遠(yuǎn)洋時(shí)代城調(diào)研報(bào)告樣本

1、遠(yuǎn)洋時(shí)代城調(diào)研報(bào)告一、調(diào)研目的遠(yuǎn)洋時(shí)代城在開發(fā)區(qū)是一個(gè)具有代表性的樓盤，其項(xiàng)目規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、配套建設(shè)以及相關(guān)的物業(yè)管理，在很大程度上可以給我們起 到借鑒的作用。所以項(xiàng)目部派出相關(guān)工作人員對(duì)其進(jìn)行調(diào)研。二、調(diào)研方法通過對(duì)售樓處的實(shí)地訪問（明調(diào)）、扮成客戶現(xiàn)場(chǎng)咨詢（暗調(diào)） 以及打電話詢問等多種形式對(duì)遠(yuǎn)洋時(shí)代城進(jìn)行調(diào)研。三、調(diào)研內(nèi)容1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介遠(yuǎn)洋時(shí)代城由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開發(fā)，項(xiàng)目地址位于開發(fā)區(qū)大學(xué)城（大連 大學(xué)對(duì)面）。開發(fā)區(qū)2路、5路公交車在附近設(shè)有站點(diǎn)，大連火車站 至大連大學(xué)的客車在此經(jīng)過。與大黑山風(fēng)景區(qū)咫尺相望，北臨光伸商 城，南靠丹大高速，西倚開發(fā)區(qū)八號(hào)路，東至大窯灣高速路。2、產(chǎn)品信息項(xiàng)目總占地

2、面積27萬平方米，建筑面積55萬平方米，總戶數(shù) 7000戶左右，產(chǎn)品規(guī)劃有56-一三0川的寬景高層一一時(shí)代公館、108 一三0川的西班牙風(fēng)情別墅克拉墅、23-33川超強(qiáng)存儲(chǔ)空間的 精裝公寓一一摩宿896和5萬平方米整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)以及2000平方米 大型超市等綜合物業(yè)。遠(yuǎn)洋時(shí)代城住宅以高層建筑為主，22棟一八層（其中有一棟24 層）住宅、1棟26層的公寓（精裝修）和19棟23層的聯(lián)排別墅。 具體如下表：建筑類型小高層高層公寓聯(lián)排別墅棟數(shù)122119層數(shù)10/11一八 /24263/4單元數(shù)214聯(lián)/5聯(lián)電梯數(shù)一梯二梯戶數(shù)33/4/5總共86套遠(yuǎn)洋時(shí)代城戶型以70-88平米的二室二廳為主，得房率在8

3、3%左右，小戶型和大戶型房源的面積設(shè)計(jì)得相對(duì)比較均勻。具體如下表：戶型一室一廳一室二廳 X ?二至二 廳-X ?-二至二廳三室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)面積23-3355-5770-7681-87107-1121 一八m2m2m2m2m2-120 m2比例10%10%60%10%10%3、營(yíng)銷和價(jià)格情況遠(yuǎn)洋時(shí)代城項(xiàng)目共分2期開發(fā)，期房銷售，目前在售的是1期,預(yù)計(jì)20 一三年4月30號(hào)之前交房，憑借其戶型設(shè)計(jì)和相對(duì)適中的價(jià)格，遠(yuǎn)洋時(shí)代城的銷售業(yè)績(jī)比較好，具體如下表：開盤相=數(shù)一期第一次一期第二次一期第三次推出戶型75-112 m270-120 m75、84、110 m價(jià)格相關(guān)均價(jià)6400元/m6000

4、元起價(jià)，均價(jià)6800元/m6400起價(jià)，均價(jià) 6900元/m開盤推出套數(shù)360套214套210套開盤當(dāng)天銷售情 況90% （ 70 m的戶型 當(dāng)天售罄）85% （75、84 平 m 基本售罄，剩若干 110 m?的大面積）推出時(shí)間2010.12.192011.04.232011.05.28整體銷售狀況95%備注：（1）、高層1樓和2樓的層差在200元左右，其他樓層層差在 30-50元。小高層層差在100元。（2）、戶戶贈(zèng)送10%的面積（可拆 卸凸窗、花池、一半的陽臺(tái)面積）。4、促銷活動(dòng)（1）、意向金客戶9.9折，開盤時(shí)按意向金順序選房。（2）、意向金排號(hào)情況：一期第二次開盤時(shí)意向金排號(hào) 400

5、多號(hào)；第三次開盤時(shí)：老客戶 有98號(hào)，新客戶排號(hào)170號(hào)；第四次預(yù)計(jì)6月下旬開盤，目前意向 金排號(hào)100多號(hào)（新客戶）。與此同時(shí)，還剩10余套108-一三0川的克拉墅正在發(fā)售中。（3）、開展“魔術(shù)嘉年華”、“感恩母親節(jié)”以及“時(shí)代超人爭(zhēng)霸賽” 等眾多主題活動(dòng)。5、客戶分析遠(yuǎn)洋時(shí)代城主要是面對(duì)剛需人群，日來訪客戶在30組左右，大多是3040歲的中青年人，以開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)人員和外省來開發(fā)區(qū)務(wù)工人員居多。具體如下表：年齡30歲以下30-40 歲40-50 歲50歲以上所占比例一五%50%30%5%客戶來源大連市內(nèi)開發(fā)區(qū)省內(nèi)省外所占比例20%50%10%20%認(rèn)知途徑夾報(bào)網(wǎng)絡(luò)圍擋戶外介紹所占比例30%5%

