房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)梳理

1、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)梳理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅特點(diǎn)首先，我們對(duì)土地增值稅進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單的梳理。 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其土地增 值稅的計(jì)算有別于其他行業(yè)的一個(gè)特點(diǎn)是："納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅 的，可以預(yù)征土地增值稅，待項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)"具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r確定。 因此房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)收到銷售房產(chǎn)的預(yù)收款時(shí)，就要按照當(dāng)?shù)囟悇?wù)局規(guī)定的稅率預(yù)繳土地增值 稅，根據(jù)國(guó)稅發(fā)201053號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的 通知除保障

2、性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確 定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。也就是說(shuō)不管財(cái)務(wù)賬面是否確認(rèn)收入，只要收到錢就應(yīng)該繳納土地增值稅。不過(guò)規(guī)定中提到的 是預(yù)收款，也就是真正銷售收到的款項(xiàng)，所以如果收到的是意向金，建議不宜在 預(yù)收款項(xiàng)中核算，應(yīng)該在其他應(yīng)付款中核算，這樣推遲納稅義務(wù)，也就能夠?yàn)槠?業(yè)減輕負(fù)擔(dān)。其次，土地增值稅是超率累進(jìn)稅率制，按照增值額占扣除項(xiàng)目的比例確定稅率 具體規(guī)定如下表：1墻值T千擁-才扣 堆項(xiàng)目金賴的鄒分Oft口洋噸目希肝再土地H用權(quán)所支2増值無(wú)超過(guò)刃

3、除頃目金額未趨過(guò)100祐勞陌w懺仙扣隙11j j 1土地的嵐本、費(fèi) 甲f新0腭圧配3項(xiàng)目金肅込呢15%瞎値眾so爐扣除頃日金鎭丄鋸若匸1 口再4耳廿用或舊馬敗 筑物的評(píng)估價(jià)®號(hào)讓馳產(chǎn)有關(guān)的金F 甘政部雌&W 也扣除項(xiàng)目4壇除頃旦金輸200*35%刪醉級(jí)肝口除 頃目金穎亦根據(jù)上面的原理，我們結(jié)合一個(gè)例子來(lái)說(shuō)明下土地增值稅率的計(jì)算(以營(yíng)改增之前的數(shù)據(jù)為例)：假設(shè)需要清算土地增值稅的房屋收入為258，750, 000.00元，可以扣除的房屋成本包括土地成本和開(kāi)發(fā)成本，合計(jì) 103，650，000.00元。可以扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi) 用按照不能提供金融機(jī)構(gòu)證明利息的，為房屋成本的10%，即10

4、，365，000.00元。需要繳納的稅費(fèi)有營(yíng)業(yè)稅5%，城市維護(hù)建設(shè)稅7%，教育費(fèi)附加3%，地方 教育附加 2%，計(jì)算結(jié)果為 14，490，000.00 元258，750，000.00 X5%X(1+7%+3%+2% ).其他項(xiàng)目按照房屋成本的20%扣除，最終計(jì)算如下表所示。二、營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算難點(diǎn) 營(yíng)改增之前的土地增值稅計(jì)算比較簡(jiǎn)單， 只要按項(xiàng)目歸集相關(guān)成本和收入，清晰 核算即可。營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不再繳納營(yíng)業(yè)稅，而是繳納增值稅。因 此這里就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，扣除項(xiàng)目中的第二項(xiàng)"繳納的稅費(fèi)"，就應(yīng)該重新定義。 此外，營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，會(huì)計(jì)核算

5、時(shí)計(jì)入"營(yíng)業(yè)稅金及附加"，可以與收入科目 相匹配，但是增值稅屬于價(jià)外稅，不在"營(yíng)業(yè)稅金及附加"中核算，所以不可以在 繳納的稅費(fèi)中扣除。然后就是附加稅費(fèi)的計(jì)算，營(yíng)業(yè)稅下，附加稅費(fèi)是隨著項(xiàng)目應(yīng)該繳納的營(yíng)業(yè)稅計(jì) 算的，但是在增值稅下，根據(jù)收入計(jì)算銷項(xiàng)稅額，如果該企業(yè)屬于小規(guī)模納稅人， 或者該項(xiàng)目屬于簡(jiǎn)易征稅的情況，那么該項(xiàng)目收入對(duì)應(yīng)的增值稅就是企業(yè)最終需 要繳納的增值稅，因此，附加稅費(fèi)的計(jì)算就可以直接計(jì)算出來(lái)。 但是房地產(chǎn)企業(yè) 一般規(guī)模都比較大，一個(gè)項(xiàng)目動(dòng)輒都會(huì)超過(guò)一般人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)500萬(wàn)元，因此對(duì)于一般納稅人而言，附加稅費(fèi)的計(jì)算不僅要考慮收入對(duì)應(yīng)的銷項(xiàng)稅額，

