自持物業(yè)經(jīng)營稅務籌劃

1、可編輯修改25自持物業(yè)經(jīng)營稅務籌劃方案房屋租賃的八大涉稅問題 2012-10-12一、租賃期約定 租賃期對稅收處理問題的的影響，主要原因是在于是否認定 “轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權 ”帶來其收入是認定為 “服務業(yè) -租賃”還是“銷售不動產(chǎn)”，進而影響所得稅的處理。舊的營業(yè)稅 條例對于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權的行為視為銷售行為，新營業(yè)稅條例已取消該條款。（國稅函 200583 號）規(guī)定“對具有明確租賃年限的房屋租賃合同， 無論租賃年限為多少年， 均不能將該租賃行為認定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權， 應按照服務業(yè) -租賃業(yè)'征收營業(yè)稅。 ”。從規(guī)定的變化中我們可以這樣理解， 只要約定租賃行為， 明確租賃期

2、限，就應該按照“服 務業(yè) -租賃”征收營業(yè)稅，盡管在現(xiàn)有規(guī)定中對于房產(chǎn)有明確的使用年限。二、賓館酒店等 “長包房”賓館酒店等“長包房”的稅收處理，其關鍵認定收入為“服務業(yè) -旅店業(yè)”還是“服務業(yè) -租賃”，進而影響房產(chǎn)稅的認定，是 “從價”還是“從租”，實質(zhì)是對房產(chǎn)稅稅負的選擇規(guī)避。“長包房”是一些單位長期在賓館內(nèi)租用幾套房間作為辦公用房，享受其相關的服務，并 按規(guī)定支付房費。按現(xiàn)有房產(chǎn)稅的政策規(guī)定， 對用于提供住宿的這部分房產(chǎn)按房產(chǎn)余值征收 房產(chǎn)稅較為明確，但對 “長包房”是否也按房產(chǎn)余值征收存在著不同的理解。一種認為 “長包 房”是一種出租行為，因賓館將幾套房間出租給別人，并簽定了（租賃）

3、合同，同時收取一 定的租金，應按租金收入征收房產(chǎn)稅， 而不應按房產(chǎn)余值征收； 另一種認為，雖然簽定了（租 賃）合同，只要不改變房間結構，并享受賓館提供的服務，就應視為是入住賓館的客人，這 部分的房間還是應按房產(chǎn)余值征收。那么究竟該怎么理解呢， 從經(jīng)營交易的實質(zhì)和稅收管理的角度， 我們應客觀的認識 “長包 房”，根據(jù)其經(jīng)營實質(zhì)進行稅收處理。在這方面各地地方稅務機關有益的探索，如青島市地方稅務局青地稅發(fā)2003166 號規(guī)定“問：賓館酒店等“長包房”如何征收房產(chǎn)稅？答：經(jīng)研究，凡同時滿足以下兩個條件的 包房業(yè)務為長包房業(yè)務：（1）合同約定包租半年以上的；（2）掛牌用于辦公、經(jīng)營的。對賓 館、酒店等

4、從事長包房業(yè)務的房產(chǎn)從租計征房產(chǎn)稅， 其他房產(chǎn)一律按原值計征房產(chǎn)稅。 ” 南 京市房屋租賃管理辦法 南京市人民政府令第 230 號規(guī)定“酒店 （旅社、飯店、賓館、招待 所等 ）將其客房或者其他房屋提供給他人作為固定辦公或者經(jīng)營場所，并經(jīng)工商登記為注冊 地址，由使用人支付約定價金的，應當納入房屋租賃管理 ”。三、租賃與倉儲國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅稅目注釋試行稿）的通知 （國稅發(fā) 1993149號）規(guī)定：倉儲業(yè)，是指利用倉庫、貨場或其他場所代客貯放、保管貨物的業(yè)務。租賃與倉儲，都涉及了房產(chǎn)，都需要利用一定的場所，當租賃的用途是倉庫時，從功效 的角度來看，實際很難認定，雖然實際工作中，我們會列舉一

5、大堆不同點， 如租賃要支付水 電費，需要支付倉庫保管人員工資， 倉儲付費的形式一般按時間、 按件計， 倉儲應該承擔所 儲物資的損失等等。租賃和倉儲，在一定條件下進行轉(zhuǎn)化，對于房產(chǎn)提供人其營業(yè)稅的影響相同，僅是稅目不同，但房產(chǎn)稅從價，從租地選擇就會帶來實際稅負的降低。四、租賃與物流租賃與物流的關系，類似于租賃和倉儲，但又涉及運輸，其影響包括營業(yè)稅應稅稅目， 稅率的不一致，以及帶來房產(chǎn)稅繳納方式的不同，以及運費抵扣增值稅。隨著物流業(yè)自身的發(fā)展和國家對其的扶持，未來租賃與物流應該更成為稅收籌劃的熱 點。按照國家發(fā)展和改革委員會等 9 部門印發(fā)關于促進我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見的通知（發(fā)改運行 2004

