項目前期的的策劃之目標(biāo)客戶研判 課件

1、前言關(guān)于報告數(shù)據(jù)本報告數(shù)據(jù)來源：深圳中原深港研究中心數(shù)據(jù)庫深圳中原三級市場新洲片區(qū)各地鋪新洲片區(qū)隨機(jī)客戶訪談深圳中原二級市場同事定向調(diào)研搜房、SZHOME相關(guān)論壇及數(shù)據(jù)本報告以“科學(xué)研判，真實(shí)有效”的原則對市場進(jìn)行分析，得出相關(guān)結(jié)論，其中所有數(shù)據(jù)及市調(diào)個案全部屬實(shí)！金地104棟項目前期策劃 之目標(biāo)客戶研判第一篇 目標(biāo)客戶初判斷LEVEL 2現(xiàn)狀新洲片區(qū)近一年二手市場成交客戶脈絡(luò)Text目標(biāo)客戶初判斷思路歷史新洲片區(qū)小戶型市場發(fā)展及客戶脈絡(luò)大勢福田區(qū)地產(chǎn)供需狀況/區(qū)域小戶型市場狀況結(jié)論目標(biāo)客戶來自區(qū)域及職業(yè)初判5LEVEL 2Text目標(biāo)客戶初判斷思路大勢福田區(qū)地產(chǎn)供需狀況/區(qū)域小戶型市場狀況6

2、大勢福田區(qū)歷年供應(yīng)狀況及大勢分析/小戶型市場狀況歷年供應(yīng)狀況歷年銷售狀況受土地供應(yīng)、政策調(diào)控等因素的影響，近三年以來，福田區(qū)供應(yīng)量持續(xù)下降，05年全年的住宅批售面積為88萬，比04年約減少了50%，而今年1-6月份批售面積僅12萬，僅相當(dāng)于一個中等規(guī)模樓盤的體量。從歷年成交情況來看，成交面積均在100萬以部 上，2000年、2002年、2005年都達(dá)到了170萬以上的高點(diǎn)，但進(jìn)入2006年，隨著新增供應(yīng)的 減少，以及存量項目的快速消化，導(dǎo)致06年上半年的成交量大幅萎縮，成交僅41萬余，為2005年的23%。年限住宅供應(yīng)量（萬）住宅銷售量（萬）供求比1999年186.06147.541.26:1

3、2000年176.34181.940.97:12001年139.08155.440.89:12002年271.9186.291.46:12003年116.65168.60.69:12004年163.56121.81.34:12005年88.43172.770.51:12006年上半年12.541.230.30:1合計1154.521175.610.98:1歷年新增供求比 從歷年供求比的情況看，從03年開始，福田供不應(yīng)求的矛盾就已顯露出來，房價上漲的苗頭已初現(xiàn)，04年的放量令供求矛盾有所緩解，但05年供求關(guān)系又趨緊張，全年新增供求比為0.51，不僅全部消化了當(dāng)年的新增供應(yīng)，存量面積也得到了大量消

4、化，到06年上半年，供求矛盾進(jìn)一步升級，房價也隨著供求矛盾的加劇加速上揚(yáng)。2006年福田區(qū)小戶型市場供應(yīng)狀況戶型50以下1房1廳70以下2房70以上2房90以下3房90以上3房120以上4房280以上復(fù)式套數(shù)721096885651483843套數(shù)比9.65%14.61%9.12%11.39%8.71%19.84%5.09%5.76%小戶型供應(yīng)不占市場主流2006年上半年福田住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，70以下房型的供應(yīng)套數(shù)僅101套，占福田全部供應(yīng)套數(shù)的29%，不到三成，小戶型成為福田最為稀缺的產(chǎn)品。從后市看，新政規(guī)定，自2006年6月1日起新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90以下住房面積

5、所占比重，必須達(dá)到70%以上，2007年以后，福田小戶型不足的矛盾會有所緩解。但只能寄望于舊城改造釋放出的供應(yīng)量。LEVEL 2Text目標(biāo)客戶初判斷思路歷史新洲片區(qū)小戶型市場發(fā)展及客戶脈絡(luò)大勢福田區(qū)地產(chǎn)供需狀況/區(qū)域小戶型市場狀況13歷史新洲片區(qū)小戶型市場發(fā)展及客戶脈絡(luò)濱河路新洲路福強(qiáng)路新洲村石廈村沙嘴村新區(qū)委三個城中村農(nóng)民房密集，魚龍混雜，各式租房人群混雜Shared resourcesInefficiencies in financial markets片區(qū)住宅形態(tài)簡述 三個城中村三條主干道一個新區(qū)委沙嘴石廈新洲租售早年住宅，多層為主，多個精品小戶型社區(qū)三條主干道福榮路沿線以及福強(qiáng)路沿線

6、 萬科的金域藍(lán)灣、泰然的碧海紅樹園等，產(chǎn)品形態(tài)主要是三房和四房，適合經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)的的成熟家庭購買 濱河路新洲路沿線的項目以單體樓為主如花好園、韻動領(lǐng)地、綠洲豐和家園等。主要提供單房、1房1廳、小2房，適合投資以及首次置業(yè)者購買用于過渡性居住 一個新區(qū)委不乏高尚居住區(qū)，如：中央花園、金地翠園、瑞合園等，三房四房為主，成熟經(jīng)濟(jì)實(shí)力好的人士居住16片區(qū)純小戶型住宅市場發(fā)展脈絡(luò) 三個城中村三條主干道一個新區(qū)委三條主干道一個新區(qū)委沙嘴石廈新洲三個城中村2001-20022003-20042005麗陽天下/締馨園朗晴馨洲 星座傳奇綠景新美域 韻動領(lǐng)地綠洲豐和 合正佳園/皇庭世紀(jì)空白石廈新洲已成為為中心區(qū)

7、提供配套服務(wù)的純中小戶生活區(qū) 作為舊村改造的重點(diǎn)，也為區(qū)域中小戶型的持續(xù)發(fā)展提供了很好的契機(jī) 片區(qū)歷年代表小戶型購買客戶脈絡(luò)2000年-2001年銷售樓盤片區(qū)近年代表小戶型住宅購買客戶群研究綠景新苑戶型面積區(qū)間購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田南山羅湖香港二房二廳77-9528-47白領(lǐng)周邊原居民周邊生意人港人配偶自住為主90%10%三房二廳86-114白領(lǐng)周邊原居民周邊生意人港人配偶自住為主四房二廳131白領(lǐng)周邊原居民周邊生意人自住為主片區(qū)近年代表小戶型住宅購買客戶群研究星河雅居 戶型面積區(qū)間購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田羅湖南山香港二房二廳7728-35白領(lǐng)周邊原居民生意人

