本科畢業(yè)論文我國經(jīng)濟適用房發(fā)展探索-供參考

1、北京師范大學珠海分校本科生畢業(yè)論文論文題目： 我國經(jīng)濟適用房發(fā)展的探索 學 院 不動產(chǎn)學院 專 業(yè) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè) 學 號 學 生 姓 名 指導教師姓名 尹貢白 指導教師職稱 教授 指導教師單位 北師大珠海分校不動產(chǎn)學院2010 年 4 月 8 日北京師范大學珠海分校學位論文寫作聲明和使用授權(quán)說明學位論文寫作聲明本人鄭重聲明： 所呈交的學位論文，是本人在導師的指導下，獨立進行研究工作所取得的成果。除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不含任何其他個人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的作品或成果。對本文的研究做出重要貢獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標明。本聲明的法律結(jié)果由本人承擔。 論文作者簽名：

2、日期： 年 月 日學位論文使用授權(quán)說明本人完全了解北京師范大學珠海分校關(guān)于收集、保存、使用學位論文的規(guī)定，即：按照學校要求提交學位論文的印刷本和電子版本；學校有權(quán)保存學位論文的印刷本和電子版，并提供目錄檢索與閱覽服務；學校可以采用影印、縮印、數(shù)字化或其它復制手段保存論文；在不以贏利為目的的前提下，學?？梢詫W位論文編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫,提供網(wǎng)上服務。（保密論文在解密后遵守此規(guī)定）論文作者簽名： 導師簽名： 日期： 年 月 日我國經(jīng)濟適用房發(fā)展的探索摘 要現(xiàn)今商品房價格日益上漲，房市雖然經(jīng)歷過2008年經(jīng)濟危機的重挫，但整體依然維持在一個較高水平。2006年經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)型，面向中低收入家庭，解決他們的

3、住房問題，滿足其購房需求，對穩(wěn)定房價和社會發(fā)展有極其重要的作用。但經(jīng)濟適用房制度在這幾年的發(fā)展中，突顯了不少問題，探究和分析這些問題對我國今后更好實行和發(fā)展保障性住房制度有很大的價值和積極作用。關(guān)鍵詞：商品房價格；保障性住房制度；經(jīng)濟適用房發(fā)展；制度問題CHINA TO EXPLORE THE DEVELOPMENT OF AFFORDABLE HOUSINGABSTRACTCommercial housing prices rising today, although the housing market experienced the economic crisis of 2008 to

4、fall, but overall still maintained at a high level. 2006 affordable housing in transition, for low-income families solve their housing problems, meet their housing demand, price stability and social development have an important role. But the system of affordable housing development in the past few

5、years, highlighted a number of problems, explore and analyze these issues on the implementation and development of our country to better guarantee the future of the housing system is of great value and positive role.Key word: Commercial housing prices; Affordable housing system; Affordable housing d

6、evelopment; System problem目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc260786531 序 言 PAGEREF _Toc260786531 h 1 HYPERLINK l _Toc260786532 1.經(jīng)濟適用房的產(chǎn)生背景 PAGEREF _Toc260786532 h 1 HYPERLINK l _Toc260786533 1.1起源時期：二十世紀50年代 PAGEREF _Toc260786533 h 1 HYPERLINK l _Toc260786534 1.2醞釀時期：1991年 PAGEREF _Toc260786534 h

7、1 HYPERLINK l _Toc260786535 1.3啟動、開建時期：1998年 PAGEREF _Toc260786535 h 1 HYPERLINK l _Toc260786536 1.4高速發(fā)展時期：1999-2005年 PAGEREF _Toc260786536 h 1 HYPERLINK l _Toc260786537 1.5質(zhì)疑時期：2005-2006年 PAGEREF _Toc260786537 h 1 HYPERLINK l _Toc260786538 1.6轉(zhuǎn)型時期：2006年8月 PAGEREF _Toc260786538 h 2 HYPERLINK l _Toc2

8、60786539 2.經(jīng)濟適用房的概況 PAGEREF _Toc260786539 h 2 HYPERLINK l _Toc260786540 2.1什么是經(jīng)濟適用房 PAGEREF _Toc260786540 h 2 HYPERLINK l _Toc260786541 2.2經(jīng)濟適用房與商品房的不同之處 PAGEREF _Toc260786541 h 2 HYPERLINK l _Toc260786542 2.3經(jīng)濟適用房的重要性 PAGEREF _Toc260786542 h 3 HYPERLINK l _Toc260786543 2.4經(jīng)濟適用房的功能 PAGEREF _Toc26078

9、6543 h 3 HYPERLINK l _Toc260786544 2.4.1.經(jīng)濟功能彌補市場缺陷，拉動內(nèi)需及擴大就業(yè) PAGEREF _Toc260786544 h 3 HYPERLINK l _Toc260786545 2.4.2.政治功能促進居住公平，維護政治穩(wěn)定 PAGEREF _Toc260786545 h 4 HYPERLINK l _Toc260786546 2.4.3.社會保障功能保障人的生存，促進社會發(fā)展 PAGEREF _Toc260786546 h 4 HYPERLINK l _Toc260786547 3.有關(guān)在調(diào)查經(jīng)濟適用房發(fā)展過程中所產(chǎn)生的熱點問題 PAGERE

