某萬(wàn)科桂城74街區(qū)項(xiàng)目商業(yè)核心問(wèn)題解析

1、XX萬(wàn)科桂城74街區(qū)項(xiàng)目商業(yè)核心問(wèn)題解析目 錄一、項(xiàng)目發(fā)展方向判斷Page 判斷思路：市場(chǎng)現(xiàn)狀規(guī)模效應(yīng)不足同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重商業(yè)檔次一般項(xiàng)目發(fā)展方向跳出現(xiàn)有商業(yè)提升商業(yè)檔次特色化定位開發(fā)目標(biāo)：最大化銷售價(jià)值結(jié)合開發(fā)目標(biāo)與項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)不吻合潮流前線方向最適宜本項(xiàng)目一、項(xiàng)目發(fā)展方向判斷Page 為了解片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，項(xiàng)目組對(duì)XX市南海區(qū)及禪城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了基礎(chǔ)性調(diào)研：調(diào)研時(shí)間：9月6日9月9日；調(diào)研地點(diǎn)：桂城商圈、東方廣場(chǎng)商圈、祖廟路商圈、季華商圈等；調(diào)研人數(shù)：4人；思考：我們面對(duì)的是一個(gè)怎樣的市場(chǎng)？（詳見附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究）一、項(xiàng)目發(fā)展方向判斷Page XX商業(yè)主要集中于南海區(qū)與禪城區(qū)

2、，南海區(qū)主要形成桂城商圈，禪城區(qū)目前已形成東方廣場(chǎng)商圈、祖廟路商圈、季華路商圈三大商圈。一、項(xiàng)目發(fā)展方向判斷Page 市場(chǎng)特征一：商業(yè)分布不夠集中，規(guī)模效應(yīng)不足。東方廣場(chǎng)商圈商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局相對(duì)分散，單個(gè)項(xiàng)目商業(yè)體量有限，較難形成規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢(shì)。一、項(xiàng)目發(fā)展方向判斷Page 市場(chǎng)特征二：商業(yè)發(fā)展形態(tài)比較初級(jí)，且主要為超市、百貨類業(yè)態(tài)，同質(zhì)化較為嚴(yán)重。街區(qū)式商業(yè)大中型超市、百貨品牌形象、購(gòu)物環(huán)境較好的一站式購(gòu)物中心卜蜂蓮花；大潤(rùn)發(fā)；百花時(shí)代廣場(chǎng)；城市廣場(chǎng)；佑一城；匯潮天地； 目前南海區(qū)商業(yè)市場(chǎng)主流商業(yè)形態(tài)仍是以傳統(tǒng)大中型超市、百貨及小規(guī)模潮流前線為主。一、項(xiàng)目發(fā)展方向判斷Page 市場(chǎng)特征三：商戶品牌

3、大眾化，整體檔次一般。目前XX市核心商業(yè)市場(chǎng)零售類品牌以國(guó)內(nèi)一線二線品牌及部分國(guó)際休閑運(yùn)動(dòng)品牌為主，中高端品牌數(shù)量有限；餐飲及娛樂(lè)類主要以中低檔或本地品牌為主，整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)品牌檔次一般。一、項(xiàng)目發(fā)展方向判斷Page 市場(chǎng)特征四：以超市為代表的生活類業(yè)態(tài)普遍經(jīng)營(yíng)情況較佳。20:00-20:05 周邊項(xiàng)目人流統(tǒng)計(jì)：周邊項(xiàng)目空置率統(tǒng)計(jì)：通過(guò)對(duì)周邊項(xiàng)目人流及空置率統(tǒng)計(jì)得出，大型超市經(jīng)營(yíng)狀況較好，生活類業(yè)態(tài)市場(chǎng)接受程度較佳。一、項(xiàng)目發(fā)展方向判斷Page 怎樣的發(fā)展方向能使本項(xiàng)目跳出現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)，拔高商業(yè)價(jià)值？思考方向一：提升商業(yè)檔次；思考方向二：特色化定位。一、項(xiàng)目發(fā)展方向判斷Page XX商業(yè)市場(chǎng)目前

4、整體經(jīng)營(yíng)檔次一般，零售類多是國(guó)內(nèi)休閑運(yùn)動(dòng)品牌、餐飲類多是中檔特色餐飲或中西快餐，娛樂(lè)類多是中低檔本地品牌，品牌影響力不足；通過(guò)引入較多知名度、形象較好的品牌商家，提升項(xiàng)目商業(yè)檔次，打造具有品牌影響力的商業(yè)項(xiàng)目，吸引消費(fèi)者及投資者目光；注重商戶品牌與建筑設(shè)計(jì)，提升商業(yè)檔次，是構(gòu)建長(zhǎng)期核心競(jìng)爭(zhēng)力的必由之路。為什么要提升商業(yè)檔次？一、項(xiàng)目發(fā)展方向判斷Page 項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)值最大化的同時(shí)不影響項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)效果及品牌形象；而提升商業(yè)檔次、引入較多品牌商戶，建立長(zhǎng)久的品牌形象需要在完全持有或主要部分持有的前提下實(shí)現(xiàn)，操作周期較長(zhǎng)，難度較大，這與發(fā)展商短期獲利的開發(fā)目標(biāo)相違背。因此，提升商業(yè)檔次

5、、形成項(xiàng)目良好持久的品牌商家形象的發(fā)展方向與項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)不吻合。從發(fā)展商開發(fā)目標(biāo)角度分析：一、項(xiàng)目發(fā)展方向判斷Page 未來(lái)南海市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目涌現(xiàn)，其綜合定位均為高檔酒店加豪宅的高端購(gòu)物中心，因此本項(xiàng)目若走提升商業(yè)檔次的發(fā)展方向，必將與上述項(xiàng)目構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)，很難實(shí)現(xiàn)雙贏；此外，南海市場(chǎng)現(xiàn)狀是品牌不多，商家功能不強(qiáng)，主要以家庭類生活業(yè)態(tài)為主，因此未來(lái)市場(chǎng)若集中出現(xiàn)多個(gè)高端商業(yè)項(xiàng)目，則需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高。從未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)角度分析：初步判斷，提升商業(yè)檔次發(fā)展方向受阻。一、項(xiàng)目發(fā)展方向判斷Page 為什么要突出特色化定位？避免市場(chǎng)同質(zhì)化現(xiàn)象，開拓XX特色化市場(chǎng)；吸引消費(fèi)者及投資者目光，提升

6、項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值及銷售；找到符合投資客的產(chǎn)品，做精做強(qiáng)。一、項(xiàng)目發(fā)展方向判斷Page 本項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)為最大化商業(yè)價(jià)值，目前市場(chǎng)上特色化突出的主流銷售產(chǎn)品為：專業(yè)類的零售市場(chǎng)；餐飲、休閑娛樂(lè)的主題式商業(yè)；以零售為主的潮流前線。一、項(xiàng)目發(fā)展方向判斷Page 專業(yè)市場(chǎng)目前專業(yè)市場(chǎng)主要為小商品批發(fā)市場(chǎng)、及電子數(shù)碼專業(yè)市場(chǎng)兩大類。專業(yè)市場(chǎng)定位雖然也能夠?qū)崿F(xiàn)較高的銷售價(jià)值，但從項(xiàng)目整體形象及長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)角度考慮，可執(zhí)行性較小。一、項(xiàng)目發(fā)展方向判斷Page 餐飲、休閑娛樂(lè)的主題式商業(yè)一般此類業(yè)態(tài)對(duì)面積的需求較大，大面積的鋪位銷售總價(jià)較高，銷售較為困難；餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)的商鋪在經(jīng)營(yíng)初期租金水平較低，要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的市

