2012房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同涉稅風(fēng)險控制暨稅收規(guī)劃116P

1、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同涉稅風(fēng)險控制暨稅收規(guī)劃 許明信1開篇語：2021房地產(chǎn)形勢與稅收環(huán)境迷茫，是今年開局樓市的主要特征國家對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，絕不可有絲毫動搖，我們的目標(biāo)是要使房價回歸到合理的價格。 上有鐵帽子的政策壓頂，下有債權(quán)人討債多變的政策，讓人無法有任何可以稍微穩(wěn)定的預(yù)期 樓市調(diào)整，主要是基于信貸政策的收緊和調(diào)控政策的影響，信貸收緊卡死了房企和購房者的喉嚨，而限購令那么掐死了投機(jī)房地產(chǎn)還是有需求的，而且空間還非常大 2土地、稅費(fèi)以及資金本錢是整個房價本錢絕對大頭高房價的秘密主要在于供給體系和本錢體系不合理所致。高房價背后的支撐是土地財政、過重的稅費(fèi)以及融資本錢房價漲跌一線間，關(guān)鍵

2、就看信貸量。樓市興衰，要看土地稅費(fèi)怎么辦2021年在銷售回款繼續(xù)疲軟的形勢下，轉(zhuǎn)賣工程或合作開發(fā)將成為房企解決資金壓力的最正確方法。2021年的稽查重點(diǎn)行業(yè)，分別是：房地產(chǎn)、建筑 3一.經(jīng)濟(jì)合同與稅收經(jīng)濟(jì)合同和業(yè)務(wù)過程產(chǎn)生稅收經(jīng)營方式?jīng)Q定適用的稅法稅收風(fēng)險的根源在于經(jīng)濟(jì)合同的涉稅條款合同是稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)企業(yè)應(yīng)稅行為的主要依據(jù)之一簽訂合同之前，應(yīng)對合同可能產(chǎn)生的稅費(fèi)評估，選擇最優(yōu)方案合同一經(jīng)簽訂、履行，必然產(chǎn)生不可調(diào)整的納稅義務(wù)企業(yè)通?。汉贤S意簽，財務(wù)人員不參與4控制稅務(wù)風(fēng)險，重中之重是加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)過程的流程管理，對每一個經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)都進(jìn)行把關(guān)，做到事前籌劃。業(yè)務(wù)部門在簽訂合同時就產(chǎn)生稅收，財務(wù)部

3、門只是計算與繳納稅款高層領(lǐng)導(dǎo)重視風(fēng)險管理與納稅籌劃，統(tǒng)領(lǐng)全局，協(xié)調(diào)內(nèi)部各部門提高財務(wù)人員地位，讓財務(wù)負(fù)責(zé)人參與業(yè)務(wù)決策嚴(yán)把合同關(guān)，涉稅條款表述準(zhǔn)確、符合規(guī)定所有業(yè)務(wù)取得合法憑證尋求外部專業(yè)人員協(xié)助5例1：甲出資金，乙出土地成立房產(chǎn)公司合作開發(fā)，乙方分得5萬平方的商業(yè)樓。1作價分配房產(chǎn)，需視同銷售2稅收規(guī)劃-轉(zhuǎn)讓股權(quán)例2：A房產(chǎn)公司開發(fā)一酒店，打算以該項資產(chǎn)投資注冊獨(dú)立的公司來運(yùn)營，是否涉及稅收？合同條款涉稅標(biāo)準(zhǔn)的目標(biāo)：涉稅零風(fēng)險、相對減輕稅負(fù)、維權(quán)6約定義務(wù)與法定義務(wù)：合同可以約定稅款的承擔(dān)方，但不能約定納稅義務(wù)的履行方，即納稅責(zé)任不因合同約定而轉(zhuǎn)移合同涉稅分析：1、稅負(fù)調(diào)整簽署方式或合同性質(zhì)

4、2、納稅義務(wù)義務(wù)人、發(fā)生時間3、稅款承擔(dān)何方承擔(dān)，何方履行7二.投資業(yè)務(wù)章程協(xié)議 1、投資者身份的選擇 境內(nèi)/外自然人境內(nèi)/外法人2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得與持有收益的涉稅差異劉某2021年投資本錢100萬元，2021年底出售股份180萬元轉(zhuǎn)讓給王某，其中屬于未分配利潤50萬元。劉某個稅=180-10020%=16王某分的利潤繳納個稅5020%=10，如何防止重復(fù)納稅81個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收事項2公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與撤資甲公司投資乙公司500萬，占40%股權(quán)，2年后轉(zhuǎn)讓600萬，乙公司有未分配的利潤200萬。甲公司應(yīng)稅所得是多少？上例如果甲公司不轉(zhuǎn)讓股權(quán)，撤資收到600萬，如何確認(rèn)應(yīng)稅所得？3股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否征收營

5、業(yè)稅？93、出資方式貨幣、非貨幣與出資不到位的涉稅事項1不同出資方式涉及的稅收 貨幣 貨物 無形資產(chǎn) 不動產(chǎn)/土地 股權(quán)或債權(quán)2股東出資不到位的稅收風(fēng)險3個人借款年度終了后未歸還4為個人購置資產(chǎn)：不管是否將財產(chǎn)無償或有償交付企業(yè)使用，實(shí)質(zhì)均為企業(yè)對個人進(jìn)行了實(shí)物性質(zhì)的分配，應(yīng)依法計征個人所得稅 104、抽逃出資的認(rèn)定：法律后果與稅務(wù)風(fēng)險5、招商引資合同無效優(yōu)惠條款事后不能太較真6、債權(quán)債務(wù)分紅國稅函2021267號 個人股東取得公司債權(quán)、債務(wù)形式的股份分紅，應(yīng)以其債權(quán)形式應(yīng)收賬款的賬面價值減去債務(wù)形式應(yīng)付賬款的賬面價值的余額，加上實(shí)際分紅所得為應(yīng)納稅所得，按照規(guī)定繳納個人所得稅 7、收購100

6、%股權(quán)8、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合并分立11甲房地產(chǎn)公司以收購100%股權(quán)方式取得一宗土地，轉(zhuǎn)讓方取得土地的原價8000萬，轉(zhuǎn)讓價為12000萬，土地本錢如何確認(rèn)？雙方利弊分析：1轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)是否征營業(yè)稅、土地增值稅？2以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資，是否征收土地增值稅？12三.征地合同中的稅收事項 1、招拍掛 某房產(chǎn)公司以每畝560萬元價格中標(biāo)某宗地，協(xié)議書另附條件：房產(chǎn)公司需在協(xié)議簽訂之日起1年內(nèi)為政府無償修建一條長5公里的市政公路，該代修公路行為是否征營業(yè)稅，所發(fā)生支出如何處理？2、購置轉(zhuǎn)讓土地 買方直接按支出款項作本錢費(fèi)用，除交納契稅以外，無其它涉稅問題； 賣方涉及稅收很高 3、不是招拍掛，創(chuàng)造招拍

