房地產(chǎn)成本構(gòu)成比例

1、房地產(chǎn)成本的組成1、土地費(fèi)用。土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土 地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得 土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對(duì)土地宏觀 管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大 多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國 城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%， 并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。2、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期 規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三 通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所 占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過6%。3、建筑安裝工程費(fèi)。建筑安裝工程廢紙房屋建造 過程中所發(fā)生的建筑

2、工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等， 又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中 所占比例相對(duì)較大。從我國目前情況看，約占整個(gè) 成本的40%左右。4、市政公共設(shè)施費(fèi)用市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ) 設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費(fèi)主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化 等的建設(shè)費(fèi)用。公配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地 內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公 用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各 種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)） 等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓 站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā) 成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國一般在

3、20%30% 左右。5、管理費(fèi)用。管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為 組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用， 它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)， 職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占 比例很小，一般不會(huì)超過2%。6、貸款利息。房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù) 額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營 過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利 息也成為開發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小 與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系， 所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。7、稅費(fèi)。稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房 地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使 用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（增值 稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè) 所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅 等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各 級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng) 目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交 易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容 費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu) 成中所占比例較大，一般在15%25% 左右。8、其他費(fèi)用。