房地產(chǎn)估價司法鑒定

1、我國三大訴訟法都把鑒定結(jié)論作為法定證據(jù)之一， 司法鑒定結(jié)論除了 本身作為證據(jù)外， 它還可以對其他證據(jù)進(jìn)行驗(yàn)證， 因此在證據(jù)體系中 鑒定結(jié)論常常被稱為“證據(jù)之王” ，它對案件的裁決具有重要的乃至 決定性的影響。 房地產(chǎn)估價司法鑒定就是指同時具有司法鑒定人資格 的房地產(chǎn)估價師 （以下簡稱估價師 ）接受司法機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)或當(dāng)事人 的委托，依照法律規(guī)定的條件和程序， 運(yùn)用房地產(chǎn)估價的專門知識和 技能對訴訟、仲裁等活動中所涉及的某些有關(guān)房地產(chǎn)價格的專門性問 題進(jìn)行判定的活動。 房地產(chǎn)估價司法鑒定與一般房地產(chǎn)估價在估價程 序上的一個重要區(qū)別就是一般房地產(chǎn)估價程序通常以報(bào)告交付為終 結(jié)，而司法鑒定中估價師交

2、付報(bào)告后須出庭接受當(dāng)事人的質(zhì)證方可被 法官 （或仲裁員，以下除非特指提及法官均同時包含仲裁員 ）采信。目 前普遍存在估價師對出庭接受質(zhì)證重要性認(rèn)識不足， 估計(jì)師出庭率低， 有些估價師對出庭接受質(zhì)證的法律程序不清， 缺乏接受質(zhì)證的專門技 巧和心理訓(xùn)練， 存在因出庭效果較差而畏懼出庭接受質(zhì)證的情況。 下 面就房地產(chǎn)估價司法鑒定的質(zhì)證的必要性、 質(zhì)證程序及結(jié)合筆者出庭 質(zhì)證經(jīng)驗(yàn)對估價師質(zhì)證相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行探討。一、 估價師接受質(zhì)證的必要性質(zhì)證是與當(dāng)事人主義程序模式相適應(yīng)的一種司法證明方式， 它只 能在庭審中通過當(dāng)事人圍繞證據(jù)展開對質(zhì)才能實(shí)現(xiàn)。 作為對抗制庭審 的核心環(huán)節(jié)， 質(zhì)證對法官的認(rèn)證起著關(guān)鍵的作用

3、， 它在當(dāng)事人舉證和形成法官依法裁判的事實(shí)法官認(rèn)證中間使證據(jù)的價值得以浮現(xiàn)出來， 依據(jù)。鑒定結(jié)論是否為進(jìn)行公正審判的資深法官所采信， 可以說是檢 驗(yàn)司法鑒定質(zhì)量高低的直接砝碼。 鑒定人出庭接受法官和訴訟當(dāng)事人 的質(zhì)詢，通過對鑒定結(jié)論的質(zhì)證， 對法官的采信與否具有十分重要的 作用。房地產(chǎn)估價鑒定結(jié)論屬于人證的范疇， 鑒定結(jié)論必須經(jīng)過質(zhì)證 程序才有可能被法官采信，故估價師必須接受當(dāng)庭質(zhì)證。目前在大陸法系國家都明確地把鑒定人與證人區(qū)分開來， 并賦予 鑒定人較證人更高的訴訟地位， 有的大陸法系國家將鑒定人視為法官 的助手，甚至有的大陸法系國家將鑒定人稱為“科學(xué)法官” ，因而對 鑒定人及鑒定人出庭有嚴(yán)格

4、的要求。 在英美法系國家司法鑒定人的法 律地位與證人的法律地位相差無幾， 對司法鑒定人條件也無特別規(guī)定， 原則上任何人都可以成為案件的鑒定人， 只要該案件的法官和陪審團(tuán) 認(rèn)為其對案件中的某個專門問題具有一般人不具有的知識和經(jīng)驗(yàn)。 并 且判斷一個人是否具有鑒定人的知識和經(jīng)驗(yàn)也不由法律規(guī)定， 而是通 過案件中對立的雙方當(dāng)事人及其律師通過對出庭的鑒定人的交叉詢 問，最后由法官確定。 可見無論在大陸法系還是美法系都強(qiáng)調(diào)鑒定人 的出庭義務(wù)。我國民事訴訟法第六十六條規(guī)定：“證據(jù)應(yīng)當(dāng)在法庭上出示， 并由當(dāng)事人互相質(zhì)證。 ”最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定 （以下簡稱若干規(guī)定 ）第四十七條也規(guī)定：“證據(jù)