7、掛 13某國有企業(yè)A補(bǔ)交土地出讓金，變?yōu)殚_發(fā)用地后，準(zhǔn)備將地轉(zhuǎn)讓給某開發(fā)企業(yè)。1政府將土地收儲，支付給A企業(yè)補(bǔ)償費(fèi)2招拍掛，承諾該企業(yè)拿到土地，支付給A企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)在招拍掛中支付；3如果該國有企業(yè)A要房子，那么地產(chǎn)企業(yè)保存分給A企業(yè)的房子不銷售，利潤分配后，將企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓給國有企業(yè)A。 144、購置股權(quán) 將目標(biāo)公司其它資產(chǎn)先清理掉，然后賣公司100%股權(quán) 賣方：只涉及企業(yè)所得稅，無營業(yè)稅和土地增值稅 買方：稅負(fù)較重，風(fēng)險較大。1股權(quán)溢價不允許作為本錢稅前扣除，相當(dāng)于對方少繳的稅轉(zhuǎn)移到下游2標(biāo)的企業(yè)未來的稅務(wù)檢查風(fēng)險；3該企業(yè)以往少繳的稅款遇到的檢查風(fēng)險 5、直接與目標(biāo)企業(yè)合并，然后轉(zhuǎn)讓股權(quán)

8、6、有地一方投資到地產(chǎn)公司，然后轉(zhuǎn)讓股權(quán) 157、投資到新公司非地產(chǎn)，與地產(chǎn)企業(yè)合并 8、投資到新公司，轉(zhuǎn)讓股權(quán)1資本運(yùn)作取得土地A公司將經(jīng)營權(quán)及全部資產(chǎn)以萬轉(zhuǎn)讓給B，協(xié)議約定轉(zhuǎn)讓前債權(quán)債務(wù)由A公司處理并承擔(dān)，與B無關(guān)實(shí)際是轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓按稅務(wù)總局2021年47號公告處理2轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)、股權(quán)、合并分立不征營業(yè)稅2021年51號公告169、分立新公司，遠(yuǎn)期轉(zhuǎn)讓股權(quán) 10、分立新公司然后合并 11、購置方將資金投資到有地的目標(biāo)企業(yè)，然后分立 12、拆遷方式預(yù)售價與現(xiàn)售價 2021年1月，A房產(chǎn)公司參與舊城改造，以評估價值為基準(zhǔn)，拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定，被拆遷人可選擇貨幣補(bǔ)償，也可選擇按面積置換新建房屋協(xié)議

9、價4800/平方。2021年6月開發(fā)工程完工，現(xiàn)房銷售價格為6000/平方，稅務(wù)機(jī)關(guān)提出安置局部應(yīng)按6000/平方計稅，你認(rèn)為是否正確？17拆遷補(bǔ)償貨幣/實(shí)物問題1：款項支付人確定問題2：個人稅收問題問題3：營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅計稅依據(jù)問題4：納稅義務(wù)發(fā)生時間問題5：票據(jù)處理與賬務(wù)處理建議委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷，并向其索取合法有效的憑證 18某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元，土地本錢2億元，建筑施工等其他開發(fā)本錢1億元，總可售面積8萬平米。拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出：50008000=4000萬元視同銷售收入：50008000=4000萬元單位可售面積計稅本

10、錢=2億+1億+4000萬/80000平米=4250元/平米視同銷售本錢：42505000=2125萬元視同銷售所得：4000 -2125=1875萬元 19 A公司2021年5月開發(fā)某城中村改造工程，該工程住宅可售面積29000平方米其中用于安置回遷戶的住宅面積為7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由銷售或使用。該工程于2021年5月完工，2021年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共7900平方米。2021年10月正式對外銷售，并于當(dāng)月全部銷售完畢。該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價格為7000元/平方米，取得銷售收入14770萬元21100平方米7000元/平方米。 2

11、0 該工程工程已竣工決算，開發(fā)本錢為6000萬元。另外向某公司借款的利息400萬元不超過金融企業(yè)同類同期貸款利率，請分析 “拆一還一的賬務(wù)和稅務(wù)處理。 賬務(wù)處理計算過程如下：1.開發(fā)本錢6000萬元，利息費(fèi)用400萬元。2.拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出5530萬元。注意這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不能認(rèn)為只是拆遷戶7900平方米，而是整個樓盤的，需要按總可售面積29000平方米分?jǐn)?。視同銷售收入5530萬元 21 3.單位可售面積計稅本錢6400553029000元/平方米。需要注意的是，這里的總可售面積是按29000平方米計算，不能減去拆遷戶的7900平方米，否那么就會虛增本錢。4.視同銷售本錢4113.793179

12、00萬元；視同銷售所得5530萬元 稅務(wù)處理：企業(yè)所得稅確認(rèn)視同銷售所得 2280.1035 土地增值稅先預(yù)征后清算 營業(yè)稅按本錢價核定征收本錢價如何確定？22有人認(rèn)為應(yīng)這樣計算本錢價設(shè)拆遷本錢價為YY+6400/290007900=Y解得萬安置房產(chǎn)單位本錢價：/29000=3033元你認(rèn)為本錢價該如何確定？23土地出讓/轉(zhuǎn)讓協(xié)議涉稅條款1土地出讓金返還條款用于建設(shè)購置安置回遷房屬于銷售回遷房行為，企業(yè)應(yīng)做營業(yè)收入處理 ：返還款 回遷房營業(yè)稅組稅價格確認(rèn)收入的局部 返還款小于回遷房組稅價格確認(rèn)收入的局部 用于拆遷代理拆遷、拆遷補(bǔ)償 代理支付動遷補(bǔ)償款差額，應(yīng)按代理業(yè)征收營業(yè)稅 計入當(dāng)年的應(yīng)納稅

13、所得額 不征收土地增值稅 24用于開發(fā)工程相關(guān)的根底設(shè)施建設(shè)BT 不征收土地增值稅 用于建設(shè)開發(fā)工程內(nèi)公共配套設(shè)施學(xué)校/醫(yī)院/幼兒園/體育場館實(shí)質(zhì)上是土地出讓金的折扣或折讓，收到財政返還出讓金應(yīng)沖減開發(fā)本錢 返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)不征營業(yè)稅、土地增值稅 未約定任何事項，只是獎勵或補(bǔ)助征所得稅，不征營業(yè)稅，土增稅抵減開發(fā)本錢252標(biāo)的物交割時間條款 甲公司2021年1月簽訂土地出讓協(xié)議，至當(dāng)年末拆遷未結(jié)束，未辦理土地使用證，是否交納土地使用稅？3紅線外支出作為公共配套設(shè)施涉稅條款4土地出讓金減免，契稅如何交納？A企業(yè)招拍掛取得土地，出讓金1億，減免40%，契稅計稅依據(jù)？5征用耕地，土地使用稅納稅義務(wù)