7、場(chǎng)培育才能獲得較高的租金回報(bào)。因此，從銷售價(jià)值最大化的角度考慮，本項(xiàng)目若規(guī)劃餐飲、休閑娛樂(lè)的主題式商業(yè)將會(huì)增大項(xiàng)目銷售難度。一、項(xiàng)目發(fā)展方向判斷Page 潮流前線以零售為主的潮流前線主要有以下特點(diǎn)：商鋪面積較小，商鋪總價(jià)相對(duì)較低，降低投資門檻，因此客戶群較廣、利于銷售；潮流前線能夠吸引較多的消費(fèi)者，形成較好的商業(yè)氛圍；潮流前線的目標(biāo)消費(fèi)群多是追求潮流的年輕人，對(duì)于品牌檔次沒(méi)有較高要求，商家多是個(gè)性、潮流的自創(chuàng)品牌，開發(fā)商是否持有商鋪對(duì)于商家進(jìn)駐沒(méi)有較大影響，因此項(xiàng)目進(jìn)行銷售對(duì)商業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)影響較?。粚?duì)潮流前線類商業(yè)進(jìn)行3年左右的短期經(jīng)營(yíng)控制后，后期經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)定。角度一：自身特點(diǎn)一、項(xiàng)目發(fā)展方向

8、判斷Page 角度二：市場(chǎng)情況目前XX市場(chǎng)中較多的商業(yè)項(xiàng)目定位于潮流前線，在實(shí)現(xiàn)較高銷售收益的同時(shí)，后期經(jīng)營(yíng)狀況也較好。潮流前線一、項(xiàng)目發(fā)展方向判斷Page 外地市場(chǎng)同樣存在較多以潮流前線為定位，實(shí)現(xiàn)較高的銷售收益及經(jīng)營(yíng)收益，雖有部分經(jīng)營(yíng)情況不佳，但比例較小。潮流前線一、項(xiàng)目發(fā)展方向判斷Page 因此，通過(guò)以上分析，本項(xiàng)目定位為：以潮流前線為特色的 時(shí)尚新地標(biāo)XX目前雖有多家潮流前線定位的商業(yè)項(xiàng)目，但在商家檔次形象、商場(chǎng)規(guī)模、購(gòu)物環(huán)境、硬件配套等方面優(yōu)勢(shì)不足，本項(xiàng)目將在上述方面形成突破；同時(shí)結(jié)合現(xiàn)代購(gòu)物中心的硬件特征實(shí)現(xiàn)自身特色，成為XX市最具影響力的潮流新地標(biāo)。一、項(xiàng)目發(fā)展方向判斷Page

9、商業(yè)市場(chǎng)已逐步更新?lián)Q代，而潮流前線將因本案的面世產(chǎn)生革命性改變。本案的核心優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在哪里？一、項(xiàng)目發(fā)展方向判斷Page XX市場(chǎng)現(xiàn)有的潮流前線規(guī)模普遍在2萬(wàn)以下，市場(chǎng)知名度和影響力較小，固定消費(fèi)群多為周邊居民，本案規(guī)劃超越市場(chǎng)現(xiàn)有規(guī)模的潮流前線項(xiàng)目，使商業(yè)影響力輻射全城，吸引遠(yuǎn)端消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)；市場(chǎng)現(xiàn)有的潮流前線項(xiàng)目大多以女性服裝飾品類商家為主，商品內(nèi)容比較局限，吸引力不足，本案全面囊括按性別、主題、種類等劃分的全方位潮流商家，如潮男潮女服飾精品、國(guó)外進(jìn)口原單、數(shù)碼、電玩等，豐富商品內(nèi)容，吸引各個(gè)層次的消費(fèi)群體。一、XX市首屈一指的大規(guī)模潮流前線項(xiàng)目一、項(xiàng)目發(fā)展方向判斷Page 目前潮流前線市

10、場(chǎng)業(yè)態(tài)組合比較單一，主要為潮流前線，輔之以街邊小吃、飲品等小商家，缺少大型主力店的帶動(dòng)；本案引進(jìn)大型主次主力店，如超市、影院、反斗樂(lè)園、品牌餐飲等目的性業(yè)態(tài)，拉動(dòng)人氣，提升整體價(jià)值。二、多層次、綜合性潮流業(yè)態(tài)組合一、項(xiàng)目發(fā)展方向判斷Page 三、強(qiáng)調(diào)購(gòu)物舒適性，營(yíng)造情景化、體驗(yàn)感十足的潮流消費(fèi)空間設(shè)計(jì)室內(nèi)街景，適當(dāng)加寬過(guò)道，提高層高，增加購(gòu)物舒適度和體驗(yàn)感。 商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)置中庭，可以提高購(gòu)物時(shí)的舒適感，同時(shí)，商場(chǎng)還可以利用中庭開展促銷活動(dòng)或商品展出，充分利用中庭拉升人氣，展示商場(chǎng)形象。一、項(xiàng)目發(fā)展方向判斷Page 打造彩繪墻，增添消費(fèi)者購(gòu)物情趣；并在不同位置打造特色燈光效果，營(yíng)造氛圍。 在人流節(jié)

11、點(diǎn)處安置休閑座椅，提高商場(chǎng)滿意度，同時(shí)還能起到景觀作用。 擺設(shè)特色景觀小品，提升購(gòu)物情趣，突出商場(chǎng)主題特色。一、項(xiàng)目發(fā)展方向判斷二、規(guī)模分析常規(guī)可行的規(guī)劃體量是多少？本地市場(chǎng)成功案例特征周邊市場(chǎng)項(xiàng)目常見規(guī)劃方式是否需要進(jìn)一步做大？能否進(jìn)一步做大？如何提升各部分商業(yè)價(jià)值？論證思路：項(xiàng)目未來(lái)的商業(yè)地位案例對(duì)比總體規(guī)劃描述二、規(guī)模分析從本地市場(chǎng)來(lái)看、12萬(wàn)的潮流前線項(xiàng)目在租售兩端均能取得較佳收益。XX市場(chǎng)典型的潮流前線主題商城：二、規(guī)模分析廣州、深圳兩地典型的潮流前線主題商城：從周邊市場(chǎng)來(lái)看、2萬(wàn)以下的潮流前線主題商業(yè)是最為常見的操作規(guī)劃形態(tài)。二、規(guī)模分析因此、本案潮流前線規(guī)劃2萬(wàn)左右具備基礎(chǔ)可能性

12、，符合市場(chǎng)一般規(guī)律。本地市場(chǎng)周邊市場(chǎng)單體項(xiàng)目以2萬(wàn)以下最為常見普遍12萬(wàn)，整體租售狀況較佳但是，要打造市場(chǎng)核心潮流前線項(xiàng)目，迅速吸引消費(fèi)者眼球，有效跳出市場(chǎng)，首先必須在規(guī)模體量上超越本地市場(chǎng)現(xiàn)有案例。思考：更大規(guī)模的潮流前線主題商業(yè)是否存在規(guī)劃先例？二、規(guī)模分析項(xiàng)目特征：區(qū)位：毗鄰珠海拱北口岸聯(lián)檢大樓； 業(yè)態(tài)：擁有超市、餐飲、娛樂(lè)等主力業(yè)態(tài)；消費(fèi)群體：本地人、內(nèi)地游客、澳門客等； 交通體系：-1層設(shè)有雙向共16車道的寬闊市政交通車道以及13條公交線路的公交車站。案例一：珠海拱北口岸購(gòu)物廣場(chǎng)二、規(guī)模分析案例二：唐山新華貿(mào)購(gòu)物中心項(xiàng)目特征：區(qū)位：位于唐山中心商圈；業(yè)態(tài)：擁有餐飲、娛樂(lè)等主力業(yè)態(tài)及知