10、F _Toc260786547 h 4 HYPERLINK l _Toc260786548 3.1關(guān)于申請經(jīng)濟適用房的資格審核 PAGEREF _Toc260786548 h 4 HYPERLINK l _Toc260786549 3.2經(jīng)濟適用房經(jīng)濟性體現(xiàn)價格制定 PAGEREF _Toc260786549 h 5 HYPERLINK l _Toc260786550 3.3經(jīng)濟適用房的經(jīng)濟性體現(xiàn)需求與供給 PAGEREF _Toc260786550 h 5 HYPERLINK l _Toc260786551 3.4經(jīng)濟適用房的房貸 PAGEREF _Toc260786551 h 6 HYPE

11、RLINK l _Toc260786552 4.總結(jié)歸納經(jīng)濟適用房發(fā)展過程中的問題與建議 PAGEREF _Toc260786552 h 6 HYPERLINK l _Toc260786553 4.1從實踐中完善經(jīng)濟適用房申請審查機制 PAGEREF _Toc260786553 h 6 HYPERLINK l _Toc260786554 4.2經(jīng)濟適用房要緊抓“經(jīng)濟”二字 PAGEREF _Toc260786554 h 7 HYPERLINK l _Toc260786555 4.3建立起與經(jīng)濟適用房相配套的房貸政策 PAGEREF _Toc260786555 h 7 HYPERLINK l _

12、Toc260786556 4.4經(jīng)濟適用房政策制度在發(fā)展中突出的自身問題 PAGEREF _Toc260786556 h 8 HYPERLINK l _Toc260786557 4.5調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)的經(jīng)濟適用房的反面影響 PAGEREF _Toc260786557 h 8 HYPERLINK l _Toc260786558 4.6經(jīng)濟適用房政策落實的漏洞 PAGEREF _Toc260786558 h 9 HYPERLINK l _Toc260786559 4.7專家對完善和執(zhí)行經(jīng)濟適用房政策的對策建議 PAGEREF _Toc260786559 h 9 HYPERLINK l _Toc260

13、786560 結(jié) 論 PAGEREF _Toc260786560 h 10 HYPERLINK l _Toc260786561 參考文獻 PAGEREF _Toc260786561 h 11 HYPERLINK l _Toc260786562 致 謝 PAGEREF _Toc260786562 h 12序 言近幾年來，中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，房價一直攀升，很多大中城市的房價已超出一般市民的承受范圍，面對飛漲的房價和廣大人民日益增加的住房需求，政府雖然已出臺一系列調(diào)控房地產(chǎn)的措施，但也未能壓制甚至減緩房價的過快增長。在此狀況下，各地政府為滿足想買房卻買不起房的人民住房需求，大力發(fā)展保障性住

14、房制度，其中包括經(jīng)濟適用房和廉租房兩大內(nèi)容。作為具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用房能滿足廣大中低收入家庭對購房的需求，而廉租房只能提供一個基本的居住條件。在中國“安居樂業(yè)”是一個基本需求，而擁有一個屬于自己的房產(chǎn)更是一種傳統(tǒng)的情結(jié)，然而天價般的商品房房價卻讓眾多消費者“望樓興嘆”，購置一套房成為很多人一輩子追逐的目標，甚至只能是一種遙不可及的夢想。發(fā)展經(jīng)濟適用房制度能有效解決中低階層的迫切需求，對穩(wěn)定房價和社會發(fā)展也有重要作用。經(jīng)濟適用房的產(chǎn)生背景起源時期：二十世紀50年代上世紀50年代起人民政府在北京新建了大量的住宅，一般為六層樓立體式水泥建筑。當時的說法是：新建的樓房，美觀大方，經(jīng)濟適用，有現(xiàn)代

15、化的市政設施。并在住宅區(qū)里配置了商店、學校、托兒所、醫(yī)療站等生活福利設施。醞釀時期：1991年經(jīng)濟適用房是我國在房改過程中為適應新的經(jīng)濟形勢、由政府推出的新型房產(chǎn)種類，是適合中低收入家庭承受能力、具有社會保障性質(zhì)的商品房。早在1991年6月份，國務院就在關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知中提出：“ 大力發(fā)展經(jīng)濟適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題 ”。啟動、開建時期：1998年1997、1998年是房改的關(guān)鍵時期，也是房地產(chǎn)行業(yè)的起步時期，當時的商品房價格同以工薪階層為主的中低收入者的經(jīng)濟承受能力差距甚大。國家為了解決中低收入家庭住房困難和啟動市場消費，經(jīng)濟適用房于19