14、時間如何執(zhí)行？ 26案例：A公司注冊資本200萬元，受讓取得某地使用權(quán)。A公司為取得該地所支付的全部價款及稅費(fèi)總計700萬元?，F(xiàn)A公司欲以1200萬元的價格將該地轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)B公司。 這筆交易中需要綜合考慮A、B兩個公司的交易本錢和交易風(fēng)險。交易本錢過高，可獲利益減少，那么交易不能進(jìn)行；交易風(fēng)險過大，不能解決合法性問題的話，市場主體也不能成交。A公司如何進(jìn)行籌劃，才能達(dá)成交易，并且稅負(fù)最低、風(fēng)險最??？27一般常規(guī)方法直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方案一：股權(quán)直接轉(zhuǎn)讓 方案二：公司分立 方案三：投資方式 28四.合作建房/聯(lián)合開發(fā)法釋20055號:合作開發(fā)房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)

15、定合同有效；雙方均不具備資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。提供土地使用權(quán)當(dāng)事人不承擔(dān)風(fēng)險，只收取固定收益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；提供資金當(dāng)事人不承擔(dān)風(fēng)險：1只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同；2只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同；3只以租賃或其它形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃。291甲方有土地和開發(fā)資質(zhì)，乙方投入資金，合作開發(fā)后分配房產(chǎn)固定收益或分紅2以甲方為主體開發(fā)，實(shí)際乙方運(yùn)作掛靠立項主體、核算主體出地方立項出資方立項雙方共同立項30五.前期立項設(shè)計涉稅事項1、戶型設(shè)計與土增稅 2、勘察/監(jiān)理合同 3、設(shè)計/咨詢合同約定：所有權(quán)歸設(shè)計方？支付境外咨詢費(fèi)、設(shè)計費(fèi)的代扣義務(wù)：在

16、勞務(wù)的境內(nèi)外所得的劃分上，企業(yè)所得稅以勞務(wù)發(fā)生地作為判定原那么。而營業(yè)稅那么以提供或接受勞務(wù)方是否在境內(nèi)作為判定原那么 判定是否為常設(shè)機(jī)構(gòu)、判定勞務(wù)與特許權(quán)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓 4、前期工程中的稅收籌劃空間31境外機(jī)構(gòu)提供勞務(wù)未簽訂稅收協(xié)定已簽訂稅收協(xié)定構(gòu)成機(jī)構(gòu)場所征稅不構(gòu)成常設(shè)機(jī)構(gòu)不征稅構(gòu)成常設(shè)機(jī)構(gòu)征稅32常設(shè)機(jī)構(gòu):提供勞務(wù)方在締約國一方任何12個月中連續(xù)或累計超過6個月或183天為限房地產(chǎn)企業(yè)委托境外設(shè)計公司進(jìn)行方案設(shè)計，在簽訂設(shè)計合同時注意：1設(shè)計本錢歸屬的約定-開發(fā)商所有，如果合同約定成果歸設(shè)計方所有，或未約定歸屬按著作權(quán)法歸設(shè)計方所有，應(yīng)認(rèn)定特許權(quán)使用費(fèi)；2明確境內(nèi)外工作時限33 企業(yè)應(yīng)與境外

17、設(shè)計公司協(xié)定提供設(shè)計效勞的方式，假設(shè)全部為境外提供的，應(yīng)在合同中說明。這要求境外設(shè)計公司提供相關(guān)在境外工作的證明和索取合法收款憑證，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。假設(shè)需要境外設(shè)計公司在中國境內(nèi)提供監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)的，應(yīng)在合同中分別說明境內(nèi)和境外的效勞費(fèi)金額。這樣可以防止為境外設(shè)計公司代扣繳一些額外的稅負(fù)和一些不必要的稅務(wù)麻煩 34 甲公司提供設(shè)備并負(fù)責(zé)安裝，設(shè)備價款300萬，安裝費(fèi)100萬，應(yīng)如何納稅，如何開具發(fā)票？ A、300增值稅+100營業(yè)稅 B、300+100增值稅 C、300+100營業(yè)稅 D、不一定六.建筑安裝合同與票據(jù)結(jié)算35【問】混合銷售與甲供行為如何開具發(fā)票？ 1、甩項A：銷售自產(chǎn)貨物

18、并施工自產(chǎn)貨物發(fā)票+工程發(fā)票特殊混合銷售2、甩項B：商貿(mào)公司銷售外購并施工全額貨物發(fā)票一般混合銷售3、甩項C：建筑公司銷售外購并施工全額工程發(fā)票包工包料以上甩項，同一納稅主體銷售貨物同時施工，區(qū)分貨物來源及企業(yè)經(jīng)營主業(yè)可能一票，或是兩票 361如果甲企業(yè)為生產(chǎn)企業(yè)，未分別核算，應(yīng)如何納稅？2如果建設(shè)方購入設(shè)備，施工企業(yè)安裝呢？3如果建設(shè)方購入材料，建筑企業(yè)施工呢？混合銷售：特殊銷售自產(chǎn)貨物并提供建筑業(yè)勞務(wù)在合同條款中分別明確各自價款 一般其它非自產(chǎn)貨物或非建筑業(yè)勞務(wù)視貨物來源與經(jīng)營主業(yè)而定37甲方甩項工程供貨方施工大包銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)商貿(mào)公司外購貨物同時建筑業(yè)勞務(wù)建筑公司外購貨物

19、同時建筑業(yè)勞務(wù)分別納稅增值稅營業(yè)稅381A房地產(chǎn)公司與B建筑公司簽訂的協(xié)議約定，工程款800萬不含工程所用材料，工程結(jié)束，B從A領(lǐng)用材料價值為2000萬元。A房地產(chǎn)企業(yè)入賬憑證？ 2A房地產(chǎn)公司與B建筑公司簽訂工程大包合同總額為2800萬，其中約定材料由A自行采購，發(fā)票應(yīng)如何開具，A公司憑何種合法憑證入賬？包工包料合同，營業(yè)稅計稅依據(jù)=合同金額=工程決算值=會計收入=稅務(wù)開票金額 清包工建筑工程合同，合同金額=會計收入=開票金額，但不等于計稅依據(jù)。 39甲方供料供貨方不施工甲供合同內(nèi)甲供甲控大包清包工裝飾清包工設(shè)備安裝營業(yè)稅裝飾材料不征營業(yè)稅設(shè)備不征營業(yè)稅清包工建筑建筑材料征營業(yè)稅404、甲控

