中小戶型住宅產(chǎn)品線研究

1、陳蘭：萬科中小戶型住宅產(chǎn)品線研究各位領(lǐng)導、各位來賓，下午好。今天我看了一下會議主題，就像主持人說的，如果要講產(chǎn)品線研究下午就講不完，我主要圍繞中小戶型的主題來講一下我們研究的方法。剛才劉總已經(jīng)多次提到跟萬科的合作，還有他們研究的客戶特征，包括市場情況，事實上我們所有產(chǎn)品研究也是來自于客戶研究和市場，我們集團的宗旨是為普通人蓋好房子，我們從產(chǎn)品上主要是緊緊圍繞客戶維度和土地屬性這幾個維度來做產(chǎn)品，從客戶維度剛才劉總談的很詳細，主流是首置首改客戶，首置首改是萬科從全集團來講的主流產(chǎn)品，占 80%以上。在北京這個市場上，占的比例就更大，占到90%以上。我是 09 年底進的萬科，剛好是房山長陽這個項目

2、的第一波操作，我剛來北京萬科的時候， 我看了一下整個公司的產(chǎn)品，房山長陽包括當時有一個昌平萬科城，這兩個項目是符合集團首次置業(yè)、首次改善客戶需求的產(chǎn)品。我們另外一個產(chǎn)品線是再次改善和城市TOP系列的，到了今天為止，我們產(chǎn)品線發(fā)展到今天，在北京這個市場上我們再次改善的產(chǎn)品幾乎消失了，幾乎不見了，我們就剩下就兩端的產(chǎn)品，首置首改，還有一種就是城市TOP甚至城市改造TOP產(chǎn)品，這個我們公司也在做。剛才提到的極小戶型，這件事也是我本人參與很深的一件事情。在世界超大城市極小的空間利用上都有探索與實例，包括東京、紐約、 香港都有這方面的實例，尤其是超大型城市的中心區(qū)。我們從土地屬性角度，萬科拿不到這樣住宅

3、的用地，極小戶型也不符合我們國家現(xiàn)行的住宅規(guī)范。所以我們在做這個實驗的產(chǎn)品，從集團角度來講，深圳、西安等地也有一些實驗性產(chǎn)品，但是從土地屬性來講都不是住宅，所以帶有公建的性質(zhì)，北京的項目由我們公司來負責運營。極小戶型這從住宅角度來講，現(xiàn)有的階段只能作為一個技術(shù)性研究，作為市場推廣的話，我覺得幾乎不可能。下面我介紹一下北京萬科新青年首置產(chǎn)品的研究方法和綱要，我們北京公司最新的產(chǎn)品線，我先介紹一下我們集團怎么做產(chǎn)品研發(fā)，我們分一線公司、區(qū)域和集團三級架構(gòu)，一線公司主要負責產(chǎn)品基礎(chǔ)研發(fā)，區(qū)域是作為綜合和推廣，集團主要是起到交流的作用。大家很了解， 住宅這種產(chǎn)品地域性非常強，幾大區(qū)域拿過來的戶型，肯定

4、是不一樣的，我們主要交流研究方法；還有裝修地域差別較小，我們公司90%以上產(chǎn)品做精裝修，會有一些好的經(jīng)驗交流。新青年是北京萬科今年年初做的一個升級，我們首先有一個研究背景，城市擴張，五環(huán)的時代在北京基本上過去了，現(xiàn)在是六環(huán)時代的到來。傳統(tǒng)的城市已經(jīng)擴張到新城中心，緊緊圍繞我們的住宅開發(fā)，住宅所有的配套這在萬科體系內(nèi)非常重視，正在推行。北京這個市場執(zhí)行所有的政策是全國最嚴的，從整個政策上來講，首次置業(yè)和首次改善有了與以往不一樣的概念，在沒有這些政策之前，大家都有梯級消費的概念，給我們產(chǎn)品要求的時候，還能見到一居室的比例；但實際上這些政策出來之后，首先我們的面積要小，因為總價太高了，但是面積小不意