6、1617 號），國家稅務總局關于貨物運輸業(yè)若干稅收問題的通知（國稅發(fā)200488 號）的規(guī)定，物流企業(yè)目前執(zhí)行以下稅收政策：物流企業(yè)將承攬的業(yè)務外包給其他單位并由其統(tǒng)一收取價款的，以其全部收入減去其他 項目支出后的余額，作為營業(yè)稅計稅基數(shù)。物流企業(yè)提供公路、內(nèi)河貨物運輸勞務取得的運輸收入按 “交通運輸業(yè) ”稅目征收營業(yè)稅 并開具貨物運輸業(yè)發(fā)票； 提供裝卸搬運勞務取得的運輸收入按 “交通運輸業(yè) ”稅目征收營業(yè)稅 并按規(guī)定開具發(fā)票；提供其他勞務取得的收入按 “服務業(yè) ”稅目征收營業(yè)稅并開具服務業(yè)發(fā)所稱物流企業(yè)是指具備或租用必要的運輸工具和倉儲設施，至少具有從事運輸（或運輸 代理）和倉儲兩種以上經(jīng)營

7、范圍，能夠提供運輸入代理、倉儲、裝卸、加工、整理、配送等 一體化服務， 并具有與自身業(yè)務相適應的信息管理系統(tǒng)， 經(jīng)工商行政管理部門登記注冊， 實 行獨立核算、自負盈虧、獨立承擔民事責任的經(jīng)濟組織。五、租賃與物業(yè)物業(yè)管理條例明確物業(yè)管理，是指對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、 養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。作為房產(chǎn)承租方，在享受物業(yè)服務的情況下必然涉及到付費的問題，但是這本身與租賃 并不發(fā)生關系。但是稅收實踐中卻發(fā)生了聯(lián)系， 特別是出租方與物業(yè)管理公司達到某種利益上的關系：1代收房租按國家稅務總局關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知 （國稅發(fā) 1998217

8、 號）規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取的房租的行為，屬于營業(yè)稅 “服務業(yè) ”稅 目中的 “代理”業(yè)務， 因此， 對物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取的房租不計征營業(yè)稅，對其從事 此項代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅。通過代理手續(xù)費的方式，可以將租金分解為租金和手續(xù)費。2平衡租賃和物業(yè)收費租賃和物業(yè)收費的稅負不一致，就可以在這兩項收費之間進行平衡，降低房租收費，抬 高物業(yè)收費。這種關系的產(chǎn)生，其實質(zhì)上降低租賃的實際稅負。六、視同出租的稅收處理在目前的稅法規(guī)定中，有幾項的特殊規(guī)定，視同租賃行為：1國家稅務總局關于以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤征收營業(yè)稅問題的批（國稅函 1997490 號）：

9、以不動產(chǎn)、土地使用權投資入股，收取固定利潤的，屬于將 場地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務，應按 “服務業(yè) ”稅目中 “租賃業(yè) ”項目征收營業(yè)稅。2國家稅務總局關于酒店產(chǎn)權式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復（國稅函 2006478 號）： 酒店產(chǎn)權式經(jīng)營業(yè)主（以下簡稱業(yè)主）在約定的時間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權與酒店進行合作經(jīng)營， 如房產(chǎn)產(chǎn)權并未歸屬新的經(jīng)濟實體， 業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應視為租金 收入，根據(jù)有關稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應按照“服務業(yè) -租賃業(yè) ”征收營業(yè)稅，按照財產(chǎn)租賃所得項目征收個人所得稅。對于規(guī)定 1，國稅發(fā) 2000118 號規(guī)定，以非貨幣性資產(chǎn)投資需要分解為按公允價銷售和 投

10、資兩項業(yè)務， 所以在目前的實踐操作過程中， 特別是在不動產(chǎn)， 土地使用權價格看漲的前 提下，不動產(chǎn)、 土地使用權投資入股會導致所得稅的大量支出，在經(jīng)濟上不可取， 上述規(guī)定 雖然仍有效，但實踐中這種模式基本不用了。對于規(guī)定 2，按目前市場行情來看一般業(yè)主的保底收入為投資的6%到 8% ，如果上述收入視為租金收入，由于房產(chǎn)用于商業(yè)用途，需要按收入額的5%繳納營業(yè)稅， 12%繳納房產(chǎn)稅，同時按 10%繳納個人所得稅， 稅負較高， 對于酒店經(jīng)營方中來講“固定支出和分紅支出 ”作為稅前扣除才經(jīng)濟， 而文件中所述的模式在實踐過程稅收瑕疵較多，在稅務實踐過程中需要謹慎看待，需要探索更符合稅法，更簡單的操作模

11、式。七、租賃涉及費用公攤租賃必將發(fā)生一定的費用分攤，如水電費，保安費，保潔費等一些雜費，這些費用屬于 日常費用，一般不包括在租金收入內(nèi)。費用分攤符合真是配比原則，之所以提出這個問題， 還是一個真實合法憑據(jù)的問題，這是由于票據(jù)是唯一的無法進行分割。按國稅發(fā) 1998217 號規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取的水費、 電費、燃（煤）氣費、 維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅 “服務業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務，因此，對物業(yè)管理企業(yè) 代有關部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此 項代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅。對于其他企業(yè)，特別是出租人為一般納稅人，對于向承租

12、人收取的應分攤水電費，需按 轉(zhuǎn)售處理，特別是涉及已抵扣的。但是實踐中，如果該企業(yè)是營業(yè)稅納稅人又如何處理呢， 一方面其沒有增值稅發(fā)票， 而即便有又存在重復征稅問題， 這又如何處理，各地的稅務實踐 過程中一般要求企業(yè)特別是出租人要在分攤費用具有真實的分攤計算表， 對于承租人要求出 具原始憑證的復印件外加分攤計算表。另外對于承租個人的房產(chǎn)，承租人是否能以開具抬頭為出租人的票據(jù)入賬，從稅務實踐來看，這是不允許的，這其中原因是無法證實其真實性，特別是承租其股東的房產(chǎn)，沒有一個可參考的分攤標準。八、轉(zhuǎn)租關于轉(zhuǎn)租行為征收營業(yè)稅的規(guī)定早已明確， 國家稅務總局關于營業(yè)稅若干問題的通知國稅發(fā) 1995 76 號

