撫州奧園才子巷招商部2018年總結及2019年度工作計劃

1、2021年度招商部工作總結及2021年工作方案一晃而過,彈指之間,2021年已結束,招商部全體同仁在公司領導的親切關心下,在奧園商管公司的積極配合正確帶著下,同德同心,群策群力,全面推進奧園才子巷文旅工程工程調(diào)研、業(yè)態(tài)定位、招商洽談和團隊建設等工作,在取得了微小成績的同時,也存在諸多需要改良的地方.現(xiàn)將一年以來的工作情況匯報如下：一、2021年工作進展與取得成效：根據(jù)奧園才子巷文旅工程工程實際情況,2021年的工作主要劃分為三個階段：第一階段：市場調(diào)研9月-11月.第二階段：工程定位10月-12月.第三階段：客戶洽談10月-1月.一深入細致的市場調(diào)研,夯實奧園才子巷文旅工程開展基石.沒有調(diào)查就

2、沒有發(fā)言權,在浩淼無邊的商海競爭中,市場調(diào)研是工程成敗的橋頭堡.大數(shù)據(jù)時代,要求我們要用科學的思維與方法來審視問題,夯實奧園才子巷文旅工程工程開展基石.基于此,由奧園才子巷部門負責人帶隊,招商部全體人員積極參與,趕赴奧園才子巷及其周一邊各地區(qū)考察,并對區(qū)域內(nèi)主力商家進行了專門訪談.重點對這些文旅工程工程的運營現(xiàn)狀、租金政策、品牌組合、消費客群進行了深入而細致的摸底.本著善取他山之石,精攻自家之玉的原那么,此次市場調(diào)研工作,為奧園才子巷文旅工程工程定位、運作思路提供了詳盡真實的根底資料和決策依據(jù),是非常有價值、有意義的.例如：商業(yè)調(diào)查數(shù)字分析匯總報告：1、奧園才子巷市場大區(qū)域環(huán)境：2、奧園才子巷

3、工程周邊人口情況分析：3、奧園才子巷工程情況匯總商業(yè)二獨到精準的工程定位,譜寫奧園才子巷商業(yè)大局.工程定位是奧園才子巷文旅工程開展的核心與靈魂.奧園才子巷有別于其他任何一個商業(yè)項目,它依附于全球矚目的奧園才子巷精品公寓建筑群,效勞于龐大的高端旅游商務消費客群,是獨一無二的.如何發(fā)揮奧園才子巷的特有優(yōu)勢,又能兼顧奧園才子巷的商業(yè)行情；既能引領并滿足市場需求,又能躲避和減少同質競爭；既能保證品牌質量,又能權衡租金收益,是招商部亟需攻堅的課題.經(jīng)過十屢次的工程研討會,集思廣益,反復斟酌,不斷調(diào)整,精心論證,最終完成了以下報告：?奧園才子巷文旅工程工程業(yè)態(tài)定位報告?,創(chuàng)造性的提出打造會員制文旅工程的概

4、念,預計引進超過100家來自全國各地的知名品牌,為顧客帶來奢華、藝術與國際化的生活體驗,如同親赴巴黎、米蘭、倫敦、紐約等時尚大都會.在業(yè)態(tài)選擇上,涵蓋世界級奢侈品店、精品超市、奧園才子巷商界領袖俱樂部、奧園才子巷酒吧街、奧園才子巷美食街、奧園才子巷巨幕影院等.在功能配比中,順應市場趨勢,又別具一格.體驗業(yè)態(tài)占據(jù)奧園才子巷35%高端餐飲占比10%精品零售占比25%頂級娛樂占比10%名品專賣占比10%配套效勞占比10%?奧園才子巷工程運作思路?,全面理清了工程運作思路,明確了時間進度與關鍵節(jié)點,制定了“主力店先行,以大聚小,逐步攻克的招商策略.凝練了線上線下一體化運營思路020模式占比40%.?奧

