城市經(jīng)濟(jì)學(xué)論文-土地流轉(zhuǎn)(共9頁(yè))

1、淺析我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)(lizhun)制度城規(guī)081班 25號(hào) 張育斌【摘要】 解決我國(guó)農(nóng)村土地問(wèn)題需要(xyo)建立完善的土地流轉(zhuǎn)制度，但目前關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式的立法爭(zhēng)議較大。結(jié)合我國(guó)農(nóng)村現(xiàn)狀，比較現(xiàn)行法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，分析不同流轉(zhuǎn)(lizhun)方式可行性，物權(quán)法中規(guī)定的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式，應(yīng)把轉(zhuǎn)包與出租統(tǒng)一規(guī)定為出租，互換應(yīng)作為轉(zhuǎn)讓方式的一種，同時(shí)允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股、繼承和“四荒”土地的抵押。為完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度，法律應(yīng)規(guī)定流轉(zhuǎn)不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途，明確土地所有人在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中的地位，建立流轉(zhuǎn)的中介機(jī)制和農(nóng)村社會(huì)保障機(jī)制。 【關(guān)鍵詞】 農(nóng)村土地

2、流轉(zhuǎn)方式 物權(quán)法Abstract：Solving the problem of Chinas rural land needs to establish and perfect the system of transferring land. But Currently,the legislation on the transferring mode of the circulation of rural land has great controversy. Bonding the status quo of Chinas rural areas, comparing the relevan

3、t provisions of existing laws and regulations, analyzing the feasibility of different patterns about transferring mode,in the Property Law ,the pattern should make the subcontract and the hiring stipulated as hiring,. Swap should serve as a way of transfer,at the same time,it allowes the hypothecati

4、on of the land contractual management on shares, inheritance, and four-shortage of land security. To improve the system of land contract and management rights , law should stipulate that transferring must not change the use of land for agriculture. Clear the status of landowners in land contract man

5、agement, establish the intermediary mechanisms for the transfer and rural social security system.Keyword：Rural land，transferring mode ，Property Law一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度(zhd)的立法現(xiàn)狀我國(guó)農(nóng)村土地制度的變遷(bin qin)大致經(jīng)歷了從土地改革人民公社體制家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制三個(gè)階段。經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，我國(guó)關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)最具有代表性的立法是2002年頒布的中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土法），土法沒(méi)有解決土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)性質(zhì)的

6、問(wèn)題，農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制在實(shí)踐中面臨的一些矛盾日益凸現(xiàn)出來(lái)。為規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)行為，維護(hù)流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，農(nóng)業(yè)部根據(jù)“土法”制定農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（以下簡(jiǎn)稱(chēng)管理辦法），對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的當(dāng)事人、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)合同及流轉(zhuǎn)管理做出了具體規(guī)定，并于2005 年3月1日開(kāi)始(kish)施行。2004年10月出臺(tái)的物權(quán)法（草案）審議稿（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“二審稿”）把土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為用益物權(quán)的一類(lèi)進(jìn)行了規(guī)定，這是我國(guó)首次將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為物權(quán)規(guī)定的立法嘗試，如果物權(quán)法（草案）最終獲得通過(guò)，將解決我國(guó)立法上長(zhǎng)期模糊土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)性質(zhì)的尷尬，農(nóng)村土地

7、流轉(zhuǎn)也將作為用益物權(quán)制度中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。與此同時(shí)，一些學(xué)者對(duì)物權(quán)法草案提出建議稿，其中比較有影響的是，梁彗星老師負(fù)責(zé)的課題組提出的建議稿（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“梁稿”）和王利明老師負(fù)責(zé)的課題組提出的建議稿（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“王稿”）。在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（農(nóng)地使用權(quán)）的流轉(zhuǎn)上，以上的幾個(gè)文本的規(guī)定各有不同。第一，土地承包方式劃分內(nèi)容不同。土法、管理辦法、“二審稿”和“梁稿”都將土地承包劃分為家庭承包和其他方式的承包，“王稿”未做此劃分。土法將二者分章進(jìn)行規(guī)定，具體的流轉(zhuǎn)方式上也有所不同；管理辦法則是在附則中提出“四荒”土地的具體流轉(zhuǎn)方式：“二審稿”則體現(xiàn)在第129條對(duì)于兩種承包方式登記的規(guī)定，對(duì)流轉(zhuǎn)方式并沒(méi)有做

