中國養(yǎng)老行業(yè)的分析研究報告(2021年)

1、目錄 HYPERLINK l _Toc9403_WPSOffice_Level1 1 中國養(yǎng)老行業(yè)概述1 HYPERLINK l _Toc7284_WPSOffice_Level2 1.1中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分類1 HYPERLINK l _Toc19313_WPSOffice_Level2 1.2 中國主要養(yǎng)老模式1 HYPERLINK l _Toc2572_WPSOffice_Level2 1.3 中國養(yǎng)老需求升級31.4 支持政策不斷出臺，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迎來發(fā)展新契機51.5 國外養(yǎng)老體系介紹9 HYPERLINK l _Toc7284_WPSOffice_Level1 2.中國不同養(yǎng)老模式發(fā)展分析1

2、4 HYPERLINK l _Toc5816_WPSOffice_Level2 2.1居家養(yǎng)老模式14 HYPERLINK l _Toc21933_WPSOffice_Level2 2.2社區(qū)養(yǎng)老模式14 HYPERLINK l _Toc28306_WPSOffice_Level2 2.3機構(gòu)養(yǎng)老模式17 HYPERLINK l _Toc19313_WPSOffice_Level1 3.國內(nèi)外高端機構(gòu)養(yǎng)老案例分析22 HYPERLINK l _Toc19313_WPSOffice_Level1 4.養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的挑戰(zhàn)與發(fā)展趨勢 29 HYPERLINK l _Toc21639_WPSOffic

3、e_Level2 4.1行業(yè)挑戰(zhàn)與風(fēng)險31 HYPERLINK l _Toc21639_WPSOffice_Level2 4.2行業(yè)發(fā)展趨勢31 - 24 -1 中國養(yǎng)老行業(yè)概述1.1中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分類根據(jù)國家統(tǒng)計局頒布的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計分類（2020）（國家統(tǒng)計局令30號）對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定義，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是以保障和改善老年人生活、健康、安全以及參與社會發(fā)展，實現(xiàn)老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂、老有所安等為目的，為社會公眾提供各種養(yǎng)老及相關(guān)產(chǎn)品（貨物和服務(wù)）的生產(chǎn)活動集合。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)范圍確定為：養(yǎng)老照護服務(wù)，老年醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)，老年健康促進與社會參與，老年社會保障，養(yǎng)老教育培訓(xùn)和人力資源服務(wù)

4、，養(yǎng)老金融服務(wù)，養(yǎng)老科技和智慧養(yǎng)老服務(wù)，養(yǎng)老公共管理，其他養(yǎng)老服務(wù)，老年用品及相關(guān)產(chǎn)品制造，老年用品及相關(guān)產(chǎn)品銷售和租賃，養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)等12個大類。 從養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈來看，主要涉及養(yǎng)老住宅及服務(wù)提供者、消費者和養(yǎng)老資金來源三個層面，所涉及機構(gòu)包括政府、地產(chǎn)公司、養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)、保險機構(gòu)、其他投資者和養(yǎng)老人群。 1.2 中國主要養(yǎng)老模式 根據(jù)養(yǎng)老場所和服務(wù)形式的不同，大致可將現(xiàn)有養(yǎng)老模式分三類，包括居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老。居家養(yǎng)老：指以家庭為核心，老人與成年子女等家庭成員共同生活，或獨自居住在家養(yǎng)老。該模式因成本更低、老人對環(huán)境更熟悉、家人可陪伴時間較長，是大多數(shù)老年人養(yǎng)老的主要選擇，也符合中國

5、以孝為先的傳統(tǒng)家庭文化。社區(qū)養(yǎng)老：指依托社區(qū)公共資源和服務(wù)設(shè)施，或引入專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)，如社區(qū)老年食堂、日間照料中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等，讓老年人在所生活的社區(qū)范圍內(nèi)，即可快速、便捷地獲得相應(yīng)生活服務(wù)。對生活自理能力相對較弱或子女不在身邊的老人來說，社區(qū)養(yǎng)老是居家養(yǎng)老的有力補充。機構(gòu)養(yǎng)老：主要指以養(yǎng)老院、康養(yǎng)中心、托老所、老年公寓等，專業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)為主體的養(yǎng)老模式。該模式可將老年人集中起來，提供居住、就餐、醫(yī)療、娛樂等全方位服務(wù)，但需要的建設(shè)成本和資源投入較高，適用失能或失智程度較高，而家人無力照顧的老人群體。 表 SEQ 表 * ARABIC 1 三種養(yǎng)老模式對比養(yǎng)老模式發(fā)生場所主要特點類型

6、居家養(yǎng)老老人或子女家中成本較低，老人無需更改住所，家人可陪伴時間較長上門服務(wù)、遠程監(jiān)控社區(qū)養(yǎng)老家庭附近社區(qū)依托社區(qū)公共資源和服務(wù)設(shè)施，老人對所處環(huán)境更熟悉，更具親切感社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)包括日間照料中心、養(yǎng)老驛站、托老所等綜合功能較強的機構(gòu)，以及專門圍繞老人用餐、醫(yī)療等需求設(shè)置的老年食堂、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、老年活動中心機構(gòu)養(yǎng)老專業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)成本較高，老人需更改住所，服務(wù)內(nèi)容較為全面、豐富養(yǎng)老機構(gòu)可分為保障型、普通型和高端型三種養(yǎng)老模式中，居家為基礎(chǔ)，社區(qū)為依托，機構(gòu)為支撐隨著養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)逐步放開，政府已基本確立居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機構(gòu)養(yǎng)老為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系基本框架。上海、北京等地方政

7、府，也由此陸續(xù)提出了“9073”或“9064”模式，即90%的老年人居家養(yǎng)老，7%或6%的老人依托社區(qū)養(yǎng)老，剩余3%或4%的老人在機構(gòu)養(yǎng)老。直到目前，因居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老均依托老人熟悉的生活環(huán)境，且社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)也多開展面向居家老人的上門服務(wù)，兩種養(yǎng)老模式逐漸呈現(xiàn)融合之勢。在2017年國務(wù)院發(fā)布的“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃中，“居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)”已被作為整體提出，成為2017年-2020年老年事業(yè)發(fā)展的重要方向。與“9073”等模式相對應(yīng)，有專家提出“9802”模式，進一步強化居家社區(qū)養(yǎng)老在養(yǎng)老服務(wù)體系中的基礎(chǔ)性位置。無論“9073”或是“9802”，前述模式的基本設(shè)計思路

8、，都與老人群體的構(gòu)成，以及三種養(yǎng)老模式的特點相關(guān)。全國近2.5億60周歲以上老人中，近90%的老人年齡在80歲以下，這意味著絕大多數(shù)老人具備基本自理生活能力，可在家養(yǎng)老。而需要入住養(yǎng)老機構(gòu)的半失能失能老人，其在老人群體中所占比例相對較小。1.3 中國養(yǎng)老需求升級1.3.1 中國老齡化程度不斷加深聯(lián)合國老齡化標(biāo)準：60歲以上人口比例達10%或65歲以上人口比例達7%，該地區(qū)可視為進入老齡化社會。 中國已經(jīng)處于老齡化社會：截至2018年底，我國60周歲及以上的老齡人口數(shù)達到2.49億，占總?cè)丝诒戎氐?7.9%，其中65周歲及以上老齡人口數(shù)達到1.67億，占總?cè)丝诒戎氐?1.9%。根據(jù)世界衛(wèi)生組織預(yù)

9、測，到2050年，中國將有35%的人口超過60歲，成為世界上老齡化最嚴重的國家。當(dāng)前老齡人口增速遠超總?cè)丝谠鏊伲?018年我國65歲以上人口增速為5.2%，較2017年增長了約827萬人。而總?cè)丝谠?018年增速僅為0.38%，較2017年下降 0.15 個百分點 ， 同年出生率僅為10.94，較2017年下降1.49個千分點。1999年至2018年我國65歲以上人口的平均增速達到3.5%，同期我國口增速僅為0.56%，老齡人口比重持續(xù)增加。未來撫養(yǎng)比將超過世界平均水平：根據(jù)聯(lián)合國2017年的測算，我國60歲以上人口將在2055年左右達到最高峰，預(yù)計約5.07億人，而同期勞動人口數(shù)量將不斷下降

