上海來福士廣場案例研究

1、上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究項目概況1來福士業(yè)態(tài)規(guī)劃與布局2來福士物業(yè)情況調(diào)研3項目借鑒啟發(fā)意義4目錄一、項目概況上海華慶地產(chǎn)開發(fā)有限公司新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司淡馬錫控股有限公司上海大光明集團(tuán)凱德置地（中國）信和置地購物中心甲級智能寫字樓來福士廣場控股上海來福士廣場是新加坡在滬最大獨立投資項目，由上海華慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。其主要投資商為凱德置地（中國）、信和置地、新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司、淡馬錫控股有限公司和上海大光明集團(tuán)，當(dāng)時總投資規(guī)模達(dá)29億人民幣。項目投資、開發(fā)背景凱德置地業(yè)務(wù)構(gòu)成新加坡嘉德置地集團(tuán)凱德置地（中國）商業(yè)項目住宅項目來福士廣場百騰大廈盧灣寫字

2、樓項目來福士廣場百騰大廈盧灣寫字樓項目來福士廣場百騰大廈盧灣寫字樓項目公寓服務(wù)酒店管理物業(yè)管理商業(yè)項目開發(fā)住宅項目開發(fā)在滬開發(fā)項目上海來福士廣場 是一座由凱德置地開發(fā)并管理的集8層大型購物中心、51層甲級智能化寫字樓為一體的現(xiàn)代商業(yè)中心。項目位于上海城市中心，緊鄰人民廣場和南京路步行街，靠近上海市博物館和上海市政府。營業(yè)時間：10:00am-10:00pm公交線路：18、20、37、46、49、108、123、139、167、518、537、584、802、916、921、980、隧道三線、新川專線、上川專線軌道交通：1、2、8 人民廣場站項目概況占地面積（）15186建筑面積（）商業(yè)4598

3、5辦公91622停車場（個）27654（516個車位）合計165261可租賃面積（）商業(yè)27665辦公82572合計110237開業(yè)時間2003年12月建筑設(shè)計巴馬丹拿項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來福士廣場由一個4.6萬的8層大型購物中心以及一座高200m、總監(jiān)面積達(dá)8.7的甲級智能寫字樓構(gòu)成，主要面對年輕時尚人群。二、來福士業(yè)態(tài)規(guī)劃與布局零售餐飲休閑娛樂服飾時尚配飾鞋帽箱包禮品玩具書籍珠寶鐘表眼鏡百貨數(shù)碼品牌餐飲輕餐飲數(shù)量0214410715數(shù)量占比08%4%16%16%4%028%4%20%合計48%32%20%b1層業(yè)態(tài)分布情況零售餐飲休閑娛樂服飾時尚配飾鞋帽箱包禮品玩具書籍珠寶鐘表眼鏡百貨數(shù)碼品牌

4、餐飲輕餐飲數(shù)量5510410214數(shù)量占比28%28%6%022%6%011%6%22%合計61%17%22%一層業(yè)態(tài)分布情況零售餐飲休閑娛樂服飾時尚配飾鞋帽箱包禮品玩具書籍珠寶鐘表眼鏡百貨數(shù)碼品牌餐飲輕餐飲數(shù)量占比65%020%010%5%0000合計100%00二層業(yè)態(tài)分布情況零售餐飲休閑娛樂服飾時尚配飾鞋帽箱包禮品玩具書籍珠寶鐘表眼鏡百貨數(shù)碼品牌餐飲輕餐飲數(shù)量占比90%0005%005%00合計95%5%三層業(yè)態(tài)分布情況零售餐飲休閑娛樂服飾時尚配飾鞋帽箱包禮品玩具書籍珠寶鐘表眼鏡百貨數(shù)碼品牌餐飲輕餐飲數(shù)量19000000100數(shù)量占比9

5、5%0000005%00合計95%5%0四層業(yè)態(tài)分布情況零售餐飲休閑娛樂服飾時尚配飾鞋帽箱包禮品玩具書籍珠寶鐘表眼鏡百貨數(shù)碼品牌餐飲輕餐飲數(shù)量3012005711數(shù)量占比15%05%10%0025%35%5%5%合計55%40%5%五層業(yè)態(tài)分布情況零售餐飲休閑娛樂服飾時尚配飾鞋帽箱包禮品玩具書籍珠寶鐘表眼鏡百貨數(shù)碼品牌餐飲輕餐飲數(shù)量0000001402數(shù)量占比00000014%57%029%合計14%57%29%六層業(yè)態(tài)分布情況零售餐飲休閑娛樂服飾時尚配飾鞋帽箱包禮品玩具書籍珠寶鐘表眼鏡百貨數(shù)碼品牌餐飲輕餐飲數(shù)量0000000001數(shù)量占比000000000100%合計00100%七層業(yè)態(tài)分布

6、情況作為一個成熟的商業(yè)項目，來福士廣場零售比例遠(yuǎn)大于普通商業(yè)項目，每層業(yè)態(tài)布局以零售為主，引入部分特色品牌增加項目亮點，并引入部分品牌餐飲、生活服務(wù)營造輕松購物氛圍三、來福士物業(yè)情況調(diào)研來福士廣場地面一層共四個主入口，1層門廳225,七層挑高，扶梯前廳主通道8-11m，次主通道3-4m，一般通道2-3m，中庭柱間距12m，鋪位可自由分割，標(biāo)準(zhǔn)鋪位面寬約為7-9m，進(jìn)深7-15m。 來福士廣場門廳通道鋪位建筑標(biāo)準(zhǔn) 來福士廣場其他配套設(shè)施l自動扶梯：每個平層配置四組進(jìn)口奧的斯扶梯，兩部進(jìn)口奧的斯觀光電梯（ 21 人/1600 公斤)l外墻裝飾系統(tǒng)：外墻鋪花崗巖及雙層鋁制玻璃幕墻l 標(biāo)準(zhǔn)間墻至主墻距

7、離：8.5 米-18.5 米 (低區(qū))；9 米-20 米 (高區(qū))l 標(biāo)準(zhǔn)地板載重量：4 千牛頓/ 架空地板：高150 毫米l 暖氣，通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)：中央恒溫變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)，壁裝式溫度調(diào)節(jié)器，每層約 30 個恒溫變風(fēng)量空調(diào)控制箱l 新風(fēng)量：25 立方米/小時/人（每10 平方米每人，該10 平方米計算不包括走廊及共用部位）l 電力供應(yīng)：電壓為 380 伏三相50 赫茲，220 伏單相50 赫茲l 供電量設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)：100 伏安/平方米（按實用面積，不包括走廊及共用部位）l 應(yīng)急電源：20 伏安/（按實用面積，不包括走廊及共用部位）（可供租客從配線架自行挑線）l 通訊系統(tǒng)：共 10000 條電話線l 出租率：100%四、項目借鑒啟發(fā)意義l核心商圈下的差異化項目定位：總投資額達(dá)200億元的南京路商圈商業(yè)形態(tài)豐富，來福士廣場主打年輕時尚主題，使之成為潮流樞紐l引鳳筑巢策略，而非筑巢引鳳策略：在保持項目基本定位的前提下，隨時保持著項目業(yè)態(tài)調(diào)整，通過引進(jìn)有活力的品牌帶動項目繁榮l對項目保持正常的動態(tài)調(diào)整，目前項