爛尾樓的方案

1、某爛尾樓的（代理公司）的策劃案第一章辦公樓市場分析一辦公樓及其進展空間辦公樓是因商務(wù)活動的需要、集中在一群小房子中的、各自獨立又相互緊密聯(lián)系的相關(guān)業(yè)務(wù)群體。建筑師從土地的集中有效利用和減少交通時刻與距離考慮，開始將這些分散的小房子堆在一起向高進展，把各行業(yè)的客戶集中在一起。隨后發(fā)覺當這些工作人群集中之后，又需要解決他們的其他生活需求如喝咖啡、吃飯、休閑健身等問題，又開始在辦公樓中增加相應(yīng)的功能設(shè)施。通過長期的進展，辦公樓有了其特定的含義及概念。也有人給出了新的名字寫字樓。獨立的寫字樓盡管功能齊全，但容量有限，不可能包羅萬象，因此人們就將相關(guān)行業(yè)用更多的寫字樓集中在一起，并配以旅館、酒店、商業(yè)等

2、，使這成片的寫字樓形成中央商務(wù)區(qū)CBD。CBD成為都市要緊商務(wù)活動的核心區(qū)域之一，大大提高了都市空間的利用和商務(wù)活動與交往的效率。高速成長與進展中的中小企業(yè)，常常無能力也無必要獨立擁有這種帶有標志性的巨大寫字樓，因此這些中小型企業(yè)大多租用或購買大型寫字樓中的一部分，形成不同企業(yè)的合并辦公。這既保證有獨立的私密的辦公地點，又減少相關(guān)的自身配套設(shè)施，利用社會化的服務(wù)方式減少相關(guān)成本。因此，寫字樓就要充分考慮這些用戶的特點而力求使相關(guān)配套設(shè)施齊全，服務(wù)功能齊全。二辦公樓的環(huán)境那個地點指的是大環(huán)境，即辦公樓所在的區(qū)域、地段、位置、市政配套設(shè)施、小區(qū)配套設(shè)施、空間規(guī)劃布局等一系列阻礙辦公人員的生理、心理

3、的因素。寫字樓給人印象是聳入云端的玻璃幕墻、富麗堂皇的大堂、行色匆匆的白領(lǐng)、門口擁堵的車流。這種寫字樓是完全程序化、事務(wù)性工作的場所，而非企業(yè)張揚個性、推崇制造力的工具。然而，建筑本身事實上只是是一個水泥做的盒子，最終給予建筑個性的事實上是身在其中的住戶、是人、是企業(yè)。目前最通行的講法，健康的寫字樓是指符合人們對工作環(huán)境質(zhì)量的要求，擁有現(xiàn)代建筑所具有的各種優(yōu)勢，兼具健康性與環(huán)境性的寫字樓。對“兩空一綠”有專門高的要求。“兩空”指空氣質(zhì)量、空間感，“一綠”指綠化率。歸納起來，評價一個寫字樓是否是健康寫字樓，應(yīng)包含以下條件：（一）交通交通便利是辦公樓的差不多條件，其決定了職員上下班的方便與所需時刻

4、的長短。職員在選擇公司時，假如要轉(zhuǎn)幾次車才能到公司的話，往往依舊要考慮考慮的。轉(zhuǎn)車一是耽擱時刻，二是可能會阻礙到職員的心情、增加疲勞度。因此，地鐵沿線、交通樞紐等差不多上做辦公樓的首選。（二）氛圍除了交通外，是否有辦公氛圍也至關(guān)重要。如莘莊地鐵站附近，盡管擁有軌道交通的便利，但并不適于辦公。建筑不僅僅是鋼筋水泥的混合體，它同樣具有生命力，而這種生命力與周圍環(huán)境氛圍息息相關(guān)，寫字樓關(guān)于氛圍的要求更是不可或缺。這種氛圍確實是中央商務(wù)區(qū)（CBD）的氛圍，陸家嘴、徐家匯、淮海路等均屬中央商務(wù)區(qū)，其寫字樓的租價也是較高的。（三）品質(zhì)寫字樓本身的品質(zhì)也十分重要，除了樓層、房間朝向、面積、空間布局的合理性、

