2010年雨潤西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心招商政策制定報告

1、雨潤西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心招商政策制定報告目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc268089758 第一部分、招商政策制定背景 PAGEREF _Toc268089758 h 2 HYPERLINK l _Toc268089759 1.1、西安項目當(dāng)前進展 PAGEREF _Toc268089759 h 2 HYPERLINK l _Toc268089760 1.2、市場客觀原因 PAGEREF _Toc268089760 h 3 HYPERLINK l _Toc268089761 第二部分、西安農(nóng)副產(chǎn)品交易市場調(diào)研情況說明 PAGEREF _Toc26808

2、9761 h 3 HYPERLINK l _Toc268089762 2.1、調(diào)研范圍 PAGEREF _Toc268089762 h 3 HYPERLINK l _Toc268089763 2.2、調(diào)研方法 PAGEREF _Toc268089763 h 5 HYPERLINK l _Toc268089764 2.3、調(diào)研結(jié)果綜合分析 PAGEREF _Toc268089764 h 5 HYPERLINK l _Toc268089765 、西安市農(nóng)副產(chǎn)品交易市場鋪位及建筑面積分析 PAGEREF _Toc268089765 h 5 HYPERLINK l _Toc268089766 、商鋪租

3、金分析 PAGEREF _Toc268089766 h 15 HYPERLINK l _Toc268089767 、市場交易情況分析 PAGEREF _Toc268089767 h 18 HYPERLINK l _Toc268089768 、市場交易費用分析 PAGEREF _Toc268089768 h 20 HYPERLINK l _Toc268089769 第三部分、客戶需求情況說明 PAGEREF _Toc268089769 h 29 HYPERLINK l _Toc268089770 3.1、客戶登記情況 PAGEREF _Toc268089770 h 29 HYPERLINK l

4、_Toc268089771 3.2、各業(yè)態(tài)客戶需求情況 PAGEREF _Toc268089771 h 31 HYPERLINK l _Toc268089772 2.3、各業(yè)態(tài)商戶需求與項目規(guī)劃對比 PAGEREF _Toc268089772 h 32 HYPERLINK l _Toc268089773 3.4、各業(yè)態(tài)商戶需求與西安市農(nóng)批市場總鋪位數(shù)量對比 PAGEREF _Toc268089773 h 33 HYPERLINK l _Toc268089774 第四部分、項目定位及市場態(tài)勢分析 PAGEREF _Toc268089774 h 35 HYPERLINK l _Toc2680897

5、75 4.1、項目定位 PAGEREF _Toc268089775 h 35 HYPERLINK l _Toc268089776 、戰(zhàn)略定位 PAGEREF _Toc268089776 h 35 HYPERLINK l _Toc268089777 、主題定位 PAGEREF _Toc268089777 h 35 HYPERLINK l _Toc268089778 、項目特色 PAGEREF _Toc268089778 h 35 HYPERLINK l _Toc268089779 4.2、項目SWOT分析 PAGEREF _Toc268089779 h 36 HYPERLINK l _Toc26

6、8089780 第五部分、招商政策制定 PAGEREF _Toc268089780 h 37 HYPERLINK l _Toc268089781 5.1、競爭對手分析 PAGEREF _Toc268089781 h 37 HYPERLINK l _Toc268089782 5.2客戶需求分析 PAGEREF _Toc268089782 h 37 HYPERLINK l _Toc268089783 5.3、市場價格預(yù)測 PAGEREF _Toc268089783 h 38 HYPERLINK l _Toc268089784 、正常年份價格預(yù)測 PAGEREF _Toc268089784 h 38

7、 HYPERLINK l _Toc268089785 、招商優(yōu)惠政策 PAGEREF _Toc268089785 h 41 HYPERLINK l _Toc268089786 、相關(guān)名詞解釋 PAGEREF _Toc268089786 h 44 HYPERLINK l _Toc268089787 第六部分、2010年下半年營銷推廣計劃 PAGEREF _Toc268089787 h 45 HYPERLINK l _Toc268089788 第七部分、2010年下半年招商策略 PAGEREF _Toc268089788 h 47 HYPERLINK l _Toc268089789 7.1、招商策

8、略分析 PAGEREF _Toc268089789 h 47 HYPERLINK l _Toc268089790 7.2、招商策略執(zhí)行 PAGEREF _Toc268089790 h 47第一部分、招商政策制定背景1.1、西安項目當(dāng)前進展當(dāng)前，西安項目正按原計劃有序推進，全部樁基已完成，現(xiàn)已進入全面地上施工階段，部分建筑如水果交易區(qū)和快捷酒店地基已打好。1.2、市場客觀原因當(dāng)前西安北二環(huán)市場因團結(jié)水庫的修建面臨著今年10月份拆遷的問題，根據(jù)掌握的市場情況來看，西部欣橋市場主體建筑已基本完工，其招商政策也將在10月份推出。屆時，部分商戶可能會選擇到新建的西部欣橋市場繼續(xù)經(jīng)營。但由于西部欣橋市場地

9、處昆明立交橋東南角，周邊交通配套與我公司項目比還有一定的差距，故部分商戶對我公司項目還是比較看好，充滿期望，但我項目的招商政策并未明確，也會動搖部分商戶對我們項目的信心。同時，通過近期對西安主要大型的農(nóng)批市場宣傳（發(fā)放宣傳折頁）和意向商戶訪談，使多數(shù)商戶更加明確的了解了我們的項目，每天來訪和來電的商戶絡(luò)繹不絕，交談中得知來訪來電商戶最關(guān)心的還是我們的招商政策。選擇此時招商政策出臺正是滿足了市場的需求，迎合了商戶的預(yù)期，同時也符合我們項目推進的時間節(jié)點。第二部分、西安農(nóng)副產(chǎn)品交易市場調(diào)研情況說明2.1、調(diào)研范圍根據(jù)西安市農(nóng)副產(chǎn)品交易市場規(guī)模大小，西安市農(nóng)副產(chǎn)品交易市場可分為一批市場、二批市場和零

10、售終端市場。西安項目組經(jīng)過三個月左右的全方位的調(diào)研，共完成一批市場14家，分別是北二環(huán)蔬菜副食交易中心、西安摩爾農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易中心、胡家廟蔬菜副食批發(fā)市場群、方欣炭市街副食品市場、炭市街水產(chǎn)交易中心、西部欣橋市場（市場正在修建，處于招商前期階段）、國亨市場、豐慶路市場、長樂路市場、自強西路冷庫、海隆水產(chǎn)批發(fā)市場、西安黃河水產(chǎn)批發(fā)市場、曲江瓜子市場。西安市農(nóng)副產(chǎn)品交易市場中沒有明顯的二批市場，二批市場的交易主要夾雜在一批市場中，其中朱雀市場的二批交易比較明顯，各市場中本地水果基本上都是二批，水果一批都建在產(chǎn)地。西安市一批市場分布零售終端市場85家，分別是紡建路綜合市場、鹿苑街綜合

