XX小區(qū)管理方案(精)

1、某某小區(qū)管理方案目 錄第一章物業(yè)基本概況第二章物業(yè)服務(wù)范圍、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)第三章機構(gòu)設(shè)置及人員配備第四章 物業(yè)管理費用測算第五章前期工作計劃第六章有關(guān)配套建議前言：某某小區(qū)計劃于2007年10月竣工。“兵馬未動，物業(yè)先行”，小區(qū) 物業(yè)管理前期的各項籌備工作已迫在眉睫。 對此，就有關(guān)問題多次向開發(fā)商咨詢， 在此基礎(chǔ)上擬定了一個物業(yè)管理初步方案，謹呈領(lǐng)導(dǎo)審閱。第一章物業(yè)基本概況（一）基礎(chǔ)設(shè)施情況：1、占地總面積：約 萬平方米；2、建筑總面積：平方米；3、綠化率：40%,綠地面積：約8000平方米；4、住宅樓2幢：編號；5、消防中控室1個（與安全監(jiān)控室一體）設(shè)置在；6、電梯共計4部（客）；第二章 物業(yè)服

2、務(wù)范圍、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)物業(yè)服務(wù)范圍、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)項目范圍工作內(nèi)容1、負責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施；（一）小區(qū)規(guī)劃紅線范2、每年一次對小區(qū)房屋和共用設(shè)備設(shè)施進行綜合管圍以內(nèi)，涉及公安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃并理共事務(wù)的管理組織實施；3、每天有專職物業(yè)人員負責(zé)接待和處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理咨詢和投訴；夜間有物業(yè)人員值班，處理急迫性事務(wù)，水、電等急迫性報修15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；4、有健全的物業(yè)管理規(guī)章制度，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；5、與小區(qū)業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；6、全體物業(yè)員工統(tǒng)一著裝，持證上崗；7、每年進一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，滿怠率達到90 %以上

3、。（二）共用設(shè) 施設(shè)備管理小區(qū)房屋及共用 設(shè)施、設(shè)備的日 常維護（電梯、水泵、暖氣等）標(biāo)準(zhǔn)要求：小區(qū)內(nèi)樓房、共用設(shè)施設(shè)備、基本 巾政設(shè)施運行正常、維修養(yǎng)護及時。包括：1、按計劃做好小區(qū)內(nèi)樓房及共用設(shè)施設(shè)備的 日常養(yǎng)護和維修；2、小區(qū)內(nèi)護欄、圍墻、路燈、樓道燈、綠化 等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用，道路、甬路、 步道、活動場地平整清潔，邊溝、涵洞暢 通；3、雨水、污水管道保持暢通，雨水井、污水 處理等相關(guān)設(shè)施無破損；4、負責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運行維護，保 證性能良好；5、每年清洗一次樓房外墻。（三）綠化管理小區(qū)規(guī)劃紅線范 圍內(nèi)的綠地、綠化管理、養(yǎng)護1、樹木成活率保持100%,及時進行補裁補 種與品種

4、的更新；2、綠地、草坪、花木養(yǎng)護及時，基本做到三 季有花，四季有綠，保持常青常綠。（四）衛(wèi)生清潔服務(wù)小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外的區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)要求：1、有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制， 有明確的分工和責(zé)任范圍；2、設(shè)定垃圾集納地點，并每日將服務(wù)范圍內(nèi) 的垃圾歸集到垃圾站，對垃圾站、桶及垃 圾進行管理并及時組織清運；3、每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的環(huán)境進行一次清 掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物；4、對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等門、窗、 樓梯扶手、攔桿、墻壁等，進行每日一次 清掃；5、定期向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消 毒劑、除蟲劑；6、雨、雪天氣及時對小區(qū)內(nèi)道路積水、積雪 進行清掃。（五）安全管

5、理小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)，業(yè)主戶門以外范圍1、夜間對小區(qū)重點部位、圍欄、道路進行/、少于三次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；2、如發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，及時報警，并配合公安部門進行處理。（六）車輛管理機動車、非機動車的停放與出入1、有固定的機動車、非機動車存放場所，有 健全的管理制度和管理方案；2、對進入小區(qū)的機動車輛進行登記，出入憑 證；3、保證停車有序，長期存放的，應(yīng)簽訂存車 協(xié)議，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)等。（七）消防管理小區(qū)消防設(shè)施的維護及消防管理1、有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制；2、消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對消防設(shè)施、設(shè)備、器材進行巡視、檢查和維護；3