6、還應(yīng)該考慮該項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額，企業(yè)實(shí)際繳納的增值稅才是計(jì)算附加稅費(fèi)的基礎(chǔ)， 所以如何核算該項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅是比較關(guān)鍵的問(wèn)題。關(guān)于企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額，不僅包括能夠直接歸屬于該項(xiàng)目的建筑， 材料成本，還有 一些不能直接歸屬于該項(xiàng)目的間接費(fèi)用， 或者日常辦公的費(fèi)用。針對(duì)不同性質(zhì)的 進(jìn)項(xiàng)稅額，可以分別處理，能直接歸屬于該項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額， 應(yīng)該分項(xiàng)目列明細(xì) 具體核算，不能直接歸屬的可以參考國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法的公告中提到的"建筑規(guī)模"的比例進(jìn)行攤銷?？傊瑺I(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅核算將會(huì) 變得更為復(fù)雜和繁瑣。業(yè)內(nèi)

7、曾經(jīng)流傳這么一句話，房地產(chǎn)的項(xiàng)目核算不清楚的， 不一定有問(wèn)題，但是能核算清楚的，一定有問(wèn)題，這就說(shuō)明了房地產(chǎn)企業(yè)的成本 核算難，會(huì)計(jì)不好做。金輸£無(wú)甫會(huì)收入258, 7000.00扭除吹旨金預(yù)戻屋成本（1）開(kāi)發(fā)成本103. 3,000.8可丄扣際舟幵左曹用戰(zhàn)揮世金融機(jī)構(gòu)還明的.可 按利息加上上述第和（2）項(xiàng)合計(jì)的射以內(nèi)計(jì)鼻扣鮎習(xí)則按上述篇（1）和（2）項(xiàng)合計(jì)前IgA內(nèi)計(jì)直 扣除10, 365rOOO. 00繳納禰費(fèi)耳甲印花稅占 在幵發(fā)旨用 中扣臨刪只計(jì)算營(yíng)業(yè) 札城建規(guī)扌燧審接時(shí)加14,490,000.00蔓池項(xiàng)目土世!成本和幵疫應(yīng)本二:fe之和的23%L-0TY30fOOO.OO合計(jì)

8、149,235,000-0)WiA 扣隱頊目金訓(xùn)109,515,000.00惜信額匕扣陥:丙目金誦比例増恒硒/JC除項(xiàng)目金郭7X 3&%増值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50譏稅額匸増值額XM）flws三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算之后銷售尾房，如何計(jì)算土地增值稅除了上述問(wèn)題，大家都知道土地增值稅有兩種清算情形， 一種是應(yīng)當(dāng)清算，一種 是可以清算。1、納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的； 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。2、對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。 44rw%増値就超寸扣除垣目全爺

9、躬g“耒超過(guò)100% （現(xiàn)額-普值議尺如 扭瞭項(xiàng)目金療XE紛冊(cè)擁虺寸扣險(xiǎn)頂目金fflUtxn, 5Rasaoo% （ft污曙佰額X 3A咽瞬項(xiàng)目金瀚 1E50,JoVs Wi®值額超過(guò)除項(xiàng)目金翔2Qg （稅絳増值額X60%-扣除項(xiàng)目金額XJJ5%）（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售 建筑面積的比例在 85% 以上，或該比例雖未超過(guò) 85%，但剩余的可售建筑面積 已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。 從上述規(guī)定可以看出， 在可清算的情況下， 企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)尾房， 那土地增值稅 清算以后， 銷售尾房的情況下， 如何計(jì)算土地增值稅呢？目前， 房地產(chǎn)企業(yè)土地 增值稅清算后銷售尾房主要根據(jù) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅 清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā) 2006187 號(hào)）第八條規(guī)定處理，即：在土 地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)