11、批發(fā)市場、紡織五廠市場、長樂坡蔬菜市場、胡家廟綜合市場、四合窯副食便民市場、萬壽便民市場、萬壽路便民放心市場、十七街坊集貿(mào)市場、緯什街綜合市場、建工路綜合市場、韓森寨華林綜合市場、范北村蔬菜綜合市場、郭家村果蔬自由市場、曹家堡市場、金家堡市場、徐家灣市場、東關(guān)南街室內(nèi)綜合市場、長樂坊綜合市場、安仁坊蔬菜副食便民超市、興慶綜合市場、森和市場、太乙路綜合市場、家里嘉蔬菜市場、西鐵南郊大市場、綠園市場、明珠巷蔬菜綜合市場、西安秦嶺火燒碑蔬菜綜合市場、西安自力蔬菜市場、西安中北綜合交易市場、西安西環(huán)綜合市場、冉家村菜市場、徐家莊菜市、二十所社區(qū)綜合市場、勞動村豐元市場、桃園西路祥發(fā)綜合市場、糜家橋新村

12、市場、西桃園市場、豐登南路蔬菜副食市場、豐登南路水果市場、金家堡市場、民新路綜合市場、日化蔬菜便民點、昆明路蔬菜綜合市場、大寨路蔬菜市場、二府莊農(nóng)牧漁市場、興發(fā)服裝蔬菜市場、測繪西路市場、西影路紅星街辦市場、西安西勘西影路綜合市場、朱雀路果蔬綜合市場、長延堡購物中心、翠華路蔬菜干果市場、龍首蔬菜綜合市場、中北綜合市場、工農(nóng)路果品市場、自力蔬菜市場、老百姓平價蔬菜市場、自強東路西閘口自由市場、大家潤綜合市場、銘湖景園菜市場、八府莊市場、藥王洞市場、順暢綜合市場、大明宮農(nóng)副產(chǎn)品購物區(qū)、曹家廟市場、南康新村市場、西安蓮湖區(qū)興旺蔬菜副食品綜合市場、緯二十八（范南村）街蔬菜副食市場、棗園市場、永新路蔬菜

13、副食市場、小北門順城蔬菜副食綜合市場、眾家蔬菜市場、三棵樹曹家巷生鮮市場、東六路蔬菜市場、東大院社區(qū)便民點、東七路便民綜合市場、放心蔬菜大肉便民點、建國門老蔬菜副食綜合市場、建國門新綜合市場、南油巷綜合市場、梁家牌樓便民點、文藝路副食品蔬菜市場、白家村綜合市場、邊家村綜合市場。西安市內(nèi)零售終端市場分布2.2、調(diào)研方法實地調(diào)研走訪，重點商戶約談。2.3、調(diào)研結(jié)果綜合分析2.3.1、西安市農(nóng)副產(chǎn)品交易市場鋪位及建筑面積分析市場名稱鋪位數(shù) 建筑面積蔬菜果品凍品肉食水產(chǎn)副食調(diào)料北二環(huán)蔬菜副食交易中心鋪位數(shù)（個）4371560建筑平米（）5400018455000西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場鋪位數(shù)（個）55

14、01560建筑平米（）1384618452200胡家廟蔬菜副食綜合批發(fā)市場群鋪位數(shù)（個）162123450建筑平米（）144002007329922方欣商圈鋪位數(shù)（個）233260407建筑平米（）1074755358140朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易中心市場鋪位數(shù)（個）16090150214建筑平米（）8163550757123960炭市街水產(chǎn)副食綜合批發(fā)市場鋪位數(shù)（個）180200建筑平米（）121778400國亨市場鋪位數(shù)（個）612建筑平米（）15000豐慶路市場群鋪位數(shù)（個）1500建筑平米（）30000長樂路市場鋪位數(shù)（個）717建筑平米（）14340自強西路冷庫鋪位數(shù)（個）50建筑平米（）10

15、00曲江瓜子市場鋪位數(shù)（個）80建筑平米（）13320海隆水產(chǎn)市場鋪位數(shù)（個）80建筑平米（）1600黃河水產(chǎn)市場鋪位數(shù)（個）20建筑平米（）400大家潤綜合市場鋪位數(shù)（個）282136建筑平米（）112315540銘湖景園菜市場鋪位數(shù)（個）30428建筑平米（）1804040160八府莊市場鋪位數(shù)（個）2516建筑平米（）100240勞動村豐元市場鋪位數(shù)（個）151212建筑平米（）45132120藥王洞市場鋪位數(shù)（個）20454建筑平米（）100207560糜家橋新村市場鋪位數(shù)（個）821建筑平米（）802412西桃園市場鋪位數(shù)（個）5138建筑平米（）50103080豐登南路蔬菜副食市場

16、鋪位數(shù)（個）244318建筑平米（）481230180豐登南路水果市場鋪位數(shù)（個）2020820建筑平米（）80400160400民新路綜合市場鋪位數(shù)（個）636建筑平米（）241224日化蔬菜便民點鋪位數(shù)（個）748建筑平米（）214080昆明路蔬菜綜合市場鋪位數(shù)（個）市場將要拆遷建筑平米（）大寨路蔬菜市場鋪位數(shù)（個）8354建筑平米（）24122940紡建路綜合市場鋪位數(shù)（個）17083276建筑平米（）612160384912鹿苑街綜合批發(fā)市場鋪位數(shù)（個）60341743建筑平米（織五廠市場鋪位數(shù)（個）585322建筑平米（）145207.588長樂坡蔬菜市場鋪

17、位數(shù)（個）7425建筑平米（）2160230明珠巷蔬菜綜合市場鋪位數(shù)（個）7212449建筑平米（）1803024238西安秦嶺火燒碑蔬菜綜合市場鋪位數(shù)（個）10115768建筑平米（）3005421324西安自力蔬菜市場鋪位數(shù)（個）19622建筑平米（）473080西安中北綜合交易市場鋪位數(shù)（個）464558建筑平米（）92825263西安西環(huán)綜合市場鋪位數(shù)（個）31614113建筑平米（）621270565冉家村菜市場鋪位數(shù)（個）12924建筑平米（）39361020文藝路副食品蔬菜市場鋪位數(shù)（個）1951016建筑平米（）9075150240測繪西路市場鋪位數(shù)（個）5358建筑平米（）5

