清華大學(xué)物業(yè)管理-第一章

1、共九十六頁第二(d r)講 物業(yè)管理概述共九十六頁第二(d r)講 物業(yè)管理概述第一節(jié) 物業(yè)管理的含義第二節(jié) 物業(yè)管理的目的(md)第三節(jié) 物業(yè)管理的性質(zhì)第四節(jié) 物業(yè)管理行業(yè)的自身特點共九十六頁第一節(jié) 物業(yè)管理的含義(hny)一、幾個(j )概念的區(qū)別 房地產(chǎn) 不動產(chǎn) 物業(yè)共九十六頁第一節(jié) 物業(yè)管理的含義(hny)二、物業(yè)的含義 從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是物業(yè)管理的物質(zhì)對象(duxing)，是指各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。共九十六頁第一節(jié) 物業(yè)管理的含義(hny)1.物業(yè)的權(quán)屬邊界土地的范圍（紅線） 各種各樣的管線（分界點） 圍合的空間（產(chǎn)權(quán)(chn qun)界定） 專有；共有；

2、公有共九十六頁第一節(jié) 物業(yè)管理的含義(hny)2.物業(yè)的分類居住(jzh)物業(yè) 商業(yè)物業(yè) 工業(yè)物業(yè) 其他物業(yè)共九十六頁第一節(jié) 物業(yè)管理的含義(hny)三、物業(yè)管理的概念1. 最早的官方定位：城市新建住宅小區(qū)管理辦法（建設(shè)部33號令） 第二條：“本辦法所稱住宅小區(qū)管理，是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護(wih)、修繕與整治。” 第四條：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理?！惫簿攀摰谝还?jié) 物業(yè)管理的含義(hny)2.物業(yè)管理條例的提法 第二條：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套(pi to)的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！惫簿攀摰谝还?jié) 物業(yè)管理的含義(hny)3.物權(quán)法的說法 第81條：“業(yè)主(yzh)可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！?第82條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。”共九十六頁第一節(jié) 物業(yè)管理的含義(hny)注意：物業(yè)管理始終(shzhng)沒有定義，即其內(nèi)涵與外延不清導(dǎo)致定位不準。共九十六頁第一節(jié) 物業(yè)管理的含義(hny)4.

4、物業(yè)管理的三個層次（1）物業(yè)的基本管理服務(wù)（2）物業(yè)的資產(chǎn)(zchn)管理（3）物業(yè)的投資組合管理共九十六頁第一節(jié) 物業(yè)管理的含義(hny)5.基本管理服務(wù)的三個檔次： （1）保障型：適用于經(jīng)濟適用房、舊有公房，服務(wù)標(biāo)準低、收費低（目前執(zhí)行政府指導(dǎo)價）； （2）服務(wù)型：適用于商品房，服務(wù)標(biāo)準和收費標(biāo)準高于保障型，收費以政府指導(dǎo)價為基礎(chǔ)，參考物業(yè)檔次協(xié)商(xishng)確定； （3）享受型：適用于高檔商品房，收費為市場調(diào)節(jié)價。共九十六頁第一節(jié) 物業(yè)管理的含義(hny)6.兩個主體（1）業(yè)主 業(yè)主即產(chǎn)權(quán)人，指房屋(fngw)所有權(quán)人，其表現(xiàn)為房屋(fngw)產(chǎn)權(quán)證。（包括個人、單位、國家）（2）物

5、業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人 指以物業(yè)管理為主營業(yè)務(wù)的獨立的經(jīng)濟實體，即按公司法成立的各類物業(yè)服務(wù)公司（民營、國有、外資等）。注意它與勞動服務(wù)公司（保潔、綠化、保安等公司）的區(qū)別。 其他管理人：目前暫未界定共九十六頁第一節(jié) 物業(yè)管理的含義(hny)7.物業(yè)管理的特征（1）在我國現(xiàn)階段，將社會化、專業(yè)化、市 場化的房屋管理模式稱為物業(yè)管理。（2）其顯著的兩個特點是委托、有償。 （區(qū)別(qbi)于計劃經(jīng)濟下行政福利的管房模式）共九十六頁第二節(jié) 物業(yè)管理的目的(md)一、物業(yè)管理的三個目的 1.以物業(yè)為對象沒有物業(yè)就沒有物業(yè)管理 確保功能的正常(zhngchng)使用與完好；保值增值。 建筑物生命周期介紹

