房屋交易稅由買方負(fù)擔(dān)的約定有效

1、房屋交易稅由買方負(fù)擔(dān)的約定有效5 / 4高治案情回放】2008 年 5 月，張某經(jīng)朋友介紹找到天津隆眾置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司金海道店，告訴該店的工作人員王某自己要買房屋的意愿。過了幾天，王某在網(wǎng)上看到了孫某發(fā)布的賣房信息后就與張某聯(lián)系，張某兩次看房后決定購買孫某所有的位于天津市河北區(qū)某小區(qū)的單元房一套。雙方約定：張某購買孫某所有的單元房一套，孫某凈得房款 425000元，其他一切交易稅費(fèi)均由買方張某負(fù)擔(dān)。 2008 年 5月 16 日，雙方到天津市河北區(qū)房管局簽訂天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議，5月19日，張某、孫某及中介人王某到天津市河北區(qū)房地產(chǎn)管理局辦理過戶手續(xù)， 辦理過戶手續(xù)時， 張某交納了房屋轉(zhuǎn)讓所得稅

2、 4250元，營業(yè)稅及附加稅23587.5元，合計(jì) 27837.5 元。后張某取得所買房屋的所有權(quán)證并實(shí)際入住該房。張某偶然聽別人說，房屋交易稅依現(xiàn)行稅法規(guī)定應(yīng)由賣方繳納。于是，張某反悔并以房屋轉(zhuǎn)讓所得稅、營業(yè)稅及附加稅根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定均應(yīng)由賣方孫某負(fù)擔(dān)為由，將孫某訴至天津市河北區(qū)人民法院，要求孫某返還上述各項(xiàng)稅款合計(jì)27837.5元。而孫某則認(rèn)為，雙方有約在先，賣方凈得房款 425000 元，其他一切交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，故不同意張某的要求天津市河北區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，買賣雙方關(guān)于賣方獲得凈價、買方負(fù)擔(dān)交易稅款的約定不違反我國現(xiàn)行稅收管理方面的法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，符合當(dāng)事人的意思自治原

3、則和契約自由原則，應(yīng)認(rèn)定合法有效。遂判決駁回原告的訴訟請求。一審宣判后，雙方當(dāng)事人均未上訴各方觀點(diǎn)】自從二手房市場出現(xiàn)至今， 本來應(yīng)由賣家來支付的稅費(fèi)， 卻通過約定轉(zhuǎn)嫁到了買家頭上， 而熟悉二手房市場的人都知道， 這是二手房交易市場的 “潛規(guī)則 ”對于房屋交易雙方的該項(xiàng)約定是否合法有效，不同利益方有著不同的觀點(diǎn)：買方張某：納稅義務(wù)是法定義務(wù)，不能因當(dāng)事人的約定而任意轉(zhuǎn)移。按照國家的相關(guān)規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)讓所得稅、營業(yè)稅及附加稅均應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)，即便當(dāng)事人約定該稅款由買方負(fù)擔(dān)，該約定也因違反了現(xiàn)行法律的強(qiáng)制性規(guī)定而歸于無效。故賣方孫某構(gòu)成不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)返還本應(yīng)由其負(fù)擔(dān)而實(shí)際卻由我方繳納的稅款賣方孫某：本案

4、中，買賣雙方關(guān)于一切交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)的約定不違反相關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。買方張某繳納房屋轉(zhuǎn)讓所得稅、營業(yè)稅及附加稅的行為是依約定履行，符合當(dāng)事人的意思自治原則，故張某的請求應(yīng)予駁回某房屋中介：統(tǒng)計(jì)顯示，在近期簽訂的涉及到買賣雙方由誰來負(fù)擔(dān)稅費(fèi)的合同中， 80% 以上的承擔(dān)者都是買方。其實(shí)，稅費(fèi)由誰來交是受到二手房供求關(guān)系的影響，即使賣方不明確要求買方承擔(dān)稅費(fèi)，那也會通過其他方式將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買方身上。所以說，由買家負(fù)擔(dān)稅費(fèi)是市場的選擇，這樣的約定應(yīng)認(rèn)定有效才能順應(yīng)市場規(guī)律某稅務(wù)機(jī)關(guān)：我國現(xiàn)行稅收管理方面的法律規(guī)定：銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人。由此可見，營業(yè)稅