6、一五%20%30%購(gòu)房目的自住改善投資所占比例70%20%10%6、相關(guān)配套(1)、內(nèi)部配套遠(yuǎn)洋時(shí)代城內(nèi)部配套完善，從北京引進(jìn)的紅黃藍(lán)雙語幼兒園和市 政規(guī)劃的小學(xué)、中學(xué)甚至高中。社區(qū)內(nèi)有三大體系，融合成一座無界 限的“泛會(huì)所”，第一大體系是社區(qū)內(nèi)規(guī)劃的休閑康體園、親子樂園 和活力運(yùn)動(dòng)園等六大主題廣場(chǎng)；第二大體系是項(xiàng)目超資源共享的大學(xué) 城體育配套；第三大體系是項(xiàng)目的主題會(huì)所，為業(yè)主提供齊全的學(xué)習(xí)、 休閑、娛樂空間。遠(yuǎn)洋時(shí)代城所倡導(dǎo)的“ 國(guó)際生活示范城”以 及和一些像美國(guó)CAPA規(guī)劃、大連建筑設(shè)計(jì)院等精英團(tuán)隊(duì)的合作， 讓 社區(qū)在園林景觀設(shè)計(jì)上更勝一籌。作為社區(qū)物業(yè)服務(wù)的遠(yuǎn)洋基業(yè)公司，更是大連僅有的

7、幾家二級(jí)資質(zhì)管理企業(yè)之一，未來將為業(yè)主提供全方位生活管家式的物業(yè)服務(wù)。（2）、外部配套（a）、與大黑山天然氧吧咫尺相望，空氣清新，常年綠意蔥蔥。（b）、開發(fā)區(qū)2路、5路公交，大連火車站一大連大學(xué)的小客經(jīng)過于 此，外出交通比較便利。（c）、位于開發(fā)區(qū)大學(xué)城，周圍有大連大學(xué)、大連理工大學(xué)軟件學(xué)院、 東北大學(xué)藝術(shù)學(xué)院以及開發(fā)區(qū)一中等學(xué)校，教育資源比較豐富。（d） 、毗鄰市政府規(guī)劃中的二十里堡汽車物流城，預(yù)計(jì)于2020年， 形成擁有35萬人口的生態(tài)宜居汽車物流城。整個(gè)項(xiàng)目升值空間巨大。（e）、項(xiàng)目周邊是政府規(guī)劃的30米景觀綠化帶及大型居民娛樂休閑 廣場(chǎng)和諧廣場(chǎng)，廣場(chǎng)設(shè)有中央大型廣場(chǎng)、小型景觀廣場(chǎng)和休閑

8、花 園，為社區(qū)周邊提供了休閑放松的絕佳場(chǎng)所。7、推廣方式遠(yuǎn)洋時(shí)代城開盤前期做的主要的廣告方式是夾報(bào)和在戶外一些電子屏幕上投放廣告，在其項(xiàng)目地周邊也做了很多醒目的招牌。 開盤 之后利用夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò)等宣傳其最新動(dòng)態(tài)，并及時(shí)的更新其戶外廣告和 圍擋。而像站牌、公交車和輕軌等廣告很少做，基本沒有。8項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)一個(gè)樓盤在戶型、配套、區(qū)位以及其它綜合方面有它的優(yōu)點(diǎn)，同 時(shí)也有缺點(diǎn)。以下是對(duì)遠(yuǎn)洋時(shí)代城項(xiàng)目的點(diǎn)評(píng)：優(yōu)點(diǎn):1、戶型跨度較大，能夠滿足不同家庭的購(gòu)房需求。2、均價(jià)在6800元/平米左右，價(jià)格相對(duì)適中，在大多數(shù)購(gòu)房者的購(gòu) 買力范圍之內(nèi)。3、戶型設(shè)計(jì)比較靈活。每戶有10%左右的創(chuàng)意增值空間，贈(zèng)送半封 閉陽臺(tái)

9、。4、憑借遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的品牌效應(yīng)和眾多精英團(tuán)隊(duì)的加盟，很大程度上提 升了整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量和檔次.5、強(qiáng)大的商業(yè)配套體系，全方位的物業(yè)管理系統(tǒng)，為業(yè)主提供有力 的生活質(zhì)量保障。缺點(diǎn)：1、工期太長(zhǎng)，20 一三年4月底交房，難以滿足一些剛需群體的購(gòu)房 要求。2、距離開發(fā)區(qū)區(qū)域中心較遠(yuǎn)，外出逛街購(gòu)物等不是很方便。3、靠近高速公路，受噪音和空氣污染的影響較大。四、調(diào)研總結(jié)對(duì)一個(gè)樓盤調(diào)研的過程應(yīng)該是循序漸進(jìn)的， 尤其像遠(yuǎn)洋時(shí)代城這 樣的大盤，更要求我們的調(diào)研工作必須要分步驟、有順序的進(jìn)行。在 宏觀上我們把握遠(yuǎn)洋時(shí)代城的最新動(dòng)態(tài)信息，微觀上及時(shí)跟進(jìn)其不同 開盤日期的一些變動(dòng)細(xì)節(jié)，做到熟悉和掌握遠(yuǎn)洋時(shí)代城的“一舉一 動(dòng)作為市場(chǎng)調(diào)研來講，僅僅對(duì)遠(yuǎn)洋時(shí)代城一個(gè)項(xiàng)目熟悉和了解是遠(yuǎn) 遠(yuǎn)不夠的，所以我們要發(fā)揚(yáng)吃苦耐勞的精神， 及時(shí)的掌握開發(fā)區(qū)房地 產(chǎn)市場(chǎng)的最新動(dòng)態(tài)，努力做好本職工作，為公司利益的最大