收益法在房地產(chǎn)中的應(yīng)用

1、類 號(hào)： 學(xué)校代碼： 密 級(jí)： 學(xué) 號(hào)： 畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）題 目： 收益法在房地產(chǎn)中的應(yīng)用 系別班級(jí): 專業(yè)方向: 學(xué) 號(hào): 學(xué)生姓名: 蔡 金 指導(dǎo)教師: 提交日期： 2011 年 月 日畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）成績(jī)?cè)u(píng)定表畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）指導(dǎo)教師評(píng)語(yǔ)及成績(jī)成績(jī) （滿分100分，占40%） 指導(dǎo)教師簽名： 年 月 日畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）復(fù)評(píng)教師評(píng)語(yǔ)及成績(jī)成績(jī) （滿分100分，占30%） 復(fù)評(píng)教師簽名 年 月 日畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）答辯評(píng)語(yǔ)及成績(jī)成績(jī) （滿分100分，占30%） 答辯委員會(huì)主席簽名 年 月 日畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）總成績(jī)（五級(jí)記分制） 院（系）負(fù)責(zé)人簽名 年 月 日內(nèi)容摘要隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善,

2、房地產(chǎn)評(píng)估需求的日益增長(zhǎng),過(guò)去使用成本法來(lái)評(píng)估這些房地產(chǎn)價(jià)值的做法已經(jīng)越來(lái)越不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需求,取而代之的是應(yīng)用收益法和市場(chǎng)法來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。然而,收益法的基本原理比較簡(jiǎn)單,但操作難度較大,尤其是在我國(guó)。目前我國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則難以有效地規(guī)范運(yùn)用收益法評(píng)估中的參數(shù),致使參數(shù)選取受主觀人為因素的影響較大。另外,我國(guó)尚不完善的市場(chǎng)環(huán)境和外界干預(yù)也是造成收益法操作不利的重要原因。并且對(duì)于純收益的動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)問(wèn)題至今沒(méi)有建立一個(gè)成熟的框架,導(dǎo)致收益法在實(shí)際應(yīng)用中主觀性和隨意性很大,從而使其在實(shí)際應(yīng)用中被扭曲,這也嚴(yán)重影響了收益法在我國(guó)的應(yīng)用。本文從房地產(chǎn)評(píng)估的角度研究了目前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法-收益法。本

3、文首先概述了我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)方法的現(xiàn)狀、特點(diǎn)。其次本文提出了收益法在房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)用中存在的問(wèn)題，如：適用范圍有一定的局限性、 折舊費(fèi)是否應(yīng)該扣除等。最后本文對(duì)收益法在房地產(chǎn)估價(jià)中的運(yùn)用進(jìn)行了探討并提出了一些的建議，如：健全估價(jià)體系、規(guī)范估價(jià)流程、引入國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則。本文的基本邏輯進(jìn)程是提出問(wèn)題到分析問(wèn)題，然后解決和探討問(wèn)題。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 市場(chǎng)環(huán)境AbstractAlong with our country market economy continues to improve, real estate appraisals ever-increasing appet

4、ite, used to use cost method to assess the value of the estate practices already more and more does not adapt the demand for social development, to be replaced by application market method to evaluate income method and real estate value. However, the basic principle of income method is simpler, but

5、the operation difficulty bigger, especially in China. At present our country assessment criteria cannot be effectively regulate use of income method was used to evaluate the parameters, cause parameter selection by subjective effect of artificial factor is bigger. In addition, China still is not per

6、fected market environment and intervention is also causes the income method operation adverse important reasons. And for pure income dynamic prediction problem has not been established a mature framework, causing income method in actual application of subjectivity and optional sex is very big, so th

7、e distorted in actual applications, which has seriously affected the income method of application in China. This article from the Angle of real estate appraisal studied at present our country estate assessing the basic method - income method. This paper firstly summarizes the real estate appraisal m