5、的納稅人為房屋出售方，而不是買方，通過合同方式約定納稅義務(wù)的轉(zhuǎn)移，違反了行政法的強(qiáng)制性規(guī)定。同時，如果賣方自己負(fù)擔(dān)稅款，房價會提高，國家會獲得更多的稅收收益，那么約定買方負(fù)擔(dān)稅款就等于變相降低了交易價額，損害了國家利益，因此從這個角度講也應(yīng)認(rèn)定該約定無效法官回應(yīng)】該約定不違反相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定天津市河北區(qū)人民法院法官于麗英是該案的承辦法官，她說，本案中房屋交易雙方的這種約定并不違反相關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。雖然我國稅收管理方面的法律、法規(guī)對于各種稅收的征收均明確規(guī)定了稅種、稅率、稅額及納稅義務(wù)人，但是并未禁止納稅義務(wù)人與合同相對人或第三人約定由合同相對人或第三人繳納稅款，即對于實(shí)際由誰繳納稅款并

6、未作出強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定。因此，如果合同當(dāng)事人約定由合同相對人或第三人實(shí)際繳納稅款，并不違反法 律規(guī)定，也不損害國家利益，對其約定應(yīng)認(rèn)定為有效。本案中，所謂 “賣方凈得房款 425000 元，其他一切稅費(fèi)由買方負(fù)擔(dān) ”，實(shí)際意味著部分原本按照稅法應(yīng)該由賣方負(fù)擔(dān)的稅款通過約定的方式轉(zhuǎn)嫁給了買方。該約定是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，從合同法鼓勵交易、促進(jìn)交易之立法精神出發(fā)應(yīng)認(rèn)定合法有效，且這樣的認(rèn)定也符合當(dāng)事人的意思自治原則、處分原則和契約自由原則對此，筆者作了進(jìn)一步的研究和分析：第一，納稅義務(wù)不具有一身專屬性。稅收之債雖然是公法上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，但因其以金錢給付為標(biāo)的，故而不具有（事實(shí)上也不可能具

7、有）一身專屬性，可由他人代為履行。即法律雖然明確規(guī)定了納稅義務(wù)人，但也并不意味著用以履行納稅義務(wù)的金錢必須出自納稅義務(wù)人本人。如果與納稅義務(wù)人簽訂納稅承擔(dān)協(xié)議的合同相對人愿意代替納稅義務(wù)人履行納稅義務(wù)，國家對此也不持否定態(tài)度。根據(jù)意思自治的原則，只要 該約定系雙方真實(shí)意思表示，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，對雙方均有拘束力第二，該約定屬于履行承擔(dān)協(xié)議，對稅收債權(quán)人沒有拘束力，但在納稅義務(wù)人與履行承擔(dān)人之間具有民法上的拘束力。買賣雙方關(guān)于稅款負(fù)擔(dān)的約定屬于履行承擔(dān)協(xié)議而非債務(wù)承擔(dān)協(xié)議。履行承擔(dān)與債務(wù)承擔(dān)的區(qū)別在于：履行承擔(dān)與債權(quán)人無關(guān)，它是債務(wù)人和第三人的內(nèi)部約定，只發(fā)生內(nèi)部效力，第三人只對債務(wù)人負(fù)有代為履

8、行義務(wù)，對債權(quán)人不負(fù)義務(wù)，債權(quán)人不得直接請求第三人履行。而債務(wù)承擔(dān)則必須經(jīng)債權(quán)人同意始發(fā)生效力，它發(fā)生的是外部效力，因債務(wù)承擔(dān)，第三人加入既存的債務(wù)關(guān)系之中，取代原債務(wù)人而獲得債務(wù)人地位，直接對債權(quán)人負(fù)有債務(wù)，債權(quán)人亦得直接請求第三人履行。以本案為例，交易雙方關(guān)于買方負(fù)擔(dān)稅款的約定只在買賣雙方之間具有拘束力，對稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有任何拘束力。對稅務(wù)機(jī)關(guān)而言，凡依照稅法應(yīng)當(dāng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅款，其納稅義務(wù)人仍為賣方，雖然實(shí)際負(fù)擔(dān)稅款的人是買方，但買方只能以賣方的名義支付這部分稅款，買方并不因?yàn)榧s定而取得納稅義務(wù)人的資格。在這里應(yīng)該注意區(qū)分稅法（公法）和民法（私法）不同的適用領(lǐng)域：在稅務(wù)機(jī)關(guān)與納稅義務(wù)人之間適

