房地產(chǎn)估價司法鑒定

1、我國三大訴訟法都把鑒定結(jié)論作為法定證據(jù)之一，司法鑒定結(jié)論除了本身作為證據(jù)外，它還可以對其他證據(jù)進行驗證，因此在證據(jù)體系中鑒定結(jié)論常常被稱為“證據(jù)之王”，它對案件的裁決具有重要的乃至決定性的影響。房地產(chǎn)估價司法鑒定就是指同時具有司法鑒定人資格的房地產(chǎn)估價師（以下簡稱估價師）接受司法機關(guān)、仲裁機構(gòu)或當事人的委托，依照法律規(guī)定的條件和程序，運用房地產(chǎn)估價的專門知識和技能對訴訟、仲裁等活動中所涉及的某些有關(guān)房地產(chǎn)價格的專門性問題進行判定的活動。房地產(chǎn)估價司法鑒定與一般房地產(chǎn)估價在估價程序上的一個重要區(qū)別就是一般房地產(chǎn)估價程序通常以報告交付為終結(jié)，而司法鑒定中估價師交付報告后須出庭接受當事人的質(zhì)證方可被

2、法官（或仲裁員，以下除非特指提及法官均同時包含仲裁員）采信。目前普遍存在估價師對出庭接受質(zhì)證重要性認識不足，估計師出庭率低，有些估價師對出庭接受質(zhì)證的法律程序不清，缺乏接受質(zhì)證的專門技巧和心理訓練，存在因出庭效果較差而畏懼出庭接受質(zhì)證的情況。下面就房地產(chǎn)估價司法鑒定的質(zhì)證的必要性、質(zhì)證程序及結(jié)合筆者出庭質(zhì)證經(jīng)驗對估價師質(zhì)證相關(guān)事項進行探討。一、估價師接受質(zhì)證的必要性質(zhì)證是與當事人主義程序模式相適應的一種司法證明方式，它只能在庭審中通過當事人圍繞證據(jù)展開對質(zhì)才能實現(xiàn)。作為對抗制庭審的核心環(huán)節(jié)，質(zhì)證對法官的認證起著關(guān)鍵的作用，它在當事人舉證和法官認證中間使證據(jù)的價值得以浮現(xiàn)出來，形成法官依法裁判的

3、事實依據(jù)。鑒定結(jié)論是否為進行公正審判的資深法官所采信，可以說是檢驗司法鑒定質(zhì)量高低的直接祛碼。鑒定人出庭接受法官和訴訟當事人的質(zhì)詢，通過對鑒定結(jié)論的質(zhì)證，對法官的采信與否具有十分重要的作用。房地產(chǎn)估價鑒定結(jié)論屬于人證的范疇，鑒定結(jié)論必須經(jīng)過質(zhì)證程序才有可能被法官采信，故估價師必須接受當庭質(zhì)證。目前在大陸法系國家都明確地把鑒定人與證人區(qū)分開來，并賦予鑒定人較證人更高的訴訟地位，有的大陸法系國家將鑒定人視為法官的助手，甚至有的大陸法系國家將鑒定人稱為“科學法官”，因而對鑒定人及鑒定人出庭有嚴格的要求。在英美法系國家司法鑒定人的法律地位與證人的法律地位相差無幾，對司法鑒定人條件也無特別規(guī)定，原則上任

4、何人都可以成為案件的鑒定人，只要該案件的法官和陪審團認為其對案件中的某個專門問題具有一般人不具有的知識和經(jīng)驗。并且判斷一個人是否具有鑒定人的知識和經(jīng)驗也不由法律規(guī)定，而是通過案件中對立的雙方當事人及其律師通過對出庭的鑒定人的交叉詢問，最后由法官確定?？梢姛o論在大陸法系還是美法系都強調(diào)鑒定人的出庭義務。我國民事訴訟法第六十六條規(guī)定：”證據(jù)應當在法庭上出示，并由當事人互相質(zhì)證?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定（以下簡稱若干規(guī)定）第四十七條也規(guī)定：“證據(jù)應當在法庭上出示，由當事人質(zhì)證?！钡谖迨艞l規(guī)定“鑒定人應當出庭接受當事人質(zhì)詢?！边@也是目前我國司法鑒定人出庭的直接法律依據(jù)。鑒定人不出庭導