8、ethod the status quo, characteristics. Then this paper proposes income method in real estate appraisal and the application problems, such as: applicable scope has certain limitation, whether should deduct depreciation cost, etc. Finally, this paper to income method in real estate appraisal explores

9、the application and puts forward some Suggestions, such as: perfect appraisal system, standardize appraisal process, introduce the international assessment criteria. This paper put forward the basic logical course is to analyze problems, then the problem solving and discuss problems.Key words：Real e

10、state Income method valuation Risk prediction Market environment目 錄一、我國(guó)目前房地產(chǎn)估價(jià)方法的現(xiàn)狀 1二、收益法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用特點(diǎn) 1（一）收益法的定義 1（二）收益法在房地產(chǎn)的估價(jià)應(yīng)用的基本原理 21. 每年收益的確定 22. 資本化率的確定 23. 收益年限的確定 2三、收益法在房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)用中的優(yōu)點(diǎn) 3（一）充分的理論依據(jù) 3（二）廣泛的運(yùn)用范圍 3（三）符合購(gòu)買者的理念 3四、收益法在房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)用中存在的問(wèn)題 4（一）收益法在適用范圍有一定的局限性和限制 4（二）折舊費(fèi)的扣除在實(shí)際應(yīng)用中存在的爭(zhēng)議問(wèn)題 4（三）

11、在技術(shù)方面，難度大，不確定，主觀性強(qiáng) 4（四）以預(yù)期的純收益來(lái)確定其價(jià)格，是否脫離實(shí)際 4五、收益法在房地產(chǎn)估價(jià)中存在問(wèn)題的探討和相關(guān)對(duì)策 5（一）科學(xué)的選擇收益法評(píng)估參數(shù) 51. 預(yù)期收益額的選擇和確定 52. 折現(xiàn)率的確定 63. 資本化率的確定 6（二）建立收益法評(píng)估模型來(lái)進(jìn)行檢驗(yàn) 7（三）提高評(píng)估人員素質(zhì)，創(chuàng)造良性發(fā)展空間 7 1. 提高評(píng)估人員素質(zhì) 72. 創(chuàng)造良性發(fā)展空間 7（四）設(shè)立專門部門，提供準(zhǔn)確信息資料 8（五）引進(jìn)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則，實(shí)現(xiàn)與國(guó)際接軌 8參考文獻(xiàn) 9致謝收益法在房地產(chǎn)中的應(yīng)用一、我國(guó)目前房地產(chǎn)估價(jià)方法的現(xiàn)狀 由于我國(guó)的現(xiàn)代房地產(chǎn)估價(jià)起步的比較晚，所運(yùn)用的估價(jià)理論體

12、系基本上都是從西方國(guó)家引進(jìn)的。隨著中國(guó)加入WTO，國(guó)外房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)陸續(xù)進(jìn)入我國(guó)估價(jià)市場(chǎng)，使得我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)日益成熟，鑒于我國(guó)目前的國(guó)有土地使用權(quán)有限期出讓制度，與英美等歐美國(guó)家的土地私有制有較大的不同，決定了房地產(chǎn)估價(jià)理論體系，特別是實(shí)際運(yùn)用中我們要根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況相應(yīng)變化。 在我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中有收益法、成本法、市場(chǎng)法、剩余法、路線法等多種方法。收益法是進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)工作采用的最常用的最主要的方法之一，它是從房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效用的角度出發(fā)來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的方法，它不但具有充分的學(xué)術(shù)理論依據(jù)，而且具備十分重要的實(shí)踐意義，在我們國(guó)內(nèi)廣泛地應(yīng)用于收益性房地產(chǎn)、房產(chǎn)、土地等方面價(jià)格的估價(jià)之中。二、

