AC0538-資產(chǎn)評估-資產(chǎn)評估基礎(chǔ)

1、第二章 資產(chǎn)評估基礎(chǔ)第一節(jié) 貨幣的時間價值與收益現(xiàn)值法第二節(jié) 資產(chǎn)價值構(gòu)成與成本法第三節(jié) 市場供求關(guān)系與市價法第四節(jié) 企業(yè)終止與清算價格法第五節(jié) 資產(chǎn)評估方法比較及選擇1第一節(jié) 貨幣的時間價值與收益現(xiàn)值法一、貨幣的時間價值 現(xiàn)在借入100元錢，一年期存款利率是4.14%，一年后要還的本利和為104.14元。這就是說，現(xiàn)在的100元與一年后的104.14元等值，即資金的實際經(jīng)濟價值相等。2貨幣的時間價值是指貨幣經(jīng)歷一定時間的投資和再投資所增加的價值。用利率來考慮資金的時間因素，便產(chǎn)生了等效值（等值）的概念，在考慮資金時間因素的計算中，等效值是指與某一時間點上一定的金額實際經(jīng)濟價值相等的另一時間點

2、上的價值。3 如果把資金運動的起點時的金額稱為現(xiàn)值，那么，在資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來值。4 常用符號：P本金（現(xiàn)值）I利息i利率n時間（計息期）F終值（未來值、本利和）A一定時期內(nèi)每次等額收付的系列款項5 （一）單利計算 1. 單利終值：P16 2. 單利現(xiàn)值：P16（二）復(fù)利計算1復(fù)利終值：P172復(fù)利現(xiàn)值：P18 （三）名義利率與實際利率：當利息在1年內(nèi)要復(fù)利幾次時（季、月、日）時，給出的年利率就是名義利率。兩者關(guān)系見P19。 6（四）復(fù)利年金計算 年金分為普遍年金（期末收付）、先付年金（期初收付）、遞延年金和永續(xù)年金 1普遍年金終值：P20 2普遍年金現(xiàn)值：P21 3

3、先付年金終值普通年金終值（1+i） 4先付年金現(xiàn)值普遍年金現(xiàn)值（1+i）7（1）已知：現(xiàn)值 求：終值 PFF = P (1+i)n (1+i)n復(fù)利終值系數(shù)、整付復(fù)本利系數(shù)(F/P,i,n) 8（2）已知：終值 求：現(xiàn)值 FPP=F/(1+i)n=F(1+i)-n1 /(1+i)n復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)、整付現(xiàn)值系數(shù)(P/F,i,n)9（3）已知：年金 求：現(xiàn)值 AP 年金現(xiàn)值系數(shù)(P/A,i,n)10（4）已知：現(xiàn)值 求：年金 PA投資回收系數(shù)(A/P,i,n) 11（5）已知：終值 求：年金 FA基金年存系數(shù)(A/F,i,n) 12（6）已知：年金 求：終值 AF年金終值系數(shù)（年金復(fù)本利系數(shù)） (F

4、/A,i,n) 13二、收益現(xiàn)值法 收益現(xiàn)值法通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的方法。 收益現(xiàn)值法是 “將被評估資產(chǎn)剩余壽命期間每年(或每月)的預(yù)期收益，用適當?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，累加得出評估基準日的現(xiàn)值，以此估算資產(chǎn)價值的評估方法”。國有資產(chǎn)評估管理辦法實施細則第30條14 理論依據(jù)預(yù)期收益原理 收益法是從資產(chǎn)未來創(chuàng)造效益來反映其現(xiàn)實價值，源于經(jīng)濟學(xué)中的效用價值論，是由19世紀末邊際效用學(xué)派的創(chuàng)始人門格爾、杰文思、瓦爾拉斯等人提出的。效用價值論認為，商品的價值取決于商品的效用。 15V-資產(chǎn)評估價值Rt-未來第t個收益期的預(yù)期收益額；n-收益年期；i-折現(xiàn)率（資本