6、、定期進行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能,有突發(fā)救火預(yù)案。（八）電梯管理小區(qū)內(nèi)電梯的養(yǎng)護、運行、維修1、保證電梯24小時運行，設(shè)置專人管理，確保技術(shù)性能良好；（或安裝監(jiān)控探頭）2、電梯維修一般安排在生產(chǎn)使用間隙進行，屬急迫性維修的，應(yīng)在 30分鐘內(nèi)搶修完ZL o第三章物業(yè)機構(gòu)設(shè)置及人員配備（一）、機構(gòu)設(shè)置:北京市遠望物業(yè)管理有限責(zé)任公司項目部辦公室：客戶服務(wù)、保潔服務(wù)、綠化服務(wù)工程部：綜合維修保安部：消防（安全）監(jiān)控、小區(qū)巡視（二）人員編制：物業(yè)管理、服務(wù)人員編制表廳P部門項目經(jīng)理部門主管員工合計1項目總經(jīng)理112辦公室1773工程部1234保安部11011合 計1319231、物業(yè)管

7、理人員：4人1）項目總經(jīng)理1人（負責(zé)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的全面管理工作）；2）辦公室負責(zé)人1人（負責(zé)小區(qū)的客服、保潔、綠化管理與服務(wù)）；3）工程部主管1人（負責(zé)共用設(shè)備設(shè)施的運行、維護與綜合維修服務(wù)）；4）保安部主管1人（負責(zé)小區(qū)治安、消防、交通等安全管理）。2、物業(yè)服務(wù)人員：6人1）客務(wù)服務(wù)：1人（負責(zé)處理小區(qū)業(yè)主投訴）；2）財務(wù)出納：1人（負責(zé)日常費用開支管理，會計業(yè)務(wù)由公司兼職）；3）文秘檔案：1人（負責(zé)本項目部的文秘和資料檔案管理工作）4）保潔服務(wù)：2人（負責(zé)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域、環(huán)境的衛(wèi)生清潔）；5）綠化管理：1人（負責(zé)小區(qū)綠化、綠地、綠擺的管理與養(yǎng)護）；3、工程管理人員：2人1）綜合維修：2人（

8、負責(zé)小區(qū)土建、設(shè)施、房屋等維修服務(wù)）；4、安全管理人員：10 人1）巡邏保安：6 人（負責(zé)小區(qū)白天和夜間的安全巡邏）；2）消防（安全）監(jiān)控值機員：4 人（負責(zé)小區(qū)消防及安全監(jiān)控室的運行值班） ；（三） 人員選配1、項目總經(jīng)理：本科（大專）以上文化程度，從事物業(yè)管理工作5 年以上，擔(dān)任過類似物業(yè)項目經(jīng)理或?qū)I(yè)公司相同職務(wù)2 年以上，本人有很強的事業(yè)心、責(zé)任感，政治素質(zhì)良好，具有扎實的專業(yè)知識和豐富的實踐經(jīng)驗，作風(fēng)穩(wěn)健、學(xué)識廣泛，善于溝通，具有統(tǒng)攬全局的能力。2、部門負責(zé)人：大專以上文化程度，從事物業(yè)管理工作3 年以上，擔(dān)任過本專業(yè)的相應(yīng)職務(wù)1 年以上， 有比較豐富的實踐經(jīng)驗，具有厚實的業(yè)務(wù)知識，

9、具備獨擋一面處理事務(wù)的能力。3、基層人員：中專以上文化程度，從事物業(yè)管理工作一年以上（領(lǐng)班級2年以上） ，本人有某一方面的技術(shù)專長，有良好的敬業(yè)精神，具備完成本職崗位工作的能力。（四）人員培訓(xùn)1、培訓(xùn)要求：派到新項目的人員和新招聘的人員，上崗之前由公司進行嚴格的崗前培訓(xùn)，以達到熟練崗位職能和工作流程。2、培訓(xùn)內(nèi)容：培訓(xùn)對象按層次分為中、高管理督導(dǎo)層，員工執(zhí)行層和基本操作層。培訓(xùn)內(nèi)容分為企業(yè)理念，管理實務(wù)，專業(yè)技能、政策法規(guī)等方面。培訓(xùn)形式包括崗前、崗職、交叉等多種形式。崗前培訓(xùn)包括：物業(yè)概況、項目介紹、職業(yè)道德、服務(wù)意識、管理規(guī)范、消防安全、商務(wù)禮儀、操作技能、形體訓(xùn)練等課程。3、培訓(xùn)計劃（略

