富力地產經(jīng)營發(fā)展模式總結

1、 富力地產經(jīng)營發(fā)展模式總結一、十三年跨入百億大關（企業(yè)介紹）廣州富力地產股份有限公司成立于 1994 年，是中國綜合實力最強的房地產企業(yè) 之一。注冊資金 5.5 億元人民幣，并獲得由國家建設部頒發(fā)的房地產開發(fā)企業(yè)一級資 質證書。從第一個項目的破土動工到如今累計開發(fā)面積達 500 萬平方米，2006年銷售 額達 101.87億元人民幣， 純利為人民幣 21.45 億元。 2006 年底，富力地產總市值已超 500 億港元。十多年來，企業(yè)滿載榮譽，獲得由國家統(tǒng)計局頒布的 2003 年度全國房地產綜合 實力第三名的榮譽；連續(xù)多年獲得“廣州市房地產類綜合實力第一名” ；榮獲 2003 年 度廣東省百強

2、民營企業(yè)前五強、雄踞房地產行業(yè)第一名；榮獲 2004 年廣州市“百強 民營企業(yè)”第一名；榮膺 2003 年度廣州地稅貢獻第八名，雄踞“民營企業(yè)納稅第一 名”；連續(xù)多年榮獲中國房地產品牌企業(yè)稱號；廣東地產資信 20 強在內的多項榮譽。 2005、2006 年，富力連續(xù)獲得由國家統(tǒng)計局評選的 “年度中國建筑與房地產企業(yè) 500 強”綜合實力冠軍，在廣州富力開發(fā)了包括富力廣場、富力桃園、富力盈隆廣場、廣州富力麗思卡 爾頓酒店和廣州富力君悅大酒店等 30 余個商住項目。 在全國富力地產積極拓展北京、 天津等市場容量較大的經(jīng)濟中心城市，將富力品牌向全國滲透。 2002 年，富力地產 斥資 32 億元，在

3、北京投得中國有史以來公開招標的最大地塊廣渠門外東五廠地 塊，建設北京富力城， 2004年獲得超出 30 億的銷售佳績。 2004年，富力正式進入天 津市場，取得了天津市西 57 北部南開區(qū)中心地塊，并命名為天津富力城，并于 2005 年下半年投入市場。截至 2006 年 12 月 31 日止，富力地產擁有土地儲備的總建筑面 積達 1789萬平方米， 可售面積約 1605萬平方米， 分別位于北京、 天津、西安、重慶、 廣州、海南。同時，富力開始了國際化的進程。 2004 年富力地產進軍商業(yè)地產市場， 在廣州一 舉拿下包括富力中心地塊在內的八個地塊。并在廣州的 CBD 地區(qū)珠江新城規(guī)劃建設 了兩家

4、超五星級酒店富力麗思卡爾頓酒店和富力君悅大酒店。 在北京世界著名企業(yè)摩 根士丹利整棟購買富力“雙子座”寫字樓u。十多年來 ,富力的發(fā)展與廣州的城市發(fā)展、 規(guī)劃連為一體， 作為一個民營企業(yè)， 各 類慈善捐贈遍及文教、衛(wèi)生、治安、敬老、扶貧等多個領域，累計超過 6800 萬元人 民幣。繼往開來，富力積攢著渾身的力量，向著國際化大型企業(yè)的目標邁進。1、分階段發(fā)展策略從第一個項目的破土動工到如今累計開發(fā)面積達到 500萬平方米， 富力人憑著獨 到的眼光、準確的決策、良好的資金運作能力、穩(wěn)打穩(wěn)扎的工作態(tài)度使富力成立后的 十年一直保持高速而穩(wěn)健的發(fā)展，成為全國房地產企業(yè)發(fā)展史上的典范。（1）1994199

5、5年，涉足地產、確立方向上世紀 90 年代初，富力正式涉足房地產開發(fā)業(yè)。良好的銷售及收益讓集團看到 了未來的發(fā)展方向， 1995 年完成了富力新居項目，其熱烈的市場反映更堅定了公司 今后的發(fā)展方向：搬遷老城工廠，建設宜居社區(qū)。（2）19962001年，夯實基礎、壯大實力廣州市中八路富力廣場項目是富力地產發(fā)展史上的轉折點，它不但奠定了富力地產在廣州的地位，還創(chuàng)造了地產開發(fā)史上最快的征地、建設、銷售記錄。1998年富力 地產進入了迅猛發(fā)展的快車道，年內動工了盈澤苑、富力半島花園、富力環(huán)市四苑三 個樓盤。2000 2001年一舉開發(fā)了天朗明居、富力千禧花園、富力陽光美居、順意花 園等多個樓盤。這一系