6、。 共九十六頁第二節(jié) 物業(yè)管理的目的(md)2.以人為核心物為人用的要求 創(chuàng)造和提供安全、舒適、文明、和諧的生活工作環(huán)境與秩序，滿足不同住用人(yng rn)全方位、多層次的需求。 人對居住的不同層次的需求: （1）住面積溫飽社會的基本要求 （2）住功能小康社會的硬件要求 （3）住環(huán)境小康社會的硬、軟件要求 （4）住服務(wù)小康社會的軟、硬件要求 （5）住品位后小康時代的追求 環(huán)境與秩序管理的基本要求:安全、安靜、安逸 現(xiàn)階段主要努力方向共九十六頁第二節(jié) 物業(yè)管理的目的(md)3.社會責(zé)任 社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一及做到同步增長。注意處理： （1）三個效益的聯(lián)系與關(guān)系，誰為主（學(xué)生(xu

7、 sheng)：政治掛帥、以學(xué)為主、身體第一）； （2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會責(zé)任與權(quán)利的某種不對稱現(xiàn) 象； （3）業(yè)主整體利益的要求和個別業(yè)主利益訴求的不對 等情況。共九十六頁第二節(jié) 物業(yè)管理的目的(md)二、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位和作用與自然的和諧天人合一的理念人與物的和諧物為人用的原則人與他人的和諧群體生活、工作(gngzu)的需求共九十六頁第三節(jié) 物業(yè)管理的性質(zhì)(xngzh)一、社會化 雙向含義，物業(yè)公司到社會上尋找物業(yè)，業(yè)主到社會上選聘物業(yè)公司。二、專業(yè)化 指專門的機構(gòu)，人員，設(shè)施技術(shù)等。三、市場化 指企業(yè)化、經(jīng)營型。提供的產(chǎn)品是勞動服務(wù)、技術(shù)服務(wù)、管理(gunl)服務(wù)，提供的方式

8、是有償。共九十六頁第四節(jié) 物業(yè)管理行業(yè)(hngy)的自身特點一、不僅是勞務(wù)密集型行業(yè)，更是管理密集型行業(yè)，未來還將是技術(shù)密集型行業(yè)。1.物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)的區(qū)別與聯(lián)系（1）對管理與服務(wù)的認識（2）無論哪類管理，都是通過服務(wù)來體現(xiàn)的。管理本身就是服務(wù)，服務(wù)需要管理。2.物業(yè)管理重在對各類物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)；物業(yè)管理服務(wù)的對象包括人和物：（1）物業(yè)管理的服務(wù)對象包括全社會各行各業(yè)( xn y)、各個階層的人。 （黨政軍民學(xué)、工農(nóng)兵學(xué)商、男女老少幼）（2）從物的角度，科技的最新發(fā)展首先會應(yīng)用于人們生活的各個方 面。物業(yè)管理的具體工作內(nèi)容很復(fù)雜。 共九十六頁第四節(jié) 物業(yè)管理行業(yè)(hngy)的自身特點二、全

9、天候、不間斷的管理服務(wù)工作1.物業(yè)管理一旦開始，就不能停頓。在時間上是不能有間斷點的。2.容易出現(xiàn)(chxin)間斷點的時刻：（1）雙方進入法律訴訟時期（2）物業(yè)服務(wù)合同到期到再次選聘之間 后合同義務(wù)共九十六頁第四節(jié) 物業(yè)管理行業(yè)(hngy)的自身特點三、銷售環(huán)節(jié)提前市場化的物業(yè)管理(gunl)，其本質(zhì)是一種商品的生產(chǎn)和提供。物業(yè)服務(wù)公司提供的產(chǎn)品是管理(gunl)服務(wù)和勞務(wù)服務(wù)，廣大住用人是這種產(chǎn)品的消費使用者。 生產(chǎn) 銷售 消費共九十六頁第四節(jié) 物業(yè)管理行業(yè)(hngy)的自身特點四、產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費使用同時產(chǎn)生和結(jié)束1.物業(yè)管理的生產(chǎn)環(huán)節(jié)和消費環(huán)節(jié)具有和一般產(chǎn)品（包括其他服務(wù)行業(yè)）不同的一