13、）第五條規(guī)定：單位和個人將承租的場地、物品、設備等再轉(zhuǎn)租給 他人的行為也屬于租賃行為，應按 “服務業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅。我們需要注意到財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知 （財稅 200316 號）對于融資租賃行為采用的是差額計征營業(yè)稅的規(guī)定， 但是對于房屋轉(zhuǎn)租行為是否也可以 按差額征收營業(yè)稅目前沒有規(guī)定，即需要按全額交納營業(yè)稅。但是對于轉(zhuǎn)租行為是否征收房產(chǎn)稅，從理論到實踐一直有個爭論的過程，不征的一方認 為，房產(chǎn)稅暫行條例明確房產(chǎn)稅的納稅義務人為房產(chǎn)所有人，而轉(zhuǎn)租人對于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)不 具有所有權，僅有使用權，征得一方認為，租金收入是房產(chǎn)本身帶來的收入，符合財產(chǎn)稅的 征稅

14、原則。各地在執(zhí)行過程中均有一個認識的過程，如江蘇省蘇地稅發(fā) （1999）087 號“對轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的 ,由轉(zhuǎn)租人按轉(zhuǎn)租收入和承租租金的差額繳納房產(chǎn)稅?！?而蘇地稅發(fā) 2006135 號對該項規(guī)定進行了廢止。筆者理解這是對立法法中立法權限的一個認識的過程，也充分反映當?shù)囟悇諜C關客觀認識的一個過程。觀點:租賃就是將資產(chǎn)租于他人供他人使用收益的行為,至于服務、倉儲、物流其實還包括了其他勞務或服務等事項，區(qū)分還是比較簡單清晰的 自持物業(yè)經(jīng)營稅務籌劃方案 2014-11-18自持物業(yè)經(jīng)營稅務籌劃方案、概況：泰發(fā)祥實業(yè)集團公司的商業(yè)地產(chǎn)面積 334200 平方米：序號項目面積（平方米）所有人備注1高新華府38

15、717.08置業(yè)公司2泰祥家苑11000.00置業(yè)公司3望湖星城4500.00劉拖秀4聚能物流180000.00礦業(yè)公司5步行街100000.00置業(yè)公司合計334217.08二、自營物業(yè)應交稅費種類：1、營業(yè)稅及附加： 按租金收入的 5.60%；2、印花稅： 按租金收入的 0.1%；3、水利基金： 按租金收入的 0.08%；4、房產(chǎn)稅： 是以房屋為征稅對象，對產(chǎn)權所有人就其房屋原值 或租金收入征收的一種財產(chǎn)稅。 自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營， 從建成 之次月起繳納房產(chǎn)稅， 出租房產(chǎn)， 自交付出租房產(chǎn)次月起繳納房產(chǎn) 稅。房產(chǎn)稅的計算分從價計征和從租計征兩種，從租計征稅負重，從 價計征稅負輕。具體規(guī)

16、定如下：4.1 房產(chǎn)稅暫行條例第三條： 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次 性減除至后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自 治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在 地稅務機關參考同類房產(chǎn)核定。 房產(chǎn)出租的， 以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn) 稅的計稅依據(jù)。4.2 房產(chǎn)稅暫行條例第四條：房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余 值計算繳納的，稅率為 1.2 ；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率 為 12。4.3 房產(chǎn)稅施行細則 第四條 房產(chǎn)稅稅額的計算公式如下：4.3.1 以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)的，全年應納稅額房產(chǎn) 原值×（ 1-30 ）× 1.2；4.3.2 以租金收入為計稅依據(jù)的，全年應納稅

17、額全年 的租金收入× 12。5、所得稅： 房產(chǎn)是公司所有的，按公司利潤交納 25%的企業(yè)所 得稅，房產(chǎn)屬于個人所有的按租金收入交納 1%的個人所得稅。國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通 知規(guī)定：5.1 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn) 作固定資產(chǎn)的， 其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)， 出 售時再按銷售固定資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)； 凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資 產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)， 出售時再按 銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。5.2 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工 福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投

18、資人、抵償債務、換取其他 企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為， 應視同銷售， 于開發(fā)產(chǎn)品 所有權或使用權轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤） 的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：5.2.1 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價 格確定；5.2.2 由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確 定；5.2.3 按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不 得低于 15%,具體比例由主管稅務機關確定。5.3 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除 折舊費用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的， 不得扣除折舊費用。 （ 國稅發(fā)2009 31 號）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務

19、企業(yè)所得稅處理辦法規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品 轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)不再視同銷售， 第二十四條規(guī)定： 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自 用的, 其實際使用時間累計未超過 12個月又銷售的，不得在稅前扣除 折舊費用。5.4 從以上稅法規(guī)定可以看出，視同銷售的行為有兩種情 形：5.4.1 行為發(fā)生時即可取得全部利益，包括：將開發(fā)產(chǎn)品用于 捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵 償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為。 這類行 為的特點與實際銷售行為是一致的， 都可以在很短的時間內(nèi)取得全部 經(jīng)濟利益，而且，經(jīng)濟利益的大小是確定可以實現(xiàn)的。5.4.2 行為發(fā)生后長期取得利益，包括：將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資