16、98年適時推出了，用以解決中低收入家庭住房問題。高速發(fā)展時期：1999-2005年從1998 年經(jīng)濟適用房開始興建以后，全國各地的經(jīng)濟適用房在短短幾年內(nèi)如雨后春筍般快速發(fā)展，房價的相對低廉，逐漸成為中低收入家庭住房的重要選擇。無論從開工面積和項目數(shù)量都在成倍增加，經(jīng)濟適用房迎來高速發(fā)展時期。質(zhì)疑時期：2005-2006年經(jīng)濟適用房小區(qū)出現(xiàn)大量閑置“豪宅”，已售經(jīng)濟適用房呈現(xiàn)“高租售率”； 經(jīng)濟適用房都這么難買！凌晨4點排隊老大爺買不到經(jīng)濟適用房；經(jīng)濟適用房小區(qū)出現(xiàn)大量有錢人，奔馳，寶馬屢見不鮮。轉(zhuǎn)型時期：2006年8月建設部稱，經(jīng)濟適用房將一改以往出售的形式，面向低收入人群出租。租賃型經(jīng)適房將

17、是未來發(fā)展方向。廉租房、租賃型經(jīng)適房及限價商品房三者將共同組成實物型的住宅保障。未來住宅保障體系中的實物補貼可能將分為三個等級。經(jīng)濟適用房的概況什么是經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負擔能力。適用性，是指在房屋的建筑標準上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。和其他許多國家一樣，經(jīng)濟適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排，另一種出租為主的住宅政策稱

18、為廉租房。經(jīng)濟適用房與商品房的不同之處獲得土地的方式不同：經(jīng)濟適用房建設用地實行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納土地出讓金。成本結(jié)構(gòu)不同:住房建設的征地和拆遷補償安置費、 勘探設計和前期工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費、建設安裝工程費，以上4項之和為基礎的1%3%的管理費、貸款利息、稅金、3%以下利潤、規(guī)費（各地有優(yōu)惠政策）；商品房除以上8項外，土地出讓金，利潤不受限制，由市場決定。價格政策不同：經(jīng)濟適用房出售實行政府指導價，價格主要以建設成本加3%的政府限定的利潤為基準，不得擅自提價出售；商品房定價原則一般是受成本及市場的影響，發(fā)展商以同類周邊的物業(yè)為基準，確定一個較為符合市

19、場的價格，可以說出售價格完全由市場決定。購買條件和對象不同：經(jīng)濟適用房享受政府優(yōu)惠，其購買對象是特定的，只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭，因而要實行申請審批制度；商品房購買對象和條件不受限制。權(quán)利不同：政府在供應土地時，經(jīng)濟適用房由于建設用地實行國家統(tǒng)一劃撥制，享受免征土地出讓金等各種優(yōu)惠措施，使得建設成本明顯低于商品房。一份完整的房屋產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)人應擁有房屋占有權(quán)、房屋處分權(quán)、房屋使用權(quán)及房屋收益權(quán)四種權(quán)利。經(jīng)濟適用房只擁有前三種權(quán)利，如將房屋上市交易，必須補交土地出讓金及各種稅費后才可上市，一般按照房屋所在地標定地價的10%交納土地出讓金，房屋所在地沒有標定地價的，按照房屋買賣成交價的3%交納土地出讓

20、金或者相當于土地出讓金的價款。由于商品房是完全產(chǎn)權(quán)則沒有此項限制，但須交納各種稅金等雜費。租售政策不同：經(jīng)濟適用房只售不租，商品房不受限制。客戶群不同：經(jīng)濟適用房主要面對的是中低收入家庭及政府公務員、教師或政府組織重點工程需拆遷的拆遷戶；商品房的客戶群則沒有限定，任何負擔得起房款的購買者均可購買商品房。戶型及設計理念不同：經(jīng)濟適用房以二居和三居戶型為主，設計理念主要以經(jīng)濟適用為出發(fā)點，突出“實惠”二字；商品房則不然，大戶型、實用性、裝飾性和功能分區(qū)明確是商品房設計理念中的核心。物業(yè)管理不同：對于物業(yè)管理而言，經(jīng)濟適用房的標準由政府控制，一般要求為每月0.50元平方米以下；商品房的物業(yè)小區(qū)管理則

21、按照政府指導價，依照市場變化自行調(diào)節(jié)。經(jīng)濟適用房的重要性經(jīng)濟適用房的重要性是解決我國當前住房問題的一個基本前提。因此，未來我國房地產(chǎn)的狀況將是：把廉租房、經(jīng)濟適用房和商品房、甚至一些限價房或者其他形式的房產(chǎn)結(jié)合起來是符合我國當前國情的。之所以得出這樣的結(jié)論，是基于以下原因：第一，我國的房地產(chǎn)國情決定的。一方面我國的經(jīng)濟還沒有得到很好的發(fā)展，我國仍然是發(fā)展中國家，居民的可支配收入還比較少，人民還沒有足夠的經(jīng)濟能力來解決個人住房問題的國情；另一方面是我國的人口數(shù)量大的國情。第二，有利于穩(wěn)定當前的房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，優(yōu)化了房地產(chǎn)市場供應結(jié)構(gòu)，平抑了商品房價格的不合理上漲。房地產(chǎn)泡沫一直以來是我國政府高