13、名商家品牌；消費(fèi)群體：唐山中心商圈輻射整個(gè)唐山市；交通體系：多個(gè)公交站點(diǎn)。二、規(guī)模分析對(duì)比本案的部分核心價(jià)值點(diǎn)：項(xiàng)目區(qū)位：位于XX桂城商圈；交通體系：毗鄰城市主干道，規(guī)劃地鐵、公交站點(diǎn)；消費(fèi)群體：通過(guò)規(guī)劃主力店吸引更多消費(fèi)人群；業(yè) 態(tài)：優(yōu)化業(yè)態(tài)組合、引進(jìn)知名商家品牌。從基礎(chǔ)素質(zhì)來(lái)看，本案具備基本條件規(guī)劃體量更大，輻射圈更廣的潮流前線項(xiàng)目。從以上案例不難發(fā)現(xiàn)，更大體量的潮流前線主題商業(yè)已存在規(guī)劃先例，究其可行性因素，是其在區(qū)位、組合業(yè)態(tài)、消費(fèi)群體及交通體系等方面應(yīng)具備一定特殊核心價(jià)值。思考：本案如何支撐更大規(guī)模的商業(yè)體量，使增加的商業(yè)面積均具備一定的價(jià)值？二、規(guī)模分析本案地塊適宜沿臨街面規(guī)劃矩形

14、商業(yè)體，商業(yè)體整體進(jìn)深50m左右最適宜通道、中庭及鋪位的劃分，整體開間150250m是最適宜消費(fèi)者購(gòu)物的合理長(zhǎng)度。從建筑體特征來(lái)看，規(guī)劃單層面積約1萬(wàn)較為適宜，若進(jìn)一步增大單層面積，將對(duì)住宅產(chǎn)品品質(zhì)及商業(yè)人流動(dòng)線規(guī)劃造成影響。單層面積應(yīng)該做多大？二、規(guī)模分析XX百花時(shí)代廣場(chǎng)：?jiǎn)螌用娣e約1萬(wàn)，目前基本無(wú)空置；珠海拱北口岸：?jiǎn)螌用娣e約3萬(wàn)，目前經(jīng)營(yíng)狀況較好，人流量較大；地王廣場(chǎng)+流行前線：前期兩項(xiàng)目連為一體，總單層面積約2萬(wàn)，相比目前兩家拆分阻隔的現(xiàn)狀，前期經(jīng)營(yíng)狀況更佳。單層面積達(dá)到1萬(wàn)的潮流主題商城存在市場(chǎng)先例，并不存在較大的操作風(fēng)險(xiǎn)。二、規(guī)模分析結(jié)合XX市場(chǎng)典型銷售型潮流前線項(xiàng)目，基本以1、2

15、層銷售為主，且整體銷售狀況較佳。1、2層商鋪銷售符合市場(chǎng)規(guī)律，并不存在較大的操作難度：規(guī)劃幾層商業(yè)較為適宜？二、規(guī)模分析結(jié)合商鋪銷售市場(chǎng)常見操作案例，4層以上商業(yè)投資客認(rèn)可度低，操作空間很小。商鋪銷售基本以1-3層為主，4層以上基本無(wú)操作空間。二、規(guī)模分析4層規(guī)劃餐飲休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)持有經(jīng)營(yíng)，拉動(dòng)3層人流及商業(yè)氛圍，未來(lái)3層商鋪亦存在核心價(jià)值。三層總價(jià)低，投資門檻低；目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)人流拉動(dòng)作用。因此，集中整體規(guī)劃四層，總商業(yè)面積為4萬(wàn)，打造XX市場(chǎng)最具規(guī)模優(yōu)勢(shì)的潮流前線主題商業(yè)。要形成規(guī)模體量?jī)?yōu)勢(shì)，必須進(jìn)一步規(guī)劃商業(yè)樓層，而高樓層商業(yè)面積如何有效增強(qiáng)價(jià)值感？剩余2萬(wàn)的商業(yè)面積以規(guī)劃臨街商鋪為主，商

16、業(yè)街單層約1萬(wàn)，整體規(guī)劃兩層。二、規(guī)模分析三、商業(yè)規(guī)劃方案地塊規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽：三、商業(yè)規(guī)劃方案公交場(chǎng)站位置 公交場(chǎng)站位置占據(jù)本地塊核心人流節(jié)點(diǎn)位置，有礙于商業(yè)規(guī)劃，建議積極與政府部門溝通，將公交場(chǎng)站設(shè)置于負(fù)一層，與地鐵無(wú)縫接駁。三、商業(yè)規(guī)劃方案深圳世界之窗地鐵-公交接駁站案例借鑒：深圳世界之窗公交接駁站 世界之窗公交接駁站設(shè)置于地下，與世界之窗地鐵站無(wú)縫對(duì)接，不侵占地面層土地資源的同時(shí)，更有利于增強(qiáng)地鐵-公交換乘的便利性與快捷性。三、商業(yè)規(guī)劃方案地上部分規(guī)劃：若可以將公交場(chǎng)站放置于地下： 以4.2容積率初步推算，本案住宅開發(fā)約在31萬(wàn)左右，若住宅平均高度30層，則住宅單層建筑面積約1萬(wàn)；

17、結(jié)合B地塊，本方案總住宅用地面積約4萬(wàn)。住宅密度約25%三、商業(yè)規(guī)劃方案如果考慮寫字樓的規(guī)劃，臨街商鋪以規(guī)劃單層為主若不規(guī)劃寫字樓，則商業(yè)街整體規(guī)劃兩層：可通過(guò)二層退臺(tái)，連廊等設(shè)計(jì)，充分發(fā)掘二層商業(yè)價(jià)值，引導(dǎo)消費(fèi)人流進(jìn)入二層商業(yè)。二層連廊三、商業(yè)規(guī)劃方案地下部分規(guī)劃： 若能引入超市商家，則將超市規(guī)劃于圖示位置，若無(wú)法引入，則將該位置規(guī)劃為地下停車區(qū)域 將公交場(chǎng)站規(guī)劃于A地塊地下部分東南角位置，地鐵人流需經(jīng)由本項(xiàng)目商業(yè)體方能進(jìn)入地下公交場(chǎng)站。三、商業(yè)規(guī)劃方案地鐵另一種地下公交場(chǎng)站規(guī)劃設(shè)計(jì)方案：地下停車場(chǎng)三、商業(yè)規(guī)劃方案集中商業(yè)平面規(guī)劃：三、商業(yè)規(guī)劃方案方案二方案一 通過(guò)平面功能特色分區(qū)，將各部分

18、商業(yè)有機(jī)結(jié)合。集中商業(yè)業(yè)態(tài)布局： 4層布置餐飲休閑娛樂(lè)商戶，通過(guò)目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)將人流向上引導(dǎo)： 1-3層以潮流前線業(yè)態(tài)為主，通過(guò)平面功能特色分區(qū)，將各部分商業(yè)有機(jī)結(jié)合：三、商業(yè)規(guī)劃方案方案二方案一案例借鑒：廣州地王廣場(chǎng)特色功能分區(qū)三、商業(yè)規(guī)劃方案方案二方案一若公交場(chǎng)站需保留規(guī)劃位置：地上部分規(guī)劃：三、商業(yè)規(guī)劃方案地下部分規(guī)劃：方案二方案一地鐵三、商業(yè)規(guī)劃方案集中商業(yè)平面規(guī)劃：方案二方案一三、商業(yè)規(guī)劃方案方案二方案一規(guī)劃思路：在45%的覆蓋率要求范圍內(nèi)滿鋪規(guī)劃兩層集中商業(yè)單層商業(yè)面積較大，其核心價(jià)值何在：二層商業(yè)銷售價(jià)格 住宅商業(yè)價(jià)格因此，擴(kuò)展首層及二層商業(yè)面積，能實(shí)現(xiàn)更高的整體銷售價(jià)值。該方案

