房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)方案04

1、房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)方案作者：朱延楨時間:2011-11-06查看(0)評論(0)房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)方案房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)可以充分利用合作雙方或各方的資源優(yōu)勢，通過優(yōu)勢互補在合作中充分實現(xiàn)各方利益的最大化，是一種房地產(chǎn)開發(fā)中利益分享、風險共擔的良好機制，但是，聯(lián)合開發(fā)的周期漫長、內(nèi)容龐雜等特點，使得聯(lián)合開發(fā)的風險愈加體現(xiàn)出來，投資方的風險控制和利益保障是合作的重點之處，現(xiàn)提供聯(lián)合開發(fā)方式提出如下方案，并進行逐一分析，望能夠得到認同。、聯(lián)合開發(fā)的方式方案一、以變更土地使用權方式此方案是將土地登記的使用權人變更為投資方名下，由投資方主導開發(fā)事宜的方式。投資方可以充分控制項目開發(fā)過程中的風險，并能保障投資成本和利

2、潤的順利回收，供地方也可按約定取得既得利益，但是，該方案開發(fā)的投資較大,由于土地開發(fā)牢牢控制在投資方，其開發(fā)運作消耗的財力和精力較大，聯(lián)合開發(fā)過程中所產(chǎn)生的運作風險需要進一步控制。方案二、投資方作為共有權人方式此方案是將土地登記的使用權人變更為雙方名下，雙方共同出資、聯(lián)合開發(fā)的方式。雙方以共同名義取得土地使用證，即該權利為雙方共同共有或按份共有，共同取得立項和規(guī)劃部門出具的規(guī)劃用地條件，雙方的合作基礎是共同出資，共同管理，共同決策(或按出資比例)，此種合作方式將土地變更為共有，進一步保障投資方的利益回收，其關鍵在于雙方的日常管理和決策，比如雙方應制定日常的人員配置任用制度、財務制度、重大事項的

3、決策制度。該種開發(fā)模式是人合形式，雙方合作的當事人在合作中往往具有決定性作用，否則雙方的合作很難進行。方案三，一方出地，另一方投資方式此方案是在不改變土地使用權人基礎上的合作方式，投資方只是提供項目所需資金、技術等支持，其付出的精力較少，該方案主要建立在投資方對供地方的高度信任，但對于投資方的風險較大，項目的運作無法控制，有可能基于供地方資金和管理欠缺而成為爛尾樓，因此，為了確保投資方的利益，若使用此方案運作，需要供地方提供相應第三人擔保，或在土地上設立抵押權利，若出現(xiàn)合作風險，則投資方可以抵押權對投資所產(chǎn)生的債務優(yōu)先受償，最起碼可以取得與投資等值的土地，避免投資無法收回的局面。二、需要注意的

4、問題：就是在審查開發(fā)商提供的項目相關資料時，一定要仔細分析和計算整個項目最終需要的工程預算（分可行性研究投資估價、初步設計的概算、施工圖設計預算、合同實施的結算造價和竣工驗收的決策造價5種類型），準確掌握項目預算金額，分析所投資的金額占總預算的比例，把握投資額能否將該項目完成，即便是合同約定不需投資方負責募集短缺的資金，但在開發(fā)商表示無法募集到時，該工程的工期必然會受到嚴重的延期，而作為投資者，當然是追求資金回籠越快越好，因此，工程預算是對項目風險分析的重要環(huán)節(jié)。3、注重利潤分配方案1）、實物分配2）、利潤分成3）、出資一方享有租賃權綜上所述，聯(lián)合開發(fā)方案注重的是前期風險控制和可行性分析，而聯(lián)

5、合開發(fā)過程中的出現(xiàn)的細節(jié)問題需要跟進，及時發(fā)現(xiàn)及時處理，因此，聯(lián)合開發(fā)的前期注重方案，中后期注重細節(jié)，這樣才能切實維護自身利益。三、聯(lián)合開發(fā)的管理機構即合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機構。其職責是協(xié)調(diào)雙方的關系，對合作中的重大事項作出決策，具體運作開發(fā)項目。聯(lián)合管理機構與項目公（轉(zhuǎn)載自中國教育文摘http:/www.edU請保留此標記。司的最高區(qū)別在于它僅作為內(nèi)部機構，并非獨立民事主體，不具有締結合同等民事權利能力，也不能對立承擔民事責任。實踐中，曾出現(xiàn)過某建筑施工企業(yè)將某項目的聯(lián)建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯了被告人。而另外一則案例就不那么簡單了某項目聯(lián)合開發(fā)雙方組

6、建的聯(lián)合管理委員會”不但行使內(nèi)部只能，而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了建筑工程施工合同最終后因拖欠工程款施工單位將聯(lián)合開發(fā)雙方都告上法庭。為了不出現(xiàn)這種情況，聯(lián)合開發(fā)雙方必須對聯(lián)合管理機構的法律地位有清晰的認識，并且注意避免對外使用聯(lián)合管理機構的名義。按照合同的約定各自獨立履行義務。這種方式主要使用于相對簡單的項目。2、不成立聯(lián)合機構。四、項目合法性考察:這是介入房地產(chǎn)項目中首要需要解決的法律問題。一個房地產(chǎn)項目的成立與開發(fā)要受到法律保護，必須滿足：一有通過出讓取得的國有土地使用權；二雙方至少一方具有房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)；三有該項目已經(jīng)相關主管部門的行政批準。具備了以上條件，則可以說明該