8、不同規(guī)定：“梁稿”對(duì)二者的不同規(guī)定主要體現(xiàn)在是否允許轉(zhuǎn)讓和抵押。第二，具體流轉(zhuǎn)方式的規(guī)定不同。土法確認(rèn)了轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股、抵押、繼承幾種流轉(zhuǎn)方式；管理辦法第三章流轉(zhuǎn)方式中提到了轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等方式，在第六章附則提到“四荒”土地“可以采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)”； “二審稿”中提到的具體流轉(zhuǎn)方式包括：轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓?zhuān)骸傲焊濉碧岬搅耍撼鲎?、出資、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承：“王稿”提到了：轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、繼承。幾個(gè)文本對(duì)相同的流轉(zhuǎn)方式也有不同的具體規(guī)定，到底(do d)應(yīng)在未來(lái)的物權(quán)法中確認(rèn)哪些流轉(zhuǎn)方式，筆者將在下文中探討。二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)

9、(lizhun)方式的爭(zhēng)議及分析土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)(lizhun)的方式學(xué)界的看法及一些地方的規(guī)定各不一樣，現(xiàn)實(shí)中的形式主要有出讓、租賃、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、互換、反租倒包等。盡管土法和管理辦法明確了幾種流轉(zhuǎn)方式，但仍存在不盡合理之處，未來(lái)的物權(quán)法到底應(yīng)該確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的哪些流轉(zhuǎn)方式依然有探討的必要。（一）轉(zhuǎn)包與出租是否應(yīng)該并列規(guī)定？土法、管理辦法、“二審稿”和“梁稿”都將轉(zhuǎn)包與出租并列規(guī)定，筆者認(rèn)為實(shí)無(wú)必要，因?yàn)槌芾磙k法外，各個(gè)文本均未對(duì)這兩種方式作嚴(yán)格區(qū)分，對(duì)兩者界定不明會(huì)引起實(shí)踐操作中的困惑。管理辦法的第六章附則第三十五條對(duì)轉(zhuǎn)包和出租的定義區(qū)別僅僅在于，轉(zhuǎn)包的相對(duì)人是“統(tǒng)一集體經(jīng)濟(jì)組

10、織的其他農(nóng)戶(hù)”，出租的相對(duì)人是“他人”，從邏輯上說(shuō)管理辦法規(guī)定中的出租完全可以涵蓋轉(zhuǎn)包，沒(méi)有必要同時(shí)把二者并列規(guī)定。事實(shí)上，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有償轉(zhuǎn)包給他人的行為即是一種出租行為；臨時(shí)性的轉(zhuǎn)包如代耕，則是臨時(shí)性勞務(wù)的承包，是一種雇傭合同關(guān)系1，不屬轉(zhuǎn)包。因此，為避免重復(fù)規(guī)定，在物權(quán)法中不應(yīng)把“轉(zhuǎn)包”和“出租”并列規(guī)定。（二）轉(zhuǎn)讓與互換是否應(yīng)該(ynggi)并列規(guī)定？土法、管理辦法和“二審稿(shn o)”都同時(shí)規(guī)定了轉(zhuǎn)讓和互換這兩種流轉(zhuǎn)方式，筆者認(rèn)為不妥。從廣義上講，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓就是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，如王利明老師在其物權(quán)法研究中就將兩者在同一意義上使用2；從狹義上講，根據(jù)對(duì)價(jià)的有無(wú)及