5、味著我們要犧牲生活的舒適度，所以我們在舒適度角度來研究戶型，怎么改進。我跟大家解釋一下什么叫做首置客戶？家庭結(jié)構(gòu)包括年齡結(jié)構(gòu)，基本上是30 歲 -50 歲，這是我們指產(chǎn)品的生命周期。北京人均壽命81.2 歲，平均初育年齡29.13 ，結(jié)婚和生育平均是 3 年時間，我們的客戶從準備結(jié)婚一直到生育年齡，和家里老人退休的年齡基本吻合，老人同住來照顧孩子的情況十分普遍。所以我們主流戶型就是定位在兩居和三居。舒適度來自于功能空間的改善，這是我們和其他機構(gòu)合作的一個關(guān)于24 小時客戶行為分析。 上邊那些老人是每天在家里或者在家門以外的行為。下邊這個表，它的顏色月深，就代表在這個時段公共空間使用頻率最高。紅

6、色的那兩個主要是集中在衛(wèi)生間，衛(wèi)生間是住宅的主要功能空間，對于中小戶型來講，衛(wèi)生間不管是兩居室還是三居室，如果想控制面積的話，基本很難達到兩衛(wèi)。但是家庭人口，在父母來照顧孩子的階段，家庭人口也不少，上班高峰時段，包括晚上休息之前的時段，衛(wèi)生間使用頻率非常高。市場上的產(chǎn)品也越來越同質(zhì)化，從90 左右面積段產(chǎn)品非常多。城市環(huán)境日漸惡化，包括空氣、水質(zhì)。 因為城市擴張我們要為郊區(qū)客戶提供便利配套設(shè)施，因為限購政策我們要滿足客戶更長家庭生命周期需求，因為產(chǎn)品同質(zhì)，產(chǎn)品需要一些創(chuàng)新，因為環(huán)境問題就需要更關(guān)注微環(huán)境的健康。我們產(chǎn)生出一個新青年產(chǎn)品首置的研究方法論，它有三個主題，和諧尊重、健康安心、便利豐盛

7、。每一個主題對應(yīng)不同的研究方向，核心尊重指戶型本身的優(yōu)化，精裝提升、景觀提升。 健康安心主要是從規(guī)劃角度和活動場地、裝修材料、健康設(shè)備、綠色工業(yè)化角度來講健康和安心的問題。便利豐盛是指配套，我們提倡體育公園、社區(qū)商業(yè)配套、教育配套，這在我們的項目當中都是逐一落實的。這三個方面不一一展開，我今天主要是講戶型優(yōu)化和精裝提升的細節(jié)。和諧尊重這個主題以下，包括戶型優(yōu)化、精裝提升、景觀提升三方面，我今天主要講前兩方面。戶型優(yōu)化剛才已經(jīng)提到了，衛(wèi)生間是早高峰和晚高峰，大家互相搶衛(wèi)生間的問題。因為我們是節(jié)約面積了，萬科是做精裝修，有很多固化的衛(wèi)生間模塊，在我們以前衛(wèi)生間模塊當中，基本上考慮小孩洗澡的問題比較

8、少，我們設(shè)計部有很多年輕同事有小孩的，他們就發(fā)現(xiàn)一個問題，一個人給小孩洗澡是非常困難一件事，這些問題該如何解決；我們也借鑒一些國外的經(jīng)驗，日本的戶型，它的坐便和淋浴是分室設(shè)置，解決了早晚高峰上廁所和洗漱的矛盾，可以同時進行。下邊這兩張圖，解釋了一下兩個大人怎么在衛(wèi)生間的空間底下給小孩洗澡，包括淋浴間一個成人帶小孩進去，就是在尺度上做了一個研究。左邊這個主要指4 歲以下的小孩，右邊的是6 歲的小孩。這個表是我們對衛(wèi)生間的排列組合。衛(wèi)生間主要是四件東西在里面，面盆、馬桶、淋浴和洗衣機，現(xiàn)在開始有太陽能了，太陽能有一些設(shè)施有的戶型也要固化在衛(wèi)生間里，這幾個東西怎么組合。最后我們進行了類似窮盡法的一個

