房地產(chǎn)項目開發(fā)計劃模板

1、項目開發(fā)計劃模板工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時間主 項分項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土 地 獲 取 階 段土地信息收集地塊現(xiàn)狀圖落實地塊具體位置及周邊情況前期部工程部規(guī)劃設(shè)計條件落實規(guī)劃條件，了解限制性條件j1前期部工程部現(xiàn)場踏勘對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否 有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細了解工程部了解周邊配套情況了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通等情況工程部銷售部了解未來發(fā)展規(guī)劃了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對 以后項目開發(fā)的影響和支撐銷售部前期部土地價值初判了解地塊的上市方 式和土地款同土地所有方進行接觸，了解 土地出讓方式和土地款，以及 能否調(diào)整銷售部前期部了解項目開發(fā)成本了解當?shù)氐?/p>

2、建安成本、政府收費項目和具體情況成本部工程部了解當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排銷售部工程部土地價值深判可行性研究報告現(xiàn)狀圖（四至電子文件）前期部工程部市場深度調(diào)研市場調(diào)查，進行地 塊周邊及輻射范圍 內(nèi)的客戶分析、產(chǎn) 品分析、市場競爭 分析，進行區(qū)域市場調(diào) 研。銷售部前期部項目最終定位根據(jù)以往及周邊項 目成交客戶分析和 產(chǎn)品分析等，對項 目定位、客戶定 位、產(chǎn)品定位等， 提岀策略性建議。銷售部工程部成本測算：針對多個方案進行初步成本測算、利潤率分析及比選進行項目開發(fā)的方 案設(shè)計和成本測 算。成本 控制部 銷售部 工程部成本 控制部 銷售部 工程部開發(fā)周期及付款計劃各部門會同研討：

3、根據(jù)土地的開工條 件、市場情況，共 同制定開發(fā)節(jié)奏。項目方案確定總經(jīng)理各部門現(xiàn)金流測算財務(wù)部各部門工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時間主 項分項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土 地 獲 取 階 段尋找合作資金項目招商報告（前期階段）區(qū)域宏微觀市場研究項目招商文本中盈利能力分析明確合作伙伴、尋 找合作方式 （招商階段）項目商業(yè)策劃書制定項目財務(wù)數(shù)據(jù)項目部財務(wù)部合作伙伴確定制定合作方式、投 資回報方式、草擬 合同財務(wù)總監(jiān)項目部財務(wù)部合作方案確定合作細節(jié)確定項目引資（商業(yè)計劃書）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議協(xié)議蓋章，存檔。財務(wù)總監(jiān)項目部合作實施（實施階段）合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理協(xié)助辦理股權(quán)、增 資等相

4、關(guān)財務(wù)問 題，工商局辦理公 司注冊。副總經(jīng)理項目部財務(wù)部行政辦拍賣競爭對手分析、確定土地上 限、價格敏感性分析、制定拍 賣戰(zhàn)術(shù)摘牌競爭對手分析、確定土地上 限、價格敏感性分析、制定岀價戰(zhàn)術(shù)簽訂土地 出讓合同確定用地圖、樁點坐標、用地條件交納土地款、契稅、交易費等合同條款的草擬和 完善；提供資金總經(jīng)理項目部財務(wù)部用地規(guī)劃許可證準備材料，辦證提交土地岀讓合同和土地岀讓 金、交易費等交費證明提供土地岀讓合 同；提供資金繳納岀讓 金、交易費。前期部財務(wù)部行政辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證前期部土地岀讓合同資料室：提供土地 出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙核定土地邊界核定用地圖、核定用地相關(guān) 圖、規(guī)劃地界坐標圖交費證

5、明繳納土地費用1:500現(xiàn)狀地形圖需準備3份詳規(guī)委托設(shè)計詳規(guī)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時間主 項分項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土 地 獲 取 階 段辦理土地證土地岀讓合同交費證明繳納土地費用建設(shè)用地規(guī)劃許可證地籍圖4份（薄膜圖）土地登記申請書土地確權(quán)來源證明文件土地權(quán)人證明材料申請人主體資格證明、法人代 表證明或個人身份證明行政部：提供企業(yè) 相關(guān)證明資料。規(guī) 劃 設(shè) 計 階 段區(qū)域市場調(diào)研房地產(chǎn)市場調(diào)查項目所在地房地產(chǎn)市場的總體 供求現(xiàn)狀、價格水平等對項目區(qū)域內(nèi)及周 邊進行市場分析、 客戶需求分析、產(chǎn) 品分析、已成交客 戶分析、競爭樓盤 分析等銷售部前期部競爭性樓盤調(diào)查項目周邊