20、：合同價包含材料全額工程發(fā)票甲代購，乙方全額納稅，全額開票 5、甲供設(shè)備乙方安裝：設(shè)備發(fā)票(供給商)+工程發(fā)票(乙方凈額納稅，凈額開票)6、甲供材料乙方裝飾：材料發(fā)票(供給商)+工程發(fā)票(乙方凈額納稅，凈額開票)7、甲供材料，乙方建筑施工裝飾以外勞務(wù)：材料發(fā)票供給商+工程發(fā)票乙方全額納稅，凈額開票 此時材料需另計營業(yè)稅，由乙方交納，計入工程結(jié)算價款5-7甲供，兩票結(jié)算，但材料發(fā)票與工程發(fā)票開票單位分別為兩個不同的納稅主體41甲方供料與甩項區(qū)別甲供材料購銷合同清包工工程合同銷售附帶安裝甩項甲供乙安注：供貨方提供貨物并安裝，不屬于甲供供貨方施工42建設(shè)方采購判斷是否設(shè)備判斷是否自產(chǎn)自銷非設(shè)備的材料

21、設(shè)備非自產(chǎn)自銷自產(chǎn)自銷裝飾工程其它建筑業(yè)商貿(mào)企業(yè)建筑企業(yè)43案例1：房地產(chǎn)開發(fā)商從一個商貿(mào)企業(yè)購置鋁合金門窗并由其負(fù)責(zé)安裝。案例2：開發(fā)商從一個建筑安裝企業(yè)購置鋁合金門窗并由其負(fù)責(zé)安裝。案例3：開發(fā)商從一個生產(chǎn)鋁合金門窗的工業(yè)企業(yè)購置鋁合金門窗并由其負(fù)責(zé)安裝。案例4：開發(fā)商購置鋁合金門窗后交給一個建筑安裝企業(yè)安裝。44開發(fā)本錢本卷須知：1建筑本錢預(yù)算價、決算價、計入本錢價2付款方式與方向3工程款發(fā)票的開票地點(diǎn)4開發(fā)間接費(fèi)用與期間費(fèi)用5完工產(chǎn)品計稅本錢截止時點(diǎn)票據(jù)的時間價值6毛利率過低，虛增本錢嫌疑核定征收風(fēng)險7在作工程開發(fā)時，應(yīng)考慮土地增值稅的清算時點(diǎn)，安排相關(guān)配套工程建設(shè) 45房地產(chǎn)企業(yè)10

22、00萬工程本錢，建筑工程總包900萬已取得建筑業(yè)發(fā)票。另外從門窗廠購置并安裝鋼窗100萬其中鋼窗銷售90萬，安裝費(fèi)10萬，鋼窗局部如何征營業(yè)稅？開發(fā)企業(yè)以建筑業(yè)發(fā)票900萬，建筑安裝發(fā)票10萬，和增值稅發(fā)票90萬入帳，是否符合規(guī)定？個人去稅務(wù)機(jī)關(guān)代開工程款/勞務(wù)費(fèi)發(fā)票，付款時是否需按勞務(wù)報酬代扣個人所得稅？46甲供材料的風(fēng)險自查補(bǔ)救 1、如何簽訂合同1合同內(nèi)甲供大包，實(shí)際甲控2合同外甲供清包工 2、結(jié)算票據(jù)如何開具與核算3、建筑業(yè)計稅依據(jù)與代扣義務(wù)4、稅務(wù)檢查的關(guān)注點(diǎn)5、材料是否需換開工程發(fā)票如何處理甲方承擔(dān)建筑業(yè)稅款？47甲供材常見征管現(xiàn)象：地方稅務(wù)局以“房地產(chǎn)企業(yè)直接供給建筑材料甲供材，造

23、成施工單位少繳建筑業(yè)營業(yè)稅為由，要求房地產(chǎn)企業(yè)到地方稅務(wù)局將取得的“購貨發(fā)票換成“建筑業(yè)發(fā)票并補(bǔ)繳“建筑業(yè)營業(yè)稅。否那么，不得在企業(yè)所得稅前扣除。甲供材料合理的做帳方法：建議：甲供料，談判營業(yè)稅以建筑方繳納，稅款包含在工程款中。發(fā)票：甲供料票加建筑發(fā)票。 48哪些貨物不涉及建筑業(yè)營業(yè)稅？1甲供設(shè)備2甲供裝飾材料3分包工程中的自產(chǎn)貨物協(xié)議約定建筑業(yè)營業(yè)稅由開發(fā)商繳納是否有效？如某開發(fā)工程，甲供材料金額2000萬元，約定建筑業(yè)營業(yè)稅由甲方繳納，應(yīng)如何處理？49七.入賬票據(jù)的審核 1、自查發(fā)現(xiàn)假發(fā)票如何補(bǔ)救，納稅檢查發(fā)現(xiàn)假發(fā)票如何定性處分？ 2021年度開發(fā)工程未完工，稅務(wù)檢查發(fā)現(xiàn)有1000萬假發(fā)票

24、計入開發(fā)本錢，應(yīng)該如何定性處分？如果是費(fèi)用發(fā)票呢？ 2、當(dāng)年票據(jù)的入賬時效 3、跨年度發(fā)票的稅務(wù)處理 土增稅清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，扣除工程按清算時單位建筑面積本錢乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算嚴(yán)重侵犯房地產(chǎn)企業(yè)利益，清算之后發(fā)生的本錢，清算時已發(fā)生但尚未取得，清算之后取得合法票據(jù)將無法扣除50跨期費(fèi)用的稅前扣除問題 1跨年度發(fā)放工資工資薪金扣除的原那么收付實(shí)現(xiàn)制，實(shí)際支付2已付款但跨期取得發(fā)票的費(fèi)用 某公司在2021年9月發(fā)生一筆廣告費(fèi)支出，2021年取得發(fā)票，該費(fèi)用是否允許扣除？ 3無發(fā)票、無付款的預(yù)提費(fèi)用后付的利息、租金 4跨期本錢之存貨 5跨期本錢之固定資產(chǎn) 514、入賬票據(jù)的審核與自查重點(diǎn)(1)票據(jù)

25、種類是否合規(guī)視收款方應(yīng)交何種稅而定 普通發(fā)票代碼第一位，根據(jù)收款方經(jīng)營主業(yè)來判斷(2)票據(jù)來源是否合法發(fā)票來源地與開票單位所在地相符普通發(fā)票代碼第2-5位(3)發(fā)票有效期：發(fā)票所屬年份，普通發(fā)票第6-7位。(4)票據(jù)與經(jīng)濟(jì)合同經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是否相符交易雙方名稱、勞務(wù)/貨物，杜絕第三方發(fā)票在合同中約定提供合法憑證的期限 52(5)票據(jù)形式是否合規(guī)抬頭、印章匯總開具發(fā)票必須附清單(6)付款方向與支付方式資金流檢查是檢查虛開發(fā)票的重要手段(7)真?zhèn)螜z查 稅收征管法第21條:單位、個人在購銷商品、提供或者接受經(jīng)營效勞以及從事其他經(jīng)營活動中，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定開具、使用、取得發(fā)票。53虛擬交易虛開發(fā)票，為進(jìn)行賬目掩