11、不同，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式包括買(mǎi)賣(mài)、互換及贈(zèng)與三種3.只是互換僅限于同一集體經(jīng)濟(jì)組織承包方之間，轉(zhuǎn)讓沒(méi)有這種限制，因此，互換實(shí)際上被轉(zhuǎn)讓吸收。將轉(zhuǎn)讓與互換并列規(guī)定，只能引起邏輯上的混亂。（三）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)能否(nn fu)入股？土法49條提到“通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書(shū)的，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取入股或者其他方式流轉(zhuǎn)”；管理辦法在第三章流轉(zhuǎn)方式中確認(rèn)了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的入股方式和“承包方之間可以自愿將承包土地入股發(fā)展農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)”：“梁稿”提到“可將農(nóng)地使用權(quán)出資”，“二審稿”和“王稿”沒(méi)有允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的入股。

12、筆者認(rèn)為，既然已經(jīng)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)定性為物權(quán)，那么，作為用益物權(quán)的一項(xiàng)普遍權(quán)能，就應(yīng)當(dāng)允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)入股，并按照該股份獲得一定的收益。從現(xiàn)實(shí)角度看，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，外出務(wù)工人員的不斷增加，農(nóng)民對(duì)土地長(zhǎng)期投資關(guān)注的減少，有的地區(qū)土地拋荒嚴(yán)重，通過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，一方面農(nóng)民的收益與土地的利用更加密切，有利于對(duì)土地的長(zhǎng)期穩(wěn)定投資；另一方面，對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)股份制管理克服了分散經(jīng)營(yíng)的缺陷，土地在科學(xué)規(guī)劃后可以按市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行效率最大化配置，提高了土地的利用效率，有利于現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)的發(fā)展。土法只允許以“商品化”方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股是不完全的創(chuàng)新，實(shí)踐中，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)

13、達(dá)的農(nóng)村如廣東和江蘇，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了對(duì)農(nóng)戶(hù)承包的土地入股發(fā)展農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)，入股后，農(nóng)戶(hù)與土地脫離了直接聯(lián)系，農(nóng)戶(hù)憑股權(quán)證長(zhǎng)期享有集體的收益分紅，保障了農(nóng)民長(zhǎng)期的土地承包收益權(quán)4.相對(duì)而言管理辦法更合理，筆者認(rèn)為未來(lái)的物權(quán)法可借鑒管理辦法，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以以入股的形式流轉(zhuǎn)。（四）公民個(gè)人(grn)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)能否繼承？土法第50條規(guī)定(gudng)“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的，該承包人死亡，其應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承；在承包期內(nèi)，其繼承人可以繼續(xù)承包”：“梁稿”第247條明確規(guī)定“農(nóng)地使用權(quán)可以繼承，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或農(nóng)業(yè)人口的繼承人可以?xún)?yōu)先分得農(nóng)地

14、使用權(quán)繼承人均為非從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或非農(nóng)業(yè)人口的，在繼承農(nóng)地使用權(quán)后一年內(nèi)，應(yīng)將農(nóng)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者?！保骸巴醺濉钡?86條規(guī)定“農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人為公民的，其農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以繼承，但繼承人不得改變土地的農(nóng)用目的?！?；管理辦法和“二審稿”則沒(méi)有對(duì)此做出具體規(guī)定。反對(duì)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為繼承客體的主要理由是考慮到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是基于承包合同產(chǎn)生，有一定的身份性，不適合作為繼承的對(duì)象，同時(shí)也是為了提高土地的有效利用，防止因繼承人怠于行使土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)而造成土地撂荒的情況。筆者認(rèn)為，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是物權(quán)的一種，即財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種，依法可以繼承?！八幕摹蓖恋氐壬唐坊绞饺〉玫耐恋?，法

15、律對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)主體的身份并無(wú)特別要求，不僅僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，因此不存在身份問(wèn)題，其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以繼承；對(duì)于基于特定成員身份取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)人的繼承人在承包人死亡后繼承的不是承包地的所有權(quán)，也不是承包合同關(guān)系，而是設(shè)定在承包地上的物權(quán)性質(zhì)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，因而也應(yīng)得到允許。為了防止耕地流失和土地撂荒現(xiàn)象的出現(xiàn)，可以規(guī)定一個(gè)權(quán)利的除斥期間，在此期限內(nèi)如果繼承人不行使土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，則視為放棄權(quán)利，本集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員有權(quán)優(yōu)先承包。同時(shí)，可借鑒(jijin)“王稿”，規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承后不得改變土地的農(nóng)用目的。（五）農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)能否(nn fu)抵押？農(nóng)村土地