6、列樓盤的開發(fā)成功，使富力連續(xù)三年成為廣州市房地產銷售冠 軍，為集團邁向新的高峰奠定了堅實的基礎。(3) 2002 2005年布局全國、飛速邁進2002年3月，富力地產以32億元投得中國有史以來最大的公開招標地塊項目一 北京富力城，從而開始了向全國邁進的步伐。2003年北京富力城開盤首戰(zhàn)告捷，僅 當年就創(chuàng)下了 18億元的驕人銷售佳績。然后富力地產在廣州拿下珠江新城八個地塊， 全力進入商用地產領域。并在天津推出天津富力城，進一步向北方市場滲透。天津富 力城位于天津市西北部南開區(qū)，總占地面積 21萬多平方米，具有極佳的項目建設和 投資效益前景。富力的全國布局廣州口 m廠:h C卜禾肄 星頸區(qū)積超四亦

7、平方的 西安次*旗艦題目重慶._.2、企業(yè)文化與品牌建設特色一一富而思進，力創(chuàng)新高（1）“富而思進，力創(chuàng)新高”是富力地產品牌的核心價值內涵。 與中國城市化進程齊頭并進， 富力地產努力為喜歡城市居住生活的大眾消費者不 斷提供產品性價比最高、 生活成本最優(yōu)化， 生活便利性最大化的樓盤。 無論是在廣州， 還是在全國，富力都以獨到的眼光與經(jīng)驗，開發(fā)出適應不同消費群體的產品，品牌忠 誠度逐年上升，將富力地產從年銷售二千萬推向了超百億?，F(xiàn)在，富力地產將繼續(xù)堅 持“富而思進，力創(chuàng)新高”的品牌精神，不斷超越自己，挑戰(zhàn)顛峰。（2）“以人為本”的人居建設理念 從富力早期以實用率高著稱的產品如富力半島到現(xiàn)今綜合素質

8、整體提升的產品 如北京富力城，富力地產一直深諳“以人為本”的人居建設理念，不僅從戶型設計、 園林綠化、配套設施等方面體現(xiàn)了高性價比的特質，更從大自然環(huán)境的營造、社區(qū)交 通、教育配套、生活配套等方面提高產品的附加值。而在社區(qū)居住文化和物業(yè)服務管 理上更融合了現(xiàn)代的居住理念與傳統(tǒng)的人文精華，實現(xiàn)了人性與個性的統(tǒng)一。富力的成功，很主要的因素在于深切地理解業(yè)主的需求， 順應了城市發(fā)展的需要， 通過舊城區(qū)改造所獲得的發(fā)展機會，迅速成長。富力從細節(jié)出績效，才換來客戶的認 同與贊賞，從而建立了自己的金質品牌。（3）勇于承擔社會責任十幾年來，富力在保持高速發(fā)展的同時， 積極回報社會。 2003 年，在非典疫情

9、席 卷全國之際，富力地產捐贈 200 萬元，成為第一家捐贈抗擊“非典”醫(yī)務人員的房地 產企業(yè)。隨后，富力地產又率先在“希望工程民營企業(yè)助學基金”下增設“富力地產 希望工程助學基金”，捐出 1500 萬幫助失學學生完成學業(yè)。2004年 6 月 5 日，在廣州慈善會十周年慶典現(xiàn)場， 富力現(xiàn)場捐出 100萬后，又追 加 1000萬元捐贈給廣州市兒童福利院。 2005年 1 月，富力向廣州市見義勇為基金會 捐贈 100 輛警用巡邏車。隨后，富力地產又向東南亞海嘯受災群眾捐款 100萬，幫助 災民重建家園。2005 年 3 月富力地產又向廣州市慈善會捐款 105 萬用于慈善醫(yī)院的建 設。富力的一系列慈善