5、化率、還原率） 注：預(yù)期收益應(yīng)是資產(chǎn)各期（年）純收益。16 資產(chǎn)購買者要求：資產(chǎn)增值：預(yù)期收益補償機會成本：投資失去其他收益補償靈活性成本：投資失去自由使用的機會補償交易成本：投資過程中發(fā)生的處理成本補償風(fēng)險成本：投資具有風(fēng)險因此，通過未來收益的折現(xiàn)率和資本化率等指標體現(xiàn)17 前提條件：具有持續(xù)經(jīng)營收益的資產(chǎn)，公益性資產(chǎn)除外；預(yù)期收益可合理預(yù)測+可貨幣化；折現(xiàn)率或本金化率（所承擔的風(fēng)險）可預(yù)測（行業(yè)、地區(qū)、企業(yè)風(fēng)險）+可計算；預(yù)期獲利年限（評估對象的壽命）可預(yù)測。（一）收益現(xiàn)值法的前提條件和適用范圍18適用范圍： 對企業(yè)整體價值評估以及對作為現(xiàn)金產(chǎn)出單元的單項資產(chǎn)評估。 現(xiàn)金產(chǎn)出單元是指從持續(xù)

6、使用中產(chǎn)生的現(xiàn)金流入基本上獨立于其他資產(chǎn)或資產(chǎn)組合產(chǎn)生的現(xiàn)金流入的最小的資產(chǎn)組合。 例子：礦業(yè)專用鐵路非現(xiàn)金產(chǎn)出單元 注意：一定要有未來預(yù)期收益的資產(chǎn)！19（二）收益現(xiàn)值法的評估步驟搜集并驗證相關(guān)數(shù)據(jù)分析確定評估值預(yù)測折現(xiàn)率或本金化率選擇合理公式計算測算預(yù)期收益20（三）收益現(xiàn)值法中各項指標的確定1、預(yù)期收益額（純收益）是未來的收益而非歷史或現(xiàn)在收益；是客觀收益而非實際收益；實際收益：現(xiàn)今條件下的實際取得的收益，不可用于評估；客觀收益：排除了實際收益中偶然的、特殊的原因后所能得到的一般正常收益，方可用于評估。有形收益和無形收益均需考慮。收益額必須由被評估資產(chǎn)直接形成，非直接形成的應(yīng)該剝離212

7、、折現(xiàn)率和資本化率折現(xiàn)率將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，是有限期期望投資報酬率，用于有限期預(yù)期收益還原；資本化率將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，是無限期期望投資報酬率。 折現(xiàn)率（或資本化率）=無風(fēng)險利率+風(fēng)險報酬率+通貨膨脹率 無風(fēng)險利率=短期國庫券利率或者國有銀行活期貸款利率223、收益期限 一般由評估人員根據(jù)資產(chǎn)未來獲利情況、損耗情況等確定，或根據(jù)法律、契約和合同規(guī)定來確定。23（四）收益現(xiàn)值法應(yīng)用的計算公式ai待估資產(chǎn)未來各年純收益r未來各年還原利率(資本化率)V待估資產(chǎn)的收益價格1、最一般的公式242、每年收益A不變，年期為無限年時3、每年收益不變，年期為有限年時 評估價

8、值=每年收益 x 年金現(xiàn)值系數(shù)254、年收益在若干年后保持不變，且無限年時。265、預(yù)知未來若干年后資產(chǎn)價格276、年收益按等差級數(shù)遞增（減），逐年遞增（減）收益額為B（1）年限為無限年（2）年限為有限年287、年收益按等比級數(shù)遞增（減），逐年遞增（減）比率為s（1）年限為無限年（2）年限為有限年29（五）對收益法的評價1、該方法最適宜：-資產(chǎn)的購建成本與其獲利能力不對稱的情況；-成本費用無法或難以計算的資產(chǎn)。2、該方法的局限性：-需具備一定的前提條件；-含有較大成分的主觀性。 因此該方法的運用比成本法、市場法難度大。30收益法的優(yōu)缺點:能真實和較準確地反映企業(yè)本金化的價值；與投資決策相結(jié)合，

9、應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方接受；預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，易受較強的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)評估。優(yōu)點缺點31 案例1某企業(yè)擁有一項地產(chǎn)，未來第一年的純收益（現(xiàn)金流量）為20萬元，預(yù)計以后各年的純收益會按2%的遞增比率增加。該地產(chǎn)的折現(xiàn)率為10%，土地使用權(quán)出讓年限為40年，評估時已使用5年。要求： (1)什么是收益現(xiàn)值法？其適用的條件是什么？ (2)收益額的確定應(yīng)以凈利潤還是現(xiàn)金流量為宜？為什么？ (3)評估該地產(chǎn)現(xiàn)時價值。 (4)若該地產(chǎn)可以無期限永久使用，評估該地產(chǎn)價值。 (5)若該地產(chǎn)預(yù)計以各年純收益金

