公司項目建設(shè)資金融資方案案例

1、A公司某項目建設(shè)資金融資方案一、公司背景簡介A公司成立于2002年12月17日，經(jīng)營范圍為海域圍海造田及開發(fā)建設(shè)，注冊資本金1億元，股權(quán)結(jié)構(gòu)為：B公司注資5100萬元，股權(quán)比例為51%C公司注資2000萬元，股權(quán)比例為20%D司注資1700萬元，股權(quán)比例為17%E公司注資1200萬元，股權(quán)比例為12%B公司為控股股東。二、圍海造地項目投資及公司財務(wù)狀況圍海造地工程于2003年6月開工，2006年11月至2007年7月各分項工程陸續(xù)交工驗收，共形成陸域面積2926.52畝，其中已辦理房地產(chǎn)權(quán)證的部分為2661.75畝，尚未辦理的部分為264.77畝。截至2008年11月底，工程總造價7.5億元，

2、資金來源為：實收資本1億元，長期借款4.5億元，股東借款1.78億元。長期借款為工行*支行提供的三年期土地抵押貸款，抵押物為*房地權(quán)市字第*號、第*號、第*號、第*號地塊。另外*房地權(quán)市字第*號地塊（218畝）為D司7000萬元貸款提供抵押擔(dān)保，*房地權(quán)市字第*號地塊（675畝）為B公司1.5億元貸款提供抵押擔(dān)保。股東借款為D司借款15673萬元，C公司借款1349萬元，B公司借款778萬元。公司資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)86.12%。三、*項目投資及財務(wù)估算根據(jù)*市政府推進(jìn)的“*”戰(zhàn)略規(guī)劃，公司圍海造地所得土地性質(zhì)擬從碼頭、倉儲、工業(yè)用地變更為商業(yè)、住宅用地，公司將進(jìn)行該地塊的一級土地開發(fā)，七通一平后納入

3、土地儲備中心進(jìn)行招拍掛。根據(jù)項目初步估算，全部投資至少需要200億元，其中一期開發(fā)（即基礎(chǔ)設(shè)施配套）約需26至30億元，09年7月1日達(dá)到一期土地整理完畢交付土地儲備中心進(jìn)行招拍掛的進(jìn)度。資料顯示，07年9月份該地塊所在區(qū)域工業(yè)用地基準(zhǔn)地價為53.25萬元/畝，商業(yè)、住宅用地基準(zhǔn)地價為127萬元/畝。*政發(fā)（2008）40號文規(guī)定，開發(fā)土地納入儲備出讓后，出讓總價款按規(guī)定提取國有土地收益基金和農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金，剩余部分的85%還土地前期開發(fā)實施單位。根據(jù)上述基本數(shù)據(jù)，初步匡算該項目投資回報率為%，內(nèi)部凈收益率為。項目分期資金需求量測算如下：項目一期工程二期工程三期工程項目收入土地出讓返還收入政

4、府補貼收入廣告收入其他收入收入合計工程支出勘察設(shè)計費土石方調(diào)配及基礎(chǔ)處理費道路和市政管網(wǎng)建設(shè)費圍堰俏頭改造排洪溝蓋板改造綠化景觀不可預(yù)見費資本化利息支出營運支出管理費用銷售費用財務(wù)費用稅費其他資金支出利潤分配支出合計資金缺口四、可供選擇的融資方案及可行性分析（一）股東分期同比例增資在項目不具備銀行項目貸款基本條件（即取得有審批權(quán)的政府允許從事土地開發(fā)的批準(zhǔn)文件、取得開發(fā)土地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、白有資金不低于30%取得擬開發(fā)土地所在區(qū)域的分區(qū)規(guī)劃及城市控制性詳細(xì)規(guī)劃）之前，現(xiàn)有股東視工程進(jìn)度所需資金同比例分期增資是較為現(xiàn)實的融資方式。該方式為權(quán)益性融資，可提局白有資金比例，減少財務(wù)風(fēng)險，為銀行

5、貸款提供合規(guī)性保障，且同比例增資不改變現(xiàn)有股權(quán)結(jié)構(gòu)，有利于公司正常經(jīng)營運轉(zhuǎn)。但該方案需要召開股東大會，經(jīng)全體股東一致表決同意方可通過，其中B公司、E公司為國有獨資企業(yè)，增資需經(jīng)國資委審批，D司為上市公司，增資需進(jìn)行信息披露，均要經(jīng)過一定的時間和手續(xù)資金方可到位。同時因該方式為權(quán)益性融資，資金成本高，起不到財務(wù)杠桿和節(jié)稅作用（二）引進(jìn)新的戰(zhàn)略合作者如果公司后期涉足二級開發(fā)，所需資金巨大，可考慮引進(jìn)新的資金實力雄厚、開發(fā)營運經(jīng)驗豐富的戰(zhàn)略合作者，如*投資集團(tuán)（香港）有限公司，參與商業(yè)定位及規(guī)劃設(shè)計、區(qū)域整體開發(fā)顧問、區(qū)域內(nèi)部分商業(yè)項目投資等。該方案屬于權(quán)益性融資，可提局白有資金比例，減少財務(wù)風(fēng)險，