10、個突出特點：即物業(yè)管理的生產(chǎn)與消費是同時產(chǎn)生、即時消費。 2.由于(yuy)物業(yè)管理生產(chǎn)和消費是同時產(chǎn)生和結(jié)束，導(dǎo)致提供的管理服務(wù)缺少質(zhì)量檢驗這一至關(guān)重要的步驟，無法剔除“廢品”。這是由行業(yè)特點決定的。生產(chǎn)消費銷售共九十六頁第四節(jié) 物業(yè)管理行業(yè)(hngy)的自身特點四、產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費使用同時(tngsh)產(chǎn)生和結(jié)束3.如何看待“廢品”（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)：1%和100%的關(guān)系加強全過程的質(zhì)量控制（2）業(yè)主：寬容、支持、諒解注重監(jiān)督改正過程與結(jié)果（不以追究責(zé)任為主）共九十六頁第四節(jié) 物業(yè)管理行業(yè)(hngy)的自身特點五、物業(yè)管理服務(wù)提供者直接面對全體住用人物業(yè)服務(wù)公司的每一個員工直接面對廣大住用

11、人。物業(yè)管理服務(wù)的這一特征決定了員工的基本素質(zhì)與即時表現(xiàn)會直接影響到所提供的服務(wù)的質(zhì)量。1.服務(wù)的最高境界是滿足服務(wù)對象的“心理需求”2.員工的基本心態(tài)是搞好管理服務(wù)的基礎(chǔ)3.調(diào)整員工的情緒是物業(yè)服務(wù)公司各級領(lǐng)導(dǎo)者日常管理工作的重點4.廣大住用人對員工的尊重(znzhng)、理解是必要的共九十六頁第四節(jié) 物業(yè)管理行業(yè)(hngy)的自身特點六、服務(wù)質(zhì)量與價格之間的彈性關(guān)系一般產(chǎn)品的性價比是剛性或者半剛性的；物業(yè)管理服務(wù)的性價比是彈性的。物業(yè)管理服務(wù)的收費內(nèi)容分為兩種： 一種是常規(guī)的公共服務(wù)，根據(jù)政府指導(dǎo)價在一定的范圍內(nèi)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量浮動或雙方(shungfng)協(xié)商定價； 另一種是不限價的專

12、項服務(wù)和特約服務(wù)，這類服務(wù)一般是根據(jù)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)方式的不同由業(yè)主和物業(yè)管理公司協(xié)商定價。共九十六頁第四節(jié) 物業(yè)管理行業(yè)(hngy)的自身特點六、服務(wù)質(zhì)量與價格之間的彈性關(guān)系(gun x)物業(yè)管理服務(wù)是一種體驗商品，事前不易準確評價特點：客觀評價的專業(yè)性主觀評價的模糊性在物業(yè)服務(wù)合同洽談期間，對基本價格的準確把握始終是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司雙方協(xié)商的重點與難點。共九十六頁第三(d sn)講 物業(yè)管理基本內(nèi)容與環(huán)節(jié)共九十六頁第三講 物業(yè)管理基本(jbn)內(nèi)容與環(huán)節(jié)物業(yè)管理干什么一 物業(yè)管理的基本內(nèi)容(nirng)橫向看二 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)縱向看共九十六頁3.1 物業(yè)管理的基本(jbn)內(nèi)容兩點注意

13、(zh y)：不同類型的物業(yè)，物業(yè)管理的基本內(nèi)容是一樣的，但又各有特點和側(cè)重點。2. 融管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體，寓管理和經(jīng)營于服務(wù)之中，在服務(wù)中完善經(jīng)營與管理。共九十六頁3.1 物業(yè)管理的基本(jbn)內(nèi)容 物業(yè)管理的服務(wù)(fw)：常規(guī)性的公共服務(wù) 針對性的專項服務(wù) 委托性的特約服務(wù) 共九十六頁3.1 物業(yè)管理的基本(jbn)內(nèi)容（一）常規(guī)性的公共服務(wù)公共服務(wù)的概念： 常規(guī)性的公共服務(wù)是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工作，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向全體住用人提供的最基本的管理和服務(wù)，目的是確保物業(yè)的完好與正常(zhngchng)使用，保證正常(zhngchng)的生活秩序和凈化、美化生活工作環(huán)境。共九