20、產(chǎn)或用于對外投資。 這類行為與實際銷售行為存在著不同的特點： 一 是行為發(fā)生時不能全部取得經(jīng)濟利益； 二是產(chǎn)權一般不發(fā)生轉(zhuǎn)移； 三 是持有開發(fā)產(chǎn)品階段的收益具有不確定性。 這種與實際銷售行為有明 顯不同特性的特征，為公司進行合理的稅務籌劃提供了可能。6、土地使用稅 ： 以在城市、縣城、 建制鎮(zhèn) 和工礦區(qū)范圍內(nèi)的 土地為 征稅對象 ，以實際占用的土地面積為 計稅依據(jù) ，按規(guī)定稅額對 使用土地的單位和個人征收。其稅額標準按大城市、中等城市、小城 市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別確定，在每平方米 0.6 元至 30 元之 間。土地使用稅 按年計算、分期繳納。 租賃房產(chǎn)的土地使用稅按租賃 房產(chǎn)占用的土地使

21、用面積征收。6.1 開發(fā)區(qū)每平方米土地使用稅稅額為 6.00 元。6.2 東沙泰祥家苑每平方米土地使用稅為 4.00 元。6.3 望湖星城每平方米土地使用稅為 元。三、納稅籌劃思路： 從以上自營物業(yè)稅費負擔情況分析可以看出， 自營物業(yè)的稅費負 擔主要來自房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅， 所以我們籌劃的思路主要從降低這 兩個稅種負擔出發(fā)考慮。1、改出租為轉(zhuǎn)租籌劃1.1 、組建商業(yè)管理公司可實現(xiàn)房產(chǎn)稅納稅人資格的優(yōu) 化。1.2 、政策依據(jù)： 中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例第二條規(guī) 定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。 組建的商管公司只是管理機構而不是 產(chǎn)權所有人，因此不存在房產(chǎn)稅納稅義務。1.3 、第一道租金占總租金比

22、例為在 67.49%以下才可節(jié)稅，越小 節(jié)稅越多。 該方案多出一道營業(yè)稅 M× 5%，節(jié)省一道房產(chǎn)稅（ H-M） ×12%，只有當 H>1.47M時，該籌劃方案才可行（假設直接租賃租金 為 H，轉(zhuǎn)租第一道租金為 M）。1.3.1 置業(yè)公司 - （100 萬）- 租戶1.3.2 置業(yè)公司 - （67.49 萬）- 商業(yè)運營公司 - （100 萬） - 租戶假設：直接租賃租金 H=100萬元，轉(zhuǎn)租第一道租金為 M即有： 100*（5.78%+12%）<=M*（5.78%+12%）+100*5.78%17.78<=17.73%*M+5.7817.78%M<

23、=12M<=67.49通過以上計算可知： 轉(zhuǎn)租賃時當?shù)谝坏雷饨鹫伎傋饨鸬谋壤_到 67.49%時，兩種方式稅負相等， 也就是說轉(zhuǎn)租賃時第一道租金比例最 大不能超過 67.49%，否則適得其反，原因是轉(zhuǎn)租賃時第一道租金多 交了一道 5.78%的稅金。1.4 、稅務風險：1.4.1 本例置業(yè)公司將房產(chǎn)出租給商業(yè)運營公司應當按照正常 交易價格收取租金， 如果置業(yè)公司為了降低稅收負擔， 向商業(yè)運營公 司收取的租金明顯偏低且無正當理由的， 主管稅務機關有權根據(jù) 稅 收征管法等相關規(guī)定進行調(diào)整。1.4.2 、商業(yè)運營公司通過轉(zhuǎn)租行為取得了至少 32 萬元的利潤， 如果商業(yè)運營公司沒有足夠的成本費用沖

24、抵利潤，就要按利潤繳納 25%的企業(yè)所得稅。1.4.3 、由于出租房和資產(chǎn)管理公司是關聯(lián)企業(yè)，他們之間的出 租行為是關聯(lián)交易， 肯定要受到稅務機關的房屋出租最低租金計稅價 格的制約， 即使當?shù)囟悇諜C關沒有這個標準， 稅務機關肯定也要進行 相應調(diào)整， 這種方案就不一定會成功， 還會帶來了很大的不確定性風 險。但是，如果出租人是準備對擬出租房屋進行翻新、裝修改造后重 新出租的話，出租人可以先將未改造的房屋先出租給資產(chǎn)管理公司， 然后由資產(chǎn)管理公司對租入的房產(chǎn)進行裝修改造后再轉(zhuǎn)租， 這種方案 避稅是比較合理合法的，籌劃風險很低。2、改變租金收取方式籌劃2.1 、將租金收取方式變?yōu)?租金加管理費組合

25、收取方式，實現(xiàn)納 稅基數(shù)的優(yōu)化。2.2 、政策依據(jù)： 中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房 產(chǎn)稅是對產(chǎn)權所有人就其房屋原值或租金收入征收的一種稅費。2.3 、經(jīng)營模式對比。租金與管理費比例應適當，不能一味的擴 大管理費用的比例。2.3.1 置業(yè)公司 100 萬 租戶租金 60 萬元2.3.2 置業(yè)公司 - 租戶管理費用 40 萬元2.3.3 若管理費用為 M，則節(jié)約的稅金為 12%M。2.4 、稅務風險： 行為人將房屋租金收入人為地劃分為租金和管理費， 且收入劃分 明顯不合理，造成少繳房產(chǎn)稅的，適用征管法第六十三條“進行 虛假的納稅申報”處理。3、消除免租期籌劃3.1 、分 析：免租期只會增加