5、致對鑒定結(jié)論無法進行有效審查。鑒定結(jié)論是否具有科學性真實性，只有通過庭審，通過鑒定人出庭作證，通過法庭辯論，通過當事人對鑒定人進行質(zhì)詢，才能得到合理的答案。面對一紙結(jié)論，我們無法了解鑒定人的專業(yè)知識水平的高低，無法審查影響鑒定結(jié)論的其他因素。資質(zhì)等級較高的估價機構(gòu)固然有素質(zhì)相對比較高的估價鑒定人員，但是估價鑒定結(jié)論還受到估價依據(jù)、估價方法、估價人員與當事人的關(guān)系等多種因素的影響。顯然估價師不出庭，無法對估價鑒定結(jié)論進行全面、有效的審查。經(jīng)人民法院合法傳喚（或經(jīng)當事人通知），鑒定人沒有到庭的，該鑒定結(jié)論沒有證據(jù)能力，但雙方當事人同意的除外。這就在一定程度上揭開了鑒定結(jié)論的神秘面紗，促使鑒定人認真

6、對待，不敢弄虛作假。同時，交叉詢問作為發(fā)現(xiàn)法律真實的最好手段，使得鑒定人和鑒定結(jié)論在法庭上接受反復考驗，從而使真理越辯越明，也使得裁判者能明察秋毫，不為虛假的鑒定結(jié)論所迷惑。房地產(chǎn)估價司法鑒定是鑒定體系中的一個分支，隨著司法鑒定體制改革的深入，目前存在的估價師出庭率低的現(xiàn)狀將會得到根本的扭轉(zhuǎn)。二、房地產(chǎn)估價司法鑒定質(zhì)證基本程序所謂質(zhì)證，是指在庭審過程中由案件的當事人就法庭上所出示的證據(jù)采取辨認、質(zhì)疑、說明、辯論等形式進行對質(zhì)核實，以確認其證明力的訴訟活動。所謂當庭質(zhì)證，是指在法官的主持下，由當事人雙方對法庭上出示的各種證據(jù)材料及證人證言等進行對質(zhì)核實的活動。房地產(chǎn)估價鑒定質(zhì)證是指在庭審過程中的

7、訴訟當事人就法庭上估價師出示宣讀的估價鑒定結(jié)論的真實性、關(guān)聯(lián)性及合法性作出判斷的訴訟行為。房地產(chǎn)估價鑒定結(jié)論接受質(zhì)證時要重點闡明估價鑒定的依據(jù)、出示現(xiàn)場勘察記錄、司法鑒定文書的規(guī)范性，圓滿答復法官及當事人的詢問，進而獲得法官的采信等。當事人可以對鑒定人進行直接詢問、反對詢問、再直接詢問、再反對詢問，也可以要求該估價師就所作意見或推論中的任何事項，公開其所依據(jù)的事實或資料。房地產(chǎn)估價司法鑒定質(zhì)證一般程序如下：（一）法庭或當事人通知估價師出庭訴訟或仲裁程序中，當估價司法鑒定報告完成交付后，法庭根據(jù)訴訟程序一般通過證據(jù)交換程序?qū)㈣b定報告送交當事人各方，給當事人對證據(jù)詢問質(zhì)證的準備時間，避免證據(jù)突襲。

8、當事人及其代理人有權(quán)向人民法院申請鑒定人出庭，申請人有可能同時向人民法院提交質(zhì)詢提綱。當然如果雙方當事人都對鑒定結(jié)論無異議的雙方均不申請鑒定人出庭質(zhì)證的，法庭可不通知估計師出庭接受質(zhì)證。民事訴訟法第一百二十二條“人民法院審理民事案件，應當在開庭三日前通知當事人和其他訴訟參與人。”鑒定機構(gòu)收到法庭出庭通知（有時附帶有質(zhì)詢提綱）后，應作好安排，認真準備。一個估價項目由數(shù)人共同鑒定的，可以選派一至二人出庭，接受質(zhì)詢。（二）法庭傳喚鑒定人出庭鑒定機構(gòu)在開庭日應準備好當庭應提交的機構(gòu)和個人的資格證書原件、身份證明文件、房地產(chǎn)估價鑒定書、相關(guān)現(xiàn)場勘察記錄、市場調(diào)查記錄等文件。民事訴訟法第一百二十三條”開庭