6、競爭性樓盤詳細調(diào)查項目所在商圈或臨 近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分）項目周邊商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分 布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特 點、預期發(fā)展方向等針對重點商家，進 行專向訪談，同時 組織相關(guān)專業(yè)人士 進行專業(yè)論證。銷售部前期部項目 定位公建部分擬選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定通過行業(yè)發(fā)展分析、消費需求 分析，確定可開發(fā)公建部分業(yè) 態(tài)種類。結(jié)合市場相關(guān)類型物 業(yè)供求狀況，確定所選業(yè)態(tài)開 發(fā)數(shù)量公建部分業(yè)態(tài)選擇 與數(shù)量確定前期部物業(yè)市場定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 價格定位依據(jù)控規(guī)指標，提岀產(chǎn)品類型 建議，完成項目定位工作設(shè)計部：配合完成公建類配套定位總經(jīng)理各部門經(jīng)濟測算逐步細化成本測算及利潤率分 析，進行現(xiàn)金

7、流測算財務(wù)總監(jiān)各部門項目發(fā)展報告開發(fā)計劃：根據(jù)宗地狀況、市場條件和公司回款要求，初步制定 土地開發(fā)計劃和銷售計劃；結(jié)合市場現(xiàn)狀完成項目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開 發(fā)順序建議； 按營銷計劃和工程情況排定工期。成本 控制部 銷售部 工程部項目考核指標初定：組織討論，初步擬定的項目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟指標要求及各階段經(jīng)濟指標要求工程：根據(jù)工期制定工程款支付計劃；工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時間主 項分項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部 門大類小類說明規(guī) 劃 設(shè)設(shè)計前期工作明確產(chǎn)品設(shè)計思路根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)客戶需求狀況 和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對 戶型設(shè)計、戶型配比、面積區(qū)銷售部成本 控制部工程部計階段間、景觀規(guī)

8、劃、建筑風格、配 套標準等規(guī)劃設(shè)計提岀改善性 意見。設(shè)計院初步選擇明確設(shè)計單位選擇標準，了解 相關(guān)設(shè)計院的價格行情。必要時，對設(shè)計單 位進行實地考察工程部方案設(shè)計組織方案、規(guī)劃設(shè)計院選擇與合同簽訂法務(wù)：合同文本審 核成本：設(shè)計費用審 核設(shè)計任務(wù)書與相關(guān)技術(shù)指標初訂制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的 設(shè)計任務(wù)書、交工標準，及規(guī) 劃指標、環(huán)境指標的初訂依據(jù)建筑規(guī)劃、景 觀規(guī)劃及交工標準 初步確定建安、環(huán)境等成本指標； 工程：參與制定交 工標準，對主要部位做法、結(jié)構(gòu)方 案、設(shè)備方案等提岀建設(shè)性意見。成本 控制部 銷售部 工程部規(guī)劃方案結(jié)合成本測算的研討及確定對于初步測算的成本指標逐步 細化、結(jié)合市場調(diào)整售價

9、，確 保預期利潤率。結(jié)合項目地塊的基 本素質(zhì)、成本測算 情況和預期銷售情 況，對項目規(guī)劃設(shè) 計提出建議；從施工角度，對主 要部位做法提岀建 設(shè)性意見；提供各項配套費用 標準。成本 控制部 銷售部 工程部前期部彩色總平面圖方案送規(guī)劃預審彩色總平面圖（含經(jīng)濟指標）前期部詳細性規(guī)劃方案的報建及確定（含配套場站點）報市建委前期部建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定各部門共同商討成本指標，逐 步深化、細化。各部門結(jié)合項目實 際，從不同角度提 岀合理化建議。成本 控制部 銷售部 工程部彩色立面效果圖送規(guī)劃預審及審批（上報市建委）前期部建筑方案報建圖前期部景觀概念方案設(shè)計及確定各部門結(jié)合項目實際，從不

10、同 角度對客戶景觀需求、景觀規(guī) 劃設(shè)計方案提岀合理化建議。成本 控制部 銷售部 工程部工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時間主 項分項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明規(guī) 劃項目 指標項目成本指標確定對銷售費用指標，進行討論確定； 結(jié)合不同客戶需求，提供有關(guān)配套設(shè)備設(shè)施種類、 數(shù)量建議；成本 控制部 銷售部設(shè) 計 階 段確認工程部項目考核指標確定工程：制定工期。工程部年度考核指標調(diào)整工程：制定工期考核標準。工程部施工圖設(shè)計組織施工圖、建筑設(shè)計院選擇與合同簽定成本控制部：配合研發(fā)進行設(shè)計招投標； 工程部：對結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型進行評估； 法務(wù)：合同的審核。成本 控制部 工程部法務(wù)制定建筑、綜合管