5、通風、采光情況等硬件條件，同時還應(yīng)具有完善的配套服務(wù)體系，如設(shè)立職員快餐廳、咖啡廳、休閑會所，為職員解除疲勞、放松心情營造良好的空間。而衛(wèi)生系統(tǒng)以及運輸系統(tǒng)的考慮也是符合健康標準的重要依據(jù)。（四）景觀白領(lǐng)階層每天都在一種高壓強度的狀態(tài)下工作，容易產(chǎn)生壓抑感，也需要一種事物使他們放松心情，或是激發(fā)他們的工作興趣和創(chuàng)作靈感，這就要求寫字樓周圍要有一定的綠化或者是景觀。（五）精神良好的工作氛圍能夠讓人精神煥發(fā)，與建筑相得益彰的外形設(shè)計能讓人心情愉快。而在這些淺層理解以外的健康，則是精神或者是心理健康的滿足與真正保障。對有些人來講，在金茂大廈、恒隆廣場上班確實是一種不可名狀榮耀。三辦公樓的市場狀況（一

6、）現(xiàn)狀上海寫字樓市場自2000年年中起開始復蘇，一方面租金開始上調(diào)，出租率也穩(wěn)步提高；另一方面上海GDP差不多連續(xù)11年保持兩位數(shù)增長，持續(xù)、平穩(wěn)、有序的經(jīng)濟進展增強了外商的投資信心，為上海寫字樓市場的進展提供了無限機遇。戴德梁行執(zhí)行董事認為，目前上海住宅市場經(jīng)歷一段時刻的進展，差不多日趨成熟，競爭也比較激烈。而銷售型寫字樓，特不是甲級寫字樓，作為一種新產(chǎn)品，市場正處于成長時期，并擁有寬敞的成長空間，應(yīng)該有機會獲得較高的投資回報。目前，上海寫字樓市場供需差不多持平，空置率也處于1015的正常范圍。以后幾年，上海寫字樓市場將呈現(xiàn)需求強勁、供應(yīng)適量，從而租金穩(wěn)中有升的總體進展趨勢。（二）行業(yè)特征不

7、同行業(yè)、不同規(guī)模、不同辦公性質(zhì)的企業(yè)對辦公環(huán)境的要求是不一樣的。大型企業(yè)的運作模式比較成熟，職員辦公時刻較為規(guī)律，工作內(nèi)容有章可循。而中小企業(yè)多處于事業(yè)的增長期，沒有固定的工作模式，辦公時刻彈性專門大，工作內(nèi)容多涉及制造性、開拓性領(lǐng)域。這種工作性質(zhì)、運作模式的差異最終表現(xiàn)為對企業(yè)辦公環(huán)境需求的不同。寫字樓的分布逐漸顯現(xiàn)行業(yè)特征：如陸家嘴地區(qū)寫字樓的租客以金融業(yè)為主，南京西路和淮海中路寫字樓的租客則以咨詢業(yè)和服務(wù)業(yè)為主。以后，這種行業(yè)特征將更為鮮亮，以形成積聚效應(yīng)。因此寫字樓的租售率受某一行業(yè)興衰的阻礙將更為明顯。（三）前景據(jù)戴德梁行資料顯示，目前上海市場甲級寫字樓的建筑面積僅有370萬平方米，

8、較之每年上海增長近1200萬平方米的住宅用房總量較少。2003至2007年可能推出市場的新甲級寫字樓總面積約為410萬平方米，其中供出售的新甲級寫字樓面積約為7080萬平方米，占1720%，同時會有部分現(xiàn)有的寫字樓物業(yè)帶租約向市場推出。一些企業(yè)出于投資自用和扎根上海進行中長期進展的打算，差不多開始考慮變租賃為購買寫字樓，這客觀上加大了甲級寫字樓的需求量。近來十分活躍的民營和私人企業(yè)已日漸成為寫字樓投資群體中不可小視的力量。連年攀升的寫字樓租金消耗了公司的一部分利潤。隨著公司的進展和對上海經(jīng)濟信心的增強，他們正打算購買屬于自己的寫字樓，盡管一次性投入增加了專門多，但同時兼具了投資的用途，從長遠來

9、看依舊劃算的。國內(nèi)各地的中大型企業(yè)集團爭相在上海設(shè)立營銷中心、研發(fā)中心，需要大量的寫字樓。上海寫字樓租金接著平穩(wěn)攀升已成趨勢。這兩方面的因素帶動了銷售型寫字樓強勁的進展后勁和由租轉(zhuǎn)買的投資趨勢。四周邊區(qū)域辦公樓分布狀況由于本區(qū)域內(nèi)不是辦公區(qū)域，因此，周邊辦公樓數(shù)量較少，那個地點僅列舉以下辦公樓項目以供參考：（一）陽光世界位于浦東大道、近崮山路。大廈高28層，建筑高度為99.95米，其中1-5層為商業(yè)裙房，6-14層為純辦公用房，15-28層為公寓式辦公房。6部進口“瑞士Schindler”電梯、兩部自動扶手電梯。1-14層采納“YORK”中央空調(diào)系統(tǒng)。美國Armstrong地板、印尼進口春茶木