5、園才子巷工程租金調(diào)整方案?,結合市場調(diào)研資料及與品牌商家溝通的實際情況,調(diào)整了奧園才子巷工程租金方案、優(yōu)惠政策.明確了招商洽談的基準商務條件.與此同時,全面完善了奧園才子巷招商工具,統(tǒng)一了全體招商人員對工程的整體解讀思路.三卓有成效的工程招商,決勝商業(yè)標桿領地1、招商團隊全力以赴,超額完成全年指標.自2021年奧園才子巷月正式啟動招商工作以來,招商部全體同事主動出擊,從眾多商家資源中大浪淘沙,篩選出適合工程的品牌客戶,前往拜訪客戶300屢次,吸引南昌、廣州、撫州等地30多批次客戶前來實地考察.招商部方案在10個月的時間完成了總共22000平方米、60多個品牌的簽約；招商速度、品牌質量、租金收益

6、均超過當?shù)氐氖袌鲂星?完成了商業(yè)公司賦予的招商任務.隨著這些品牌競相簽約入駐,奧園才子巷文旅工程工程招商取得突破性進展.在進駐品牌質量把控方面,招商部通過對3大業(yè)態(tài)多個商家的梳理,經(jīng)過屢次深入的溝通洽談,簽訂了進駐意向的商家多戶,在談品牌商家奧園才子巷多戶.四高效出色的招商團隊,護航奧園才子巷文旅工程工程開展打造一支創(chuàng)新狼性的高效招商團隊,為奧園才子巷文旅工程工程保駕護航,也是2021年招商部門的工作重點之一.自招商部組建以來,注重招商人員專業(yè)水平與職業(yè)素養(yǎng)的提升,組織了20屢次培訓,涵蓋商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)知識、招商技巧、客戶溝通技巧、統(tǒng)一說辭、治理制度、工作心態(tài)等內(nèi)容體系.制定了靈活科學的招商隊伍

7、的鼓勵與考核機制,包括招商日記制度、招商首問責任制度、業(yè)績考核硬指標、業(yè)績考核軟指標等.二、2021年存在問題及改良思路一多措并舉,進一步拓寬招商渠道現(xiàn)階段,奧園才子巷工程招商以拜訪,邀約為主,招商渠道單一,在會議招商、網(wǎng)絡招商、活動招商等方面做的缺乏；面向的招商對象根本是品牌商家,對政府、商會資源的統(tǒng)籌利用、挖掘不夠,應充分考慮商會的橋梁作用.二主動溝通,進一步增強各部門之間協(xié)作奧園才子巷招商是一個系統(tǒng)工程,任何一個環(huán)節(jié)的疏落都會導致招商效果不理想,部門之間的溝通與協(xié)作是解決工作難題,提升公司運轉效率的重要途徑,招商部應主動溝通,積極與兄弟部門協(xié)商解決,建立健全工程聯(lián)席會議制度,形成整體合力

8、,實現(xiàn)每個環(huán)節(jié)的有序銜接.三精益求精,進一步提升招商團隊戰(zhàn)斗力在招商這個系統(tǒng)工程中,人無疑是最關鍵的因素.目前,招商團隊打造雖取得微弱成效,但仍然存在招商人員偶有懶散、心理素質不過硬、專業(yè)水平需提升、制度執(zhí)行不到位等問題,需要破除陋習,統(tǒng)篇二：招商部工作方案及展望和展望招商部工作方案及展望在過去的一年中,經(jīng)過我公司同仁的共同努力,市場拓展工作取得了一定的成果,但是在具體的市場招商過程中,也存在著一定的問題,需要在今年的工作中加以改良和完善.招商部根據(jù)上一年度市場招商情況,綜合市場行業(yè)現(xiàn)狀,作如下工作目標：方案市場出租率有率到達90%方案市場合同續(xù)簽率100%新工程“特殊餐飲、特殊行業(yè)、特殊品類

