房地產(chǎn)行業(yè)背景

1、行業(yè)背景與基礎(chǔ)知識1、房地產(chǎn)行業(yè)背景：什么是房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)稱，即房屋財產(chǎn)與土地財產(chǎn)的合稱，也代表著所屬房屋土地的相關(guān)權(quán)益。其特性包括：1）、位置的固定性和唯一性2）、耐久性和效用的多層次性（可供數(shù)十年使用，并具有居住娛樂學(xué)習(xí)等功能）3）、數(shù)量的有限性及供給的稀缺性4）、產(chǎn)權(quán)的可分割性和權(quán)屬的流動性（所有權(quán)與使用權(quán)或抵押權(quán)，產(chǎn)權(quán)上市交易）房地產(chǎn)的分類：按用途：居住類、商業(yè)類、旅店類、休閑類、金融類、公共事業(yè)類、工業(yè)類；按權(quán)屬：國有房產(chǎn)、集體所有房產(chǎn)、私有房產(chǎn)、涉外房產(chǎn)；按開發(fā)程度：生地（不具備城市基礎(chǔ)配套設(shè)施的農(nóng)地荒地）、毛地（具備初步的配套設(shè)施）、熟地、在建工程（尚未完全建成還

2、沒達(dá)到交付使用條件，提問“主體完成不算在建工程”）、現(xiàn)房；產(chǎn)業(yè)特征：1）、房地產(chǎn)業(yè)是一種與國民經(jīng)濟(jì)互動性極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)；2）、房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動性強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)；（開發(fā)建設(shè)-建材、冶金、化工、紡織，使用過程-公共事業(yè)配套、金融保險、家用電器、廚衛(wèi)家具、裝飾裝修、中介服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)）3）、房地產(chǎn)業(yè)是一個與金融業(yè)伴生的產(chǎn)業(yè)（空間固定、使用壽命長、生產(chǎn)周期長、投資額大，開發(fā)方和消費(fèi)方與金融關(guān)系，固定資產(chǎn)的信用參考價值）；關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)釋義：房地產(chǎn)開發(fā)作為一個動態(tài)過程，就是一種使土地和房屋不斷地處于開發(fā)、改造、再開發(fā)狀態(tài)的活動。具體說，是指房地產(chǎn)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，對土地開發(fā)和房屋建設(shè)進(jìn)行“全面規(guī)

3、劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”，及相應(yīng)的房地產(chǎn)營銷與物業(yè)管理，已取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益為目的的綜合性生產(chǎn)經(jīng)營活動。中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中，將房地產(chǎn)開發(fā)定義為依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。萌芽：19世紀(jì)60年代英國第二大城市（工業(yè)城市）伯明翰，由政府出面，圍繞市中心進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，開發(fā)了大片的工人住宅區(qū)和部分中上階層的住宅，改變了各自為政、分散建設(shè)的狀況；發(fā)展：二戰(zhàn)后期，面對城市重建以及人口快速增長帶來的住房短缺問題，各國由政府設(shè)立了各種形式的開發(fā)機(jī)構(gòu)，并頒布了城市規(guī)劃和建設(shè)方面的法律。特別是在2。世紀(jì)60年代，房地產(chǎn)開發(fā)從形式上到內(nèi)

4、涵上都更進(jìn)一步，在市場調(diào)控原則下真正提升到“以人為本”概念；中國房地產(chǎn)開發(fā)：從7。年代十一屆三中全會后，改革開放期間土地制度的改革和房屋商品化，也促使了中國房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的發(fā)展，也成為了城市建設(shè)的主導(dǎo)方式。房地產(chǎn)開發(fā)的分類：1）、按開發(fā)區(qū)域劃分：新區(qū)開發(fā)與舊城改造；2）、按開發(fā)規(guī)模劃分：單項(xiàng)開發(fā)與成片開發(fā)（分期分批的滾動開發(fā)）；3）、按開發(fā)對象劃分：土地開發(fā)（通過征地、拆遷、安置等,將土地開發(fā)成具有“七通一平”條件,即給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路通暢和場地平整，然后通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式，轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建設(shè)的一種開發(fā)經(jīng)營方式）；房屋開發(fā)（是指開發(fā)企業(yè)獲得

5、地塊使用權(quán)后，按照規(guī)劃要求，建造各類房地產(chǎn)商品，如住宅、辦公樓、商業(yè)用房、餐飲娛樂場所等，并以出售或出租的方式推向市場）；綜合開發(fā)（將土地以及房屋和有關(guān)的市政、工建配套設(shè)施結(jié)合起來進(jìn)行建設(shè)的開發(fā)方式,現(xiàn)在升華為“泛地產(chǎn)”概念）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的程序（立項(xiàng)階段、前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售及售后服務(wù)階段）1、項(xiàng)目立項(xiàng)階段：1）投資機(jī)會研究；2）申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見書及項(xiàng)目立項(xiàng)批文；3）申請定點(diǎn)（考慮項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模，初步選定用地項(xiàng)目的具體位置和界限）4）申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)（在土地管理局辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù),簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，并交納土地使用權(quán)出讓金）；一一第一證國有土地使用證5