11、網(wǎng)、景觀施工圖設(shè) 計任務(wù)書（交工標 準確定、建筑、景 觀限額指標確定）按產(chǎn)品型式不同，提供建筑設(shè)計限額指標、景觀限額設(shè)計指標：結(jié)合項目定位和客戶需求及經(jīng)驗判斷，參與建筑、 景觀規(guī)劃和交工標準的討論制定； 提供工程技術(shù)專業(yè)建議。成本 控制部 銷售部 工程部結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選 型研討及確定成本：針對不同結(jié)構(gòu)方案進行經(jīng)濟測算，選優(yōu)； 工程：參與結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討。成本 控制部 工程部地質(zhì)勘察報告組織現(xiàn)場勘察，并提供地質(zhì)勘察報告工程部施工圖成果總平面圖放線圖樁位圖施工圖報建圖消防、人防報建圖施工圖審查全圖及計算書編制典型樓座建安預算施工圖會審成本控制：參與施工圖會審，審核對成本影響較大 的項目，提出

12、優(yōu)化意見；工程：對施工圖的完整性、設(shè)計選材、選型的合理 性、經(jīng)濟性及施工的可行性進行審核。施工圖全圖編制典型樓座建安預算，建安成本綜合測算、分 析、反饋并進行圖紙優(yōu)化：銷售：根據(jù)項目預期銷售均價和利潤率要求，根據(jù) 不同施工方案的成本情況，討論并加以優(yōu)化； 工程：對設(shè)計選材、選型的合理性、經(jīng)濟性及施工 的可行性進行審核。工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時間主 項分項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明規(guī) 劃 設(shè) 計 階 段施工圖設(shè)計組織綜合管網(wǎng)方案設(shè)計提供各專業(yè)設(shè)計條件景觀擴初及施工圖設(shè)計成本控制：成本核算及費用控制景觀施工圖成本測 算、分析、反饋并銷售：結(jié)合宗地狀況、項目定位和成本測算情況，參

13、與景觀施工的討論制定成本 控制部進行圖紙優(yōu)化工程：對選材、工藝做法提岀專業(yè)性意見。銷售部工程部施工 準 備 階 段建設(shè)工程規(guī)劃 許可證規(guī)劃方案及市政方案送審設(shè)計方案（含總平面圖）申報表前期部土地岀讓合同提供土地岀讓合 同、付款憑證及相 關(guān)圖紙修建性詳細規(guī)劃2份，電子文件1份（注：審定前，提交 10本規(guī)劃設(shè)計方案，電子文件 1份）提供所需圖紙建筑方案送審建筑設(shè)計方案申報表1/500現(xiàn)勢地形圖1份土地岀讓合同提供土地岀讓合 同、付款憑證及相 關(guān)圖紙建筑設(shè)計方案2份（含建筑效 果、總平面、各層平面、立 面、剖面圖等）重要項目需提交 模型取得許可證投資計劃大配套財務(wù)：提供資金保 障小配套財務(wù)：提供資金

14、保 障消防證明提供消防報建圖人防證明提供人防報建圖地名證明工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時間主 項分項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明施工 準 備 階 段現(xiàn)場工程放線準備相關(guān)文件建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局批復的項目總平圖及電 子文件首層平面圖工程：現(xiàn)場配合。岀放線報告按照施工總平圖進行樓座點放 置，岀放線報告工程：配合勘測、口 清除現(xiàn)場障礙現(xiàn)場保護與移交施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護工程：組織現(xiàn)場保 護移交施工單位工程：組織交接。施工許可證準備相關(guān)文件建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工圖紙及技術(shù)資料報告書工程施工中標通知書及經(jīng)過簽 證的施工合同建設(shè)資金證明（銀行存款證明）項目年度投資計

15、劃（當年計劃）施工圖審查提供施工圖及計算 書質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)質(zhì)量監(jiān)督登記表工程：配合辦理安全措施工程：組織施工單 位做好現(xiàn)場圍墻及現(xiàn)場相關(guān)安全措 施。安全施工措施登記表工程：配合現(xiàn)場安 全開工前期工作“三通一平”臨水、臨電工程：確定臨水、臨電位置及數(shù)量； 協(xié)助臨時電送電、接入水接入； 財務(wù)：提供資金； 成本控制：審核相關(guān)費用和成本。場地平整施工組織方案工程部，負責提供所需的全部資料；成本：確定分包項目及各種特殊材料的檔次價格勘察單位提供總規(guī)劃圖等所 需的全部資料； 成本：配合招投 標、測算成本； 法務(wù)：招投標文件 的法務(wù)審核、合同 審核招投標、簽訂合同樁基施工單位監(jiān)理單位土建施工單位甲供材、分包商