5、應(yīng)當(dāng)在法庭上出” 第五 十九條規(guī)定“鑒定人應(yīng)當(dāng)出庭接受當(dāng)事人示，由當(dāng)事人質(zhì)證。 質(zhì)詢?！边@也是目前我國司法鑒定人出庭的直接法律依據(jù)。鑒定人不出庭導(dǎo)致對鑒定結(jié)論無法進(jìn)行有效審查。 鑒定結(jié)論是否 具有科學(xué)性真實(shí)性，只有通過庭審，通過鑒定人出庭作證，通過法庭 辯論，通過當(dāng)事人對鑒定人進(jìn)行質(zhì)詢，才能得到合理的答案。面對一 紙結(jié)論，我們無法了解鑒定人的專業(yè)知識水平的高低， 無法審查影響 鑒定結(jié)論的其他因素。 資質(zhì)等級較高的估價機(jī)構(gòu)固然有素質(zhì)相對比較 高的估價鑒定人員，但是估價鑒定結(jié)論還受到估價依據(jù)、估價方法、 估價人員與當(dāng)事人的關(guān)系等多種因素的影響。 顯然估價師不出庭， 無 法對估價鑒定結(jié)論進(jìn)行全面、有

6、效的審查。經(jīng)人民法院合法傳喚 （或 經(jīng)當(dāng)事人通知 ），鑒定人沒有到庭的，該鑒定結(jié)論沒有證據(jù)能力，但 雙方當(dāng)事人同意的除外。 這就在一定程度上揭開了鑒定結(jié)論的神秘面 紗，促使鑒定人認(rèn)真對待，不敢弄虛作假。同時，交叉詢問作為發(fā)現(xiàn) 法律真實(shí)的最好手段， 使得鑒定人和鑒定結(jié)論在法庭上接受反復(fù)考驗(yàn)， 從而使真理越辯越明 ,也使得裁判者能明察秋毫，不為虛假的鑒定結(jié) 論所迷惑。房地產(chǎn)估價司法鑒定是鑒定體系中的一個分支， 隨著司法鑒定體 制改革的深入，目前存在的估價師出庭率低的現(xiàn)狀將會得到根本的扭 轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)估價司法鑒定質(zhì)證基本程序所謂質(zhì)證，是指在庭審過程中由案件的當(dāng)事人就法庭上所出示的 證據(jù)采取辨認(rèn)、質(zhì)疑、

7、說明、辯論等形式進(jìn)行對質(zhì)核實(shí)，以確認(rèn)其證 明力的訴訟活動。所謂當(dāng)庭質(zhì)證，是指在法官的主持下，由當(dāng)事人雙 方對法庭上出示的各種證據(jù)材料及證人證言等進(jìn)行對質(zhì)核實(shí)的活動。 房地產(chǎn)估價鑒定質(zhì)證是指在庭審過程中的訴訟當(dāng)事人就法庭上估價 師出示宣讀的估價鑒定結(jié)論的真實(shí)性、 關(guān)聯(lián)性及合法性作出判斷的訴 訟行為。房地產(chǎn)估價鑒定結(jié)論接受質(zhì)證時要重點(diǎn)闡明估價鑒定的依據(jù)、 出 示現(xiàn)場勘察記錄、 司法鑒定文書的規(guī)范性， 圓滿答復(fù)法官及當(dāng)事人的 詢問，進(jìn)而獲得法官的采信等。當(dāng)事人可以對鑒定人進(jìn)行直接詢問、 反對詢問、再直接詢問、再反對詢問，也可以要求該估價師就所作意 見或推論中的任何事項(xiàng)，公開其所依據(jù)的事實(shí)或資料。房地