9、在今年5月前爭取儲藏客戶到達30%£右.一、部門總體工作思路：推動公司的文化建設不斷深入,塑造公司良好社會形象,對公司的治理科學與開展戰(zhàn)略提出建設性意見.做好3-6月份招商旺季和招商品牌大會的招商工作,在每月外部招商與內(nèi)部合同續(xù)簽配合中與市場客戶、一線的招商人員多溝通外,還要增強對市場的深入了解與調(diào)查,掌握當時當?shù)氐氖袌鲒厔?分析市場情況,拿出思路,協(xié)調(diào)好公司各部門的溝通工作,讓市場一線的要求與信息能和公司的物業(yè)治理部門有效銜接,使市場商鋪的供給及時,減輕客戶這方面的抱怨,減少招商人員這方面的困擾.二、支持與輔助工作為了彌補上一年度工作中的缺乏,并更好地完本錢年度工作目標,近期應做好

10、如下工作,望公司予以支持.1 、使公司各部門人員明確企業(yè)總體市場策略,統(tǒng)一思想熟悉；2 、樹立以客戶需求為中央的市場開發(fā)意識,減少不必要的市場開發(fā)費用.提升我市場在行業(yè)知名度做適量廣告宣傳.3 、工程部改良工程經(jīng)營環(huán)境和客戶效勞質量,如：地下停車場問題、通道停車問題、臨時停車治理等問題、營運部：改良客戶投訴處理方法、節(jié)點活動方案落實、月度經(jīng)營質量治理等.4 、根據(jù)行業(yè)狀況有針對性地制定并組織實施市場營銷活動,對市場推廣、優(yōu)惠政策的使用情況進行核實,發(fā)現(xiàn)情況及時予以調(diào)整.5 、及時、全面宣傳貫徹公司政策,提升一線人員的工作水平；在市場實踐中搜集信息并總結出方法和經(jīng)驗,及時推薦給公司復制等.6 、

11、充實成員,完善組織：隨著公司業(yè)務的不斷拓展,招商部人員明顯缺乏素質有待提升,在上一年度后期工作效率就是明證,因此,本年度市場部方案增加招商人員2名,主要負責項目招商工作和公司人才儲藏,為公司今后開展工程做根底.今后我們部門將努力改正過去一年工作上的缺乏,把新的一年工作做好,為公司開展盡心盡力,在今后的工作和學習中嚴格要求,高標準,積極完成公司下達的任務,主動向其他部門學習積極配合,爭取在公司開展上取得更好的成績.招商部2021年工作方案：今年注定是競爭空前的一年,招商部將本著公司利益結合工程實際情況一方面要廣泛的收集客戶資料,尋找上檔次的主流品牌,了解客戶的增店方案以及經(jīng)營規(guī)劃思路.另一方面就

12、是要定期對其他及周邊城市對手商場進行市場調(diào)查研究,了解對手市場的品牌布局情況,品牌的變動和銷售情況,以及客流結構等信息.一、方案今年的招商工作目標初步為以：1 、提升整體的業(yè)務水平2 、多學習,交流,探討相關的招商知識及部門工作.3 、與同行業(yè)中人員多交流,探討摸索,創(chuàng)新招商知識.4 、了解相關信息及時與領導及其他部門溝通,大家一起探討,從而結合本部門實際工作進一步改良.5 、對撫州市集中性商業(yè)進行有目的性市場調(diào)查6 、制定租金策略7 、2月下旬與肯德基負責人對接工程問題,三月初接待肯德基、屈臣仕、DQ負責人對工程進行考察,8 、制定新業(yè)態(tài)招商手冊9 、增強招商專員的業(yè)務培訓10 、與工程部對

13、接物業(yè)條件的準確數(shù)據(jù)11 、配合銷售部進行對商鋪的營銷工作12 、繼續(xù)挖掘潛在或意向客戶二、盡可能多的增加預備客戶資源1 、真誠禮貌的接待好上門的意向客戶.2 、到其他及周邊城市對手商場收集客戶資源.3 、通過與客戶間經(jīng)常性的聯(lián)絡互動,及時了解行業(yè)的相關動態(tài).三、相關招商資料的準備1 、招商手冊和招商說明書2 、委托經(jīng)營合同代為治理,授權委托書3 、招商委托書4 、招商流程表5 、招商文案四、招商方式1 、工程招商發(fā)布會2 、工程推介洽談會3 、登門拜訪(目標自薦)4 、網(wǎng)絡招商5 、聯(lián)系6 、面對面溝通7 、行業(yè)協(xié)會、政府機構8 、媒體招商五、提升商場出租率,穩(wěn)固商場現(xiàn)有的好品牌同時引進其他