10、門、“立邦Nippon”高級涂料、衛(wèi)生間地面采納進口防滑地磚、地面鑲有葡萄牙瓷磚、美標AmericanStandard潔具、意大利五金配件等。627層，每層910戶。房型面積范圍70222平方米，售價7000元/平方米，租價1.7元/平方米/天。（二）招商局大廈上海招商局大廈是一幢現(xiàn)代化、智能型的純甲級寫字樓。大廈總建筑面積74642.11平方米，總高度186米。大廈一至五層設(shè)有銀行、商務(wù)、郵局、餐飲、康樂等各種配套設(shè)施。三十八至三十九層擬開設(shè)會員制銀行家俱樂部，地下二層共提供285架汽車泊位。大廈坐落在陸家嘴金融中心的心臟地帶，周圍證券、保險及各銀行大廈林立。經(jīng)延安東路隧道到外灘僅需1分鐘，

11、經(jīng)南浦大橋至虹橋機場僅需三十分鐘路程。1824層每層16戶，8部電梯，房型面積范圍80148平方米，售價3100美元/平方米，租價0.7美元/平方米/天。（三）上海期貨大廈位于浦電路，地上37層，地下3層，總建筑面積達7萬多平方米，由美國聞名建筑師設(shè)計，是一集期貨交易、信息、結(jié)算、辦公為一體的智能化樓宇。大廈設(shè)計先進，布局合理，各類配套設(shè)施齊全，設(shè)有停車庫、國際會議廳、多功能廳、銀行、餐廳等各種便利設(shè)施。上海期貨大廈設(shè)有345只座位和完整的舞臺設(shè)施、放映室及同聲翻譯系統(tǒng)的國際會議中心。500多平方米的多功能廳可用懸掛式隔斷板分隔成六個不同面積但可獨立使用的空間。20部原裝德國OTIS自動扶梯，

12、14部原裝三菱垂直梯。房型范圍72200平方米，租價0.6美元/天/平方米。五結(jié)論目前銷售型的辦公樓房源不多，辦公樓由出租向出售轉(zhuǎn)變，銷售型辦公樓的市場前景普遍看好。銷售型辦公樓的幾個條件不可或缺，如環(huán)境、氛圍、樓盤品質(zhì)、配套設(shè)施等。地段和氛圍是阻礙辦公樓盤價格的要緊因素。本案的大環(huán)境是以中檔居住為主的地區(qū)，小區(qū)域沒有大型的商場、中高檔的餐飲、娛樂等配套設(shè)施。觀景系數(shù)不高，南面是棲山路多層民居，東西方是高層和多層住宅、舊式建筑或待開發(fā)地塊。綜上所述，本案缺少寫字樓應(yīng)有的氛圍，不具備作為辦公樓進行推廣的優(yōu)勢。第二章住宅樓市場分析一浦東大道沿線樓盤分析浦東大道是沿黃浦江從陸家嘴到浦東東北部的交通紐

13、帶。西起陸家嘴，東到東高路。黃浦江對面是浦西楊浦區(qū)沿岸部分，各項建設(shè)和改造正緊鑼密鼓地進行中。楊浦區(qū)到浦東大道，現(xiàn)在有楊浦大橋，規(guī)劃中的大連路越江工程完成之后，交通將更加方便。浦東大道是浦東新區(qū)東北地區(qū)到陸家嘴的要緊交通干道，沿線有三四十條公交線路。路面不寬，車流量和人流量大，沿線的粉塵和噪音污染較大。浦東大道的路段價值隨著與陸家嘴距離的遠近不同而有較大差異。（一）A級路段源深路以西、靠近陸家嘴辦公區(qū)路段，該區(qū)域?qū)傩￡懠易旆秶?。沿線開發(fā)改造成熟，路面衛(wèi)生狀況良好，公交線路近四十條。兩旁建筑以高層為主，高檔美觀，近來出現(xiàn)較多的酒店式公寓項目。那個地點的酒店式公寓，擁有兩方面獨特的優(yōu)勢，一方面靠近