8、產(chǎn)估價司法鑒定質(zhì)證一般程序如下：（一） 法庭或當(dāng)事人通知估價師出庭訴訟或仲裁程序中， 當(dāng)估價司法鑒定報(bào)告完成交付后， 法庭根據(jù) 訴訟程序一般通過證據(jù)交換程序?qū)㈣b定報(bào)告送交當(dāng)事人各方， 給當(dāng)事 當(dāng)事人及其代理人有避免證據(jù)突襲。人對證據(jù)詢問質(zhì)證的準(zhǔn)備時間， 權(quán)向人民法院申請鑒定人出庭， 申請人有可能同時向人民法院提交質(zhì) 詢提綱。當(dāng)然如果雙方當(dāng)事人都對鑒定結(jié)論無異議的雙方均不申請鑒 定人出庭質(zhì)證的， 法庭可不通知估計(jì)師出庭接受質(zhì)證。 民事訴訟法第 一百二十二條 “人民法院審理民事案件， 應(yīng)當(dāng)在開庭三日前通知當(dāng)事 人和其他訴訟參與人。 ”鑒定機(jī)構(gòu)收到法庭出庭通知 （有時附帶有質(zhì)詢提綱 ）后，應(yīng)作好安

9、排，認(rèn)真準(zhǔn)備。 一個估價項(xiàng)目由數(shù)人共同鑒定的，可以選派一至二人 出庭，接受質(zhì)詢。（二） 法庭傳喚鑒定人出庭鑒定機(jī)構(gòu)在開庭日應(yīng)準(zhǔn)備好當(dāng)庭應(yīng)提交的機(jī)構(gòu)和個人的資格證 書原件、身份證明文件、房地產(chǎn)估價鑒定書、相關(guān)現(xiàn)場勘察記錄、市 場調(diào)查記錄等文件。民事訴訟法第一百二十三條“開庭審理前，書記 員應(yīng)當(dāng)查明當(dāng)事人和其他訴訟參與人是否到庭，宣布法庭紀(jì)律。 ”故 估價師應(yīng)提前到庭，在開庭前向書記員報(bào)到，遞交相關(guān)證明，然后到 指定的地點(diǎn)休息等候出庭， 不得離開指定地點(diǎn)， 不得與當(dāng)事人談?wù)撆c 鑒定有關(guān)事項(xiàng)， 更不得參與旁聽。 在不能按指定時間到庭情況下一定 要及時向書記員報(bào)告，聽從其安排調(diào)度，不得中途入庭報(bào)到等候

10、。出庭接受質(zhì)證 ）三（庭審過程中書記員通知估價師出庭后， 方可入庭。 入庭后首先法 官會對估價師身份進(jìn)行確認(rèn)， 然后會詢問當(dāng)事人是否申請回避， 在當(dāng) 事人申請回避的情況下， 可能首先進(jìn)行關(guān)于對于鑒定機(jī)構(gòu)和鑒定人是 否遵循回避原則的質(zhì)證， 估價師做客觀陳述， 法官會當(dāng)庭裁決是否允 許。在解決回避程序后進(jìn)入正式的質(zhì)證程序。鑒定人應(yīng)當(dāng)出庭宣讀估價鑒定結(jié)論， 并接受當(dāng)事人、 代理人和人 民法院的質(zhì)詢。房地產(chǎn)估價鑒定質(zhì)證內(nèi)容和范圍一般可歸結(jié)于以下幾點(diǎn)：1、對于鑒定主體資格的質(zhì)證當(dāng)事人一般首先會對房地產(chǎn)估價鑒定機(jī)構(gòu)資質(zhì)和估價師的執(zhí)業(yè) 證書、執(zhí)業(yè)范圍提出質(zhì)證， 估價師客觀陳述，同時將相關(guān)的資格證書 原件遞交