18、0305080西影路紅星街辦市場鋪位數(shù)（個）155240建筑平米（）361250865西安西勘西影路綜合市場鋪位數(shù)（個）2471279建筑平米（）84243001795胡家廟綜合市場鋪位數(shù)（個）30217100建筑平米（）1208340940順暢綜合市場鋪位數(shù)（個）1511081建筑平米（）25520200150大明宮農(nóng)副產(chǎn)品購物區(qū)鋪位數(shù)（個）1211627建筑平米（家廟市場鋪位數(shù)（個）50723建筑平米（）3504917南康新村市場鋪位數(shù)（個）30514建筑平米（）21035140二府莊農(nóng)牧漁市場鋪位數(shù)（個）20313建筑平米（）6030130興發(fā)服裝蔬菜市場鋪位數(shù)

19、（個）3252建筑平米（）64520桃園西路祥發(fā)綜合市場鋪位數(shù)（個）3017建筑平米（）120170興旺蔬菜副食品綜合市鋪位數(shù)（個）621029建筑平米（）212100242緯二十八（范南村）街蔬菜副食市場鋪位數(shù)（個）401918建筑平米（）400190180棗園市場鋪位數(shù)（個）281554建筑平米（）56150540永新路蔬菜副食市鋪位數(shù)（個）4518建筑平米（）850180小北門順城蔬菜副食綜合市場鋪位數(shù)（個）252916建筑平米（）902076150眾家蔬菜市場鋪位數(shù)（個）171133建筑平米（）90110330四合窯副食便民市場鋪位數(shù)（個）13410建筑平米（）19.540100萬壽便

20、民市場鋪位數(shù)（個）29104434建筑平米（）87724040315萬壽路便民放心市場鋪位數(shù)（個）411321329建筑平米（）1235330130300十七街坊集貿(mào)市場鋪位數(shù)（個）91114建筑平米（）111010140緯什街綜合市場鋪位數(shù)（個）103617建筑平米（）1003060170建工路綜合市場鋪位數(shù)（個）58288452建筑平米（）2901901040520韓森寨華林綜合市場鋪位數(shù)（個）81226建筑平米（）801020260范北村蔬菜綜合市場鋪位數(shù)（個）9417建筑平米（）14615105郭家村果蔬自由市場鋪位數(shù)（個）1247建筑平米（）1204070曹家堡市場鋪位數(shù)（個）479

21、48建筑平米（）9490480金家堡市場鋪位數(shù)（個）4861167建筑平米（）10018165670徐家灣市場鋪位數(shù)（個）30467建筑平米（）6012670東關(guān)南街室內(nèi)綜合市場鋪位數(shù)（個）20222建筑平米（）6020220長樂坊綜合市場鋪位數(shù)（個）361646建筑平米（）108160460安仁坊蔬菜副食便民超市鋪位數(shù)（個）7810建筑平米（）2180100興慶綜合市場鋪位數(shù)（個）37104341建筑平米（）80304030410森和市場鋪位數(shù)（個）22418建筑平米（）6016180長延堡購物中心鋪位數(shù)（個）321053建筑平米（）96100530翠華路蔬菜干果市場鋪位數(shù)（個）124415

22、建筑平米（）361240150三棵樹曹家巷生鮮市場鋪位數(shù)（個）18109建筑平米（）5410090東六路蔬菜市場鋪位數(shù)（個）2826建筑平米（）842060東大院社區(qū)便民點鋪位數(shù)（個）321建筑平米（）302010東七路便民綜合市場鋪位數(shù)（個）市場即將關(guān)閉建筑平米（）放心蔬菜大肉便民點鋪位數(shù)（個）1172建筑平米（）553510建國門老蔬菜副食綜合市場鋪位數(shù)（個）269建筑平米（）206090建國門新綜合市場鋪位數(shù)（個）1101820建筑平米（）365180200南油巷綜合市場鋪位數(shù)（個）53181821建筑平米（）16054144170梁家牌樓便民點鋪位數(shù)（個）434建筑平米（）403040

23、白家村綜合市場鋪位數(shù)（個）3421520建筑平米（）6820110160朱雀路果蔬綜合市場鋪位數(shù)（個）市場即將關(guān)閉建筑平米（）徐家莊菜市鋪位數(shù)（個）38131518建筑平米（）93130150180二十所社區(qū)綜合市場鋪位數(shù)（個）2513822建筑平米（）7512040200邊家村綜合市場鋪位數(shù)（個）14313建筑平米（）4210130龍首蔬菜綜合市場鋪位數(shù)（個）13813建筑平米（）4080130中北綜合市場鋪位數(shù)（個）3152449建筑平米（）9340192342工農(nóng)路果品市場鋪位數(shù)（個）7208建筑平米（）3616064自力蔬菜市場鋪位數(shù)（個）142811建筑平米（）35166488老百姓

24、平價蔬菜市場鋪位數(shù)（個）424建筑平米（）321632聯(lián)志路蔬果自由市場鋪位數(shù)（個）8135建筑平米（）136176885自強東路西閘口自由市場鋪位數(shù)（個）81225建筑平米（）801202050太乙路綜合市場鋪位數(shù)（個）47612938建筑平米（）105910290380家里嘉蔬菜市場鋪位數(shù)（個）7127建筑平米（）5691656西鐵南郊大市場鋪位數(shù)（個）59162921建筑平米（）300160245159綠園市場鋪位數(shù)（個）856建筑平米（）244318合計鋪位數(shù)（個）301598731516226454建筑平米（）85096.5218271200258833.5150895通過對西安農(nóng)副

25、產(chǎn)品交易市場綜合調(diào)研分析，一批和二批市場交易主要集中在13個市場，分別是北二環(huán)蔬菜副食交易中心、西安摩爾農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易中心、胡家廟蔬菜批發(fā)市場群、方欣炭市街副食品市場、炭市街水產(chǎn)交易中心、國亨市場、豐慶路市場群、長樂路市場、自強西路冷庫、海隆水產(chǎn)批發(fā)市場、西安黃河水產(chǎn)批發(fā)市場、曲江瓜子市場。零售終端85個市場中有3個市場即將面臨拆遷和關(guān)閉，分別是朱雀路果蔬綜合市場、昆明路蔬菜綜合市場、東七路便民綜合市場。蔬菜、副食和水產(chǎn)肉食交易每個市場都有，凍品交易主要集中在10個市場，分別是太乙路綜合市場、自力蔬菜市場、中北綜合市場、興慶綜合市場、糜家橋新村市場、范北村蔬菜綜合市場、韓森寨華