10、，預(yù)計2055年25-64歲人口約7.3億人，青壯年工作年齡段人口數(shù)量下降速度將超過老齡人口增長速度，2035年前后撫養(yǎng)比將超過世界平均水平。1.3.2“富人養(yǎng)老”成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最大紅利首批中產(chǎn)群體推動中高端養(yǎng)老消費。首批中產(chǎn)階級指改革開放后通過自身努力擁有財富積累的群體。這一群體目前主要集中在50歲至65歲年齡段，具有較強的消費能力和消費需求，富人變老將推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)朝著中高端方向變革。根據(jù)中國建設(shè)銀行與波士頓咨詢公司開展的私人銀行客戶調(diào)查，樣本中近半數(shù)高凈值客戶已邁過50歲門檻，“富人養(yǎng)老”腳步漸行漸近。養(yǎng)老需求總量增長疊加富人養(yǎng)老，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)潛在市場需求可觀。根據(jù)中國社科院2016年發(fā)布的中

11、國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書預(yù)計，至2030年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望達到13萬億元。 1.4 支持政策不斷出臺，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迎來發(fā)展新契機1.中國養(yǎng)老政策發(fā)展階段改革階段（2000-2011）。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資主體多元化、服務(wù)對象公眾化、服務(wù)形式多樣化；養(yǎng)老服務(wù)擴大到醫(yī)療、家政、文娛、老年教育等領(lǐng)域。發(fā)展階段（2012-2018）。鼓勵民間資本進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，大力推進居家養(yǎng)老，出現(xiàn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、以房養(yǎng)老、智慧養(yǎng)老新模式。新階段（2019.04-）。持續(xù)完善居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為補充、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系，確保到2022年在保障人人享有基本養(yǎng)老服務(wù)的基礎(chǔ)上有效滿足老年人多樣化、多層次養(yǎng)老服務(wù)需求，老年人及其子

12、女獲得感、幸福感、安全感顯著提高。頂層設(shè)計逐漸完善，放開養(yǎng)老服務(wù)市場大勢所趨隨著老齡化趨勢加劇，養(yǎng)老成為政府頂層設(shè)計重要議題。從2013年至今，政府已基本確定以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)的養(yǎng)老服務(wù)體系，并支持社會資本在其中發(fā)揮重要作用。2018年，我國養(yǎng)老事業(yè)進入穩(wěn)步發(fā)展階段，國家高端重視養(yǎng)老體系發(fā)展，養(yǎng)老服務(wù)體系進一步完善，整體服務(wù)質(zhì)量逐步提升。2019以來，養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)立許可取消進入法治化軌道，個人所得稅贍養(yǎng)老人專項附加扣除政策落地，政府正加快推動養(yǎng)老事業(yè)和產(chǎn)業(yè)全局發(fā)展。3.鼓勵社會力量參與，政府共發(fā)起185個養(yǎng)老服務(wù)PPP項目 由于養(yǎng)老帶有公共福利性質(zhì)，PPP模式是政府鼓勵民間資本參與養(yǎng)老事業(yè)的主要方

13、式之一。根據(jù)2015年國務(wù)院批轉(zhuǎn)的關(guān)于在公共服務(wù)領(lǐng)域推廣政府和社會資本合作模式的指導(dǎo)意見，PPP模式指政府采取競爭性方式，擇優(yōu)選擇具有投資和運營管理能力的社會資本，雙方按照平等協(xié)商原則訂立合同，明確權(quán)責(zé)關(guān)系，由社會資本提供服務(wù)，政府依據(jù)公共服務(wù)績效評價結(jié)果，向社會資本支付相應(yīng)對價，保證社會資本獲得收益。截至2019年3月11日，財政部政府和社會資本合作中心公布的養(yǎng)老PPP項目共185個，其中107個處執(zhí)行階段，78個處識別階段。2015年是養(yǎng)老PPP項目設(shè)立的高峰，之后許多項目逐漸落地。2018年未有新項目設(shè)立。從項目金額來看，大多數(shù)項目投資額處于1-10億元范圍內(nèi)。4.強調(diào)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”，推進

14、長期護理保險試點除放開養(yǎng)老服務(wù)市場外，近年來養(yǎng)老相關(guān)政策還強調(diào)推進“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”，以及長期照護險試點?！搬t(yī)養(yǎng)結(jié)合”是指將醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)有機融合，以滿足老人的醫(yī)療健康需求，具體形式包括醫(yī)療機構(gòu)進駐養(yǎng)老機構(gòu)，養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)設(shè)醫(yī)療室，或社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)與老年人簽約等。而長期護理保險試點著重解決失能人員的保障問題，以進一步完善老年人的社會保障體系，讓失去自理生活能力的老人能夠獲得相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)。 表 SEQ 表 * ARABIC 2 醫(yī)養(yǎng)結(jié)合政策解讀2015年11月國務(wù)院發(fā)布關(guān)于推進醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合指導(dǎo)意見的通知政策目標(biāo)： 到2017年， 80%以上的醫(yī)療機構(gòu)開設(shè)為老年人提供掛號、就醫(yī)等便利服務(wù)

15、的綠色通道，50%以上的養(yǎng)老機構(gòu)能夠以不同形式為入住老年人提供醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)； 到2020年，符合國情的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合體制機制和政策法規(guī)體系基本建立， 65歲以上老年人健康管理率達到70%以上。政策要點： 鼓勵養(yǎng)老機構(gòu)與周邊的醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)開展多種形式的協(xié)議合作，醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)為養(yǎng)老機構(gòu)開通預(yù)約就診綠色通道；養(yǎng)老機構(gòu)可根據(jù)服務(wù)需求和自身能力，按相關(guān)規(guī)定申請開辦老年病醫(yī)院、康復(fù)醫(yī)院、護理院、中醫(yī)醫(yī)院、臨終關(guān)懷機構(gòu)等，也可內(nèi)設(shè)醫(yī)務(wù)室或護理站； 充分依托社區(qū)各類服務(wù)和信息網(wǎng)絡(luò)平臺，推進基層醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)和醫(yī)務(wù)人員與社區(qū)、居家養(yǎng)老結(jié)合，與老年人家庭建立簽約服務(wù)關(guān)系。5.國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見國辦發(fā)2

16、0195號部分內(nèi)容解讀減稅降費，支持養(yǎng)老機構(gòu)運營?！埃?）減輕養(yǎng)老服務(wù)稅費負擔(dān)。聚焦減稅降費，養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)符合現(xiàn)行政策規(guī)定條件的，可享受小微企業(yè)等財稅優(yōu)惠政策。對在社區(qū)提供日間照料、康復(fù)護理、助餐助行等服務(wù)的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)給予稅費減免扶持政策。落實各項行政事業(yè)性收費減免政策，落實養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)用電、用水、用氣、用熱享受居民價格政策，不得以土地、房屋性質(zhì)等為理由拒絕執(zhí)行相關(guān)價格政策?！薄埃?）提升政府投入精準化水平。接收經(jīng)濟困難的高齡失能老年人的養(yǎng)老機構(gòu)，不區(qū)分經(jīng)營性質(zhì)按上述老年人數(shù)量同等享受運營補貼，入住的上述老年人按規(guī)定享受養(yǎng)老服務(wù)補貼?！蓖苿羽B(yǎng)老機構(gòu)規(guī)模化、連鎖化發(fā)展，有望催生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)龍頭?！?/p>