11、書記員 （或仲裁秘書 ），由其遞交給法官、當(dāng)事人驗(yàn)證。估價 師對其可能的異議做客觀陳述和解釋。2、對于鑒定啟動程序的合法性的質(zhì)證般在對鑒定主體資格的質(zhì)證后接下來會對鑒定啟動程序的合 法性的質(zhì)證，一般會涉及估價鑒定申請、估價鑒定的決定，鑒定委托 手續(xù)及委托書的完備進(jìn)行質(zhì)證。估價師依據(jù)民事訴訟法 、最高人 民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定 、司法鑒定程序通則 （試行 ） 做客觀陳述和說明。 估價師只講依據(jù)， 對鑒定啟動程序是否合法不做 回答，由法官作出判定。3、對于估價鑒定范圍的質(zhì)證質(zhì)證內(nèi)容基本上都會涉及估價鑒定范圍， 如估價鑒定對象是房屋、 土地還是房地產(chǎn)； 房地產(chǎn)包括的附屬設(shè)施具體內(nèi)容； 有時

12、可能只是某 一因素對價值影響的估價鑒定， 如房地產(chǎn)廣告中宣傳的小區(qū)環(huán)境、 配 套設(shè)施與實(shí)際交房時不一致對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響額等。 估價師重 點(diǎn)陳述估價鑒定范圍與委托鑒定范圍一致性及其估價范圍包含的具 體內(nèi)容的估價依據(jù)。4、對于估價鑒定文書的規(guī)范性的質(zhì)證房地產(chǎn)估價鑒定文書一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：A.受理日期、鑒定委托人、鑒定對象、鑒定事由、鑒定時間、鑒定結(jié)論的限制條件等鑒 定基本情況。E.鑒定依據(jù)的送鑒材料（權(quán)屬證書，平面圖等）、有關(guān) 法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)范。C.現(xiàn)場勘察過程及記錄。D.鑒定文書應(yīng)當(dāng)估價師對上述事項(xiàng)復(fù)核鑒定人的簽名和鑒定機(jī)構(gòu)的蓋章。 有鑒定人、作客觀解釋即可。5、估價鑒定依據(jù)、方法、理

13、由和結(jié)論的質(zhì)證這是質(zhì)證中基本都會遇到的質(zhì)證， 也是質(zhì)證中的難點(diǎn)， 這也要求 房地產(chǎn)估價鑒定一定要注重程序， 評估過程一定要有完備的工作底稿， 市場調(diào)查一定要經(jīng)得起檢驗(yàn)， 否則容易受到攻擊， 特別是當(dāng)事人也聘 請了房地產(chǎn)估價師作專家輔助人的情況下。 估價師重點(diǎn)在估價鑒定過 程的闡述，回答應(yīng)重程序， 對有些問題堅(jiān)持宜粗不宜細(xì)，不做太多糾 纏，謹(jǐn)防落入對方陷阱。由于法官和當(dāng)事人可能對太專業(yè)的房地產(chǎn)評估術(shù)語較難理解， 又 由于估價本身是經(jīng)驗(yàn)與藝術(shù)的結(jié)合， 這是估價和其他自然科學(xué)實(shí)證的 重要區(qū)別， 許多重要參數(shù)選取也是估價師或事務(wù)所的經(jīng)驗(yàn)。 由于估價 鑒定結(jié)論不會被采納有以下幾種情況： A 鑒定機(jī)構(gòu)或者

14、鑒定人員不具 備相關(guān)的鑒定資格的；B鑒定程序嚴(yán)重違法的；C鑒定結(jié)論明顯依 據(jù)不足的； D 經(jīng)過質(zhì)證認(rèn)定不能作為證據(jù)使用的其他情形。故估價參 數(shù)選取及其他計(jì)算過程不宜過多展開陳述， 其對估價鑒定結(jié)論的采納 沒有太大意義， 估價師應(yīng)掌握迂回技巧， 不要被當(dāng)事人拖入泥潭和陷 阱，影響質(zhì)證效果。退庭 ）四（法官主持質(zhì)證時會根據(jù)質(zhì)證情況適時對鑒定程序作結(jié)語， 宣告質(zhì) 證程序結(jié)束，宣布估價師退庭?，F(xiàn)實(shí)中的當(dāng)事人，特別是估價鑒定結(jié) 論將導(dǎo)致其承受不利后果的一方當(dāng)事人， 可能會出于訴訟策略的考慮 糾纏鑒定人， 即使在沒有有利手段提出抗辯的情況下， 往往反復(fù)提出 同一問題向估價師詢問， 意圖干擾法官心證。 估價