26、公司房產(chǎn)稅稅負。按 年租金 120萬，3 個月免租期，假設房產(chǎn)原值 1.5 億，可減少稅金 26.40 萬元。3.2 、政策依據(jù)：3.2.1 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，對產(chǎn)權所有人就其房屋原 值或租金收入征收的一種稅費。3.2.2 若合同中規(guī)定了免租期，稅務解釋即為在“免租期”內(nèi) 應按照房產(chǎn)原值納稅，在“非免租期”內(nèi)按照租金收入納稅3.2.2.1置業(yè)公司 - 3 月免租期 9 月租金 120- 租戶，房產(chǎn)稅為15000*（1-20%） *1.2%*3/12+120*12%=50.00 萬元；3.2.2.2置業(yè)公司 - 12月租金 120 萬月租金 10萬- 租戶，房產(chǎn)稅為 120*12%=24

27、.00 萬元；3.2.3 合同中的“免租期”，并不意味著稅法的“免稅”，而 要多交房產(chǎn)稅 26.00 萬元。3.3 、注意事項： 只需要在合同中不出現(xiàn) 免租字眼，以全年租金 或全年平均租金出現(xiàn)，無稅務風險。4、租賃房屋交付時間籌劃4.1 若出租合同交付時間簽署 為月初 ，應修改為 上月底交付 ， 可減少一個月從房產(chǎn)原值計稅繳納房產(chǎn)稅。 按原值 15000 萬，月租金 10 萬元計算，稅負減少 10.80 萬元。4.2 政策依據(jù)：4.2.1 自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn) 稅。4.2.2 出租房產(chǎn)，自交付出租房產(chǎn)次月起繳納房產(chǎn)稅。4.3 模式比較：4.3.1 置業(yè)公司 - 交付

28、日 7 月 1 日 - 租戶 1-7 月按原值交納房產(chǎn)稅8-12 月按租金交納房產(chǎn)稅稅金計算： 1-7 月房產(chǎn)稅 =15000*（1-20%）*1.2%*7/12=84 萬元8-12 月房產(chǎn)稅 =5*10*12%=6萬元全年房產(chǎn)稅 =84+6=90萬元4.3.2 置業(yè)公司 - 交付日 6月 30日-租戶 1-6 月按原值交納房產(chǎn)稅7-12 月按租金交納房產(chǎn)稅稅金計算： 1-6 月房產(chǎn)稅 =15000*（1-20%）*1.2%*6/12=72 萬元7-12 月房產(chǎn)稅 =6*10*12%=7.20 萬元全年房產(chǎn)稅 =72+7.20=79.20 萬元兩種模式稅負相差 10.80 萬元5、正確劃分房屋

29、和非房屋租賃價款籌劃5.1 相關規(guī)定： “房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是 指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能遮風避雨，可供人們在 其中生產(chǎn)、工作、學習、娛樂、居住或儲存物資的場所。獨立于房屋 之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池、油柜、酒窖菜 窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰以及各種油 氣灌等，不屬于房產(chǎn)。5.2 籌劃要點： 出租人在簽訂房產(chǎn)出租合同時，對出租標的物 中不屬于房產(chǎn)的部分應單獨標明，而達到少繳房產(chǎn)稅的目的。比如， 出租人既出租房屋也出租場地， 既出租房屋也出租機器設備， 如果出 租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價款和非房屋租賃價款的， 只

30、 要就房屋租賃價款部分按 12%繳納房產(chǎn)稅。5.3 稅務風險： 主要納稅人是實事求是地進行價款劃分，是正 當?shù)亩愂栈I劃行為，不存在風險。但是，出租人可能從少繳房產(chǎn)稅的 目的出發(fā)， 刻意提高非房屋出租的價款， 壓低房屋出租的價款以達少 繳房產(chǎn)稅的目的。對此，部分地方稅務機關已經(jīng)聯(lián)合物價、房產(chǎn)部門 根據(jù)地段出臺的房屋最低租金計稅價格， 如果出租人房屋租金明顯偏 低且無正當理由的， 必須按照地稅機關的足底租金計稅價格繳納房產(chǎn) 稅。6、出租變倉儲6.1 概念： 房屋出租這是指在約定的時間內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務。倉儲是指利用倉庫、貨場或其他場所代客儲放、保 管貨物的業(yè)務。 房屋出租由出租人按租金繳納

31、房產(chǎn)稅。 而倉儲由保管 人按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。6.2 籌劃要點：在房產(chǎn)稅從價計征的稅負明顯低于從租計征的 情況下，出租人可以變房屋出租為倉儲保管合同， 而達到少繳房產(chǎn)稅 的目的，此籌劃方式需要考慮租金與房產(chǎn)計稅余值大小來確定選擇何 種行為方式， 當租金收入大于房產(chǎn)計稅余值的十分之一時， 才可選擇 此方式。 當然，這個籌劃是有前提條件的， 即承租人租賃房產(chǎn)的目的 是用來堆放、 儲存物品，如果不是這個目的， 一般是不能按這個思路 進行籌劃的。6.3 籌劃風險： 該籌劃從稅務角度是不存在風險的，但從出租 變倉儲就為出租人帶來了新的經(jīng)營風險， 即出租人在倉儲合同下必須 承擔貨物的保管責任，發(fā)生損失要