9、研究，把各種組合方式基本都列了一遍，最后經(jīng)過大家反復的討論和研究，得出黃色曲線里面一個核心方式。這樣的布置面積增加會比較少，衛(wèi)生間里有手盆，各方面都比較便利。衛(wèi)生間有手盆這個方式是借鑒了飛機機艙里的方式，而且非常有意思的是，我最近去芳草地，發(fā)現(xiàn)它的公共衛(wèi)生間也是這么設(shè)置的，我不明白是為什么。這個就是我們借鑒機艙，在單獨馬桶這個空間里面可以完成它的過程。我們研究完了以后，它的尺寸，正常來講我們先研究一個最小尺寸，在最小尺寸基礎(chǔ)上，在不同項目當中應(yīng)用。標準戶型的一個演進過程，左側(cè)是 2011 年和 2012 年比較常用的戶型，首置產(chǎn)品有兩個系列， 一梯 2 和一梯4， 一梯 2 的戶型，紅色那個點

10、有一個改進，獨立座便間，暗衛(wèi)變明衛(wèi)，給孩子洗澡提供空間，改善廚房操作臺面，優(yōu)化各空間的尺寸。我們比較常用的一梯4 系列， 這個系列最近用的比較多，因為我們拿地2.2 和 2.5 以上容積率特別多，這種情況下，尤其是18 層以上我們就不太建議用1 梯 2 戶型，這是我們的主力系列，我們在2010 年和 2011 年用的比較多的戶型。這可以控制在78-90 之間都可以，后面是控制在90-110 幾都沒有問題，我們會調(diào)整它的進身和面寬，基本戶型都這樣。在標準戶型情況下延展做了調(diào)整，下面的戶型是一個最小戶型，它的面積做到78，后面是控制在90 出頭。我們研究的每一個空間它基本上是合理的最小尺寸，住宅舒

11、適度有一定的要求，這些空間都做了合理調(diào)整。大家看這個衛(wèi)生間的位置，包括餐廳和分離衛(wèi)生間的設(shè)置，這對家庭的行為會有一定的幫助。我們把戶型調(diào)到最小之后，要讓這個系列有一定的延展基礎(chǔ)，這是我們目前在做幾個項目都在用的戶型。萬科90%的房子都是精裝修，剛才講那么多研究主要得益于精裝修的研究，沒有精裝修的配合我們是做不到這個程度。我給大家看一下90 平米的戶型裝修情況，剛才童會長也提到了， 北歐家庭的衣服也很多，衣服很厚，一個房子的大小，它的功能主要取決于功能空間合理，再一個是收納系統(tǒng)，如果收納系統(tǒng)做的合理，它能裝下更多的東西，提升居住品質(zhì)。我們從這些方面做了很多研究，包括玄關(guān)的位置，玄關(guān)、衛(wèi)生間、廚房

12、。從比較大的收納一直細小到閱讀，包括插座的位置，都要有一定的探討。首先玄關(guān)是有一個多功能玄關(guān)柜，這個功能大家都有生活經(jīng)驗，一進家門，如果有一個玄關(guān)柜生活會方便很多，而且解決了家里一定的收納。這邊的童車也是我們一個新的改進，有很多父母推小行出去，童車回來以后沒有地方放，我們結(jié)合這個柜子放了一個折疊童車的位置。 結(jié)合穿衣鏡和椅子做了一個懸掛的，扶手是考慮到老年人的方便程度，這是一個細節(jié)的處理。我們集團做過一個家庭收納研究，研究完了以后，收納相當于幾十個180 升冰箱的容納量，這個非常有意思。關(guān)于櫥柜的一個詳細研究，如果有一個非常合理的櫥柜，大家的空間就可以節(jié)省很多。在小型的電器上也會有一些提升客戶