16、沉降觀測工作階段主要工作內(nèi)容工作部門元成時間主 項分項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部 門大類小類說明施工 準 備 階 段開工前期工作招標合同備案指土建施工單位的公開招標及合同備案 工程：確定備選單位、提供招標資料及備案合同；成本：共同確定合同約定的各項條款。施工圖會審組織監(jiān)理、施工單位一起對圖紙進行會審I Di iU會同設(shè)計院進行會審，簽定圖 紙會審記錄LJ設(shè)計交底會同設(shè)計院進行技術(shù)交底，簽 定交底記錄質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)辦理質(zhì)檢委托項目：配合辦理相 關(guān)手續(xù)。辦理安全檢查委托環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關(guān)報建手續(xù)項目臨時、永久路口的報建手 續(xù)項目：配合辦理相 關(guān)手續(xù)。申辦項目臨時施工用水、臨時 用電、排污手續(xù)工 程 建 設(shè)

17、 階 段項目 開工施工放線建立平面和高程控制系統(tǒng)。建 立控制主軸線（基線）標樁，并在現(xiàn)場清楚標明墻、柱軸線位置規(guī)劃驗線監(jiān)理單位組織工程部、設(shè)計、規(guī)劃局驗線項目：配合樁基施工試樁施工，確定樁基施工標準樁基全面施工樁基檢測委托樁基檢測單位進行樁基施工質(zhì)量檢測，并提 供樁基檢測報告開槽土方工程支護工程降水工程基礎(chǔ)施工地基處理工程部：負責提供 所需的全部圖紙， 配合解決圖紙設(shè)計 問題?；炷翂|層地下防水混凝土基礎(chǔ)基礎(chǔ)驗收備案承建單位自評監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀 感質(zhì)量量測和檢查監(jiān)理組織相關(guān)部門驗收簽定建筑工程分部工程（基礎(chǔ)） 驗收表工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時間主 項分項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部

18、門大類小類說明工 程 建 設(shè) 階 段審核施工方案、施 工組織設(shè)計施工單位填報材料進場報驗單三證（材料岀廠合格證、進入現(xiàn)場的取樣檢驗證明、 建委產(chǎn)品質(zhì)量認證）主體施工鋼筋混凝土工程模板分項工程鋼筋分項工程預應(yīng)力分項工程混凝土分項工程現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)分項工程裝配式結(jié)構(gòu)分項工程混凝土結(jié)構(gòu)子分部工程配套管線預埋重要分項工程及隱蔽工程質(zhì)量驗收核心筒剪力墻，裙樓，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，第一層標準 層，天面層鋼筋廠地下室、裙樓、塔樓第一層的水暖電管線預埋；超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預埋。圖紙問題解決圖紙問題的發(fā)現(xiàn)及分析設(shè)計變更施工質(zhì)量問題、事故處理施工質(zhì)量問題、事故的調(diào)查分析處理方案的制定、審核、審批處理方案的實施變

19、更簽證設(shè)計變更成本控制：核定變更成本影響。工程變更工程變更技術(shù)經(jīng)濟分析 成本：進行經(jīng)濟分析。工程變更申請；測算變更對成本的影響，對可行性判斷。設(shè)計變更成本：核定成本影響工程款支付工程進度的確認工程款申請表審批成本控制：按合同約定審核付款比例。工程款支付財務(wù)：審核工程價款單及發(fā)票，付款。主體驗收主體驗收備案施工單位自評監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時間主 項分項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明工 程 建 設(shè) 階 段外檐裝修 材料確定設(shè)計、工程定板施工樣板制作材料確定甲供、甲 分包材料 的招標制定招標計劃編制招標文件擬定投標單位成本控制：審核招標方案

20、"I確定材料招標技術(shù)要求成本控制：參與招標、 測算成本。r確定定標原則成本控制：參與確定定 標原則TTi考察投標單位招標、定標成本控制：參與招標定 標內(nèi)外檐 裝修地面基層處理找平層面層防水基層處理防水層施工面層砂漿抹灰基層處理抹灰飾面板（磚）排磚面磚安裝門窗型材加工安裝窗框安裝窗扇封膠輕質(zhì)隔墻放線定位隔墻砌筑及安裝幕墻幕墻專業(yè)設(shè)計預埋件安裝龍骨加工及安裝幕墻面材安裝封膠涂飾基層處理面料施工工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時間主 項分項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部 門大類小類說明工 程 建 設(shè) 階 段水、暖、電安裝室內(nèi)給水系統(tǒng)給水管道及配件安裝室內(nèi)消火栓系統(tǒng)安裝給水設(shè)備安裝管道防腐，絕熱室內(nèi)