13、收益法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用特點(diǎn)（一）收益法的定義收益法是用來(lái)預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 收益法也是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流量的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的方法。它服從資產(chǎn)評(píng)估將利求本的思維方式，即采用本金化和折現(xiàn)的途徑及其方法來(lái)判斷和估算資產(chǎn)的價(jià)值。該思維方式認(rèn)為，任何一個(gè)理智的投資者在購(gòu)置和投資與某個(gè)資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付或投資的貨幣額不高于購(gòu)置和投資的資產(chǎn)在未來(lái)所能給其帶來(lái)的收益(回報(bào))，即收益額。收益法利用的是投資回報(bào)和收益折現(xiàn)等技術(shù)手段，把評(píng)估對(duì)象的預(yù)期的產(chǎn)生能力和獲利能力作為評(píng)估

14、的指標(biāo)的來(lái)估測(cè)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。這種方法根據(jù)評(píng)估對(duì)象的預(yù)期的收益來(lái)評(píng)估其價(jià)值，更容易被資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方接受。（二）收益法在房地產(chǎn)的估價(jià)應(yīng)用的基本原理收益法的基本原理是將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么，在現(xiàn)在購(gòu)買有一定年限收益的不動(dòng)產(chǎn)，預(yù)示著在其未來(lái)的收益年限內(nèi)可以源源不斷地獲取收益，如果現(xiàn)在有一貨幣額與這未來(lái)源源不斷的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這一貨幣額就是該不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。收益性房地產(chǎn)其在未來(lái)的時(shí)期內(nèi)形成的源源不斷的預(yù)期收益,它利用了經(jīng)濟(jì)學(xué)的預(yù)期收益原理，即為該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人在擁有該房地產(chǎn)的期間之內(nèi)從中獲得的各年現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。對(duì)于收益性房地產(chǎn)的購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，其主要目的就是為了獲得收益性房地產(chǎn)所帶來(lái)的直接的

15、或潛在的收益。 房地產(chǎn)的所有者讓渡出去的權(quán)利必然要在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)的，而房地產(chǎn)購(gòu)買者也必須一次性支付一定的金額，從而補(bǔ)償房地產(chǎn)所有者失去的收益。這一貨幣額，每年給房地產(chǎn)的所有者帶來(lái)的利息收入必須等于他每年可以從房地產(chǎn)獲得的純收益。這一金額就是收益性房地產(chǎn)的理論價(jià)格，它用公式可以表示為：房地產(chǎn)的價(jià)格=純收益/資本化率，它包含著三個(gè)假設(shè)前提：1、每年收益的確定實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下對(duì)被評(píng)估房地產(chǎn)實(shí)際獲得的收益，它受到了多種因素的影響，所以在確定純收益時(shí)，一般不能直接用于評(píng)估之中。例如：當(dāng)收益權(quán)利人在法律、行政上享有某些特權(quán)或者受到了特殊的限制，致使房地產(chǎn)其收益偏高或偏低；收益人經(jīng)營(yíng)不善，而導(dǎo)致虧損，且

16、純收益甚至為負(fù)數(shù)。這個(gè)時(shí)候必須對(duì)實(shí)際收益做出修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得在正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，房地產(chǎn)應(yīng)用在法律上允許最佳利用方向上的純收益值。2、資本化率的確定收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，再將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期(通常為年)的正常收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和從而得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。在我們運(yùn)用收益法來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，資本化率是影響估價(jià)的結(jié)果是否客觀、準(zhǔn)確的重要因素，資本化率如果使用的不恰當(dāng)，盡管只有1%的細(xì)微的差距，評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)格也將會(huì)產(chǎn)生很大不同。資本化率在現(xiàn)狀中通常都不是確定不變的，在不同的用途、不同的地區(qū)、不同的時(shí)間和不同的性質(zhì)的房地產(chǎn)中，

