房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理

1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)往往有較大 比重的資金需要向金融部門、其他企業(yè)籌措，一般貸款額都很大。同 時(shí)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有涉及面廣、投資周期長(zhǎng)、資金回收慢、經(jīng) 營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大等特征。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，獲得可持續(xù)性 核心競(jìng)爭(zhēng)能力，必須提升財(cái)務(wù)管理水平。一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問(wèn)題（一）企業(yè)通常采用傳統(tǒng)的家族式管理模式。目前，我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的高度統(tǒng)一，企業(yè)的投資者同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)者。特別是在財(cái)務(wù)管理上，企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人及會(huì)計(jì)、 出納等多是由投資者的親屬擔(dān)任。這勢(shì)必給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)一定 的負(fù)面影響：企業(yè)存在著不依法建

2、賬、兼職做賬、突擊做賬、以票代賬、白條抵現(xiàn)的現(xiàn)象；企業(yè)管理者集權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重、職責(zé)不分、越權(quán)行 事，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作的無(wú)章、無(wú)序和混亂狀態(tài)；暗箱操作盛行、財(cái) 務(wù)監(jiān)控不嚴(yán)、會(huì)計(jì)信息失真等；納稅風(fēng)險(xiǎn)增大，偷稅、漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重； 企業(yè)沒(méi)有建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，即使有，也難以保證審計(jì)的獨(dú)立性、公 正性。（二）財(cái)務(wù)管理機(jī)制薄弱。當(dāng)前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理還 處于初始的會(huì)計(jì)核算階段，尚沒(méi)有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略規(guī)劃、實(shí)施、控制方面強(qiáng)有力的作用1、財(cái)務(wù)制度不健全。沒(méi)有建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)核算制度，包括賬實(shí) 核對(duì)、賬證核對(duì)、賬賬核對(duì)在內(nèi)的會(huì)計(jì)核算程序沒(méi)能得到切實(shí)有效的 貫徹，會(huì)計(jì)資料的相關(guān)性、真實(shí)性和可靠性比較差；財(cái)務(wù)上

3、的內(nèi)部控 制機(jī)制要么沒(méi)有設(shè)置，要么形同虛設(shè)，很容易造成資金的內(nèi)部盜用和 流失。2、財(cái)務(wù)管理多屬被動(dòng)反映型”。僅停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表 的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)階段；財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、決策、控制、分析等管理職能基本處于 空白，缺乏用于支持管理和決策的管理會(huì)計(jì)信息。3、資金的籌措和使用沒(méi)有計(jì)劃，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念。特別是在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下，可選擇的投資機(jī)會(huì)多，更容易忽視財(cái)務(wù) 管理，盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，加大了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營(yíng)經(jīng)濟(jì)成分。 據(jù)有關(guān)資料顯示，企業(yè)平均 壽命僅為三年左右。很多企業(yè)之所以難以持續(xù)發(fā)展，一個(gè)極其重要的 原因就在于財(cái)務(wù)管理水平低下，跟不上企業(yè)發(fā)展的需要。因此，房地 產(chǎn)企業(yè)

4、必須正視自身的財(cái)務(wù)背景， 大力規(guī)范財(cái)務(wù)管理體制，加強(qiáng)財(cái)務(wù) 管理工作。二、提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的對(duì)策（一）優(yōu)化管理模式，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度?，F(xiàn)代企業(yè)制度是適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)化大生產(chǎn)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確、治理結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、責(zé)權(quán)關(guān)系對(duì)等、籌資渠道廣泛、制約機(jī)制健全、企業(yè)規(guī)?？梢匝?速擴(kuò)大并能穩(wěn)定持久經(jīng)營(yíng)的一種企業(yè)制度?，F(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，就是產(chǎn)權(quán)的股份化、組織的公司化和管理的制度化。即，通過(guò)所 有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，減少投資者對(duì)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理的干預(yù)， 使管 理人員專心企業(yè)日常管理，完善管理理念和企業(yè)管理制度， 在生產(chǎn)經(jīng) 營(yíng)中有效使用現(xiàn)代管理方法和手段，調(diào)動(dòng)經(jīng)營(yíng)者和廣大企業(yè)員工的積 極性、主

5、動(dòng)性、創(chuàng)造性，切實(shí)解決房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)家族式管理帶來(lái)的 規(guī)模小、體制不順、機(jī)制不活、管理混亂、綜合競(jìng)爭(zhēng)力弱等問(wèn)題。建 立現(xiàn)代企業(yè)制度是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向，是企業(yè)上規(guī)模、上檔次、 上水平的必然選擇。（二）構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)核算型財(cái)務(wù) 向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變，使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一， 保障 企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系。1、完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系。（1）科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目。根據(jù)企業(yè)會(huì) 計(jì)制度和管理控制要求，科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目。如，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目 中盡可能細(xì)化核算對(duì)象，保證按產(chǎn)品名稱或樓號(hào)進(jìn)行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的歸集；在開(kāi)發(fā)成本和銷售收入科目中，根據(jù)產(chǎn)品或樓號(hào)設(shè)