8、自住為主85%0015%三房二廳8728-45白領(lǐng)周邊原居民生意人自住為主四房二廳10330-55白領(lǐng)周邊原居民生意人自住為主戶型面積區(qū)間購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田香港南山羅湖二房二廳77812833白領(lǐng)周邊居民投資自住70%5%15%10%三房二廳1011043045白領(lǐng)周邊居民自住四房二廳1251374550白領(lǐng)周邊居民自住小復(fù)式(三房)1604550白領(lǐng)周邊居民自住加州地帶2期 2002年-2003年銷售樓盤朗晴馨洲 戶型面積區(qū)間購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田香港南山羅湖一房一廳3525-32高級白領(lǐng)周邊原居民職業(yè)投資客自住70%投資30%90%5%5%0二房二廳

9、6528-35高級白領(lǐng)周邊原居民職業(yè)投資客自住85%投資15%三房二廳8530-40高級白領(lǐng)周邊原居民職業(yè)投資客自住95%投資5%麗陽天下 戶型面積區(qū)間購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田香港南山羅湖單房32372430白領(lǐng)、周邊生意人、港人配偶、職業(yè)投資客、公務(wù)員自用40%投資60%70%20%5%5%一房一廳4249.52530自用50%投資505二房二廳65.84872540自用75%投資25%戶型面積區(qū)間購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田香港南山羅湖單房29322025白領(lǐng)、周邊生意人、港人配偶、職業(yè)投資客、公務(wù)員自用40%投資60%60%35%5%5%一房一廳3949253

10、0自用50%投資505二房二廳62.64682535自用75%投資25%締馨園 戶型面積區(qū)間購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田香港南山羅湖二房6630以下占73.7%36以上占26.3%高薪白領(lǐng),其中以貿(mào)易業(yè)占多,達(dá)40%.個體戶占17%.投資客自用占86%投資占14%66%10%17%7%大二房7682小三房8486加州地帶3期 2004年-2005年銷售樓盤戶型面積區(qū)間購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田香港南山羅湖單身公寓39.243.122528白領(lǐng)、個體戶、港人配偶、職業(yè)投資客、商務(wù)人士、公務(wù)員自用55%投資45%80%10%5%5%二房二廳65.59822535自用60%

11、投資40%合正佳園戶型面積區(qū)間購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田香港南山羅湖單房29322035白領(lǐng)、周邊個體戶港人配偶、投資客、商務(wù)人士自用55%投資45%60%35%5%5%一房一廳39492530自用55%投資45%二房二廳62.64682535自用65%投資35%星座傳奇 戶型面積區(qū)間購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田香港南山羅湖一房一廳43.6744.122528白領(lǐng)、個體戶自用60%投資40%75%15%5%5%二房二廳63.3977.332533白領(lǐng)、周邊個體戶自用75%投資25%三房二廳92.99116.053545白領(lǐng)、周邊個體戶自用四房二廳131.16134.0

12、74855個體戶附近村民自用綠景新美域綠洲豐和戶型面積區(qū)間購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田羅湖南山香港其他一房一廳39-4125-35白領(lǐng)原居民生意人娛樂工作者港人配偶職業(yè)投資客公司投資客商務(wù)人士公務(wù)員投資40%自住60%70%5%10%10%5%二房二廳64-7228-40投資30%自住70%皇庭世紀(jì)戶型面積區(qū)間購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田羅湖南山香港其它一房一廳40-4622-45高級白領(lǐng)生意人原居民職業(yè)投資客商務(wù)人士高級白領(lǐng)生意人香港配偶娛樂工作者公務(wù)員投資50%自住50%45%10%10%20%15%二房二廳53-6425-35投資40%自住60%三房二廳77-12

13、828-45投資35%自住65%韻動領(lǐng)地 戶型面積區(qū)間購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田南山羅湖香港一房一廳35-5428-35高級白領(lǐng)周邊生意人公司投資客職業(yè)投資客過度居住/70%投資30%75%5%5%5%二房二廳42-9328-35高級白領(lǐng)周邊生意人投資客自住70%投資30%三房二廳84-11025-55高級白領(lǐng)周邊生意人本地原居民/生意人自住90%投資10%戶型面積區(qū)間購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田香港南山羅湖二房二廳69.8674.952533白領(lǐng)、周邊個體戶自用75%投資25%80%15%5%5%三房二廳96.413545白領(lǐng)、周邊個體戶自用85%投資15%綠景新洋

14、房2006年銷售樓盤戶型面積區(qū)間購買客戶年齡區(qū)間職業(yè)置業(yè)目的來自區(qū)域福田香港南山羅湖單身公寓33412528白領(lǐng)、個體戶、生意人、投資客自用投資85%5%5%5%一房一廳49592533自用投資二房二廳71882840自用投資三房二廳88943550自用投資祥云天都世紀(jì)片區(qū)代表小戶型購買客戶群脈絡(luò)研究總結(jié)(一)6年時間客戶群演變過程客戶年齡段總結(jié)22-25歲20-30單房26-30歲30-35歲35-40歲40-45歲45歲以上年齡物業(yè)面積/戶型30-40單房/一房40-50單房/一房50-60一房/兩房60-70兩房/三房70-80兩房/三房2000年-2001年2002年-2003年200

15、4年-2005年2006年客戶職業(yè)總結(jié)白領(lǐng)20-30單房周邊生意人公務(wù)員職業(yè)/公司投資客商務(wù)人士娛樂工作者物業(yè)面積/戶型30-40單房/一房40-50單房/一房50-60一房/兩房60-70兩房/三房70-80兩房/三房2000年-2001年2002年-2003年2004年-2005年2006年其他港人配偶原居民客戶置業(yè)目的總結(jié)純投資20-30單房過度自住長期自住物業(yè)面積/戶型30-40單房/一房40-50單房/一房50-60一房/兩房60-70兩房/三房70-80兩房/三房2000年-2001年2002年-2003年2004年-2005年2006年商務(wù)自住客戶來自區(qū)域總結(jié)5-15%羅湖15-

16、25%25-35%35-45%45-55%區(qū)域南山福田香港其他2000年-2001年2002年-2003年2004年-2005年2006年比例55-65%65-75%75-85%85-95%95%以上結(jié)論一、2000年-2006年區(qū)域內(nèi)購小戶型客戶群形態(tài)沒有發(fā)生質(zhì)的變化家樂福進(jìn)駐，舊城改造啟動樓市異?；鸨挲g職業(yè)區(qū)域置業(yè)目的2000年-2001年2002年-2003年2004年-2005年2006年三大城中村環(huán)抱治安較差住宅檔次偏低三大城中村環(huán)抱治安較差精品小戶型住宅涌現(xiàn)新政影響30歲左右客戶為主投資客戶年齡跨度較大,可至45歲周邊生意人和原居民為主/白領(lǐng)福田為主,少量香港客戶自住為主30歲以