17、因?yàn)橥顿Y的風(fēng)險(xiǎn)高低不一，因此在實(shí)際評(píng)估工作之中，一定要依據(jù)房地產(chǎn)所依據(jù)的環(huán)境來(lái)確定資本化率。3、收益年限的確定一般在實(shí)際情況運(yùn)用收益法時(shí)，理論上假設(shè)收益為無(wú)限年期的，否則不適合用收益法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估或很難做到利用收益法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行有效的評(píng)估。 三、收益法在房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)用中的優(yōu)點(diǎn)收益法、成本法和市場(chǎng)法是國(guó)際通行的資產(chǎn)評(píng)估的三大方法。隨著我國(guó)資產(chǎn)交易日益活躍，資產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估的需求增長(zhǎng)，收益法應(yīng)用越來(lái)越廣泛，與之相應(yīng)的，社會(huì)各界也日益關(guān)注收益法在評(píng)估過(guò)程中的應(yīng)用和作用。而且收益法與成本法、市場(chǎng)法等其它方法相比有以下主要優(yōu)點(diǎn)：（一）充分的理論依據(jù)收益法是以預(yù)期理論作為依據(jù)，將受托估價(jià)房地產(chǎn)的

18、未來(lái)現(xiàn)金凈流量折現(xiàn)值之和作為其現(xiàn)在的價(jià)格，與市場(chǎng)法、成本法相比，是一種具有理論基礎(chǔ)的方法；市場(chǎng)比較法，是通過(guò)類似房地產(chǎn)實(shí)例與待估房地產(chǎn)的比較，來(lái)確定待估房地產(chǎn)的價(jià)格，盡管這樣也比較符合人們的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)行為，但是以價(jià)求價(jià)的方法，并不能說(shuō)明價(jià)格形成的依據(jù)；成本法是從費(fèi)用著眼，來(lái)確定價(jià)格的，也具有一定的理論基礎(chǔ)，但是有一定的應(yīng)用限制，例如：不可再生的城市土地就不能用成本法進(jìn)行估價(jià)。（二）廣泛的運(yùn)用范圍不管是純粹的土地，還是單純的建筑物，或者兩者合二為一的房地產(chǎn)，但最重要的是都具有收益性的或者具有潛在的收益性，都可以運(yùn)用收益法來(lái)進(jìn)行估價(jià)的。特別是對(duì)于不能用成本法估價(jià)的：不可再生的城市土地，收益法也一樣可

19、以適用其估價(jià)。（三）符合購(gòu)買者的理念通過(guò)收益法來(lái)確定的收益價(jià)格，實(shí)質(zhì)是一種需求價(jià)格。對(duì)于房地產(chǎn)的購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，他所購(gòu)買的房地產(chǎn)所愿意支付的代價(jià)，自然要以他期望該房地產(chǎn)在未來(lái)能夠給他帶來(lái)一定的收益為依據(jù)，而不會(huì)去考慮該房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中花費(fèi)的成本費(fèi)用。收益法還可以充分考慮到資產(chǎn)在未來(lái)的各種貶值因素，并且它是用未來(lái)的收益來(lái)衡量房地產(chǎn)的資產(chǎn)的價(jià)值的，所以其結(jié)果也較為容易被投資者所接受。四、收益法在房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)用中存在的問(wèn)題（一）收益法在適用范圍有一定的局限性和限制1、對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，收益法是其最有效的估價(jià)方法，但是對(duì)于非收益性房地產(chǎn)：如居住房地產(chǎn)、政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、或公益性房地產(chǎn)的