17、（6）支持養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)?；?、連鎖化發(fā)展。支持在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域著力打造一批具有影響力和競爭力的養(yǎng)老服務(wù)商標(biāo)品牌，對養(yǎng)老服務(wù)商標(biāo)品牌依法加強保護。對已經(jīng)在其他地方取得營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)，不得要求其在本地開展經(jīng)營活動時必須設(shè)立子公司?！奔訌娙谫Y支持，放寬險資進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)限制，險企布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迎來新契機。“（8）推動解決養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)融資問題。鼓勵商業(yè)銀行探索向產(chǎn)權(quán)明晰的民辦養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)放資產(chǎn)（設(shè)施）抵押貸款和應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款。探索允許營利性養(yǎng)老機構(gòu)以有償取得的土地、設(shè)施等資產(chǎn)進行抵押融資。大力支持符合條件的市場化、規(guī)范化程度高的養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)上市融資。支持商業(yè)保險機構(gòu)舉辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)或參與養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的建設(shè)和運營

18、，適度拓寬保險資金投資建設(shè)養(yǎng)老項目資金來源?！倍啻氩⑴e加強養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)，助力養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?！埃?8）完善養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地政策。鼓勵各地探索利用集體建設(shè)用地發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。存量商業(yè)服務(wù)用地等其他用地用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)的，允許按照適老化設(shè)計要求調(diào)整戶均面積、租賃期限、車位配比及消防審驗等土地和規(guī)劃要求”1.5國外養(yǎng)老體系介紹1.5.1 日本：法律制度推進下的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合介護保險制度:日本介護保險體系由保險基金、參保人和服務(wù)供應(yīng)商組成。2000年4月，日本介護保險法正式實施，主要圍繞老年長期照護制度展開，實現(xiàn)居家養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老互補。多層次年金計劃:1959年4月日本國會批準通過了國民年金法，

19、1961年開始實施，從此日本進入“全民皆年金”時代。綜合來看日本的養(yǎng)老金制度是以“強制”為核心的增加養(yǎng)老金收入的方法，包括強制性的國民年金、雇員年金（厚生年金和共濟年金）、企業(yè)年金。后來為了應(yīng)對財政壓力，組建年金經(jīng)營基金會、引進基金管理經(jīng)營的競爭機制；強制推遲養(yǎng)老金支付年限、擴大投保來源。醫(yī)療保險制度及相關(guān)法律保障:目前日本醫(yī)療保險體系主要由雇員健康保險、國民健康保險、特殊行業(yè)健康保險組成。此外為緩解老齡化壓力，日本建立老年保健制度，主要覆蓋70歲以上老人及65歲以上殘疾或臥床老年人，同時為75以上老人增設(shè)后期高齡者醫(yī)療制度。醫(yī)療保險資金通常來源于患者、保險金、公費三方。繼國民年金法后，建立老

20、人保健法護理保險法等重要的法律體系，保證養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)持續(xù)運轉(zhuǎn)。日本養(yǎng)老地產(chǎn)項目特點：1.地緣性客戶是養(yǎng)老項目的市場基礎(chǔ)：與中國養(yǎng)老院大多位于郊區(qū)不同，日本的養(yǎng)老地產(chǎn)項目大多位于成熟的居住區(qū)，以地緣性客戶為主的特點，極大方便相關(guān)養(yǎng)老項目開展日間照護、上門服務(wù)等介護服務(wù)，豐富收入來源。2.單體規(guī)模普遍較小，通過連鎖化經(jīng)營實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢：日本養(yǎng)老項目規(guī)模普遍較小，房間數(shù)大多集中在50-150間左右，具備體量小、先期投入少、銷售周期短、人員配置少等優(yōu)勢。在此基礎(chǔ)上，通過多個單體的連鎖化經(jīng)營，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟。3.以緊湊戶型為主，注重功能和性價比，降低建造成本。4.收費模式清晰：日本金融市場不及美國發(fā)達，當(dāng)?shù)?/p>

21、養(yǎng)老機構(gòu)普遍收取一次性入住費，以覆蓋前期投資，通過每個月收取管理費覆蓋運營成本支出，實現(xiàn)盈利。5.日本養(yǎng)老服務(wù)公司普遍實施多元化發(fā)展戰(zhàn)略：以日本養(yǎng)老服務(wù)龍頭公司日本醫(yī)學(xué)館為例，公司2013年以前業(yè)務(wù)聚焦醫(yī)療及健康護理，2012年醫(yī)療相關(guān)及健康護理業(yè)務(wù)營收占比分別為39%、52.9%；后業(yè)務(wù)內(nèi)容進一步細分，現(xiàn)已形成醫(yī)療、介護、保育、健康護理、教育事業(yè)等多種類業(yè)務(wù)板塊，2018年營收占比分別為37.4%、52.6%、4.4%、0.6%、4.1%。 借鑒意義:第一，居家養(yǎng)老市場的文化溫床由于文化背景和生活方式的相似，日本與我國都以居家養(yǎng)老為主。不同的是，日本在醫(yī)療、護理方面的開支明顯高于我國，較為充

22、足的醫(yī)療資源和較為豐厚的補貼使日本國民更有意愿也更有能力在醫(yī)養(yǎng)結(jié)合方面消費。第二，日本年金及介護保險支付能力強，國內(nèi)仍有較大發(fā)展空間日本企業(yè)職工/公職人員人均支付年金是中國職工人均支付養(yǎng)老金的2.6倍，日本國民年金人均支付額為中國城鄉(xiāng)居民人均支付養(yǎng)老金的26.5倍。由此可見，國內(nèi)養(yǎng)老金體系待遇和日本差距明顯，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的成長還有賴于養(yǎng)老金待遇的提升。此外，目前我國長期護理保險覆蓋地區(qū)僅包括上海、青島、成都等14個城市，以及吉林、山東兩個重點試點省份。第三，日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)龍頭多數(shù)有跨界背景，深挖客戶資源是關(guān)鍵日本養(yǎng)老產(chǎn)企業(yè)多以自己現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)作為依托，通過服務(wù)人群拓展、產(chǎn)業(yè)鏈拓展等方式，將業(yè)務(wù)拓展

23、到養(yǎng)老及其相關(guān)服務(wù)。如倍樂生和日立學(xué)館憑借原有業(yè)務(wù)中龐大的客戶群體發(fā)展養(yǎng)老業(yè)，西科姆利用原有安保業(yè)務(wù)優(yōu)勢發(fā)展配備高科技監(jiān)護系統(tǒng)的高端養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)。1.5.2 美國：建立AARC、CCRC大型養(yǎng)老社區(qū)，集中養(yǎng)老美國養(yǎng)老體系整體也從居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老三種模式延展開來。與中國不同的是，美國養(yǎng)老體系的參與主體更多元化，除政府和商業(yè)組織外，社會組織也是美國養(yǎng)老服務(wù)的主要提供者，政府通過向社會組織購買服務(wù)，使基本養(yǎng)老服務(wù)能覆蓋至大多數(shù)普通老年人。對于偏好“抱團養(yǎng)老”的老人，美國已發(fā)展出成熟的養(yǎng)老社區(qū)模式，既包括面向高收入老人群體的高端社區(qū)，也包括面向普通收入群體的大眾社區(qū)。而從社區(qū)服務(wù)和功能來看

24、，美國大型養(yǎng)老社區(qū)常見活躍退休社區(qū)(AARC)和持續(xù)照料退休社區(qū)（CCRC)兩類，前者主要針對低齡、健康狀況較好的活躍老人，如佛羅里達“太陽城”，后者可接納的老年群體年齡覆蓋范圍更廣，針對不同健康狀況的老人都設(shè)置有不同的服務(wù)單元和區(qū)域。此外，不愿入住老年社區(qū)，但又需要專人長時間照顧的老人，也可選擇入住專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)，如養(yǎng)老公寓、療養(yǎng)院、護理院等。美國養(yǎng)老保障體系大體分為三個層次，分別是政府責(zé)任下的社會保險與社會救助，雇主責(zé)任下的補充養(yǎng)老金，以及家庭責(zé)任下的個人儲蓄與投資。這三個層次又被稱為養(yǎng)老保險的三大支柱：第一支柱在美國具體表現(xiàn)為OASDI計劃，即由聯(lián)邦政府統(tǒng)籌的強制性公共養(yǎng)老金計劃，覆蓋人群