17、下客戶為主投資客戶年齡跨度較大,可至45歲周邊生意人和原居民為主/白領(lǐng)/投資客福田為主,石廈區(qū)小戶型吸引大量香港人配偶小戶型涌現(xiàn),投資客戶大量進(jìn)駐30歲以下客戶為主投資客戶年齡跨度較大,可至45歲30-35歲客戶比例增加周邊生意人和原居民為主/白領(lǐng)/投資客福田為主,南山出現(xiàn)房荒,南山客戶增加口岸樓盤吸引大量外區(qū)投資客大量投資客戶進(jìn)駐周邊生意人和原居民為主/白領(lǐng)福田為主自住客戶為主結(jié)論二、本區(qū)域由于區(qū)域居住舒適度較差等影響,(城中村娛樂業(yè)旺盛區(qū)工業(yè)區(qū)),因此,區(qū)域內(nèi)項目對區(qū)域外的客戶吸引力不大,購房主要客戶分為兩個梯隊福田客戶為主區(qū)域內(nèi)客戶為主區(qū)域內(nèi)租房白領(lǐng)生意人原居民投資客福田工作的白領(lǐng)生意人

18、投資客結(jié)論三、區(qū)域內(nèi)主力購小戶型客戶年紀(jì)偏輕,購房實(shí)力偏低購房心態(tài)研判白領(lǐng)/生意人、原居民35歲以下為主城中村環(huán)抱、但仍不選擇福田其他居所價格低于福田其他區(qū)域、未來升值實(shí)力不濟(jì)便于照顧生意，不離開熟悉環(huán)境實(shí)力未及購買福田香蜜湖等其他區(qū)域住宅結(jié)論四、區(qū)域內(nèi)部分住宅對投資客和港人有相當(dāng)吸引力購房心態(tài)研判港人、投資客戶35歲以上為主鄰近口岸/娛樂業(yè)發(fā)達(dá)/區(qū)域內(nèi)租賃市場旺盛/樓市火爆價格低于福田其他區(qū)域、未來升值2006年下半年開始，各種新政全面出臺，供應(yīng)沒有增加，但我們必須看到市場的變化LEVEL 2現(xiàn)狀新洲片區(qū)近一年二手市場成交客戶脈絡(luò)Text目標(biāo)客戶初判斷思路歷史新洲片區(qū)小戶型市場發(fā)展及客戶脈絡(luò)

19、大勢福田區(qū)地產(chǎn)供需狀況/區(qū)域小戶型市場狀況49新洲片區(qū)近一年二手市場總體成交情況時間買賣成交案例65及以下買賣成交案例小戶型成交所占全區(qū)比例2006 上半年153942327.5%2005 下半年130926820.5%時間租賃成交案例65及以下租賃成交案例小戶型租賃所占比例2006 上半年142460342.3%2005 下半年137552838.4%65以下房型無論在租賃市場還是買賣市場，成交均十分活躍。在二手樓市場的活躍充分顯示小戶型流通性更強(qiáng)，投資更靈活。新洲片區(qū)近一年二手租賃市場情況其中1房1廳的出租頻率最高，面積在41-45之間的戶型成交最多 新洲片區(qū)近一年二手租賃市場客戶情況租客

20、的年齡比較小，30歲以下的比例占到6成 業(yè)主的年齡主要在26-40歲之間，占總體比例的7成，其中26-30、31-35是頻率最高的兩個年齡段，分別達(dá)到30%和26.5%。新洲片區(qū)近一年二手租賃市場客戶情況反映潛在購房客戶情況新洲片區(qū)近一年二手租賃市場客戶情況反映潛在購房客戶情況25歲及以下26-30歲31-35歲36-40歲41-45歲46歲以上購房欲望強(qiáng)烈，無論1房、2房新洲片區(qū)近一年二手買賣市場情況31-3536-4041-4651-5661-65單房/一房 一房 一房/二房 二房2房的成交頻率最高，占總體比例的48%，1房1廳的成交頻率為36次，占總體比例的45.6%，成交面積在41-4

21、5和51-60兩個面積段的最多 新洲片區(qū)近一年二手買賣市場客戶情況客戶年齡主要在35歲以下，其中25歲及以下的比例達(dá)到21.5% 新洲片區(qū)近一年二手買賣市場客戶情況選擇2房、1房1廳的比例比選1房的比例要高得多 新洲片區(qū)近一年二手市場客戶情況脈絡(luò)總結(jié)1）總體小戶型成交活躍2）租賃小戶型的租賃及購買客戶年齡層較輕，30歲一下占絕大多數(shù)3）買賣26-30，31-35歲為購買小戶型年齡高峰期，成交戶型集中在41-46，51-56 的1 房及2房為主A客戶年齡段較輕，二手樓較低的樓價是對年輕客戶的有利吸引B歷年呈現(xiàn)出的40左右的投資客開始下降，可見新政對投資客的信心有一定沖擊C舒適緊湊的1房和小2房是

22、區(qū)域客戶購買小戶型的首選新洲片區(qū)近一年二手市場客戶情況脈絡(luò)總結(jié)研判客戶類型最活躍成交年齡段26-30歲最活躍成交年齡段31-35歲自住客戶為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)力未夠雄厚可能為工作多年的白領(lǐng)也可能為周邊小生意人成交活躍戶型：1房及2房成交活躍戶型：1房及2房自住客戶為主高級白領(lǐng)周邊生意人成交2房的可能為原居民LEVEL 2現(xiàn)狀新洲片區(qū)近一年二手市場成交客戶脈絡(luò)Text目標(biāo)客戶初判斷思路歷史新洲片區(qū)小戶型市場發(fā)展及客戶脈絡(luò)大勢福田區(qū)地產(chǎn)供需狀況/區(qū)域小戶型市場狀況結(jié)論目標(biāo)客戶來自區(qū)域及職業(yè)初判60本項目目標(biāo)客戶群體初步研判結(jié)論（一、客戶來自區(qū)域）研判因素歷史歷年區(qū)域內(nèi)小戶型成交客戶來自區(qū)域集中在福田區(qū),鮮

23、有外區(qū)客戶，區(qū)域外客戶對本區(qū)域認(rèn)同度不高現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)總?cè)丝诔^44.4萬，其中戶籍人口9.4萬，暫住人口35萬，下轄16個社區(qū)居民委員會。轄區(qū)內(nèi)有石廈、新洲、沙嘴、沙尾、上沙、下沙等6個集體股份公司 （來自福田區(qū)官方網(wǎng)站）密集的人口，購買潛力龐大未來區(qū)域內(nèi)10萬建材超市商業(yè)區(qū)啟動，外來商務(wù)人口勢必大量涌入研判初次結(jié)論：購買主力客戶仍將集中在福田區(qū)內(nèi)客戶為主，尤其以本區(qū)域內(nèi)常住客戶為主我們必須考慮到小戶型客戶對區(qū)域選擇的彈性和區(qū)域內(nèi)發(fā)展利好研判是否會有更多外區(qū)域客戶購買客戶來自區(qū)域深入研判未來（2007年-2008年）同類小戶型供應(yīng)前瞻大致預(yù)測（根據(jù)容積率和項目規(guī)模內(nèi)部信息初步判斷）項 目位 置建