6、置土地費(fèi)用及 下級(jí)明細(xì)科目、前期費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目等各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目， 細(xì)化成本對(duì)象，以便于進(jìn)行不同產(chǎn)品的營(yíng)利能力分析。（2）統(tǒng)一會(huì)計(jì) 核算程序。企業(yè)的會(huì)計(jì)科目設(shè)置要保持統(tǒng)一， 在此基礎(chǔ)上增加適當(dāng)?shù)?靈活性；會(huì)計(jì)單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一；財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄 和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬和會(huì)計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序要保持 統(tǒng)一。2、建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)。建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)的主要任務(wù)是設(shè)立責(zé)任中心。責(zé)任中心是指，按照管理目標(biāo)，根據(jù)各職能部門、項(xiàng)目公司、 項(xiàng)目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé)，將其分別確定為成本中心、利潤(rùn)中心 和投資中心。責(zé)任中心管理是按照每個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績(jī) 效考核指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、辦法

7、，并通過(guò)責(zé)任中心績(jī)效報(bào)告的形式動(dòng)態(tài)反映 各責(zé)任中心每月、每季度和每年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任 中心的業(yè)績(jī)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。同時(shí)，設(shè)置科學(xué)的管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系，向 管理層及時(shí)反饋銷售進(jìn)度、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、項(xiàng)目管理成本、綜合效益 等信息，支持管理層的經(jīng)營(yíng)決策行為。3、健全預(yù)算會(huì)計(jì)體系，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù) 算會(huì)計(jì)體系主要包括項(xiàng)目預(yù)算和資金預(yù)算兩項(xiàng)內(nèi)容。 項(xiàng)目預(yù)算是企業(yè) 以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對(duì)象，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指公司在對(duì)各責(zé)任中心的資 金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后， 根據(jù)整體

8、資金狀況，對(duì)企業(yè)資金的整 體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的規(guī)劃。企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)圍繞目標(biāo)利潤(rùn)編制預(yù)計(jì)損 益表、資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表，構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。同時(shí), 要加強(qiáng)管理，堅(jiān)持月度分析、季度考核、年度總評(píng)相結(jié)合的預(yù)算分析 和考核原則，定期檢查、嚴(yán)格考核、落實(shí)責(zé)任、兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲措施，形成 以財(cái)務(wù)制度為主對(duì)經(jīng)濟(jì)行為定性約束，以財(cái)務(wù)預(yù)算為主對(duì)經(jīng)濟(jì)行為進(jìn) 行定量約束的格局。4、強(qiáng)化資金管理。（1 ）在資金的籌措管理方面，主要應(yīng)做好以 下幾方面工作：首先，要加強(qiáng)企業(yè)的信用管理。信用是企業(yè)興衰的標(biāo) 識(shí)，信用良好的企業(yè)，將能獲得條件優(yōu)厚的長(zhǎng)期低息貸款，企業(yè)將會(huì) 有源源不斷的資金去開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目。其次，資金的籌

9、措要有計(jì)劃。再次，應(yīng)逐步擴(kuò)大項(xiàng)目的自有資金比例，這樣就可以使大 部分貸款利息支出轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)的盈利。（2）加快資金周轉(zhuǎn)，加強(qiáng)資金 運(yùn)用管理。首先，加快資金流轉(zhuǎn)。由于受多種因素影響，房地產(chǎn)企業(yè) 的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往不能按時(shí)完工，占用大量的資金，資金流轉(zhuǎn)不暢，嚴(yán) 重的會(huì)把企業(yè)拖垮。因此，企業(yè)應(yīng)盡快處理掉 拖拉工程”其次，加 強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金管理。盡可能使應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款的期限保持一致， 最 好是應(yīng)收賬款回收的期限較應(yīng)付賬款交付的期限短， 這樣就可以保證 按期支付應(yīng)付賬款，使企業(yè)避免過(guò)多的利息負(fù)擔(dān)及資金占用。第三， 防止企業(yè)過(guò)度預(yù)支資金，否則，一旦發(fā)生債務(wù)危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。第四，嚴(yán)格控制管理費(fèi)用的支出

10、。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要防止講 排場(chǎng)、講面子、大手大腳、鋪張浪費(fèi)等現(xiàn)象。5、加強(qiáng)財(cái)務(wù)制度建設(shè)，完善內(nèi)部審計(jì)制度。房地產(chǎn)企業(yè)在制定財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循針對(duì)性、操作性和強(qiáng)制性原則，制定一套 符合企業(yè)實(shí)際的財(cái)務(wù)管理制度：一是要設(shè)立專門的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng) 一負(fù)責(zé)企業(yè)的資金融通、現(xiàn)金出納、財(cái)務(wù)管理、工資核算、固定資產(chǎn) 等的預(yù)算編制、決算實(shí)施工作；二是要制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度，如 現(xiàn)金、采購(gòu)、報(bào)銷、稽核等制度，實(shí)行財(cái)務(wù)管理的規(guī)范化和制度化； 三是要制定相應(yīng)的考核制度，強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計(jì)工作就顯得非常重要。內(nèi) 部審計(jì)工作要從事后的財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)、內(nèi)部控制制度評(píng)價(jià)、工程項(xiàng)目預(yù)（決）算審計(jì)、專項(xiàng)審計(jì)等領(lǐng)域發(fā)展。 要善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)提出解決問(wèn)題的措施，從而提高整個(gè)企業(yè)的財(cái) 務(wù)管