19、的規(guī)劃弊端：?jiǎn)螌用娣e過(guò)大，人流動(dòng)線不清晰，容易出現(xiàn)商業(yè)死角。思考：應(yīng)該如何規(guī)避這一弊端呢？三、商業(yè)規(guī)劃方案方案二方案一 二層以餐飲休閑娛樂(lè)類次主力店為主，需要持有經(jīng)營(yíng)大部分商業(yè)面積。 1層以潮流前線業(yè)態(tài)為主，通過(guò)平面功能特色分區(qū)，將各部分商業(yè)有機(jī)結(jié)合。三、商業(yè)規(guī)劃方案加油站高架橋綠化帶桂瀾路項(xiàng)目地周邊存在的加油站、高架橋及綠化帶，不僅影響項(xiàng)目的展示面，并且對(duì)該側(cè)的人車流也造成阻隔，項(xiàng)目地僅有臨桂瀾路一側(cè)展示面較好，人車通達(dá)性較佳。引進(jìn)超市大主力商家，能有效帶動(dòng)人流，提升銷售價(jià)值感。項(xiàng)目地塊條件不利于自然人流導(dǎo)入。三、商業(yè)規(guī)劃方案業(yè)態(tài)分析：項(xiàng)目周邊大型超市情況統(tǒng)計(jì)目前項(xiàng)目地200米范圍內(nèi)已存在麥

20、德龍（預(yù)計(jì)2011年12月開業(yè)）和卜蜂蓮花兩大超市，南海區(qū)市場(chǎng)距項(xiàng)目地2公里范圍內(nèi)還有沃爾瑪、大潤(rùn)發(fā)、吉之島三大超市。推斷：大型超市進(jìn)駐本項(xiàng)目的可能性不大，但仍建議積極招商。思考：在大超市進(jìn)駐幾率較小的情況下，項(xiàng)目還可通過(guò)哪些業(yè)態(tài)組合實(shí)現(xiàn)價(jià)值？三、商業(yè)規(guī)劃方案廣佛深潮流前線類銷售項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)本項(xiàng)目除潮流前線類核心業(yè)態(tài)之外，還可參考餐飲、電玩、美甲、美發(fā)、護(hù)理、銀行等輔助型業(yè)態(tài)，通過(guò)引進(jìn)影院、 KTV、特色餐飲、反斗樂(lè)園等大型主力商家，豐富項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，拉升項(xiàng)目整體銷售價(jià)值。三、商業(yè)規(guī)劃方案四、收益測(cè)算本次租金還原法選取XX市場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目1F商鋪平均租金。本項(xiàng)目以XX目前

21、在經(jīng)營(yíng)的旺角潮人坊、匯潮天地、百花總匯、佑一城等項(xiàng)目為參考進(jìn)行租金還原，通過(guò)分值計(jì)算本項(xiàng)目的平均租金，然后結(jié)合年投資回報(bào)率，計(jì)算出平均售價(jià)。分值預(yù)算售價(jià)主要從以下幾方面考慮： 區(qū)域發(fā)展?jié)摿?；商業(yè)規(guī)模；人流量；租金水平；有無(wú)集中商業(yè)帶動(dòng)； 區(qū)域消費(fèi)人口；交通易達(dá)性；輻射范圍；四、收益測(cè)算按年投資回報(bào)率8%推算：由租金還原法返算本項(xiàng)目1F商鋪售價(jià)約為：2693.02128%=44000元/四、收益測(cè)算本次價(jià)格參照比較將選取XX市場(chǎng)銷售項(xiàng)目1F商鋪均價(jià)。 本項(xiàng)目以XX銷售的百花時(shí)代廣場(chǎng)、逸彩Mall坊、逸彩狀元坊等項(xiàng)目為參考進(jìn)行類比，通過(guò)分值計(jì)算本項(xiàng)目售價(jià)區(qū)間。 分值預(yù)算售價(jià)主要從以下幾方面考慮：

22、區(qū)域發(fā)展?jié)摿?；商業(yè)規(guī)模；人流量；租金水平；有無(wú)集中商業(yè)帶動(dòng)； 區(qū)域消費(fèi)人口；交通易達(dá)性；輻射范圍。四、收益測(cè)算權(quán)重比值K：指以本項(xiàng)目總計(jì)作為基準(zhǔn)，與各區(qū)域間的比值。整體均價(jià)P：P=(CKI)；按照市場(chǎng)比較法測(cè)算項(xiàng)目售價(jià)為42000元/。四、收益測(cè)算綜合租金還原法及市場(chǎng)比較法兩種計(jì)算方法，從貼近銷售市場(chǎng)的角度出發(fā)： 市場(chǎng)上類比項(xiàng)目比較的價(jià)格占比70； 租金所計(jì)算的還原價(jià)格比較占比30。商鋪整體均價(jià)初步判斷：4400030+420007042600元/考慮未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的價(jià)格增長(zhǎng)因素，給予售價(jià)一定的上浮比例：最終項(xiàng)目組預(yù)計(jì)本案集中商業(yè)首層商鋪均價(jià)約45000元/四、收益測(cè)算根據(jù)我司多年項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)

23、，商鋪售價(jià)一般規(guī)律是，隨樓層上升一層單價(jià)遞減50%；而通過(guò)我司對(duì)XX市場(chǎng)了解，潮流前線主題商城該類遞減率相對(duì)較低。因此，我司將樓層單價(jià)遞減率設(shè)為60%70%左右。綜合預(yù)測(cè)各部分商業(yè)價(jià)格：四、收益測(cè)算總銷售收益預(yù)測(cè)：項(xiàng)目總銷售收益約18億元四、收益測(cè)算五、鋪位面積劃分 為了解市場(chǎng)上時(shí)尚潮流類項(xiàng)目對(duì)商鋪鋪位面積的規(guī)劃，項(xiàng)目組人員分別調(diào)查了廣佛深地區(qū)銷售市場(chǎng)及經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)上潮流前線類項(xiàng)目。詳見附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例五、鋪位面積劃分銷售市場(chǎng)（在售項(xiàng)目）：小鋪型投資門檻低，投資風(fēng)險(xiǎn)小，單位投資回報(bào)率高，是市場(chǎng)投資者青睞的主力戶型。五、鋪位面積劃分經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)（已售及持有項(xiàng)目）小戶型由于其組合靈活自由，易租

24、易售，便于經(jīng)營(yíng)，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，是潮流時(shí)尚類商家的主要選擇。五、鋪位面積劃分綜上分析，鋪位面積在10平米左右的小鋪，低總價(jià)、低首付、低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、易租易售，與幾十平米的大鋪位相比，更具有投資親和力及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。思考：如此鋪位面積的劃分如何具體契合本項(xiàng)目實(shí)際情況？五、鋪位面積劃分現(xiàn)以XX市場(chǎng)在售的潮流前線類項(xiàng)目逸彩Mall坊為參考，探討本案具體鋪位面積劃分。目前，XX市場(chǎng)上的小鋪型街鋪總價(jià)50萬(wàn)以內(nèi)、首層內(nèi)鋪30萬(wàn)以內(nèi)及二層內(nèi)鋪20萬(wàn)左右，銷售狀況良好。五、鋪位面積劃分首 層首層主力鋪位面積可規(guī)劃為8平米左右，保持總售價(jià)合理，在位置較好、價(jià)值較好的地段適當(dāng)加大鋪位面積至10-12 。五、鋪位面積