24、面(萬M2)推售時間合正文錦路改造項目東門文錦北路與洪湖一街交匯處9.62007京基蔡屋圍改造項目蔡屋圍262008華潤中心二期住宅寶安南路102007祺悅東門項目東門南路4.12007安業(yè)羅芳項目羅芳立交沿河路附近102007東門國際深南路與東門路交匯處1520072008輕工業(yè)局東門改造項目東門東悅名軒北側(cè)520072008百仕達(dá)5期太安路百仕達(dá)4期旁2320072008佳兆業(yè)翠竹路改造項目翠竹路萬佳旁2820072008亙富黃貝嶺項目新秀立交旁820072008國野改造項目沿河南路雙城世紀(jì)旁62008合 計131.2萬羅湖區(qū)羅湖區(qū)客戶到本區(qū)域購房研判多為舊城改造項目，進(jìn)度緩慢，實(shí)際預(yù)計可

25、以在未來2年推出的小戶型項目有項 目建面(萬M2)判斷原因合正文錦路改造項目9.6發(fā)展商改造實(shí)力京基蔡屋圍改造項目26發(fā)展商改造實(shí)力華潤中心二期住宅10已建東門國際15已重建佳兆業(yè)翠竹路改造項目28發(fā)展商改造實(shí)力合計88依據(jù)舊城改造因素，除華潤項目，其他項目預(yù)計較難一次推出全部體量，部分體量可以推出，但推出體量仍不容小視羅湖區(qū)客戶到本區(qū)域購房可能性研判結(jié)論未來兩年羅湖區(qū)客戶到本區(qū)域購買小戶型可能性甚小客戶購房因素項目質(zhì)素京基、華潤品牌發(fā)展商令產(chǎn)品質(zhì)素有較大保證，同類產(chǎn)品質(zhì)素與本項目有很大競爭價值點(diǎn)本項目競爭關(guān)系本項目規(guī)模小，難以與羅湖區(qū)龐大體量形成強(qiáng)勢競爭質(zhì)素相當(dāng)?shù)囟瘟_湖區(qū)客戶放棄熟悉的區(qū)域到

26、本區(qū)域購買規(guī)模小，產(chǎn)品素質(zhì)不占絕對優(yōu)勢的樓盤可能性甚小區(qū)位居住舒適度認(rèn)同度低價格相近南山區(qū)項 目位 置建面(萬M2)推售時間燕興南新路項目南山南頭片區(qū)南新路與荔園路交匯處東南側(cè)102007顥騰后海項目后海天驕華庭東南側(cè)82008金鑾南水工業(yè)區(qū)項目南山區(qū)金鑾工業(yè)區(qū)(沿山路西)202007致遠(yuǎn)蛇口項目南山區(qū)蛇口東角頭填海區(qū)62007蛇口房地產(chǎn)后海項目后海路東側(cè)(東帝海景東面)32007華園蛇口項目南山大道和工業(yè)八路交匯處5.520072008愉天商廈商業(yè)文化中心區(qū)環(huán)北路620072008兆億地產(chǎn)后海項目南油金龍地塊左邊緊臨3.052007曉發(fā)投資南山商業(yè)項目海洋之心對面1.32007合計62.85

27、（未完全統(tǒng)計）南山區(qū)客戶到本區(qū)域購房可能性研判結(jié)論未來兩年南山區(qū)客戶到本區(qū)域購買小戶型可能性甚小客戶購房因素項目質(zhì)素本項目競爭關(guān)系地段價格低于福田本項目有品牌優(yōu)勢但南山推出小戶型體量龐大本項目區(qū)位居住舒適認(rèn)同度低，交通直達(dá)南山便利度低本項目主力購買客戶群來自區(qū)域研究最終結(jié)論本項目的主力購買客戶群體將以福田區(qū)客戶為主，外區(qū)域客戶購買可能性甚小深入研究本項目在未來福田區(qū)供應(yīng)同類項目中所處競爭局面細(xì)分客戶來自區(qū)域項 目開發(fā)商建面(萬M2)推售時間荔林苑（二期） 深圳市農(nóng)業(yè)科技園發(fā)展有限公司/深圳市創(chuàng)世紀(jì)投資發(fā)展有限公司 82007蒙古大廈(成吉思汗大廈) 蒙帝國際投資有限公司 2.5932007新亞

28、洲中心廣場深圳新亞洲實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司7.7662007雷圳大廈二期 雷圳實(shí)業(yè)有限公司 3.22007中愛聯(lián)振華路項目深圳市中愛聯(lián)實(shí)業(yè)有限公司/深圳市駿豐城投資發(fā)展有限公司 22007皇御苑三期深圳市皇城地產(chǎn)有限公司5.832007福田南福濱大廈北金牛集團(tuán)72007皇崗新村花園深圳皇崗實(shí)業(yè)股份有限公司72007皇城新洲項目皇城房地產(chǎn)公司4.74602007蓮花西路楓丹雅苑西側(cè)深圳市安誠置業(yè)發(fā)展有限公司2.62007景田北財政局旁深圳市康熙投資發(fā)展有限公司42007福田區(qū)項 目開發(fā)商建面(萬M2)推售時間嘉洲豪園四期新洲實(shí)業(yè)、富成公司無資料2007桑達(dá)新村舊城改造項目深圳桑達(dá)工程開發(fā)公司,深圳市國

29、富源實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司332008竹子林五路與六路之間深圳市富寧達(dá)物業(yè)發(fā)展有限公司5.420072008鈺霖蓮花路項目深圳市鈺霖投資發(fā)展有限公司5.758620072008通億實(shí)業(yè)項目深圳市通億實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司62007集浩景田項目集浩房地產(chǎn)有限公司1.6120072008深圳鵬廣達(dá)新洲項目深圳市鵬廣達(dá)實(shí)業(yè)有限公司4.72007東海農(nóng)科項目深圳東海愛地房地產(chǎn)公司1.362007城投濱河路項目深圳市城市建設(shè)投資發(fā)展公司2.72008福田區(qū)項 目開發(fā)商建面(萬M2)推售時間車公廟項目深圳市浩業(yè)房地產(chǎn)投資公司7.82008新沙項目深圳中和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司520072008車公廟項目深圳市興云誠實(shí)業(yè)有