26、林綜合市場、萬壽便民市場、十七街坊集貿(mào)市場、建工路綜合市場。2.3.2、商鋪租金分析各市場鋪位租金（元天）蔬菜果品凍品肉食水產(chǎn)副食調(diào)料北二環(huán)蔬菜副食交易中心0.91.81.8西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場2.11.31.3胡家廟蔬菜副食批發(fā)市場3.11.51.4方欣商圈322.3朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易市場2.73.14.53.3炭市街水產(chǎn)副食綜合批發(fā)市場1.11.1西部欣橋市場正在修建無相關(guān)費用國亨市場1.6豐慶路市場10長樂路市場2.6自強西路冷庫曲江瓜子市場1.50.2海隆水產(chǎn)市場免費黃河水產(chǎn)市場目前在招商和市場培育階段，免費經(jīng)營大家潤綜合市場7.61.61.6銘湖景園菜市場51.61.6八府莊市場3.

27、32勞動村豐元市場6.33.3藥王洞市場3.33.3糜家橋新村市場44.24.2西桃園市場1.31.31.31.3豐登南路蔬菜副食市場8.38.355豐登南路水果市場2.81.61.61.6民新路綜合市場8.38.38.3日化蔬菜便民點1.61.41.4昆明路蔬菜綜合市場市場即將關(guān)閉，無租金大寨路蔬菜市場11112.62.6紡建路綜合市場1.40.810.8鹿苑街綜合批發(fā)市場2233紡織五廠市場1.65.31.64長樂坡蔬菜市場3.32.12.1明珠巷蔬菜綜合市場3.23.22.22.2西安秦嶺火燒碑蔬菜綜合市場3333西安自力蔬菜市場455西安中北綜合交易市場3.33.344西安西環(huán)綜合市場

28、10105.35.3冉家村菜市場3.53.544文藝路副食品蔬菜市場3222測繪西路市場4444西影路紅星街辦市場6.46.41.31.3西安西勘西影路綜合市場2.82.81.11.1胡家廟綜合市場553.33.3順暢綜合市場63.33.33.3大明宮農(nóng)副產(chǎn)品購物區(qū)3.33.33.33.3曹家廟市場3333南康新村市場3333二府莊農(nóng)牧漁市場3.34.44.4興發(fā)服裝蔬菜市場4.42桃園西路祥發(fā)綜合市場1.61.6興旺蔬菜副食品綜合市4.41.21.2緯二十八街蔬菜副食市場11.61.6棗園市場6.62.32.3永新路蔬菜副食市2.622小北門順城蔬菜副食綜合市場6.6333眾家蔬菜市場2.3

29、2.42.4四合窯副食便民市場116.36.3萬壽便民市場2.22222萬壽路便民放心市場2.72.52.32.32.3十七街坊集貿(mào)市場5.51.31.31.3緯什街綜合市場0.80.80.80.8建工路綜合市場1.81.51.11.11.1韓森寨華林綜合市場2222范北村蔬菜綜合市場4.44.42.22.2郭家村果蔬自由市場222曹家堡市場2.51.61.6金家堡市場5.55.52.32.3徐家灣市場332.3東關(guān)南街室內(nèi)綜合市場551.8長樂坊綜合市場533安仁坊蔬菜副食便民超市31.81.8興慶綜合市場3.83.82.62.62.6森和市場553長延堡購物中心4.42.62.6翠華路蔬菜

30、干果市場3322三棵樹曹家巷生鮮市場4.43.33.3東六路蔬菜市場5.533東大院社區(qū)便民點1.61.61.6東七路便民綜合市場市場即將拆遷，無租金放心蔬菜大肉便民點4.24.24.2建國門老蔬菜副食綜合市場3.33.33.3建國門新綜合市場6.633南油巷綜合市場4.44.444梁家牌樓便民點1.61.61.6白家村綜合市場54.64.64.6朱雀路果蔬綜合市場市場即將關(guān)閉，無租金徐家莊菜市3.8104.34.3二十所社區(qū)綜合市場33333邊家村綜合市場552.1龍首蔬菜綜合市場1.61.61.6中北綜合市場2.72.72.72.7工農(nóng)路果品市場333自力蔬菜市場3.33.33.33.3老

31、百姓平價蔬菜市場3.33.33.3聯(lián)志路蔬果自由市場0.30.30.30.3自強東路西閘口自由市場0.60.61.61.6太乙路綜合市場6.66.62.52.52.5家里嘉蔬菜市場2222西鐵南郊大市場22.13.33.3綠園市場3.85.63.8在一批和二批市場中，蔬菜類朱雀市場每平方日租金最高，2.7元天，北二環(huán)蔬菜副食交易中心最低，0.9天；果品類兩個市場鋪位均價相差1元天；凍品類朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易市場最高，4.5元天，炭市街水產(chǎn)副食綜合批發(fā)市場最低1.1元天；副食調(diào)料類朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易市場最高，3.3元天，炭市街水產(chǎn)副食綜合批發(fā)市場最低，1.1元天。由于零售終端市場大都在市內(nèi)社區(qū)附近的黃金地

32、段，故租金相對較高，在36元天之間，有4個市場日租金在1元之內(nèi)，分別是緯二十八街蔬菜副食市場、緯什街綜合市場、聯(lián)志路蔬果自由市場、自強東路西閘口自由市場。蔬菜類市場日租金比其它業(yè)態(tài)平均高出12元天.2.3.3、市場交易情況分析各市場交易量（噸天）蔬菜果品凍品肉食水產(chǎn)副食調(diào)料北二環(huán)蔬菜副食交易中心2000565西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場1500115胡家廟蔬菜副食批發(fā)市場800120300方欣商圈65050400朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易市場800300300200炭市街水產(chǎn)副食綜合批發(fā)市場5050海隆水產(chǎn)市場22黃河水產(chǎn)市場5國亨市場50豐慶路市場600長樂路市場50一批各市場中蔬菜類每天交易量北二環(huán)蔬菜交