22、度重視的一個問題。而房地產(chǎn)泡沫的存在在很大程度上是由商品房引起的。因此如果政府有效控制了房地產(chǎn)的供應數(shù)量，并支持經(jīng)濟適用房、廉租房以及限價房，必然會對抑制房地產(chǎn)泡沫一定的積極作用。第三，符合人民群眾的利益。經(jīng)濟適用房通過政府的住房補貼、貼息、貼租、公積金等形式建立起來，一般都以較低的價格出售，因此具有扶持中低收入者的性質(zhì)，特別是在我們重視二次分配的背景下，這樣的政策符合人民的利益。經(jīng)濟適用房的功能經(jīng)濟功能彌補市場缺陷，拉動內(nèi)需及擴大就業(yè)首先，發(fā)展經(jīng)濟適用房可以彌補市場缺陷，解決中低收入階層住房問題。市場經(jīng)濟的原則是通過自由競爭實現(xiàn)資源配置最優(yōu)化，這種優(yōu)勝劣汰的機制不可避免地導致了一個由于起點低

23、、能力弱、機遇少等原因在競爭中處于不利地位的社會弱勢群體的形成。巨大的貧富差距、懸殊的財富分配是市場自身無法克服的缺陷。面對“失靈”的市場，“有為”的只能是政府。因此在社會主義市場機制下，發(fā)展價格相對低廉，配套設施齊全，功能和工程質(zhì)量良好，金融保障有力的經(jīng)濟適用房，有助于緩解中低收入階層的住房困難，不斷改善居民的住房條件和提高居民的生活水平，從而彌補了市場缺陷。在實踐中，通過城鎮(zhèn)住房制度改革，我國初步建立起兩類商品住房供應體系:一是以中高收入者為對象，以市場價供應商品房的商品房供應體系;二是以中低收入者為對象，以成本價供應社會保障型商品房的經(jīng)濟適用房供應體系。其次，發(fā)展經(jīng)濟適用房有利于拉動內(nèi)需

24、和擴大就業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是一個消費潛力巨大，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極高的產(chǎn)業(yè)。住宅建設不但可以帶動建筑、建材、電子、輕工等多個行業(yè)的發(fā)展，而且能夠推動住宅裝修、房屋修繕、信息中介、住宅金融業(yè)以及法律服務業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展。因此，發(fā)展經(jīng)濟適用房，刺激更多人的住宅需求，既能促進房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，又有利于拉動內(nèi)需，拓寬就業(yè)渠道，從而成為繁榮經(jīng)濟和穩(wěn)定就業(yè)的重要力量。政治功能促進居住公平，維護政治穩(wěn)定有恒產(chǎn)者有恒心，安居才能樂業(yè)，住房問題是直接關(guān)系到社會公平和政治穩(wěn)定的重大問題。公平是人類社會和諧發(fā)展的內(nèi)在需要，是人類社會千百年來不懈追求的目標。“不患寡而患不均”，但是，絕對的公平，是超越了人類社會發(fā)展階段的

25、空想，往往走向平均主義的泥潭。實現(xiàn)相對公平才是國家的政治責任。政府的不作為，容易使身處困境的個人產(chǎn)生強烈的心理剝奪感甚至絕望。當這些個人形成一個為數(shù)眾多的社會階層時，極易引發(fā)社會穩(wěn)定問題和政治穩(wěn)定問題。因此，發(fā)展經(jīng)濟適用房，履行政府公共服務及社會保障職能，不但體現(xiàn)了社會主義制度的優(yōu)越性，而且促進了社會公平，加強了社會穩(wěn)定和政治穩(wěn)定，是順應我國國情的必要之舉，是堅持科學發(fā)展觀、全面建設小康社會和構(gòu)建和諧社會的重要舉措。社會保障功能保障人的生存，促進社會發(fā)展普遍認為，人權(quán)的基本內(nèi)容是生存權(quán)和發(fā)展權(quán)。生存權(quán)是一項基本人權(quán)。沒有生存權(quán)，其他人權(quán)無從談起。目前，維護人民的生存權(quán)利，改善人民的生存條件，仍

26、是我國面臨的首要問題之一?！皣嘭攧t遠者來，地辟舉則民留處;倉凜實則知禮節(jié)，衣食足則知榮辱?！敝挥薪鉀Q了生存問題，人才有尊嚴和文明可言，才會珍視自由和民主權(quán)利。建立涵蓋以中低收入階層為對象的經(jīng)濟適用房的住房保障體系的實質(zhì)是充分實現(xiàn)生存權(quán)，進而實現(xiàn)其他人權(quán)。此外，住房保障制度本身就是社會發(fā)展的結(jié)果，是人類文明的體現(xiàn)，由于其對經(jīng)濟領(lǐng)域的效率和政治領(lǐng)域的民主所具有的保障和促進作用，更是促進社會發(fā)展的手段。因此，發(fā)展經(jīng)濟適用房對社會發(fā)展具有積極的促進作用。有關(guān)在調(diào)查經(jīng)濟適用房發(fā)展過程中所產(chǎn)生的熱點問題關(guān)于申請經(jīng)濟適用房的資格審核經(jīng)濟適用房的制度是具有社會保障性質(zhì)的住房制度，因此面向的并不是所有的消費者

