投資備忘錄模板

1、天津市武清區(qū)依云小鎮(zhèn)項(xiàng)目投資備忘錄、目標(biāo)公司1、公司簡(jiǎn)介公司名稱天津卓越天下投資有限公 司成立日期2012年10月31日注冊(cè)地址天津市武清區(qū)高村鄉(xiāng)鄉(xiāng)府大街168號(hào)注冊(cè)資本一億元法定代表人李永鵬經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)、建筑安裝和物業(yè) 服務(wù)等天津卓越天下投資有限公司是為位于天津市武清區(qū)高村鄉(xiāng)牛鎮(zhèn)組團(tuán)的“依云小鎮(zhèn)” 項(xiàng)目開發(fā)專門成立。2、股東構(gòu)成股東名稱出資金額持股比例卓越城（天津）投資有限公司6000 萬(wàn)60%楊汗青3000 萬(wàn)30%牛雪良1000 萬(wàn)10%、項(xiàng)目簡(jiǎn)介1、項(xiàng)目概況項(xiàng)目規(guī)劃總占地3400畝，凈用地面積為2250畝，規(guī)劃建筑面積約243萬(wàn)卅；另 周邊承包農(nóng)用地約9590畝，用于項(xiàng)目外圍大環(huán)境的

2、建設(shè)和打造。融資主體即一期啟動(dòng)項(xiàng)目375畝，300畝聯(lián)排別墅，容積率0.8 , 75畝為商業(yè)酒店 用地，其中五星級(jí)酒店30000平方米，酒店式公寓60000平方米?？偨ㄖ娣e約25萬(wàn) 平方米，總投資額約14.73億元，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入29.4億元。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表:項(xiàng)目指標(biāo)用地面積（畝）容積率建筑面積（平方米）聯(lián)排別墅3000.8160,000商業(yè)酒店（自持）451.130， 000酒店式公寓30360， 0002、項(xiàng)目區(qū)位地屬天津市武清區(qū)高村鄉(xiāng)，緊鄰北京通州界，扼守京津高速進(jìn)津第一下道口一一牛 鎮(zhèn)出口，即駛行京津高速出京首站直達(dá)，距離北京東南五環(huán)化工橋38公里，地處北京半 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，未來(lái)

3、北京七環(huán)的核心節(jié)點(diǎn)，京津一體化的戰(zhàn)略區(qū)位橋頭堡。高村鄉(xiāng)位于武清區(qū)的西北方向，距北京五環(huán)路 38km，距天津市中心城區(qū)70km， 與北京市通州區(qū)永樂(lè)店鎮(zhèn)接壤。在“京津一體化”格局中，在京津雙重能量的驅(qū)動(dòng)下， 高村鄉(xiāng)已成為京津經(jīng)濟(jì)走廊空間支點(diǎn)與轉(zhuǎn)換節(jié)點(diǎn)。3、項(xiàng)目定位依托項(xiàng)目所擁有的溫泉資源以及項(xiàng)目地源所決定的環(huán)境特質(zhì)，滿足規(guī)劃條件要求， 以“類別墅+空中別墅”的產(chǎn)品形態(tài)。以北京市場(chǎng)為主，津冀與其他市場(chǎng)為輔?？腿憾ㄎ灰灶悇e墅的建筑形態(tài)，低總價(jià)的價(jià)格定位，鎖定以面向北京生活為主、對(duì) 別墅生活存在強(qiáng)烈追求的類中產(chǎn)階層。三、項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境概況1、自然環(huán)境：項(xiàng)目區(qū)域地勢(shì)平坦，近鄰鳳河、東連運(yùn)河，空氣清新、自然

4、、無(wú)污染，是京津兩地高端客群生態(tài)居住的目標(biāo)區(qū)域。2、市場(chǎng)環(huán)境：1）項(xiàng)目區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)極其明顯，項(xiàng)目客群直接面對(duì)北京市場(chǎng)；2）項(xiàng)目地屬天津、緊鄰北京，土地價(jià)格較低，為項(xiàng)目進(jìn)軍北京市場(chǎng)創(chuàng)造了較大的成 本空間，創(chuàng)造較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力;3）規(guī)劃中的占地200平方公里的“京濱新城”，其規(guī)劃方案正在深化中，預(yù)計(jì)2013 年初規(guī)劃定稿。為本區(qū)域項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)奠定了極高的市場(chǎng)預(yù)期，為本項(xiàng)目的順利入市、 順利銷售必將帶來(lái)巨大的投客源拉動(dòng)和價(jià)格拉動(dòng)；4）該區(qū)域已進(jìn)入多家企業(yè)“共同開發(fā)、共同托市”階段，目前首創(chuàng)集團(tuán)、濱海集團(tuán) 和卓達(dá)集團(tuán)等已陸續(xù)啟動(dòng)相關(guān)項(xiàng)目。 同時(shí)，中國(guó)第一座教育改革示范基地一一博雅大學(xué)、 太平洋電信和