13、舒適度的，在玄關(guān)這個地方做一個總開關(guān)，我們借鑒杭州公司的經(jīng)驗，做了一個出門的總開關(guān)。有些東西是永遠不需要關(guān)的，比如冰箱，這和總開關(guān)就沒有關(guān)系，其他的就是一些插座。起居室我們也做了一個關(guān)于空調(diào)和空間比例的研究，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在研究的中小戶型，所有的空間，包括起居室，現(xiàn)有市場上的壁掛機就足以帶動最大空間制冷，以前我們還經(jīng)常糾結(jié)到底做上機位還是柜機，研究過后我們就統(tǒng)一做上機位。順應(yīng)現(xiàn)在的市場發(fā)展，有USB的插座，就很方便，不用大家來回找插頭。臥室也是有一個小夜燈，這個基本上是受酒店的啟發(fā)，晚上起來的時候比較方便。精裝經(jīng)常會碰到幾個插座或者是面板在一起，工人一趕工就有高低不平的狀況，我們做了一個聯(lián)合的，這

14、樣就避免美觀的問題。這有一個應(yīng)急照明，平時就插在插座上，一旦停電，它會自動開啟，這個作用其實挺明顯的，你不用到處找手電了。臥室的收納柜，這跟玄關(guān)柜是一個道理，增加一些柜體的照明。我們會考慮閱讀燈的位置，主要是對眼睛有好處。廚房是家里最重要的功能空間，我們通過動線的分析，把廚房最重要的三件擺在一個三角的位置上，方便大家操作，也節(jié)省空間。對廚房高度的研究，什么東西放在哪兒。它的核心價值就在于增加了中柜，大幅度提高日常用品儲藏量和取放的方便程度。進深也不太大，方便拿東西。我們公司也一直推行綠色垃圾分類，尤其是廚余垃圾設(shè)備處理，我們在廚房給大家配置了廚余垃圾分類的藍筐。增加一些重點照明，方便操作。這個

15、跟剛才總開關(guān)的意思一樣，方便大家使用。關(guān)于抽油煙機的設(shè)計和櫥柜一體設(shè)計，對市場上油煙機的研究，最后做了選型。衛(wèi)生間也做同樣的多功能柜的研究，在手盆的上方。剛才說過新的衛(wèi)生間研究。還有無障礙的設(shè)施，包括小的置物架，方便大家放手機。我們一些附加的設(shè)備，在一些比較好的裝修上，會增加一些設(shè)備，這對生活的舒適度影響是很大的。我們通過系統(tǒng)的精細化研究與產(chǎn)品設(shè)計，希望可以令客戶生活更舒適；謝謝大家。薛峰：中建設(shè)計中小戶型住宅產(chǎn)品線研究咱們總工聯(lián)席會每次都是一個非常實的題目，我覺得這個題目特別好。特別是到金地，金地做了很多特別實際的項目，包括萬科也做了很多項目，這次大家一起來討論，我拿的這個題目是，正好我們有

16、“十二五”課題，是研究裝配式建筑的課題，而且我負責的這一塊就是建筑原形，實際就是中小戶型，怎么去研究中小戶型里面，特別是對中小戶型特別小，特別規(guī)整， 將來適合工業(yè)化建造，不光是結(jié)構(gòu)性建造，包括室內(nèi)的精裝，在這種情況下怎么去研究，我把我們的研究過程成果，結(jié)合我們做住宅設(shè)計規(guī)范里面，現(xiàn)在有規(guī)定，最小的套型是22平米，組合起來是30 平米，當初論證這22 平米或者說這30 平米是怎么論證的，它的實際戶型到底能達到什么情況，我來跟大家進行討論。這幾個戶型又要在咱們國家的標準圖集里面，很快要出了，大概七、八月份要出，這正好提前給大家有一個交流。我們現(xiàn)在理解的中小戶型不是簡單的把它理解為怎么設(shè)計的，功能上

17、使用率提高，現(xiàn)在是要拆分出來。第一是用模塊，中小戶型用模塊組合更加容易，或者說更加集約化，我們分為幾個重點模塊去把它研究，甚至適合于我們以后室內(nèi)精裝一體化。第一是公共空間的模塊，第二個最重要的，特別是小戶型，入戶空間，就是入戶門廳過渡空間，很多小型里面這個就放棄了，這個里面怎么去研究，這是必須有的東西，跟功能結(jié)合在一塊。第三是貯納空間，第四是廚衛(wèi)空間，中小戶型廚衛(wèi)可以標準化，大的產(chǎn)品系列定完了， 是可以標準化的。第五是陽臺模塊，甚至我們陽臺里面還會有類陽臺構(gòu)建標準化，再有就是其他的模塊化。重要的是解決緊湊型空間的關(guān)系，如果以后我們能夠去做結(jié)構(gòu)性裝配那更好，如果不能做結(jié)構(gòu)性裝配，起碼要做到精裝一