27、，而是確保以中低收入家庭為主的消費群體的購房需求得以滿足。這樣的性質(zhì)也就決定了想購買經(jīng)濟適用房必須先申請，然后通過審核，才能獲得認購資格，這一方面確保了社會保障資源能確實地讓中低階層受惠，但另一方面卻間接增加了認購者的負擔。一般的經(jīng)濟適用房申請流程是從街道居委會處領(lǐng)取申請表，填寫完整后遞交回居委會，由居委會組織相關(guān)人員對申請家庭的申報內(nèi)容進行詳細的調(diào)查。審查過程是從下至上的各級部門層層把關(guān)，確保審核的準確無誤。在這個過程中可能并不順利，因為申請需要經(jīng)過嚴格的調(diào)查，核查申請家庭上報的內(nèi)容是否與實際相符，所以調(diào)查過程必須嚴謹，不能存在絲毫的含糊與隱瞞。根據(jù)一些申請者的敘述，在此過程中可能出現(xiàn)申請駁

28、回、補充相關(guān)證明文件、某些具體情況需重新審核等情況，這樣的話會造成申請過程反復和延長。造成此種情況是制度的問題也是審查人員的問題。購買經(jīng)濟適用房的消費者本來就是經(jīng)濟條件一般甚至中下的消費群體，面對日益飛漲的房價，受市場影響，經(jīng)濟適用房的價格也并不是一成不變，雖然變化幅度并沒有商品房大，但審查期過長勢必對申請者購買力造成影響，例如勉強能夠湊足首付的，卻發(fā)現(xiàn)輪到自己購買的時候，價格已不在自己承受能力的范圍內(nèi)，對此不少具有認購資格的申請者在最后選定房子的時候卻只能無奈地選擇棄購。資格審核是必須的，但在此過程中必須能有效提高審查人員的工作效率，讓有需要的人群盡早享受到保障性住房制度的福利。經(jīng)濟適用房經(jīng)

29、濟性體現(xiàn)價格制定經(jīng)濟適用住房的價格按建設成本確定，建設成本包括征地折讓費、勘察設計及前期工程費、建安費、小區(qū)內(nèi)基礎設施配套建設費、貸款利息、稅金、1%3%的管理費。經(jīng)濟適用房以微利價出售，其成本價由7項因素（征地折遷費、勘察設計費、配套費、建安費、管理費、貸款利息、5%以內(nèi)的利潤）構(gòu)成。出售經(jīng)濟適用房實行政府指導價其售價由市、縣人民政府根據(jù)以上幾項因素綜合確定，而且定期公布不得擅自提價銷售。制度體現(xiàn)經(jīng)濟適用房的價格應該已經(jīng)是最大限度地照顧中低收入階層，把價格制定在最合理的區(qū)間，但現(xiàn)實中卻往往出現(xiàn)一些“價格不合理”的情況。在說到“不合理”情況之前，先說明一個問題，經(jīng)濟適用房申請資格通過以后，是以

30、一個具體的分數(shù)體現(xiàn)其資格，并且這個分數(shù)是決定選房的關(guān)鍵。也就是說，一個申請家庭的具體情況最終是以一個具體分值來反映出來，以此體現(xiàn)出公平原則，經(jīng)濟條件相對比較拮據(jù)的高分，反之就比較低分。由此引申出一個問題，高分者固然是以中低收入家庭中的低收入家庭為主，那他們的經(jīng)濟條件必定不甚寬裕，因為資格的審查是嚴格的，所以能確保此高分資格的準確性，但并不寬裕的經(jīng)濟條件對于認購者購買一套經(jīng)濟適用房也是一個很困難的問題，所以最終造成我們在新聞報道上說的棄購現(xiàn)象。據(jù)一些具有認購資格的家庭反映，高分者和低分者都是各自處于一個尷尬的層次，高分者沒錢買，低分者相對購買力較強卻買不到自己想要的。高分者被淪為“夾心層”，不夠

31、資格申請廉租房，卻買不起經(jīng)濟適用房，往前往后都不是，最終還是沒能解決到住房問題。經(jīng)濟適用房的經(jīng)濟性體現(xiàn)需求與供給價格的制定是經(jīng)濟性的一大體現(xiàn)方面，前一問題已經(jīng)說明此觀點，價格的合理與購買者的接受能力能否達到一致，是一個十分講求雙方平衡的問題，也就是說并不是單方面能做好的問題，所以說也是一個困難的問題。而經(jīng)濟性除了體現(xiàn)在價格方面，還體現(xiàn)在需求與供給方面，而恰恰此方面卻只是政府的單方面問題，相比價格制定是一個“雙方面問題”而言，供給問題應該能得到更好的解決，事實卻與理想相違背。 表一 我國每年新開工住房與經(jīng)濟適用房面積 單位:萬平方米年份199719981999200020012002200320

32、04經(jīng)濟適用房1720.573466.403970.365313.325795.975279.685330.584257.49住宅10996.616637.518797.924401.230832.734719.443853.947949比例15.6%20.8%21%21.8%19%15.2%12.2%8.9%如表一所述，隨著通過資格審核的人增多，經(jīng)濟適用房供應量不足，政府對經(jīng)濟適用房的投入與商品房相比，經(jīng)適房所占住宅開放面積比例在逐年減少，造成具備認購資格且有能力的購買者買不到房。土地是有的，開發(fā)商也是有的，購買者也是有的，但政府為何讓人感覺“慢半拍”呢？深層的問題是出讓土地是高額的獲利手段