33、易中心最大，2000噸天，占有西安市場50%以上的份額；果品類每天的交易西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場最大，1500噸天，占有西安市場絕對的份額；只有方欣商圈有凍品，每天交易量650噸天；肉食水產(chǎn)類朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易市場每天的交易量最大，300噸天，胡家廟市場次之，120噸天，其他市場都在100噸天以下；副食調(diào)料類每天交易量豐慶路市場最大，600噸天，方欣商圈、胡家廟市場、朱雀市場基本相當(dāng)，北二環(huán)市場、西北農(nóng)副產(chǎn)品中心市場、國亨市場及長樂路市場都在100噸天以下。由于零售終端市場貨物進出較為零散，故沒有統(tǒng)計其日交易量。各市場交易量（車天）蔬菜果品凍品肉食水產(chǎn)副食調(diào)料北二環(huán)蔬菜副食交易中心240西北農(nóng)副產(chǎn)

34、品中心批發(fā)市場100胡家廟蔬菜副食批發(fā)市場70方欣商圈朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易市場7020炭市街水產(chǎn)副食綜合批發(fā)市場海隆水產(chǎn)市場黃河水產(chǎn)市場國亨市場豐慶路市場長樂路市場一批市場中，只有蔬菜和果品可以用車來衡量每天的交易情況，經(jīng)營蔬菜和果品的市場有北二環(huán)蔬菜副食交易中、西北農(nóng)副產(chǎn)品中心市場、胡家廟蔬菜副食批發(fā)市場和朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易市場。蔬菜類北二環(huán)蔬菜副食交易中心240車天，蔬菜類胡家廟蔬菜副食批發(fā)市場和朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易市場都是70車天。果品類西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場100車天，朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易市場20車天。北二環(huán)蔬菜副食交易中心的蔬菜類和西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場以車為單位的交易量較大。且北二環(huán)市場在蔬菜交易中

35、占的絕對的市場份額。2.3.4、市場交易費用分析各市場綜合收費進場費（元噸）水費（元噸）電費（元度）衛(wèi)生費（元/月）磅秤租賃費（元天）裝卸費（元噸）場內(nèi)短駁運輸費（元車）交易傭金冷庫（元/噸/天）倉庫（元/天）北二環(huán)蔬菜副食交易中心404.20.951510西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場504.91.22胡家廟蔬菜副食批發(fā)市場20-404.51.5方欣商圈2030.26朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易市場404.81.3305炭市街水產(chǎn)副食綜合批發(fā)市場51.45西部欣橋市場正在修建，無收費情況。國亨市場41.63315豐慶路市場市價收取市價收取長樂路市場4.51.2自強西路冷庫曲江瓜子市場1海隆水產(chǎn)市場當(dāng)前市場為挽留

36、商戶不收費黃河水產(chǎn)市場大家潤綜合市場4.51.3銘湖景園菜市場八府莊市場51勞動村豐元市場3.5藥王洞市場41.2糜家橋新村市場51.3西桃園市場豐登南路蔬菜副食市場4.51.24豐登南路水果市場41.3民新路綜合市場41.5日化蔬菜便民點51昆明路蔬菜綜合市場大寨路蔬菜市場1紡建路綜合市場41.6鹿苑街綜合批發(fā)市場1.21.5紡織五廠市場41.2長樂坡蔬菜市場1.5明珠巷蔬菜綜合市場1.2西安秦嶺火燒碑蔬菜綜合市場4.51.2西安自力蔬菜市場1.2西安中北綜合交易市場4.51.2西安西環(huán)綜合市場41.2冉家村菜市場0.8文藝路副食品蔬菜市場4.51.4測繪西路市場41西影路紅星街辦市場5.5

37、1.2西安西勘西影路綜合市場51.2胡家廟綜合市場41.3順暢綜合市場51.1大明宮農(nóng)副產(chǎn)品購物區(qū)51.460曹家廟市場10南康新村市場二府莊農(nóng)牧漁市場51.1興發(fā)服裝蔬菜市場61.2桃園西路祥發(fā)綜合市場41.1興旺蔬菜副食品綜合市51.5緯二十八（范南村）街蔬菜副食市場51.1棗園市場6.51.1永新路蔬菜副食市51.2小北門順城蔬菜副食綜合市場51.7眾家蔬菜市場51.35四合窯副食便民市場81.5萬壽便民市場51.4萬壽路便民放心市場51.210十七街坊集貿(mào)市場61.410緯什街綜合市場41.4建工路綜合市場4.51.5韓森寨華林綜合市場51范北村蔬菜綜合市場4.81郭家村果蔬自由市場2

38、0.57曹家堡市場51.2金家堡市場51.2徐家灣市場41東關(guān)南街室內(nèi)綜合市場51.4長樂坊綜合市場51.45安仁坊蔬菜副食便民超市41.1興慶綜合市場41.3森和市場1.25長延堡購物中心41.360翠華路蔬菜干果市場51.530三棵樹曹家巷生鮮市場51.310東六路蔬菜市場20元/月1東大院社區(qū)便民點5130東七路便民綜合市場放心蔬菜大肉便民點30-50元/月1.25建國門老蔬菜副食綜合市場51.510建國門新綜合市場51.15南油巷綜合市場3.51.5梁家牌樓便民點41.5白家村綜合市場21.2朱雀路果蔬綜合市場徐家莊菜市21.3二十所社區(qū)綜合市場51.210邊家村綜合市場130元/月龍

39、首蔬菜綜合市場41.2516中北綜合市場4.81.450工農(nóng)路果品市場1.3自力蔬菜市場1.220老百姓平價蔬菜市場2.31.6聯(lián)志路蔬果自由市場12自強東路西閘口自由市場40.57太乙路綜合市場4.51.2730家里嘉蔬菜市場51.4西鐵南郊大市場51.2515綠園市場4.51.3一批市場綜合收費主要有有十類：進場費、水費、電費、衛(wèi)生費、磅秤租賃費、裝卸費、場內(nèi)短駁運輸費、交易傭金、冷庫和倉庫費。西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場的進場費最高，50元噸，其他市場都在40元噸左右。水費和電費基本上都是市場統(tǒng)一價格，相差不多，其中水費4.5元噸左右，電費1.2元度。衛(wèi)生費市場價格在2030元月。磅秤租賃費

40、市場在25元天。裝卸費市場為15元噸，場內(nèi)短駁運輸費市場為10元車。零售終端市場中交易經(jīng)營費用主要有三種，分別是水、電費和衛(wèi)生費。水費在4元噸左右，電費2元度左右，基本和市價格相當(dāng)，同時有16個市場收取衛(wèi)生費，在1060元/月之間。第三部分、客戶需求情況說明3.1、客戶登記情況當(dāng)前，隨著招商工作的不斷推進，客戶畜水漸漸增多，截至7月22日，已登記來訪來電客戶及招商人員下市場收集的意向商戶累計3529人，其中副食735戶、干貨477戶、調(diào)料265戶、土特產(chǎn)53戶、糧油51戶、熟食32戶、小食品163戶、煙酒茶飲糖361戶、炒貨24戶、蔬菜228戶、凍品279戶、水產(chǎn)147戶、果品162戶、花卉3