21、排水系統(tǒng)排水管道及配件安裝雨水管道及配件安裝室內(nèi)熱水供應(yīng)系統(tǒng)管道及配件安裝輔助設(shè)備安裝防腐，絕熱衛(wèi)生器具安裝衛(wèi)生器具安裝衛(wèi)生器具給水配件安裝衛(wèi)生器具排水管道安裝變配電室變壓器、箱式變電所安裝成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）及控 制柜安裝裸母線、圭寸閉母線、插接 式母線安裝電纜溝內(nèi)和電纜豎井內(nèi)電纜敷設(shè)電纜頭制作、導線連接和 線路電氣試驗接地裝置安裝避雷引下線和變配電室接 地干線敷設(shè)供電干線裸母線、圭寸閉母線、插接 式母線安裝橋架安裝和橋架內(nèi)電纜敷設(shè)電纜溝內(nèi)和電纜豎井電纜敷設(shè)電線、電纜導管和線槽敷設(shè)電線、電纜穿管和線槽敷 線電纜頭制作、導線連接和 線路電氣試驗工作階段主要工作內(nèi)容工作部門

22、完成時間主項分項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部 門大類小類說明工 程 建 設(shè) 階 段水、暖、電安裝電氣動力成套配電柜、控制柜和動力、 照明配電箱（盤）及控制柜安裝低壓電動機、電加熱器及電動執(zhí)行機構(gòu)檢查、接線低壓氣動力設(shè)備檢測、試驗和空載試運行橋架安裝和橋架內(nèi)電纜敷設(shè)電線、電纜導管和線槽敷設(shè)電線、電纜穿管和線槽敷線電纜頭制作、導線連接和線路電氣試驗訂插座、開關(guān)、風扇安裝電氣照明安裝成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）安裝電線、電纜導管和線槽敷設(shè)電線、電纜導管和線槽敷設(shè)電線、電纜導管和線槽敷線，槽板配線鋼索配線，電纜頭制作導線連接和線路氣試驗燈具、插座、開關(guān)、風扇安裝建筑照明通電試運行備用和不間斷電

23、源安裝成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）安裝柴油發(fā)電機安裝不間斷電源的其他功能單元安裝裸母線、圭寸閉母線、插接式母線安裝電線、電纜導管和線槽敷設(shè)電線、電纜導管和線槽敷線電纜頭制作導線連接和線路氣試驗接地裝置安裝工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時間主 項分項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明工 程 建 設(shè) 階 段智能化通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)通信系統(tǒng)，衛(wèi)星及有線電視系 統(tǒng)，公共廣播系統(tǒng)辦公自動化系統(tǒng)計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，信息平臺及 辦公自化應(yīng)用軟件，網(wǎng)絡(luò)安全建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)空調(diào)與通風系統(tǒng)，變配電系 統(tǒng)，照明系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)， 熱源和熱交換系統(tǒng)，冷凍和冷 卻系統(tǒng)，電梯和自動扶梯系 統(tǒng)，中央管理工作站與操作

24、分 站，子系統(tǒng)通信接口火災(zāi)報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)火災(zāi)和可燃氣體探測系統(tǒng)， 火災(zāi)報警控制系統(tǒng)。消防聯(lián)動系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)電視監(jiān)控系，入侵報警系統(tǒng)， 巡更系統(tǒng)，岀入口控制（門禁） 系統(tǒng)，停車管理系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)纜線敷設(shè)和終接，機柜、機 架、配線架的安裝，信息插座 和光纜芯線終端的安裝智能化集成系統(tǒng)集成系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，實時數(shù)據(jù)庫， 信息安全，功能接口電源與接地智能建筑電源，防雷及接地環(huán)境空間環(huán)境，室內(nèi)空調(diào)環(huán)境，視 覺照明環(huán)境，電磁環(huán)境住宅（小區(qū)）智能化系統(tǒng)火災(zāi)自動報警及消防動系統(tǒng)， 安全防范系統(tǒng)（含電視臨近系統(tǒng)，入侵報警系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)），物業(yè)管理系統(tǒng)（多表現(xiàn)場計量及與遠 程

25、傳輸系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系 統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、小區(qū)建筑 設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)辦公自動 化系統(tǒng)），智能家庭信息平臺工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時間主 項分項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明工 程 建 設(shè) 階 段通風 與空調(diào)送排風系統(tǒng)風管與配件制作，部件制作， 風管系統(tǒng)安裝，空氣處理設(shè)備 安裝，消聲設(shè)備制作與安裝， 風管與設(shè)備防腐，風機安裝， 系統(tǒng)調(diào)試防排煙系統(tǒng)風管與配件制作，部件制作， 風管系統(tǒng)安裝，防排煙風口、 常閉正壓風口與設(shè)備安裝，風 管與設(shè)備防腐同，風機安裝，系統(tǒng)調(diào)試除塵系統(tǒng)風管系統(tǒng)安裝，除塵器與排污 設(shè)備安裝，風管與設(shè)備防腐， 風機安裝，系統(tǒng)調(diào)試空調(diào)風系統(tǒng)風管系統(tǒng)安裝，空氣處理設(shè)備