20、估價(jià)來(lái)說(shuō)，就無(wú)法運(yùn)用收益法來(lái)進(jìn)行估價(jià)了。在信息資料比較全的情況下，比較案例比較多的情況下，市場(chǎng)法能比收益法更好地評(píng)估出該房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。2、收益法在使用范圍上有一定限制，以下三種狀況下不能使用收益法：（1）無(wú)獨(dú)立收益能力；（2）不是連續(xù)性收益；（3）達(dá)不到一定的收益水平。（二）折舊費(fèi)的扣除在實(shí)際應(yīng)用中存在的爭(zhēng)議問(wèn)題在運(yùn)用收益法來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的時(shí)候，人們的傳統(tǒng)觀念都會(huì)認(rèn)為折舊費(fèi)應(yīng)作為費(fèi)用扣除，但在實(shí)際應(yīng)用中許多的專家對(duì)這樣做法提出了質(zhì)疑：認(rèn)為把折舊費(fèi)應(yīng)作為費(fèi)用扣除是不恰當(dāng)?shù)?。折舊費(fèi)應(yīng)不應(yīng)該扣除在實(shí)際應(yīng)用中依然存在較大的爭(zhēng)議，而且還沒(méi)有得以解決。 （三）在技術(shù)方面，難度大，不確定，主觀性強(qiáng)預(yù)期

21、收益額和折現(xiàn)率的確定難度大，受主觀性因素和不確定性因素的影響比較大。（四）以預(yù)期的純收益來(lái)確定其價(jià)格，是否脫離實(shí)際由于收益法是需要預(yù)測(cè)未來(lái)收益的，而且還要對(duì)其收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行度量以及受房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件等各個(gè)方面因素的影響，其結(jié)果還受到主觀判斷和未來(lái)不可見(jiàn)因素的影響比較大。因此收益法的應(yīng)用，是需要比較發(fā)達(dá)和成熟的資本市場(chǎng)的，是需要評(píng)估人員具有更加精湛的專業(yè)知識(shí)的。然而，收益法在我國(guó)的評(píng)估理論和實(shí)踐之中都有著薄弱的地方，收益法的推廣在理論和實(shí)際應(yīng)用中都遇到了好一些問(wèn)題，如評(píng)估在實(shí)踐中的各種參數(shù)的選取的依據(jù)和來(lái)源，企業(yè)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的不完備，行業(yè)和市場(chǎng)信息的獲取難等。所以：首先，

22、純收益是購(gòu)買者所期望的未來(lái)的純收益，是以預(yù)測(cè)作為基礎(chǔ)的；與實(shí)際的收益額不一定能相符合。 其次，收益法僅是從預(yù)測(cè)收益的角度來(lái)考慮其價(jià)格的，完全忽視其成本費(fèi)用的大小，這樣是考慮不夠全面的。五、收益法在房地產(chǎn)估價(jià)中存在問(wèn)題的探討和相關(guān)對(duì)策 由于上述各方面的因素共同的作用，使得收益法的應(yīng)用中處在了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈中，使一種本來(lái)最能反映企業(yè)價(jià)值的評(píng)估方法無(wú)法得以更好和廣泛的應(yīng)用。對(duì)于解決收益法運(yùn)用中存在問(wèn)題的探討和相關(guān)對(duì)策： （一）科學(xué)的選擇收益法評(píng)估參數(shù) 1、預(yù)期收益額的選擇和確定 通常對(duì)于房地產(chǎn)收益額的確定是直接計(jì)算，這樣的計(jì)算是不科學(xué)的。在確定某房地產(chǎn)收益時(shí)，應(yīng)該以類似房地產(chǎn)的收益作為比較，同時(shí)

23、也要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)作出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，以便更為準(zhǔn)確的確定純收益，而減少誤差。因?yàn)檎５募兪找嬗捎趯?shí)際收益受到多方面的因素的影響的，不能直接用于資產(chǎn)評(píng)估的，必須對(duì)實(shí)際工作中的某些特殊原因如：經(jīng)營(yíng)不善、法律上、行政上某些特權(quán)或者特殊的限制加以剔除，取得正常的市場(chǎng)條件下的房地產(chǎn)，用于法律上允許最佳的利用方向上的純收益值。 目前，確定收益額的主要有三種：利潤(rùn)總額、凈利潤(rùn)、凈現(xiàn)金流量，相應(yīng)的收益額確定方法為利潤(rùn)總額法、凈利潤(rùn)法和凈現(xiàn)金流量。根據(jù)收益法的特征，在收益額選擇的正確與否，直接決定了收益法所得出的結(jié)論的科學(xué)性。在資產(chǎn)評(píng)估收益法中，對(duì)收益額的定義是指根據(jù)投資回報(bào)的原理，資產(chǎn)在正常情況之下所能得到的