10、按1.5%的比率遞減，其他條件不變，評估該地產(chǎn)價值。 32案例1解答33思考與討論收益現(xiàn)值法在評估資產(chǎn)價值時面臨的最大挑戰(zhàn)是如何確定折現(xiàn)率，請查閱資料，闡述現(xiàn)實資產(chǎn)評估過程中折現(xiàn)率選擇的主要依據(jù)和做法。34一、資產(chǎn)的價值資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的原始成本越高，資產(chǎn)的原始價值越大，反之越小。由于物價的變動，在不同時點上取得相同資產(chǎn)的價格卻不相同。在現(xiàn)時取得資產(chǎn)的價格稱為重置成本重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，但不同的是反映的物價水平不同。資產(chǎn)的價值是一個變量。隨著時間的流逝，許多資產(chǎn)的價值與其全新時的價值相比，存在著不同程度的貶值。第二節(jié) 資產(chǎn)價值構(gòu)成與成本法35 影響資產(chǎn)的價值的

11、因素：重置成本使用磨損、自然力的作用-實體性貶值技術(shù)落后、性能下降-功能性貶值外部環(huán)境惡化-經(jīng)濟性貶值例如國家實施新的經(jīng)濟政策或發(fā)布新的法規(guī)限制某些資產(chǎn)的使用，使得資產(chǎn)價值下降：氟利昂的空調(diào)36二、成本法 成本法根據(jù)資產(chǎn)價值構(gòu)成，扣除其各項損耗(貶值)以確定其評估價值的方法。 理論依據(jù)勞動價值論、生產(chǎn)費用價值論 按資產(chǎn)價值不同時點的價格，可分：歷史成本法重置成本法37（一）歷史成本法 任何一項資產(chǎn)的取得，都以購進當時發(fā)生的實際成本計算，資產(chǎn)價值一經(jīng)入帳，以后就按其實際成本減去以該實際成本為基礎(chǔ)提取的損耗（減值）后的余額作為資產(chǎn)的價值，這就是“歷史成本原則”。 歷史成本法就是根據(jù)該項原則對資產(chǎn)進

12、行評估的方法，是一種最簡單的方法。資產(chǎn)評估價值=資產(chǎn)帳面價值-減值38 優(yōu)點：具有可檢驗性和可靠性，有會計記錄為依據(jù)，評估價值不受評估人員判斷的影響。 缺點：沒有考慮貨幣的時間價值和通貨膨脹等因素的影響，不能反映市場變化的實際情況。 適用范圍：資產(chǎn)的流動性好、價格變動不大的單項資產(chǎn);購進期短、購進價格接近或等于市場現(xiàn)行價格的資產(chǎn);較特殊且專門用途的非標準化的原材料、半成品和配套件資產(chǎn)（一般由購買方單獨訂購，無類比的市場，重置成本也難以計算）。39(二)重置成本法 重置成本法在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。資產(chǎn)價值=重置成本-減值（貶值） =重

13、置成本-(實體性貶值+功能性貶值+經(jīng)濟性貶值)40繼續(xù)使用或假定繼續(xù)使用;應(yīng)當具備可利用的被評估資產(chǎn)的歷史資料；形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的(有效成本)。(三)重置成本法的前提條件41(四) 重置成本法評估的步驟估算被評估資產(chǎn)的重置成本估算被評估資產(chǎn)的使用年限估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值計算確定被評估資產(chǎn)的價值42(五)重置成本法中各項指標的估算1.重置成本的估算復(fù)原重置成本運用原來相同的材料、建筑或制造標準、設(shè)計、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復(fù)原購建該全新資產(chǎn)所需的支出。（復(fù)制）更新重置成本利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標準、設(shè)計及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造同等功能的全新資產(chǎn)所需的支出。一般情況下應(yīng)優(yōu)先選

14、擇更新重置成本。無論是復(fù)原重置成本還是更新重置成本，資產(chǎn)的功能不變。43重置成本估算的方法：(1)重置核算法按現(xiàn)時資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出都計入成本的方法。 總成本=直接成本+間接成本購買型重置成本=買價+運雜費+安裝費+其他必要費用自建型重置成本=料工費+必要資金成本+開發(fā)者合理收益44(2)物價指數(shù)法在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本（1+物價變動指數(shù)）45(3)功能價值法(生產(chǎn)能力比例法，P37)尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)