26、 安裝，消聲設(shè)備制作與安裝， 風管與設(shè)備防腐，風機安裝， 風管與設(shè)備絕熱，系統(tǒng)調(diào)試凈化空調(diào)系統(tǒng)風管與配件制作，部件制作， 風管系統(tǒng)安裝，空氣處理設(shè)備 安裝，消聲設(shè)備制作與安裝， 風管與設(shè)備防腐，風機安裝， 風管與設(shè)備絕熱，高效過濾器 安裝，系統(tǒng)調(diào)試制冷設(shè)備系統(tǒng)制冷組安裝，制冷劑管道及配 件安裝，制冷附屬設(shè)備安裝， 管道及設(shè)備的防腐與絕熱，系 統(tǒng)調(diào)試空調(diào)水系統(tǒng)管道冷熱（媒）水系統(tǒng)安裝， 冷卻水系統(tǒng)安裝，閥門及部件 安裝，冷卻塔安裝，水泵及附 屬設(shè)備安裝，管道與設(shè)備的防腐與絕熱，系統(tǒng)調(diào)試電梯 安裝招標選定安裝單位選型及招標提供電梯井道土建 節(jié)點圖預埋件設(shè)置、預留洞口的設(shè)置指導電梯井道施工土建交接檢

27、驗電梯安裝及調(diào)試驅(qū)動主機導軌，門系統(tǒng)，轎廂，對重（平衡重）安全部件，懸掛裝置，隨行電 纜補償裝置，電氣裝置整機安裝調(diào)試、驗收毛坯房竣工驗收備案會同監(jiān)理、施工單位初步驗收施工隊伍整改。整理竣工資料及竣工圖施工單位提供建筑工程質(zhì)量保修書組織銷售、研發(fā)、運營、物業(yè)共同驗收。報建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案與物業(yè)進行交接。物業(yè)：辦理交接手續(xù)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時間主項分項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明工 程 建 設(shè) 階 段毛坯房竣工驗收土建、給排水、采 暖、電氣、空調(diào)、 甲供材、各項分包工程結(jié)算核對各棟建筑面 積，核對全部設(shè)計 變更、現(xiàn)場簽證及 各項扣款的增減項 造價。工程：（1）申請甲供材結(jié)

28、算，提供四 方（甲方、總包方、甲供方、監(jiān)理）簽字確認的領(lǐng)料匯總 表，及全面的現(xiàn)場簽證、水電 扣款等基礎(chǔ)性資料（2）申請分包工程結(jié)算，提供 四方（甲方、總包方、分包方、監(jiān)理）簽字確認的分包工 程量匯總表，及全面的現(xiàn)場簽 證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確 認）、水電扣款等基礎(chǔ)性資料；（3）申請土建工程結(jié)算，提供 全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程 部經(jīng)理簽字確認）、水電扣款等基礎(chǔ)性資料。成品房裝修土建工作面移交土建整改垃圾清運吊頂龍骨加工及安裝封板潔具潔具選型及招標潔具安裝護欄和扶手制作與安裝飾面板（磚）排磚面磚安裝勾縫涂飾基層處理底料施工面料施工櫥柜制作與安裝櫥柜招標櫥柜設(shè)計櫥柜安裝門窗套制作與安裝花飾制作與

29、安裝窗簾盒、窗臺板裱糊與軟包細部工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時間主項分項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部 門大類小類說明工 程 建 設(shè) 階 段成品房驗收備案會同監(jiān)理、施工單位初步驗 收，施工隊伍整改整理竣工資料及竣工圖施工單位提供建筑工程質(zhì)量 保修書組織工程、銷售、研發(fā)、成本 控制、物業(yè)等部門共同驗收報建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案項目：辦理建設(shè)工程檔案預驗收證明。與物業(yè)進行交接。物業(yè)：辦理交接手續(xù)。成品房 竣工結(jié)算精裝修的甲供材、精裝修分 包、成品房施工結(jié)算工程：核定工程量，組織辦理結(jié)算。配套 手續(xù) 及施工排水成本控制：審查預算、確定工程費用。工程：提供工作面，監(jiān)督施工、協(xié)助驗 收。財務(wù)：提供資金，保證交費

30、。財務(wù)：提供資金，保證交納工程費。自來水成本控制：負責招標、審核預算。工程：提供設(shè)計所需要的各種圖紙；提 供進件所需要的圖紙，保證進件。工程：提供工作面，監(jiān)督施工，協(xié)助并 保證掛表、通水、配合驗收。財務(wù)：提供資金、保證交納工程費。園林用水、換熱站用水工程：提供進件所需要的圖紙，保證進 件。工程：監(jiān)督施工、提供施工所需工作 面，通水、掛表。財務(wù)：提供資金，交納工程費。工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時間主 項分項主辦部主辦崗協(xié)辦部大類小類說明門位門工 程 建 設(shè) 階 段配套 手續(xù) 及施工燃氣（專業(yè)局招標）工程：提供進件所需的各種進件圖 紙；提供設(shè)計所需要的圖紙，場站 點，協(xié)調(diào)管網(wǎng)調(diào)整，提供技術(shù)支