25、劃分二 層二層主力鋪位面積規(guī)劃為5-7平米，總售價(jià)保持在20萬(wàn)以內(nèi)，符合市場(chǎng)接受范圍，比較利于銷售。五、鋪位面積劃分三 層目前市場(chǎng)上暫無(wú)三層銷售項(xiàng)目，因此市場(chǎng)接受度不夠清晰，若3F鋪位按1.5萬(wàn)均價(jià)估算，可將三層保守規(guī)劃為8平米左右，使總售價(jià)保持在10萬(wàn)左右，可降低一定的銷售風(fēng)險(xiǎn)。五、鋪位面積劃分六、對(duì)外形象檔次思考：兩種形式的潮流前線本項(xiàng)目更適合做哪一種？我司通過(guò)對(duì)兩組位于相同區(qū)位但具備不同形式的潮流前線進(jìn)行分析。形式一：傳統(tǒng)型潮流前線（購(gòu)物環(huán)境雜亂，無(wú)建筑特色，對(duì)住宅形象有所影響）； 形式二：新型潮流前線（注重舒適度及空間感，打造中庭、景觀小品等特色）。市場(chǎng)上潮流前線現(xiàn)有形式主要有兩種：六

26、、對(duì)外形象檔次案例對(duì)比分析一：XX（逸彩狀元坊 VS 旺角潮人坊）逸彩狀元坊與旺角潮人坊區(qū)位相同，體量相近，2F連廊將兩個(gè)項(xiàng)目連接，共享人流。六、對(duì)外形象檔次旺角潮人坊：以自主品牌的服飾精品為主，擁有Converse、Puma等商家品牌。逸彩狀元坊：以自主服飾及配飾品牌為主。未引入知名商家品牌。在節(jié)點(diǎn)位設(shè)置知名商家品牌，帶動(dòng)人流。六、對(duì)外形象檔次旺角潮人坊：體驗(yàn)感十足的街景打造，炫彩的燈光，精致的景觀小品，繽紛的彩繪墻體。逸彩狀元坊：擁擠雜亂的過(guò)道，陳設(shè)混亂的商品，暗淡的燈光。六、對(duì)外形象檔次案例對(duì)比分析二：廣州（流行前線 VS 地王廣場(chǎng)）流行前線與地王廣場(chǎng)區(qū)位相近，共享地鐵人流。六、對(duì)外形象

27、檔次地王廣場(chǎng)：以自主品牌服飾精品為主，擁有以肯德基、屈臣氏等知名品牌。流行前線：以自主品牌為主，擁有麥當(dāng)勞等品牌商家。六、對(duì)外形象檔次地王廣場(chǎng)：500中庭的設(shè)計(jì)、景觀小品的設(shè)置及室外水景的打造。流行前線：狹窄的過(guò)道，雜亂的商品陳設(shè)，單一的燈光效果。六、對(duì)外形象檔次總結(jié)： 經(jīng)過(guò)案例對(duì)比分析，新型潮流前線和傳統(tǒng)型潮流前線項(xiàng)目，商戶并不存在較大差異。 它們的核心差異主要表現(xiàn)在：1、新型潮流前線在項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)位置引入知名商家品牌，如肯德基、屈臣氏、KTV等；2、新型潮流前線注重建筑設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝飾、商品陳設(shè)等方面，通過(guò)燈光、中庭、景觀小品、街景打造提高商業(yè)氛圍。新型潮流前線更符合萬(wàn)科品牌價(jià)值及本項(xiàng)目的定位。

28、六、對(duì)外形象檔次燈光及天花板裝飾室外水景打造景觀小品設(shè)置中庭設(shè)計(jì)休息椅及彩繪墻街景設(shè)計(jì)（過(guò)道約3.5m）新型潮流前線應(yīng)具備中庭、景觀小品、燈光效果等特色化設(shè)計(jì)。六、對(duì)外形象檔次七、典型潮流前線項(xiàng)目解析及借鑒XX市場(chǎng)典型銷售案例解析典型特色潮流前線項(xiàng)目七、典型潮流前線項(xiàng)目解析及借鑒借鑒一：銷售策略七、典型潮流前線項(xiàng)目解析及借鑒借鑒二：挑高層高通過(guò)挑高層高，營(yíng)造銷售賣點(diǎn)。七、典型潮流前線項(xiàng)目解析及借鑒借鑒三：夾層設(shè)計(jì) 在靠近中庭位置設(shè)計(jì)夾層，增加了商鋪的銷售面積。扶梯直接連接，易達(dá)性較好。七、典型潮流前線項(xiàng)目解析及借鑒七、典型潮流前線項(xiàng)目解析及借鑒借鑒一：返租銷售返租1年，每年8%。返租解決了招商

29、難、銷售難的問(wèn)題。七、典型潮流前線項(xiàng)目解析及借鑒借鑒二：鋪位劃分珍珠鋪 主力戶型為5-8的珍珠鋪，總價(jià)低，投資門檻低，促進(jìn)商鋪銷售。七、典型潮流前線項(xiàng)目解析及借鑒借鑒三：大面積鋪位設(shè)置 在臨街位、樓梯位劃分大面積鋪位，提高商鋪價(jià)值。七、典型潮流前線項(xiàng)目解析及借鑒七、典型潮流前線項(xiàng)目解析及借鑒項(xiàng)目借鑒點(diǎn)：鋪位劃分珍珠鋪 項(xiàng)目均是10平方米以下的珍珠鋪，由于總價(jià)低，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，吸引了市場(chǎng)較高的人氣。七、典型潮流前線項(xiàng)目解析及借鑒總 結(jié)： 采取返租銷售，降低銷售及招商難度； 主力戶型劃分珍珠鋪，降低投資門檻，促進(jìn)銷售； 在臨街位、樓梯位等人流較旺、商業(yè)價(jià)值較高的位置設(shè)置大面積鋪位； 挑高層高，營(yíng)造銷售

30、賣點(diǎn)。綜上所述，本項(xiàng)目能夠借鑒的地方有：七、典型潮流前線項(xiàng)目解析及借鑒七、典型潮流前線項(xiàng)目解析及借鑒借鑒一：地鐵的利用 地鐵出入口的設(shè)置讓消費(fèi)群體進(jìn)出入地鐵站都必須經(jīng)過(guò)流行前線，給項(xiàng)目帶來(lái)巨大的人流。七、典型潮流前線項(xiàng)目解析及借鑒借鑒二：全客層消費(fèi)群體鎖定 日本街、韓國(guó)街、歐洲街等：流行前線的時(shí)裝、飾物、掛包、美容美甲、美食、手表、手機(jī)等匯聚一堂，讓人眼花繚亂。 男士街：店鋪裝飾以黑色為主，盡力渲染硬朗氣質(zhì)，休閑服飾、戶外運(yùn)動(dòng)用品、流行配件（時(shí)尚煙盒、酒壺、火機(jī)等）等應(yīng)有盡有。 名店街、前衛(wèi)街等：貴族風(fēng)、名品風(fēng)、前衛(wèi)風(fēng)，面面俱到。 南夢(mèng)宮、餐飲等：休閑娛樂(lè)、餐飲，吃喝玩樂(lè)一應(yīng)俱全。 便利的交通

31、和優(yōu)越的地理位置吸引了來(lái)自各個(gè)區(qū)域的消費(fèi)者，地鐵物業(yè)日均大量的人流也給項(xiàng)目帶來(lái)了人氣；多樣的街區(qū)風(fēng)格讓任何層次的客戶群都能得到消費(fèi)滿足。七、典型潮流前線項(xiàng)目解析及借鑒餐飲類(無(wú)油煙類餐飲）：KFC、日本壽司、韓國(guó)料理等；娛樂(lè)類：南夢(mèng)宮。在節(jié)點(diǎn)位置設(shè)置品牌商家，和其他業(yè)態(tài)有效的形成差異化經(jīng)營(yíng)，拉動(dòng)人流。 借鑒三：節(jié)點(diǎn)位置設(shè)置品牌商家七、典型潮流前線項(xiàng)目解析及借鑒借鑒四：設(shè)立旺場(chǎng)營(yíng)銷點(diǎn)音樂(lè)臺(tái) 每周一至周五1200-1400，廣東電臺(tái)音樂(lè)臺(tái)著名DJ林頤主持的游戲節(jié)目“天生快活人”在位于麥當(dāng)勞餐廳西北方向的音樂(lè)臺(tái)播出。 迅速提高知名度，匯聚人氣，帶旺了場(chǎng)內(nèi)商品銷售?？吹靡姷碾娕_(tái)七、典型潮流前線項(xiàng)目解析