6、）申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計條件通知書等文件（明確規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)-建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量、紅線退讓要求和地下管線走向、綠化要求等，特殊要求一人防、防震、凈空限制等）；6）編制規(guī)劃設(shè)計總圖（委托設(shè)計院）；7）申領(lǐng)第二證一一建設(shè)用地規(guī)劃許可證（提交設(shè)計總圖及設(shè)計說明）；2、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段：1 ）選擇勘察隊(duì)伍和設(shè)計單位（完成設(shè)計概算、設(shè)計進(jìn)度、建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)類型）；2 ）申領(lǐng)第三、四證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證；3 ）申領(lǐng)房屋拆遷許可證（與被拆遷人簽訂拆遷安置協(xié)議，或委托拆遷單位簽訂委托協(xié)議，對征用土地原有單位、住房和其他地上建筑物進(jìn)行合理的遷移、安置、補(bǔ)償、拆除等工作，為

7、施工單位進(jìn)入現(xiàn)場創(chuàng)造條件。包括政府組織統(tǒng)一拆遷、拆遷人自行拆遷、委托具有房屋拆遷資質(zhì)的單位進(jìn)行拆遷三種形式）；4）做好“七通一平”工作，保證施工單位進(jìn)入現(xiàn)場迅速開展施工；5 ）選擇并確定施工承包單位；6 ）選擇并確定施工監(jiān)理單位；3、項(xiàng)目的建設(shè)階段：1 ）組織承包商進(jìn)場；2 ）加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目工程管理與控制；3 ）申領(lǐng)第五證一一商品房預(yù)售許可證（申領(lǐng)條件1、建設(shè)項(xiàng)目各種批準(zhǔn)手續(xù)齊備并確定竣工交付使用日期；2、已完成建設(shè)項(xiàng)目25%或已完成單體項(xiàng)目的主體結(jié)構(gòu)，即主體封頂；3、已確定預(yù)售款的監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管方案；4、已制定房屋使用管理維修公約；）4、項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段：1 ）辦理竣工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)（

8、竣工后3個月內(nèi)申請辦理所有權(quán)登記，并提交建設(shè)許可證、建筑圖紙等圖件，又稱“總登記”）；2）申領(lǐng)商品房銷售許可證（需提供項(xiàng)目批文、規(guī)劃紅線圖、土地權(quán)屬證明文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料及平面圖、價格申報表等）；3）與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同，并提交房屋建設(shè)的各項(xiàng)批準(zhǔn)文件、竣工總平面圖、房屋及配套基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的竣工圖、地下管網(wǎng)圖及其他的必要材料。住戶入住后，可組建業(yè)主委員會并在合同期滿后重新選聘物業(yè)管理公司）；4）為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)，并提供新建住宅質(zhì)量保證書（列明質(zhì)量等級、保修范圍、保修期限、保修單位等內(nèi)容）和新建住宅使用說明書；5）物業(yè)公司開展物業(yè)管理工作（

9、治安消防服務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)、維修保養(yǎng)服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)、家居服務(wù)）；影響房地產(chǎn)開發(fā)的主要因素:1 ）國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；2 ）經(jīng)濟(jì)政策（金融政策、稅收政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策）3 ）外資的投入情況；4）人口及家庭數(shù)量；房地產(chǎn)價格：房屋價格和土地價格的統(tǒng)一，共五大部分包括13類71個項(xiàng)目；第一部分一一土地費(fèi)用1）征地補(bǔ)償費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、集體財產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員補(bǔ)償費(fèi)、農(nóng)轉(zhuǎn)工人員級差補(bǔ)貼、菜田基金、安置勞動力補(bǔ)償、平地補(bǔ)助費(fèi)、私人財產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)；2）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：私房作價、地上物補(bǔ)償費(fèi)、搬家費(fèi)、拆房費(fèi)、殘土清理費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)、周轉(zhuǎn)房費(fèi)、農(nóng)戶住房原拆原建費(fèi)、單位拆遷費(fèi)、安置用房費(fèi)；3）其他土地開發(fā)費(fèi)：三通一平費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi)、拆遷征地管理費(fèi)；第二部分一一建安費(fèi)用4）住宅建筑安裝工程費(fèi)：住宅建筑安裝工程造價；5）室外工程費(fèi)：附屬工程包括指煤氣調(diào)壓站、熱力站、開閉所、變電室、鍋爐房、高壓水泵房等；6）室外工程費(fèi)：上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防出入口等；第三部分一一配套費(fèi)用7）公共配套工程費(fèi)：幼兒園、文化站、中小學(xué)、衛(wèi)生站、門診部、副食店、蔬菜店、書店、小販鋪、浴池、街道辦事處、居民委員會、派出所、工商稅務(wù)