25、包括私人企業(yè)雇員、聯(lián)邦公務(wù)員、自雇者、農(nóng)場工人等所有獲取工資收入者，且以強制性工薪稅的方式來籌資，一般正常退休（65歲）、處平均收入的美國老人，其所獲得的OASDI養(yǎng)老金給付的替代率為40%左右，低收入者為60%左右，高收入者為25%左右。在美國，最具代表性的第二支柱養(yǎng)老金計劃為401(k),相當(dāng)于中國的企業(yè)年金制度。加入該計劃的企業(yè)，會為雇員設(shè)立專門的401(k)賬戶，雇主與雇員共同繳納一定數(shù)量的資金存入賬戶，并指定基金公司管理該賬戶，投入定期存款、股票基金等獲得收益。第三支柱養(yǎng)老金計劃則為IRA計劃，所有16歲以上70.5歲以下、年薪不超過一定數(shù)額者均可以開設(shè)IRA賬戶，戶主根據(jù)自己的收入

26、確定年度繳費金額?？梢园l(fā)現(xiàn)，401(k)和IRA計劃的給付水平均與雇員收入水平相關(guān)，遵循“多繳多得”原則，參與者可享受納稅延遲等相應(yīng)的稅收減免政策。 2.不同養(yǎng)老模式發(fā)展分析2.1居家養(yǎng)老模式2.1.1上門服務(wù)的商業(yè)模式上門服務(wù)指由專業(yè)人員上門為老人提供助餐、助浴、醫(yī)療、護理等方面的服務(wù)。與普通家政類服務(wù)相比，針對老年人的上門服務(wù)因老年群體的特殊需求，其服務(wù)內(nèi)容及模式具有特殊性。在老人獲得上門服務(wù)前，一般由專業(yè)機構(gòu)或服務(wù)方對老人身體和生活狀況展開評估，如上海市政府于2018年專門出臺上海市老年照護統(tǒng)一需求評估標(biāo)準（試行），明確從老人使用廁所、平地步行等多個方面，將老人照護需求劃分為不同等級，從

27、而適用不同類型的上門服務(wù)?；蛴衫先酥苯犹岢稣兆o需求，服務(wù)機構(gòu)予以滿足。居家養(yǎng)老上門服務(wù)大致可分為基本生活照料、精神心理照顧、機體功能訓(xùn)練、常見醫(yī)療護理、?？漆t(yī)療護理、認知癥照護這六類。在居家養(yǎng)老上門服務(wù)機構(gòu)的運營過程中，人力成本占比較大。企業(yè)需雇傭大量護理員等專業(yè)人士，并將其有效地組織、分配到老人家中。由于老人居住地并不集中，護理員可能在路上來回奔波耗費大量時間，這對企業(yè)的服務(wù)效率提出了挑戰(zhàn)。目前一些企業(yè)的應(yīng)對措施是先重點覆蓋退休老人較為集中的國企、央企、事業(yè)單位社區(qū)，后逐步增設(shè)服務(wù)網(wǎng)點、擴大網(wǎng)點的服務(wù)半徑。但隨著企業(yè)服務(wù)量的增加，如何高效分配護理員的時間，仍是企業(yè)發(fā)展需著重考量的問題。此外，

28、盡管多數(shù)居家養(yǎng)老上門服務(wù)機構(gòu)的盈利模式已基本確定，即從每單服務(wù)中獲取服務(wù)費，少數(shù)企業(yè)還通過對外培訓(xùn)養(yǎng)老護理員收取培訓(xùn)費，但開拓上門服務(wù)之外收入來源，仍是許多企業(yè)正在探索的方向。比如，當(dāng)服務(wù)量達到一定規(guī)模，在服務(wù)之上疊加產(chǎn)品，銷售智能硬件、輔助器具等，或推薦相應(yīng)產(chǎn)品、收取廣告費用。還有公司擬計劃自建診所，將服務(wù)鏈條進一步延伸，打通醫(yī)療、護理、康復(fù)環(huán)節(jié)。由于居家養(yǎng)老上門服務(wù)整體用戶規(guī)模還不大，這些探索還待時間檢驗。 2.1.2遠程監(jiān)護的商業(yè)模式作為居家養(yǎng)老的另一主要服務(wù)類型，遠程監(jiān)護可視為上門服務(wù)的補充和延伸。在老人獨自在家或出行的情況下，智能手表、體征監(jiān)測儀等智能終端設(shè)備，可實時采集數(shù)據(jù)，使子女

29、或服務(wù)方及時獲知老人需求，從而作出響應(yīng)。2.2社區(qū)養(yǎng)老模式2.2.1運營模式：政府主導(dǎo)，服務(wù)機構(gòu)、養(yǎng)老機構(gòu)參與運營由于社區(qū)養(yǎng)老公益和福利屬性較強，目前社區(qū)養(yǎng)老主要由政府主導(dǎo)，專業(yè)服務(wù)機構(gòu)、養(yǎng)老機構(gòu)參與具體運營。具體運營思路大致分三種：一種是社區(qū)原本就有配套養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，可無償用作社區(qū)養(yǎng)老驛站、日間照料中心等；一種是社區(qū)沒有相應(yīng)配套設(shè)施，政府通過購買、租賃等方式獲得場地，再將其無償或低償交由市場化服務(wù)機構(gòu)運營；還有一種是政府收回已經(jīng)交給其他單位使用的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，再交給專業(yè)化服務(wù)機構(gòu)、養(yǎng)老機構(gòu)運營。運營方式則包括聯(lián)盟運營、連鎖運營、單體運營、PPP模式等。聯(lián)盟運營:企業(yè)、社會組織等多個市場主體，

30、通過加盟協(xié)議方式，共同運營社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)；連鎖運營:由具有法人資質(zhì)的市場主體，連鎖式運營多家機構(gòu)，實現(xiàn)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)連鎖化、品牌化運營；單體運營:由獨立的市場主體，開展單家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)運營；PPP運營:由政府提供土地，市場主體興建服務(wù)機構(gòu)；約定運營周期后，由政府無償接收運營。2.2.2案例分析-誠和敬：致力于連鎖化、標(biāo)準化基本情況：成立于2012年，由北京市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司出資設(shè)立。主要業(yè)務(wù)：以養(yǎng)老為核心，打造機構(gòu)型養(yǎng)老品牌-誠和敬長者公館、社區(qū)型養(yǎng)老品牌-誠和敬養(yǎng)老驛站，提供機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)。同時孵化誠和敬學(xué)院、適老化設(shè)計中心等，打通養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。關(guān)鍵數(shù)據(jù)：截至2018年

31、3月，養(yǎng)老驛站已開業(yè)運營近70家，實現(xiàn)北京主城區(qū)全覆蓋；目前已服務(wù)老人近100萬人次，服務(wù)可覆蓋13萬老人；機構(gòu)養(yǎng)老項目6個，總床位數(shù)接近1700張。業(yè)務(wù)模式：第一，以養(yǎng)老驛站為基點，將服務(wù)輻射至更多居家老人；第二，連鎖化、標(biāo)準化運營養(yǎng)老機構(gòu)和養(yǎng)老驛站，確保服務(wù)質(zhì)量。戰(zhàn)略方向：推進“智慧養(yǎng)老”，依靠智能化系統(tǒng)將服務(wù)流程標(biāo)準化，高效整合服務(wù)資源，為養(yǎng)老服務(wù)帶來新的技術(shù)變革；在北京以外其他城市如杭州等，鋪設(shè)養(yǎng)老驛站站點。2.3 機構(gòu)養(yǎng)老模式2.3.1針對老齡人群不同需求，針對性提供各類養(yǎng)老助老服務(wù)機構(gòu)養(yǎng)老是指專門為老年人提供提供飲食起居、清潔衛(wèi)生、生活護理、健康管理和文體娛樂活動等綜合性服務(wù)的機構(gòu)

32、。目前選擇進入養(yǎng)老機構(gòu)的老人主要以高齡、空巢獨居老人為主，入住老人平均年齡超過75歲。養(yǎng)老機構(gòu)可分為保障型、普通型和高端型。保障型機構(gòu)以敬老院、社會福利院為主，位于城鎮(zhèn)、郊區(qū)和鄉(xiāng)村，由政府出資或政府與集體合辦，為特殊老人提供養(yǎng)老服務(wù)的福利性機構(gòu)，一般為非營利性機構(gòu)，主要面向“三無”和“五?！崩先?。普通型機構(gòu)可為營利性或非營利性，由政府扶持，由服務(wù)運營機構(gòu)負責(zé)服務(wù)支持，面向社會老人，收費適中。高端型機構(gòu)多為營利性，由社會資本建設(shè)運營，提供較為全面的養(yǎng)老服務(wù)更豐富，整體收費更高。目前社會資金已成為我國養(yǎng)老設(shè)施的主要資金來源，占總資金的79.3%，政府和其他資金來源分別占比19.5%和1.2%。2.