41、5戶、肉品188戶、百貨42戶、餐飲17戶、配套商鋪22戶、食品添加劑17戶、經(jīng)紀(jì)人101人、終端終端市場130戶。（副食大類合計為2220戶）。各業(yè)態(tài)登記數(shù)量表：業(yè)態(tài)副食干貨調(diào)料土特產(chǎn)糧油熟食小食品煙酒茶飲糖炒貨百貨食品添加劑蔬菜凍品水產(chǎn)果品花卉肉品餐飲配套商鋪經(jīng)紀(jì)人終端市場總數(shù)人數(shù)73547726553513216336124421722832210416235188172210113035293.2、各業(yè)態(tài)客戶需求情況根據(jù)我項目的產(chǎn)品特色，在此客戶需求說明不包括餐飲、配套商鋪、花卉、經(jīng)紀(jì)人、終端市場共305人。只對副食大類、蔬菜、凍品、水產(chǎn)、肉類及果品做說明，此六業(yè)態(tài)共計3224人。業(yè)態(tài)

42、登記人數(shù)鋪位個數(shù)（間）鋪位面積（）冷庫需求噸位（噸）倉庫需求面積（）冷庫需求噸位人均倉庫需求面積人均副食大類2220267011214015897172 蔬菜22822812768凍品3224241780830210108 水產(chǎn)1041075350458031 肉類1881889400果品16216290724200（常溫庫）26 合計322437791671863479082 15897172 副食大類登記意向商戶2220名，需求鋪位 2670個，需求鋪位面積112140，其中對倉庫需求面積為158971。蔬菜類登記意向客戶228名，需求鋪位228個，需求鋪位面積12768。凍品登記意向客戶

43、322名，需求鋪位424個，需求鋪位面積17808，需求冷庫30210噸。水產(chǎn)登記意向客戶104名，需求鋪位107個，需求鋪位面積5350，需求冷庫4580噸。肉類登記意向客戶188名，需求鋪位個數(shù)188個，需求鋪位面積9400。果品登記意向客戶162名，需求鋪位162個，需求鋪位面積8100，需求常溫庫4200噸。通過客戶對鋪位的需求情況調(diào)研，商戶習(xí)慣于小鋪面大倉儲的模式，多數(shù)客戶要求鋪位面積不要太大，在2040之間。凍品、水產(chǎn)類商戶對凍庫的需求相對較多，兩個業(yè)態(tài)對冷庫需求平均每戶82噸。副食大類對倉庫的需求較大，每戶平均72。2.3、各業(yè)態(tài)商戶需求與項目規(guī)劃對比根據(jù)我項目的產(chǎn)品特色，在此客

44、戶需求說明不包括餐飲、配套商鋪、花卉、經(jīng)紀(jì)人、終端市場共305人。只對副食大類、蔬菜、凍品、水產(chǎn)、肉類及果品做說明，此六業(yè)態(tài)共計3224人。業(yè)態(tài)鋪位需求個數(shù)項目規(guī)劃鋪位個數(shù)占比鋪位需求面積項目規(guī)劃鋪位面積占比冷庫需求噸位項目規(guī)劃冷庫噸位占比倉庫需求面積項目規(guī)劃倉庫面積占比副食大類26702249119%11214094473119%15897117990888%蔬菜228107821%127686516220%凍品42459671%178082504971%3021013300026%水產(chǎn)10714574%5350723074%4580肉類18894001446165%果品16295017%9

45、0725704516%4200（常溫庫）37000常溫庫11%合計3779501875%16718626342063%3479013300026%15897117990888%副食大類商戶鋪位個數(shù)和面積需求均已超過項目規(guī)劃數(shù)量，達到規(guī)劃的119%；由于原因是副食類經(jīng)營者入行門檻低，投入小，小客戶較多，因此在我們收集的客戶中存在數(shù)量較多的小客戶。蔬菜類商戶鋪位個數(shù)需求是項目規(guī)劃的21%，面積需求是項目規(guī)劃的20%。凍品類商戶鋪位個數(shù)和面積需求均達到規(guī)劃的71%，超過規(guī)劃數(shù)量的一半。水產(chǎn)類商戶鋪位個數(shù)和面積需求均達到規(guī)劃的74%，也超過了項目規(guī)劃的一半。肉食類商戶鋪位面積需求達到項目規(guī)劃的65%，

46、超過一半。果品等客戶由于登記較少，客戶的需求明顯與項目規(guī)劃的體量相差較多，只有項目規(guī)劃數(shù)量的19%。商戶對常溫庫的需求也只有規(guī)劃的11%?？傮w來看，鋪位個數(shù)需求占規(guī)劃個數(shù)75%，鋪位面積需求占規(guī)劃面積63%，凍品和水產(chǎn)兩業(yè)態(tài)對冷庫噸位的需求占規(guī)劃26%，果品類對常溫庫需求占規(guī)劃的11%，副食類對倉庫需求面積占規(guī)劃88%。3.4、各業(yè)態(tài)商戶需求與西安市農(nóng)批市場總鋪位數(shù)量對比根據(jù)我項目的產(chǎn)品特色，在此客戶需求說明不包括餐飲、配套商鋪、花卉、經(jīng)紀(jì)人、終端市場共305人。只對副食大類、蔬菜、凍品、水產(chǎn)、肉類及果品做說明，此六業(yè)態(tài)共計3224人。業(yè)態(tài)鋪位需求個數(shù)市場總數(shù)占比鋪位需求面積市場總數(shù)占比冷庫需

47、求噸位市場總數(shù)占比倉庫需求面積市場總數(shù)占比副食大類2670645441%11214015089574%158971100000159%蔬菜22875930%127687656317%凍品424283150%1780811747152%302103050099%水產(chǎn)10725342%53501475636%4580500092%肉類18859032%94003443127%果品16264025%90721935347%4200（常溫庫）9000（常溫庫）47%合計3779897942%16718630774554%347903550098%158971100000159%當(dāng)前，副食大類登記意向客