5、中外運(yùn)等多家單位已選址落戶本區(qū)域。5 ）本區(qū)域自2008年底京津高速公路通車以來(lái)，區(qū)域價(jià)值日益凸顯，交通配套逐步 完善，尤其2010年以來(lái)，區(qū)域項(xiàng)目市場(chǎng)售價(jià)已呈現(xiàn)明顯上升態(tài)勢(shì)，盡管政策調(diào)控限制， 銷售總量依然出現(xiàn)倍增。四、項(xiàng)目綜合財(cái)務(wù)分析1、靜態(tài)收益測(cè)算（1）銷售預(yù)計(jì)收入根據(jù)目前市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢(shì)，聯(lián)排別墅銷售均價(jià)15000元/卅，酒店式公寓銷售均價(jià)9000元/平方米，銷售總收入29.4億元。具體指標(biāo)如下表：表1:項(xiàng)目銷售收入明細(xì)表項(xiàng)目名稱目占小 項(xiàng)址業(yè)態(tài)總投資額（萬(wàn)元）狀態(tài)建筑面積可售面積銷售單價(jià)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入（萬(wàn) 元）（就）（就）（元 / m2）高村溫泉新 城項(xiàng)目天津 武清聯(lián)排別墅96,

6、078在建16000016000015,000240,000酒店式公寓28,965在建60000600009,00054,000商業(yè)酒店22,236在建3000030000不出售，用于自營(yíng)合計(jì)147,278250,000250,000294,000（2）工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)以2012年12月12日成交時(shí)間為起點(diǎn)安排項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃， 具體工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)如表2:工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)產(chǎn)品土地取得 時(shí)間開工開盤結(jié)構(gòu)封頂驗(yàn)收備案交房入住聯(lián)排別墅2012-122013-052013-102013-122014-082014-09酒店式公寓2012-122013-102014-052014-082015-032015-

7、04商業(yè)酒店2012-122014-052014-102015-052015-092015-10（3）靜態(tài)利潤(rùn)測(cè)算依照“土地綜合成本100萬(wàn)元/畝、建筑面積總量25萬(wàn)川、建設(shè)綜合成本3353元/ itf、銷售均價(jià)12000元/十計(jì)算所得，毛利潤(rùn)約17.26億元。表3:項(xiàng)目靜態(tài)測(cè)算表序號(hào)項(xiàng)目金額收入/成本（萬(wàn)元）（元/平方米）一銷售收入29400012000二土地成本375001500三直接建設(shè)支出838153353四毛利潤(rùn)1726856907五、資金需求本項(xiàng)目啟動(dòng)資金（含土地出讓金）約 5億元，即可滿足滾動(dòng)開發(fā)。其中土地綜合費(fèi)用共計(jì)約3.75億元，為股東直接投資。須申請(qǐng)融資4億元，分兩期到位，

8、首期2億元用于項(xiàng)目的啟動(dòng)資金，第二期 2億元 的發(fā)行時(shí)間視項(xiàng)目的施工進(jìn)度安排而定。六、增信措施（1）還款保障第一還款來(lái)源為項(xiàng)目聯(lián)排別墅及酒店式公寓預(yù)售收入；第二還款源為卓達(dá)華夏頤園投資有限公司旗下養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目預(yù)售收入。（2）股權(quán)質(zhì)押天津卓越天下原股東將其持有的股份質(zhì)押給該基金作為回購(gòu)保障。（3）土地質(zhì)押天津卓越天下將首批 375 畝土地證質(zhì)押給該基金作為回購(gòu)保障。（4）第三方連帶責(zé)任擔(dān)保保證卓達(dá)集團(tuán)對(duì)該基金回購(gòu)承諾提供不可撤銷擔(dān)保，并在發(fā)生兌付風(fēng)險(xiǎn)時(shí)以集團(tuán)的經(jīng)營(yíng) 性現(xiàn)金流進(jìn)行補(bǔ)充擔(dān)保，確?；鸨窘鸺熬C合利率的支付。附件：股權(quán)融資方案項(xiàng)目經(jīng)理審核意見一、 投資亮點(diǎn)1、項(xiàng)目公司成立時(shí)間不長(zhǎng)，主要為開發(fā)本項(xiàng)目設(shè)立，無(wú)對(duì)外投資，未持有其他經(jīng)濟(jì) 實(shí)體的股權(quán)及出資，無(wú)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的情形。截止目前，項(xiàng)目公司無(wú)借款、無(wú)對(duì)外擔(dān)保， 無(wú)未決訴訟等事宜。股權(quán)及財(cái)務(wù)清晰。2、項(xiàng)目地段較好，并有凈地做抵押，抵押物比較足值。3、華夏頤園養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目做第二還款補(bǔ)充。4、卓達(dá)集團(tuán)做第三方連帶責(zé)任擔(dān)保保證。二、 投資風(fēng)險(xiǎn)1、別墅項(xiàng)目回款周期長(zhǎng)，項(xiàng)目預(yù)期開盤價(jià)較高，第一還款源能否達(dá)到預(yù)期水平存