萬達(dá)上市后商管運作模式組織結(jié)構(gòu)薪酬考16995939介紹

1、萬達(dá)上市后商管運作模式：組織結(jié)構(gòu)、薪酬考核萬達(dá)集團(tuán)將所有業(yè)務(wù)領(lǐng)域統(tǒng)一劃分為項目前期、中期、后期三個階段，分別由相應(yīng)專業(yè)部門進(jìn)行管理。本文從組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營管理、管理職責(zé)等方面詳細(xì)闡述萬達(dá)商管運作模式，有助于了解其商業(yè)地產(chǎn)流程核心。一、萬達(dá)集團(tuán)總體架構(gòu)萬達(dá)采用高度集權(quán)化的管控模式，除部分工程管理和銷售實施放在區(qū)域公司，其他大部分職能由集團(tuán)總部牢牢把控。萬達(dá)集團(tuán)的組織架構(gòu)按照業(yè)務(wù)的發(fā)展流程，將所有部門劃分入項目前、中、后期三個部分。一個總裁負(fù)責(zé)前期的拿地、規(guī)劃設(shè)計、招商;一個總裁只管施工，達(dá)到快速統(tǒng)一的工廠化速度;一個總裁負(fù)責(zé)商業(yè)管理、院線、百貨的管理。二、萬達(dá)商管組織架構(gòu)三、萬達(dá)招商運營中心架構(gòu)四

2、、萬達(dá)商管項目經(jīng)營管理萬達(dá)商管之項目經(jīng)營管理，包括項目經(jīng)營分析(現(xiàn)金流分析)、項目經(jīng)營決策文件、項目經(jīng)營管理責(zé)任書、項目獎金考核、項目年度考核、獎金分配方案6大方面，其中細(xì)化內(nèi)容包括每一事項的時間要求、責(zé)任部門、上報內(nèi)容、流程要求與執(zhí)行提示等。1、時間要求新項目：項目摘牌后30天內(nèi)老項目：每季度首月10日前進(jìn)行修訂，每半年會審一次責(zé)任部門股份公司計劃部牽頭組織、營銷部、財務(wù)部、成本控制部配合;項目公司財務(wù)部負(fù)責(zé)部門、其他部門配合。上報內(nèi)容：項目現(xiàn)金流分析表、開發(fā)計劃表(包括關(guān)鍵節(jié)點、面積指標(biāo)、成本收益)、銷售計劃及回款分解表、工程成本明細(xì)表。流程要求計劃部(發(fā)出指令)項目公司(編制計劃表根據(jù)計

3、劃表形成銷售計劃表、工程成本明細(xì)表、現(xiàn)金流表)項目公司財務(wù)部匯總計劃部計劃部組織營銷部、財務(wù)部、成本控制部聯(lián)合會審反饋意見并項目公司對口部門修改修改并匯總至項目公司財務(wù)部最終定稿OA上報股份公司計劃部組織財務(wù)部、營銷部、成本控制部匯總形成<各項目開盤前及經(jīng)營期內(nèi)資金平衡分析表匯報2、項目經(jīng)營決策文件2.1項目經(jīng)營期2.1.1時間要求：簽訂決策文件20天前2.1.2審核部門：項目簪理中心計劃部2.1.3上報內(nèi)容：項目總體經(jīng)營期(用于財務(wù)稅費測算)和項目分期經(jīng)營期(用于項目獎金測算)計劃開始時間：原則上為開工前6個月，如摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成至開工的時間不到半年，則以摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成時間為準(zhǔn)，

4、如摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成至開工的時間超過6個月，則以開工前6個月為經(jīng)營期開始時間。計劃結(jié)束時間：本期最后一個單體竣工驗收后六個月之內(nèi)。(如項目公司經(jīng)研究銷售或結(jié)算等事宜可能影響計劃結(jié)束時點，經(jīng)計劃部核準(zhǔn)并請示股份公司領(lǐng)導(dǎo)后，則結(jié)束時點可進(jìn)行調(diào)整)。2.1.4流程要求：項目公司財務(wù)部牽頭編制項目公司領(lǐng)導(dǎo)班子會簽計劃部審核項目管理中心總經(jīng)理主管項目副總裁計劃部轉(zhuǎn)發(fā)財務(wù)部2.2項目基本獎金測算2.2.1時間要求：簽訂決策文件前10天2.2.2前置條件：項目經(jīng)營期已確認(rèn);項目目標(biāo)成本已確認(rèn)并已形成投資計劃表;項目公司成本控制部按經(jīng)營性物業(yè)和銷售性物業(yè)(分期)分拆投資計劃表(項目最終結(jié)算時分?jǐn)傇瓌t應(yīng)與分拆計