33、3.2社會資本參與度不斷提升，養(yǎng)老機構(gòu)盈利能力亟待改善根據(jù)民政部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止2017年底，全國各類養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和設(shè)施共計15.5萬個，比上年增長10.6%,其中注冊登記的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)2.9萬個，社區(qū)機構(gòu)和設(shè)施4.3萬個，社區(qū)互助型養(yǎng)老設(shè)施8.3萬個，社區(qū)互助型養(yǎng)老設(shè)施8.3萬個。此外根據(jù)國務(wù)院辦公廳公布內(nèi)容顯示，到2015年末，全國社會力量辦養(yǎng)老機構(gòu)占養(yǎng)老機構(gòu)總數(shù)的比例從2014年的28.0%上升至41.5%。預(yù)計到2020年，社會力量辦養(yǎng)老機構(gòu)占養(yǎng)老機構(gòu)總數(shù)比例將超過50%，社會資本參與積極性不斷提高，政府建設(shè)運營養(yǎng)老機構(gòu)的負擔(dān)將逐漸得到改善。民間資本已逐步成為養(yǎng)老機構(gòu)資金的主要來源。

34、然而值得關(guān)注的是由于民營機構(gòu)無力與政府機構(gòu)在價格方面展開競爭，民營養(yǎng)老機構(gòu)在中國的發(fā)展受到明顯限制。根據(jù)中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告顯示，營利性養(yǎng)老機構(gòu)中只有不到10%的機構(gòu)實現(xiàn)盈利，在盈利的養(yǎng)老機構(gòu)中，凈利率超過5%的僅占22%,盈利能力整體較弱。因此完善整體市場化機制將成為未來發(fā)展重點關(guān)注的問題。2.3.3養(yǎng)老機構(gòu)兩極化嚴重，規(guī)?；?、差異化是重點發(fā)展方向當(dāng)前我國機構(gòu)養(yǎng)老整體矛盾較為突出，根本原因在于養(yǎng)老機構(gòu)分布不均，機構(gòu)兩極分化現(xiàn)象嚴重。按照費用和服務(wù)水平來劃分，當(dāng)前我國數(shù)量最多的養(yǎng)老機構(gòu)為高端商業(yè)機構(gòu)和保障型機構(gòu)。保障型機構(gòu)主要服務(wù)無收入、無經(jīng)濟來源、無人贍養(yǎng)的三無人群，起到托底作用。而高端商業(yè)

35、養(yǎng)老機構(gòu)費用昂貴，普通人無法承受。因此針對廣大老年人群類型的養(yǎng)老機構(gòu)整體數(shù)量較少，當(dāng)前各類養(yǎng)老機構(gòu)床位利用率仍然較低。目前面向高齡、失能老年人的護理機構(gòu)也很欠缺。第四次中國城鄉(xiāng)老年人生活狀況抽樣調(diào)查的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底全國失能、半失能老年人4063萬人，養(yǎng)老機構(gòu)僅收住了63.7萬的失能半失能老人，占總床位的17.8%（63.7/358.1），說明護理型床位依然不足。未來養(yǎng)老機構(gòu)必將向規(guī)模化、連鎖化、差異化方向發(fā)展，其主要原因是有助于降低經(jīng)營成本和風(fēng)險，便于養(yǎng)老服務(wù)資源集中整合，幫助提高服務(wù)質(zhì)量，全面提高品牌競爭力，積累長期競爭優(yōu)勢。2.3.4機構(gòu)養(yǎng)老發(fā)展速度較快，地產(chǎn)保險成為當(dāng)前主

36、要參與者經(jīng)過了近十年時間的摸索，中國民營養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式已經(jīng)基本清晰，就是“以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐”的養(yǎng)老服務(wù)格局。其中，近幾年機構(gòu)養(yǎng)老的發(fā)展速度和規(guī)模都相對較快，眾多來自不同領(lǐng)域的市場參與者紛紛參與其中。目前中國機構(gòu)養(yǎng)老市場參與者主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商、保險公司以及一些專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)。其中房地產(chǎn)開發(fā)商和保險公司憑借豐富的開發(fā)經(jīng)驗和充足的資金流在市場上處于領(lǐng)先地位。國內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中探索出比較成熟的模式當(dāng)屬養(yǎng)老地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合，服務(wù)目標(biāo)為老年人群體，提供具有完備設(shè)施的住宅和符合老年人身心需求的綜合性服務(wù)，包括居住養(yǎng)老、醫(yī)療護理和文娛活動等內(nèi)容。表 S

37、EQ 表 * ARABIC 3 機構(gòu)養(yǎng)老部分代表項目主體類型企業(yè)名稱代表項目布局簡介地產(chǎn)公司萬科萬科榕悅、隨園嘉樹“嘉園-社區(qū)嵌入式長者照料中心”、“怡園-城市養(yǎng)老服務(wù)綜合體(城市全托中心)和“隨園-持續(xù)照料中心(適老化長者公寓)三位一體模式保利和熹會養(yǎng)老產(chǎn)品體系：1）為中高收入活力老人提供自理型公寓產(chǎn)品；2）為剛性需求老年人群提供介護型機構(gòu)及康復(fù)護理院服務(wù)產(chǎn)品遠洋椿萱茂1）與美國峰堡、養(yǎng)老運營商Meridian Senior Living深度合作，創(chuàng)建高端養(yǎng)老服務(wù)品牌“椿萱茂”，2013年起陸續(xù)在天津、成都、武漢等地落地；2）加入老年公寓、照護中心、長者社區(qū)等產(chǎn)品型態(tài)，滿足細分市場需求；3）

38、重點關(guān)注半護理服務(wù)機構(gòu)保險公司泰康人壽泰康之家首張養(yǎng)老社區(qū)資格書,布局全國老齡地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中國人壽國壽嘉園在河北廊坊籌建養(yǎng)老社區(qū),項目總投資為1000億元養(yǎng)老服務(wù)運營商日本長生集團愛丁堡國際中心在青島合資興建國際標(biāo)準的高端社區(qū)化養(yǎng)老機構(gòu)愛丁堡國際頤養(yǎng)中心歐葆庭集團長沙北辰歐葆庭、南京歐葆庭定位國際化高端醫(yī)護型養(yǎng)老機構(gòu)親和源集團親和源在上海擁有親和老年公寓、親和護理醫(yī)院等實體養(yǎng)老機構(gòu)，配套日常生活和專業(yè)護理和醫(yī)療設(shè)施。山嶼海集團山嶼海以高端人群的健康養(yǎng)老為核心，通過旅游、度假、健康、醫(yī)療、養(yǎng)老、社交、終身學(xué)習(xí)等多維服務(wù)投資與實業(yè)燕達實業(yè)燕達健康誠旗下有燕達金色年華養(yǎng)護中心等養(yǎng)老機構(gòu)招商高利澤廣州番禺

