土地開(kāi)發(fā)融資體系建立及融資渠道分析學(xué)習(xí)教案

1、土地開(kāi)發(fā)融資體系建立土地開(kāi)發(fā)融資體系建立(jinl)及融資渠及融資渠道分析道分析第一頁(yè)，共47頁(yè)。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)綜述土地一級(jí)開(kāi)發(fā)綜述土地開(kāi)發(fā)融資渠道分析土地開(kāi)發(fā)融資渠道分析土地開(kāi)發(fā)模式分析土地開(kāi)發(fā)模式分析各開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)及投融資體制案例各開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)及投融資體制案例1234第1頁(yè)/共47頁(yè)第二頁(yè)，共47頁(yè)。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)特點(diǎn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本成本土地一級(jí)開(kāi)發(fā)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)定義定義7123第2頁(yè)/共47頁(yè)第三頁(yè)，共47頁(yè)。1.定義定義(dngy)落實(shí)(lush)擔(dān)保落實(shí)擔(dān)保申請(qǐng)第3頁(yè)/共47頁(yè)第四頁(yè)，共47頁(yè)。征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償

2、費(fèi)用；市政基礎(chǔ)設(shè)施(j ch sh sh)建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；貸款利息；土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程 監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門(mén)核準(zhǔn)的其它支出。第4頁(yè)/共47頁(yè)第五頁(yè)，共47頁(yè)。第5頁(yè)/共47頁(yè)第六頁(yè)，共47頁(yè)。第6頁(yè)/共47頁(yè)第七頁(yè)，共47頁(yè)。第7頁(yè)/共47頁(yè)第八頁(yè)，共47頁(yè)。第8頁(yè)/共47頁(yè)第九頁(yè)，共47頁(yè)。 融資手續(xù)簡(jiǎn)單、速度快 融資成本較低 融資彈性好優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大 限制條款較多缺點(diǎn)缺點(diǎn)第9頁(yè)/共47頁(yè)第十頁(yè)，共47頁(yè)。第10頁(yè)/共47頁(yè)第十一頁(yè)，共47頁(yè)。第11頁(yè)/共47頁(yè)第十二頁(yè)，共47頁(yè)。第12頁(yè)/共47

3、頁(yè)第十三頁(yè)，共47頁(yè)。第13頁(yè)/共47頁(yè)第十四頁(yè)，共47頁(yè)。第14頁(yè)/共47頁(yè)第十五頁(yè)，共47頁(yè)。第15頁(yè)/共47頁(yè)第十六頁(yè)，共47頁(yè)。第16頁(yè)/共47頁(yè)第十七頁(yè)，共47頁(yè)。動(dòng)了銀行間接融資，及時(shí)解決了項(xiàng)目建設(shè)所需的資金，起到有效的資金放大作用。建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)方項(xiàng)目建設(shè)方銀行銀行拆遷補(bǔ)償資金中集體部分拆遷補(bǔ)償資金中集體部分拆遷補(bǔ)償款拆遷補(bǔ)償款第17頁(yè)/共47頁(yè)第十八頁(yè)，共47頁(yè)。企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券由發(fā)改委審批。所籌資金用途符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；凈資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到規(guī)定的要求（6000萬(wàn)元以上）；經(jīng)濟(jì)效益良好，近三個(gè)會(huì)計(jì)年度連續(xù)(linx)盈利；最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度平均可分配利潤(rùn)（或凈

4、利潤(rùn)）足以支付債券一年的利息；現(xiàn)金流情況良好，具有較強(qiáng)的到期償債能力；近三年沒(méi)有違法和重大違規(guī)行為；前一次發(fā)行的企業(yè)債券已足額募集；已發(fā)行的企業(yè)債券沒(méi)有延遲支付本息的情形；發(fā)行債券余額不超過(guò)凈資產(chǎn)的40。發(fā)發(fā) 行行 企企 業(yè)業(yè) 債債 券券 的的 條條 件件第18頁(yè)/共47頁(yè)第十九頁(yè)，共47頁(yè)。必備條件： 依法設(shè)立的企業(yè)法人機(jī)構(gòu)； 具有穩(wěn)定的償付資金來(lái)源； 可以按照要求進(jìn)行真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的信息披露； 債務(wù)融資工具發(fā)行總額不超過(guò)公司凈資產(chǎn)的40% （用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則報(bào)表，包含少數(shù)股東權(quán)益）。目標(biāo)條件： 信用資質(zhì)優(yōu)良； 近三年沒(méi)有違法和重大違規(guī)行為； 近三年發(fā)行的固定(gdng)收益證券沒(méi)有延遲支付本