32、及借鑒七、典型潮流前線項(xiàng)目解析及借鑒借鑒一：潮流特色功能分區(qū)1F：尚品2F：潮圈3F：淘寶 通過(guò)平面功能特色分區(qū)，將各部分商業(yè)有機(jī)結(jié)合：七、典型潮流前線項(xiàng)目解析及借鑒借鑒二：節(jié)點(diǎn)位置設(shè)置品牌商家 地王廣場(chǎng)通過(guò)餐飲、屈臣氏等次主力店的設(shè)置增加租戶的信心，亦帶動(dòng)整體項(xiàng)目的人流。七、典型潮流前線項(xiàng)目解析及借鑒借鑒三：設(shè)計(jì)中庭通過(guò)中庭的打造，增加項(xiàng)目整體舒適度。七、典型潮流前線項(xiàng)目解析及借鑒借鑒四：中庭及景觀小品的打造通過(guò)中庭的設(shè)計(jì)，室外水景的打造，提高整體項(xiàng)目的氛圍及吸引力。七、典型潮流前線項(xiàng)目解析及借鑒借鑒五：定期舉行商業(yè)推廣活動(dòng) 三層中庭通過(guò)大量商業(yè)推廣活動(dòng)的舉行，吸引了大量消費(fèi)者，帶動(dòng)了人流的

33、垂直動(dòng)向，提高了三層的商業(yè)價(jià)值。七、典型潮流前線項(xiàng)目解析及借鑒總 結(jié)： 有效的利用地鐵，處理好地鐵出入口與項(xiàng)目的關(guān)系能給項(xiàng)目帶來(lái)巨大的人流； 在節(jié)點(diǎn)位置引入品牌商家，如餐飲、娛樂(lè)等，帶動(dòng)項(xiàng)目人流； 通過(guò)平面功能特色分區(qū)，將全客層的消費(fèi)群體鎖定，滿足各類消費(fèi)需求； 設(shè)計(jì)中庭，打造景觀小品，提高整體商業(yè)氛圍，增強(qiáng)購(gòu)物舒適度； 設(shè)立旺場(chǎng)營(yíng)銷點(diǎn)，定期舉辦商業(yè)推廣活動(dòng)，集聚人氣。綜上所述，本項(xiàng)目可取的地方有：七、典型潮流前線項(xiàng)目解析及借鑒八、附件XX商業(yè)市場(chǎng)研究典型銷售項(xiàng)目考察案例XX商業(yè)主要集中于南海區(qū)與禪城區(qū)，南海區(qū)主要形成桂城商圈，禪城區(qū)目前已形成東方廣場(chǎng)商圈、祖廟路商圈、季華路商圈三大商圈。附件

34、一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究以水景為主題特色定位，購(gòu)物環(huán)境較好。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究保利水城保利水城西街（招商中）通過(guò)連廊將保利水城與保利西街連接，利用水景打造，提高整個(gè)項(xiàng)目氛圍。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究 以家居建材為主題，兼具超市、餐飲、休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)。目前A區(qū)存在大量空鋪，C區(qū)新超市即將入駐。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究 廣場(chǎng)能夠有效聚集大量人流進(jìn)行輪滑、舞蹈等社區(qū)娛樂(lè)。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究 城市廣場(chǎng)總規(guī)模13萬(wàn)，C地塊城市廣場(chǎng)整體來(lái)看沒(méi)有一個(gè)明確的分區(qū)布局，無(wú)法匯聚人流，內(nèi)部人流動(dòng)線復(fù)雜，整個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有明確的定位，招商混亂。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究 項(xiàng)目整體空置率較高，

35、服飾、餐飲、休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)均在招商中，17.5影院即將入駐。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究 南海廣場(chǎng)的商業(yè)業(yè)態(tài)比較齊全，項(xiàng)目存在高差，人流導(dǎo)入效果較差。影院設(shè)置在商場(chǎng)一樓，沒(méi)有利用影院的優(yōu)勢(shì)垂直帶動(dòng)商場(chǎng)人流。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究 佑一城的休閑娛樂(lè)及餐飲類業(yè)態(tài)商家種類較豐富，但內(nèi)部垂直動(dòng)線不佳，手扶梯無(wú)法直接到達(dá)頂層。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究購(gòu)物環(huán)境較差，3F以上有大量空置商鋪。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究 凱德廣場(chǎng)以大型超市沃爾瑪帶動(dòng)，超市出入口沒(méi)有獨(dú)立于商場(chǎng)，有效的帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)的人流。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究 項(xiàng)目中庭面積較大，過(guò)道較寬，整個(gè)設(shè)計(jì)提高了商業(yè)整體的檔次氛圍。外鋪空置率較高，項(xiàng)目還在招

36、商中。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究 紫金城里進(jìn)駐的企業(yè)全是知名的或是全國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)的。此外，紫金城里面每個(gè)菜系只有一家，擁有粵、川、魯、蘇、浙、閩、湘、徽等“八大菜系”和來(lái)自韓國(guó)、澳門、內(nèi)蒙古等特色美食精品。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究紫金城美食天地商家分布一覽：附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究商圈小結(jié)： 桂城商圈以南海廣場(chǎng)、城市廣場(chǎng)、凱德廣場(chǎng)為基礎(chǔ)，主要以南海的消費(fèi)者為主，商業(yè)設(shè)施經(jīng)營(yíng)缺乏特色。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究 東方廣場(chǎng)商圈僅由總商業(yè)面積為25萬(wàn)的東方廣場(chǎng)形成，輻射范圍廣。 商業(yè)與商業(yè)之間相互獨(dú)立又彼此聯(lián)系，將JUSCO和好又多等主力店設(shè)置在道路兩旁，導(dǎo)

37、致人流無(wú)法有效導(dǎo)入后面的項(xiàng)目。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究吉之島分布商場(chǎng)1-3F右側(cè)，有效的帶動(dòng)整個(gè)商場(chǎng)人流。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究經(jīng)營(yíng)商品總類貧乏，無(wú)整體定位，無(wú)商業(yè)特色。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究 好又多為主力店，但與百貨之間設(shè)置相對(duì)獨(dú)立的出入口，無(wú)法有效的共享人流。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究 商業(yè)規(guī)劃為餐飲，建筑外觀有特色，但里面的環(huán)境較為雜亂。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究商圈小結(jié)： 東方廣場(chǎng)商圈主要以東方廣場(chǎng)為核心，以吉之島、好又多等品牌商家為主力店，人流較旺，輻射整個(gè)XX市。 由于項(xiàng)目體量較大，將主力店設(shè)置于街道兩旁，導(dǎo)致人流無(wú)法有效導(dǎo)入項(xiàng)目后部，部分位置經(jīng)營(yíng)較差。 該

38、商圈以祖廟路、福賢路等為主體，以百花廣場(chǎng)、興華商場(chǎng)等百貨為核心。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究 經(jīng)營(yíng)品牌多為時(shí)尚潮流，消費(fèi)群以25-30歲女性為主，與百花廣場(chǎng)形成互補(bǔ)。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究體量過(guò)大，招商及部分位置經(jīng)營(yíng)較為失敗。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究 2F有連廊連通百花廣場(chǎng)，共享消費(fèi)人流。經(jīng)營(yíng)狀況較好，但鋪位劃分存在第二排店鋪，經(jīng)營(yíng)狀況受到影響。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究 四層空置較多，2F有連廊連接百花總匯A，該項(xiàng)目位置遠(yuǎn)離主要街道，且商業(yè)面積較小。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究商圈小結(jié)： 祖廟路作為XX傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，涵蓋了零售、酒店、高檔寫字樓、銀行、餐飲、娛樂(lè)等功能。輻射