14、陸家嘴辦公區(qū)，充分體現(xiàn)了酒店式公寓的特點；另一方面，在黃浦江邊，能夠擁有黃浦江景觀等等，是酒店式公寓的要緊賣點。這一段酒店式公寓的房價在1000013000元/平方米。目前要緊有以下樓盤：海悅苑精裝修酒店式公寓。小區(qū)位于浦東大道東方路，近黃浦江，屬陸家嘴CBD區(qū)域。31層高層，是度身定做的酒店式物業(yè)，全明獨立櫥衛(wèi)，獨立陽臺，動靜分區(qū)，大面寬，居住功能完整?，F(xiàn)在推出的為2131層，面積約56平方米，價格約為13000元/平方米。萬源晶典1幢全裝修酒店式公寓，共510套。樓盤位于東方路、浦東大道，住宅面積近3萬平方米，配有3500平方米商業(yè)設(shè)施和豪華會所。房型為一室3262平方米。交通有980路、

15、新川線、隧道三線等公交線路和地鐵二號線東昌路站，規(guī)劃中的大連路隧道將更方便溝通浦東浦西；生活設(shè)施齊全，有易初蓮花、世紀聯(lián)華，出行購物便利。可能2004年交房。預售均價13000元/平方米，現(xiàn)已全部售完。名門濱江苑精裝修酒店式公寓，物業(yè)治理由香港怡高物業(yè)代理。樓盤位于浦東大道、源深路口，占地面積2.3萬平方米，建筑面積5萬平方米，容積率2.2，綠化率40%，擁有高層、小高層和多層各一幢。房型有三房130150平方米，四房180平方米。附近教育設(shè)施有梅園小學、上海實驗小學、海運學院等。另還有774、791、81、85等多條公交線路。好美家超市、聯(lián)華超市、好德便利店等。中國銀行、交通銀行、工商銀行等

16、?，F(xiàn)推出高層，28層以上價格約15000元/平方米，低層9000元左右。（二）B級路段源深路以東到羅山路路段，因為在羅山路高架西側(cè)，因此在浦東居民的心理上類似浦西的“環(huán)線內(nèi)”區(qū)域，仍可憑借陸家嘴的優(yōu)勢來提高自身地位。沿線高檔物業(yè)不多為，新開發(fā)樓盤較少，屬于待開發(fā)地區(qū)。距本路段較近的現(xiàn)僅有“維多利華庭”和“心中家園”在售?！熬S多利華庭”處于張楊路和浦東大道中間，位于定水路苗圃路口。小區(qū)總建筑面積約11萬平方米，由兩棟12層小高層，7棟14層小高層以及1棟18層高層組成。規(guī)劃總戶數(shù)約為800戶。要緊房型有兩房兩廳，三房兩廳，躍層復式等。周圍有二十多條公交線路。在保證交通便利的同時，又避開了浦東大道

17、和張揚路兩條主干道的噪音阻礙，鬧中取靜?！靶闹屑覉@”差不多屬于張楊路樓盤。浦東大道桃林路口的“格力H2O”是一個辦公居住兼?zhèn)涞臉潜P，借助陸家嘴商務(wù)與北外灘景觀的優(yōu)勢，推出“home2office的”概念。強調(diào)“有home，也有office；是home，也是office?！睘榇耍?guī)劃了1300平方米的名人健康主題會館?！案窳2O”的價格約為7500元/平方米，比海悅苑每平方米的均價低了4000元左右。（三）C級路段羅山路至金橋路路段，這一路段屬于浦東大道B級路段的延伸，同時借助楊浦大橋的阻礙，成為一個中低檔的聚居點。沿線多為住宅、廠房、倉庫和小商鋪等。公交線路由源深路的四十條減為二十幾條，也講

18、明了本路段與A級路段的地級差異。近一年內(nèi)該路段開發(fā)的樓盤要緊有“上房金豐苑”、“金樟花苑”、“昕泰苑”等，在去年年底或今年年初均已售完，當時的價格約在45005000元/平方米。（四）D級路段金橋路至東高路路段，這一路段除了有幾條公交線路能夠直達陸家嘴外，差不多脫離與陸家嘴的連帶關(guān)系，沿線環(huán)境較差，差不多屬于居住區(qū)，居民層次不高。沿線在售樓盤有“景源佳苑”，為多層住宅小區(qū)，均價約4400元/平方米?！熬霸醇言贰蔽挥跂|高路，西臨黃浦江，東接趙家溝，內(nèi)擁湖泊。交通方便，基地附近要緊公交線路有610、592、313、申高線等。至地鐵口的公交線路有81、640、陸高專線、滬合線等?！熬霸醇言贰敝苓吺姓?/p>

