宇實(shí)圖以規(guī)劃局最后同意之圖紙為準(zhǔn)。 房屋的建筑面積以房管局測繪所丈量為準(zhǔn)。福州匯誠房地產(chǎn)二零零四年五月一日四、本卷須知為防止人流量過大呵斥次序混亂，請保安維持現(xiàn)場次序；嚴(yán)厲按照認(rèn)購牌上的編號按順序認(rèn)

51、購，以免引起不用要的糾紛；認(rèn)購后仔細(xì)核對認(rèn)購者所選定的房號，并在銷控表上確認(rèn)；對于選同一房號的認(rèn)購者，須特別注明。附件3：【東方水都】開盤及前期活動謀劃書一、總體思緒活動分兩個階段執(zhí)行，第一個階段在6月12日13日，主要是寶寶亮亮秀活動在融僑東區(qū)的開展，以及少兒草裙舞演員的招募、培訓(xùn)及扮演；第二個階段圍繞東方水都6月26日的開盤，作好評選和頒獎儀式，同時(shí)約請“綜藝先鋒酷酷小童星和“置業(yè)廣場媒體欄目組進(jìn)展現(xiàn)場拍攝，并在隨后的電視節(jié)目中予以播出，以吸引更大范圍的關(guān)注度。二、活動流程6月2日 融僑東區(qū)小業(yè)主情況摸底；6月3日 整體活動方案審定，海報(bào)內(nèi)容及設(shè)計(jì)稿確定，組委會相關(guān)人員確定；6月4日 發(fā)布

52、海報(bào)：演員招募及寶寶亮亮秀活動通告；6月5日6月8日 接受寶寶亮亮秀報(bào)名，草裙舞演員招募；6月9日6月12日 草裙舞培訓(xùn)6月12日上午 A區(qū)寶寶攝影6月13日上午 B區(qū)寶寶攝影6月13日晚上 草裙舞扮演融僑東區(qū)社區(qū)藝術(shù)中心6月14日6月18日 寶寶亮亮秀各個獎項(xiàng)的評選，挑選在草裙舞扮演中較為突出的小演員，以便在開盤當(dāng)日作少兒才藝扮演，并作好協(xié)調(diào)溝通任務(wù)。6月26日 頒獎儀式、才藝扮演、開盤剪彩三、媒體跟蹤置業(yè)廣場福建電視臺“綜藝先鋒欄目房產(chǎn)大觀園福州電視臺生活頻道四、開盤當(dāng)日現(xiàn)場流程：8：20 相關(guān)環(huán)衛(wèi)、治安、外圍任務(wù)，一切任務(wù)人員必需在8：20分到達(dá)開盤現(xiàn)場,進(jìn)展外圍清掃，簽到桌的擺放及現(xiàn)場

53、環(huán)衛(wèi)任務(wù)；8：40 參與寶寶亮亮秀拍攝的寶寶、草裙舞扮演者、及其家屬約請到場，播放音樂和小區(qū)DVD。一切售樓人員必需在8時(shí)30分以前到達(dá)，現(xiàn)場作好人員接待任務(wù)，并將紙杯、飲料、貴賓座擺放整齊，將寶寶亮亮秀的參賽照片在現(xiàn)場展覽，一切任務(wù)人員佩帶任務(wù)證；8：55 評委、主持人等相關(guān)人員到位；9：009：15 主持人致歡迎詞，祝賀融僑東區(qū)全面落成、東方水都浩大開盤。暗扣工程定位，重現(xiàn)樓盤現(xiàn)場籠統(tǒng)，主辦方致詞；9：159：40 宣布寶寶亮亮秀評選規(guī)那么，進(jìn)展寶寶亮亮秀的頒獎；9：409：55 少兒夏威夷草裙舞扮演、才藝扮演。10：00 由匯誠公司黃總宣布東方水都開盤，并約請三位融僑東區(qū)業(yè)主代表為東方水

54、都開盤剪彩。現(xiàn)場布置 1、氣拱門 數(shù)量：1座地點(diǎn)：水上公園與工程之間的“T字路口內(nèi)容：匯誠東方水都浩大開盤！2、售樓部橫幅 數(shù)量：1條 地點(diǎn)：售樓部門口 內(nèi)容：熱烈慶賀東方水都浩大開盤！3、高空氣球 數(shù)量：20個 地點(diǎn)：“T字路口10個，售樓部門口10個4、氣球掛幅 數(shù)量：20條 地點(diǎn)：“T字路口10條，售樓部門口10條 內(nèi)容：“T字路口10家旗艦企業(yè)聯(lián)名祝賀售樓部門口：其中7條7家旗艦企業(yè)聯(lián)名祝賀 1條香港巨成集團(tuán)祝賀2條“10萬平米雙公園水岸新城“2004融僑東區(qū)晉級版5、舞臺數(shù)量：1座地點(diǎn)：扮演場地尺寸：6*5*0.6M6、背景展板數(shù)量：1塊尺寸：6*5M內(nèi)容：匯誠東方水都浩大開盤！暨“

55、匯誠杯第二屆寶寶亮亮秀頒獎儀式 五、詳細(xì)細(xì)節(jié)安排：任務(wù)內(nèi)容完成時(shí)間責(zé)任人前期準(zhǔn)備小業(yè)主摸底6.2融成物業(yè)設(shè)立23人開盤組委會6.2匯誠地產(chǎn)九歌公司融成物業(yè)約請專業(yè)舞蹈教師2名6.8組委會請柬及封套的定制或購買6.12組委會胸掛式任務(wù)證(現(xiàn)場任務(wù)人員)6.12組委會扮演服裝定制6.12組委會約請專業(yè)攝影師1名6.18組委會獎品獎杯的定制購買6.23組委會媒體記者約請6.24九歌公司評委貴賓的約請6.24匯誠地產(chǎn)業(yè)主代表的約請6.24匯誠地產(chǎn)新聞通稿的預(yù)備6.24九歌公司禮儀綬帶、禮儀小姐6.24組委會約定客戶的通知、約請告知開盤日期6.24銷售人員簽到簿、筆、簽到桌6.25組委會主持人約請“綜藝