39、整個(gè)XX市區(qū)，商業(yè)氛圍好。 但地處舊城區(qū)，形象較舊，交通和停車問(wèn)題較嚴(yán)重，難以吸引和留住高檔消費(fèi)人群，缺乏經(jīng)營(yíng)特色。整個(gè)季華商圈商業(yè)呈帶狀分布，目前商業(yè)氛圍較濃厚的為季華五路沿線商業(yè)。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究2F部分空置，以中庭為核心，回字形人流動(dòng)線。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究形象較好，業(yè)態(tài)規(guī)劃清晰，引進(jìn)很多知名品牌商家。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究?jī)?nèi)部景觀小品、中庭設(shè)計(jì)較為獨(dú)特，購(gòu)物環(huán)境較好。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究 四面臨街，展示面較好，充分利用連廊有效的導(dǎo)入外部人流。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究除了沃爾瑪營(yíng)業(yè)其它商家基本撤場(chǎng)，項(xiàng)目整體裝修中。附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究商圈小結(jié)

40、： 季華路通過(guò)配套建設(shè)架空步行天橋、過(guò)街隧道等立體化步道系統(tǒng)和停車設(shè)施實(shí)現(xiàn)整體商業(yè)的連貫性及易達(dá)性。XX商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)：附件一：XX商業(yè)市場(chǎng)研究 桂城商圈周邊商業(yè)氛圍較弱，以居住氛圍為主，暫時(shí)無(wú)法對(duì)消費(fèi)者構(gòu)成吸引。祖廟商圈和東方廣場(chǎng)商圈影響力波及全市。且祖廟商圈與東方廣場(chǎng)商圈相距較近，通過(guò)未來(lái)新建成的嶺南新天地，可將兩個(gè)商圈有效的連接，形成氛圍更濃、輻射能力更強(qiáng)的新商圈。 XX商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展主流是大賣場(chǎng)加商鋪，品牌以中檔品牌為主，隨著保利水城和嶺南新天地等新形態(tài)商業(yè)面世，佛上商業(yè)市場(chǎng)將面臨升級(jí)換代。 東門檸檬街華強(qiáng)北潮流前線中信地鐵商場(chǎng)車公廟豐盛町萬(wàn)科紅附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例轉(zhuǎn)租案例 地下

41、一層，20平米現(xiàn)經(jīng)營(yíng)內(nèi)衣，轉(zhuǎn)讓費(fèi)8萬(wàn)，改名費(fèi)3.5萬(wàn)可議價(jià)，租金每月3000、水電管理費(fèi)每月2000； 二層，四米寬過(guò)道展位商鋪，租金每月65000，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓費(fèi)，合同一年期，壓二付一，一月進(jìn)場(chǎng)費(fèi)。 餐飲功能不具備，整體承包，巧設(shè)名目，入場(chǎng)門檻高，租金水平正常。附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例轉(zhuǎn)租案例負(fù)二層，10平米，現(xiàn)經(jīng)營(yíng)服裝，轉(zhuǎn)讓費(fèi)9.8萬(wàn)，租金每月3000，售價(jià)超過(guò)100萬(wàn)；負(fù)一層，10平米，現(xiàn)經(jīng)營(yíng)服裝，轉(zhuǎn)讓費(fèi)4萬(wàn)，租金每月2500（位置偏，客流少）；負(fù)一層，7平米，無(wú)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，租金每月3000元。注：地下一層開盤04年銷售價(jià)格約3萬(wàn)，現(xiàn)售價(jià)約開盤價(jià)三倍，柜臺(tái)7平米，售價(jià)約45萬(wàn)，租金每月140

42、0元。 已售罄，地鐵開通后售價(jià)漲幅達(dá)3倍，轉(zhuǎn)手率高，轉(zhuǎn)手費(fèi)隨之增長(zhǎng)，租金水平正常。附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例內(nèi)部圖片招租案例 A區(qū)負(fù)一層，A082號(hào)鋪，37，現(xiàn)4年返租期滿，租金每月6000元，管理費(fèi)1200元，06年一手售價(jià)210萬(wàn)元，現(xiàn)空置，售230萬(wàn)元； A區(qū)空置率高達(dá)70%； B、C區(qū)因?yàn)榈罔F人流必經(jīng)，租售兩旺，C區(qū)夾層“千尋街”基本招滿，但人流較少； D區(qū)鄧達(dá)智概念設(shè)計(jì)廊和蔡瀾美食坊因與自然人流相反，已全部空置； D區(qū)華聯(lián)街因?yàn)榈罔F站與華強(qiáng)北、燕南路順向必經(jīng)區(qū)域，經(jīng)營(yíng)情況良好。 返租期到，退場(chǎng)及控制現(xiàn)象嚴(yán)重，僅地鐵沿線區(qū)域經(jīng)營(yíng)良好，其他區(qū)域售價(jià)漲幅不明顯

43、。動(dòng)線規(guī)劃應(yīng)順應(yīng)人流。附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例車公廟豐盛町轉(zhuǎn)租案例 負(fù)一層，深南大道北側(cè)，12平米（使用面積），現(xiàn)經(jīng)營(yíng)輕便餐飲，轉(zhuǎn)讓費(fèi)5萬(wàn)，租金每月5300，管理費(fèi)65元/月，推廣費(fèi)120元/鋪； 深南大道南側(cè)，租金范圍400-600元/月（以使用面積計(jì)）。附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例萬(wàn)科紅 商業(yè)三層總建筑面積:36000平米 地下一層:20000平米，開發(fā)商自持，其中18000平米引進(jìn)樂(lè)購(gòu)超市 一層：返租5年銷售，售價(jià)6萬(wàn)，租金120-200不等 二層：返租5年銷售，有餐飲功能、租金50-80不等 引入大商家:樂(lè)購(gòu)、中國(guó)銀行、麥當(dāng)勞、KFC、毛家飯店等，注：商鋪面積從幾十平米到上百平米不

44、等，招商后部分打通整體出租，商鋪劃分內(nèi)街外街，住宅1、2期共1600戶、售價(jià)接近2萬(wàn)。附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例小 結(jié)該類市場(chǎng)存在以下幾個(gè)方面的共性商圈地位：往往處于核心商圈內(nèi)，可方便共享核心商圈人氣，成為核心商圈的有力補(bǔ)充；業(yè)態(tài)布局：較為零散，有大致分區(qū)，但業(yè)態(tài)劃分不嚴(yán)格，餐飲業(yè)態(tài)往往出現(xiàn)在死角處和地鐵連接處；鋪位劃分：獨(dú)立店面主要為10-20，條柜大多為3-5；地鐵連接：注重通達(dá)性與導(dǎo)示性，強(qiáng)調(diào)無(wú)縫連接；公共空間：現(xiàn)有項(xiàng)目對(duì)公共空間打造方面較為粗放，擁擠、無(wú)新意是其顯著特點(diǎn)；增值預(yù)期：地鐵物業(yè)增值情況良好，從經(jīng)營(yíng)情況上看轉(zhuǎn)手費(fèi)飆升也是鋪位增值的有力輔證；特色營(yíng)造：現(xiàn)有項(xiàng)目大多缺乏特色的營(yíng)