18、體化室內(nèi)標準化的集成，我們的思路基本是這樣的。在這個過程里，我們有這么幾類，應(yīng)該說產(chǎn)品線從40 開始，60、 80、 100，最大 120，所有這些套型都是實戰(zhàn)產(chǎn)品。這些產(chǎn)品線我們從產(chǎn)品的關(guān)系角度，包括多少大類型是生活過渡型，多大類型是新婚使用型，包括核心家庭型，有一個大體分類。因為越往后，40、 60系，這實際上用單元組合式的已經(jīng)做不出來了,因為中國跟日本住宅很大的區(qū)別，我們廚房必須直接對外采光通風， 這是很大的問題，戶型小了之后，這是有問題的，我們怎么來解決這個問題，會出現(xiàn)我們用單廊組合式。在入戶過渡空間里， 我們有一些非常詳細的設(shè)計要定，一個、一個空間的設(shè)計要點，否則的話，沒法做出模塊來

19、，因為模塊做的前提是要把要點先拿出來，否則做不出來。這里面 首先就是入戶過渡空間， 特別是中小戶型更加重要。 我們能夠坐下來換鞋， 甚至老了之后有 輪椅能夠適老，甚至在這個空間里面我們要把室內(nèi)配電箱、總控開關(guān)等等功能都在這里面集合起來，現(xiàn)在跟我們一起在做壓力的，包括博洛尼，包括其他幾家公司，都在整合，整合完 的功能比我們現(xiàn)場簡單的做室內(nèi)設(shè)計出來的要好的多的多，這就是說做工業(yè)化裝配，因為室內(nèi)裝配也是工業(yè)化裝配。越小的戶型收納空間越重要，入戶的收納空間，家庭儲藏，工作陽臺的，包括廚房的， 衛(wèi)生間的收納。實際上這些東西相當于跟集成的廠家結(jié)合在一塊做，確實現(xiàn)場簡單的做裝修設(shè)計是做不出這些東西來，而且那

20、些尺度，那些細部也達不到功能的要求。非常細的，包括活動轉(zhuǎn)板，包括雨傘，鞋擱在哪兒， 都是這種專業(yè)廠家做的集成塊才能解決這些問題，我們也試過，找了特別好的裝飾公司來做，他也做不處理，因為他沒有這么精細的去研究。我們?nèi)绻鲂粜停粜蛻?yīng)該是我現(xiàn)在看到的情況，小戶型大多數(shù)全部都是經(jīng)準修，如果小戶型再毛坯房，五年之內(nèi)這個樓里根本無法安生下來，所以只能這么做。這么來做的情況，我們怎么把我們的產(chǎn)品擱到里面去，小戶型精裝就幾個東西，一個是廚衛(wèi)模塊化，一 個是入戶玄關(guān)模塊化， 再有一個貯納模塊化， 最多會出現(xiàn)一個陽臺模塊化，把這幾個東西弄好，基本小戶型就差不多。在起居廳里面我們也給了重點，圍坐看電視的功能，

21、避免有過多的洞口， 避免衛(wèi)生間直接對起居的開門，包括廚房，因為處方要做模塊化，那就必須有多少功能在里面，是你給別人下任務(wù)單，否則你沒法解決這些問題。所以廚房里面都有什么樣的功能，包括微波爐，插座配置，風井、管道井集成，管道井可以買到很好集成產(chǎn)品，而且非常便宜。包括什么情況 下可以有直排，什么情況下必須要有風道井，都給了相應(yīng)的規(guī)定。在什么情況下廚房的操作 臺臨窗的洗盆布置，龍頭多高，窗臺高度，甚至灶臺不能臨窗，這些都給相應(yīng)的規(guī)定。原來我們不注意，經(jīng)常把排風井放在靠窗戶的一面，為了避免廚房串味是有一個技術(shù)措施，我們必須在廚房的開門入口部分要形成負壓，負壓就必須把抽風井放在離出口這一塊，不是放在窗口