9、審理前，書記員應當查明當事人和其他訴訟參與人是否到庭，宣布法庭紀律?！惫使纼r師應提前到庭，在開庭前向書記員報到，遞交相關(guān)證明，然后到指定的地點休息等候出庭，不得離開指定地點，不得與當事人談論與鑒定有關(guān)事項，更不得參與旁聽。在不能按指定時間到庭情況下一定要及時向書記員報告，聽從其安排調(diào)度，不得中途入庭報到等候。（三）出庭接受質(zhì)證庭審過程中書記員通知估價師出庭后，方可入庭。入庭后首先法官會對估價師身份進行確認，然后會詢問當事人是否申請回避，在當事人申請回避的情況下，可能首先進行關(guān)于對于鑒定機構(gòu)和鑒定人是否遵循回避原則的質(zhì)證，估價師做客觀陳述，法官會當庭裁決是否允許。在解決回避程序后進入正式的質(zhì)證程

10、序。鑒定人應當出庭宣讀估價鑒定結(jié)論，并接受當事人、代理人和人民法院的質(zhì)詢。房地產(chǎn)估價鑒定質(zhì)證內(nèi)容和范圍一般可歸結(jié)于以下幾點：1 、對于鑒定主體資格的質(zhì)證當事人一般首先會對房地產(chǎn)估價鑒定機構(gòu)資質(zhì)和估價師的執(zhí)業(yè)證書、執(zhí)業(yè)范圍提出質(zhì)證，估價師客觀陳述，同時將相關(guān)的資格證書原件遞交書記員（或仲裁秘書），由其遞交給法官、當事人驗證。估價師對其可能的異議做客觀陳述和解釋。2 、對于鑒定啟動程序的合法性的質(zhì)證般在對鑒定主體資格的質(zhì)證后接下來會對鑒定啟動程序的合法性的質(zhì)證，一般會涉及估價鑒定申請、估價鑒定的決定，鑒定委托手續(xù)及委托書的完備進行質(zhì)證。估價師依據(jù)民事訴訟法、最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定、

11、司法鑒定程序通則（試行）做客觀陳述和說明。估價師只講依據(jù)，對鑒定啟動程序是否合法不做回答，由法官作出判定。3 、對于估價鑒定范圍的質(zhì)證質(zhì)證內(nèi)容基本上都會涉及估價鑒定范圍，如估價鑒定對象是房屋、土地還是房地產(chǎn)；房地產(chǎn)包括的附屬設(shè)施具體內(nèi)容；有時可能只是某一因素對價值影響的估價鑒定，如房地產(chǎn)廣告中宣傳的小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施與實際交房時不一致對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響額等。估價師重點陳述估價鑒定范圍與委托鑒定范圍一致性及其估價范圍包含的具體內(nèi)容的估價依據(jù)。4 、對于估價鑒定文書的規(guī)范性的質(zhì)證房地產(chǎn)估價鑒定文書一般應包括以下內(nèi)容：A.受理日期、鑒定委托人、鑒定對象、鑒定事由、鑒定時間、鑒定結(jié)論的限制條件等鑒

12、定基本情況。B.鑒定依據(jù)的送鑒材料（權(quán)屬證書，平面圖等）、有關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)范。C.現(xiàn)場勘察過程及記錄。D.鑒定文書應當有鑒定人、復核鑒定人的簽名和鑒定機構(gòu)的蓋章。估價師對上述事項作客觀解釋即可5、估價鑒定依據(jù)、方法、理由和結(jié)論的質(zhì)證這是質(zhì)證中基本都會遇到的質(zhì)證，也是質(zhì)證中的難點，這也要求房地產(chǎn)估價鑒定一定要注重程序，評估過程一定要有完備的工作底稿，市場調(diào)查一定要經(jīng)得起檢驗，否則容易受到攻擊，特別是當事人也聘請了房地產(chǎn)估價師作專家輔助人的情況下。估價師重點在估價鑒定過程的闡述，回答應重程序，對有些問題堅持宜粗不宜細，不做太多糾纏，謹防落入對方陷阱。由于法官和當事人可能對太專業(yè)的房地產(chǎn)評估術(shù)語