24、歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。其具有兩個(gè)較為明顯的特點(diǎn)：收益額是指資產(chǎn)在未來(lái)預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；應(yīng)用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的世界收益。 目前，中外評(píng)估界一致認(rèn)為應(yīng)該提倡以凈現(xiàn)金流量作為預(yù)期收益額。由于凈現(xiàn)金流量法相對(duì)于其它方法來(lái)說(shuō)，它更為符合資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中不斷追加投資和回收投資的動(dòng)態(tài)過(guò)程，也能比較真實(shí)的模擬企業(yè)在未來(lái)經(jīng)營(yíng)中收益的實(shí)現(xiàn)途徑和過(guò)程。并且因?yàn)樗且允崭秾?shí)現(xiàn)制為原則的，排除了人們因主觀認(rèn)定的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的干擾；同時(shí)，它不僅考慮到了現(xiàn)金流量的數(shù)量，而且也考慮到了收益的時(shí)間和貨幣的時(shí)間價(jià)值；它也還是稅后指標(biāo)。因此，凈現(xiàn)金流量比利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)更為能

25、客觀的反映出企業(yè)或資產(chǎn)的凈收益，而且西方發(fā)達(dá)國(guó)家的評(píng)估界通常都是用凈現(xiàn)金流量作為預(yù)期收益額。 2、折現(xiàn)率的確定 從收益法的公式中可以看得出，折現(xiàn)率的細(xì)微差異，將會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的有巨大差異，因此折現(xiàn)率是收益法評(píng)估中最為重要的參數(shù)之一。折現(xiàn)率是一種期望投資的報(bào)酬率；是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)該投資所期望的回報(bào)率；也是一種將預(yù)期收益換算成為現(xiàn)值的比率。通常在確定折現(xiàn)率時(shí)，需要遵循四個(gè)原則：不低于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；行業(yè)基準(zhǔn)收益率不能作為確定折現(xiàn)率的依據(jù)；折現(xiàn)率要與收益額相匹配；根據(jù)世界實(shí)際情況確定的原則。3、資本化率的確定資本化率實(shí)質(zhì)是對(duì)未來(lái)收益的折現(xiàn)率，其大小對(duì)委托估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格的高低有極大的影

26、響。因此，它指的是在適當(dāng)合理的資本化率。收益法中采用的適當(dāng)合理的資本化率，是應(yīng)該等于與獲取房地產(chǎn)上所產(chǎn)生的純收益具有著同等風(fēng)險(xiǎn)的資本化率。在不同的用途、不同的地區(qū)、不同的時(shí)間或不同的性質(zhì)的房地產(chǎn)，由于投資的風(fēng)險(xiǎn)高低不同，因此在實(shí)際評(píng)估工作之中，必須要依據(jù)房地產(chǎn)所依據(jù)的環(huán)境來(lái)確定資本化率。目前，在實(shí)際運(yùn)用收益法來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的時(shí)候，通常是采用了直接選取法來(lái)確定資本化率的，但是采用這個(gè)方法的誤差比較大。因此在收益法評(píng)估應(yīng)用中宜采用以下兩個(gè)步驟：(1)利用分析工具和分析技術(shù)進(jìn)行初步確定資本化率：財(cái)務(wù)分析技術(shù)；經(jīng)濟(jì)、管理戰(zhàn)略分析技術(shù)；統(tǒng)計(jì)分析工具和技術(shù)； 層次分析法層次分析法。(2)采用行業(yè)基準(zhǔn)收益