15、的重置成本。運用條件和假設(shè)：資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高。46(4)規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法X-規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)(我國無經(jīng)驗數(shù)據(jù),美國經(jīng)驗數(shù)據(jù)為0.4-1.0，如加工工業(yè)為0.7，房地產(chǎn)業(yè)為0.9)當資產(chǎn)生產(chǎn)能力與成本間關(guān)系非線性時，即存在規(guī)模效益時(資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B生產(chǎn)能力大一倍，但其成本不一定大一倍)：47 (5)統(tǒng)計分析法資產(chǎn)分類抽樣選擇代表性資產(chǎn)，估算其重置成本計算分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)調(diào)整系數(shù)=樣本重置成本/帳面歷史成本總體重置成本=總體歷史成本調(diào)整系數(shù)計算資產(chǎn)總體重置成本482.實體性貶值的估算（DP）實體性貶值資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。(1)觀

16、察法（成新率法）由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員，對被評估資產(chǎn)的設(shè)計、制造、使用、磨損、維護、修理、改造進行技術(shù)鑒定，判斷被評估資產(chǎn)的成新率，從而估算實體性貶值。資產(chǎn)實體性貶值=(重置成本-預(yù)計殘值)(1-成新率)49 成新率反映被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。觀察法使用年限法修復(fù)費用法50(2)公式計算法(常用)總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限實際已使用年限=名義已使用年限資產(chǎn)利用率，見P39或者: 實體性貶值=C(1-R)t/N513.功能性貶值的估算 功能性貶值由于技術(shù)、功能相對落后，造成資產(chǎn)運營的成本增加或效益降低（見P40）。步驟：將被評估資產(chǎn)年營運成本

17、與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年營運成本比較；兩者差即為超額營運成本；由于企業(yè)的營運成本在稅前扣除，因此超額營運成本導(dǎo)致稅前利潤額下降，所得稅額降低，因此： 凈超額營運成本=超額營運成本-所得稅 被評估資產(chǎn)功能性貶值額=(年凈超額運營成本折現(xiàn)系數(shù))=年超額運營成本(1-所得稅率)(P/A,r,n)524.經(jīng)濟性貶值的估算（DE） 經(jīng)濟性貶值由于外部市場環(huán)境變化，造成產(chǎn)品銷售困難而開工不足或停止生產(chǎn)，形成資產(chǎn)的閑置、價值得不到實現(xiàn)。 經(jīng)濟性貶值額=年收益損失額(1-所得稅率)(P/A,r,n)= ai/(1+ r)i53(六)成本法的優(yōu)缺點比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公平合理；有利

18、于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估；在不易計算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物條件下可廣泛應(yīng)用；有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。缺點是工作量較大，且經(jīng)濟性貶值不易估算優(yōu)點54 案例某企業(yè)對其擁有的一臺車床進行評估。該車床是1991年5月購進，評估基準日為2001年5月。該車床在正常使用情況下每天使用8小時，但過去10年中，實際平均每天工作7小時。經(jīng)測定，該設(shè)備尚可使用5年。經(jīng)調(diào)查，在市場重新購置車床價格為8萬元，年產(chǎn)量為10 000件。被評估車床年產(chǎn)量為8 000件。要求： （1） 什么是重置成本法？有哪些前提條件？ （2） 復(fù)原重置成本與更新重置成本有何區(qū)別？ （3） 運用功能價值法計算該企業(yè)車床的重置成本

19、。 （4） 計算該車床的成新率。（提示：先計算該車床資產(chǎn)利用率，求出已使用年限） （5） 用重置成本法計算該車床的評估價值。55案例3解答解：(1)參見教材P35 (2)參見教材P3536 (3) (4)成新率的計算車床資產(chǎn)利用率103607/(103608) 100% =87.5% 即實際使用年限為8.75年 成新率 (5)評估價值的計算，根據(jù)題目已知資料，應(yīng)采用功能價值法評估價值64 00036.36%=23 270.40(元)56第三節(jié) 市場供求關(guān)系與市價法一、市場供求規(guī)律在資產(chǎn)評估中的作用 任何生產(chǎn)要素（公共產(chǎn)品除外）都是通過市場來進行配置，市場機制決定了生產(chǎn)要素的供給方和需求方通過價