30、限公司/徑略投資有限公司興云誠實(shí)業(yè)有限公司3.9220072008福田南項目旭飛房地產(chǎn)開發(fā)(深圳)有限公司/光彩紅實(shí)業(yè)旭飛42007崗廈景軒酒店南深圳市昌盛實(shí)業(yè)有限公司3.52007景田項目深圳市廣業(yè)成投資發(fā)展有限公司220072008國都高爾夫花園3期國都集團(tuán)（東港實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司）/君豪實(shí)業(yè)5.52007香蜜湖項目廣州市銀宇投資有限公司/廣州銀宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司32008梅林項目深圳運(yùn)發(fā)公司下屬深華公司，成協(xié)房地產(chǎn)公司32007合計121.62福田區(qū)福田本區(qū)客戶本區(qū)置業(yè)習(xí)慣判斷（在不考慮產(chǎn)品質(zhì)素、價格等因素，以客戶置業(yè)習(xí)慣區(qū)域判斷）高尚居住區(qū)：香蜜湖、景田等經(jīng)濟(jì)實(shí)力交通絕對便利-地鐵站：

31、崗廈、車公廟、華強(qiáng)北居住舒適度高：梅林、彩田、益田等（公務(wù)員聚集）不愿離開福田，交通便利，舒適度稍低：新洲福田本區(qū)客戶本區(qū)置業(yè)習(xí)慣判斷（在不考慮產(chǎn)品質(zhì)素、價格等因素，以客戶置業(yè)習(xí)慣區(qū)域判斷）高尚居住區(qū)：香蜜湖、景田經(jīng)濟(jì)實(shí)力交通絕對便利-地鐵站：崗廈、車公廟、華強(qiáng)北等居住舒適度高：梅林、彩田、益田等（公務(wù)員聚集）不愿離開福田，交通便利，舒適度稍低：新洲各區(qū)未來1-2年供應(yīng)11.97萬新洲外區(qū)域客戶將以經(jīng)濟(jì)實(shí)力未夠雄厚，但追求便利的客戶為主新洲區(qū)域內(nèi)客戶長期居住、工作在區(qū)域內(nèi)的客戶是本項目絕對購買主力深入研判區(qū)域內(nèi)購買本項目的客戶具體形態(tài)83.35萬11萬5.5萬本項目目標(biāo)客戶群體初步研判結(jié)論（二

32、、客戶職業(yè)）因素一、歷年購買區(qū)域內(nèi)小戶型客戶職業(yè)類型研判因素2001年-2005年成交客戶/2006年二手市場成交客戶25-35歲為主力購買小戶型群體高級白領(lǐng)/周邊生意人/香港人/娛樂工作者/原居民/個人、公司職業(yè)投資客因素二、現(xiàn)狀人口結(jié)構(gòu)區(qū)域內(nèi)聚集大量租房客戶，福田區(qū)多個城中村面臨改造福田區(qū)的高級白領(lǐng)周邊原居民/周邊小生意人目標(biāo)客戶職業(yè)初步判斷結(jié)論投資客戶其他香港人目標(biāo)客戶群體職業(yè)研究結(jié)論細(xì)分第一大類 白領(lǐng)項目房價初期預(yù)測思路哪類白領(lǐng)能承受？以目前區(qū)域市場最高房價10000元/平方米,試估本項目房價為戶型面積預(yù)計總價(萬元)預(yù)計首付(萬元)預(yù)計裝修費(fèi)用實(shí)際可能首付支出(萬元)30年月供（元）

33、單房34.58346.8281614一房44.57-46.0644-468.8-9.22-311-122081-2150兩房157.235711.43-4132672兩房268.44-69.6568-6913.6-13.83-516-183195-3252預(yù)計客戶支付款以15萬元為界分兩個層次1）15萬以下2）15-20萬研究推論一、首次支付8-10萬或者以下，月供1600-2000的白領(lǐng)？第一條件研究：按照每月支付2000計算，最節(jié)省消費(fèi)，月收入多少能達(dá)到？白領(lǐng)日常支出估計（元）供樓物業(yè)管理費(fèi)/水電吃飯+交通（偶爾打的）其他（做美容、泡吧、買衣服等）存錢合計20003001000-20001

34、00020006300如果單身，最低個人收入必須在6300元以上如果戀愛關(guān)系穩(wěn)定或者已婚，家庭最低收入必須在6300元推論結(jié)果一：6300元的個人收入或者家庭收入者目前工作多少年？幾時能支付10萬白領(lǐng)日常支出估計（元）房租（買房前）物業(yè)管理費(fèi)/水電吃飯+交通（偶爾打的）其他（做美容、泡吧、買衣服等）最低存錢合計1500200200010001000-20004300按照每月最低消費(fèi)10萬元存多久？每月存2000元，5年能存夠10萬（最低標(biāo)準(zhǔn)線）22歲大學(xué)畢業(yè)，預(yù)計27歲能夠達(dá)到此收入標(biāo)準(zhǔn)（在沒有任何外界幫助情況下）27歲以上白領(lǐng)最常規(guī)購買可行性研判單身已婚或者有穩(wěn)定戀愛關(guān)系1）大學(xué)畢業(yè)預(yù)計三年

35、之后收入能達(dá)到6000元/月2）22歲畢業(yè)到3年后25歲開始存錢，5年后，30歲方能達(dá)到購房標(biāo)準(zhǔn)初預(yù)估5年中的收入遞增，28歲可達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)兩人同時工作，預(yù)計26歲可以達(dá)到購房標(biāo)準(zhǔn)研究結(jié)論一、年齡26歲以上（包括單身和有兩人），月（個人/家庭）收入至少6000元以上，可首次支付8-10萬，月供1600-2000的白領(lǐng)研究推論二、首次支付11-15萬或者以下，月供2000-2500的白領(lǐng)？第一條件研究：按照每月支付2500按揭計算，最節(jié)省消費(fèi)，月收入多少能達(dá)到？白領(lǐng)日常支出估計（元）供樓物業(yè)管理費(fèi)/水電吃飯+交通（偶爾打的）其他（做美容、泡吧、買衣服等）存錢合計25005001500-2000100

36、0-200020007400如果單身，最低個人收入必須在7400元以上如果戀愛關(guān)系穩(wěn)定或者已婚，家庭最低收入必須在7400元推論結(jié)果一：7400元的個人收入或者家庭收入者目前工作多少年？幾時能支付15萬白領(lǐng)日常支出估計（元）房租（買房前）物業(yè)管理費(fèi)/水電吃飯+交通（偶爾打的）其他（做美容、泡吧、買衣服等）最低存錢合200010001000-20007000按照每月最低消費(fèi)15萬元存多久？每月存2000元，7.5年能存夠15萬（最低標(biāo)準(zhǔn)線）22歲大學(xué)畢業(yè)，預(yù)計30歲能夠達(dá)到此收入標(biāo)準(zhǔn)（在沒有任何外界幫助情況下）30歲以上白領(lǐng)最常規(guī)購買可行性研判單身已婚或者有穩(wěn)定