27、率加物價(jià)指數(shù)調(diào)整法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法來(lái)確定最終資本化率。根據(jù)估價(jià)的對(duì)象所在的地區(qū)現(xiàn)在和未來(lái)的經(jīng)濟(jì)狀況、土地取得的方式、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育狀況、物價(jià)指數(shù)的狀況以及估價(jià)對(duì)象的用途和新舊程度等因素來(lái)確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值再而確定資本化率。通過(guò)這樣取得的資本化率就較為真實(shí)和可靠。因?yàn)橥ㄟ^(guò)合理的分析工具和技術(shù)可幫助評(píng)估師對(duì)信息的分析更全面和更透徹，這樣可以充分挖掘所收集的資料中的有效信息，從而減少由于分析遺漏等問(wèn)題產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，定性與定量的相結(jié)合可以使得分析的過(guò)程和結(jié)果更為科學(xué)、更為客觀更具有說(shuō)服力，同時(shí)還可以節(jié)省評(píng)估的時(shí)間和精力，減少評(píng)估的時(shí)間和成本風(fēng)險(xiǎn)。（二）建立收益法評(píng)估模型來(lái)進(jìn)行檢驗(yàn)在

28、收益法評(píng)估中大量的使用了統(tǒng)計(jì)學(xué)原理和數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析方法，這些要求我們應(yīng)該建立的評(píng)估模型，進(jìn)行擬合優(yōu)度、總偏差和顯著性檢驗(yàn)；這是科學(xué)合理的使用收益法評(píng)估的必要條件。以前，我們?cè)趹?yīng)用收益法評(píng)估時(shí)并沒(méi)有足夠重視檢驗(yàn)；現(xiàn)在，我認(rèn)為這是不適合且不科學(xué)的。由于統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)理論本身已經(jīng)非常成熟，我們更應(yīng)該建立收益法評(píng)估模型來(lái)進(jìn)行檢驗(yàn)，得出更準(zhǔn)確的評(píng)估結(jié)果。（三）提高評(píng)估人員素質(zhì)，創(chuàng)造良性發(fā)展空間1、提高評(píng)估人員素質(zhì)應(yīng)用收益法最關(guān)鍵的內(nèi)容就是對(duì)企業(yè)未來(lái)收益的預(yù)測(cè)以及折現(xiàn)率的選取等，這是一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程來(lái)的，要做出科學(xué)合理的判斷就要求評(píng)估人員必須要具有較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)，尤其要有著很強(qiáng)的綜合分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力。如

29、何提高評(píng)估人員的素質(zhì)，也隨評(píng)估業(yè)的發(fā)展使之成為一個(gè)備受關(guān)注的話題，評(píng)估人員堅(jiān)持公平、公正、科學(xué)合理、勤勉盡責(zé)的基本職業(yè)道德。如何運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，是使得收益法得以發(fā)展的根本前提： （1）加強(qiáng)評(píng)估人員職業(yè)道德教育，建立評(píng)估機(jī)構(gòu)以及評(píng)估人員的評(píng)估職業(yè)道德檔案，可以采用計(jì)分制度。將資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)公開化、透明化和大眾化，對(duì)于那種評(píng)估的結(jié)果受到社會(huì)質(zhì)疑的評(píng)估業(yè)務(wù)，必須要進(jìn)行復(fù)評(píng)，對(duì)于出現(xiàn)問(wèn)題的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員公開批評(píng)，并在其職業(yè)道德檔案中做出相應(yīng)減分或處分警告。 （2）嚴(yán)格把關(guān)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試，加大和加強(qiáng)收益法方面的考核力度，讓更多的掌握先進(jìn)技術(shù)和擁有先進(jìn)思維的新一代優(yōu)秀評(píng)估師加入資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中來(lái)，為收