14、十六頁3.1 物業(yè)管理的基本(jbn)內(nèi)容（一）常規(guī)性的公共服務(wù) 1.共用(n yn)部位的管理 （1）基本檔案資料 （2）日常運行、使用、養(yǎng)護、 保養(yǎng) （3）大、中修、更新、改造共九十六頁3.1 物業(yè)管理的基本(jbn)內(nèi)容（一）常規(guī)性的公共服務(wù) 2.共用設(shè)備(shbi)設(shè)施的管理 （1）基本檔案資料 （2）日常運行、使用、養(yǎng)護、 保養(yǎng) （3）大、中修、更新、改造 注意保修期的管理特點共九十六頁3.1 物業(yè)管理的基本(jbn)內(nèi)容（一）常規(guī)性的公共服務(wù) 3.環(huán)境衛(wèi)生管理凈化環(huán)境 日常保潔、垃圾收集外運、化糞池清理，外墻清洗、消殺防疫等。 4.綠化(lhu)管理美化環(huán)境 日常綠地、植被、樹木、

15、花卉養(yǎng)護、景觀小品、節(jié)假日裝飾。共九十六頁3.1 物業(yè)管理的基本(jbn)內(nèi)容（一）常規(guī)性的公共服務(wù) 5.保安管理 公共區(qū)域的安全管理。人身 財產(chǎn)安全，防盜、防搶，防意外 事故等。 6.消防協(xié)助管理 7.車輛(chling)、道路的交通管理 車流、人流的暢通、安全共九十六頁3.1 物業(yè)管理的基本(jbn)內(nèi)容（一）常規(guī)性的公共服務(wù) 8.裝飾裝修管理 裝修的申請、批準、擾民、安全等 9.公共維修(wixi)資金的使用管理共九十六頁3.1 物業(yè)管理的基本(jbn)內(nèi)容（二）針對性的專項服務(wù)專項服務(wù)的概念： 針對性的專項服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為提高住用人的工作、生活條件和質(zhì)量，面向廣大住用人，為滿足其

16、中一些住戶、群體和單位的某種特定需要而提供的各項服務(wù)工作。其特點是物業(yè)服務(wù)企業(yè)事先(shxin)公布服務(wù)項目、內(nèi)容、質(zhì)量和收費標(biāo)準，由住戶自行選擇。專項服務(wù)屬于一種代理業(yè)務(wù)。共九十六頁3.1 物業(yè)管理的基本(jbn)內(nèi)容（二）針對性的專項服務(wù) 1.日常生活類 衣、食、住、行等方面 2.商業(yè)服務(wù)類 網(wǎng)點的開設(shè)、各種經(jīng)營活動(hu dng) 3.文化、教育、體育、衛(wèi)生類 4.金融、中介服務(wù)類 5.社會福利類共九十六頁3.1 物業(yè)管理的基本(jbn)內(nèi)容（三）委托性的特約服務(wù)概念與特點： 特約服務(wù)是為滿足產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物業(yè)服務(wù)合同(h tong)中未要求、物業(yè)

17、服務(wù)企業(yè)在專項服務(wù)中未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務(wù)。特約服務(wù)實際上是專項服務(wù)的補充和完善。共九十六頁3.2 物業(yè)管理的基本(jbn)環(huán)節(jié)原則：物業(yè)管理要早期(zoq)介入 共九十六頁3.2 物業(yè)管理的基本(jbn)環(huán)節(jié) 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個復(fù)雜、完整的系統(tǒng)工程。 按先后順序，物業(yè)管理工作可以劃分為下面(xi mian)四個主要階段： 1、物業(yè)管理的策劃階段 2、物業(yè)管理的前期準備階段 3、物業(yè)管理的啟動階段 4、物業(yè)管理的日常運作階段共九十六頁3.2 物業(yè)管理的基本(jbn)環(huán)節(jié)1 物業(yè)管理的策