10、活動，成為業(yè)內積極承擔社會責任的典范。3、面向未來的發(fā)展策略做“一體化地產運營商”是富力 2005 提出來的企業(yè)口號，通過中國十多年地產 開發(fā)的深刻體會，前瞻未來全球地產運營趨勢，富力不斷整合自身實力，在高速穩(wěn)健 的發(fā)展中邁進中國地產運營的新紀元。（1）集團化運營富力憑借十多年地產開發(fā)經(jīng)驗，組建了一支高素質、高效率的執(zhí)行隊伍，從項目 的開發(fā)、設計建設到銷售，每個環(huán)節(jié)的專業(yè)化程度和規(guī)?；潭仍跇I(yè)內都是佼佼者。 隨著企業(yè)規(guī)模的逐漸擴大， 富力還將繼續(xù)完善相關各個子公司和部門的協(xié)調發(fā)展，力 求最大化地降低經(jīng)營成本，成為具有行業(yè)頂級素養(yǎng)的專業(yè)地產集團。（2）專業(yè)化開發(fā) 與其他地產企業(yè)四面出擊不同，富力

11、走的不是大而全的路子，而是大而精。擯棄 華而不實的所謂多元化發(fā)展，將企業(yè)的力量與資金集中起來，專心致志，一心一意做 好地產開發(fā)這個主業(yè)，并通過不斷提升自己的專業(yè)水平，成為行業(yè)內的扛旗者，成為 一個具有國際視野和專業(yè)優(yōu)勢的現(xiàn)代企業(yè)。精品品牌戰(zhàn)略作為一個迅速成長的地產企業(yè)，富力正通過各種渠道樹立自己的品牌。品牌的宣 傳需要單一化，需要整合，這樣才能確保品牌信息和品牌形象的有效傳達。在2005年，富力將會進一步加強品牌建設和推廣的力度，將分散在富力產品中的品牌優(yōu)勢集 中起來，使富力成為一個個性鮮明、風格統(tǒng)一，極具個性和內涵的知名企業(yè)。全國化發(fā)展隨著富力地產走出廣州，南拓北進。全國一盤棋已經(jīng)成為富力今

12、后的發(fā)展戰(zhàn)略。 在立足廣州的同時，富力將會繼續(xù)培養(yǎng)并完善全國各地的分公司，并從企業(yè)發(fā)展規(guī)劃 上，將全國市場作為一個完整的主體進行研究。市場化導向從2004年開始，富力已經(jīng)逐步開始介入商業(yè)地產，隨著富力產品線的不斷豐富 和完善，富力將會在一個集商用、住宅、租賃等一體化的大市場中建立自己的領導地 位。國際化道路而國際化的第一步就是資本化。富力地產在資金控制方面一向為業(yè)內人士及銀行 界所稱道。隨著富力地產股份有限公司已于 2005年7月在香港上市，富力國際化的 道路將更加穩(wěn)健。、富力的贏利模式一體化的地產運營之道1、一體化的地產運營之道富力地產2005全年業(yè)績顯示，營業(yè)額為 58.12億元，其中純利

13、達到12.64億元， 同比上升132%。相比之下，萬科公布的年銷售收入達到139.5億元人民幣，幾乎是富力的2倍還要多，但其凈利潤增長率僅為 53.8%。這正是富力值得自豪之處。2006 年，富力地產營業(yè)額達到101.87億元，增幅達74%，純利為人民幣21.45億元，毛利潤和 經(jīng)營凈利潤分別暴漲110%和135%“規(guī)劃與時俱進，緊扣城市化建設”是富力多年來的拓展模式，成功的發(fā)展策 略使富力的每一個項目都成為城市發(fā)展的坐標。富力地產在不斷擴大企業(yè)實體的同 時，更形成了一條完整的產業(yè)鏈。而占領產業(yè)鏈是控制成本、確保速度的一個重要因 素。富力在專注發(fā)展房地產業(yè)的同時，對產業(yè)鏈進行科學地管理，使其更

14、為流暢并行 之有效。富力地產通過對現(xiàn)有資源的整合，從選址、購地、策劃、設計、工程、銷售、 售后服務都制定出一套嚴格的程序，真正地實現(xiàn)了一體化的地產運營之道，為客戶提 供完美周到的產品和服務，創(chuàng)造出真正的和諧人居。拿地富力一向注重企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，而具備充足的土地儲備則是發(fā)展的關鍵。一體化 運營模式中眼光獨到的開發(fā)隊伍負責選址、購地工作.富力在購入土地之前均會做出一 系列可行性研究， 每年都會根據(jù)資金情況儲備足夠 3到5年之用的土地，并保證每 年有足夠項目運作。規(guī)劃設計富力還擁有甲級資質的設計團隊，其中一級注冊建筑師和一級注冊結構師數(shù)十 人，專業(yè)配備齊全，設備先進，在積極拓展業(yè)務的同時不斷提升設計