22、這兒，很多小戶型，特別中小戶型串味更加嚴重，技術(shù)措施就會要求更加細。配的設(shè)施要求，我們現(xiàn)在跟一個中日合資廠家合作，來做這些東西，包括陽臺。陽臺里面什么情況配什么東西，因為中小戶型會出現(xiàn)洗衣機，什么情況下會配，寬度是多少。甚至在極小戶型里面，就是22 平米使用面積，北方地區(qū)會出現(xiàn)儲藏的挑臺，甚至會出現(xiàn)晾衣的擋板，在這種情況下，深度多少，寬度多少，給了一個相應(yīng)的規(guī)定。包括中小戶型里凸窗的利用， 這是從香港地區(qū)里引進的，都是在中小戶型里過來的，它的高度怎么規(guī)定，住宅社區(qū)規(guī)范是我來編的。大于45 公分，上面只是防護開啟扇，下面有安全玻璃就可以了，這次我們在設(shè)計圖集里特意解釋了這個問題，為什么很多地區(qū)加

23、強了之后，大量的遭到拆除，因為越精裝越會拆除這些東西，這些東西是沒有必要的，在凸窗使用上怎么規(guī)定窗臺高度，怎么規(guī)定開啟扇距窗臺的高度，什么情況下用安全玻璃，這對我們造價成本的節(jié)約是很大一塊。再有一個是公共空間的模塊，國家會有另外的政策會出來，就是我們的擔架電梯的問題。擔架電梯在7 月份開始結(jié)題，主要是希望利用斜角，有幾個方案。第一線把擔架，原來我們擔架是非常方整的，現(xiàn)在削尖了，是千公斤級的，是1.6 米乘 1.4， 1.5 米乘 1.6 米，基本上能用這種電梯的方式，不再改變原來標準模式的情況下是能放進去的，這是第一個。放進去有兩個前提，第一個前提是要改擔架兩頭，第二個是解決人放進去之后，人吃

24、不上勁，抬不出來的問題，后來又研究了擔架的推車，就是推架，一個人在吃不上力的情況下，能把這個擔架拿出來。把這個擔架何以折疊出來，作為配套，這是三個最重要的問題，就是千公斤級的。我們還有一個問題就是八百公斤級的，那就只好想辦法用備箱伸進去一塊來解決，這現(xiàn)在應(yīng)該說在7 月份要有一個結(jié)果，這個結(jié)果會在社會上公布。還有一個就是我們?nèi)绻プ鲂粜?，我們的電梯井道是模塊化的，中小戶型整個算下來的， 大家認可的戶型數(shù)不會很大，它的公共空間模塊基本上是能夠完全定死的，我們給了相關(guān)的數(shù)值。最小的就是60 以下，用的是一梯七的，而且盡量不要太薄。咱們 22 平米使用面積，我們能夠把這個房子做出來，還保證大家的基本

25、生活，是一個什么情況？擺下家具之后是一個什么情況，這次標準圖集里面也放到里面了。所有的廚房、衛(wèi)生間都是符合標準規(guī)定的最低，但是仍然還有相關(guān)的玄關(guān)，仍然有們廳，仍然有儲藏的地方， 仍然有看電視的地方，同時能夠允許我們夫妻兩個有一張大床，還有餐桌，能滿足做飯，而且這個做飯不是拿電簡單炒菜的做飯，是符合全部在開窗情況下怎么來做的，很多公司說我做最小戶型，我們特別要出來一個，如果我們在入口這一塊做黑的甚至北京市也做了一個保障房是黑的，應(yīng)該這么說按照住宅設(shè)計規(guī)范的要求是不能叫廚房。我們設(shè)計規(guī)范里規(guī)定30 平米，帶臥房的，它的情況也做了一個相應(yīng)的分析。大家可以看一下，這兩個都是30 平米的，可以由一間臥房，這個臥房能放下雙人床，有儲柜，放下小桌子，有床頭柜，保證我們基本的生活功能。同時我們看電視、吃飯等等，都是沒有問題的。再有入戶、玄關(guān)，特別重要的地方，入戶的貯