39、國際康復(fù)頤養(yǎng)中心、深圳招商觀頤之家蛇口頤養(yǎng)中心招商蛇口和歐洲頤養(yǎng)機構(gòu)運營者高利澤合作打造的高端養(yǎng)老院，在廣深運營2.3.5 機構(gòu)養(yǎng)老現(xiàn)階段主要盈利模式機構(gòu)養(yǎng)老項目常見的盈利模式有五種：分別是會員制、押金制、租賃制、產(chǎn)權(quán)銷售制、保單捆綁制。會員制模式典型代表：上海親和源。親和源是國內(nèi)會員卡銷售模式的鼻祖，用會員卡將項目包裝成投資產(chǎn)品，通過自由轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)卡的增值，同時亦有完善的退出機制，但該盈利模式需要強大的運營團隊，成功運營才有價值。押金模式典型代表：太申祥和。入住者繳納押金、房費、服務(wù)費后享受項目提供的養(yǎng)老服務(wù)。投資方負責(zé)物業(yè)投資，收取押金，擁有大量應(yīng)付賬款保證現(xiàn)金流，提供養(yǎng)老物業(yè)，委托給經(jīng)營方

40、來經(jīng)營，一定年限后全額退還本金，部分項目有承諾給予一定的回報。運營方負責(zé)運營服務(wù)，收取服務(wù)費，提供養(yǎng)老服務(wù)，受托經(jīng)營。消費者交納押金入住對應(yīng)的養(yǎng)老單元，交納服務(wù)費享受特殊的養(yǎng)老服務(wù)。太申祥和的成功運營在于將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代養(yǎng)老敬老事業(yè)相結(jié)合，創(chuàng)立了中醫(yī)藥健康養(yǎng)生新模式。同時高押金低租金形式及完善的退出機制對安全投資客有較強吸引力。租賃模式典型代表：隨園嘉樹。萬科隨園嘉樹項目旅游用地，由于無法拆分產(chǎn)權(quán)銷售，所以開盤初期采取永久使用權(quán)銷售+長期出租方式結(jié)合，目前僅提供15年租期銷售方式，已實現(xiàn)80%的去化。租金收入用于彌補地產(chǎn)開發(fā)成本。月服務(wù)費用于覆蓋日常運營成本，月服務(wù)費按每平米計算約29元/月。

41、產(chǎn)權(quán)銷售典型代表：烏鎮(zhèn)雅園。烏鎮(zhèn)雅園的盈利模式是產(chǎn)權(quán)出售+服務(wù)提供。該模式一般適用于郊區(qū)養(yǎng)生養(yǎng)老大盤，需要有多元化的驅(qū)動力，政府倡導(dǎo)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)去地產(chǎn)化，此類項目市區(qū)很難獲批。保單捆綁典型代表：泰康之家蜀園。通過保費+月費+增值服務(wù)費方式盈利。購買保險產(chǎn)品即可有資格入住養(yǎng)老社區(qū)，居住費用由保險提供，提前鎖定了入住成本。2.3.6 機構(gòu)養(yǎng)老尚處發(fā)展初期，專業(yè)服務(wù)能力差第一，“重售房輕專業(yè)服務(wù)”較為普遍?，F(xiàn)階段由于居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老盈利和市場滲透的難度較高，發(fā)展相對緩慢。機構(gòu)養(yǎng)老整體發(fā)展相對較為成熟，但與歐美國家相比，仍然處于發(fā)展初期。 從目前的收費模式可以看出，目前絕大多數(shù)的機構(gòu)養(yǎng)老產(chǎn)品地產(chǎn)或金融屬

42、性過重，許多此類產(chǎn)品的消費者看重的并非養(yǎng)老服務(wù)，而是產(chǎn)權(quán)、會員以及保險的投資值。因此，此類產(chǎn)品往往只將“養(yǎng)老”作為一個賣點而非產(chǎn)品的核心價值，許多產(chǎn)品的養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量無法維持，醫(yī)療服務(wù)和護理水平也很難完全滿足失能、半失能老人的生活要求，對于活力老人的醫(yī)療服務(wù)也要依托周邊醫(yī)院，便利性上仍顯不足。與發(fā)達國家相比，中國養(yǎng)老機構(gòu)有待全面提高?，F(xiàn)階段國內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)仍存在明顯不足：護理床位占比明顯低于發(fā)達國家；自費比例較高，政府補助比例偏低；定制化照護服務(wù)仍處于起步階段；提供全套服務(wù)的養(yǎng)老機構(gòu)數(shù)量較少；普遍提供基礎(chǔ)養(yǎng)老服務(wù)，基本不提供特殊照護。3國內(nèi)外高端養(yǎng)老案例分析3.1親和源：居家、社區(qū)、機構(gòu)三位一體高端

43、養(yǎng)老服務(wù)成立時間：2005年3月融資情況:公司創(chuàng)建于2005年3月，注冊資金2億元人民幣；2014年6月宜華健康斥資4.08億元收購親和源58.33%的股權(quán)；2017年宜華健康剩余股權(quán)的收購，親和源成為宜華健康的全資子公司。主要業(yè)務(wù)：親和源是一家從事會員制養(yǎng)老社區(qū)運營及提供養(yǎng)老服務(wù)管理的專業(yè)服務(wù)公司。目前親和源主要運行了四條產(chǎn)品線，覆蓋養(yǎng)老社區(qū)、休閑養(yǎng)老、醫(yī)療護理、養(yǎng)老咨詢及委托運營等方面。運營數(shù)據(jù)：旗艦店位于上海浦東康橋，已發(fā)展會員近2000名，近年來不斷壯大，已在海南三亞、遼寧營口、浙江海寧、浙江寧波等地通過控股或參股的形式，不斷摸索養(yǎng)老連鎖經(jīng)營模式。上海親和源康橋公寓于2008年開業(yè)，是

44、親和源會員制養(yǎng)老社區(qū)成熟的旗艦項目，擁有15棟830余套公寓，建筑面積達10萬平米，總投資約6億元。同時提供生活、健康、快樂三大板塊的秘書式服務(wù)，24小時為社區(qū)1600名會員對接服務(wù)需求。目前會員收式份AB卡，A卡一次性繳付89萬元，無使用期限，永久使用并可繼承、轉(zhuǎn)讓，每年3-7萬元年費；B卡依據(jù)房型大小一次性繳付45萬-89萬元，供個人終身使用，每年3萬元年費，如果未住滿15年，可以折算到月，按比例退回部分入會費用。此模式特點在于前三年現(xiàn)金流緊張，擁有較快速復(fù)制的能力，但核心在于運營，依賴全流程成熟的管理體系和激勵機制。3.2泰康之家：國內(nèi)養(yǎng)老保險與養(yǎng)老社區(qū)結(jié)合泰康之家主要采用“保單+月費”

45、和“押金+月費”長期持有型模式。此類模式的優(yōu)勢主要在于保證長期優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時，能夠?qū)椖勘３指櫴焦芾?。在積累項目口碑和品牌知名度的同時，針對市場動態(tài)變化及時調(diào)整運營策略，繼而獲得長期穩(wěn)定的回報。目前泰康之家的主要客戶來源為保險客戶以及養(yǎng)老服務(wù)需求客戶，盈利模式也可相應(yīng)分為“養(yǎng)老保險+月費”和“一次性入住押金+月費”兩種模式，押金可幫助公司進行快速的資金回籠，月費及相關(guān)日常服務(wù)費用用于保證項目正常運轉(zhuǎn)。3.3法國歐葆庭集團3.3.1機構(gòu)介紹歐葆庭集團簡介：是歐洲最大的 HYPERLINK https:/0555/ t https:/0555/_blank 養(yǎng)老康復(fù)集團，旗下經(jīng)營775家醫(yī)護型養(yǎng)