15、水平，創(chuàng)作出包 括大型居住區(qū)、五星級酒店、高級寫字樓等綜合型高品質的作品，致力創(chuàng)造新時代一 流的建筑與環(huán)境藝術。透過內部進行大部分項目設計及市內設計工作，富力能夠更有 效控制成本，并確保產品的質量。（3）施工 在富力地產：“質量是企業(yè)的生命，沒有質量就沒有效益”的企業(yè)精神指引下， 技術力量雄厚的工程部始終把工程質量放在第一位， 同時建立科學管理架構，確保責 任到人，在確保質量的前提下還注重控制施工進度及施工安全。（4）銷售策劃 產品質量的過硬獲得客戶的認同與贊賞，不斷提升富力的金質品牌。富力地產的 運營模式還包括自行銷售及策劃。富力擁有超過 100人的訓練有素的職業(yè)銷售策劃隊 伍，自行培訓及調

16、配忠誠及專業(yè)的隊伍為客戶服務，藉此富力能夠有效的控制銷售及 市場推廣成本，專業(yè)快速的操盤速度確保了富力銷售業(yè)績每年不斷上升。（5）物業(yè)管理為了進一步提升樓盤的含金量，富力在物業(yè)管理方面也投入了大量精力 , 積極進 行社區(qū)文化的建設和培育。 擁有一級管理資質的團隊為客戶提供了優(yōu)質的售后服務， 確保富力品牌忠誠度逐年上升。一體化的地產運營模式使得富力地產能有效地進行成本控制及全程監(jiān)控， 達到 質量過硬、價格合理。 在此基礎上 ,富力地產開發(fā)的每一個項目都深受市場歡迎，住 宅項目預售率高達 90以上。富力的成功上市不僅標志著一個本土房地產企業(yè)的國 際化產業(yè)運作模式的正式形成，也宣告富力地產已經(jīng)進入了

17、一個全新的發(fā)展階段， 正 式從資金運營轉為資本運營的高效集成企業(yè)。2、進軍商業(yè)地產尋求持續(xù)發(fā)展后勁2006年，宏觀調控繼續(xù)加強，地產界風起云涌。在市場變革下，競爭在悄然加 劇，每個地產企業(yè)都在謀求新的突破發(fā)展，已經(jīng)站在地產第一梯隊的富力地產同樣無 法回避。與大多數(shù)企業(yè)選擇的縱深發(fā)展住宅產業(yè)不同的是， 富力地產選擇了商業(yè)地產， 以實現(xiàn)產品綜合優(yōu)勢的成功轉型。（1）富力進軍商業(yè)地產富力雖然是以發(fā)展住宅項目為主，但在北京近期啟動的三個項目說明富力在商業(yè) 地產領域的開發(fā)全面展開。作為上市公司，出于對盈利的考慮，公司也需要一些持有 型物業(yè)帶來長期而穩(wěn)定的收入?！?006年年內，富力在北京啟動三個項目，均

18、為寫字樓、商業(yè)和公寓的商住綜合體， 分別位于南緯路、白家莊和宋家莊。近日，又在廣州珠江新城購入兩幅地塊，也將分 別建設為商業(yè)辦公綜合項目和金融辦公項目。在富力還沒有走出廣東時，就已經(jīng)有商業(yè)地產項目，包括兩間五星級酒店和一棟 甲級寫字樓，只不過因為旗下的住宅量大，對于商用物業(yè)又沒有進行大規(guī)模地開發(fā)， 所以商業(yè)地產部分一直被外界忽略。富力地產董事長李思廉為富力制定的三年策略是：在營業(yè)收入中， 75%來自樓盤銷售， 25%將來自租金收入。也就是說，要加大對商業(yè)地產的開發(fā)比例。持有型物業(yè)計劃將在商業(yè)地產中占大部分。在北京，富力的重點是東三環(huán)商務綜 合體項目。富力希望通過這個項目，和現(xiàn)有的富力城、富力雙

