房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法步驟(一)

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法步驟（一）1項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研逐漸受重視早期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的概念就是踩盤(pán)主要了解項(xiàng)目周邊樓盤(pán)的情況，以后逐漸演化到競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析，即通過(guò)收集到的資料對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的同質(zhì)樓盤(pán)進(jìn)行分析，到現(xiàn)在應(yīng)該說(shuō)真正進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研階段，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到項(xiàng)目前期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研對(duì)企業(yè)決策，對(duì)項(xiàng)目成功的重要性。房地產(chǎn)企業(yè)把市場(chǎng)調(diào)研作為一種獲取決策信息的重要方法，在認(rèn)識(shí)上是有一個(gè)過(guò)程的。1993年以前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以說(shuō)不需要進(jìn)行詳細(xì)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研就可以把握市場(chǎng)，因?yàn)槟菚r(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯是賣方市場(chǎng)。只要你建，無(wú)論是住宅還是寫(xiě)字樓，都不愁沒(méi)有買家，因此就不愁沒(méi)有錢(qián)掙，這可以說(shuō)是一個(gè)最淺顯的道理。在當(dāng)

2、時(shí)所謂的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，以及依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研而進(jìn)行的可行性研究報(bào)告、資金測(cè)算，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，其主要的目的都是完成辦理政府批件的一個(gè)步驟，僅僅是一個(gè)文件，幾張紙而巳。在那個(gè)“時(shí)間就是金錢(qián)”的時(shí)代里，沒(méi)有一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)浪費(fèi)時(shí)間認(rèn)真地去研究和分析市場(chǎng)究竟是什么樣的發(fā)展趨勢(shì)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)這樣做沒(méi)有必要。但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨完善，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的作用也逐漸顯得重要和現(xiàn)實(shí)起來(lái)。在是否購(gòu)買項(xiàng)目用地時(shí)，不能再像以往那樣由領(lǐng)導(dǎo)拍腦袋，憑經(jīng)驗(yàn)決定是否該買。對(duì)地價(jià)是多少才有盈利也需要認(rèn)真測(cè)鋅分析。這是因?yàn)榻鼛啄甑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了重大的變化，已逐漸由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變成為買方市場(chǎng)

3、，而且買方也從過(guò)去的大機(jī)關(guān)、團(tuán)體逐漸過(guò)渡為個(gè)人，如果不了解什么樣的項(xiàng)目才是市場(chǎng)真正需要，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)沒(méi)合明確、清醒的認(rèn)識(shí)，盲目決策，那么一旦在購(gòu)買土地的決策上發(fā)生失誤，其后果將是致命的。因此越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查是十分關(guān)鍵的一步。有一句俗話叫做兵馬未動(dòng)，糧草先行”，應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)使成為項(xiàng)目未動(dòng)，策劃先行”，到了今大.準(zhǔn)確地說(shuō)就是項(xiàng)目未動(dòng)，調(diào)研先行”，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈來(lái)愈激烈的今天，開(kāi)發(fā)商大多數(shù)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目前期調(diào)查和策劃的重要件，甚至在拿地之前，已有開(kāi)發(fā)商會(huì)花費(fèi)數(shù)萬(wàn)元對(duì)地塊進(jìn)行調(diào)查分析，研究有無(wú)投資價(jià)值，從而為決策提供參考。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，因決策失誤造成的損失不計(jì)

4、其數(shù)。寫(xiě)字樓改住宅、酒店故公寓、大戶型改小戶型等等。這些教訓(xùn)對(duì)后來(lái)者的啟示是，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，對(duì)項(xiàng)日的定位和把握一分重要，一個(gè)成功的項(xiàng)目，前期市場(chǎng)調(diào)研必不可在深港兩地知名度頗高的小國(guó)海外公司一直以來(lái)十分重視對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研究，公司專門(mén)沒(méi)有調(diào)研部，并且對(duì)工作人員素質(zhì)要求很以往所有的項(xiàng)目調(diào)查都是由調(diào)研部進(jìn)行，其巾場(chǎng)調(diào)研便是從拿地開(kāi)始。如位于深圳中心區(qū)的中海華庭，該項(xiàng)目最初調(diào)查研究地塊的價(jià)值然后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，確定項(xiàng)目的檔次和客戶群之后，再對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分：這些客戶的家庭成員如何，個(gè)人什么有偏好？這些問(wèn)題主要是為了幫助確定戶型以及環(huán)境設(shè)計(jì)。近幾年，中國(guó)海外也開(kāi)始委托調(diào)查公司進(jìn)行調(diào)查，但一般來(lái)說(shuō)，

5、調(diào)研部合有一似目明確的主題，并且設(shè)計(jì)好問(wèn)卷由調(diào)查公司執(zhí)行并進(jìn)行分析。在深圳地產(chǎn)界引起一場(chǎng)“藍(lán)色沖擊波”的蔚藍(lán)海岸，前期調(diào)查更是做到了細(xì)致入微的程度。蔚藍(lán)海岸是卓越地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的首個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目，也是深圳市規(guī)模最大的海濱住宅項(xiàng)日，占地面積20多萬(wàn)平方米，有1公里長(zhǎng)的海岸線，地理位置、環(huán)境都相當(dāng)不錯(cuò)。開(kāi)發(fā)商曾聘請(qǐng)深圳兩家比較知名的調(diào)查公司做了四次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，其中有兩次調(diào)查是摸底性質(zhì)的，對(duì)地塊進(jìn)行價(jià)值分析，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，確定客戶群，在客戶對(duì)象確定以后再對(duì)特定客戶進(jìn)行調(diào)查：這些待定的客戶的喜好如何需要什么？最后確定一個(gè)主題，以后所有的調(diào)查都圍繞著這個(gè)主題展開(kāi)，包括建筑風(fēng)格、園藝設(shè)計(jì)、會(huì)所設(shè)施，甚

6、至樣板房的調(diào)查等。其方式不僅有問(wèn)卷調(diào)查，還有定向客戶座談會(huì)。此外，開(kāi)發(fā)商還舉行過(guò)房地產(chǎn)專業(yè)人士座談會(huì)，聽(tīng)取專家們對(duì)該項(xiàng)目的建議，應(yīng)該說(shuō)，該項(xiàng)目的前期調(diào)研工作十分扎實(shí)。2方案設(shè)計(jì)要依據(jù)調(diào)研信息做決策項(xiàng)目前朔調(diào)查所需費(fèi)用并不但作用卻不可小看，項(xiàng)目的前期調(diào)查是避免決策失誤的一個(gè)最有效的方式。一位專業(yè)人士做了一個(gè)最簡(jiǎn)單的比較：一般委托一家公司調(diào)查，一個(gè)項(xiàng)目的費(fèi)用不過(guò)5-10萬(wàn)元-即使像上述公司那樣-一個(gè)項(xiàng)目同時(shí)委托三家調(diào)查公司進(jìn)行調(diào)查，費(fèi)用也不過(guò)二三十萬(wàn)元。但是，如果因?yàn)轫?xiàng)目定位出現(xiàn)偏差，在工程上哪怕做一個(gè)小小的改動(dòng)加打掉一面墻，就可能損失數(shù)萬(wàn)元，如果做比較大的改動(dòng)，損失的資金就是以百萬(wàn)來(lái)計(jì)算。許多項(xiàng)