5、息的情形； 具有健全的內(nèi)部管理體系和募集資金的使用償付管理制度。發(fā)發(fā) 行行 主主 體體 條條 件件第19頁(yè)/共47頁(yè)第二十頁(yè)，共47頁(yè)。發(fā)行人發(fā)行人具有法人資格的非金融企業(yè)（AA級(jí)以上）發(fā)行市場(chǎng)發(fā)行市場(chǎng)銀行間市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管機(jī)構(gòu)中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)制募集資金規(guī)模募集資金規(guī)模所有債券待償余額不超過(guò)企業(yè)凈資產(chǎn)的40%產(chǎn)品期限產(chǎn)品期限中期，以3年、5年為主注冊(cè)期限注冊(cè)期限注冊(cè)有效期為2年，按發(fā)行計(jì)劃可分期多次發(fā)行；注冊(cè)獲批后2月須完成首次發(fā)行。募集資金用途募集資金用途用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并在發(fā)行文件中明確披露具體資金用途。發(fā)行利率發(fā)行利率簿記建檔，公開(kāi)招標(biāo)，市場(chǎng)化程度較強(qiáng)擔(dān)保方式擔(dān)保方式依

6、靠發(fā)行人自身信用，無(wú)需擔(dān)保承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)銀行的投行部承銷(xiāo)方式承銷(xiāo)方式余額包銷(xiāo)短期融資券和中期票據(jù)的發(fā)行短期融資券和中期票據(jù)的發(fā)行(fhng)要素要素第20頁(yè)/共47頁(yè)第二十一頁(yè)，共47頁(yè)。第21頁(yè)/共47頁(yè)第二十二頁(yè)，共47頁(yè)。優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)不足不足銀行貸款融資手續(xù)簡(jiǎn)單，速度快嚴(yán)格的利率管制，融資成本難以差異化。企業(yè)債券可以在較長(zhǎng)期限內(nèi)（510年）鎖定成本，降低利率風(fēng)險(xiǎn)。審批制度較為繁瑣，債券發(fā)行難度較大；資金用途只與確定項(xiàng)目相匹配。短期融資券中期票據(jù)申請(qǐng)程序簡(jiǎn)單，融資成本較低；募集資金用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有固定的使用限制；一次注冊(cè)，分期發(fā)行，具有一定靈活性期限較短，利率風(fēng)險(xiǎn)及發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)大。第22頁(yè)/共

7、47頁(yè)第二十三頁(yè)，共47頁(yè)。第23頁(yè)/共47頁(yè)第二十四頁(yè)，共47頁(yè)。第24頁(yè)/共47頁(yè)第二十五頁(yè)，共47頁(yè)。土地儲(chǔ)備基金的建立應(yīng)強(qiáng)調(diào)政府的主導(dǎo)作用，強(qiáng)化財(cái)政政策的支持。第25頁(yè)/共47頁(yè)第二十六頁(yè)，共47頁(yè)。第26頁(yè)/共47頁(yè)第二十七頁(yè)，共47頁(yè)。REITs房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)信托投資基金房地產(chǎn)信托投資基金REITSREITS（Real Estate Investment Trust） 誕生于20世紀(jì)60年代的美國(guó)，目前已經(jīng)是國(guó)際上重要的房地產(chǎn)投融資方式。它通過(guò)發(fā)行受益憑證匯集眾多投資者的資金，由專門(mén)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，主要投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過(guò)將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)

8、生的收入以派息的方式分配給投資人，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益；REITS是一種具有高收益率的防御性投資產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)和收益介于股票和債券之間；REITS通常采取公司制或者契約制的形式，通過(guò)證券化的形式，將不可實(shí)時(shí)交易的大宗的房地產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為小份額的可實(shí)時(shí)交易的REIT份額，提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和資金利用效率。第27頁(yè)/共47頁(yè)第二十八頁(yè)，共47頁(yè)。第28頁(yè)/共47頁(yè)第二十九頁(yè)，共47頁(yè)。n土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則，可以由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過(guò)招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。n土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、

9、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織(zzh)實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2%。n通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織(zzh)實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。第29頁(yè)/共47頁(yè)第三十頁(yè)，共47頁(yè)。第30頁(yè)/共47頁(yè)第三十一頁(yè)，共47頁(yè)。第31頁(yè)/共47頁(yè)第三十二頁(yè)，共47頁(yè)。2007200820092010招投標(biāo)企業(yè)占比招投標(biāo)企業(yè)占比（% %）31低于30低于200土地儲(chǔ)備中心及國(guó)土地儲(chǔ)備中

10、心及國(guó)企占比（企占比（% %）69不低于70不低于80100第32頁(yè)/共47頁(yè)第三十三頁(yè)，共47頁(yè)。第33頁(yè)/共47頁(yè)第三十四頁(yè)，共47頁(yè)。企業(yè)融資開(kāi)發(fā)企業(yè)融資開(kāi)發(fā)政府出讓土地政府出讓土地成本費(fèi)用土地收益支付成本、回購(gòu)資產(chǎn)第34頁(yè)/共47頁(yè)第三十五頁(yè)，共47頁(yè)。企業(yè)企業(yè)(qy)融資開(kāi)融資開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)出讓企業(yè)出讓(chrng)土地土地成本費(fèi)用土地收益政府財(cái)政支出第35頁(yè)/共47頁(yè)第三十六頁(yè)，共47頁(yè)。天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)上海浦東新區(qū)第36頁(yè)/共47頁(yè)第三十七頁(yè)，共47頁(yè)。天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)第37頁(yè)/共47頁(yè)第三十八頁(yè)，共47頁(yè)。天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)泰達(dá)控股泰達(dá)控股(kn )公用(gngyn