33、，政府擁有最昂貴的資源就是土地，能輕易放手嗎？經(jīng)濟適用房的經(jīng)濟性，還要從市民的生活中體現(xiàn)出來，如果房子遠離市中心，離上學、工作都遠，那么出行成本的增加，首先制約了經(jīng)濟性的體現(xiàn)。那么在城市中心或周邊建經(jīng)濟適用房，對政府而言，并不劃算，好的地段能獲取高昂的土地出讓金，而經(jīng)濟適用房房的建設幾乎可以說是無利可圖，那么這樣的供給還能充足嗎？供給少，供給慢，還是沒能好好地解決中低收入階層的住房問題，因為他們還是在翹首盼望著不知何時輪到自己的經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用房的房貸經(jīng)濟適用房的問題說到底還是錢的問題，購房者好不容易選到適合自己的房子，卻發(fā)現(xiàn)無力支付房款，據(jù)經(jīng)濟參考報報道，南昌市有家庭選到滿意的房子以后，

34、無力一次性支付房款，而又沒有一家銀行能提供貸款，從而致使為數(shù)不少的家庭選擇棄購。既然是經(jīng)濟適用房，卻缺乏一個體現(xiàn)經(jīng)濟性的手段，起碼并不利于符合資格者購買。申請經(jīng)濟適用房都是中低收入家庭，經(jīng)濟并不寬裕，要一次性付清房款，對很多家庭來說并不現(xiàn)實，那銀行貸款是最好的解決途徑。但往往銀行申請房貸的條件卻把購房者拒之門外。究其原因是貸款購買商品房必須具備兩個基本條件：一是固定收入證明，而且經(jīng)過審核其收入足以支付每月的月供款；二是首付房款至少應達到總房款的兩成，沒有公積金的必須達到三成。然而，不少經(jīng)濟適用房認購者連這兩條最基本的條件都不具備，如果銀行給經(jīng)濟適用房的購買者貸款，一旦購房者還不起貸款，銀行的資

35、金安全就得不到保障，銀行承受的風險比較大。房貸是解決購房資金問題的合理途徑，但卻沒有與經(jīng)濟適用房相適應的制度或者辦法，造成眾多準業(yè)主“一場歡喜一場空”?？偨Y(jié)歸納經(jīng)濟適用房發(fā)展過程中的問題與建議從實踐中完善經(jīng)濟適用房申請審查機制我國經(jīng)濟適用房實施中出現(xiàn)的問題很大程度上是由于各地沒有制定認定為中低收入者的標準,致使許多高收入者擠進經(jīng)濟適用房的購房隊伍中,因此,我國各級政府應根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況,制定適合當?shù)貙嶋H的中低收入家庭標準。在制定這個標準過程中,可以考慮兩個要素:一是家庭收入情況,一是家庭住房面積。在家庭收入方面應包括家庭總資產(chǎn)和貨幣收入。由此可見，經(jīng)濟適用房的審查機制其實就是審視公民的誠信度

36、，對公民的上報內(nèi)容進行審查并核實是否與實際情況相一致。首先，建議效仿西方先進國家建立誠信檔案，我國經(jīng)濟快速發(fā)展，眾多方面都表明建立誠信檔案的必要性與迫切性，例如信貸申請、保險理賠等。能建立起一套完善的誠信檔案制度對經(jīng)濟及社會發(fā)展，提高公民素質(zhì)有很好的推動作用。在經(jīng)濟適用房的申請者中率先試點推行，把誠信檔案制度與申請資格審核融合在一起，對申請者的審查過程中根據(jù)誠信度進行評分，有利于提高審查效率。其次，提高審查人員的工作效率與素質(zhì)。提高工作效率就是要盡可能壓縮審查過程所花費的時間，審查環(huán)節(jié)要緊湊，避免進度冗長。提高審查人員素質(zhì)，就要避免審查過程中審查人員與申請者產(chǎn)生摩擦后，對其申請進度進行干擾。再

37、者，增加審查過程中的透明度，相關(guān)負責單位與工作人員分工要明確，審查過程與進度要公開，讓申請者能及時了解審查進度與相關(guān)方的權(quán)責，便于對其工作進行了解與監(jiān)督。經(jīng)濟適用房要緊抓“經(jīng)濟”二字所謂“經(jīng)濟適用房”是指適合中低收入者購買和使用的住房，其中的關(guān)鍵在于“經(jīng)濟”二字。國家推行經(jīng)濟適用房制度，主要目的就是要城市中低收入居民有房子可住。事實上，對已經(jīng)商品化的住房，老百姓要的是買得起，有改善，中低收入者只能先謀求滿足最基本的居住需求，不會奢求花低價買到多么寬敞、舒適的住房。在這一點上，國家政策與老百姓的愿望是合拍的。但是，經(jīng)濟適用房制度運行幾年來，各地經(jīng)濟適用房不僅供應量不足，而且價格普遍偏高，中低收入