37、戀愛關(guān)系1）大學(xué)畢業(yè)預(yù)計四-五年之后收入能達(dá)到7000元/月2）22歲畢業(yè)到四年后27歲開始存錢，7年后，33歲方能達(dá)到購房標(biāo)準(zhǔn)但初估7年中遞增，預(yù)計31歲可達(dá)到購房標(biāo)準(zhǔn)兩人同時工作，預(yù)計28歲可以達(dá)到購房標(biāo)準(zhǔn)研究結(jié)論一、年齡28歲以上（包括單身和有兩人），月（個人/家庭）收入至少7000元以上，可首次支付15萬，月供2500研究推論三、首次支付15萬-18萬，月供3000的白領(lǐng)？第一條件研究：按照每月支付3000按揭計算，最節(jié)省消費(fèi)，月收入多少能達(dá)到？白領(lǐng)日常支出估計（元）供樓物業(yè)管理費(fèi)/水電吃飯+交通（偶爾打的）其他（做美容、泡吧、買衣服等）存錢合計30005001500-30001000

38、-2000200010500如果單身，最低個人收入必須在10500元以上如果戀愛關(guān)系穩(wěn)定或者已婚，家庭最低收入必須在10500元以上推論結(jié)果一：10500元的個人收入或者家庭收入者目前工作多少年？幾時能支付18萬白領(lǐng)日常支出估計（元）房租（買房前）物業(yè)管理費(fèi)/水電吃飯+交通（偶爾打的）其他（做美容、泡吧、買衣服等）最低存錢合30001000-2001000-200010000按照每月最低消費(fèi)18萬元存多久？每月存2000元，9年能存夠18萬（最低標(biāo)準(zhǔn)線）22歲大學(xué)畢業(yè)，預(yù)計31歲能夠達(dá)到此收入標(biāo)準(zhǔn)（在沒有任何外界幫助情況下）31歲以上白領(lǐng)最常規(guī)購買可行性研判單身已婚或

39、者有穩(wěn)定戀愛關(guān)系1）大學(xué)畢業(yè)預(yù)計六年之后收入能達(dá)到10000元/月2）22歲畢業(yè)到四年后28歲開始存錢，9年后，37歲方能達(dá)到購房標(biāo)準(zhǔn)但初估9年中的收入遞增，預(yù)計35歲前能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)兩人同時工作，預(yù)計30歲可以達(dá)到購房標(biāo)準(zhǔn)研究結(jié)論一、年齡30歲（包括單身和有兩人），月（個人/家庭）收入至少10000元以上，可首次支付18萬，月供3000的白領(lǐng)？初步研判結(jié)論戶型面積預(yù)計首付(萬元)實(shí)際可能首付支出(含裝修)(萬元)30年月供（元）最常規(guī)購買白領(lǐng)可能性研判結(jié)論單房34.586.881614年領(lǐng)26歲以上.家庭(個人)收入至上6000以上一房44.57-46.068.8-9.211-122081-21

40、50兩房157.2311.4132672年齡28歲以上家庭收入至少7000元以上兩房268.44-69.6513.6-13.816-183195-3252年齡31歲-35以上家庭收入至少10000元以上深入研判客戶群從事職業(yè)級別研判個人情況研究家庭28歲收入至上6000以26歲以上，收入6000，個人收入300031歲收入至少7000元以上28歲以上，收入7000，個人收入350035歲收入至少10000元以上30歲以上，收入10000，個人收入5000第一類：30歲左右單身個人，個人收入6000元-7000元/月普通公司中層管理人員/名牌企業(yè)普通級別員工第二類：31-35歲單身個人，收入10

41、000元/月普通公司高級員工/名牌企業(yè)中級員工第三類：26-30歲，雙人，個人收入3000-3500元/月 公司初級員工第四類：30歲以上，雙人，個人收入5000元/月 公司普通員工職業(yè)級別可能判斷目標(biāo)客戶群體職業(yè)研究結(jié)論細(xì)分（白領(lǐng)細(xì)分結(jié)論）年齡30歲以上，單身,公司的中高級員工，或者是普通員工，事業(yè)發(fā)展方向穩(wěn)定年齡26歲以上,非單身,公司的中高級員工，或者是普通員工，事業(yè)發(fā)展方向穩(wěn)定此類白領(lǐng)購買本項目可能性再細(xì)分客戶群體必須考慮日前快速增長的房價對白領(lǐng)置業(yè)的影響常規(guī)白領(lǐng)首次購房心態(tài)研究市場調(diào)研調(diào)研對象 1）深圳中原內(nèi)部員工問卷調(diào)研，發(fā)出問卷198份，回收實(shí)際有效問卷165份 2）中心區(qū)寫字樓

42、白領(lǐng)隨機(jī)訪談。共訪問客戶17位調(diào)研結(jié)論1： 月收入5000-10000元或者以上，30歲左右單身白領(lǐng)本項目定向置業(yè)意愿 80%表示結(jié)婚前不購買，面積小，房價貴，不如租房 20%認(rèn)為可以考慮購買，購買目的為自住，購買客戶中，個人收入全部超過10000 元/月此類客戶需求比例：選擇30左右單房選擇40左右一房選擇50左右兩房選擇60-70左右兩房95%暫時過度居住，單房夠了5%一房住得舒服點(diǎn)，結(jié)婚再說，基本也夠了調(diào)研結(jié)論2： 月收入5000-10000元或者以上，30歲左右非單身白領(lǐng)本項目定向置業(yè)意愿 50%表示不考慮購買，總價高，不如去關(guān)外或者租房，或者面積太小，家里人口太多 50%認(rèn)為可以考慮

43、購買，購買目的為自住，考慮購買的客戶家庭收入均超過10000元， 此類客戶需求比例：選擇30左右單房選擇40左右一房選擇50左右兩房選擇60-70左右兩房70%一房夠住了現(xiàn)在價格太高20%兩房住得舒服已準(zhǔn)備或已有小孩10%家里人多細(xì)分結(jié)論：我們需要尋找的是這樣的福田白領(lǐng)1）家庭結(jié)構(gòu)若是單身：收入10000元/月白領(lǐng)，他們渴望有自己的空間暫時居住2）家庭結(jié)構(gòu)若是非單身：家庭收入超過10000元/月，家庭人口不超過三個3) 長期在新洲或者周邊地區(qū)居住,對該區(qū)域有一定情結(jié)目標(biāo)客戶群體職業(yè)研究結(jié)論細(xì)分第二大類 區(qū)域內(nèi)生意人和原居民歷史2001-2006年成交的周邊生意人和原居民看，具備如下特征：購房動

