中海地產(chǎn)全過程成本精細(xì)化管理2012

1、精品中海地產(chǎn)全過程成本精細(xì)化管理剖析剖析.中海地產(chǎn)成本管理文件體系分析中海地產(chǎn)成本管理文件由一系列文件組成， 最高一級(jí)是中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制 度，下面還有一系列文件，包括管理辦法，管理指引、工作程序、單項(xiàng)通知和用表等，將 這些文件進(jìn)行分類后，見下表。文件類型文件名稱文件主要內(nèi)容綱領(lǐng)性控制文件中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度包括成本管理總思路，組織管理架構(gòu)、 各部門對(duì)于成本管理的職責(zé)、開發(fā)建設(shè) 各階段成本管理內(nèi)容、成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控等中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目工程成本與財(cái)務(wù)科目相結(jié)合的成本分解 體系中海地產(chǎn)統(tǒng)一合約安排管理辦法包括合同結(jié)構(gòu)策劃、計(jì)價(jià)方式、付款方 式、物料供應(yīng)方式等策劃原則部門管理

2、文件1合約管理部組織架構(gòu)與崗位職責(zé)合約管理部的組織架構(gòu)與崗位職責(zé)招投標(biāo)管理文件關(guān)于加強(qiáng)工程合同管理的通知總部將參與子公司的大額工程合同的招 標(biāo)、定標(biāo)等工作分判商名冊(cè)管理程序分判商（承包商）考察、入庫、履約調(diào) 查、分類與更新等招標(biāo)分判工作程序包括招標(biāo)策劃、招投標(biāo)文件編制、招投 標(biāo)過程管理、評(píng)標(biāo)定標(biāo)程序等合同簽訂后的成 本管理文件合約管理工作程序合同后的成本管理，包括交底、付款、預(yù)算、報(bào)價(jià)、變更、結(jié)算管理工程簽證管理工作程序施工過程的簽證管理關(guān)于加強(qiáng)對(duì)大額工程款支付審批管理 的通知大額付款管理.中海地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理體系分析1.成本管理總思路清晰而且系統(tǒng)中海的成本管理總思路：以統(tǒng)一成本科目為前提，以

3、全過程成本管理為主線，以建安成 本動(dòng)態(tài)監(jiān)控為重點(diǎn)，以建立成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及 ERP項(xiàng)目管理 為手段，構(gòu)建有效的成本管理體系，不斷完善，持續(xù)改進(jìn)。2建立了公司統(tǒng)一的、和財(cái)務(wù)緊密結(jié)合的成本分解體系，相當(dāng)于統(tǒng)一了成 本管理的“度量衡”。中海首先建立了一個(gè)和財(cái)務(wù)科目相結(jié)合的成本分解體系 中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本 科目，成本計(jì)劃、成本管理、成本核算、成本考核等都以這個(gè)成本分解體系為基礎(chǔ)，即統(tǒng) 一了各層次成本的口徑和構(gòu)成，相當(dāng)于統(tǒng)一了成本管理的“度量衡”，不會(huì)出現(xiàn)各個(gè)部門對(duì) 于成本理解不同而造成的偏差，而影響成本管理的執(zhí)行力。3. 成本組織管理架構(gòu)合理，各部門對(duì)于成本管理的職責(zé)清

4、晰，并由發(fā)展管 理部代表公司進(jìn)行成本總控。在總部成立項(xiàng)目成本管理工作小組， 小組成員由公司發(fā)展管理委員會(huì)確定， 由總部主管 領(lǐng)導(dǎo)、各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人和各地區(qū)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人組成，負(fù)責(zé)統(tǒng)領(lǐng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)線的項(xiàng)目成本管 理工作，并向公司發(fā)展管理委員會(huì)負(fù)責(zé)?？偛堪l(fā)展管理部為項(xiàng)目成本管理的日常工作機(jī)構(gòu) ，具體負(fù)責(zé)工作小組成員之間及工作 小組與地區(qū)公司之間的聯(lián)絡(luò)等工作。負(fù)責(zé)下達(dá)、審批目標(biāo)成本，并進(jìn)行成本監(jiān)控。集團(tuán)總部的投資管理部、規(guī)劃設(shè)計(jì)中心、營銷策劃中心、財(cái)務(wù)資金部和發(fā)展管理部，以 及各地區(qū)公司對(duì)于項(xiàng)目成本各部分（基于成本分解體系）的管理職責(zé)清晰。4. 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程各階段的管理方法和管理流程清晰。實(shí)施全過