5、劃表的分?jǐn)傄罁?jù)一致);責(zé)任部門：項目管理中心計劃部。2.2.4流程要求：目標(biāo)成本確認(rèn)并形成投資計劃表(成本控制部)項目公司成本部分拆投資計劃表股份公司成本控制部確認(rèn)計劃部編制基本獎金方案 轉(zhuǎn)股份公司成本控制部2.3決策文件2.3.1時間要求：項目首期開盤前1個月2.3.2前置條件：項目經(jīng)營期確認(rèn)、項目面積指標(biāo)確認(rèn)、項目目標(biāo)成本確認(rèn)、項目銷售收入確認(rèn)、項目基本獎金方案2.3.3責(zé)任部門：股份公司成本控制部2.3.4執(zhí)行提示：由項目管理中心計劃部負(fù)責(zé)確認(rèn)本期經(jīng)營期及相關(guān)內(nèi)容并抄送股份公司財務(wù)部、成本控制部，便于復(fù)核費用與稅金及起草決策文件;項目管理中心營銷部負(fù)責(zé)把批準(zhǔn)的銷售價格抄送股份公司財務(wù)部和

6、成本控制部，成本控制部負(fù)責(zé)將復(fù)核完成的目標(biāo)成本抄送股份公司財務(wù)部;股份公司財務(wù)部負(fù)責(zé)將復(fù)核完畢的費用及稅金抄送股份公司成本控制部;項目公司分別與規(guī)劃院、營銷部、成本控制部和財務(wù)部溝通確認(rèn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、銷售價格、目標(biāo)成本、費用及稅金后，將所有經(jīng)營決策文件的相關(guān)附件及風(fēng)險提示上報股份公司成本控制部;在“項目經(jīng)營決策文件”批準(zhǔn)后2個工作日內(nèi)，股份公司成本控制部需將相關(guān)資料抄送計劃部并進(jìn)行交底，計劃部將依據(jù)批準(zhǔn)的決策文件負(fù)責(zé)審核項目經(jīng)營管理責(zé)任書。2.3.5流程要求項目公司總經(jīng)理股份公司成本控制部組織規(guī)劃院、計劃部、營銷部、財務(wù)部、審計部會審一項目管理中心總經(jīng)理分管項目、財務(wù)、成本副總總裁董事長3、項

7、目獎金考核3.1前置條件：工程結(jié)算復(fù)核報告、稅費復(fù)核報告、經(jīng)營期暨銷售收入經(jīng)營決算文件和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)營決算文件、各部門評價及打分。4、項目年度考核4.1時間要求：年底前4.2前置條件：年度銷售統(tǒng)計已確認(rèn)、年度計劃完成情況統(tǒng)計已確認(rèn)、年度安全質(zhì)量考核已完成、成本動態(tài)已確認(rèn)4.3責(zé)任部門：項目管理中心計劃部4.4考核流程：計劃部擬定(依據(jù)已簽訂經(jīng)營目標(biāo)管理責(zé)任書，結(jié)合各部門考核打分)營銷部、成本控制部、質(zhì)量監(jiān)管部、財務(wù)部、規(guī)劃院、設(shè)計部、投資部、辦公室安全監(jiān)督部、審計部項目管理中心總經(jīng)理人力資源部分管項目、成本、財務(wù)、人力資源副總裁總裁董事長5、獎金分配方案5.1時間要求：項目獎金或年終獎金發(fā)放

8、方案批復(fù)后5.2審核部門：股份公司領(lǐng)導(dǎo)、項目管理中心、財務(wù)部，計劃部、人力資源部等5.3內(nèi)容要求：依據(jù)股份公司批準(zhǔn)的項目獎金方案或年終獎金發(fā)放方案進(jìn)行編制;具體獎金分配原則：總經(jīng)理20%，其他高管級(含)以上人員30%-40%，其他員工40%-50%，最終以股份公司批復(fù)確認(rèn)為準(zhǔn);獎金分配方案應(yīng)考慮出勤時間、職務(wù)系數(shù)和綜合評定系數(shù)等因素。5.4流程要求：項目公司編制財務(wù)部審核計劃部審核項目管理中心總經(jīng)理財務(wù)部總經(jīng)理人力資源部總經(jīng)理分管項目、財務(wù)、人力資源副總。五、萬達(dá)商管各部管理職責(zé)1、萬達(dá)商管公司管理職能(1)負(fù)責(zé)向集團(tuán)提供投資興建萬達(dá)廣場的支持信息;(2)參與萬達(dá)廣場主力店、非主力店、公共區(qū)