13、較難理解，又由于估價本身是經(jīng)驗與藝術(shù)的結(jié)合，這是估價和其他自然科學實證的重要區(qū)別，許多重要參數(shù)選取也是估價師或事務所的經(jīng)驗。由于估價鑒定結(jié)論不會被采納有以下幾種情況：A鑒定機構(gòu)或者鑒定人員不具備相關(guān)的鑒定資格的；B、鑒定程序嚴重違法的；C鑒定結(jié)論明顯依據(jù)不足的；D經(jīng)過質(zhì)證認定不能作為證據(jù)使用的其他情形。故估價參數(shù)選取及其他計算過程不宜過多展開陳述，其對估價鑒定結(jié)論的采納沒有太大意義，估價師應掌握迂回技巧，不要被當事人拖入泥潭和陷阱，影響質(zhì)證效果。（四）退庭法官主持質(zhì)證時會根據(jù)質(zhì)證情況適時對鑒定程序作結(jié)語，宣告質(zhì)證程序結(jié)束，宣布估價師退庭?，F(xiàn)實中的當事人，特別是估價鑒定結(jié)論將導致其承受不利后果的

14、一方當事人，可能會出于訴訟策略的考慮糾纏鑒定人，即使在沒有有利手段提出抗辯的情況下，往往反復提出同一問題向估價師詢問，意圖干擾法官心證。估價師此時也可適時暗示法官質(zhì)證程序基本完畢，提醒法官作結(jié)語。在法官宣布估價師退庭情況下簽署庭審記錄后方可退庭，退庭后估價師仍然不得旁聽對案件的審理，在指定的地點休息等候書記員通知在相關(guān)法律文書上簽字后方可離開。三、出庭質(zhì)證注意事項由于我國目前沒有證據(jù)法和司法鑒定法，對鑒定人出庭質(zhì)證的許多規(guī)范散見于各種法律、法規(guī)及司法解釋中，估價師教材中也沒有相關(guān)的內(nèi)容，下面結(jié)合筆者出庭質(zhì)證的經(jīng)驗對估價師出庭質(zhì)證注意事項總結(jié)如下，以乞拋磚引玉。（一）提高認識估價師一定要把握中國

15、司法鑒定體制的改革方向，充分認識估價師出庭質(zhì)證的重要性，不要因目前司法鑒定人出庭率偏低而以靜止的眼光看待問題。隨著司法鑒定改革的深入，今后鑒定人不出庭接受質(zhì)證鑒定結(jié)論肯定不會被采信。事務所負責人一定從提高員工素質(zhì)和提高事務所競爭力的角度，從營銷的高度來看待這個問題，一次精彩的出庭無疑會贏得包括當事人雙方的尊重，同時也是事務所形象和專業(yè)素質(zhì)的全面展示，會給事務所贏得社會大眾的良好口碑，蘊藏商機。（二）充分的準備事務所和估價師一定要認真作好準備，對估價鑒定的各個環(huán)節(jié)進行認真的梳理，準備工作的起點從安排估價任務時開始，安排估價鑒定任務時將出庭計劃納入估價鑒定工作計劃中通盤考慮，鑒定工作的開展要考慮為

16、最終的出庭質(zhì)證服務。估價機構(gòu)對出庭人員的穿戴及形象應有統(tǒng)一要求，應制作統(tǒng)一的標牌，多人出庭的服飾形象應統(tǒng)一，指定第一估價鑒定人。樹立外在形象是贏得當事人好感和尊重的重要措施，對質(zhì)證成功非常有幫助，估價師一定要重視。事務所注意不要安排社會閱歷太淺或太年輕的估價師擔當出庭任務。對出庭的各個環(huán)節(jié)從出庭資料的準備、到出庭人員的衣著形象等認真考慮。特別是當事人提供了質(zhì)詢題綱的，要有針對性的準備充分，能提高出庭人員的自信，保證出庭時不慌亂，能夠首先贏得法官及當事人的尊重。對準備出庭質(zhì)證的鑒定項目，在開庭前最好能在內(nèi)部進行出庭質(zhì)證推演，實踐證明這對提高出庭人員專業(yè)素養(yǎng)特別是提高估價師出庭時的過硬的心理素質(zhì)很