31、持保 證設(shè)計。工程：提供工作面，保證施工、監(jiān)督 施工；協(xié)調(diào)現(xiàn)場整改、驗收，保證點 火。財務(wù)：提供資金，保證交費。場站點位置工程：配合確定場站點位置和技術(shù)支 持視訊工程：提供設(shè)計所需要的圖紙。工程：簽訂協(xié)議、信號開通；提供工 作面，監(jiān)督施工、驗收。電力工程：提供進件所需要的圖紙、提供 設(shè)計所需要的圖紙。銷售：提供面積測量報告；工程：提供進件所需的用電量、用電 點；提供工作面，保證施工監(jiān)督施 工；提供現(xiàn)場協(xié)助保證驗收、掛表。財務(wù)：提供資金支持，保證交費。排水、熱力招標手續(xù)成本控制：測算配套工程標底，施工 單位考察，招標方案及招標文件審核，配合并監(jiān)督開標、評標、定標。配套施工給排水與采暖室外給水系統(tǒng)

32、室外排水系統(tǒng)室外供熱系統(tǒng)電氣室外供電系統(tǒng)室外照明系統(tǒng)綜合管網(wǎng)室外智能化系統(tǒng)室外燃氣系統(tǒng)環(huán)境施工附屬建筑停車場圍墻，大門收集站景觀建筑小品，亭 臺，連廊道路花壇，場坪綠化竣工結(jié)算排水、自來水、煤氣、視訊、電 力、環(huán)境工程結(jié)算工程、成本：核定工程量結(jié)算稽核全部合同結(jié)算并做項目整體結(jié)算報告銷售：協(xié)助運營結(jié)算合同及銷售費 用，核定項目銷售均價和利潤率完成 情況。成本：負責所有設(shè)計合同的結(jié)算。 工程：組織承包單位提供結(jié)算書，核 定結(jié)算書。工作主要工作內(nèi)容工作部門完成時階段主項分項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門間大類小類說明竣 工 入 住 階 段室內(nèi)空氣檢測住宅準入證項目竣工驗收報告建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證工程：

33、現(xiàn)場具備驗收條件非經(jīng)營性公建配套證明工程：現(xiàn)場具備驗收條件供水、供電、供氣、供 熱、排水等配套證明工程：現(xiàn)場具備驗收條件土地使用權(quán)證書地名管理部門批準的地名 文件小區(qū)竣工資料（小區(qū)情況說明、小區(qū)現(xiàn)狀照片 4 張、非經(jīng)營性公建配比 表）工程：提供竣工資料規(guī)劃驗收工程：組織相關(guān)單位參 力口，提供驗收資料消防驗收工程：組織相關(guān)單位參 力口，提供驗收資料。人防驗收工程：組織相關(guān)單位參 力口，提供驗收資料通水、通電工程：組織施工單位配合 通水、通電小配套驗收工程：組織相關(guān)單位參 力口，提供驗收資料竣工驗收備案通知書提供驗收資料入住準備工程質(zhì)量保證書工程：提供工程質(zhì)量保證 書所需相關(guān)數(shù)據(jù)住宅使用說明書工程

34、：參與編制住宅使用 說明書，提供相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)寄發(fā)商品房交付使用通知書法務(wù)：入住通知書的審 核。物業(yè)：電話通知業(yè)主入 住。銷售客戶資料移交客服樓牌標識協(xié)調(diào)地名辦辦理地名手續(xù)客服：現(xiàn)場配合安裝物業(yè)收房物業(yè)用品儲備物業(yè)接收鑰匙、驗房工程：提供鑰匙，組織交 接，辦理移交手續(xù)。工作階段主要工作內(nèi)容工作部門完成時間主 項分項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明竣 工 入 住 階 段辦理入住手續(xù)制定入住流程銷售：配合制定審驗合同全款發(fā)票，發(fā)放 兩書，開具入住分配單物業(yè)：提供人員支持驗房及交費收集反饋業(yè)主問題，并及 時解決各種問題驗房問題匯總售后維修工程：配合維修售 后 及 移 交投訴處理工程：配合解決投訴問

35、題裝修管理工程：協(xié)調(diào)解決業(yè)主裝修問題移交物業(yè)施工資料整理及移交工程：組織施工單位整理工 程資料，辦理移交移交建筑物及相關(guān)資料物業(yè)：接收建筑物及相關(guān)資 料產(chǎn)品問題總結(jié)及反饋工程：對發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)品設(shè)計問 題進行歸納總結(jié)，改進設(shè)計 工作工程、物業(yè)：對反饋的問題 進行分析、整理、總結(jié)，在 新項目中盡量避免類似問題 的再次發(fā)生。初始登記區(qū)局辦理初始登記手續(xù)工程：提供竣工備案通知 書、竣工圖；進行竣工圖繪制，核對竣工 圖的準確。產(chǎn)權(quán)證 辦理為客戶辦理產(chǎn)權(quán)證前期手續(xù)財務(wù)：房款多退少補、開發(fā) 票；物業(yè)、客服：提供人員支 持，快速辦理產(chǎn)權(quán)證。分戶土地證銷售：提供施工圖（變更后） 房管局岀具的分戶面積測量 報告；土地