32、承擔賠償責任。因此，一般承租人 擬儲存的貨物屬于易保管且價值較低的情況下， 該籌劃才可行。 如果 倉儲的貨物價值量高，發(fā)生盜損的可能性較大，則該方案風險太大， 不可行。7、變出租為提供服務加出租7.1 分析： 目前，出現(xiàn)了很多專門從事房屋租賃的公司，他們既出租房屋也負責為出租房屋提供物業(yè)管理服務。因此，利 用物業(yè)管理合同規(guī)避房產(chǎn)稅的現(xiàn)象比較普遍。7.2 籌劃要點： 出租人可以通過提高物業(yè)服務的收費，降低房 屋租賃的價格來達到少交房產(chǎn)稅的目的。 但出租房一般應有從事物業(yè) 管理服務的經(jīng)營范圍， 且確實在出租房屋的同時也在提供物業(yè)管理服 務。7.3 籌劃風險： 合理地利用物業(yè)管理服務收費來籌劃出租房

33、產(chǎn) 稅是合理的， 但關鍵是這種方法在實際中往往被出租人濫用， 導致惡 意避稅行為的發(fā)生。7.3.1 稅務機關可能存在的最低租金計稅標準是籌劃的一個 障礙。7.3.2 一般正規(guī)的公司提供物業(yè)管理服務的收費，是一定要取 得物價部門的收費許可的，價格也是要審批的。因此，出租方刻意抬 高物業(yè)管理服務價格， 不僅得不到稅務機關認可， 還可能由于不按收 費許可證收費而受到物價部門的處罰。7.3.3 如果出租方純粹從逃避房產(chǎn)稅的角度出發(fā)，沒有提供物 業(yè)管理服務而和承租方簽訂房屋租賃合同和物業(yè)管理服務合同的， 在 發(fā)生糾紛時可能會吃虧。 實務中就有這么一個案例， 某出租方?jīng)]有提 供物業(yè)管理服務，而和出租方簽訂

34、了物業(yè)管理服務和房屋租賃合同， 但到期承租方由于經(jīng)營不善無法支付房租， 出租方將其告到法院， 承 租方以出租方未提供物業(yè)管理服務為由，拒絕支付物業(yè)管理服務費。 該理由得到了法院認可，出租方只能 啞巴吃黃連，有苦說不出。8、出租改代銷方式：8.1 該方案與方案 6 有相似之處，改為代銷方式后，房產(chǎn)稅是 按照房產(chǎn)計稅余值的 1.2%計征，而不是按租賃收入的 12%計征，這就 有一個前提條件： 此籌劃方式需要考慮租金與房產(chǎn)計稅余值大小來確 定選擇何種行為方式，當租金收入大于房產(chǎn)計稅余值的十分之一時， 才可選擇此方式。8.2 舉例說明：東方房地產(chǎn)公司將一處小型商場門面出租給 A 公司由于其銷售自產(chǎn)產(chǎn)品

35、， 每年收取租金 100 萬元，該房產(chǎn)的計稅余 值為 500 萬元。東方公司和 A公司均為增值稅一般納稅人。 東方公司 取得的租賃收益應交納的相關稅收情況如下 （假設只考慮營業(yè)稅和房 產(chǎn)稅）：東方公司每年應當繳納的營業(yè)稅為： 100*5%=5萬元 東方公司每年應當繳納的房產(chǎn)稅為： 100*12%=12萬元 東方公司可考慮利用門面房為 A 公司代銷產(chǎn)品，代銷產(chǎn)品的品 種、價格有 A公司確定，東方公司只收取代銷手續(xù)費，假設東方公司 每年收取的手續(xù)費仍為 100 萬元，東方公司應負擔的相關稅收為：東方公司每年應當繳納的營業(yè)稅為： 100*5%=5萬元東方公司每年應當繳納的房產(chǎn)稅為： 500*1.2%

36、=6 萬元 通過以上計算可知： 籌劃后東方公司少負擔房產(chǎn)稅 12-6=6 萬元。四、我們目前可采納的籌劃方式： 為了實現(xiàn)資源優(yōu)化配置、 資產(chǎn) 效益最大化，現(xiàn)提出如下運營思路：1、泰發(fā)祥置業(yè)公司（聚能物流公司）與泰發(fā)祥商業(yè)運營公司簽 訂招商運營協(xié)議， 負責其所有商業(yè)的招商運營服務， 按租金收入收取 1%-5%的傭金，具體比例本著讓商業(yè)運營公司收支平衡略有盈余為 原則。理由：一是可以壯大置業(yè)公司的經(jīng)營費用， 抵扣 25%的企業(yè) 所得稅；二是可以讓商業(yè)運營公司自負盈虧， 調(diào)動商業(yè)運營公司的積 極性。2、泰發(fā)祥置業(yè)公司（聚能物流公司）所有商業(yè)出租時均與商戶 簽訂三份協(xié)議，一份商業(yè)租賃協(xié)議、一份招商管理

37、、一份物業(yè)服務協(xié) 議，租金與管理費用的比例為 68:32 或 60:40 ，物業(yè)服務費按物價部 門審批的收費標準收取。2.1 理 由：一是 物業(yè)服務收入、管理費用不交房產(chǎn)稅； 二是物業(yè)公司一般都屬于虧損企業(yè)， 可以利用物業(yè)公司的虧損抵扣部 分企業(yè)所得稅。2.2 稅務風險： 但是要考慮商業(yè)運營公司沒有資產(chǎn)可計提折舊、 也沒有大量的費用抵扣企業(yè)所得稅，存在產(chǎn)生大量的利潤征收 25%企 業(yè)所得誰的問題， 如果不能解決費用抵扣利潤的問題， 這樣籌劃也會 形成得不償失 的結果。3、在簽訂所有物業(yè)租賃協(xié)議時盡量回避“免租期”條款，并注 意租賃物業(yè)的交付時間。4、在租賃價款中注意區(qū)分房產(chǎn)與場地、設備價款，不