26、飾，通常用如下方式：1不付款，長期掛賬可能轉(zhuǎn)資本公積，以掩蓋問題2虛假付款現(xiàn)金、假背書。3付款方向不一致 如果上家開票企業(yè)已經(jīng)被確定為虛開，受票企業(yè)受到了稽查局的檢查，應(yīng)對措施：1如果有貨款，趕快扣住貨款，因?yàn)榇藭r補(bǔ)稅已經(jīng)是不可防止2爭取定性為善意取得在沒有其他過硬證據(jù)的情況下，詢問筆錄的答復(fù)就顯得尤為重要 545、合法入賬憑證的種類(1)財政收據(jù)非稅收入收據(jù)、捐贈收據(jù)、財政監(jiān)制；不含資金往來結(jié)算收據(jù)(2)稅務(wù)監(jiān)制發(fā)票(3)自制原始憑證(4)合同+收據(jù)+判決書/調(diào)解書/公證書收據(jù)是否可以稅前列支？1費(fèi)用合法真實(shí)2與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)3符合有關(guān)扣除標(biāo)準(zhǔn)4費(fèi)用本身不具“經(jīng)營活動特征收款方既不交增值稅，也

27、不交營業(yè)稅，如賠償款55不需要開發(fā)票的情形：給予農(nóng)民的青苗補(bǔ)償費(fèi)； 工傷事故賠償金；職工解聘經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金； 給予個人的拆遷補(bǔ)償金；股權(quán)收購和資本收購支出； 經(jīng)濟(jì)合同違約支出白條和收據(jù)稅前扣除應(yīng)同時滿足的條件：符合不需要開發(fā)票的條件；要有交易或提供勞務(wù)的合同；收款人收取款項時立的收據(jù)；收款人個人的身份證復(fù)印件56?營業(yè)稅細(xì)那么?第19條：條例第六條所稱符合國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證合法有效憑證，是指： 支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證； 支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有

28、效憑證； 支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)確實(shí)認(rèn)證明； 國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。57總包分包合同 某建筑公司總包價款為1000萬，將一局部工程分包給其它單位，分包方銷售自產(chǎn)防水材料并提供建筑勞務(wù)，合同中約定，防水材料為200萬，工程費(fèi)是40萬，分包方應(yīng)如何開具發(fā)票，如何納稅；總包方如何開具發(fā)票，計稅依據(jù)是多少，如何納稅申報？ 如果分包合同中未分別約定材料價款和工程款，分包方又該如何納稅？裝修、安裝、綠化 (稅收籌劃在稅法容忍的范圍內(nèi)) 某企業(yè)購置樹苗、草坪單價高且數(shù)量異常大，最貴的樹苗80

29、00余元一株，而且有200余萬元綠化產(chǎn)品沒有明細(xì)，有明細(xì)的樹苗和花冠木約3萬株，成倍超出了占地面積1萬平米工程的常規(guī)栽種量。58八.材料采購合同涉稅條款 1、發(fā)票取得時間完工前、完工后2、裝修工程，承包方清包工3、房地產(chǎn)企業(yè)自購料稅前扣除爭議4、采購材料無法取得發(fā)票的處理5、瑕疵發(fā)票本錢列支處理6、設(shè)備合同涉稅條款7、審核發(fā)票與購銷合同是否相符交易方、貨物8、真票假業(yè)務(wù)、假票真業(yè)務(wù)、克隆發(fā)票 59九.完工驗(yàn)收與竣工結(jié)算 1、備案時間的選擇2、完工條件決定收入與計稅本錢結(jié)轉(zhuǎn)某房地產(chǎn)企業(yè)完工備案證取得時間2021年12月28日，交付業(yè)主時間為2021年1月5日，2021年4月進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳

30、是按“預(yù)繳還是按“完工來呢？企業(yè)按稅法規(guī)定是完工了，但工程并未實(shí)際全部完工，如局部配套設(shè)施未建，局部規(guī)費(fèi)未繳？按稅法規(guī)定完工了，但很多款未付，發(fā)票未獲得導(dǎo)至需要繳納的企業(yè)所得稅巨大？對于工程公司而言，面臨后期收入小而本錢大，從而導(dǎo)致多交稅的問題？60計稅本錢：1已取得合法憑證的賬面本錢2完工年度匯繳結(jié)束前取得發(fā)票3符合規(guī)定的預(yù)提本錢注意區(qū)分：1期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品本錢 2開發(fā)產(chǎn)品會計本錢與計稅本錢 3完工與未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢 4已銷與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢 61以下四種情況會引起前期多交稅款以后年度不能退稅 1、實(shí)際毛利率小于預(yù)計毛利率；2、土增稅清算無所得稅收入與之匹配；3、完工年度不能取得

31、發(fā)票，造成以后年度無收入相配比匯算清繳前選擇確定計稅本錢核算的終止日，并取得合法憑證 4、2021年前由于不允許預(yù)提配套設(shè)施本錢，造成后續(xù)本錢無收入配比62后續(xù)支出配套設(shè)施日常維修保養(yǎng)支出前期已發(fā)生后期取得發(fā)票已預(yù)提過未預(yù)提過直接當(dāng)期扣除視為后續(xù)支出不得追溯如已預(yù)提，差額視為后續(xù)支出預(yù)提與實(shí)際發(fā)生二次調(diào)整二次調(diào)整二次調(diào)整預(yù)提與發(fā)票差額二次調(diào)整地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)支出的稅務(wù)處理63 藍(lán)晶房地產(chǎn)公司開發(fā)的A工程于2021年完工，并全部銷售完畢。該公司2021年結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)本錢時，發(fā)現(xiàn)未取得全部建筑工程合同發(fā)票，直到2021年10月才取得全部發(fā)票。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對該公司2021年度企業(yè)所得稅進(jìn)行檢查時提出，該公司

32、開發(fā)本錢中未取得發(fā)票局部應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。該公司財務(wù)人員認(rèn)為，盡管2021年結(jié)算本錢時暫缺發(fā)票，但2021年沒有后續(xù)開發(fā)工程，2021年取得的發(fā)票沒有收入與其配比，將相關(guān)本錢計入2021年只能形成較大虧損且短期內(nèi)無法彌補(bǔ)。那么，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原那么，該公司2021年取得的發(fā)票能否在2021年扣除，是否可以再行調(diào)整2021年度的應(yīng)納稅所得額？ 643、物業(yè)自持中的稅收1開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用 稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，已將房屋產(chǎn)權(quán)辦理到自己名下，應(yīng)當(dāng)視同銷售征收營業(yè)稅，是否正確？2資產(chǎn)轉(zhuǎn)移與公司分立3出租房屋包稅的處理4先裝修后出租還是先出租后裝修5轉(zhuǎn)租的涉稅6分解租金、收取押金 65

