房地產企業(yè)預售階段三大稅種預繳稅務處理及會計處理

1、房地產企業(yè)預售階段三大稅種預繳稅務處理及會計處 理營改增之后，房地產業(yè)繳納的流轉稅由價內的營業(yè)稅變成了 價外的增值稅，確認收入的時間和金額也發(fā)現了變化，本文梳理了房地產企業(yè)在預售階段所涉及的增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等三大稅種預繳稅務處理， 并以簡單的案例對會計處理進行 了說明。一、增值稅按照財稅36號及18號公告，房地產企業(yè)采取預收款方式銷 售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照 3%的預征率 預繳增值稅。預繳義務的時間為實際收到預收款時，預繳的基數為實際收 到的全部預收款，強調是收到。應預繳稅款 =預收款+（ 1+適用 稅率或征收率）X 3% 一般計稅方法下適用11%勺稅率，簡易

2、計 稅方法下適用5%的征收率。二、土地增值稅土地增值稅暫行條件實施細則規(guī)定， 納稅人在項目全部竣工 結算前轉讓房地產取得的收入， 可以預征土地增值稅，具體辦法 由各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）確定。同時根據 16年70號公告，房 地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。所以土地增值稅預征的計征依據和增值稅計算預繳稅額的依據應當是一致的，同時根據計算公式，預征義務的發(fā)生時間也應當與增值稅一致。三、企業(yè)所得稅根據31號文，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入 ，應先按 預計計稅毛利率分季（或月）計算出預

3、計毛利額，計入當期應納稅 所得額。而收入確認的金額和時間上， 根據不同銷售方式有所不 同：（一）一次性全額收款方式企業(yè)應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。這種方式下，預售房地產未實際收到預收款但已 經根據合同等達到應收款時間的， 企業(yè)應當確認企業(yè)所得稅預計 毛利。這種方式下企業(yè)所得稅確認收入的時間應當不晚于增值稅 下收到預收款的時間，所以計算預計毛利的基數應當大于等于實 際收到的預收款。（二）分期收款方式企業(yè)應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的 實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。與一 次性全額收款類似，此種方式下以合同約定和實際收款孰早來

4、確 認企業(yè)所得稅收入，計算預計毛利的基數也會大于等于實際收到 的預收款。（三）銀行按揭方式企業(yè)應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬 之日確認收入的實現。此種方式下與增值稅基本不存在差異。（四）委托方式對于委托銷售方式，基本的原則都是在收到已銷開發(fā)產品清 單之日確認收入，而未考慮實際收款或合同約定。 導致可能早于 或晚于實際收到預收款，與增值稅的預繳義務發(fā)生時間應根據收 到預收款和收到銷售清單的時間分別進行判斷。從確認收入的時間上來看，31號文規(guī)定了 4種不同銷售方 式下的收入實現時間，其中對于一次性收款、分期收款和委托方 式銷

5、售的，應當首先在企業(yè)所得稅確認計算毛利時， 除上述不同銷售方式的不同 規(guī)定外，還應當注意是否可以扣除預繳增值稅的問題。企業(yè)所得稅確認的收入應當為不含稅收入， 這里所說的稅應當是根據銷售 額計算的銷項稅額（一般計稅方法）或應納稅額（簡易計稅方法） 而在預售階段，增值稅的納稅義務尚未發(fā)生，其銷售額沒有確定， 根據銷售額計算的銷項稅額或應納稅額也沒有確定，所以在預售階段計算預計毛利的基數應當是收到的預收款全額，不能扣除預繳的增值稅。四、會計處理下面舉例來說明房地產預售階段的主要稅務處理及會計處理。例：A房地產開發(fā)企業(yè)2015年9月開始開發(fā)甲房地產項目， 2016年7月開始開發(fā)乙房地產項目。 2017

6、年5月，甲、乙房地 產項目均處于預售階段，當月甲項目取得預收款1000萬元，乙項目取得預收款1200萬元，假設A企業(yè)按月申報，當月除期間 費用100萬元外沒有其他可以在稅前扣除的項目。2017年5月A公司的會計處理及增值稅、土地增值稅(預征率均為1%、企業(yè)所得稅(預計毛利率15%處理如下(以萬元為單位)：1. 增值稅甲項目預繳增值稅：1000一( 1+5% X 3%=28.57乙項目預繳增值稅：1200-( 1+11% X 3%=32.43共預繳增值稅28.57+32.43=612. 土地增值稅預征土地增值稅的計征依據 =(1000+1200) -61=2139預征土地增值稅額：2139X 1%=21.393. 企業(yè)所得稅當月企業(yè)所得稅應當確認的預計毛利為：2200 X 15%=330當月應納所得稅額=(330-100) X 25%=57.54. 會計處理(1)收到預收款借：銀行存款2200貸：預收賬款2200(2 )預繳增值稅款61(3)預繳土地增值稅借：應交稅費一應交土