45、造，電臺(tái)、DIY未實(shí)在做出來(lái)為項(xiàng)目增色；餐飲功能：需考慮餐飲功能的預(yù)留與后續(xù)加設(shè)；租金情況：未能支撐售價(jià)，再售、轉(zhuǎn)讓回報(bào)較高可吸引客戶。附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例天河又一城廣百天河中怡店天河國(guó)際美妝中心富力公園28銀匯大廈泰康城廣場(chǎng)駿田國(guó)際飾品交易中心地王廣場(chǎng)流行前線動(dòng)漫星城五月花商業(yè)廣場(chǎng)泰盈商貿(mào)城金利壹號(hào)國(guó)際名品酒匯附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例賣點(diǎn)：管理處人員表示該物業(yè)為人防工程，未出售；借鑒點(diǎn)：主通道、層高，與地鐵連通，休閑座椅設(shè)置等；注意點(diǎn)：周邊有廣百、天河城等大型集中式商業(yè)體帶動(dòng)。附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例附件二：典型銷售項(xiàng)目

46、考察案例賣點(diǎn)：市中心區(qū)位，廣百百貨經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)；借鑒點(diǎn)：部分銷售，通過(guò)整體經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)銷售，與地鐵連通及其相互導(dǎo)視；注意點(diǎn)：獨(dú)棟集中式商業(yè)，可借鑒性不強(qiáng)。負(fù)二層商場(chǎng)負(fù)三層停車場(chǎng)，雙層停車附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例圖片展示附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例賣點(diǎn)：廣州市第一家高端美妝中心，市中心區(qū)位，小面積鋪位劃分，可自由組合；借鑒點(diǎn)：小面積劃分鋪位，可自由組合，定位填補(bǔ)市場(chǎng)空白等；注意點(diǎn)：實(shí)現(xiàn)定位必須統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例賣點(diǎn)：海珠區(qū)新區(qū)域發(fā)展、公寓不限購(gòu)、近珠江公園景觀等；借鑒點(diǎn)：3層商業(yè)，集中式商業(yè)與街鋪同時(shí)規(guī)劃等；注意點(diǎn)：2-3層

47、商業(yè)為大客戶整體購(gòu)買，該物業(yè)位于珠江公園豪宅區(qū)域。附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例賣點(diǎn)：市中心區(qū)位，寫字樓客戶消費(fèi)等；借鑒點(diǎn)：娛樂(lè)休閑會(huì)所業(yè)態(tài)與寫字樓互補(bǔ)等；注意點(diǎn)：?jiǎn)螌诱w出售提高了投資門檻。附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例賣點(diǎn)：小面積商鋪，樓下批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)營(yíng)十多年，較為成熟；定位飾品批發(fā)；借鑒點(diǎn)：分期付款降低購(gòu)買難度，推出一口價(jià)單位促銷等；注意點(diǎn)：專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)需統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)來(lái)保障實(shí)現(xiàn)其定位。附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例賣點(diǎn)：小面積商鋪，近北京路區(qū)位，帶租約銷售及返租；定位飾品批發(fā)；借鑒點(diǎn)：主通道、層高，帶租約銷售及隱性

48、返租銷售等；注意點(diǎn)：該物業(yè)為已招商成熟物業(yè)，銷售時(shí)無(wú)后顧之憂。附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例中 庭主力店室外水景附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例本項(xiàng)目借鑒點(diǎn)： 地王廣場(chǎng)實(shí)行只租不售策略，但是其規(guī)劃大量小面積鋪位，一方面利于出租，另一方面則項(xiàng)目一旦開始出售，由于鋪位規(guī)劃面積較小，其也利于商鋪銷售； 主力店的設(shè)置，地王廣場(chǎng)通過(guò)餐飲的設(shè)計(jì)增加租戶的信心，利于商鋪出租； 商鋪分布規(guī)律性較強(qiáng)，較大面積鋪位規(guī)劃在靠近中庭位置，較小鋪位則布置于人流量較小的位置，這種布置規(guī)劃將極大提高項(xiàng)目的銷售去化速度； 富三層中庭通過(guò)大量商業(yè)推廣活動(dòng)的舉行，提高富三層的商業(yè)價(jià)值。 附件二：典型銷售項(xiàng)目

49、考察案例附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例 目前創(chuàng)興廣場(chǎng)正在重新裝修并開始預(yù)售登記，定位于購(gòu)物休閑餐飲一站式的廣州時(shí)尚新地標(biāo)。 裝修附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例 越富重新裝修后首層平面圖附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例 越富重新裝修后三層平面圖附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例 裝修期間仍有少數(shù)商家繼續(xù)經(jīng)營(yíng)附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例萬(wàn)菱廣場(chǎng)交通區(qū)位圖附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例萬(wàn)菱廣場(chǎng)商家展示附件二：典型銷售項(xiàng)目考

50、察案例 五月花商業(yè)廣場(chǎng)針對(duì)年輕人消費(fèi)，集餐飲、休閑娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的“一站式銀座商場(chǎng)”，目前經(jīng)營(yíng)狀況較佳。Page附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例Page 五月花商業(yè)廣場(chǎng)位于北京路商圈的核心位置，周邊人流量較大，整體商業(yè)氛圍較好； 五月花商業(yè)廣場(chǎng)處于地鐵1號(hào)線與2號(hào)線的交匯處公元前站，地鐵為商場(chǎng)帶來(lái)大量人流，拉動(dòng)了商場(chǎng)的發(fā)展。位置狀況附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例與地鐵的連通5號(hào)出口4號(hào)出口五月花商業(yè)廣場(chǎng)通過(guò)商場(chǎng)的4號(hào)、5號(hào)出口直接與地鐵E出口連接，方便地鐵人流直接進(jìn)入商場(chǎng)。Page附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例 五月花商業(yè)廣場(chǎng)平面人流動(dòng)線為單一主動(dòng)線形式，方便消費(fèi)者購(gòu)物； 商場(chǎng)每層內(nèi)側(cè)布置1組扶手電

51、梯，并于商場(chǎng)右側(cè)設(shè)置5部垂直電梯，方便高低樓層間人流的互動(dòng)。Page附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例業(yè)態(tài)規(guī)劃 主要樓層兩端為餐飲、服飾、健康美容等業(yè)態(tài)的主力店，借以消化大面積商業(yè)價(jià)值欠佳的商鋪，同時(shí)依靠?jī)啥四康男韵M(fèi)較強(qiáng)的主力商家?guī)?dòng)樓層的人流量及商業(yè)氛圍。 58層采用樓層整租的形式，引進(jìn)大型餐飲、影院商家，把五月花廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值延伸至高樓層，同時(shí)豐富了五月花廣場(chǎng)的功能。Page附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例B2層直接與地鐵站連通，人流較多，總商業(yè)體量約為1100，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以服飾精品為主，餐飲商家以KFC為代表；B1層目前處于業(yè)態(tài)調(diào)整階段，六本木已從本層搬至4層，目前在營(yíng)商家僅有仙蹤林。B2&B1P

52、age附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例Page 五月花商業(yè)廣場(chǎng)1F-4F經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要為服飾精品，同時(shí)每一樓層都配有一定體量的餐飲商家，形成零售與餐飲業(yè)態(tài)的互動(dòng)。附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例14F服飾精品類商家占較大比重，隨著樓層的遞增，美容化妝類業(yè)態(tài)比例有上升趨勢(shì)。14F每層都穿插有一定體量餐飲商家，其中3F餐飲為樓層的主力業(yè)態(tài)。Page附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例負(fù)一層平面圖：負(fù)二層平面圖：附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例Page五月花商業(yè)廣場(chǎng)依托與地鐵的良好連通及商場(chǎng)自身年輕潮流的定位，整體經(jīng)營(yíng)狀況較好。附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例流行前線處于地鐵烈士陵園站，以其潮流定位及便利的交通吸引眾多消費(fèi)群，目前經(jīng)營(yíng)狀況較好，是廣州具有代表性的商業(yè)項(xiàng)目之一。Page附件二：典型銷售項(xiàng)目考察案例流行前線地理位置優(yōu)越，地處廣州市