48、戶較多，所需求鋪位數(shù)2670個，占到西安市場從事副食經(jīng)營的商戶的41%，所需求的鋪位面積占到西安副食市場的74%。副食大類商戶對倉庫的需求面積較大，達到西安副食市場的159%，通過以上數(shù)據(jù)分析可見，當(dāng)前西安副食類大戶有約70%已經(jīng)前來登記，并且西安目前的副食倉庫的容量不能滿足客戶的需求。蔬菜類登記意向客戶較少，商戶對鋪位個數(shù)和面積需求分別是西安蔬菜市場的30%和17%。這主要是由于北二環(huán)市場特殊的股東結(jié)構(gòu)模式造成的。凍品類商戶的需求較為明顯，鋪位個數(shù)和面積需求都已超過了當(dāng)前西安凍品市場的數(shù)量，分別達到150%和152%。其對凍庫的需求量很大，占到市場的99%，反映出當(dāng)前西安市場從事凍品類生意的

49、客戶較多且出現(xiàn)交易場所不足的現(xiàn)狀。水產(chǎn)類商戶鋪位個數(shù)和面積需求分別達到西安水產(chǎn)市場的42%和36%，和凍品一樣，水產(chǎn)類商戶對凍庫的需求量較大，達到92%。再一次證明了西安市場冷庫供不應(yīng)求。肉食類商戶鋪位個數(shù)和面積需求分別達到西安肉類市場的32%和27%，還未達到西安肉類市場總數(shù)的一半。果品類商戶鋪位個數(shù)和面積需求分別達到西安果品市場的25%和47%，商戶對常溫庫的需求也只有市場的47%。均不到果品市場的一半?？傮w來看，由于當(dāng)前西安市場中缺乏較大規(guī)模的農(nóng)副產(chǎn)品交易場所，特別是商戶經(jīng)過多年的發(fā)展后面臨著發(fā)展受限的局面。通過分析商戶對冷庫和倉庫的需求明顯，已登記的副食大類商戶對倉庫的需求已超過當(dāng)前西

50、安副食類倉庫總?cè)萘浚瑐}庫需求量是西安副食市場總庫容的159%。凍品和水產(chǎn)類對冷庫的需求也分別達到當(dāng)前市場總?cè)萘康?9%和92%。果品類對常溫庫的需求達到市場總?cè)萘康?7%。另外，當(dāng)前水產(chǎn)、肉類和水果類市場一戶兩鋪（即一個商戶同時在兩個市場都擁有鋪位）的現(xiàn)象比較明顯，此類商戶約占市場的30%。故市場中水產(chǎn)、肉類和水果類的總鋪位數(shù)預(yù)計應(yīng)為177、413、448個。第四部分、項目定位及市場態(tài)勢分析4.1、項目定位4.1.1、戰(zhàn)略定位西安是國家物流業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃確定的21個全國性物流節(jié)點城市之一，同時也是西北物流區(qū)域的中心之一。雨潤西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心順應(yīng)國家物流的發(fā)展趨勢，將建設(shè)西北最大、全國

51、一流、輻射全球的農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心。該中心將成為有重大影響和帶動作用的農(nóng)副產(chǎn)品物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范區(qū)，西北地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)商商品展示交易的窗口和拓展國內(nèi)外市場的平臺，并為國內(nèi)外跨國公司在我國尋求合格的農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)商和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品提供服務(wù)。4.1.2、主題定位項目建成后將是一座現(xiàn)代化，立體式、多業(yè)態(tài)、配套齊的農(nóng)副產(chǎn)品綜合性展示交易平臺。將農(nóng)副產(chǎn)品商貿(mào)與現(xiàn)代商業(yè)完美結(jié)合，擁有成熟的現(xiàn)代農(nóng)副物流產(chǎn)業(yè)的配套設(shè)施。4.1.3、項目特色20萬噸冷庫滿足低溫冷藏延長農(nóng)產(chǎn)品上市周期，創(chuàng)造更大經(jīng)濟效益；39萬平方米倉儲大規(guī)模、高標(biāo)準(zhǔn)的倉儲設(shè)施；20萬平方米加工配送中心成熟的加工技術(shù)、一站式的物流配送服務(wù)；5000平方

52、米的產(chǎn)品展示中心打造陜西“一村一品”特色農(nóng)產(chǎn)品展示窗口，推介西北名、特、優(yōu)、新農(nóng)副產(chǎn)品； 12萬平方米的星級酒店為商家和采購商提供周到的商務(wù)服務(wù)，免除奔波勞累；28萬平方米的配套商業(yè)商務(wù)配套、住宅配套、餐飲娛樂、綜合服務(wù)等一應(yīng)俱全；四層內(nèi)部高架立體、互通式的交通體系，進貨、出貨快速便捷；超大停車場可容納11000輛車，方便市場經(jīng)營交易和貨物流通；自備加油站、修車廠提供各式車輛的加油、清洗、維修、保養(yǎng)等貼心服務(wù)。4.2、項目SWOT分析運用態(tài)勢分析方法，分為S優(yōu)勢、W劣勢）、O機遇、T威脅四種態(tài)勢對項目在西安農(nóng)批市場中所處的大環(huán)境進行分析。S（優(yōu)勢） W（劣勢）我們的項目多業(yè)態(tài)大而全 我們項目所

53、處的位置在當(dāng)前還是相對較偏的區(qū)域雨潤的品牌優(yōu)勢給客戶以信心保障O（機遇） T（威脅）目前西安市農(nóng)批市場面臨升級改造 目前西部欣橋市場正在施工，預(yù)計年底將投入運營，這將分流我們部分客戶市內(nèi)的農(nóng)批市場幾年之內(nèi)都要搬遷 我們的宣傳遲遲沒有展開，項目施工進度未能達到客戶的預(yù)期，客戶對我們開始持觀望態(tài)度通過SWOT分析，我們的項目優(yōu)勢、劣勢明顯，機遇和威脅并存。西咸一體進程加速，西安市新政府即將北遷，同時亞洲最大的客運站西安火車北站也即將投入使用，這一切將有力的使我們項目的劣勢轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢。但這種轉(zhuǎn)化還有一定的過程。同時，我們面對的威脅卻是一步步逼近我們而來。面對我們當(dāng)前所處的劣勢、面對西部欣橋市場年底將