38、能將露天 場地及設備的租賃價款記入房產(chǎn)租賃價款中。5、根據(jù)不同的商戶特點，確定不同的租金收取方案，具體操作 由商業(yè)運營公司負責和商戶談判簽訂合同。肖太壽 制度控稅原理及案例分析良好的涉稅制度是控制企業(yè)稅負的重要因素； 企業(yè)涉稅風險最終歸因于制度 問題；低稅負的涉稅制度設計是企業(yè)稅收籌劃的一種技術手段。 在此基礎上， 得 出企業(yè)必須重視制度設計來控制和降低企業(yè)稅負的結論。關鍵詞：企業(yè)制度 控稅 原理所謂的制度控稅是指企業(yè)通過設置良好的內(nèi)部控制制度、相關的涉稅管理經(jīng)營制度來 規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營和管理行為， 使企業(yè)經(jīng)營真正規(guī)范有序， 開源節(jié)流， 達到控制和節(jié)約非稅收 成本， 最終使企業(yè)節(jié)省稅收， 減少稅

39、收風險的一種財稅管控行為。 制度控稅折射出一種稅收 與制度間的邏輯關系， 即制度與稅收之間是辨證統(tǒng)一關系： 制度決定了公司的經(jīng)營和管理行 為，公司的經(jīng)營和管理行為決定企業(yè)稅收的多少。 如果要讓企業(yè)進行節(jié)稅， 則必須重視公司 各項制度的重構和設計， 充分選擇更有利于公司節(jié)稅的制度。 因此， 公司涉稅制度的設計是公司進行稅收籌劃的一種重要技術， 公司應該重視降低稅負的涉稅制度設計， 公司在制定制 度時必須考慮該制度能否降低企業(yè)的稅收成本。一、良好的涉稅制度是控制企業(yè)稅負的重要因素 涉稅制度是企業(yè)進行稅收籌劃的重要工具，也是企業(yè)控制稅負的重要源泉。公司常用 的涉稅制度主要有： 發(fā)票管理制度、 采購制

40、度、 營銷制度、 稅負分析制度、 納稅評估制度、 稅收預算管理制度、 納稅風險預警制度、 納稅成本控制制度、 企業(yè)納稅自查制度、 合同管理 制度等。 這些涉稅制度都會影響企業(yè)的稅負。 有不少公司很不重視公司涉稅制度的建設， 即 使重視公司制度的建設， 也很少從稅收的角度來思考公司制度的設計， 從而使公司承擔了不 必要的稅收成本。 因為從制度設計實踐來看， 大部分公司的制度構建和設計工作都是由公司 法律部門或公司聘請的法律顧問來完成的， 而大部分法律部門或法律顧問工作者都是學法律 出身的， 很少是學稅收學或會計學出身的， 這些法律工作者在對公司進行制度設計時根本不 可能考慮給公司設計更節(jié)稅的制度

41、。 因此， 當前大部分公司內(nèi)部的各項制度很難起到節(jié)稅的 作用。 為了給公司制定更節(jié)稅的制度， 從事公司制度設計時， 必須從節(jié)省稅收的角度去設計 公司的各項制度，使企業(yè)獲得良好制度帶來節(jié)稅的紅利。實踐中，有不少企業(yè)通過設計良好的節(jié)稅制度而實現(xiàn)節(jié)稅的效果，也有不少企業(yè)因制度設計本身存在問題從而多繳稅的現(xiàn)象。下面以案例做詳細分析。案例分析 1 ：某制造企業(yè)采購制度設計不合理的涉稅成本分析 （1 ）案情介紹江南洪峰制造企業(yè)制定一項采購制度，制度中明確規(guī)定如下：降低企業(yè)采購成本是企 業(yè)控制成本中的重中之重， 為此， 采購部門在采購時， 必須優(yōu)先選擇報價最低的供應商進行 交易，在必要時，盡量選擇“不要票一

42、個價”的采購價進行交易。 2014 年 6 月，該企業(yè)采 購部門在采購原材料過程中，材料供應商報出兩個價格：一個是 200 萬元，供應商不開發(fā) 票，只開收據(jù)；一個是 220 萬元，供應商開發(fā)票。結果該采購部負責人選擇了第一個價格， 為了節(jié)約 20 萬元采購成本而選擇供應商不開發(fā)票。 該企業(yè)所在地適用 25% 的企業(yè)所得稅政 策,請分析該企業(yè)的涉稅成本。（2 ）涉稅成本分析采購中為降低采購成本而不開具發(fā)票的涉稅風險主要體現(xiàn)在企業(yè)無法抵扣增值稅進項 稅額和企業(yè)所得稅前無法扣除成本從而使企業(yè)多繳納企業(yè)所得稅， 甚至會使企業(yè)增加的稅收 高于降低的采購成本。 基于此分析， 本案例中的制造企業(yè)由于沒有索取