15、師此時也可適時暗 示法官質(zhì)證程序基本完畢， 提醒法官作結(jié)語。 在法官宣布估價師退庭 情況下簽署庭審記錄后方可退庭， 退庭后估價師仍然不得旁聽對案件 的審理，在指定的地點(diǎn)休息等候書記員通知在相關(guān)法律文書上簽字后 方可離開。三、出庭質(zhì)證注意事項(xiàng)由于我國目前沒有證據(jù)法和司法鑒定法， 對鑒定人出庭質(zhì)證的許 多規(guī)范散見于各種法律、 法規(guī)及司法解釋中， 估價師教材中也沒有相 關(guān)的內(nèi)容，下面結(jié)合筆者出庭質(zhì)證的經(jīng)驗(yàn)對估價師出庭質(zhì)證注意事項(xiàng) 總結(jié)如下，以乞拋磚引玉。（一）提高認(rèn)識估價師一定要把握中國司法鑒定體制的改革方向， 充分認(rèn)識估價 不要因目前司法鑒定人出庭率偏低而以靜止的師出庭質(zhì)證的重要性， 眼光看待問題

16、。 隨著司法鑒定改革的深入， 今后鑒定人不出庭接受質(zhì) 證鑒定結(jié)論肯定不會被采信。 事務(wù)所負(fù)責(zé)人一定從提高員工素質(zhì)和提 高事務(wù)所競爭力的角度， 從營銷的高度來看待這個問題， 一次精彩的 出庭無疑會贏得包括當(dāng)事人雙方的尊重， 同時也是事務(wù)所形象和專業(yè) 素質(zhì)的全面展示，會給事務(wù)所贏得社會大眾的良好口碑，蘊(yùn)藏商機(jī)。（二）充分的準(zhǔn)備事務(wù)所和估價師一定要認(rèn)真作好準(zhǔn)備， 對估價鑒定的各個環(huán)節(jié)進(jìn) 行認(rèn)真的梳理， 準(zhǔn)備工作的起點(diǎn)從安排估價任務(wù)時開始， 安排估價鑒 定任務(wù)時將出庭計(jì)劃納入估價鑒定工作計(jì)劃中通盤考慮， 鑒定工作的 開展要考慮為最終的出庭質(zhì)證服務(wù)。估價機(jī)構(gòu)對出庭人員的穿戴及形象應(yīng)有統(tǒng)一要求， 應(yīng)制作統(tǒng)

17、一的 標(biāo)牌，多人出庭的服飾形象應(yīng)統(tǒng)一，指定第一估價鑒定人。樹立外在 形象是贏得當(dāng)事人好感和尊重的重要措施，對質(zhì)證成功非常有幫助， 估價師一定要重視。事務(wù)所注意不要安排社會閱歷太淺或太年輕的估價師擔(dān)當(dāng)出庭 任務(wù)。對出庭的各個環(huán)節(jié)從出庭資料的準(zhǔn)備、 到出庭人員的衣著形象 等認(rèn)真考慮。 特別是當(dāng)事人提供了質(zhì)詢題綱的， 要有針對性的準(zhǔn)備充分，能提高出庭人員的自信， 保證出庭時不慌亂， 能夠首先贏得法官及當(dāng)事人的尊重。對準(zhǔn)備出庭質(zhì)證的鑒定項(xiàng)目， 在開庭前最好能在內(nèi)部進(jìn)行出庭質(zhì) 證推演，實(shí)踐證明這對提高出庭人員專業(yè)素養(yǎng)特別是提高估價師出庭 時的過硬的心理素質(zhì)很有好處。（三）注重出庭人員培訓(xùn)估價師目前由于一