11、g)事業(yè)專營(yíng)領(lǐng)域(ln y)200億元水電氣熱軌道交通道路橋梁垃圾發(fā)電、污水處理、海水淡化城市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)實(shí)業(yè)投資金融產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)460億元開(kāi)發(fā)配套，泰達(dá)集團(tuán)等390億元天津鋼管、航母游樂(lè)場(chǎng)等40億元渤海銀行、證券信托等酒店、會(huì)館、足球場(chǎng)等區(qū)域開(kāi)發(fā)圍海造地、收購(gòu)海岸線、灘涂進(jìn)行臨海新城、旅游區(qū)開(kāi)發(fā)第38頁(yè)/共47頁(yè)第三十九頁(yè)，共47頁(yè)。天津開(kāi)發(fā)區(qū)投融天津開(kāi)發(fā)區(qū)投融資平臺(tái)資平臺(tái)(pngti)三階段三階段資金大循環(huán)：資金大循環(huán)： 財(cái)政資金財(cái)政資金(ci zhn z jn)、土地出讓金、銀行貸款捆綁，用于建設(shè)和還本付息、土地出讓金、銀行貸款捆綁，用于建設(shè)和還本付息資源大循環(huán)：資源大循環(huán)：1、以上市公司為平

12、臺(tái)進(jìn)行資源重組，通過(guò)注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、資產(chǎn)置換等方式推動(dòng)上市，發(fā)揮資本放大效應(yīng)、以上市公司為平臺(tái)進(jìn)行資源重組，通過(guò)注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、資產(chǎn)置換等方式推動(dòng)上市，發(fā)揮資本放大效應(yīng)2、通過(guò)上市融通資金，用資金去獲取更多的資源，開(kāi)發(fā)建設(shè)、通過(guò)上市融通資金，用資金去獲取更多的資源，開(kāi)發(fā)建設(shè)(jinsh)進(jìn)行培育進(jìn)行培育3、培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)再裝入上市公司獲取新一輪的發(fā)展資金，以此實(shí)現(xiàn)資源循環(huán)、培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)再裝入上市公司獲取新一輪的發(fā)展資金，以此實(shí)現(xiàn)資源循環(huán)資本大循環(huán)資本大循環(huán) ：1、組合政府、企業(yè)、社會(huì)資源壯大融資平臺(tái)2、拓寬融資渠道，擴(kuò)大直接融資，撬動(dòng)間接融資，實(shí)現(xiàn)資本循環(huán)123第39頁(yè)/共47頁(yè)第四十頁(yè)，共47頁(yè)。

13、蘇州工業(yè)園以中新蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)(kif)公司為主導(dǎo)進(jìn)行園區(qū)開(kāi)發(fā)(kif)和招商引資，管委會(huì)負(fù)責(zé)政府行政和社會(huì)管理職能。第40頁(yè)/共47頁(yè)第四十一頁(yè)，共47頁(yè)。已有多家企業(yè)在“統(tǒng)貸平臺(tái)”的資金支持下取得長(zhǎng)足進(jìn)步，并獲得了VC的資金投入。第41頁(yè)/共47頁(yè)第四十二頁(yè)，共47頁(yè)。免費(fèi)建設(shè)(jinsh)萬(wàn)象體育場(chǎng)10平方公里(pn fn n l)萬(wàn)象新城的開(kāi)發(fā)權(quán)云南建工蘇州工業(yè)園國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行廣州老撾老撾中國(guó)中國(guó)園區(qū)開(kāi)發(fā)、騰籠換鳥(niǎo)制造業(yè)外移資金資金免費(fèi)建設(shè)戰(zhàn)略聯(lián)盟開(kāi)發(fā)協(xié)議騰籠換鳥(niǎo)后土地轉(zhuǎn)讓收入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后土地轉(zhuǎn)讓收入一、二級(jí)土地開(kāi)發(fā)收入第42頁(yè)/共47頁(yè)第四十三頁(yè)，共47頁(yè)。第43頁(yè)/共47頁(yè)第四十四頁(yè)，共47頁(yè)。第44頁(yè)/共47頁(yè)第四十五頁(yè)，共47頁(yè)。運(yùn)營(yíng)(ynyng)補(bǔ)貼土地儲(chǔ)備，政府是投資主體(zht)，委托浦發(fā)集團(tuán)進(jìn)行一級(jí)開(kāi)