14、上檔次的品牌1 、結合行業(yè)實際情況,更多的了解及引進家居市場上檔次的主流品牌,盡可能穩(wěn)定商場現(xiàn)有的好品牌,同時形成錯位經(jīng)營的穩(wěn)定開展態(tài)勢.2 、相關工作及時與領導及相關部門之間取得溝通,保證工作無誤.2021年招商部將全力以赴的去努力,去奮斗,去實現(xiàn)商場招租率在競爭中穩(wěn)步提升開展.招商部回憶：前言：2021年10月參加公司,任職招商總監(jiān)已來,主管招商營運部工作,下面闡述我從入職以來的工作總結.招商方面主要工作概述：首先是市場調(diào)研并最終形成工程研測報告、商場整體定位、業(yè)態(tài)占比規(guī)劃、品牌基數(shù)規(guī)劃、品牌落位圖、商場動線規(guī)劃、租賃決策文件等一系列的招商前期工作；其次是部門人員組織架構的設計、團隊組建、

15、崗位責任、制度流程、合同文本、部門預算、招商倒排方案、租金執(zhí)行政策、招商說辭、招商手冊制定等一系列中期工作.從2021年10月初招商部同事開始正式招商,經(jīng)過10個月的周期,方案不含超市方案簽約面積22000平,方案實際簽約面積20000平；完成簽約率90%方案已簽約商鋪預算收益53元/平方米/月,方案2021年全商鋪預算收益43元/平方米/月,預計達成報批版的租賃決策文件方案的80%(以考慮免租期-報批預算收益指標高標準52元/平方米/月作比擬).營運方面主要工作闡述：2021年6月之前,前期營運部的工作主要是組織架構設計和團隊組建；評審營運部需要的各類工作前置文件,包括制度流程、倒排方案、崗

16、位責任、培訓方案、商戶裝修手冊、商戶手冊、營業(yè)員手冊、工程技術條件的提報、圖紙細化等一些列的前置工作；屈臣仕、肯德基進場后,營運團隊人員局部到位,施工現(xiàn)場正式進入角色,開始指導營運團隊協(xié)調(diào)與地產(chǎn)公司的各類工程問題；2021年8月所有營運主管級到職,指導部門經(jīng)理帶著營運團隊全面開展各項工作,前期主要是協(xié)調(diào)重點商戶進場、協(xié)調(diào)地產(chǎn)公司工程技術條件的整改、現(xiàn)場施工的進度跟進、施工平安的管控及問題處理,從2021年4月份到10月初,簽約商戶裝修根本結束,除肯德基、屈臣仕外,根本能夠實現(xiàn)招商率與開業(yè)率相符.8月份開始重點跟進開業(yè)前各項營運工作的倒排方案,逐一落實,保證營運工作所有事項滿足開業(yè)需求,包括人員

17、培訓、物料準備、商戶開業(yè)前重點跟進項時間節(jié)點方案、雙選會、證照辦理等工作全面總結1 .招商方面：(1)市場調(diào)研報告：針對臨川市場的調(diào)研,主要重點調(diào)研對象是撫州萬達廣場、碩果時代廣場；其次是華潤萬佳、融旺國際廣場、鳳凰商業(yè)城.調(diào)研的重點是各個工程的業(yè)態(tài)、品牌、客流、營業(yè)時間、租金及扣率水平,同時也對臨川商業(yè)氣氛及消費習慣的作出分析,主要看夜間客流的走向和消費者消費的傾向.一系列的調(diào)研為制定工程的研測報告提供第一手數(shù)據(jù).(2)招商前置的準備：首先是組建團隊,以部門經(jīng)理為主,臨時抽調(diào)前期營運經(jīng)理協(xié)助招商治理工作；其次是要做好各類招商文件,包括：招商手冊、招商統(tǒng)一說辭、制度流程的制定與培訓、初步規(guī)劃圖