7、房地產(chǎn)項目的主體是合法的，受法律保護。當然，實際上，光看以上幾個方面是遠遠不夠的，比如說，經(jīng)常會有房地產(chǎn)開發(fā)商將原來審批的項目用途、項目的規(guī)劃設計參數(shù)等私自更改，如果私自更改不能獲得政府的認可，則房地產(chǎn)項目就無法通過竣工驗收備案，也就意味著無法將房屋對外銷售和辦理產(chǎn)權證。就算可以獲得政府的最終認可，那也需要承擔一筆不菲的罰款等。這里需要說明的是，對項目的規(guī)劃設計參數(shù)，并非都是無法更改的。根據(jù)我國法律規(guī)定，有的可以修改，有的屬于國家房屋工程建設強制性標準，一旦審批后就不能更改和調(diào)整。當然，還有許多其它方面的合法性也需要審查。五、房地產(chǎn)項目開發(fā)主體問題考察：（一）審查房地產(chǎn)項目開發(fā)的真正法人主體與

8、審批文件中的法人主體是否相吻合。曾有過這樣的案例：某開發(fā)商為圈資，利用集團公司與投資人簽訂合作經(jīng)營協(xié)議，但房地產(chǎn)項目的實際建造的房地產(chǎn)公司是由該開發(fā)商聯(lián)合幾個股東另外投資成立，集團公司只占10%勺股份。后雙方發(fā)生糾紛，投資人遭受了重大損失。（二）審查投資的房地產(chǎn)項目與實際建造的項目是否吻合。有的開發(fā)商很狡猾，利用手中多個樓盤建設，耍移化接木之手段來套取投資額。比如說，用地段位置好的甲項目吸取投資人眼球，然后在簽訂合同時卻用地段差的乙項目來代替。而甲與乙兩項目的名稱往往非常相似，不仔細審查是無法察覺到的。（三）是審查房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑商或監(jiān)理單位的關系。有的房地產(chǎn)開發(fā)商往往與建筑商或監(jiān)理單位關系

9、密切或者說背后的投資者為同一人。顯然，存在這樣的關系，則該項目的投資額就無法事先準確預算或者說用合同就能約束的。五、合作形式的選擇：A、聯(lián)合開發(fā)：指由兩個投資主體共同對項目進行投資建設，項目立在雙方名下，由雙方共擔風險的開發(fā)模式。根據(jù)雙方的出資情況又可分為以下兩種開發(fā)模式：（一）雙方聯(lián)合報建、共同出資。雙方以共同名義通過公開出讓方式或其他方式取得土地使用權，以雙方共同名義取得土地使用證，即該權利為雙方共同共有或按份共有，共同取得發(fā)改委的立項和規(guī)劃部門出具的規(guī)劃用地條件。雙方的合作基礎是共同出資，共同管理，共同決策（或按出資比例），此種合作的關鍵在于雙方的日常管理和決策，比如雙方應制定日常的人員

10、配置任用制度、財務制度、重大事項的決策制度。該種開發(fā)模式是人合形式，雙方合作的當事人在合作中往往具有決定性作用，否則雙方的合作很難進行。從合作的最終分配方式來看可以有兩種方式：1、利潤分成方式。合同管理制度1范圍本標準規(guī)定了龍騰公司合同管理工作的管理機構、職責、合同的授權委托、洽談、承辦、會簽、訂閱、履行和變更、終止及爭議處理和合同管理的處罰、獎勵;本標準適用于龍騰公司項目建設期間的各類合同管理工作，廠內(nèi)各類合同的管理，廠內(nèi)所屬各具法人資格的部門，參照本標準執(zhí)行。2規(guī)范性引用中華人民共和國合同法龍騰公司合同管理辦法3定義、符號、縮略語4職責總經(jīng)理：龍騰公司經(jīng)營管理的法定代表人。負責對廠內(nèi)各類合

11、同管理工作實行統(tǒng)一領導。以法人代表名義或授權委托他人簽訂各類合法合同，并對電廠負責。工程部：是發(fā)電廠建設施工安裝等工程合同簽訂管理部門；負責簽訂管理基建、安裝、人工技術的工程合同。經(jīng)營部：是合同簽訂管理部門，負責管理設備、材料、物資的訂購合同。合同管理部門履行以下職責:建立健全合同管理辦法并逐步完善規(guī)范;參與合同的洽談、起草、審查、簽約、變更、解除以及合同的簽證、公證、調(diào)解、訴訟等活動，全程跟蹤和檢查合同的履行質(zhì)量;審查、登記合同對方單位代表資格及單位資質(zhì)，包括營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營范圍、技術裝備、信譽、越區(qū)域經(jīng)營許可等證件及履約能力（必要時要求對方提供擔保），檢查合同的履行情況;保管法人代表授權委托書、合同專用章，并按編號歸口使用;建立合同管理臺帳，對合同文本資料進行編號統(tǒng)計管理;組織對法規(guī)、制度的學習和貫徹執(zhí)行，定期向有關領導和部門報告工作;在總經(jīng)理領導下，做好合同管理的其他工作,工程技術部：專職合同管理員及材料、燃料供應部兼職合同管理員履行以下職責:在主任領導下，做好本部門負責的各項合同的管理工作，負責保管-法人授權委托書”簽訂合同時，檢查