19、子座、富力星光大道等 項目形成“富力城商圈”。鑒于開發(fā)商業(yè)地產需要的資金量和時間都比較多，富力內部也進行了相應地調 整，以應對商業(yè)地產的大規(guī)模啟動。富力新成立了招商部和一個商貿公司，分別負責 前期的招商工作和后期的運營。同時，公司也為商業(yè)地產的開發(fā)作了人才儲備。（2）、蓄謀已久“到了 2010 年，我的目標就是：把這些商業(yè)資產分拆上市。 ”一貫以投資眼光獨 到、處事理性著稱的富力地產集團總裁張力此前說到富力商務地產布局時表示。而作 為這段話的最強注腳，北京富力集超 5A 級智能寫字樓、大型綜合商業(yè)、星級酒店為 一體的富力地產東三環(huán)商務綜合體項目正在建設中， 2007年底即將上市。 富力信然廣

20、場、富力愛丁堡廣場等大型商業(yè)項目也正在建設中。富力地產對 “塑造商務地產新高度 ”蓄謀已久。這幾年住宅地產不斷遭到調控，富 力開始對另一個市場給予了更多關注： 以寫字樓和商業(yè)地產為主體的商務地產市場正 在穩(wěn)步漸進。從國內外大環(huán)境以及中國快速發(fā)展的前景，以及人民幣升值、寫字樓價 值低估、商業(yè)地產蓬勃發(fā)展、 外資進入、需求長期處于上升趨勢、 退出機制的建立 （如 境外REITs）等因素來看，商務地產正成為內資、外資、開發(fā)商、運營商齊頭并進的 新的投資關注點，掀起了一波商業(yè)地產擴張的高潮。在這樣的背景下，富力地產選擇 商業(yè)作為突破口，勢在必行。（3）、全力出擊2004 年以來，富力地產就開始全面進軍

21、商業(yè)地產， 逐步整合旗下的商務地產項目， 在布點、規(guī)劃、建設和營銷上進行優(yōu)化梳理，完善富力地產在非住宅不動產領域的形 象。在廣州， 2003年 9 月富力地產以 7.7 億元的巨資投向廣州珠江新城項目，開發(fā)甲 級寫字樓、 五星級酒店和公寓等商業(yè)領域。 迄今為止， 富力地產在珠江新城已取得 13 個地塊，規(guī)劃建設兩家超五星級酒店，并且已于 2004 年 7 月 22 日與全球著名連鎖酒 店管理集團 萬豪國際集團和凱悅國際酒店集團簽訂了管理協(xié)議。 2004年，富力 地產在廣州珠江新城的 6 個商業(yè)項目已經(jīng)全部順利開工。 2006年，富力地產將有兩棟 寫字樓在廣州珠江新城面市。在北京，北京富力城 1

22、.8 萬平方米的六星級會所和富力 “雙子座 ”寫字樓都已交付 使用；國內最大連鎖企業(yè) 聯(lián)華超市也已經(jīng)進駐富力城 “星光大道 ”商業(yè)街，作為 其在華北地區(qū)的形象店和北京的旗艦店； 富力“雙子座 ”兩幢寫字樓的租務工作正在進 行中。以商業(yè)為主的大型綜合業(yè)態(tài)建筑群 “富力信然廣場 ”和集寫字樓、公寓及商業(yè)為 一身的 “富力愛丁堡公館 ”也在建設銷售中。而在北京建設中的富力地產東三環(huán)商務綜合體項目， 則在項目伊始便成為富力地 產發(fā)展史上又一里程碑。 項目是富力地產根據(jù)數(shù)年對該區(qū)域操盤心得以及深刻研究基礎上的商務創(chuàng)新產品，將憑借差異性和專業(yè)性成為泛 CBD 區(qū)域最具銷售力的產品。（ 4）、 悄然成勢富力

23、上市后，董事長李思廉為富力制定的三年策略是：在營業(yè)收入中， 75%來自 樓盤銷售， 25%將來自租金收入。也就是說，要加大對商業(yè)地產的開發(fā)比例，并適當 持有。在北京，富力的重點則是東三環(huán)商務綜合體項目，希望通過這個項目，和現(xiàn)有 的富力城、富力雙子座、富力星光大道等項目形成一個影響力巨大的 “富力城商圈 ”。 這一構想，也非常吻合北京市規(guī)劃發(fā)展藍圖對雙井地區(qū)的定位上：未來的雙井區(qū)域不 僅要保證其經(jīng)濟活力，還要發(fā)展成為綜合居住區(qū)在內的商務區(qū)。從項目所在區(qū)域現(xiàn)狀考慮，泛 CBD 區(qū)域中高檔商業(yè)設施不足、缺乏高品位餐飲 設施和娛樂設施、人均商業(yè)面積匱乏的現(xiàn)狀越來越顯現(xiàn)出來， “富力城商圈 ”的形成，