33、十.租賃合同稅務(wù)風(fēng)險防范與稅收籌劃 1、租金收入會計核算2、租金收入營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅的處理 3、轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)售后回租 4、租賃業(yè)務(wù)的納稅籌劃方法 5、非常規(guī)租賃條款涉稅風(fēng)險分析1遞增、遞減收取租金2免租期租賃3無租使用4房產(chǎn)稅從租與從價臨界點(diǎn)66企業(yè)會計準(zhǔn)那么解釋第1號財會200714號：出租人提供免租期的，承租人應(yīng)將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內(nèi)，按直線法或其它合理的方法進(jìn)行分?jǐn)偅庾馄趦?nèi)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)租金費(fèi)用；出租人應(yīng)將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內(nèi)，按直線法或其它合理的方法進(jìn)行分配。免租期內(nèi)出租人應(yīng)當(dāng)確認(rèn)租金收入。財政部關(guān)于印發(fā)?關(guān)于執(zhí)行和相關(guān)會計準(zhǔn)那么有關(guān)問題解答二?的通知

34、財會200310號第17條的解答“出租人應(yīng)將租金總額在整個租賃期內(nèi)，而不是在租賃期扣除免租期后的期間內(nèi)，按直線法或其他合理的方法進(jìn)行分配，免租期內(nèi)應(yīng)確認(rèn)租金收入。 67 A是一家從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，該企業(yè)有一座臨街的商業(yè)用房，共三層，可供出租。2021年度，該企業(yè)將這座商業(yè)用房整體出租給B企業(yè)從事餐飲和卡拉OK經(jīng)營，雙方約定年租金為1000萬元。 方案：A企業(yè)將1000萬元租金進(jìn)行劃分，將700萬元劃分為物業(yè)管理收入，300萬元為房屋出租收入。由A企業(yè)的母公司C和B企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，年效勞費(fèi)700萬元，A企業(yè)和B企業(yè)簽訂房屋租賃合同，年租金300萬元。 B企業(yè)由于經(jīng)營不善已準(zhǔn)備停業(yè)，到年

35、底只給了A企業(yè)150萬元的租金收入，其余價款一直沒有支付。C企業(yè)并未提供物業(yè)管理效勞，法院判決B企業(yè)僅應(yīng)支付A企業(yè)剩余的房屋租金150萬元。 68 A商貿(mào)公司下屬的商場建于15年前，房產(chǎn)原值400萬元，由于商場的內(nèi)外裝修陳舊，購物環(huán)境較差，該公司因資金緊張，無力重新裝修，故準(zhǔn)備以每年200萬元的價格將商場整體租賃出去。該市B房地產(chǎn)決定將該商場整體租賃下來，重新裝修后再面向社會招商。 方案：整體租賃商場5年半(其中半年為裝修期間，免租金)，租賃價格為每年200萬元，室內(nèi)外裝修等一次性投入和財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用總計約600萬元，預(yù)計每年租金收入約為400萬元。A商貿(mào)公司要求與商場租賃活動有關(guān)的稅收工

36、程一概由B公司承擔(dān)。該方案是否可行，如何改善？69十一.銷售合同涉稅條款 1、銷售與裝修別離如何操作 將精裝修房屋銷售合同分解為“毛坯房合同和“裝修合同是否可行？ 根據(jù)國稅函199853號：納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份契約或合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產(chǎn)買賣契約的一個組成局部，與買賣契約共同成為認(rèn)購房產(chǎn)的全部合同。因此，對納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)并入房價，按“銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅。 70銷售與裝修別離，操作中需要注意：裝璜企業(yè)必須實(shí)際是關(guān)聯(lián)企業(yè)，但外表不能表達(dá)是關(guān)聯(lián)企業(yè)。雙方有嚴(yán)格的合同或協(xié)議，

37、而且商品房的售價接近或略低于該小區(qū)政府公布的平均售價。裝璜企業(yè)必須在此根底將發(fā)生的裝璜本錢真實(shí)表達(dá)，并具有合理利潤空間。時限確實(shí)定：應(yīng)確定一個時間為房屋完工到達(dá)可以入住時間，然后再發(fā)生裝璜本錢。最重要的：必須買房人與開發(fā)企業(yè)和裝璜企業(yè)分別簽訂協(xié)議或合同。還要與買房人講好，只要買我的房，就必須用指定企業(yè)裝璜，這一點(diǎn)要表達(dá)在某個合同中，以免事后發(fā)生糾紛。71風(fēng)險: 1如果裝潢企業(yè)不與購置人簽訂合同或協(xié)議，只是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買房人簽訂。2如果將房屋先裝修后等買房人來買，也不行。3這個裝璜企業(yè)千萬不能表達(dá)是關(guān)聯(lián)企業(yè)。4利潤的合理劃分不能偏離常規(guī)。其它應(yīng)付款：1代收代付裝修費(fèi)、初裝費(fèi)2假借款隱瞞收入3

38、實(shí)際是接受虛開發(fā)票的資金來源722、付款方式與納稅義務(wù)交付期限約定與稅收結(jié)算的時間差異合同約定應(yīng)收，實(shí)際未收到的款項，是否確認(rèn)收入計稅？ 3、銷售退回：收回合同與發(fā)票 銷售折扣：紅字沖銷/重新開具4、地下室、車位/庫地上車庫、地下車庫、人防車庫轉(zhuǎn)讓合同：對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售車庫的行為，無論其將來在民事法律上如何處理，在該行為發(fā)生時應(yīng)當(dāng)視為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房價之外另立名目向購房者加收房款，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅 73某房地產(chǎn)開發(fā)了某樓盤，2021年8月為了促銷，由銷售部門提出了購二送一的促銷方案，即購二套房子送一地下停車庫，總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。經(jīng)咨詢律師， 二套房子簽訂?商品房買賣合同?，地下停車庫

39、簽訂?贈與合同?。假設(shè)每套房子50萬，車庫10萬每個。稅務(wù)風(fēng)險分析？1地下車庫作為附屬設(shè)施如同地下室一并計入商品房銷售合同統(tǒng)一價款；2地下車庫與住宅分別簽署兩份銷售合同，單獨(dú)計算74附屬建筑物的銷售方式：(1)租賃 (2)捆綁銷售 (3)附贈5. 代理銷售合同、銷售籌劃/廣告宣傳合同、傭金涉稅條款6.訂金、定金、誠意金、VIP會員費(fèi)涉稅條款風(fēng)險提示(1)必須在與業(yè)主簽訂?預(yù)售合同?或?銷售合同?之前進(jìn)行；(2)房地產(chǎn)企業(yè)必須要誠信，不能超越現(xiàn)有的開發(fā)商品房數(shù)量而肆意擴(kuò)大收取誠意金、訂金和VIP會員費(fèi)的數(shù)量，否那么，會有非法集資的嫌疑 757、結(jié)轉(zhuǎn)收入的時點(diǎn) 會計收入與稅法收入確認(rèn) 會計本錢與計