38、居民幾乎無力消費，許多經(jīng)濟適用房被一些“大款”撿了便宜。出現(xiàn)這種情況，客觀原因肯定有，但老百姓最著重的是主觀原因。開發(fā)商要高利潤，一些領(lǐng)導要城市建設政績，這顯然與老百姓的愿望相悖。矛盾面前，要利潤的人拿資本實力說話，要政績的人靠權(quán)力辦事，房價一路走高，經(jīng)濟適用房不經(jīng)濟成了必然，中低收入居民只能望房興嘆。要讓經(jīng)濟適用房真正經(jīng)濟起來，首先需要有關(guān)領(lǐng)導干部解決思想問題，學會“窮人的經(jīng)濟學”，學會從老百姓的角度看經(jīng)濟適用房，經(jīng)濟適用房建設應在保證建筑安全質(zhì)量的前提下，以“滿足最基本的居住需要”為原則，降低單位面積的建設成本和稅費，在價格等方面與商品房拉開明顯差距，讓它成為中低收入居民買得起的住房，成為

39、他們實現(xiàn)小康生活的載體。建立起與經(jīng)濟適用房相配套的房貸政策專家建議政府補貼促使銀行開展經(jīng)適房按揭貸款業(yè)務相關(guān)專家分析認為，由于不能辦理按揭貸款，許多市民不得不放棄購買經(jīng)濟適用房，為了不讓按揭貸款卡住經(jīng)濟適用房的“脖子”，政府相關(guān)部門應盡快與銀行協(xié)調(diào)，并給銀行相應的優(yōu)惠政策或補償措施，使其盡早把經(jīng)濟適用房納入按揭貸款業(yè)務的范疇。云南大學經(jīng)濟學院財稅金融系主任羅美娟說:“政府有關(guān)部門和商業(yè)銀行要提高認識，加大對中低收入家庭購買經(jīng)濟適用房的支持力度，幫助其解決按揭貸款問題?！彼J為應當鼓勵地方性金融機構(gòu)加大對經(jīng)濟適用房的支持力度，按照每年不低于當年住房按揭貸款發(fā)放額的一定比例發(fā)濟適用房按揭貸款。她建

40、議各級政府擁有的財政性資金，包括國有重點企業(yè)、優(yōu)勢企業(yè)在內(nèi)的資金開戶銀行，優(yōu)先選擇對經(jīng)濟適用房按揭貸款支持力度大的商業(yè)銀行。政府部門在安排項目資金存款時，也應根據(jù)有關(guān)商業(yè)銀行辦理經(jīng)濟適用房按揭貸款的規(guī)模給予適當傾斜。她還建議各級財政可以設立經(jīng)濟適用住房獎勵資金，對經(jīng)濟適用房按揭貸款支持力度較大的商業(yè)銀行進行適當獎勵。要充分利用政府擁有的國有資產(chǎn)成立資產(chǎn)控股公司，建立經(jīng)濟適用房融資和按揭貸款的風險保護平臺。云南財經(jīng)大學房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪說，如果地方政府能成立一個為經(jīng)適房購買者銀行貸款做擔保的擔保公司，這樣就能有效解決申購者不能申請銀行貸款的問題。經(jīng)濟適用房政策制度在發(fā)展中突出的自身

41、問題經(jīng)濟適用房政策制度本身缺乏預見性，存在缺陷與漏洞。首先是在經(jīng)濟適用房的建設和供應量上沒有考慮中低收入家庭在整個社會中所占的比例，造成供應量不足。其次是供應后的經(jīng)濟適用房的管理上，沒有對經(jīng)濟適用房的售后設置有效管理的機制，制度的缺陷就使經(jīng)濟適用房成能夠為投資或者投機產(chǎn)品，比如購買經(jīng)濟適用房拿來出租或者在一定年限后按照市場價格出售。再次是對經(jīng)濟適用房的供應對象上中低收入家庭的含義過于寬泛，最初的政策文件對經(jīng)濟適用房的目標對象并沒有明確界定，由于理解的不同和各地實際情況的差異，地方政府在各自政策目標群體的界定上存在很大差別。有的地方對“中低收入” 理解為“中等+低收入家庭”，也有的地方理解為“中

42、等偏下+低收入家庭”；前一種理解包括了從低收入到較高收入的家庭群體范圍，大約占全社會家庭總數(shù)的70%，而后一種理解僅包括從低收入到中等偏下收入的家庭群體范圍，大約占全社會家庭總數(shù)的30%。這對經(jīng)濟適用房市場定位是關(guān)鍵問題，影響很大，如果按照國際上統(tǒng)一的五等分法，通常是將一國的居民家庭收入劃分為高、中等偏高、中等、中等偏低、低這五個檔次。其中，高收入階層與低收入階層都只占極小的部分（約各10%左右），可見其標準含糊。最后是在最初也沒有對經(jīng)濟適用房的結(jié)構(gòu)和面積沒有做有效規(guī)定，直到)2004年的經(jīng)濟適用房管理辦法中才有明確規(guī)定，給地方官員和房地產(chǎn)開發(fā)商抓了政策的空子，導致不少地區(qū)的一些所謂的經(jīng)濟適用