20、格機制來達到均衡狀態(tài)。 應(yīng)該充分尊重資產(chǎn)交易雙方對資產(chǎn)的評價，即只要雙方能按照一定的市場價格有效地達成交易，則這樣的交易就應(yīng)該被認為是有效率的，即資產(chǎn)的定價是合理的。57二、現(xiàn)行市價法 現(xiàn)行市價法通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。 理論依據(jù)替代原理充分搜集市場，所尋找的參照資產(chǎn)應(yīng)盡量相同，實在不同相同，則至少相近參照物差異調(diào)整因素時間因素：不同時點地域因素：房地產(chǎn)功能因素：實體功能 過?；虿蛔?8（一）現(xiàn)行市價法的前提條件有充分活躍的公開交易市場。參照物的技術(shù)指標、經(jīng)驗數(shù)據(jù)易于觀察和處理。有可比的資產(chǎn)交易：功能

21、可比用途、性能相似市場條件可比供求關(guān)系、競爭狀況、交易條件等成交時間近期、影響可調(diào)整59（二）現(xiàn)行市價法的適用范圍 現(xiàn)行市價法主要適用于單項生產(chǎn)要素的評估，如對生產(chǎn)設(shè)備、原材料等的評估以及投資參股、合作經(jīng)營、確定遺產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅的稅基時的評估等，一般不適用于對企業(yè)整體資產(chǎn)的評估。60（三）現(xiàn)行市價法的基本程序選擇參照物選擇比較因素對比指標、量化差異調(diào)整差異綜合分析確定評估值61（四）現(xiàn)行市價法的具體評估方法1.市價折扣法 P45 被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價=相同的全新資產(chǎn)的市價 - 應(yīng)計折舊=相同的全新資產(chǎn)的市價 - (相同全新資產(chǎn)市價 - 殘值)已使用年限/法定使用年限注：參照資產(chǎn)必須與被評估資產(chǎn)完

22、全相同； 如果存在市場分割，根據(jù)政策和實際計算市場標準價格； 考慮有無非正常損耗； 已使用年限為實際年限=名義已使用年限*開工率622.市價比較法 P47 在資產(chǎn)市場上找不到與被評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)，但可以找到類似資產(chǎn)作為參照物，以類似資產(chǎn)成交價格為基礎(chǔ)，再對差異進行調(diào)整。 被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價=相似全新資產(chǎn)市價-(相似全新資產(chǎn)市價-殘值)已使用年限/法定使用年限調(diào)整系數(shù)K 影響K值的主要因素:時間因素：通貨膨脹影響地域因素：位置資產(chǎn)性能：功能633.物價指數(shù)法 利用物價指數(shù)來調(diào)整被評估資產(chǎn)的賬面價值，主要考慮物價上漲因素，適用于通貨膨脹時期的資產(chǎn)評估被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價=帳面原價評估定基物

23、價指數(shù)-差異貶值64能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。優(yōu)點三、現(xiàn)行市價法的優(yōu)缺點65需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)而難以運用；不適用于專用機器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的資產(chǎn)評估。缺點66第四節(jié) 企業(yè)終止與清算價格法一、采用清算價格法的前提條件評估委托方應(yīng)出具具有法律效力的破產(chǎn)處理文件或抵押合同及其他有效文件。資產(chǎn)以不整體或折零方式在市場上可以快速出售（迅速變現(xiàn)能力）。67二、清算價格法的適用范圍企業(yè)破產(chǎn)：債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，法院以其全面財產(chǎn)依法清償債務(wù)，不足部分不再清償?shù)盅海鹤鳛榈盅何锶谫Y，清理：企業(yè)由于經(jīng)營不善導(dǎo)致虧損，已臨近破產(chǎn)而無法繼續(xù)經(jīng)營下去，為弄清財務(wù)現(xiàn)狀，對全部資產(chǎn)進行清點、整理和查核，為經(jīng)營決策提供依據(jù)。68三、清算價格法的評估方法1.整體評估法對一項資產(chǎn)或一個整體資產(chǎn)進行評估。對能持續(xù)經(jīng)營使用者，現(xiàn)行市價法、重置成本法或收益現(xiàn)值法；不能繼續(xù)經(jīng)營使用者，按重置、體積、材質(zhì)估算殘值2.市價折扣法在清理資產(chǎn)中，首先在市場上尋找一個與被評估資產(chǎn)相適應(yīng)的參照物，然后根據(jù)快速變現(xiàn)原則 評估確定一個折扣率，據(jù)以確定其清算價格。3.模擬拍賣法(意向價法)根據(jù)向被評