18、劃階段 策劃階段的工作包括：物業(yè)管理的早期介入、制定物業(yè)管理方案(fng n)和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)三個基本環(huán)節(jié)。 該階段的活動由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來主持。 共九十六頁3.2 物業(yè)管理的基本(jbn)環(huán)節(jié) 從選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)、簽訂(qindng)了前期物業(yè)服務(wù)合同，一直到業(yè)主大會召開、選出業(yè)委會，并選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，屬于前期物業(yè)管理服務(wù)。包括前期準備階段和啟動階段。共九十六頁3.2 物業(yè)管理的基本(jbn)環(huán)節(jié)2 物業(yè)管理的前期準備階段(jidun) 前期準備階段的工作包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制；物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn)；規(guī)章制度的制訂等三個基本環(huán)節(jié)。共九十六頁3.2 物業(yè)管

19、理的基本(jbn)環(huán)節(jié)3 物業(yè)管理的啟動階段 啟動階段的工作包括：物業(yè)的接管驗收(ynshu)；用戶入??；檔案資料的建立；首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的正式成立。 共九十六頁3.2 物業(yè)管理的基本(jbn)環(huán)節(jié)4 物業(yè)管理的正常運作階段（一）日常綜合服務(wù)與管理（二）系統(tǒng)協(xié)調(diào) 1.系統(tǒng)內(nèi)部環(huán)境： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主 大會、業(yè)主委員會，以及業(yè)主之間的相互關(guān)系(gun x) 2.系統(tǒng)外部環(huán)境 與各個相關(guān)部門的關(guān)系協(xié)調(diào)共九十六頁第四講 業(yè)主(yzh)共九十六頁第四講 業(yè)主(yzh)一 業(yè)主與物業(yè)(w y)使用人二 業(yè)主大會三 業(yè)主委員會四 業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則共九十六頁1.1 業(yè)主與使用

20、人的概念1.2 業(yè)主的三個層次1.3 業(yè)主要具備(jbi)的三種意識第一節(jié) 業(yè)主(yzh)與物業(yè)使用人共九十六頁 1.1 業(yè)主與物業(yè)(w y)使用人的概念 1.什么是業(yè)主 業(yè)主指物業(yè)的所有權(quán)人，即土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)人，是所擁有(yngyu)物業(yè)的主人。簡稱業(yè)主。 2.什么是物業(yè)使用人（以后簡稱使用人） 使用人是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)但通過某種形式而獲得物業(yè)使用權(quán)并實際使用該物業(yè)的人。包括：1）與業(yè)主共同居住的親友 2）物業(yè)的租戶 3.業(yè)主與使用人的區(qū)別 使用人沒有對物業(yè)的最終處分權(quán)，例如對物業(yè)的買賣和處置。 共九十六頁 1.1 業(yè)主與物業(yè)(w y)使用人的概念 4.與業(yè)主有關(guān)的法律法規(guī)：1）

21、法律：物權(quán)法 2）行政法規(guī)：物業(yè)管理條例 3）建設(shè)部規(guī)范性文件：業(yè)主大會規(guī)程(guchng) 5.在物業(yè)管理活動中，業(yè)主活動的依據(jù)還有：1）業(yè)主大會議事規(guī)則（簡稱議事規(guī)則）2）管理規(guī)約或臨時管理規(guī)約3）物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同共九十六頁 1.2 業(yè)主(yzh)的三個層次 1.單個業(yè)主 指產(chǎn)權(quán)多元化情況下的獨立產(chǎn)權(quán)人 2.業(yè)主大會 由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機構(gòu)。 3.業(yè)主委員會 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉(xunj)產(chǎn)生，并向業(yè)主大會負責(zé)。共九十六頁 1.3 業(yè)主(yzh)應(yīng)具備的三種意識 業(yè)主要具備權(quán)利意識、自治意

22、識、自律意識 （一）權(quán)利意識 1.有何權(quán)利及相應(yīng)義務(wù) 2.如何行使權(quán)利 3.怎樣(znyng)維權(quán)共九十六頁 1.3 業(yè)主應(yīng)具備的三種(sn zhn)意識 （一）權(quán)利(qunl)意識 1.有何權(quán)利及相應(yīng)義務(wù) （1）單個業(yè)主的權(quán)利成員權(quán)（包括義務(wù)） 知情權(quán) 行使權(quán)力的前提 參與權(quán) 行使權(quán)力的基礎(chǔ) *選擇權(quán) 行使權(quán)力的關(guān)鍵 監(jiān)督權(quán) 行使權(quán)力的保障共九十六頁1.3 業(yè)主應(yīng)具備(jbi)的三種意識業(yè)主的知情權(quán)主要針對以下三方面：1.對物業(yè)自身(zshn)狀況的知情 2.對物業(yè)管理主體的知情3.對物業(yè)管理的知情共九十六頁1.3 業(yè)主應(yīng)具備的三種(sn zhn)意識*選擇權(quán)的含義1.表明你的選擇2.意味你