40、稅本錢差異8、代收款項住房專項基金、契稅、印花稅9、違約金條款-銷售房屋面積違約涉稅條款問題1：合同法高院解釋處理法釋20037號問題2：稅務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)收取、支付的違約金是否屬于價外費(fèi)用76違約金專題 房地產(chǎn)企業(yè)收取支付供給商建筑商業(yè)主業(yè)主價外費(fèi)用價外費(fèi)用非價外費(fèi)用非價外費(fèi)用注：違約金是否為價外費(fèi)用，關(guān)鍵在于方向，反方向不屬于價外費(fèi)用供給商建筑商7710.售后回租/售后回購涉稅條款國稅總局公告2021年第13號：融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營業(yè)稅 指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)后，又將該項資產(chǎn)從該融資租

41、賃企業(yè)租回的行為 11.銷售房屋免2年物業(yè)管理費(fèi)涉稅條款問題1：房地產(chǎn)開發(fā)商不得在合同中約定第三方的義務(wù)第三方簽訂合同除外前期物業(yè)管理78問題2：免物業(yè)費(fèi)后，開發(fā)商支付物業(yè)費(fèi)收取發(fā)票是否合法化解方法：12.房屋銷售合同價款100萬元，售房合同中說明交房標(biāo)準(zhǔn)送家電、家俱購進(jìn)價格為10萬元，房屋的公允價值可推定為90萬元。791企業(yè)所得稅：企業(yè)以買一贈一有償?shù)确绞浇M合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈 2贈送家具家電是否征營業(yè)稅、增值稅，屬于混合銷售還是兼營？密不可分是混合銷售實(shí)質(zhì)所在。如銷售空調(diào)并安裝，為混合銷售，兩者密不可分；但是，銷售房產(chǎn)不售家電、家俱并不影響房屋的使用功能，不符合混合銷售要件。應(yīng)

42、該將銷售不動產(chǎn)所有權(quán)與贈送實(shí)物作為兩項單獨(dú)的業(yè)務(wù)，按兼營處理。企業(yè)賣精裝房送家電、家俱，屬于銷售行為，應(yīng)該繳納增值稅，不征營業(yè)稅。對混合銷售行為的理解，應(yīng)注意以下三個層面的關(guān)系:80混合銷售行為中的“銷售是指貨物銷售?；旌箱N售行為中只涉及營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)和貨物，不涉及轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)稅目。貨物銷售和應(yīng)稅勞務(wù)存在聯(lián)系。一般而言，貨物銷售和提供給稅勞務(wù)同時存在一項行為中。就本例而言，該房地產(chǎn)開發(fā)公司促銷行為屬于在銷售不動產(chǎn)的同時銷售貨物冰箱的行為，沒有同時涉及營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)和增值稅貨物銷售，所以該項行為不能適用混合銷售行為的納稅處理，而屬于營業(yè)稅兼營應(yīng)稅行為和貨物。813土地增值稅 精裝房所

43、用家電、家俱，能否作為土增清算本錢工程扣除？ 根據(jù)建標(biāo)2003206號規(guī)定，只有構(gòu)成工程實(shí)體的材料費(fèi)才構(gòu)成建筑安裝工程費(fèi)的內(nèi)容。而精裝修所用家電、家俱不構(gòu)成工程實(shí)體，不符合土地增值稅扣除工程的內(nèi)容，因此不能作為本錢工程扣除。 企業(yè)銷售精裝修房，應(yīng)如何處理？ 82促銷方式中的稅收1、代墊首付/零首付2、返稅3、折扣4、贈送禮品5、積分6、定金返息7、保值銷售合同承諾業(yè)主如果貶值，經(jīng)共同認(rèn)可第三方評估，將補(bǔ)償差價8、退誠意金并獲補(bǔ)償變相融資83籌劃分析:1.設(shè)立銷售公司有利嗎 2.先投資再銷售股權(quán)一定節(jié)稅嗎 3.連體樓應(yīng)如何計算土地增值稅 4.代收款項與裝修應(yīng)如何處理更有利 5.普通住宅定價1.2

44、872-1.3813) 6.利息扣除方式的選擇7.收入和扣除工程的調(diào)整土地增值稅籌劃的前提：清算制條件下有效84土地增值稅清算的疑難問題 1、虛構(gòu)工程工程零星工程、配套設(shè)施、地下輔助工程和工程量，本錢核實(shí)難：工程合同、決算、代開發(fā)票 2、虛開發(fā)票取證難甲供材料異地建材、現(xiàn)金交易、手工版金額大 3、一房一價，計稅收入確定難 明顯偏低的標(biāo)準(zhǔn)、正當(dāng)理由不明確85連體樓土地增值稅的計算 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商鋪?zhàn)≌B體樓一幢，一層二層為商鋪，面積1000平方米，商鋪以上為普通住宅，面積為8000平方米。連體樓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋乇惧X為600萬元，房屋開發(fā)本錢為1260萬元，期間費(fèi)用為土地本錢和開發(fā)本錢的10。

45、該工程商鋪平均銷售單價6000元平方米，銷售收入為600萬元；普通住宅平均銷售價格為3500元/平方米，銷售收入為2800萬元。營業(yè)稅金及附加187萬元，應(yīng)交土地增值稅如何計算？86十二、工程轉(zhuǎn)讓協(xié)議 1、代建定向開發(fā)“代建房屋與銷售不動產(chǎn)的合同條款差異處理 2、工程轉(zhuǎn)讓合同涉稅條款標(biāo)準(zhǔn)與籌劃技巧 1在建工程轉(zhuǎn)讓合同差額計稅的運(yùn)用已進(jìn)入施工階段:未進(jìn)入施工階段:2完工工程轉(zhuǎn)讓合同3轉(zhuǎn)讓樓花土地使用權(quán)證“實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)讓的涉稅風(fēng)險處理 873、代建的條件1由委托方自行立項；2不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；3受托方不墊付資金，單獨(dú)收取代建手續(xù)費(fèi)或管理費(fèi)；4事先與委托方訂有委托代建合同。5施工企業(yè)將建筑業(yè)發(fā)