44、機(jī)：習(xí)慣購買，投資自住兼有，周邊生意人購房多為就近照顧生意，他們熟悉此區(qū)域，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好未來大型建材超市啟動，大量建材生意人會涌入目標(biāo)客戶細(xì)分研判結(jié)論：在本區(qū)域長期扎根的人，他們或許是生意人，或許是本地原居民，從事生意種類眾多，大量建材生意人會成為目標(biāo)客戶之一目標(biāo)客戶群體職業(yè)研究結(jié)論細(xì)分第三類 投資客常規(guī)投資客戶心態(tài)研究短期出租獲取長期收益長期數(shù)年后利用漲價空間賺錢 非常規(guī)投資客戶心態(tài)研究？投資投機(jī)保值炒房新政后5年之后的獲利空間令投資客觀望卻步短期出租保證收益平衡長期數(shù)年后利用漲價空間賺錢/女性自有固定財產(chǎn),不 計較等待多少年 短期片區(qū)租金收益可能性研判戶型面積預(yù)計總價(萬元)30年月供（元

45、）農(nóng)民房市場租金商品房市場租金單房34.58341614300-600800-1200一房44.57-46.0644-462081-2150800-10001300-1600兩房157.235726721200-13001600-1900兩房268.44-69.6568-693195-32521500-17001800-2200我們必須考慮到我們對產(chǎn)品的品質(zhì)期望,我們期盼項目能成為超越片區(qū)常規(guī)產(chǎn)品的高級公寓,公寓產(chǎn)品的租金將高于片區(qū)常規(guī)租金短期片區(qū)租金收益可能性研判戶型面積預(yù)計總價(萬元)30年月供（元）商品房市場租金（元）高級公寓帶來的超越片區(qū)常規(guī)租金空間設(shè)想（元）單房34.58341614

46、800-12001500-1600一房44.57-46.0644-462081-21501300-16001800-2000兩房157.235726721600-19002000-2500兩房268.44-69.6568-693195-32521800-22002200-3000按照出租業(yè)主心態(tài)分析,收支基本能保證平衡個體純獲利投資和投機(jī)客戶將大幅度下降,為了購買物業(yè)保值而用的客戶將有存在可能常規(guī)投資客戶心態(tài)研究短期出租獲取長期收益長期數(shù)年后利用漲價空間賺錢 投資投機(jī)保值炒房新政后5年之后的獲利空間令投資客觀望卻步短期出租保證收益平衡長期數(shù)年后利用漲價空間賺錢/女性自有固定財產(chǎn),不 計較等待多

47、少年高企的樓價無法與市場租金切合，高級公寓的租金市場承受有限基于常規(guī)投資投機(jī)客戶的比例下降,我們試圖尋找非常規(guī)投資客戶實(shí)際案例借鑒：韻動領(lǐng)地成交客戶中有30%投資客戶，其中有18%客戶為公司投資行為公司購買為專門接待商務(wù)人士所用，也有部分客戶為私人購買商務(wù)之用，客戶看中新洲片 區(qū)便捷度、升值潛力研判：商務(wù)人士在本項目購買的可能性多大？有多大潛力可以挖掘韻動領(lǐng)地、世紀(jì)漢宮、東方時代、佳兆業(yè)中心商務(wù)投資人士購買核心需求總結(jié)購買關(guān)注因素地段就近公司12%物業(yè)管理保安+清潔+多樣服務(wù)價格升值潛力裝修、外觀體面30%18%20%20%本項目與商務(wù)投資人士購買核心需求匹配研判地段就近公司物業(yè)管理價格升值潛

48、力裝修、外觀體面對周邊企業(yè)有較大吸引力金地物業(yè)管理有挖掘空間后期打造實(shí)現(xiàn)價格由于福田中心地區(qū)本項目對周邊企業(yè)的商務(wù)投資人士存在一定吸引力本項目投資客戶形態(tài)研判結(jié)論常規(guī)投資客戶非常規(guī)投資客戶保值心態(tài)投資客戶女性自有固定財產(chǎn),不計較等待多少年能升值賺錢日前租金收益基本維持平衡 新崛起的周邊企業(yè)的商務(wù)投資人士目標(biāo)客戶群體職業(yè)研究結(jié)論細(xì)分第四類 區(qū)域內(nèi)香港客戶歷史2001-2006年成交的香港客戶看，具備如下特征：多為配偶在此區(qū)域工作居住長期在此區(qū)域有工作緣，需要在此區(qū)域居住現(xiàn)狀大量香港客戶在此區(qū)域內(nèi)租房和長期在此區(qū)域娛樂目標(biāo)客戶細(xì)分研判結(jié)論：香港草根階層，在此區(qū)域有工作緣和親緣的香港人本項目目標(biāo)客戶

49、群體職業(yè)形態(tài)研究最終結(jié)論市場可行性角度福田區(qū)域內(nèi)1）經(jīng)濟(jì)實(shí)力未夠購買福田高尚住區(qū)小戶型2）熟悉新洲區(qū)域?qū)^(qū)域認(rèn)同高級白領(lǐng)/老白領(lǐng)1）30歲左右單身2）26歲以上白領(lǐng)家庭，家庭成員結(jié)構(gòu)最多不超過3人3）家庭（個人）收入超過10000元/月職業(yè)投資客1）公司或者個人商務(wù)投資，接待高級商務(wù)客戶所用2）區(qū)域內(nèi)保值心態(tài)投資客戶，女性為主周邊生意人和原居民區(qū)域內(nèi)港人具有區(qū)域內(nèi)工作、親緣習(xí)慣購買營銷角度韻動領(lǐng)地銷售經(jīng)理慶福園（華強(qiáng)北商圈在售小戶型）銷售經(jīng)理福田區(qū)域內(nèi)高級白領(lǐng)/老白領(lǐng)職業(yè)投資客周邊生意人和原居民區(qū)域內(nèi)港人要求高，挑剔，成交時間慢，但口碑傳播有效經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，成交速度快，周邊區(qū)域影響力大經(jīng)濟(jì)實(shí)力

50、較強(qiáng)，成交速度快經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，若是公司行為為主，成交速度緩慢，個人保值投資客戶成交較快嘉洲地帶三期策劃師本項目營銷核心目標(biāo)客戶群研判結(jié)論項目實(shí)際情況規(guī)模小，營銷時間短小制作、小成本大品牌影響力核心客戶群福田區(qū)內(nèi)工作高級白領(lǐng)（包括單身和白領(lǐng)家庭）周邊生意人，原居民，港人，保值投資客 區(qū)域內(nèi)商務(wù)投資人士易于品牌的建立，宣傳調(diào)性應(yīng)針對此圈層為主易于銷售速度的保證，前期客戶積累鎖定此圈層客戶可節(jié)省成本易于品牌的建立，精品商務(wù)公寓品質(zhì)感較高，市場影響力大目標(biāo)客戶群體研判最終結(jié)論1戶型面積可能購買目標(biāo)客戶購買可能性心態(tài)研究單房34.58周邊生意人就近照顧生意，面積不需太大，負(fù)擔(dān)較輕港人過度居住高級單身白領(lǐng)