56、先鋒酷酷小童星欄目主持人6.25組委會橫幅6.25完成施工組委會監(jiān)視氣球掛幅、飄空氣球氣拱門舞臺搭建、展板布置展板設(shè)計(jì)在6月10日前完成6.25完成施工組委會監(jiān)視禮花、剪刀、托盤、剪彩用紅花、迎賓花藍(lán)、貴賓胸花6.25組委會飲料、禮品6.26到位組委會各期報(bào)紙稿設(shè)計(jì)/九歌公司活動舉行方組成：主辦：匯誠地產(chǎn) 承辦：融成物業(yè)協(xié)辦：九歌萬派六、開盤前媒體安排：媒體規(guī)格推行主題發(fā)布時(shí)間半版想不想一次擁有家與公園？同時(shí)告知活動信息6.3周四半版想不想即刻享用夏威夷生活？同時(shí)告知活動信息6.10周四頭版1/3版幸福生活，請?jiān)俚?天6.16周三頭版1/3版幸福生活，請?jiān)俚?天6.17周四頭版1/3版明天，我

57、要幸福生活！6.25周五、整版幸福生活，全面鋪開 / 東方水都震撼開盤！6.26周六七、費(fèi)用預(yù)算 舞臺6*5*0.61座租用600元含地毯、背板 舞臺背景6*5 噴繪22元/平方米 660元 防雨布制造 氣拱門1座 租用800元 飄空氣球20只300元/只6000元含豎幅、發(fā)布費(fèi) 氣球掛幅20條150元/條3000元含制造、發(fā)布費(fèi) 橫幅1條 300元/條2400元含制造、發(fā)布費(fèi) 禮儀綬帶1M4條20元/條80元制造 禮儀小姐一級4名120元/天480元 禮花4支30元/支120元購買運(yùn)輸、安裝費(fèi)用600元請柬及封套可專門制造，也可暫時(shí)購買簽到薄及用筆2支10元/支20元剪刀4把4元16元托盤4

58、只10元/只40元剪彩用紅花5朵30元/朵150元任務(wù)證20只5元/只100元胸掛式迎賓花籃16只50元/只 900元貴賓胸花鮮花30支3.5元/支105元19、 飲料 300元 20、 主持人及記者費(fèi)用4000元21、 機(jī)動費(fèi)用預(yù)估3000元 總費(fèi)用控制在25000元左右。附頁：少兒夏威夷草裙舞扮演報(bào)名及寶寶亮亮秀活動的通知約請報(bào)名時(shí)間：2004年6月3日6月8日報(bào)名地點(diǎn)：融成物業(yè)報(bào)名要求：7歲年齡以前的融僑東區(qū)小業(yè)主有關(guān)人員的約請及安排競賽評委東方水都預(yù)訂客戶主持人2名1男1女媒體記者：報(bào)社記者、電視臺記者5、 任務(wù)人員：報(bào)名咨詢?nèi)蝿?wù)由融僑東區(qū)物業(yè)公司安排社區(qū)效力任務(wù)人員1-2人擔(dān)任、主持

59、人2名、咨詢區(qū)5名東方水都銷售人員、后勤人員3名、禮儀小姐2名、現(xiàn)場維護(hù)人員3名 “東方水都少兒夏威夷草裙舞扮演 報(bào)名表 主辦方留存聯(lián)姓名性別出生年月身高體重就讀學(xué)校籍貫專長家長姓名聯(lián)絡(luò)方式家庭住址參與組別陪同人員編號“東方水都少兒夏威夷草裙舞扮演 報(bào)名表 家長留存聯(lián)姓名性別出生年月身高體重就讀學(xué)校籍貫專長家長姓名聯(lián)絡(luò)方式家庭住址參與組別陪同人員競賽編號活動闡明和約請函：文字部分 “匯誠杯第二屆寶寶亮亮秀歡迎小朋友們的參與！活動闡明“匯誠杯第二屆寶寶亮亮秀,是一次面向7周歲年齡前寶寶的活動，2003年的首屆“匯誠杯寶寶亮亮秀活動，得到大家的積極參與及充分認(rèn)可，眾多家長攜自家寶寶前來拍照,處處都

60、有寶寶的得意笑容.現(xiàn)場氣氛熱烈而溫馨，親子互動，其樂融融?；顒訒r(shí)間和參與方法“匯誠杯第二屆寶寶亮亮秀頒獎儀式定于6月26日在水上公園“荷塘月色樓前進(jìn)展，寬廣小朋友可以在6月12日至13日參與專業(yè)攝影師的拍攝。12日周六上午9：00安排在A區(qū)；13日周日上午9：00安排在B區(qū)拍攝。三、競賽獎項(xiàng)設(shè)置及獎勵方法凡參與拍攝的寶寶，均可參與評選活動。我們將設(shè)立眾多的獎項(xiàng)，一切寶寶的照片都將在社區(qū)中展出。6月26日上午9：00舉行頒獎儀式，地點(diǎn)在水上公園荷塘月色樓前，并頒發(fā)獎杯及精巧獎品。附件4：匯誠大家庭東方水都業(yè)主聯(lián)誼會一、活動目的：經(jīng)過此次“匯誠大家庭新業(yè)主金秋聯(lián)誼會，結(jié)合9月底東方水都住宅即將封頂