23、將接受選擇結(jié)果，即大多數(shù)人的選擇3.對選擇的代價的承受4.不得(bu de)以放棄權(quán)利不履行義務(wù)共九十六頁1.3 業(yè)主(yzh)應(yīng)具備的三種意識*應(yīng)由業(yè)主行使選擇權(quán)的內(nèi)容 1.業(yè)主大會議事規(guī)則的制定 2.管理(gunl)規(guī)約的制定3.業(yè)主委員會的選舉4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘5.專項維修資金的管理 共九十六頁 1.3 業(yè)主(yzh)應(yīng)具備的三種意識 （一）權(quán)利意識 1.有何權(quán)利及相應(yīng)義務(wù) （2）業(yè)主大會的職責(zé)（權(quán)利和義務(wù)） 決定權(quán) 物業(yè)管理的一切重大事項由業(yè)主大會決定 （3）業(yè)主(yzh)委員會的職責(zé)（權(quán)利和義務(wù)） 執(zhí)行權(quán) 注意：大多數(shù)人的命運不能由少數(shù)人決定共九十六頁 1.3 業(yè)主應(yīng)具備(jbi)

24、的三種意識 （一）權(quán)利意識 2.如何行使權(quán)利民主1）不僅僅是工作作風(fēng)、工作方法，民主是現(xiàn)代社會的基本制度之一2）民主的程序，即游戲規(guī)則3）民主需實踐(shjin)、提高4）民主的代價共九十六頁 1.3 業(yè)主應(yīng)具備的三種(sn zhn)意識3.怎樣維護權(quán)益合法 理性的維權(quán)(wi qun)意識，合法的維權(quán)(wi qun)途徑、手段。 業(yè)主維權(quán)主要有四個層次的依據(jù)：1）相應(yīng)的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件2）業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約3）物業(yè)服務(wù)合同4）公序良俗，即道德層面的原則。前三點是硬性的，第四點是軟性的。 共九十六頁 1.3 業(yè)主應(yīng)具備的三種(sn zhn)意識*注意：不要打錯板子，有理也不能攪三分

25、。物業(yè)管理活動中的糾紛通常涉及三個層面的問題： 1）業(yè)主和開發(fā)商（建設(shè)單位）的矛盾 2）業(yè)主和物業(yè)(w y)服務(wù)企業(yè)的矛盾 3）業(yè)主之間的矛盾 共九十六頁 1.3 業(yè)主應(yīng)具備的三種(sn zhn)意識 （二）自治意識 1.“權(quán)在業(yè)主” 這個業(yè)主是指全體業(yè)主。這是自治的體現(xiàn) 2.付費的概念 這是自治的必要條件 3.自治的途徑 群體中集體思想(sxing)的歸納、表達與實施共九十六頁 1.3 業(yè)主要具備的三種(sn zhn)意識 （三）自律意識自律的內(nèi)涵1.自律是現(xiàn)代民主社會的基本要求2.自律最本質(zhì)的是界定和諧社會個人自由與自我約束的邊界，尊重他人的自由。3.三條原則： 不違法（倫理底線）、顧全大

26、局、少數(shù)服從多數(shù) *注意與錯誤(cuw)服從真理的區(qū)別 法律、法規(guī)主要體現(xiàn)的是公共利益對所有權(quán)的限制，管理規(guī)約主要體現(xiàn)私人利益對所有權(quán)的限制。共九十六頁第二節(jié) 業(yè)主大會2.1 業(yè)主大會的職責(zé)(zhz)2.2 業(yè)主大會會議2.3 業(yè)主大會會議的召開共九十六頁 2.1 業(yè)主大會的職責(zé)(zhz) 1、業(yè)主大會的成立 業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。 只有一個(y )業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。共九十六頁 2.1 業(yè)主大會的職責(zé)(zhz) 2、業(yè)主大會的定位 業(yè)主大會是物業(yè)管理