43、供應商的發(fā)票， 只索 取一張 200 萬元的收據(jù)， 其增值稅進項稅額就不可以抵扣 34 萬元， 企業(yè)所得稅稅前不可以 扣除 200 萬元成本，因為根據(jù)國稅發(fā) 200840 號和國稅發(fā) 2009114 號文的規(guī)定，企業(yè)沒 有取得合理合法的票據(jù)， 其成本不可有企業(yè)所得稅前扣除， 所以該企業(yè)要多繳納企業(yè)所得稅 50 萬元，加上不能抵扣的 34 萬元增值稅，總共要多承擔 84 萬元稅收，扣除節(jié)省的采購成 本 20 萬元，還多承擔 64 萬元，真是得不償失。如果公司在采購制度中明確規(guī)定：公司在采購過程中必須見票付款或必須向供應商索 取發(fā)票，則本案例中的公司就不會產(chǎn)生損失 64 萬元。二、企業(yè)涉稅風險最終

44、歸因于制度問題 企業(yè)涉稅風險分為多交稅和少交稅的風險，企業(yè)多交稅還是少交稅，在一定程度上都 與其制定的涉稅制度有著千絲萬縷的關系。 制度是企業(yè)經(jīng)營中的行為準則， 特別是企業(yè)的一 些企業(yè)涉稅制度， 是產(chǎn)生或控制企業(yè)稅收風險的主要因素。 縱觀企業(yè)稅收風險的歷史， 可以 發(fā)現(xiàn)， 公司制度決定企業(yè)經(jīng)營過程， 企業(yè)經(jīng)營過程決定企業(yè)風險， 不僅僅限于稅收風險。即 企業(yè)涉稅風險或多或少都緣于公司制度。 基于此分析， 公司要控制稅收風險， 將稅收風險控 制在萌芽狀態(tài)中，公司決策層、管理層必須從制度設計和制定入手，在公司設計和制定時， 應充分考慮制度執(zhí)行過程中隱藏的潛在稅收風險的識別和防范， 重點在公司涉稅制度

45、的制定 和設計環(huán)節(jié)， 控制和防范企業(yè)的涉稅風險。 如果在公司涉稅制度的制定和設計環(huán)節(jié)， 沒有全 面估計和控制未來的企業(yè)涉稅風險，則企業(yè)涉稅風險永遠存在，遲早會企業(yè)產(chǎn)生涉稅風險。 案例分析 2：某銷售公司年終考核制度的涉稅成本分析 （1 ）案情介紹某銷售公司實行年終績效考核制度，該制度規(guī)定:銷售人員月工資為 2000 元 ,年底根據(jù)銷售人員完成的銷售業(yè)績進行考核 ,并根據(jù)年終考核總分給予年終獎。假設公司員工張明某 一年年底根據(jù)其完成的銷售業(yè)績獲得19500 元年終獎金； 員工李華獲得年終獎金 20100 元。請分析該制度考核的涉稅分析。（2 ）年終考核制度的涉稅成本分析 根據(jù)國家稅務總局關于調(diào)整

46、個人取得全年一次性獎金等計算征收個人所得稅方法問 題的通知 （國稅發(fā) 20059 號）的規(guī)定，張明 19500 元年終獎金的個人所得稅計算如下：19500 （ 3500 2000 ） ÷12=1500 ，查照七級個人所得稅稅率表，適用的稅率為3% ，速算扣除數(shù)為 0。張明 19500 元年終獎金的應納稅額 =19500 （ 3500 2000 ）×3% 0=540 元， 張明稅后所得為 19500-540=18960 元。李華年終獎金的個人所得稅計算如下：20100 （ 3500 2000 ） ÷12=1550 ，查照七級個人所得稅稅率表，李華年終獎金 適用稅率為

47、 10% ，速算扣除數(shù)為 105 。因此，李華年終獎金 20100 應納稅額 =20100 （3500 2000 ） ×10% 105=1755 ，李華的稅后所得為 20100-1755=18345 元。與張明相比，李華稅前獎金收入比張明多 600 元（ 20100 19500 ），而稅后獎金收 入，李華比張明少 615 元（ 18960 18345 ）。這說明該公司的考核制度得出的考核結果 是鼓勵和獎勵不積極工作的人， 而不是鼓勵和激勵工作積極的人。 因此， 該公司的考核制度 是失敗的制度， 要使考核制度起到激勵工作積極的人， 必須考慮到員工應負擔的個人所得稅 負擔，應該設計出既能

48、激勵工作積極的員工， 又能實現(xiàn)員工年終獎稅后收入最大化的年終獎 考核制度。三、低稅負的涉稅制度設計是企業(yè)稅收籌劃的一種技術手段 隨著國家稅收政策的完善和稅收征管制度的規(guī)范和嚴格執(zhí)行，企業(yè)從事稅收籌劃的空 間越來越窄。 企業(yè)要降低稅收成本， 必須充分利用好國家的稅收政策， 真正用好用足國家稅 收政策， 才是最好的稅收籌劃。 而至于怎樣利用好國家稅收政策， 使國家稅收政策給企業(yè)帶 來真正的紅利，使企業(yè)實行節(jié)稅的好處，筆者認為可以從三方面來用好用足國家稅收政策： 一是在簽訂合同時， 考慮到國家稅收政策； 二是公司決策層在做決策時， 要充分考慮到國家 稅收政策； 三是公司在設計和制定涉稅制度時，要充分考慮到國家稅收政策。于是乎， 設計 和制定低稅負的涉稅政策是企業(yè)稅收籌劃的一項重要技術手段。企業(yè)要真正降低稅收成本， 關鍵在于設計和制定低稅負的涉稅制度。案例分析 3 ：某制造企業(yè)設計低稅負銷售業(yè)績考核制度的涉稅成本分析 （1 ）案情介紹2014