10、）：（五）勞資管理1、 勞資管理：勞資管理采用以職定位、以崗定薪，對員工實行職級管理，一級對一級負責(zé)，上對下的工作實行嚴格的督導(dǎo)檢查并認真記錄。實行 “員工手冊”和“激勵制度”，依據(jù)國家法律、法規(guī)和北京市有關(guān)政策處理勞資關(guān)系問題。2、員工福利：凡屬正式入職本公司的員工，均需簽署勞動合同，享受企業(yè) 福利，按照北京市規(guī)定由企業(yè)和員工個人分別按比例繳納社會統(tǒng)籌四險”，即:養(yǎng)勞保險、失業(yè)保險、醫(yī)療保險、工傷保險。第四章 物業(yè)管理費用測算1、 小區(qū)物業(yè)管理費合計：萬元/年（不含能源費）1、物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)：元/月平方米2、各項費用測算明細表（附后）二、前期一次性開辦費用合計：萬元詳見：物資裝備購置計劃表（

11、附后）（一）、小區(qū)物業(yè)管理、服務(wù)人員費用測算表序號工作崗位（職務(wù)）數(shù)量（人）薪資標(biāo)準(zhǔn)（元）月薪金額（元） （小計）備注項目經(jīng)理150005000一、辦公室879001負責(zé)人1250025002客戶服務(wù)1120012003保潔服務(wù)260012004綠化管理16006005文員18008006出納18008007庫管1800800二、工程部344001主管1200020002綜合維修212002400三、保安部11100001主管1200020002監(jiān)控室值班48003200消防、安全3保安人員68004800巡邏小計2327300計提費用27300*46%12558按北京市規(guī)定計 提比仞為46%

12、; 包括福利14%, “四險” 32%員工加班27300/22 大 *2 天2482以上合計42340元/月人員工資總計42340/月 *12 個月=508080 元/ 年（二）工程維修養(yǎng)護費用：1、弱電系統(tǒng)（含消防）： 元/月><12月二 元；2、各種水泵（含附屬配套）： 元/月X 月二 元;3、設(shè)施綜合維護（含房屋）：元/月X月二 元;4、電梯維保：元/月X4部><12月二 元。H程維護費用合計:70（三）衛(wèi)生清潔費用：1、生活垃圾清運：元/月><12月二元；2、消殺費（殺蟲、滅鼠）：元/次X 4次/年二元；3、清潔低耗品：X0.15X12二 元；4、外

13、立面清洗（估算）： 平方米X 元X1次/年二元保潔費用合計：元（四）安全管理費用:元；X20% =元。1、安全監(jiān)控設(shè)備： X12=2、消防器材（更新率20%:安全管理費用合計：元（五）物業(yè)運營費用：1、辦公費：2000元/月 X 12=24,000 元；2、通訊費：3000元/月 X 12=36,000 元；3、交通費（含采購）：5000元/月X 12=60,000元；4、工作餐費：人X元/餐><260天二元;5、節(jié)日裝飾費用：8,000元；6、業(yè)務(wù)活動費用：15,000元。物業(yè)運營費用合計：元（六）綠化、綠擺養(yǎng)護費用:1、綠地養(yǎng)護：8000平方米X元二元;2、綠擺費用： 元/月&

14、gt;<12月二 元。綠化養(yǎng)護費用合計:7（七）開辦費攤銷:1、 +5= 元；開辦費攤銷費合計:tE（八）管理酬金：前七項之和：x 10% =管理酬金合計:（九）營業(yè)稅金：上述八項之和： X5.5%二 元;竹業(yè)稅金合計:7（十）物業(yè)保險費用：1、共用設(shè)備財產(chǎn)險（估算）：萬元X3%=元;2、大眾責(zé)任險（設(shè)定）：萬元X 3%二元。物業(yè)保險費用合計:7上述十項之和：物業(yè)管理費用總計：元物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)：+43062.69 + 12=元/月 m2二、前期物業(yè)開辦費用：物資裝備購置計劃表廳P項目單位數(shù)量單價金 額一、清潔設(shè)備購置費1玻璃刮子套2垃圾車臺3墩布車臺4大垃圾桶個56小計二、辦公設(shè)備購置費