36、證 辦理為客戶辦理土地證前期手續(xù)物業(yè)：通過電話、郵件等形 式通知客戶辦理土地證；財務(wù)：主要負責產(chǎn)權(quán)退補款 辦理，發(fā)票換領(lǐng)等。規(guī) 劃 驗收發(fā)證窗口項目中心規(guī)劃局窗口聯(lián)系人聯(lián)系電話主辦部門區(qū)規(guī)劃分局聯(lián)系人聯(lián)系電話流轉(zhuǎn)流程辦理中心窗口受理并轉(zhuǎn)區(qū)規(guī)劃分局T區(qū)規(guī)劃局受理T現(xiàn)場踏勘T辦理中心窗口發(fā)件計劃起止日期資料準備序號資料名稱詳細要求責仕人跟蹤人時間節(jié)點1規(guī)劃驗收竣工測量報告 （住宅及公建配套）1、需勘察院出具合格的要求，若現(xiàn)場 與規(guī)劃相差較大需立即整改；2、需勘察院灰線組與規(guī)劃報批圖核對后岀測量 報告書給區(qū)規(guī)劃局。2建設(shè)工程項目施工總平 面圖及平、立、剖面圖1、必須為施工單位制作加蓋竣工章， 由監(jiān)理

37、審核的簽字的；2、應(yīng)在房管實 測要求圖紙調(diào)整完成后制作；3、應(yīng)保證現(xiàn)場、圖紙、實測三統(tǒng)一?，F(xiàn)場及其它要求序號內(nèi)容具體要求責任人跟蹤人時間節(jié)點4主體工程完工并竣工驗收5區(qū)內(nèi)道路基本成型滿足現(xiàn)場踏勘條件其他相關(guān)事宜注意：在規(guī)劃驗收前的質(zhì)監(jiān)驗收新增了保溫驗收，參照新規(guī)范GB50411-2007建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范。交警驗收發(fā)證窗口項目中心交警大隊窗口聯(lián)系人聯(lián)系電話主辦部門杭州市公安局交通警察 支隊聯(lián)系人聯(lián)系電話流轉(zhuǎn)流程辦理中心窗口受理并轉(zhuǎn)區(qū)規(guī)劃分局T區(qū)規(guī)劃局受理T現(xiàn)場踏勘T辦理中心窗口發(fā)件計劃起止日期資料準備一序號資料名稱詳細要求,責任人跟蹤人時間節(jié)點1停車場（庫）平面圖由總包單位提供的竣工

38、圖'2停車場（庫）交通組織圖-I.J*- .3總平面圖（地上道路）由道路施工單位提供的竣工圖4反光膜、標線漆生產(chǎn)單位的 產(chǎn)品質(zhì)量確認報告5對停車場（庫）進行交通設(shè)施 施工的單位對其設(shè)置的交通 設(shè)施的產(chǎn)品規(guī)格、數(shù)量、型 號、生產(chǎn)商的確認報告，以 及對使用年限和施工安裝質(zhì) 量的檢測報告包括標線、標牌、標志、護角、定位 器、減速帶、立桿、反光鏡現(xiàn)場及其他要求序號內(nèi)容具體要求責任人跟蹤人時間節(jié)點6區(qū)內(nèi)道路完工7完成地下室清理及全部交通 設(shè)施安裝滿足現(xiàn)場踏勘條件8據(jù)交通影響分析審核意見提 前溝通整改1、檢查地下室入口凈高大于2.2米；2、控制消防噴淋和通風管的高度，保證地下室主 通道的凈高大于2.2米；3、確保主通道口寬 度滿足交警要求；4、檢查自行車庫整體凈 咼是否大于是 2米。其他相關(guān)事宜注：1、盡快完成交通設(shè)施安裝單位的招標和選定工作，考察其與政府在職能部門關(guān)系，并確保該單位在交警驗收 中發(fā)揮最大作用。防雷裝置竣工驗收發(fā)證窗 口杭州帀氣象局（政策 法規(guī)局）聯(lián)系人聯(lián)系電話王辦部 門同上聯(lián)系人聯(lián)系電話流轉(zhuǎn)流程辦理中心窗口受理領(lǐng)導簽署意見辦理中心窗口發(fā)件計劃起止日期資料準備序號資料名稱詳細要亍賽任入刁跟蹤人時間節(jié)點1防雷