16、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)能否抵押無(wú)論理論界還是實(shí)踐操作中都存在較大分歧和爭(zhēng)議。 土法第49條規(guī)定“通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書(shū)的，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)”；管理辦法允許“四荒”土地抵押：“梁稿”第246條規(guī)定：“農(nóng)地使用權(quán)不得(bu de)抵押。但國(guó)有或集體所有荒山、荒地等以拍賣(mài)方式設(shè)立的農(nóng)地使用權(quán)除外?！保骸巴醺濉钡?85條規(guī)定：“農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以就農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定抵押?！保骸岸徃濉眲t無(wú)相關(guān)規(guī)定。禁止土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的原因是，農(nóng)村土地是我國(guó)農(nóng)業(yè)人口的主要的甚至唯一(wi y)的收入來(lái)源，

17、在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的過(guò)程中會(huì)造成以土地承包經(jīng)營(yíng)作為生存保障手段的農(nóng)民失去生存之本，大批無(wú)地、少地農(nóng)民將引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。筆者認(rèn)為這種觀(guān)點(diǎn)有合理性，當(dāng)農(nóng)民需要資金時(shí)，可能因?yàn)榧逼扔缅X(qián)加上對(duì)法律知識(shí)的欠缺，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押獲得資金，卻無(wú)法承受失去土地的后果。但“四荒”土地并不是滿(mǎn)足農(nóng)民基本生活資料和生產(chǎn)資料的土地，不會(huì)造成上述現(xiàn)象的發(fā)生，而且承包“四荒”土地的物權(quán)人一般都是處于規(guī)模經(jīng)營(yíng)的目的，投入生產(chǎn)所需資金較多，允許“四荒”土地的抵押，一方面可以為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人進(jìn)行農(nóng)業(yè)融資提供條件，另一方面也能充分發(fā)揮土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為一種用益物權(quán)的價(jià)值5.因此，未來(lái)的物權(quán)法可以借鑒“梁稿”，只需要規(guī)定滿(mǎn)足農(nóng)

18、民基本生活資料和生產(chǎn)資料的土地（家庭承包的土地）不得抵押即可，對(duì)于“四荒”土地的抵押無(wú)須加以嚴(yán)格的禁止，為了保護(hù)土地，仍應(yīng)規(guī)定以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，不得改變農(nóng)地的用途。 三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度的配套完善措施（一）明確(mngqu)土地所有人在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中的地位土地所有人是否應(yīng)介入土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是頗有爭(zhēng)論的話(huà)題，直接關(guān)系到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度的完善。眾多學(xué)者認(rèn)為，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)自由流轉(zhuǎn)，無(wú)需經(jīng)發(fā)包人同意，若經(jīng)發(fā)包人同意則是限制過(guò)嚴(yán)，或是債權(quán)式流轉(zhuǎn)6.筆者有不同看法，首先，土地所有人介入土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)與尊重農(nóng)民自主意愿并不對(duì)立，土地所有人的介入的界限是

19、，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)是否遵守土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的原則，是否符合法律規(guī)定的條件和要求，土地所有人扮演一個(gè)中介者、協(xié)調(diào)者和監(jiān)督者的角色，使流轉(zhuǎn)過(guò)程規(guī)范，同時(shí)防止在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，轉(zhuǎn)讓方與受讓方惡意串通，改變土地用途或破壞土地的情況(qngkung)。其次，從物權(quán)關(guān)系看，土地既然是土地所有人所有，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓就應(yīng)該取得土地所有人的同意，否則土地幾經(jīng)流轉(zhuǎn)，土地所有人不清楚誰(shuí)是經(jīng)營(yíng)權(quán)人，無(wú)從保障土地所有權(quán)。在轉(zhuǎn)包，出租，互換等流轉(zhuǎn)方式中，原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人并未退出原承包合同關(guān)系，法律可以采取較寬松的規(guī)定，只需“報(bào)發(fā)包人備案”；而對(duì)于原權(quán)利人退出承包合同關(guān)系的“轉(zhuǎn)讓”，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)必須經(jīng)土地所有