19、利好，軌道交通6號線立即動工，翔殷路隧道2005年竣工連接浦江兩岸，五洲大道2005年通車橫貫東西，35年濱江綠化帶漂亮現(xiàn)身?？傄?guī)劃占地面積44400多平方米，建筑面積6000多平方米。分兩期開發(fā)，一期推出8幢多層，得房率89%左右，綠化率35%。“景源佳苑”最大的賣點確實是小區(qū)依水而筑，伴水而居。一覽東外灘美景。周圍生活機能比較方便。陽光房型：59.97-137.47平方米，一房至三房，八種房型。約4800元/平方米。2003年8月開盤，2004年10月交房。二浦興路沿線樓盤分析浦興路從羅山路到高行鎮(zhèn)環(huán)北大道，是張楊路的延伸段。地下是在建的軌道交通六號線，可能將于2005年年底竣工，在金橋板

20、塊中要緊有羅山路站、云山路站、金橋路站、長島路站、五蓮路站、巨峰路站東靖路站等。正是由于軌道交通帶來的以后交通優(yōu)勢促進了浦興路沿線樓盤的大面積開發(fā)。浦興路的新開樓盤占了金橋板塊樓盤的相當大的比例，目前正在預售的樓盤幾乎都在浦興路沿線，如“上海以后”、“東方知音”、“融都金橋園”、“碧云新天地家園”、“中大麗都”、“景源佳苑”等。具體如下：（一）上海以后樓盤地址博山東路655號（棗莊路口）物業(yè)類型總建筑面積150000平方米，由小高層和不墅構(gòu)成。小高層已售完，疊加不墅11月左右開盤。價格小高層均價5600元/平方米。綠化率45%房型小高層的二房兩廳104平方米左右、三房兩廳113129平方米左右

21、、四房157平方米左右，另外有復式房型，面積約204.61平方米。時間2003年7月10日開盤，2004年4月底交房。簡析：787、隧六、774、788、791等十余條公交線路。距浦興路和規(guī)劃中的軌道交通六號線云山路站較近，交通便利。（二）東方知音樓盤地址博山東路699號（棗莊路口）物業(yè)類型高層、小高層住宅，占地124380平方米，總建筑面積180000平方米。擁有2350平米的商業(yè)設(shè)施及1900平米的運動主題會所。樓盤結(jié)構(gòu)多層外墻為防水涂料、小高層采納涂料及局部粘貼外墻面磚；電梯為三菱電梯，公共部位樓梯采納木扶手、走道地面鋪設(shè)地磚。綠化率40%容積率1.4房型二房面積89平方米、101.3平

22、方米、三房117.29134.05平方米、復式面積163.21172.38平米。價格55006800時間2003年4月30日開盤，2004年1月底交房。僅剩E型房（3+1約134平方米），價格6600元/平方米。簡析：該案為黃山新村的大型個案，地處金橋成熟住宅區(qū)，位于浦東大道與張楊路中間，東臨金橋路,進展無限。多層電梯房，11層小高層簡約戶型、配比精巧。五重保安系統(tǒng)。樓盤地處浦東金橋，臨近金楊商業(yè)圈。附近有建平實驗學校、金橋花鳥市場，還有多條交通線路；如772、787、573、622、618等。建平實驗學校給小孩一個更好的以后，區(qū)域開創(chuàng)五層景觀房，多層電梯房，簡約戶型、配比精巧。小區(qū)引伸天然河

23、道資源，大造金橋水景社區(qū)。（三）融都金橋園樓盤地址浦東金橋路1221弄。物業(yè)類型總建筑面積4萬平方米，由7幢小高層構(gòu)成，共176戶。樓盤結(jié)構(gòu)其外墻采納HJG金屬光澤涂料，部分仿石材料；電梯為通力無機仿電梯；小區(qū)還安裝了對講系統(tǒng)、住宅紅外線報警系統(tǒng)等十大智能化系統(tǒng)。綠化率40%得房率82%86%房型二房、三房、四房，面積90.35148.96平方米;復式房面積190.49240.8平方米。價格5100-6700時間2003年7月1日開盤，2004年12月底入住。簡析：地處浦東金橋，緊臨金楊社區(qū)、金橋社區(qū)、臨近碧云國際社區(qū)。與規(guī)劃中的M6線相臨；附近學校有金茂小學、金陸小學、陸行中學、致遠中學；其它設(shè)施有金橋醫(yī)院、郵局、金橋大酒店等，但缺乏大型商業(yè)設(shè)施。為了打造金橋的白領(lǐng)社區(qū)，融都金橋園還借用了旁邊的一條西溝港水景，建筑了水岸江南小區(qū)。不管是否名實相符，至少，為了在金橋打造高檔住宅區(qū)，融都金橋園專門下了一番功夫。（四）碧云新天地（二期）樓盤地址浦東浦興路258號。物業(yè)類不高層、小高層住