9、域房產(chǎn)技術(shù)條件中與后期經(jīng)營、管理有關(guān)的部分的設(shè)計，并負(fù)責(zé)向規(guī)劃研究院提供萬達(dá)廣場中步行街部分、物業(yè)管理用房部分、配套的停車場、廣告位的設(shè)計邊界條件;(3)負(fù)責(zé)系統(tǒng)內(nèi)所屬公司的的工商登記管理和檔案的建立于日常管理工作;(4)負(fù)責(zé)萬達(dá)廣場的前期開辦費用、招商推廣費用、日常運營成本(含物業(yè)管理費)的測算和報審;(5)負(fù)責(zé)步行街商鋪租金市場調(diào)研;(6)負(fù)責(zé)組建各在建萬達(dá)廣場的商管公司;(7)負(fù)責(zé)在建萬達(dá)廣場的非主力店招商的組織管理;(8)負(fù)責(zé)入駐商家的物業(yè)管理合同的談判和簽訂(主力店和非主力店);(9)負(fù)責(zé)組織萬達(dá)廣場的運營接管;(10)負(fù)責(zé)指導(dǎo)和督促各地萬達(dá)廣場設(shè)備設(shè)施移交;(11)負(fù)責(zé)萬達(dá)廣場開業(yè)

10、的策劃和組織實施;(12)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、考核各地商管公司日常招商、營運、物業(yè)管理工作;(13)負(fù)責(zé)各地萬達(dá)廣場各項收入收繳工作監(jiān)督考核;(14)負(fù)責(zé)監(jiān)管和考核各地萬達(dá)廣場的安全工作;(15)負(fù)責(zé)集團(tuán)商業(yè)管理品牌的的建設(shè)和維護(hù);(16)負(fù)責(zé)商業(yè)管理系統(tǒng)的財務(wù)核算、資金管理;(17)負(fù)責(zé)商業(yè)管理系統(tǒng)的企業(yè)文化建設(shè);(18)負(fù)責(zé)商業(yè)管理系統(tǒng)的團(tuán)隊建設(shè)和制度建設(shè);(19)配合接待集團(tuán)安排的的投資人的參觀接待工作。2、萬達(dá)商管公司招商中心職責(zé)(1)負(fù)責(zé)制定集團(tuán)商管公司招商、市場調(diào)查、商業(yè)規(guī)劃等相關(guān)管理制度及規(guī)范，指導(dǎo)各地商管公司建立招商管理規(guī)范并監(jiān)督執(zhí)行;(2)負(fù)責(zé)草擬和提報新建萬達(dá)廣場步行街的定位、商業(yè)業(yè)

11、態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金收益報告;(3)根據(jù)集團(tuán)批準(zhǔn)的的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及租金指標(biāo)，組織制定新項目招商方案、招商計劃及時間進(jìn)度計劃，對整個招商籌備工作過程進(jìn)行監(jiān)督管理，并保障整體招商工作按時、按質(zhì)完成;(4)根據(jù)各相關(guān)部門提供的步行街商戶經(jīng)營數(shù)據(jù)及意見，對商戶經(jīng)營情況進(jìn)行分析，為萬達(dá)廣場的商戶調(diào)整提供依據(jù);(5)負(fù)責(zé)指導(dǎo)各地商管公司萬達(dá)廣場步行街商鋪調(diào)整計劃;審核招商指標(biāo)并考核完成情況;審核商鋪租賃合同并檢查執(zhí)行情況;(6)負(fù)責(zé)各萬達(dá)廣場廣告位的招商及招投標(biāo)管理工作;(7)責(zé)對各地商管公司招商人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和績效考核;(8)負(fù)責(zé)協(xié)助人力資源部對各地商管公司主管以上招商人員的招聘、轉(zhuǎn)正、晉升、降級等