18、紙的交底培訓、租金方案的交底培訓、資源的收集并分配、分配招商工作任務等.(3)倒排方案的制定：根據(jù)公司要求2021年10月份試行開業(yè),制定了一整套倒排方案,涵蓋了整個招商工作過程中的所有工作內(nèi)容和完成的時間節(jié)點,作為招商工作的最高指導文件,招商部定期對倒排方案進行梳理和檢討,是完成招商工作的重點工作.(4)各類圖紙的深化：圖紙是招商的必要要素,根據(jù)cad及現(xiàn)場的實際勘察,結合北京策劃公司的建議,并根據(jù)研測報告中的各類數(shù)據(jù)及商業(yè)理念的要求,形成了一整套圖紙,包括大動線圖、鋪位規(guī)劃圖、業(yè)態(tài)規(guī)劃圖、品牌落位圖,形成招商最根本的工具；(5)租賃決策文件的制定：根據(jù)公司要求,結合臨川市場的商業(yè)行情,同時

19、參考南昌市場中類似工程的收益狀況,并考慮到市場商業(yè)大環(huán)境的前提下,制定了租賃決策文件,根據(jù)高標準和低標準兩個指導價格,指導招商人員實際洽談,也為領導決策提供依據(jù).(6)制度流程及合同文本的制定：制定了招商期間和運營期間的部門制度流程,原那么是結合商業(yè)公司和公司的組織架構及審批流程,并嚴格根據(jù)既定的制度流程執(zhí)行；制定了各類合同文本及附帶文件,作為簽約的前置重要文件.(7)招商實施階段的重點闡述和分析：整個招商過程中,應該說經(jīng)歷了很多曲折,在市場大環(huán)境的影響下,招商工作面臨著巨大壓力,但總的來說,我們能夠根據(jù)招商各個階段遇到的各類問題及時分析和檢討,縷清思路,啟動備選招商方案,根本上解決了問題,具

20、體詳述如下.首先從主力店肯德基簽約為招商契機,主動洽談第二大主力店屈臣仕,先后洽談了大型餐飲(1000平主方以上),結果是由于租金滿足不了預算而放棄合作,但可以說與商戶建立了較好的聯(lián)系,也從另一個角度摸清了院線在三四線城市的拓展方案、物業(yè)需求及租金奉獻,最后綜合各種因素與季季紅、海鮮自助落定了合同并簽署了營運方面的補充協(xié)議,保證裝修檔次和日常運營、營銷活動的水平；兩大主力店簽訂的同時,對次主力店及重點品牌進行鋪開洽談.主要目標是引進快時尚品牌,Companies、ca作為重點引進對象,但是由于北區(qū)開店方案的制約,沒有能夠達成合作.引進快時尚的思路受阻后,招商馬上調(diào)整思路,將重點偏向服裝服飾集合

21、店、精品集合店,方案服裝服飾引進拉夏貝爾集合店、vm太平鳥、大嘴猴,這幾個品牌的落位根本實現(xiàn)了商場地定位和檔次；再加上一樓重點品牌肯德基、蘋果(類)體驗店、手表集合店、化裝品集合店的加盟,一樓招商根本成型.一樓招商的遺憾,首先肯德基簽約比擬晚,對觀望品牌的招商沒有起到很好的促進作用；二是屈臣氏,由于對方公司的決策前后不確定,以至于沒有順利引進,影響了一樓的品牌級次；三是8、9、10號樓位置的空余,應該說這個位置是商場中人流量最少的位置,但是由于等靠8、9、10號樓,只有才子巷全部出租完成才會出現(xiàn)合作反彈,導致我們在整個一樓的規(guī)劃、租金預測和資源儲藏方面出現(xiàn)了很大的危機；四是吉野家由于公司人員調(diào)