30、益法的發(fā)展注入新的血液和新的動(dòng)力。2、創(chuàng)造良性發(fā)展空間 （1）制定和完善我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則在快速發(fā)展的評(píng)估市場(chǎng)要求之下，我們要不斷提高評(píng)估師素質(zhì)以及執(zhí)業(yè)質(zhì)量。這樣要求我們要從規(guī)范評(píng)估師執(zhí)業(yè)行為中入手，建立一套與之相適應(yīng)的科學(xué)合理的評(píng)估技術(shù)準(zhǔn)則。同時(shí)，要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師要具備較高的職業(yè)道德，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公平、公正的執(zhí)業(yè)原則執(zhí)業(yè)。 （2）政府帶頭與社會(huì)監(jiān)督相結(jié)合在現(xiàn)在我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)正面臨著發(fā)展瓶頸的時(shí)候，應(yīng)該動(dòng)員全行業(yè)全社會(huì)力量關(guān)注、監(jiān)督、支持、促進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)發(fā)展，尤其是收益法理論和實(shí)踐的應(yīng)用。（3）加快市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，走出收益法自身發(fā)展道路我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家相比，起步比較晚

31、，但伴隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而迅速成長(zhǎng)壯大起來(lái)，隨著我國(guó)加入世界貿(mào)易組織，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，并且急待與世界接軌和世界同步。而收益法評(píng)估作為當(dāng)今被歐美發(fā)達(dá)國(guó)家廣泛的應(yīng)用于企業(yè)價(jià)值評(píng)估、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)的科學(xué)的先進(jìn)的評(píng)估技術(shù)，也將成為我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)走向世界的主要途徑和重要紐帶。可以說(shuō)，為收益法提供良性發(fā)展空間，走出一條屬于我國(guó)收益法自身的發(fā)展道路，也就是為我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展打開一扇走向世界的大門。（四）設(shè)立專門部門，提供準(zhǔn)確信息資料設(shè)立一些專門的信息資料的部門，負(fù)責(zé)收集市場(chǎng)信息和房地產(chǎn)交易資料，為我們?cè)谶M(jìn)行實(shí)地查看時(shí)，有物所依，有方向性的進(jìn)行工作，再認(rèn)真的核對(duì)成交的真實(shí)

32、性,對(duì)資料進(jìn)行匯總、分析、歸納。同時(shí)，為我們節(jié)省了很多時(shí)間，并且便于我們掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和其發(fā)展的趨勢(shì)，為資產(chǎn)估價(jià)部門提供真實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)的交易案例，從而提高參考案例的可比精度。大大加快評(píng)估工作的效率，增加了評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。 （五）引進(jìn)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則，實(shí)現(xiàn)與國(guó)際接軌隨著世界一體化、經(jīng)濟(jì)全球化腳步的加快，我國(guó)已經(jīng)加入WTO，我們不僅需要開拓國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)，而且還要開發(fā)國(guó)際市場(chǎng)。使得國(guó)內(nèi)、國(guó)際兩個(gè)市場(chǎng)有機(jī)的結(jié)合。我們還要充分學(xué)習(xí)研究WTO規(guī)則，并引進(jìn)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則，培養(yǎng)國(guó)際化的評(píng)估人才，建立國(guó)際化的評(píng)估機(jī)構(gòu)得以快速的與國(guó)際慣例接軌。 綜上所述，雖然我國(guó)在房地產(chǎn)評(píng)估方面的起步比較慢，同時(shí)也在收益法在房地產(chǎn)中的應(yīng)用方面也存在著很多的問(wèn)題，但其發(fā)展趨勢(shì)是不可逆轉(zhuǎn)的。相信，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展，市場(chǎng)機(jī)制的不斷健全，市場(chǎng)發(fā)育的不斷成熟，社會(huì)觀念的轉(zhuǎn)變，評(píng)估市場(chǎng)秩序和評(píng)估人員素質(zhì)的不斷完善。收益法將會(huì)被廣泛應(yīng)用，使我國(guó)的資