46、老機構(gòu)、康復(fù)醫(yī)院和精神疾患康復(fù)中心，遍布全球10個國家，總計床位79838張。集團成立于1989年，自2002年集團于巴黎-紐約泛歐交易所上市以來，歷經(jīng)14年快速增長，市值已超過51億歐元，2016年全球營業(yè)額達到28.41億歐元。中法合作項目：歐葆庭在中國目前已經(jīng)營業(yè)的項目包括醫(yī)護型養(yǎng)老機構(gòu)南京市歐葆庭仙林國際養(yǎng)老院，該項目主要針對失能、半失能和失智老人設(shè)立的高端醫(yī)護型養(yǎng)老機構(gòu)。與北辰合作的長沙北辰歐葆庭國際頤養(yǎng)中心。盈利模式：葆庭集團并非以地產(chǎn)盈利，主要附加值在于專業(yè)的養(yǎng)老照護和康復(fù)護理，盈利主要來源為房租、日常照護費用和康護理療費用等方面業(yè)務(wù)延伸：歐葆庭集團與中國太平洋人壽保險股份有限公

47、司達成戰(zhàn)略合作，雙方旗下的歐葆庭中國公司與太保養(yǎng)老投資公司共同成立太平洋歐葆庭（上海）養(yǎng)老企業(yè)管理有限公司，業(yè)務(wù)范圍涵蓋養(yǎng)老項目咨詢、項目設(shè)計、構(gòu)想和建設(shè)咨詢、養(yǎng)老社區(qū)建筑方案策劃、市場營銷策劃咨詢、運營管理咨詢、服務(wù)管理咨詢等。3.3.2品牌優(yōu)勢品牌定位醫(yī)護型養(yǎng)老機構(gòu)。歐葆庭定位是醫(yī)護型養(yǎng)老機構(gòu)，針對高齡老人的特點，呵護他們的日常生活，預(yù)防隨處可見的風(fēng)險。全世界的養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展趨勢都是逐漸從養(yǎng)老地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)養(yǎng)老照護的模式。這正是歐葆庭集團的優(yōu)勢所在，也是歐葆庭集團可以為中國帶來先進的養(yǎng)老長期照護服務(wù)的關(guān)鍵作用的體現(xiàn)。在老齡化社會，真正需要關(guān)注的是高齡老人。不論在歐洲還是在亞洲，老年人首選

48、的養(yǎng)老方式是居家養(yǎng)老。而且隨著社會養(yǎng)老水平的不斷提高，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老的形式在一定程度上解決了低齡老人的養(yǎng)老需求。因此，真正有需求到養(yǎng)老機構(gòu)入住的老人主要在生活上需要一些幫助的高齡老年人群。因為他們大多患有慢病、出現(xiàn)一定程度上生活依賴他人長期照護的情況。居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老已經(jīng)不能滿足老人自己和家人的需要，在有一定經(jīng)濟支付能力的基礎(chǔ)上，才會選擇進入專業(yè)照護機構(gòu)。因此可以說醫(yī)養(yǎng)結(jié)合和定位高齡老年人群不是歐葆庭對市場細分的選擇、而是社會的真正需求。領(lǐng)先的長期照護的專業(yè)知識和經(jīng)驗。由多學(xué)科專家組成的醫(yī)護團隊以老人為中心，把家人囊括進來，為每一位老人量身定制生活方案和護理方案，了解他們的生活經(jīng)歷和喜好

49、，提供適合他們身心健康狀況的活動和理療。提倡的是一個完整的生活環(huán)境、在基本的住宿和餐飲的功能之上，更重要的是一個和睦、愉悅的生活和社交環(huán)境。中國醫(yī)生和護士的執(zhí)業(yè)水平非常優(yōu)秀，但是在專業(yè)長期照護方面的專業(yè)知識和經(jīng)驗相對不足，專業(yè)培訓(xùn)非常稀少。歐葆庭集團全球醫(yī)療總監(jiān)親自攜手北京協(xié)和醫(yī)院老年科，建立專項老年醫(yī)護培訓(xùn)課程，專門設(shè)計了一套適應(yīng)中國從業(yè)人員學(xué)習(xí)的專業(yè)照護培訓(xùn)系統(tǒng)，不但為歐葆庭中國的發(fā)展帶來專業(yè)人員、也將與中國國情結(jié)合的歐洲長期照護技術(shù)帶給北京協(xié)和醫(yī)院老年科的醫(yī)護人員，同時也向全國專業(yè)的從業(yè)人員開放，為老年護理方面探索更高服務(wù)水平的單位帶來歐洲視角。完善的培訓(xùn)體系與人文關(guān)懷：集團內(nèi)任何上崗員

50、工必須接受數(shù)月的脫產(chǎn)培訓(xùn)，并通過考核，其中包括護理人員、也包括行政、服務(wù)和質(zhì)量管控部門的人員。在嚴格專業(yè)的培訓(xùn)基礎(chǔ)之上，歐葆庭集團非常注重員工的發(fā)展?？梢哉f每一位員工都是憑一顆愛心進入養(yǎng)老機構(gòu)，并發(fā)自內(nèi)心地照料老人，隨著老人生活質(zhì)量的提高，員工的服務(wù)水平也隨之提高。在歐葆庭的機構(gòu)內(nèi)，基層人員成長為管理人員或者醫(yī)護專家的例子并不少見。歐葆庭集團非常注重人文關(guān)懷的氛圍，我們深知養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)的員工因其工作特殊性會承受巨大的精神壓力，因此對員工的心理輔導(dǎo)是非常重要的。每一家歐葆庭的醫(yī)護型養(yǎng)老機構(gòu)都配有專屬的心理專家，他們不僅為老人和其家人進行心理疏導(dǎo)，也會定期或者專門針對員工的心理狀況進行干預(yù)。嚴格的成

51、本控制流程。集團歷經(jīng)26年的發(fā)展、在全球615家機構(gòu)內(nèi)積累的經(jīng)驗，擁有一套嚴格的成本控制流程，以嚴格的質(zhì)量管控體系最大程度地降低意外事故風(fēng)險，以提高員工的工作效率最優(yōu)化、并確保入住老人的福祉。3.4德國高端品牌奧古斯汀養(yǎng)老院3.4.1機構(gòu)介紹奧古斯汀(Augustinum)是德國最知名的高品質(zhì)老年頤養(yǎng)品牌和德國最主要的社會服務(wù)公司之一，20世紀40年代末，公司成立了第一家居住式的頤養(yǎng)中心，它的出現(xiàn)徹底打破了傳統(tǒng)養(yǎng)老院的經(jīng)營模式。奧古斯汀(Augustinum)是德國最知名的高品質(zhì)老年頤養(yǎng)品牌和德國最主要的社會服務(wù)公司之一，20世紀40年代末，公司成立了第一家居住式的頤養(yǎng)中心，它的出現(xiàn)徹底打破了

52、傳統(tǒng)養(yǎng)老院的經(jīng)營模式。漢堡奧古斯汀集團被評為2014、2015德國最佳百強雇主企業(yè)之一.目前，奧古斯汀在德國擁有21家品牌養(yǎng)老院，近8000位老人在那里找到了自己的家。它擁有3000多名專業(yè)員工，全套頂級的生活、娛樂設(shè)施，每年還有大批志愿服務(wù)人員為其工作。奧古斯汀連鎖養(yǎng)老院被譽為德國十佳養(yǎng)老項目之一，其高質(zhì)量的文化節(jié)目安排、舒適的自然環(huán)境和深度的人文環(huán)境深受老人歡迎，一般的等候入住期在3-6年左右，也是德國前總理史赫爾穆特施密特先生選擇的入住養(yǎng)老機構(gòu)。 奧古斯汀的成功之處，在于他們始終將用戶的需求放在首位。對進入養(yǎng)老院的每一位老人都進行全方位的精準分析，用以指導(dǎo)養(yǎng)老服務(wù)的拓展。并且根據(jù)老人的個