17、有好處。（三）注重出庭人員培訓估價師目前由于一般很少有機會出庭，特別是重大關(guān)鍵性案子旁聽人員很多，當事人聘請了著名律師或聘請了估價師作為輔助人出庭，估價師往往顯得怯場和自信心不足，這是出庭大忌。質(zhì)證是一門對抗的技術(shù)和藝術(shù)，示弱不會引發(fā)人們的同情，只會遭到更猛列的攻擊。故出庭估價師的心理素質(zhì)訓練很重要，要訓練估價師克服對著不熟悉的人群講演感到緊張和焦慮不安的情緒，一旦出庭，估價師一定要學會情緒自我調(diào)節(jié)，學會自我暗示、自我鼓勵，自信不足必然導致思維遲鈍，而語言是思維的外殼，思維不敏捷，就做不到口齒伶俐，就會笨嘴拙舌，進而影響法官的心證，影響鑒定結(jié)論的可信度。出庭的效果主要取決于出庭前的準備與出庭時

18、的心態(tài)。估價師一旦在庭上說自己不行或一句一個“對不起”，后果會非常可怕。事務所針對性安排強化質(zhì)證方面相關(guān)知識的學習和技能培訓，對常見問題要總結(jié)出符合身份的專業(yè)的應答話術(shù)。（四）出庭接受質(zhì)證回答問題的技巧和注意事項估價師出庭接受質(zhì)證時要把握以下幾個原則和要點1 、充分尊重當事人的質(zhì)證權(quán)，不對質(zhì)詢方使用漫罵或粗魯?shù)恼Z言；2 、保持一種超然的態(tài)度，不對任何一方態(tài)度上表現(xiàn)出明顯的傾向性；3 、庭上質(zhì)證內(nèi)容與鑒定結(jié)論保持一致；4 、著重回答程序方面的問題，重點回答鑒定程序合法性、采用的鑒定方法理論基礎(chǔ)的科學性，估價過程的合規(guī)性，對鑒定中可能的主觀判斷不作細節(jié)的糾纏，避免對方在法官和當事人都不熟悉的評估技

19、術(shù)參數(shù)選取上作過多提問；5 、不回答與鑒定無關(guān)的問題，對沒有關(guān)聯(lián)的發(fā)問、重復性發(fā)問可不予回答，防止當事人及律師漫無邊際的詢問、辯論，法庭上當事人可能會提出一些與鑒定無關(guān)的問題，可能是房地產(chǎn)估價師熟悉的一些問題，對此類問題估價師應不與答復；鑒定人對應予以拒絕回答的問題征得法庭同意，而不得直接回絕;6 、對威脅、侮辱性的語言和方式，可請求法官制止；7 、估價師只能就委托鑒定的科學技術(shù)或?qū)ｉT問題發(fā)表專家意見，不得對法律適用等與鑒定人職責無關(guān)的問題發(fā)表意見和看法，也不得對案件定性和確定當事人法律責任的內(nèi)容發(fā)表看法；8 、估價師法庭回答問題應神態(tài)自然得體，語調(diào)語速恰當，吐詞清晰，保持與質(zhì)詢方和庭上人員眼神交流，注意對方反應，少用方言土語，忌諱模棱兩可的模糊用詞。（五）避免回答誘導性問題估價師出庭由于缺乏質(zhì)證方面知識，缺乏經(jīng)驗，不能識別誘導性問題，常常落入對方圈套，對不適當引導鑒定人的言語和方式可請求法庭不予回答，避免被對方拖入陷阱。誘導性問題在我國又被稱為“導致答復的問題”或“引導性問話”，英國證據(jù)法