46、票全額開具給委托建房單位原票轉(zhuǎn)交。問：為政府代建工程，如果不能同時符合以上條件，該怎么處理？88十三、融資合同稅務(wù)風(fēng)險防范 1、向金融企業(yè)借款據(jù)實(shí)扣除2、向非金融企業(yè)借款不高于同類同期利率3、向關(guān)聯(lián)方借款債資比例限制 4、向個人借款5、委托貸款、統(tǒng)借統(tǒng)還6、企業(yè)之間借款不支付利息的稅收風(fēng)險7、利息支出的會計處理 8、企業(yè)所得稅的扣除與土地增值稅的扣除差異89關(guān)聯(lián)企業(yè)融資處理核心企業(yè)統(tǒng)借統(tǒng)還金融機(jī)構(gòu)集團(tuán)公司(核心企業(yè)子公司1子公司2子公司3借款付息分撥貸款收息統(tǒng)借統(tǒng)還協(xié)議90委托中介銀行貸款中介金融機(jī)構(gòu)關(guān)聯(lián)方A(資金提供方)關(guān)聯(lián)方B關(guān)聯(lián)方C關(guān)聯(lián)方D委托貸款協(xié)議借款付息避開關(guān)聯(lián)方借款方91為防止關(guān)

47、聯(lián)方過高的利息支出和利息收入在稅負(fù)方面的不利影響，企業(yè)可考慮按同期金融機(jī)構(gòu)同類貸款利率來安排集團(tuán)內(nèi)資金借貸 企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費(fèi)，同時根據(jù)稅法規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件 計提但未支付的利息是否需納稅調(diào)整?92企業(yè)融資不收息的變通方法 1、商業(yè)信用融資必須有真實(shí)交易 2、開發(fā)工程投資 3、股權(quán)投資被投資方股東回購4、售后回購5、債轉(zhuǎn)股6、借款超銀行利息：把超過局部利息變?yōu)槠渌M(fèi)用93十四、售樓處、車位車庫與儲藏室 1、不同模式售樓部的會計與稅務(wù)處理 2、車位、車庫人防、有產(chǎn)權(quán)、無產(chǎn)權(quán) 單獨(dú)建造單獨(dú)核算 利用地下根底設(shè)施公共配套設(shè)施3、儲藏室 4

48、、如何開具發(fā)票租賃、銷售不動產(chǎn)？5、公共配套如何界定屬于全體業(yè)主？ 94?物業(yè)管理條例?國務(wù)院令第504號第38條：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。?房屋登記方法?建設(shè)部令168號第31條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)效勞用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機(jī)關(guān)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。95小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施1公共配套過渡本錢對象2單獨(dú)本錢對象單獨(dú)銷售3固定資產(chǎn)自用或出租可售面積是否包括車位、車庫、儲藏室？?物權(quán)法?第74條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用

49、于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有 96十五、其它經(jīng)營合同涉稅條款標(biāo)準(zhǔn)與風(fēng)險控制 臨時聘用勞務(wù)工合同涉稅處理 員工、董事薪酬與勞務(wù)合同轉(zhuǎn)換的設(shè)計 公司董事“雙重身份的合同轉(zhuǎn)換籌劃整體轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉稅條款將公司資產(chǎn)分配給股東涉稅條款與退休職工簽訂合同利用勞務(wù)派遣合同免責(zé)條款工資的支付方式97員工支出非正常條款1辦公用品發(fā)票代替工資2企業(yè)承擔(dān)個人所得稅3不簽勞動合同的稅務(wù)風(fēng)險4帶薪假、商業(yè)險和免費(fèi)旅游 5借款后不歸還6獎勵住房/汽車、低價轉(zhuǎn)讓房屋7報銷私家車加油費(fèi)、過橋費(fèi)、保險費(fèi)、修理費(fèi)8社保直接發(fā)現(xiàn)金

50、給職工涉稅處理9經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金涉稅條款98地產(chǎn)企業(yè)的常用避稅措施1、利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開發(fā)票，加大本錢同時資金回流2、在國內(nèi)設(shè)立咨詢公司、設(shè)計公司，綠化公司多列費(fèi)用。3、在國外設(shè)立設(shè)計公司加大本錢尤其是香港等地4、設(shè)立關(guān)聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè)，運(yùn)用甲方供材以加大本錢5、設(shè)立關(guān)聯(lián)的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃6、設(shè)立關(guān)聯(lián)的代理公司，進(jìn)行流程再造7、地產(chǎn)企業(yè)完工后，設(shè)立銷售公司，分解收入，降低增值率一般不提倡使用建立了很多避稅鏈公司，財務(wù)可能都在一間辦公室99 全國地稅系統(tǒng)反避稅工作會議于2021年12月13日-15日在山東舉行。國家稅務(wù)總局國際司領(lǐng)導(dǎo)參加了會議。本次會議對房地產(chǎn)行業(yè)的反避稅問題進(jìn)行了深入探

51、討和研究，并對有關(guān)反避稅調(diào)查工作做出了具體部署。 在實(shí)務(wù)中，國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常會利用關(guān)聯(lián)交易，將一局部利益轉(zhuǎn)移給建筑施工企業(yè)、建筑安裝企業(yè)、建筑材料產(chǎn)銷企業(yè)、園林景觀設(shè)計企業(yè)等境內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)。如果開發(fā)商和關(guān)聯(lián)企業(yè)企業(yè)所得稅稅率一致，這種利益轉(zhuǎn)移不會必然導(dǎo)致企業(yè)所得稅避稅。但這樣操作，會嚴(yán)重影響地稅部門的土地增值稅征收，如果能夠利用轉(zhuǎn)讓定價手段，要求相應(yīng)關(guān)聯(lián)企業(yè)和協(xié)力企業(yè)提供有關(guān)資料，全國稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)現(xiàn)聯(lián)查，這種避稅行為將會得到遏制。100十六.稅務(wù)稽查的風(fēng)險管控稅收籌劃及風(fēng)險控制的非業(yè)務(wù)方法提高應(yīng)對檢查能力1、標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營，稅收籌劃 資料存檔，標(biāo)準(zhǔn)管理，單獨(dú)辦公，資料分檔2、稽查接待，請示拖延 擺正位置，不得爭執(zhí) 面對舉報，大度寬容 相信自己，沉著冷靜3、稽查前的準(zhǔn)備事項101無知者無畏非財務(wù)人員常在河邊站，哪有不濕鞋破綻理論了解原因，有的放矢知己知彼，心中有數(shù)重大遺漏，補(bǔ)缺補(bǔ)差賬面實(shí)際，是否一致存款往來，對應(yīng)收入準(zhǔn)備材料，以備查詢相關(guān)文檔，入屜入柜接待地點(diǎn)，遠(yuǎn)離賬冊接待人員，禮貌謙遜102稅收征管、納稅評估、稅務(wù)稽查的區(qū)別：稅務(wù)征管：就事論事，申報解決。稅務(wù)稽查：由