24、應該是水到渠成。在富力看來，在所有地產開發(fā)值中，商務地產的價值最大，因為他們的用家以獲 利為目的，而非以消費為目的。所以，其價值是嚴格按市場供需來衡量的，而非成本 加利潤決定，所以是利潤金字塔的頂層。 “只有商務地產，才能創(chuàng)造財富，成就經(jīng)濟 核心區(qū)的價值，并最終成為絕對城市的主流物業(yè)，以帶動其它類物業(yè)諸如住宅、停車 和道路等物業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)綜合效應。因此，富力地產精心打造東三環(huán)商務綜合體項 目就是要借助商務地產這一龍頭效應，在北京締造屬于富力自己的巨型 MALL 連鎖 物業(yè)品牌，形成一個與國際商業(yè)品牌互補的商業(yè)生態(tài)。多元化的產品策略無疑能夠降低富力所面臨的商業(yè)及市場風險。 從富力的中期報 告看

25、出，近期商業(yè)物業(yè)中的寫字樓、公寓等項目的銷售做出了重大貢獻，同時，富力 擬將具有優(yōu)越地理位置的優(yōu)質商業(yè)物業(yè)作為投資物業(yè)長期持有， 并預期這些投資物業(yè) 將會在近期為集團帶來長期而穩(wěn)定的收入。三、面向未來，穩(wěn)健創(chuàng)新仍為企業(yè)成功之道13 年，并不是一段很長的時間， 而銷售額過百億則是房地產行業(yè)中的一個不成文 “門檻”，過了這個門檻，就會被認為是地產業(yè)的領跑者。對于富力來說，成為這樣 的領跑者整整用了 12 年的時間。管理學大師彼得德魯克說：“當今企業(yè)之間的競爭，不是產品之間的競爭，而 是商業(yè)模式之間的競爭?！狈康禺a企業(yè)選擇何種商業(yè)模式，決定了其對經(jīng)濟周期的抗 跌性, 決定了其能否持續(xù)發(fā)展。富力地產一

26、直矢志成為房地產行業(yè)的領跑者，在十余 年的發(fā)展歷程中，根據(jù)外部環(huán)境變化，不斷把握市場的機遇，充分利用公司內外部的 優(yōu)勢。十二年的發(fā)展中，富力地產對經(jīng)濟規(guī)律的遵從走過了從自發(fā)到自覺的過程，在 對客戶心理和市場機會的研究把握中，建立和堅守了自己的價值觀，形成了自己的產 品線，從而造就了富力穩(wěn)健而快速的持續(xù)發(fā)展態(tài)勢。1、穩(wěn)健創(chuàng)造核心競爭力憑借 13 年的建造、營銷經(jīng)驗，富力地產在“富而思進，力創(chuàng)新高”的企業(yè)精神 指引下，打造了一支“富有戰(zhàn)斗力，富有創(chuàng)新力，富有凝聚力，富有生命力”的精英 團隊。 2006 年，一系列國家調控政策的加強，讓大多數(shù)地產商感受到了久違的寒意。 面對日益嚴峻的宏觀形勢， 富力

27、地產在專業(yè)化的基礎上走向精細化，并且在商務地產 開發(fā)領域創(chuàng)造了新高度，公司在規(guī)劃、設計、開發(fā)、施工建造、銷售等各方面協(xié)調、 銜接得當，多年來富力的運作呈現(xiàn)了十分良性的循環(huán)，從而締造了百億輝煌。2、土地儲備成未來決戰(zhàn)關鍵地產業(yè)的發(fā)展，土地是根本，隨著富力地產走出廣州，南拓北進，全國一盤棋已 經(jīng)成為富力今后的發(fā)展戰(zhàn)略。因此，作為新的“百億豪門”，富力的雄心與其說來自 于房地產行業(yè)的市場增長， 毋寧說來自地產行業(yè)的整合機遇。比如近年土地轉讓制度 實行“招、拍、掛”的根本性的轉變，由此推動了大型房地產企業(yè)由局促一隅的地域 性企業(yè)向面向國內主要城市的全國性的企業(yè)轉變。 業(yè)內評價，富力之所以在調控下取 得