6、為銀行貸款提供合規(guī)性保障。但該方案將改變現(xiàn)有股權(quán)比例，牽涉到現(xiàn)有股東權(quán)利和利益的重新分配，需要召開股東大會，經(jīng)全體股東一致表決同意方可通過，其中控股股東B公司為國有獨資企業(yè)，根據(jù)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國資委關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國有企業(yè)改制工作實施意見的通知（國辦發(fā)200560號）規(guī)定,國有企業(yè)增資擴股引進(jìn)非國有投資者需要履行審批手續(xù)，即需要得到國資監(jiān)管部門的批準(zhǔn)。D司為上市公司，股權(quán)變更需進(jìn)行信息披露，如引進(jìn)的戰(zhàn)略合作者為外資企業(yè)，因國家對外資企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場有一系列比較嚴(yán)格的限制政策，需進(jìn)行一定的變通。另外由于股權(quán)變更，會涉及到法律、公司治理結(jié)構(gòu)、財務(wù)結(jié)構(gòu)、公司控制權(quán)與決策權(quán)等一系列問題。因此該方案僅

7、從融資角度而言缺乏實操性，更多的應(yīng)從戰(zhàn)略角度來考慮其價值。同樣，作為權(quán)益性融資，資金成本高，起不到財務(wù)杠桿和節(jié)稅作用。（三）商業(yè)銀行貸款作為最常用的債權(quán)性融資方式，該方案具有可操作性強、手續(xù)簡便、可發(fā)揮財務(wù)杠桿作用、節(jié)稅等優(yōu)點。銀行貸款一般分為流動資金貸款和開發(fā)項目貸款。根據(jù)銀發(fā):2003121號文件規(guī)定，商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以抵償開發(fā)流動資金貸款及其他科目發(fā)放，因此通過流動資金貸款獲得資金這一方式在目前房地產(chǎn)信貸政策從緊的局勢下難度很大。針對開發(fā)項目貸款，我司已取得產(chǎn)權(quán)證的6塊土地總的評估價值為155741.93萬元，按照貸款額度不超過抵

8、押物評估價值70制算，可貸總額為109019.351萬元，已貸總額和已擔(dān)保總額為67000萬元，尚可爭取的貸款額度為42019.351萬元，可申請追加抵押貸款。在缺少相應(yīng)抵押物的情況下，可由股東提供抵押物或進(jìn)行信用擔(dān)保來取得銀行貸款。如公司后期涉足二期開發(fā)，所需資金巨大時，因項目資源良好，控股股東具有較高品牌價值，政策支持力度大，是銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，可充分利用上述優(yōu)勢增加談判瑟碼，爭取較為優(yōu)惠的貸款條件，同時可采取銀團(tuán)貸款方式，降低融資的時間成本和資金成本。（四）股東借款該方案作為較為簡便快捷的融資方式，可在不具備銀行貸款條件時補充使用，主要用于解決項目臨時周轉(zhuǎn)資金或日常營運資金。同時在股東資金

9、充沛的情況下，借款方亦可取得不超過同期銀行貸款利率上浮上限的固定回報。由于公司間借貸為貸款通則所明令禁止，可采取委托貸款的方式進(jìn)行。另外在和銀行已建立良好銀企關(guān)系的基礎(chǔ)上，能否利用委托貸款的方式進(jìn)行變樣銀行貸款，從而繞過比較嚴(yán)格的銀行貸款審批程序，達(dá)到在基本條件不具備的情況下進(jìn)行融資的目的，或者是值得嘗試的一個方向。（五）政策性銀行貸款因為一級土地開發(fā)所需資金巨大，周期較長，僅靠一級土地開發(fā)商白有資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能完成，同時該項目具有公共性質(zhì)，土地的增值收益歸政府所有，且滿足國家開發(fā)銀行的投資方向（國家開發(fā)銀行主要承擔(dān)國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和支柱產(chǎn)業(yè)重大項目的長期融資），因此爭取國家開發(fā)銀行的政策性貸款可

10、作為融資方案的一種進(jìn)行嘗試。（六）引進(jìn)隱形投資者與資金實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)或非房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)，約定固定回報、收入分成、利潤分成等不同的回報方式。通常非房地產(chǎn)企業(yè)為金融投資者，希望取得固定回報，目的是為閑散資金找到投資渠道，取得較高、穩(wěn)定的收益，一般不參與日常經(jīng)營，在項目收益預(yù)期較為穩(wěn)定時，資金成本可能偏高。房地產(chǎn)企業(yè)一般為戰(zhàn)略投資者，希望采取分成模式，渴望參與日常經(jīng)營和取得一定話語權(quán)，在項目收益預(yù)期不穩(wěn)定時，可減少財務(wù)風(fēng)險。如引進(jìn)的隱形投資者為承建方，則可大大減少工程支出，從而減少整個項目的資金需求量。該方案因無需變更股權(quán)結(jié)構(gòu)，較引進(jìn)顯性投資者而言程序簡便，但相應(yīng)可能帶來較為復(fù)雜的法律、稅