27、區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機構(gòu)，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體(qunt)業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 共九十六頁3.業(yè)主大會履行以下職責(zé)： 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則 制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約 選舉業(yè)主(yzh)委員會或者更換業(yè)主(yzh)委員會成員 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人 2.1 業(yè)主大會的職責(zé)(zhz)共九十六頁2.1 業(yè)主大會的職責(zé)(zhz)籌集和使用建筑物及其附屬(fsh)設(shè)施的維修資金改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項共九十六頁 2.2 業(yè)主大會會議(huy) 業(yè)主大會會議分為首次業(yè)主大會會議、定期會議

28、和臨時會議三種。 1.首次業(yè)主大會會議 物業(yè)管理條例對首次業(yè)主大會會議的規(guī)定： 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府(rnmnzhngf)房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 業(yè)主大會規(guī)程中增加了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府參與指導(dǎo)。共九十六頁 2.2 業(yè)主大會會議(huy) 1.首次業(yè)主大會會議 根據(jù)業(yè)主大會規(guī)程的規(guī)定，業(yè)主大會籌備組要做好4項籌備工作： 確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容； 參照政府主管部門制定的示范文本，擬定(ndng)業(yè)主大會議事規(guī)則 （草案）和管理規(guī)約（草案）； 確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投

29、票權(quán)數(shù) 確定業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法及名單。 籌備組應(yīng)當(dāng)在成立之日起30日內(nèi)組織召開首次業(yè)主代表大會。共九十六頁2.2 業(yè)主大會會議(huy) 1.首次業(yè)主大會會議會議內(nèi)容：1）表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約2）選舉業(yè)主委員會3）決定是否續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)(fw)企業(yè)共九十六頁 2.2 業(yè)主大會會議(huy) 首次業(yè)主大會會議通過業(yè)主大會議事規(guī)則后，定期會議和臨時會議的運作方式(fngsh)就由議事規(guī)則來決定。 共九十六頁 2.2 業(yè)主大會會議(huy)2.定期會議 (一般每年召開一次) 主要內(nèi)容有： 聽取業(yè)主委員會的工作報告 業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會章程等文件的審議與修訂； 決

30、定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、續(xù)聘與改聘； 專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定； 業(yè)主委員會的換屆選舉與委員的增減(zn jin)； 決定有關(guān)業(yè)主共同利益的其他事項。共九十六頁 2.2 業(yè)主大會會議(huy) 3.臨時會議 業(yè)主大會規(guī)程規(guī)定，有下列情況之一，業(yè)主委員會召開業(yè)主大會臨時會議： 20%以上業(yè)主提議； 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； 業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理(gunl)規(guī)約規(guī)定的其他情況。 臨時會議一般是一事一議。 共九十六頁 2.2 業(yè)主大會會議(huy) 4.關(guān)于業(yè)主大會會議 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域(qy)內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加方為有效。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議

31、，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。會議內(nèi)容必須與物業(yè)管理有關(guān)。 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。 共九十六頁 2.3 業(yè)主大會會議(huy)的召開 1.會議方式(fngsh) 業(yè)主大會會議采用兩種形式： 集體討論：容易達成統(tǒng)一意見，但需要業(yè)主有一致的時間，需要場地，成本價高 書面征求意見：容易組織，成本低，但不容易達成一致理解和決定。共九十六頁 2.3 業(yè)主大會會議(huy)的召開 1.會議方式 業(yè)主大會(dhu)會議有兩種類型：全體大會(dhu)和代表會議 如果采用代表會議形式，則代表的投票權(quán)是一個重要的問題： 全權(quán)代表其所代表的業(yè)主行使投票權(quán)； 僅能行使自己原有的代表權(quán)（扮演聯(lián)

32、系人的角色） 共九十六頁 2.3 業(yè)主大會會議(huy)的召開 1.會議方式 業(yè)主大會規(guī)程中對代表權(quán)限明確定為上述第二種方式，即僅能行使自己原有的代表權(quán)。第十六條規(guī)定：可以按幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應(yīng)在大會召開(zhoki)前3日，就業(yè)主大會會議擬定討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。共九十六頁 2.3 業(yè)主大會會議(huy)的召開 1.會議方式 在實際操作中，為了減少爭議，降低投票成本，可以變通投票方式。一般事項由業(yè)主代表決定，在重大事項時業(yè)主代表僅