28、迅速發(fā)展，得益于其珠三角和華北戰(zhàn)略布局，而巨大的土地儲備也成為其未來決戰(zhàn) 的制勝法寶。截至 2006 年底，富力地產已在廣州、北京、天津、重慶、西安、海南等六地布 局，擁有約 60 個物業(yè)項目。富力地產現(xiàn)有土地儲備約 2000萬平方米，在建面積約 4 00 萬平方米。在富力進軍西北的第一站古城西安， 總規(guī)模達 110 萬平米的西安富力城已于 06 年 9 月開盤，熱銷勢頭持續(xù)火暴， 在西安城市復興大潮中大顯身手， 圓滿完成西安 地產市場的檢閱。 而在西南的重慶， 富力地產一直動作不斷， 06 年 8 月以來已經(jīng)使富 力在重慶的土地儲備達到近 700 萬平米。在渤海之濱的天津，天津富力城，憑借其

29、深 厚的文化底蘊、高品質、高性價比的產品優(yōu)勢，銷售勢頭強勁，天津富力另外兩個項 目也將于 07 年推盤。富力目前雖然不會像萬科等地產集團那樣全面布局， 但在六個核心地區(qū)深挖做透之后，在適當?shù)臅r候，將逐步向省會城市等二線市場發(fā)展。富力之所以有底氣南征北戰(zhàn)、 六地布局，一個很重要的原因是有充足的資金來源。 除了快速拿地、快速推盤、快速回籠資金的優(yōu)勢之外，富力地產很重要的一個轉折點 是上市。 2005年 7 月 14日富力地產在香港上市， 上市時每股 10.8 港元。此后，富力 地產一口氣買下了價值數(shù)十億元的土地，進行大規(guī)模的土地儲備；同時，其股價從 1 0.8 港元一路攀升， 截止 2006年 1

30、2 月 31 日，完成分拆計劃后， 一拆四后的股價已達 17 港元，富力地產總市值位居內地港股房地產上市公司前列。3、 綜合實力奠定富力勝局作為百億豪門的新秀，此前不久，在國家統(tǒng)計局有關部門公布的2006 年度全國房地產開發(fā)企業(yè)綜合排名顯示， 富力地產從南北眾多地產巨頭當中脫穎而出，憑籍其 穩(wěn)健強勁的綜合實力素質，再次登上了“中國房地產企業(yè)綜合實力”冠軍寶座。據(jù)國 家統(tǒng)計局固定資產投資統(tǒng)計司數(shù)據(jù)顯示： 富力地產綜合實力位居全國第一位；完成投資額第一位；竣工面積第一位； 銷售面積第二位； 總資產第二位及經(jīng)營總收入第四位， 在權威的數(shù)據(jù)面前，獲此榮譽可謂實至名歸。目前超百億地產企業(yè)集中于華南區(qū)域，

31、雖然銷售額不是評定企業(yè)成功的唯一標 準，但是卻從一個側面上反映了企業(yè)的成功之處，這種成功或許來自于企業(yè)對市場的 敏感，或許來自于企業(yè)靈活的發(fā)展策略，或許源自于企業(yè)對品牌的追求、資源的整合 以及成本的合理控制。 富力地產可以說是華南眾多民營房企的縮影，走的是一條近乎 直線上升的路，成為目前的百億領跑者僅用了 12 年的時間，而這一成就的獲得同其 他南方民營地產巨頭一向在成本控制和資金運作方面的超強能力如出一轍。富力地產董事長李思廉對富力快速增長之謎的解釋可謂道盡其中奧妙： 占領產業(yè) 鏈是控制成本最好的方法， 即使是后期的物業(yè)管理、二手房買賣等環(huán)節(jié)也會增加富力 利潤。千錘百煉終成真金，富力地產在不