15、1電腦及附件臺2打印機臺3傳真機臺4復(fù)印機及備品臺5辦公家俱6小計三、工程設(shè)備購置費12小計四、保安、消防器材購置1對講機臺2照相機（資料留存）架3消防器具（消防服）套小計五、衛(wèi)生清潔“開荒”費用六人員招聘、培訓(xùn)費用七開辦期一個月工資八物業(yè)人員制裝費套合 計第五章前期工作計劃一、前期籌備：1、制定方案：如機構(gòu)的搭建、管理人員、服務(wù)人員、保安人員、工程專業(yè)人員的選聘、培訓(xùn)， 開辦期物資裝備器材的采購，各項物業(yè)規(guī)章制度的制定等等。各項工作均需同步進行，時間上宜早不宜遲。2、 工程介入：在新建物業(yè)交付使用前，物業(yè)工程人員將先于其他服務(wù)人員現(xiàn)場介入，主要任務(wù)是：一方面參與配合小區(qū)房屋、設(shè)備、 設(shè)施等接

16、管驗收工作，一方面熟悉掌握小區(qū)設(shè)備、設(shè)施的施工安裝、技術(shù)性能、隱蔽工程、檔案資料等情況，為日后管理打下基礎(chǔ)。3、前期籌備：（ 1） 、對所有物業(yè)人員進行前期物業(yè)基本概況、小區(qū)物業(yè)管理規(guī)程、基本服務(wù)規(guī)程、禮貌禮儀及各專業(yè)崗職、操作技能培訓(xùn)。（2） 、組織對已交驗的小區(qū)樓房及環(huán)境進行衛(wèi)生清潔“開荒 ”，讓新樓新起來。（3） 、購置物業(yè)管理所需的物資器材、辦公用品、維修機具等，使物業(yè)管理具備整體服務(wù)功能。（4） 、對小區(qū)共用部位、消防設(shè)施、車場道路等處設(shè)置各種導(dǎo)識系統(tǒng)，使小區(qū)盡快形成井然有序的生產(chǎn)、生活和良好的工作秩序。（5） 、組織分系統(tǒng)、分部門、分崗位服務(wù)與管理程序的摸擬訓(xùn)練，使全體物業(yè)人員快速

17、進入工作“角色”，擔(dān)負起管理服務(wù)任務(wù)?？傊?，通過全面、認真、細致的前期準(zhǔn)備，使小區(qū)物業(yè)基本具備生產(chǎn)、生活和工作條件。2、 日常管理1、順利遷入：2、小區(qū)管理：搞好新小區(qū)的物業(yè)管理。（ 1） 、加強安全管理，物業(yè)保安人員要做到情況熟、人員熟、 設(shè)施熟、 技能熟， 進入角色快，各項防控措施及時到位，防止出現(xiàn)失竊、火災(zāi)等事故發(fā)生。（2） 、抓好秩序管理，入園初期人多、車多、物流多，對小區(qū)秩序管理，做到手續(xù)簡化、出入憑證、工作有序，積極配合開發(fā)商有關(guān)部門一起有條不紊地完成新樓的遷入工作。（3） 、搞好服務(wù)管理，物業(yè)服務(wù)管理方面做到計劃周密、責(zé)任到人、崗職到位，堅持每日晨會、每周例會、月檢查、季分析制度

18、，工作早布置、晚小結(jié)，分工不分家，上下不脫節(jié)。讓小區(qū)業(yè)主入駐后感到 “物業(yè)就在身邊”， “有困難找物業(yè)”將成為小區(qū)生活離不開的一種服務(wù)需求?？傊?通過遠望物業(yè)與小區(qū)全體業(yè)主的共同努力，將小區(qū)營造成一個整潔、優(yōu)美、安全、文明的新型小區(qū)。3、檔案資料：齊全完備的檔案資料，是做好小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)的必備條件。 為此， 從介入小區(qū)物業(yè)管理的第一天開始，就要十分注意各種物業(yè)資料的收集與歸檔，包括物業(yè)交接資料中的平面圖、建筑資料、給排水管資料、消防資料，公用設(shè)施、設(shè)備的重大維修、改動情況，物業(yè)管理活動中的書面、音像記錄等。各種物業(yè)資料經(jīng)過整理歸檔，分類保存，輸入計算機實行電腦管理。4、設(shè)施維護：小區(qū)屬新建物業(yè)，設(shè)備設(shè)施運行有一定的磨合期，在物業(yè)管理的前期安排進行細致、全面的維修、保