5、程目標(biāo)成本管理，在項(xiàng)目的可行性研究、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工等各個(gè)階 段，分別建立成本控制目標(biāo)，實(shí)行全過程目標(biāo)成本管理。并對(duì)實(shí)施過程的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行控制， 除以上節(jié)點(diǎn)外，還有施工過程的主體工程開工或主包合同簽訂、主體結(jié)構(gòu)封頂兩個(gè)節(jié)點(diǎn)，到 達(dá)每個(gè)節(jié)點(diǎn)時(shí)必須進(jìn)行成本預(yù)測(cè)或核算，超過成本目標(biāo)必須上報(bào)批準(zhǔn)。對(duì)于各個(gè)階段成本管 理，均配有相應(yīng)的表格要求填寫上報(bào)，下面對(duì)于表格專門還有分析。5. 統(tǒng)一全公司的成本管理方法?？偛繉?duì)地區(qū)公司的合約安排模式做出統(tǒng)一規(guī)定，包括合約策劃、工程分判模式、報(bào)價(jià)及 定標(biāo)、甲供材管理、進(jìn)度款支付等，地區(qū)公司應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。6. 對(duì)成本管理每個(gè)環(huán)節(jié)配有相應(yīng)工作指引和模板。對(duì)成本管理每

6、個(gè)環(huán)節(jié)配有相應(yīng)工作指引和模板，內(nèi)容細(xì)致全面，如上述的中海地產(chǎn)統(tǒng) 一合約安排管理辦法中，對(duì)項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)策劃內(nèi)容、報(bào)價(jià)方式、定標(biāo)原則、工程量計(jì)量管 理、造價(jià)構(gòu)成、甲供料確定原則及損耗率確定、工程款支付方式等均有詳細(xì)的說明或規(guī)定。如上述的合約管理工作程序中，對(duì)合同簽訂后的合同交底、付款、預(yù)算、報(bào)價(jià)、變 更、結(jié)算管理等工作，均有詳細(xì)的說明或規(guī)定。7. 配套用表齊全、清晰和細(xì)致，形成體系，對(duì)成本管理每個(gè)環(huán)節(jié)均有標(biāo)準(zhǔn) 用表或示例模板。各項(xiàng)制度的配套用表制度名稱配套用表項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度（14）中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目項(xiàng)目成本及盈利預(yù)測(cè)表項(xiàng)目建安成本目標(biāo)控制表項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表項(xiàng)目建安成本預(yù)測(cè)明細(xì)表

7、開發(fā)項(xiàng)目成本分期審批表關(guān)于第X期 第X階段成本預(yù)測(cè)報(bào)表的回復(fù)格式項(xiàng)目發(fā)展成本控制目標(biāo)審核表VX.X項(xiàng)目發(fā)展成本控制目標(biāo)審批表VX.X關(guān)于【XXXX】項(xiàng)目發(fā)展成本控制指標(biāo) （XX階段）的批復(fù)格式項(xiàng)目成本超支審批表建安成本超支審批表項(xiàng)目成本執(zhí)行情況表建女成本數(shù)據(jù)米集分析表招投標(biāo)管理制度（16）大額工程合同投標(biāo)單位備案表大額工程合同定標(biāo)會(huì)議通知大額工程合同中標(biāo)單位審批表年半年工程合約定標(biāo)情況表分判商考祭意見表（適用于在建工程）分判商考察意見表（適用于完工工程）分判商考察意見表（適用企業(yè)基地）分判商考察意見表（適用于工廠）分判商履約評(píng)價(jià)表（HY01-05 ）分判商名冊(cè)（HY01-06 ）分判商履約情況

8、調(diào)查表（HY01-07 ）分判工程招標(biāo)工作計(jì)劃（參考模板）（HY02 02 ）招標(biāo)文件評(píng)審表（HY02 03 ）投標(biāo)單位審批表（HY02 04 ）開標(biāo)書（HY02 05 ）分判工程定標(biāo)記錄（HY02 06 ）合同管理制度（4）合約管理策劃報(bào)告評(píng)審表（HY02 01 ）合約交底記錄（HY03 01 ）合同文件評(píng)審表（HY02 07 ）合同分發(fā)登記表（HY02 08）合同簽訂后成本管理制度（9）工程付款證書（模板）（HY03 02 ）工程變更價(jià)款確認(rèn)書（HY03 05）工程變更價(jià)款審批表（HY03 04）工程成本變動(dòng)報(bào)告（HY03 03）工程簽證單（HY04-01）工程簽證登記表（HY04-02 ）簽證費(fèi)用審批表（HY04-03 ）結(jié)算書（模板）（HY03 06）結(jié)算確認(rèn)書（HY03 07）若只有制度和工作流程，而不配合以相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)管理用表或模板，則這些制度很難被執(zhí) 行，或執(zhí)行效果大打折扣。8. 招投標(biāo)管理制度融合到成本管理和合同管理的各項(xiàng)制度中中海沒有單獨(dú)編制招投標(biāo)管理制度，而是將招投標(biāo)管理制度融合到成本管理和合同管理的 各項(xiàng)制度中9. 對(duì)各地區(qū)公司既有統(tǒng)一，也有開放。制度規(guī)定：各地區(qū)公司應(yīng)按照總部的相關(guān)要求和多年以來形