12、提出意見;(9)負(fù)責(zé)建立商戶信息數(shù)據(jù)庫，并進(jìn)行日常補充、完善、更新;(10)負(fù)責(zé)次主力店和連鎖品牌商戶的戰(zhàn)略合作商務(wù)洽談并簽訂聯(lián)盟協(xié)議，為項目招商提供商戶資源保障;(11)跟進(jìn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展變化，定期提交行業(yè)發(fā)展報告，為集團(tuán)及集團(tuán)商管公司決策提供信息和建議;組織和推動集團(tuán)商管公司與招商相關(guān)的合同、協(xié)議的標(biāo)準(zhǔn)化工作。3、萬達(dá)商管公司營運中心職責(zé)(1)負(fù)責(zé)制定和完善萬達(dá)廣場營運管理的相關(guān)管理制度和標(biāo)準(zhǔn);(2)確保各地商管公司建立營運管理規(guī)范并對執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督;(3)營運決策信息系統(tǒng)的建立與管理，負(fù)責(zé)匯總、分析營運數(shù)據(jù)，根據(jù)經(jīng)營狀況提出招商調(diào)整、營銷策劃活動、經(jīng)營環(huán)境改善和提升計劃;(4)開展市場調(diào)

13、查與研究，分析和了解市場的發(fā)展和廣場的競爭環(huán)境;(5)根據(jù)內(nèi)部運營數(shù)據(jù)的分析和外部環(huán)境的調(diào)研，明確萬達(dá)廣場的定位，制定業(yè)態(tài)規(guī)劃與品牌組合方案，并實施商鋪和租金調(diào)整;(6)營銷策劃管理，參與制定年度營銷策劃方案和計劃，組織和實施營銷策劃活動，進(jìn)行營銷企劃活動的跟蹤與評估;(7)經(jīng)營規(guī)范的管理，統(tǒng)一廣場的經(jīng)營規(guī)范，提升廣場的經(jīng)營形象;(8)經(jīng)營環(huán)境管理，確保廣場內(nèi)外環(huán)境的舒適度，提升廣場的凝聚力;(9)客戶關(guān)系管理，包括商戶關(guān)系和業(yè)主關(guān)系，建立良好和諧的經(jīng)營氛圍;(10)顧客服務(wù)管理，建立顧客服務(wù)體系并監(jiān)督執(zhí)行;(11)公共關(guān)系管理，包括政府、媒體、社區(qū)和周圍社團(tuán)的關(guān)系，構(gòu)建良好的外部經(jīng)營環(huán)境;(

14、12)人員管理，負(fù)責(zé)營運人員和營業(yè)員的日常管理，負(fù)責(zé)營運人員相關(guān)專業(yè)知識、技能和能力的培訓(xùn)和發(fā)展;(13)多種經(jīng)營的管理，負(fù)責(zé)多種經(jīng)營的規(guī)劃、預(yù)算、招商、日常運營稽核與多種經(jīng)營商戶信息的維護(hù)和管理;(14)廣告位的經(jīng)營與管理，負(fù)責(zé)廣告位的規(guī)劃、預(yù)算與日常經(jīng)營，確保廣告經(jīng)營的整體形象和安全;(15)負(fù)責(zé)集團(tuán)相關(guān)政策的落實，確保各地商管公司返租租金、扶場金政策正確合理使用;(16)負(fù)責(zé)新場開業(yè)前期營運相關(guān)準(zhǔn)備，確保新開發(fā)廣場正常、順利開業(yè);(17)協(xié)同物管、工程、行政等部門進(jìn)行資產(chǎn)管理，確保廣場的安全、穩(wěn)定，實現(xiàn)廣場的保值與增值;(18)負(fù)責(zé)萬達(dá)廣場房屋租金、停車場收入、廣告位租金、物業(yè)代理費、代

15、收代繳能源費、(19)多種經(jīng)營收入等收費管理制度、工作流程、業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定;(20)負(fù)責(zé)各地萬達(dá)廣場房屋租金、各項費用標(biāo)準(zhǔn)的核查、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的核查，以及統(tǒng)計匯總工作，定期提供數(shù)據(jù)報表;(21)負(fù)責(zé)各地萬達(dá)廣場房屋租金、各項費用繳收計劃的制定，及時向集團(tuán)財務(wù)部編報租金到賬計劃，向集團(tuán)投資部編報未來年度租金收入預(yù)測;(22)協(xié)助已轉(zhuǎn)讓項目的租金收繳工作，負(fù)責(zé)與業(yè)主及其代理人的溝通協(xié)調(diào)，督導(dǎo)、協(xié)調(diào)各地商管公司配合受租工作;(23)負(fù)責(zé)各地萬達(dá)廣場房屋租金、停車場收入、物業(yè)管理費指標(biāo)的制定與考核工作;組織有關(guān)收費減免政策的審核工作;(24)負(fù)責(zé)督導(dǎo)、核查各地商管公司多種經(jīng)營、廣告位經(jīng)營的收費管理、合同履