20、人同意，因?yàn)橥恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程，事實(shí)上是承包人退出承包關(guān)系受讓人與土地所有權(quán)人達(dá)成新的承包合同的過(guò)程，土地所有人應(yīng)以當(dāng)事人的身份出現(xiàn)介入土地承包，與受讓人協(xié)商、確定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的具體事宜，與受讓人簽訂和履行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同。（二）法律應(yīng)明確規(guī)定流轉(zhuǎn)(lizhun)不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途我國(guó)長(zhǎng)期存在人地矛盾，人口多、耕地少，且耕地總體質(zhì)量不高，土地資源嚴(yán)重不足。針對(duì)這一系列問(wèn)題，國(guó)家的多部法律都有耕地保護(hù)的規(guī)定。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中必須防止土地多次流轉(zhuǎn)后改變了農(nóng)用用途，造成耕地的流失或者破壞。 “二審稿”中卻沒(méi)有規(guī)定此種限制是一個(gè)失誤。我認(rèn)為土地的流轉(zhuǎn)必須強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)，在一般情

21、況下，無(wú)論采取何種流轉(zhuǎn)方式，均不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途。（三）建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的中介(zhngji)機(jī)制因?yàn)橥恋氐奶厥庑再|(zhì)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的交易與普通商品交易有很大區(qū)別，其運(yùn)作程序較復(fù)雜，需要相應(yīng)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。但是，我國(guó)農(nóng)村土地一切服務(wù)工作(gngzu)都由集體經(jīng)濟(jì)組織越俎代庖，免不了干涉交易主體合法的使用權(quán)、處置權(quán)和收益分配權(quán)，有必要建立獨(dú)立與集體和土地使用者之外地中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。初步設(shè)想中介服務(wù)機(jī)構(gòu)主要由三類(lèi)組成：第一類(lèi)使土地交易所；第二類(lèi)使土地評(píng)估事務(wù)所；第三類(lèi)使土地銀行或土地融資就構(gòu)7.（四）建立農(nóng)村(nngcn)社會(huì)保障機(jī)制 阻礙了農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)原因是，作為生產(chǎn)

22、資料的農(nóng)村土地在我國(guó)特殊國(guó)情下承擔(dān)了社會(huì)保障功能，阻礙了土地的流轉(zhuǎn)。我國(guó)的城鄉(xiāng)二元制度導(dǎo)致了農(nóng)民再就業(yè)、教育、醫(yī)療、住房、子女入學(xué)等方面不能享受與城鎮(zhèn)居民同等的待遇，農(nóng)民不得不視土地為生存之本，農(nóng)地負(fù)擔(dān)起農(nóng)民的各項(xiàng)社會(huì)保障功能；已經(jīng)進(jìn)入城鎮(zhèn)并且有了穩(wěn)定工作和住所的農(nóng)民因?yàn)閼?hù)籍問(wèn)題仍然享受不到同城鎮(zhèn)居民一樣地待遇，始終存在生活上的后顧之憂(yōu)，原籍承包的土地和房產(chǎn)成為生活的最后保障線(xiàn)，寧可拋荒也不愿轉(zhuǎn)讓。為了剝離農(nóng)地使用權(quán)的社會(huì)保障功能，就必須建立農(nóng)地社會(huì)保障替代體系，使農(nóng)戶(hù)在社會(huì)保險(xiǎn)、福利制度等方面與城鎮(zhèn)居民享受同等的待遇。盡管這是一個(gè)艱難的過(guò)程，但也只有這樣，農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制才能真正建立起來(lái)。在實(shí)際操作過(guò)程中可通過(guò)設(shè)定農(nóng)