51、過度居住原居民習(xí)慣購買，便于以后出租個體投資客戶出租，收支能維持基本平衡，長期財產(chǎn)一房44.57-46.06商務(wù)投資人士公司接待用途，面積接近酒店房間，夠用且舒適個體投資客戶出租，收支能維持基本平衡，長期財產(chǎn)高級單身白領(lǐng)舒適過度居住，享受生活高級非單身白領(lǐng)緊湊過度居住周邊生意人照顧生意，稍舒適居住港人過度居住原居民習(xí)慣購買目標(biāo)客戶群體研判最終結(jié)論2戶型面積可能購買目標(biāo)客戶購買可能性心態(tài)研究兩房157.23商務(wù)投資人士公司接待用途，面積接近酒店房間，夠用且舒適個體投資客戶出租，收支能維持基本平衡，長期財產(chǎn)高級非單身白領(lǐng)稍寬松居家，先自住后出租原居民考慮子女居住，習(xí)慣購買港人稍寬松居家周邊生意人家

52、庭成員稍多，臨時舒適居家兩房268.44-69.65高級非單身白領(lǐng)三口之家，舒適居住原居民考慮子女居住港人家庭成員較多，稍寬松居家周邊生意人家庭成員稍多，臨時舒適居家第一篇 目標(biāo)客戶初判斷完第二篇本項目目標(biāo)客戶群體喜好、特征深入研究判斷小戶型客戶群體真的變了2002年片區(qū)內(nèi)最熱銷小戶型麗陽天下項目廣告文案賞析來深圳一年，在CBD邊上安個窩來深圳一年了，突然發(fā)現(xiàn)個人置業(yè)并不是個遙遠(yuǎn)得夢，因為，發(fā)現(xiàn)了麗陽天下。選擇一種生活得理由有很多，選擇一個房子得理由也許很簡單，我的窩就在麗陽天下，因為這個選擇很輕松，首付只要兩萬多，月供甚至比窩租過得那個農(nóng)民房租金還低；更重要得是，它就在這個城市的中心，在CB

53、D邊上，這里有我享受得到得繁華，和看得到得前景。我要一個安定得窩，它不需要太大，不需要奢華，因為房子不是我的名片，它是我的簡歷。為明天而戰(zhàn)，跟理想死磕，正在從小資趕赴中產(chǎn)的途中，挑剔著自己也被挑剔著；喜歡與前程的氣息為伴，喜歡在城市的軌道上與時間賽跑。生活就像時速快車，一定要棲居在城市的交通樞紐上。不管住得房子有多大，面子一定要過得去，大堂要?dú)馀?，陽臺要寬敞，配套要齊全，鄰居好交往，房子的空間也許很小，心的領(lǐng)域可以很大。當(dāng)年年輕小戶型客戶群體的準(zhǔn)確心理描述如今,“2萬元在CBD旁安個家”已經(jīng)是歷史, 供樓款也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于租金,當(dāng)年描述中的正在“從小資趕赴中產(chǎn)的途中”的年輕一族已經(jīng)無法承受高企的樓價

54、，家庭或者個人月收入上萬的中產(chǎn)白領(lǐng)才能支付起目前的樓價,他們是什么樣的人?第一類、福田區(qū)高級單身白領(lǐng)年齡：30歲左右家庭結(jié)構(gòu)：單身收入：10000元/月就職行業(yè)預(yù)判：福田區(qū)域內(nèi)中高級企業(yè)員工三個真實(shí)案例賴先生，男年齡：32深圳中原策略中心總監(jiān)學(xué)歷：本科平時愛好：足球、文學(xué)、音樂性格特征：溫文爾雅，幽默，新潮因為上班經(jīng)常加班，我期望物管配套方面能多提供些到位的服務(wù)，比如家政方面等；我覺得實(shí)用應(yīng)該是房子最基本的品質(zhì)；我比較傾向于面積緊湊但一定方正實(shí)用的小戶型；因為空間的浪費(fèi)不僅關(guān)系到買房時的房價也關(guān)系到以后的物業(yè)費(fèi)用；另外最好位置便利，交通方便也很重要；因為作為過渡使用，我會考慮將來出租或轉(zhuǎn)讓的空

55、間。賴先生語：張小姐年齡：31泰然工業(yè)區(qū)某廣告公司業(yè)務(wù)總監(jiān)學(xué)歷：本科平時愛好：音樂、旅游、看電影性格特征：柔中帶剛，穩(wěn)重，潮流愛看的書：新視線張小姐心得：我覺得小區(qū)不需要太大，但交通一定要很方便；我喜歡的房子也不需要太大，但一定要有個性，有些時候我認(rèn)為個性代表了某種品質(zhì)，我經(jīng)常被強(qiáng)烈個性的房子所吸引。這種感覺想起來都覺得太美好了。在小區(qū)里我也喜歡看到有創(chuàng)意的園林設(shè)計，這就象穿了一件很有品味的衣服，感覺很有味道。 龔先生年齡：30福田中心區(qū)某公司部門主管學(xué)歷：?？破綍r愛好：運(yùn)動、音樂、休閑、旅游性格特征：穩(wěn)重、幽默龔先生語錄：一直在中心區(qū)上班，平時工作很緊張，非常希望住的地方附近有個可以運(yùn)動的地

56、方，這是我認(rèn)為非常舒服的地方；交通方便對我也很重要，這樣可以節(jié)省許多時間；另外最好有較到位的物管服務(wù)，尤其在家政方面，這讓我不致于被家務(wù)煩擾，專心工作。 已是所從事行業(yè)的精英一族 素質(zhì)高，有相當(dāng)生活品味 30出頭，已過了年少輕狂的年紀(jì)，穩(wěn)重， 但不失生活熱情，不愿意為家務(wù)事所絆,同 時具備責(zé)任感與使命感雙重負(fù)擔(dān).縱然暫時 獲得了瀟灑愜意的生活，卻又無法回避無 形的生存壓力。選擇單身購房,更多是希望 獲得真正屬于自己的寧靜和空間以及財產(chǎn)三個高級單身白領(lǐng)共性第二類、福田區(qū)高級非單身白領(lǐng)年齡：30歲左右家庭結(jié)構(gòu)：二口或者三口之家收入：10000元/月就職行業(yè)預(yù)判：福田區(qū)域內(nèi)中級企業(yè)員工趙先生年齡：30車公廟某貿(mào)易公司部門主管學(xué)歷：本科平時愛好：運(yùn)動、休閑、旅游性格特征：幽默、已經(jīng)立業(yè)，準(zhǔn)備成家，現(xiàn)在正在關(guān)心買房的事我和老婆都比較喜歡有現(xiàn)代感的東西，當(dāng)然，舒適度也很重要。第一次買房嘛，我們會選那種面積在70平左右，實(shí)用最要緊，方方正正，少些浪費(fèi)。同時最好有兩個陽臺的房子。甘小姐年齡：32福田中心區(qū)某中介公司項目經(jīng)理學(xué)歷：本科平