53、性化需求，進行不同養(yǎng)老服務(wù)的組合，形成定制化的方案。 入院前，奧古斯汀會對老人的家庭背景、社會關(guān)系、文化修養(yǎng)、生活愛好等方面進行深入地了解，并對老人的身體健康狀況做出專業(yè)評估，將所有的信息整合在一起，形成一幅鮮活的“老人畫像”。以畫像為基礎(chǔ)，為老人提供“私人定制”的個性化服務(wù)。方說，養(yǎng)老院會把具有相同生活愛好的老人盡量安排在同一個房間居住，利于他們交流。而對性格喜靜的老人，則安排在較為安靜的環(huán)境中。 入院后，護理人員會按照前期定制的個性化方案，對老人提供醫(yī)療、飲食、康復(fù)、醫(yī)療、運動、心理等多方面的管理服務(wù)，并根據(jù)老人的滿意度反饋進行方案的優(yōu)化升級。針對健康老人，為了保持他們的身體健康，奧古斯汀

54、提供種類多樣的體育課程，包括普拉提、體操、保齡球、瑜珈等，并配備最前沿的健身器材和專業(yè)的健康教練。在整個奧古斯汀養(yǎng)老院中，所有的體育項目都適合老年人的需求，并且有專業(yè)人員隨時陪同。針對需要醫(yī)療護理的老人，奧古斯汀養(yǎng)老院內(nèi)配備24小時的醫(yī)療顧問和全科醫(yī)生，隨時提供醫(yī)療服務(wù)。老人自帶的藥品可以由工作人員管理，按時提醒老人服用。針對具有較高藝術(shù)文化水平的中高端用戶，為了滿足他們的精神文化追求，奧古斯汀在內(nèi)設(shè)置各種高端活動場所，舉辦講座、讀書會、音樂會、戲劇、時裝秀等文娛活動，不但豐富多彩，而且都是最高級別的。針對高齡老人，奧古斯汀特別開設(shè)了康復(fù)課程，通過有針對性的記憶力訓(xùn)練、思維訓(xùn)練等，避免老年癡呆

55、癥的發(fā)生，減緩老人記憶衰退的速度。比如工作人員會根據(jù)老人的興趣愛好，通過單詞填字、畫圖猜詞、節(jié)奏鍛煉、故事復(fù)述等益智游戲，鍛煉老人的聯(lián)想力、理解力、記憶力和專注力。此外，為了滿足老人們的日常生活需求，奧古斯汀將養(yǎng)老院打造成一個“城中城”，將老人所需要的一切服務(wù)都置于一個屋檐下，超市、理發(fā)店、美容院、藥店等等，應(yīng)有盡有。并且給予老人充分的尊重和自由，允許老人將自己的家具、紀念品、書、照片帶到養(yǎng)老院，按自己的喜好進行布置，還可以攜帶自己的寵物入院。4 養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的挑戰(zhàn)與發(fā)展趨勢4.1行業(yè)挑戰(zhàn)及風(fēng)險4.1.1醫(yī)療資源配置不均衡養(yǎng)老服務(wù)與醫(yī)療健康密切相關(guān)。在老人需求中，健康需求往往排在首位，這也是政

56、府近兩年將“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”作為養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展方向的主要原因。然而，受限于醫(yī)療健康行業(yè)本身存在的資源配置不均衡等問題，“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”在推進過程中遇到的阻力較大，也給包括專業(yè)型養(yǎng)老機構(gòu)、上門服務(wù)機構(gòu)在內(nèi)的養(yǎng)老服務(wù)提供商的發(fā)展，帶來了諸多障礙。在機構(gòu)養(yǎng)老模式中，養(yǎng)老機構(gòu)與周邊公立醫(yī)療機構(gòu)的合作模式還尚待探索，而自建醫(yī)療機構(gòu)往往成本較高，且面臨人才困境。未來若醫(yī)療資源持續(xù)呈現(xiàn)配置不均的情況，養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)也難以獲得快速發(fā)展。4.1.2人才短缺制約行業(yè)發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)對人力需求較大，除普通家政服務(wù)人員，由于老人身體情況和需求特殊，其還 需要由醫(yī)生、護士、養(yǎng)老護理員等提供的專業(yè)服務(wù)。但目前養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)專業(yè)人才較為缺

57、乏，未來隨著人口老齡化程度加深，老年市場需求進一步釋放，人才短缺對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的制約將更加明顯。 在醫(yī)護人才資源方面，截至2018年底，全國醫(yī)師數(shù)量達360.7萬，每千人口醫(yī)師數(shù)1.8人，與德國等發(fā)達國家（每千人口醫(yī)師數(shù)超過4人）差距較大；護士總數(shù)超過400萬，每千人 口護士數(shù)接近3人，而美國和日本分別是9.8人和11.49人。在養(yǎng)老護理員資源方面，全國只有30萬人取得護理員資格證，該行業(yè)標(biāo)準也尚未建立，這為行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量埋下了隱患，可能使得行業(yè)短期內(nèi)呈現(xiàn)出較為混亂的局面。4.1.3支付體系尚待完善，商業(yè)模式還不成熟養(yǎng)老行業(yè)福利屬性較強，事關(guān)2.5億60歲以上老年人口的晚年生活，由政府主導(dǎo)

58、的社會保障體系及一系列公共政策，對養(yǎng)老行業(yè)影響較大。但目前我國養(yǎng)老金制度還在探索過程中：一方面，政府自2005年以來已連續(xù)15年每年上調(diào)養(yǎng)老金水平，但由政府主導(dǎo)的基本養(yǎng)老保險保障水平仍然較低，部分地區(qū)養(yǎng)老金已出現(xiàn)赤字問題，未來基本養(yǎng)老金將面臨更大挑戰(zhàn)；另一方面，多支柱養(yǎng)老保障體系還未建立，大多數(shù)企業(yè)尚未建立作為第二支柱的企業(yè)年金制度，而商業(yè)養(yǎng)老保險仍處于起步階段。這意味著，目前大多數(shù)老年人的退休生活還有賴于社會基本養(yǎng)老保險制度，支付能力相對較弱，企業(yè)在探索商業(yè)模式過程中會遇到諸多阻礙，受制于當(dāng)前困境養(yǎng)老服務(wù)整體短期內(nèi)也難以爆發(fā)。4.1.4商業(yè)模式還不成熟國內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)起步較晚，直到2010年

59、后才迎來快速發(fā)展，無論居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老，還是機構(gòu)養(yǎng)老都尚未出現(xiàn)成熟的商業(yè)模式，大多數(shù)企業(yè)也還沒有產(chǎn)生較為穩(wěn)定的盈利。如萬科截至2018年，已投入包括居家養(yǎng)老在內(nèi)的約170個養(yǎng)老項目，絕大多數(shù)都處于虧損狀態(tài)，而親和源等以機構(gòu)養(yǎng)老為主的企業(yè)，普遍也需要運營6-9年后，才可能迎來盈利期。在機構(gòu)養(yǎng)老方面，入局企業(yè)大多以類地產(chǎn)、類金融的方式，運營、銷售服務(wù)產(chǎn)品，購買者也大多看重房屋產(chǎn)權(quán)、保險產(chǎn)品的投資價值，而非養(yǎng)老服務(wù)本身。此外，很多大型資本集團缺乏在養(yǎng)老行業(yè)的運營經(jīng)驗，對回報周期預(yù)期較高，短期內(nèi)投入大量資金，也可能使得行業(yè)發(fā)展失序。4.1.5老人消費觀念待轉(zhuǎn)變在目前2.5億60歲以上人口中，絕大多數(shù)老人出生于上世紀60年代或之前，青年時期在 物質(zhì)資源貧乏的社會經(jīng)濟環(huán)境中度過，已形成勤儉節(jié)約的消費習(xí)慣，進入老年期后很難產(chǎn)生主動購買養(yǎng)老服務(wù)的消費意愿。很多老人對新技術(shù)和新事物的接受度較低，也使得依托智能終端設(shè)備提供養(yǎng)老服務(wù)的企業(yè)，在初期市場教育和推廣過程中，需投入更多精力。此外，盡管健康