54、投入運營、面對商戶的觀望態(tài)度，我們項目自身只有加強必要的宣傳即通過盡快建立營銷中心、戶外廣告大牌及完善項目現(xiàn)場包裝來有效的宣傳項目，從而轉(zhuǎn)化劣勢和回避威脅。同時，我們應(yīng)抓住西安市內(nèi)農(nóng)批市場搬遷的機遇，更要加快施工進度，在別人工程還沒完工前搶奪優(yōu)勢客戶資源，為項目后期運營創(chuàng)制良好的條件。第五部分、招商政策制定5.1、競爭對手分析當(dāng)前，西安農(nóng)批市場鋪位租金及收費情況不平衡，也沒有規(guī)律可言，有高也有低。競爭對手價格的高低由兩個原因構(gòu)成。競爭對手內(nèi)部管理不到位，價格形成機制混亂，轉(zhuǎn)租及二房東現(xiàn)象比較普遍。當(dāng)前市場的價格是由市場所處的地理位置及多年經(jīng)營后所形成的。故部分市場價格比較高。鑒于此，我們項目價

55、格的制定是對競爭對手價格的基礎(chǔ)上，再考慮各方面的因素對每個市場的一個價格均值。再者，我們是批發(fā)市場，零售終端市場的價格與我們項目的可比性不強，故不做對比。5.2客戶需求分析通過三個月左右的時間對西安市整體市場進行摸排式調(diào)研，我們對西安市農(nóng)批交易市場的調(diào)研基本完成。通過市場調(diào)研及對客戶需求的分析，目前招商工作中的客戶需求存在以下特點：副食大類客戶積累較多，共2220名，占總需求客戶的63%，需求鋪位數(shù)2670個。同時目前副食大類客戶鋪位個數(shù)和面積需求已超過項目規(guī)劃數(shù)量，均達到119%，倉庫需求也達到項目規(guī)劃的88%。這主要是由于副食類客戶本身在市場中的總量就較多，且該業(yè)態(tài)進入門檻較低，市場中總的

56、經(jīng)營戶就多，另外先期項目組對副食大類業(yè)態(tài)的人力投入較大，導(dǎo)致副食大類客戶積累較多。蔬菜類客戶積累客戶228戶，鋪位需求個數(shù)占整個西安蔬菜市場總量的30%，對應(yīng)項目規(guī)劃鋪位的21%。其形成的主要原因是西安蔬菜交易以北二環(huán)蔬菜批發(fā)市場為主（占西安蔬菜交易總額的70%左右），該市場主要以股份制（商戶參股）形式經(jīng)營，市場的建設(shè)資金來源于商戶的集資，這在很大程度上對商戶進駐我們市場產(chǎn)生了阻力。凍品類登記商戶數(shù)322人，鋪位個數(shù)需求424個，已占到西安市農(nóng)批市場凍品經(jīng)營客戶數(shù)量的150%，冷庫需求30210，達到西安市場冷庫的99%。但由于我們項目凍品體量較大，客戶鋪位個數(shù)和面積需求均只有項目規(guī)劃的71%

57、，冷庫需求不到項目規(guī)劃的30%。雖然西安農(nóng)批市場已滿足不了商戶的需求，但仍然達不到我項目規(guī)劃的數(shù)量。水產(chǎn)類登記商戶104人，商戶對鋪位個數(shù)和面積的需求達到項目規(guī)劃數(shù)量的74%，但只有西安水產(chǎn)市場的42%和36%。另外水產(chǎn)商戶對冷庫的需求還不到項目規(guī)劃的30%，但卻是西安水產(chǎn)市場的92%?？梢姰?dāng)前西安市場嚴重缺乏冷庫。根據(jù)調(diào)研，西安農(nóng)批市場的肉類經(jīng)營區(qū)主要是以屠宰廠直接進場批發(fā)為主要經(jīng)營模式，我們登記的188個客戶主要為零售和二批客戶，雖然他們在鋪位面積的需求上對應(yīng)項目規(guī)劃鋪位面積的65%，但由于經(jīng)營規(guī)模的現(xiàn)實情況，我們將在下步加大對西安市及周邊屠宰廠的客戶積累。水果客戶登記鋪位數(shù)量分別為162

58、戶，雖然這水果業(yè)態(tài)經(jīng)營者總量不小，但大部分是從事終端零售，市場中從事一批和二批的客戶相對較少，通過我們與客戶的訪談，這兩種業(yè)態(tài)中的批發(fā)戶一戶兩鋪甚至多鋪的現(xiàn)象普遍存在，占據(jù)了市場總量的30%，其市場總?cè)萘恐挥?48戶左右，對應(yīng)西安項目的體量，水果類客戶已完成項目規(guī)劃鋪位數(shù)量的17%。通過以上分析，西安項目組將在下步工作中參考客戶的蓄積情況及西安市場客戶容量，后期將主要針對副食大類和水產(chǎn)類商戶進行深度挖掘，進一步完善畜水工作；對于凍品類商戶在進一步挖掘現(xiàn)有市場未登記商戶的前提下，走出西安吸引西安市周邊及外地商戶前來經(jīng)營；對于肉類商戶根據(jù)其經(jīng)營的特殊性，加大對屠宰廠的調(diào)研與客戶積累的工作，加大客戶

59、蓄水力度；對于蔬菜和水果市場目前西安市場的現(xiàn)狀，要在進一步投入人員加大客戶積累的前提下，加大外地產(chǎn)地市場客戶的調(diào)研與客戶積累工作5.3、市場價格預(yù)測招商政策的制定將依據(jù)我們項目在西安市場競爭中的大環(huán)境、項目的定位、經(jīng)營特色及競爭對手市場的相關(guān)收費情況為主要依據(jù)，同時考慮當(dāng)前各業(yè)態(tài)意向客戶登記畜水情況來制定相關(guān)招商政策及具體的費用收取標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)對我們項目價格預(yù)測如下：、正常年份價格預(yù)測各市場綜合收費進場費（元噸）停車費（元/次）水費（元/噸）電費（元/度）租金（元天/）衛(wèi)生費（元/月/鋪）磅秤租賃費（元天/臺）裝卸費（元噸）場內(nèi)短駁運輸費（元車次）交易傭金冷庫（元/噸/天）倉庫（元/天）裝費卸費副

60、食大類53.4512302108100.5蔬菜53.4511.6302108104%凍品53.4512.8302108102.5水產(chǎn)53.4511.5302108102%2.5肉類大肉7元/頭53.451230210810牛羊肉5元/頭53.451230210810果品53.4511.6302108104%2香蕉房53.4510.530210810進場費：考慮到北二環(huán)市場及其它市場的此項收費為40元噸，當(dāng)前蔬菜客戶積累不多，西部欣橋建成后將是我們最直接的競爭對手，所以為吸引更多的商戶，我們市場收取交易傭金后不再收取進場費。其中肉類將主要參考朱雀市場肉類的經(jīng)營收費情況，現(xiàn)在肉類客戶積累較少，同時