9、用稅法，而在買賣合同當(dāng)事人之間則適用民法。從稅法上看，買方是在代替賣方履行稅法上的納稅義務(wù)（履行的是別人的義務(wù)），從民法上看，買方履行的是基于履行承擔(dān)協(xié)議而產(chǎn)生的民法上的債務(wù)（履行的是自己的義務(wù)）第三，買方基于有效約定負(fù)擔(dān)稅款，賣方并不因此構(gòu)成不當(dāng)?shù)美男问缴险f，有效的約定（履行承擔(dān)協(xié)議）本身構(gòu)成了賣方得利（轉(zhuǎn)嫁稅款負(fù)擔(dān)）的根據(jù)，所以不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。從實(shí)質(zhì)上說，認(rèn)定這種約定具有民法上的拘束力，對于實(shí)際負(fù)擔(dān)稅款的買方而言，也不存在不公正的問題。這是因?yàn)椋I賣雙方是把買方負(fù)擔(dān)稅款當(dāng)作一項(xiàng)交易條件來約定的，換言之， 買方負(fù)擔(dān)稅款是賣方按照現(xiàn)價格締結(jié)合同的前提條件， 是賣方履行合同的對價之

10、一 （其余的對價為買方支付價款）。如果買方不同意負(fù)擔(dān)稅款，賣方就不會以現(xiàn)在這個交易價格成交，賣方會把其自己應(yīng)繳納的稅款提前揉進(jìn)總價格之中，其結(jié)果只能是交易價格上升。到那時，繳稅基數(shù)將進(jìn)一步提高，雙方實(shí)際繳納的稅款總額也會相應(yīng)提高，這對于賣方而言，無任何損害，其實(shí)際獲得的凈價還是原來的數(shù)目，而對買方來講，不是付出的更少而是付出的更多第四，尊重市場規(guī)律，不能隨意認(rèn)定合同無效。有人認(rèn)為，如果賣方自己負(fù)擔(dān)稅款，房價會提高，國家會獲得更多的稅收收益，那么約定買方負(fù)擔(dān)稅款就等于變相降低了交易價額，損害了國家利益，因此從這個角度講也應(yīng)認(rèn)定該約定無效。這種觀點(diǎn)值得商榷。事實(shí)上，如果以損害國家利益為由否定此類約

11、定的效力，其實(shí)際執(zhí)行起來的效果可能適得其反。以本案為例，如果法院認(rèn)定雙方關(guān)于買方負(fù)擔(dān)稅款的約定無效，判令賣方向買方返還該筆費(fèi)用，則賣方將會依據(jù)重大誤解主張撤銷合同。在該案結(jié)束后，賣方還會賣房，他要么選擇提高價格把稅款提前揉進(jìn)價格之中，要么仍然像這次一樣尋找愿意負(fù)擔(dān)稅款的買方。前一種選擇會導(dǎo)致其價格偏高且不符合目前二手房市場 “買方負(fù)擔(dān)稅款，賣方獲得凈價 ”的交易常態(tài)，其結(jié)果是沒有人愿意與他締約，從而他最終還是會轉(zhuǎn)向后一種選擇，而后面的發(fā)展就會和本案完全一樣?？梢娂幢惴梢?guī)定禁止通過約定轉(zhuǎn)移稅款負(fù)擔(dān)，這樣的規(guī)定也不僅十分容易為公眾所規(guī)避，而且在制度設(shè)計(jì)上也不經(jīng)濟(jì)。我們之所以認(rèn)為稅收之債不是一身專屬性債務(wù)，也是因?yàn)榫退惴蓮?qiáng)行規(guī)定納稅義務(wù)具有一身專屬性，也根本不可能落到實(shí)處（比較典型的例子是罰金刑，與稅收債務(wù)相比，罰金刑作為刑罰的一種，更應(yīng)具有一身專屬性，理應(yīng)由犯罪人本人繳納，但實(shí)務(wù)中犯罪人家屬代為繳納罰金的，無一 例外地被獲得認(rèn)可）。事實(shí)上，現(xiàn)實(shí)生活中除二手房交易之外，在球員轉(zhuǎn)會、歌星演唱會等的薪金計(jì)算上也經(jīng)常會聽