22、整導致合作意向不明確,影響了招商進度的順利進行,對于觀望品牌的簽約有很大的負面影響,二樓三樓的招商工作是最坎坷的,目前的二拖三最多的,主要是由于服裝行業(yè)經(jīng)營的不景氣,應該說招商部在招聘人員方面也是重點傾向服裝類,招商部全體人員利用各種關系進行資源的收集以及全方位的洽談,可以說南昌區(qū)域內(nèi)的服裝商戶根本都談過；需要指出的是,由于布局規(guī)劃和店鋪面積過大對招商有一定影響.內(nèi)衣集合店、運動集合店、皮草廣場對招商達成率和招商進度有了保證,但是我們面對的也是同樣的痛苦,那就是租金預算背了很多,從二樓我們可以總結出,業(yè)態(tài)比例規(guī)劃中服裝類比例即使放的已經(jīng)很低,招商和租金達成也是最困難的,另外品牌級數(shù)也跟規(guī)劃的差

23、距很大,很多引進的品牌質量和運營水平也給后期的調(diào)整買下了隱患.三樓前期招商非常困難,臨川市場的餐飲、服裝優(yōu)勢資源集中,合作意向無法敲定,引進二家大型餐歆的布局大調(diào)整,應該說是三樓招商工作的轉折,兩大次主力店分布工程南北,對于動線有很大的幫助.童裝類的級別不是很理想,但是合同期可控,不再擔憂一樓冷場的情況.需要提出的是貝貝熊的合作沒有落下來,這是三樓乃至整個廣場的遺憾,從另一個角度講,娛樂類項目在文旅工程的作用越來越明顯,商戶對城市和商場的考量上有了很嚴格的要求.餐飲的招商相對來說比擬順利,美食廣場、季季紅火鍋、肯德基、自助火鍋的簽約對于其他品牌引進起到了積極作用,但中途鐵板燒、烤魚、西餐廳、屈

24、臣仕的反彈,瞬間給我們招商的工作帶來了巨大考驗,招商部也得到公司的大力支持,想盡方法排解了困難,雖然年糕火鍋、牛肉湯、五谷板面、姐妹麻辣燙的品牌級別和經(jīng)營實力令人堪憂,但是位置、面積對于后續(xù)的調(diào)整還是可控的.目前有一個空鋪,傾向于經(jīng)營自助火鍋,但目前仍沒有落實,從洽談的周期和供給商的數(shù)量來分析,主要是臨川市場的火鍋生意不景氣,淡季時間太長,很多供給商對于單獨經(jīng)營自助火鍋心有疑慮而放棄投資.2 .營運方面：(1)團隊組建：營運工作從團隊組建開始,根據(jù)組織架構的設計,根本根據(jù)時間節(jié)點和需求,成功組建了營運團隊,對整個營運工作的開展提供保證；(2)崗位責任：根據(jù)組織架構的設計,對各崗位進行了責任確定

25、及要求并報批；(3)制度流程：根據(jù)以往工程的實操經(jīng)驗,結合以往工程,制定了部門制度流程,原那么是保證營運工程中所有問題解決的時效性,去掉一些繁瑣的程序,保證與公司內(nèi)部、外部的處理口徑要一致,綜合各部門的意見和建議,形成報批版.(4)工程對接：商業(yè)規(guī)劃期間以及商戶進場前和進場后,與地產(chǎn)工程的對接尤為重要,由于前期的規(guī)劃與實際招商進度及調(diào)整有很大的變化,在水、電、煤氣、空調(diào)、消防存在各類問題,雖然在對接過程中發(fā)生很多矛盾和不配合,但是憑著一條宗旨-跟進催促,直到滿足商業(yè)運營需求為止,根本上目前遺留的問題已經(jīng)很少.(5)圖紙評審：對各類圖紙的評審,從營運角度提出意見和建議是一項非常重要的工作,雖然從某種角度講,我們的專業(yè)度不夠,不能到達毫無遺漏或失誤,但是也根本把事情解決在設