18、般很少有機(jī)會出庭， 特別是重大關(guān)鍵性案子旁 聽人員很多，當(dāng)事人聘請了著名律師或聘請了估價師作為輔助人出庭， 估價師往往顯得怯場和自信心不足， 這是出庭大忌。 質(zhì)證是一門對抗 的技術(shù)和藝術(shù)，示弱不會引發(fā)人們的同情，只會遭到更猛列的攻擊。 故出庭估價師的心理素質(zhì)訓(xùn)練很重要， 要訓(xùn)練估價師克服對著不熟悉 的人群講演感到緊張和焦慮不安的情緒， 一旦出庭， 估價師一定要學(xué) 會情緒自我調(diào)節(jié)，學(xué)會自我暗示、自我鼓勵，自信不足必然導(dǎo)致思維 遲鈍，而語言是思維的外殼，思維不敏捷，就做不到口齒伶俐，就會 笨嘴拙舌，進(jìn)而影響法官的心證，影響鑒定結(jié)論的可信度。出庭的效 果主要取決于出庭前的準(zhǔn)備與出庭時的心態(tài)。 估價師

19、一旦在庭上說自 己不行或一句一個“對不起” ，后果會非常可怕。事務(wù)所針對性安排強(qiáng)化質(zhì)證方面相關(guān)知識的學(xué)習(xí)和技能培訓(xùn)， 對常見問題要總結(jié)出符合身份的專業(yè)的應(yīng)答話術(shù)。（四）出庭接受質(zhì)證回答問題的技巧和注意事項(xiàng)估價師出庭接受質(zhì)證時要把握以下幾個原則和要點(diǎn)1、充分尊重當(dāng)事人的質(zhì)證權(quán)，不對質(zhì)詢方使用漫罵或粗魯?shù)恼Z 言；2、保持一種超然的態(tài)度，不對任何一方態(tài)度上表現(xiàn)出明顯的傾 向性；3、庭上質(zhì)證內(nèi)容與鑒定結(jié)論保持一致；4、著重回答程序方面的問題，重點(diǎn)回答鑒定程序合法性、采用 的鑒定方法理論基礎(chǔ)的科學(xué)性， 估價過程的合規(guī)性， 對鑒定中可能的 主觀判斷不作細(xì)節(jié)的糾纏， 避免對方在法官和當(dāng)事人都不熟悉的評估 技

20、術(shù)參數(shù)選取上作過多提問；5、不回答與鑒定無關(guān)的問題，對沒有關(guān)聯(lián)的發(fā)問、重復(fù)性發(fā)問 可不予回答，防止當(dāng)事人及律師漫無邊際的詢問、辯論，法庭上當(dāng)事 人可能會提出一些與鑒定無關(guān)的問題， 可能是房地產(chǎn)估價師熟悉的一鑒定人對應(yīng)予以拒絕回答的對此類問題估價師應(yīng)不與答復(fù)；些問題，問題征得法庭同意，而不得直接回絕；6、對威脅、侮辱性的語言和方式，可請求法官制止；7、估價師只能就委托鑒定的科學(xué)技術(shù)或?qū)ｉT問題發(fā)表專家意見， 不得對法律適用等與鑒定人職責(zé)無關(guān)的問題發(fā)表意見和看法， 也不得 對案件定性和確定當(dāng)事人法律責(zé)任的內(nèi)容發(fā)表看法；8、估價師法庭回答問題應(yīng)神態(tài)自然得體，語調(diào)語速恰當(dāng)，吐詞 清晰，保持與質(zhì)詢方和庭上人員眼神交流，注意對方反應(yīng)，少用方言 土語，忌諱模棱兩可的模糊用詞。（五）避免回答誘導(dǎo)性問題估價師出庭由于缺乏質(zhì)證方面知識， 缺乏經(jīng)驗(yàn)，不能識別誘導(dǎo)性 問題，常常落入對方圈套， 對不適當(dāng)引導(dǎo)鑒定人的言語和方式可請求 法庭不予回答，避免被對方拖入陷阱。誘導(dǎo)性問題在我國又被稱為 “導(dǎo)致答復(fù)的問題” 或“引導(dǎo)性問話”， 英國證據(jù)法學(xué)家斯第芬認(rèn)為所