33、僅是聯(lián)系人，它只能在投票時如實反映業(yè)主意見。 在業(yè)主大會議事規(guī)則中，對一般事項和重大事項進行界定(ji dn)。 重大事項如：制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、選舉和更換業(yè)委會成員、專項維修基金的使用和續(xù)籌方案。共九十六頁 2.3 業(yè)主大會會議(huy)的召開 2.決定方式 業(yè)主大會作出的決定，必須(bx)由半數(shù)以上的與會業(yè)主通過。 對于重大事項，必須經(jīng)2/3以上的全體業(yè)主（整個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主）通過。 業(yè)主大會的決定對所有業(yè)主都具有約束力。 大會的決定應(yīng)該以書面形式在小區(qū)內(nèi)及時公告。共九十六頁第三節(jié) 業(yè)主(yzh)委員會3.1 業(yè)主委員會的基本概念3.2

34、業(yè)主委員會的組成3.3 業(yè)主委員會會議3.4 業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)(qy)的關(guān)系3.5 業(yè)主委員會與居委會的關(guān)系3.6 業(yè)主委員會自身的建設(shè)共九十六頁 3.1 業(yè)主(yzh)委員會的基本概念 1.業(yè)主委員會的性質(zhì) 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主決策機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)分離，業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責(zé)(fz)。 業(yè)主委員會與地方人民政府、公安機關(guān)、居委會有什么關(guān)系？共九十六頁 3.1 業(yè)主(yzh)委員會的基本概念 2.業(yè)主委員會的宗旨(zngzh) 宗旨是代表本物業(yè)的合法權(quán)益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)合理、安全地使用，維

35、護本物業(yè)的公共秩序、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。 3.業(yè)主委員會的地位 業(yè)主大會、業(yè)主委員會不僅是業(yè)主參與民主管理的組織形式，從根本上講，還是業(yè)主實現(xiàn)民主管理的組織形式。 共九十六頁 3.1 業(yè)主(yzh)委員會的基本概念 4.業(yè)主委員會的職責(zé) 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)、在業(yè)主大會授權(quán)下進行，并向其負責(zé)。它的主要職責(zé)如下： 召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)(fw)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)(fw)合同。 共九十六頁3.1 業(yè)主(yzh)委員會的基本概念及時了解業(yè)主、物業(yè)使用(shyng)人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。

36、監(jiān)督管理規(guī)約的實施；業(yè)主大會依法賦予的其他職責(zé)。 業(yè)主委員會的活動經(jīng)費，經(jīng)業(yè)主大會審核后，由全體業(yè)主分擔(dān)。共九十六頁 3.1 業(yè)主(yzh)委員會的基本概念 5.對業(yè)主委員會的監(jiān)管(jingun) 對業(yè)主委員會成員的監(jiān)管 對業(yè)主委員會機構(gòu)的監(jiān)管 對業(yè)主委員會行為的監(jiān)管當(dāng)業(yè)主委員會不作為時當(dāng)業(yè)主委員會的決定違法時共九十六頁 3.2 業(yè)主(yzh)委員會的組成 1.業(yè)主委員會的成立 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。如果業(yè)主人數(shù)少且未成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行(lxng)業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 在首次業(yè)主大會會議前，業(yè)主大會籌備組應(yīng)確定委員會候選人產(chǎn)生辦法及名單，并提交業(yè)主大會通過。 業(yè)委會任

37、期由業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會章程規(guī)定。 業(yè)委會屆滿兩月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進行業(yè)委會的換屆選舉。 業(yè)委會一般由79人的單數(shù)組成。共九十六頁 3.2 業(yè)主(yzh)委員會的組成 2.業(yè)主委員會委員應(yīng)具備的條件 業(yè)主委員會的委員應(yīng)當(dāng)具有下列(xili)條件： 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主 遵守國家有關(guān)法律、法規(guī) 遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù) 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力 具有一定的組織能力 具備必要的工作時間 業(yè)委會主任由主要業(yè)主代表擔(dān)任。 共九十六頁 3.3 業(yè)主(yzh)委員會會議 業(yè)委會會議的組織方式由業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會章程規(guī)定。 經(jīng)1/3以上業(yè)委會委員提議或者主任認為有必要，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。 業(yè)