11、收、財務(wù)糾紛風(fēng)險。（七）利用商業(yè)信用在支付甲供材等大額材料款時利用銀行承兌匯票與供應(yīng)商進(jìn)行結(jié)算，充分利用商業(yè)信用獲得較長賬期，相當(dāng)于取得短期無息貸款，是成本最低的融資方式。但在銀根緊縮、供應(yīng)商資金鏈緊繃的情況下，應(yīng)適當(dāng)考慮對方的財務(wù)狀況，在我司銀行信譽良好、授信額度充足的情況下，可采取匯票代貼（即持票人委托開票人將銀行承兌匯票在開票銀行代為貼現(xiàn)，但同時占用開票人在開票銀行的信用額度）的方式，達(dá)到三贏的目的。（八）嘗試通過基金、投資銀行、保險公司、信托公司、證券公司等投資機構(gòu)進(jìn)行融資隨著銀根緊縮銀行貸款難度加大，信托計劃成為開發(fā)商融資的最后渠道之一，但2008年11月份銀監(jiān)會265號文下發(fā)，嚴(yán)禁

12、向未取得“四證”的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款，嚴(yán)禁以投資附加回購承諾、商品房預(yù)售回購等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款。對于房地產(chǎn)開發(fā)商的融資門檻再次強調(diào)資本金比例超過35%“四證”齊全、二級以上開發(fā)資質(zhì)三個條件全部具備才能融資。目前我司暫不具備上述融資條件。另外值得重點關(guān)注的是房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）。12月4日，國務(wù)院常務(wù)會議研究確定了九條金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施，其中房地產(chǎn)信托投資基金作為創(chuàng)新融資方式的性質(zhì)得到了明確。REITs是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票（基金單位），集合公眾投資者資金，由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資組合，在有效降低

13、風(fēng)險的同時通過將出租不動產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。REITs為開發(fā)商提供了股權(quán)和債權(quán)兩種融資渠道，具有更大的靈活性和有效性。如果我司后期涉足二級開發(fā)，可考慮參考星耀地產(chǎn)聯(lián)合中信信托成功發(fā)起成立國內(nèi)最大規(guī)模的房地產(chǎn)基金“中信盛景星耀地產(chǎn)基金”的成功案例，募集項目開發(fā)所需的巨額資金。（九）國債轉(zhuǎn)貸或BOK式一級土地開發(fā)中如果涉及市政基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)，如污水泵站建設(shè)等，可考慮通過政府申請國債基金轉(zhuǎn)貸，有效降低資金成本；或者采用BOT莫式，形成長期穩(wěn)定的經(jīng)營收入或租金收入，彌補日常經(jīng)營支出的資金缺口。（十）發(fā)行債券或上市無論上市還是發(fā)行債券，均需符

14、合相對嚴(yán)格的條件，并需依照法定程序進(jìn)行，即需經(jīng)過公司決策層和政府監(jiān)管部門同意，就目前資本市場的表現(xiàn)而言此融資方案不具備實操性。（十一）爭取政府補貼、市政配套費減免以及稅收返還通過和政府協(xié)商，爭取直接獲得政府補貼、市政配套費減免、稅收返還等優(yōu)惠條件，或者由政府將該部分款項以增加股東B公司、E公司注冊資本金的方式予以免繳或返還，達(dá)到增加資金注入、減少前期費用和稅費支出的目的。（十二）管理層和員工持股可作為融資和員工激勵的備選方案之一，但鑒于公司性質(zhì)為國有獨資企業(yè)控股的子公司，需遵循關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國有企業(yè)改制工作的實施意見中第五條嚴(yán)格控制管理層通過增資擴股持股的相關(guān)規(guī)定。綜上所述，結(jié)合目前各項條件尚

15、不具備的情況，短期內(nèi)比較可行的融資方案為股東借款和股東增資，能快速滿足項目啟動資金的需要，同時股東增資有利于提高白有資金比例，降低資產(chǎn)負(fù)債率，改善資金結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險，為下一步債權(quán)性融資提供合規(guī)性保障；項目正常運轉(zhuǎn)之后，主要融資渠道應(yīng)側(cè)重為政策性銀行貸款和商業(yè)銀行開發(fā)項目貸款，彌補巨額資金缺口，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮債權(quán)性融資的財務(wù)杠桿作用和節(jié)稅作用。同時應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)度所需資金量及整體財務(wù)狀況合理安排融資規(guī)模、融資時點和組合方式，保持較低的資金成本和財務(wù)風(fēng)險。f.資金需要量融資渠道一期工程二期工程三期工程債權(quán)性融資商業(yè)銀行開發(fā)項目貸款融資金額資金成本所占權(quán)重商業(yè)銀行流動資金貸款融資金額資金成本所占權(quán)重政策性銀行貸款融資金額資金成本所占權(quán)重股東借款或委托貸款融資金額資金成本所占權(quán)重彳貝券用蟲資融資金額資金成本所占權(quán)重其他方式融資金額資金成本所占權(quán)重權(quán)益性融資股東增資融資金額資金成本所占權(quán)重其他方式融資金