16、行、指標(biāo)考核工作;(25)負(fù)責(zé)各地萬達(dá)廣場房屋租金、各項收費的信息收集、整理和綜合分析，評定商家履約情況，定期進(jìn)行信譽評估，形成分析報告;(26)負(fù)責(zé)評定各地商管公司收租收費工作。4、萬達(dá)商管公司品質(zhì)管理部職責(zé)(1)協(xié)助各地商管公司逐步完善目前現(xiàn)行三標(biāo)一體化制度的可行性，監(jiān)督、檢查各地商管公司對集團(tuán)公司制度的落實情況;(2)負(fù)責(zé)對各地商管公司開業(yè)后的整體管理工作進(jìn)行定期監(jiān)督檢查，對各地商管公司提出的和檢查中發(fā)現(xiàn)的管理過程中影響品質(zhì)的問題記錄并遞交相關(guān)部門跟進(jìn);(3)負(fù)責(zé)以保障安全和項目品質(zhì)為出發(fā)點，定期對歷次發(fā)現(xiàn)的問題跟蹤解決結(jié)果，核實落實情況，提交公司領(lǐng)導(dǎo)后抄送相關(guān)部門進(jìn)行整改并定期復(fù)查。對

17、檢查的問題重點跟進(jìn)，配合各地商管公司研討整改方案，對重點問題進(jìn)行復(fù)查;(4)負(fù)責(zé)審批，指導(dǎo)各地商管公司品質(zhì)管理工作報告、計劃，監(jiān)督各地商管公司品質(zhì)管理工作落實。督促各地項目公司的自查和不合格問題的改進(jìn)，協(xié)助各地公司提高資深檢查力度和水平;(5)負(fù)責(zé)總結(jié)各地商管公司品質(zhì)管理工作經(jīng)驗，有利于提高各地商管公司的經(jīng)驗通過集團(tuán)商管公司進(jìn)行推廣;(6)負(fù)責(zé)品質(zhì)管理主要培訓(xùn)工作的實施，收集提供相關(guān)品質(zhì)管理提升的培訓(xùn)案例或培訓(xùn)資料提供給各地商管公司;整理檢查工作中發(fā)現(xiàn)的共性問題和好的經(jīng)驗做法，編制培訓(xùn)資料督促各地商管公司學(xué)習(xí);(7)負(fù)責(zé)依據(jù)每月檢查問題匯總，列出下階段工作重點和重點跟進(jìn)的項目，協(xié)調(diào)集團(tuán)商管公司

18、相關(guān)部門進(jìn)行集中檢查;協(xié)助各地商管公司進(jìn)行定期評估影響品質(zhì)管理因素，指導(dǎo)編制整改方案;(8)負(fù)責(zé)對提升各地商管公司管理品質(zhì)有利的方案或計劃協(xié)調(diào)集團(tuán)商管公司各部門配合工作。5、萬達(dá)商管公司物業(yè)管理部職責(zé)(1)監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查各地商管公司保潔、消殺防疫和綠化等工作開展，建立規(guī)范有效的環(huán)境管理模式，努力營造清潔、尾聲、美觀、舒適的居住、辦公及購物娛樂環(huán)境;(2)監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查各地商管公司建立和實施有效的消防管理制度，確保消防管理組織網(wǎng)絡(luò)敏感、靈動、嚴(yán)密;確保消防責(zé)任、重點防火部位清晰;確保消防設(shè)施設(shè)備配置規(guī)范、分布狀況明細(xì);確保消防設(shè)備及器材性能良好，運行可靠;確保各地萬達(dá)廣場處于消防安全運行狀態(tài);(3)監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查各地商管公司建立并實施有效的安保服務(wù)方案，合理設(shè)置保安值守崗位，及時消除各項安全隱患;建立突發(fā)事件預(yù)案管理模式，確保發(fā)生突發(fā)事件時能及時、有效應(yīng)對;(4)監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查所管轄住宅、寫字樓物業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)，營造良好的居住和工作環(huán)境，做好萬達(dá)品牌維護(hù)和物業(yè)的保值、增值工作;(5)指導(dǎo)、審核各地商管公司與業(yè)主擬定和簽定的住宅、寫字樓等銷售物業(yè)及商戶的物業(yè)管理服務(wù)合約;負(fù)責(zé)主力店物業(yè)服務(wù)合同的談判及簽約;