43、房單套面積超過)200平方米，給經(jīng)濟適用房政策帶來很多負面效應。調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)的經(jīng)濟適用房的反面影響經(jīng)濟適用房是用來解決中低收入者的住房問題,高收入者則購買商品房,二者不應存在競爭關(guān)系,但在經(jīng)濟適用房實施過程中,經(jīng)濟適用房卻直接與商品房形成競爭。由于經(jīng)濟適用房在稅收、土地等方面的優(yōu)惠,同一個地段產(chǎn)品類似的商品房肯定競爭不過經(jīng)濟適用房。北京市大多數(shù)經(jīng)濟適用房與相同地段、相近檔次商品住房價格相比,單價絕對差低的在450元/平方米左右,高的可達1300元/平方米,相對差大多在15-45%之間。對經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠其實也就是對商品房的歧視,不利于市場的公平競爭。從微觀層面上來看，經(jīng)濟適用房政策在執(zhí)行過程

44、中在一定程度上助長市場不公平競爭和違規(guī)操作。作為具有政策傾斜性的經(jīng)濟適用房，享受的實際上是特定階段的政策性資源。同時由于其操作缺乏必要的監(jiān)督機制，從而形成“黑箱運行”。一些地方和部門為了獲得經(jīng)濟適用房的有關(guān)政策優(yōu)惠，受利益驅(qū)動，打著經(jīng)濟適用房的旗號爭項目、爭計劃、爭土地、爭貸款，這就容易誘發(fā)了政企間交易和政府尋租行為。其結(jié)果是使經(jīng)濟適用房突破標準，游離出主體適用范圍，該住進去的沒有住進去，不該住進去的也住進去了，在現(xiàn)在的經(jīng)濟適用房小區(qū)中高檔小車為數(shù)不少。經(jīng)濟適用房政策落實的漏洞從經(jīng)濟適用房政策本身落實方面來看，沒有得到有效的執(zhí)行和發(fā)揮保障體系應有的作用。首先是體現(xiàn)在經(jīng)濟適用房的實際建設和供應方

45、面，從經(jīng)濟適用房政策的出臺到目前為止，都沒有有效的執(zhí)行，建設和銷售逐年減少甚至沒有投資開始經(jīng)濟適用房。其次是在實施的過中由于出現(xiàn)負面的因素逐步弱化了經(jīng)濟適用房政策經(jīng)濟適用制度，導致經(jīng)濟適用房制度本身沒有得到完善和創(chuàng)新，進一步影響了住房保障制度建設的滯后。專家對完善和執(zhí)行經(jīng)濟適用房政策的對策建議第一，以動態(tài)的眼光看待和創(chuàng)新經(jīng)濟適用房政策，完善經(jīng)濟適用房政策和相關(guān)機制。首先，正確界定享受的對象，確保中等偏低收入家庭成為購買經(jīng)濟適用房的主體。在收入標準和在整個社會階層中所占的比例要有科學的依據(jù)，不同的省份和城市中低收入所占的比例不同，經(jīng)濟適用房的建設和銷售比例也應該有所不同。在經(jīng)濟發(fā)達和住宅市場化程

46、度高的地區(qū)，經(jīng)濟適用房規(guī)?？梢缘鸵恍?；對于那些中西部經(jīng)濟不發(fā)達的地區(qū)，則可以根據(jù)當?shù)貙嶋H情況適度提高經(jīng)濟適用房的比例。其次，要嚴格控制經(jīng)濟適用房的標準和規(guī)模，其標準包括區(qū)位、套內(nèi)面積、建筑層高、建筑物間距、小區(qū)綠化、配套設施、單價與總價等多方面，要做到既適用又經(jīng)濟。而且在經(jīng)濟適用房的總規(guī)模方面，應依據(jù)不同地區(qū)或城市的經(jīng)濟發(fā)展水平與市場化程度等因素綜合考慮而制定。再次，要把經(jīng)濟適用房的標準視為一個動態(tài)的指標。隨著經(jīng)濟發(fā)展總水平和人居條件的普遍提高，經(jīng)濟適用房的比例可以逐步減小，其標準也可以作相應的上調(diào)。最后，在經(jīng)濟適用房的售后管理機制上建立跟蹤與回購機制。對于出售后的經(jīng)濟適用房嚴禁成為投資品或投機品，如原有的購房者如果因條件改善而購買商品房，必須將購有的經(jīng)濟適用房賣回給專門的管理機構(gòu)，跟蹤經(jīng)濟適用房的使用情況，嚴禁原有經(jīng)濟適用房的購房者直接出租該經(jīng)濟適用房。第二，針對經(jīng)濟適用房建立專門的管理機構(gòu)，積極探索經(jīng)濟適用房的開發(fā)與管理模式。對經(jīng)濟適用房的規(guī)劃、建設、管理，成立專門的管理機構(gòu)，負責全面執(zhí)行經(jīng)濟適用房政策，此機構(gòu)履行對經(jīng)濟適用房的規(guī)劃、建設、銷售、管理的職能，為了防止在經(jīng)濟適用房的運作過程中出現(xiàn)腐敗和尋租現(xiàn)象，引入相關(guān)的問責機制。在具體的經(jīng)濟適用房的開發(fā)和建設過程中可以采用政府的管理機構(gòu)直