32、斷擴大企業(yè)實體的同時，已經(jīng)形成了一條完整 的產業(yè)鏈，同時在專注發(fā)展房地產業(yè)的同時，對產業(yè)鏈進行了更科學地管理，使其更 為流暢并行之有效。占領產業(yè)鏈是控制成本、確保速度的一個重要因素，為此富力地 產通過對現(xiàn)有資源的整合，從選址、購地、策劃、設計、工程、銷售、售后服務都制 定出一套嚴格的程序，并協(xié)助業(yè)主辦理銀行按揭、產權登記等相關服務，真正的實現(xiàn) 了一體化的地產運營之道， 為消費者提供完美周到的貼心服務，創(chuàng)造出真正的和諧人 居。四、富力管理模式的隱憂2006年 6 月 9 日北京富力城開發(fā)有限集團 （以下簡稱富力） 在京建設項目被主管 部門全面喊停。直接原因是 富力又一城 施工工地因管理混亂導致一

33、名工人死亡。北 京市建委隨后宣布， 北京富力城開發(fā)有限集團建設項目施工許可審批被全面暫停，施 工單位廣州天力建筑集團將被停止在北京參與投標 90 天。這段時間內，別的企業(yè)也發(fā)生了施工安全事故，也死了人，為什么單獨富力所有 在京項目會被叫停？北京富力項目為何被全面叫停？事故發(fā)生后， 承擔責任的應該是 建筑商廣州天力建筑公司，而不應該是富力。1、關聯(lián)交易引致安全管理不規(guī)范事實上，天力和富力雖然是各自獨立的公司，但屬于同一控制人，雙方的關聯(lián)交 易非常緊密。1993年,現(xiàn)任廣州富力地產股份有限公司董事長李思廉和聯(lián)席董事長張力共同投 資 2000 萬元創(chuàng)辦廣州天力房地產開發(fā)公司?？梢哉f富力的前身就是天力

34、。雖然前兩 年天力從富力集團剝離出去，但富力的多數(shù)項目仍承包給天力。而富力引以為傲的 占領產業(yè)鏈上下游 的做法，從另一個角度證明天力與富力具 有關聯(lián)性。不幸的是，被富力視為手足的天力進京后，一直不斷惹禍。2004年，天力施工的富力城，連續(xù)發(fā)生 3起安全事故，導致 3人死亡； 2005年， 天力施工的富力又一城 A 區(qū)在沒有辦理施工許可手續(xù)的情況下擅自開工，罰款 65 萬 元；2006年5月，富力又一城B區(qū)在沒有辦理施工許可手續(xù)的情況下再一次擅自開 工。即便發(fā)生了這些違法、違規(guī)事件，但由于關聯(lián)交易，天力仍能在富力建設項目招 標時繼續(xù)中標。但紙包不住火。日前，富力在京項目終因安全事故被全面叫停。

35、6月 6日下午， 由廣州天力公司施工的北京富力又一城施工工地發(fā)生模板倒塌， 導致一員工死亡。事 故發(fā)生時，項目經(jīng)理在廣州，執(zhí)行經(jīng)理沒有上崗證，總監(jiān)理工程師在場，但沒有上崗 資格，甚至連死者姓名和身份都沒有查清楚。2、運營管理缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃接二連三地重復同樣的錯誤，導致企業(yè)安全性受到威脅。富力在京項目被全面叫 停，說明企業(yè)存在重大管理問題。這與富力肥水不流外人田的贏利模式不無關系。這 種贏利模式的優(yōu)勢是成本控制嚴格， 但這種模式潛在的隱患帶給企業(yè)的傷害也可能是 致命的。公司穩(wěn)定性、安全性差，是企業(yè)缺乏戰(zhàn)略目標的結果。從企業(yè)戰(zhàn)略管理的角度來 看，很多管理專業(yè)人員感到富力雖然是規(guī)模超百億的上市公司，但在管理上還處在一 個項目公司的階段， 很難從他們的產品歸納出系列的產品線特征來，也很難準確描述 公司的對未來的規(guī)劃和企業(yè)的戰(zhàn)略目標。 從這一角度來看，富力在對企業(yè)價值觀的描 繪、規(guī)劃企業(yè)遠景目標方面還有待加強。附：富力主要開發(fā)項目總匯:序號名稱城市地址物業(yè)價格占地面積（平方）建筑面積（平方）1富力尚溢居廣州海珠濱江東路與怡樂路交匯處普通住宅6500元/平方米4300280212廣州富力城廣州白云機場快速干線平沙出入口處普通住宅4500元/平方米38000034000003富力貴苑廣州海珠南村路與越秀區(qū)一橋之隔普通住宅不詳4190264834富力愛丁堡國際公寓廣州天河珠江新城C