《綜合性可行性報告資料》芙蓉古城旅游地產(chǎn)項目建議書

1、芙蓉古城旅游地產(chǎn)項目建議書第一篇 項目簡介及運作目標(biāo)一、 項目簡介置信生態(tài)花園芙蓉古城是由置信實業(yè)領(lǐng)銜開發(fā)，大華實業(yè)和蔚信實業(yè)共同投資經(jīng)營，以川西民居為主、融入蘇州民居、云南仿漢民居、唐風(fēng)民居之中國傳統(tǒng)建筑精髓，蘊含著濃郁的川西文化，將古典與實用完美結(jié)合的高品質(zhì)社區(qū)。氣勢磅礴的皇城明遠(yuǎn)樓至公堂、靈動飄逸的亭臺樓閣、古樸淳厚的民俗風(fēng)情，生動再現(xiàn)了千年古芙蓉城的原始風(fēng)貌，讓老成都的民俗文化深深地烙印在今天的芙蓉古城上。置身其間，晃若隔世。而芙蓉古城商業(yè)地產(chǎn)項目是以川西文化為靈魂，用深厚的川西文化包裝古城，形成其獨特的賣點。商業(yè)地產(chǎn)項目占地近500畝，投資逾2個億，集餐飲、娛樂、旅游、休閑、度假于一

2、體，經(jīng)營面積達(dá)5萬余平米，能同時接待數(shù)萬人休閑、娛樂。是置信資產(chǎn)芙蓉古城餐飲娛樂公司在溫江打造的成都最大的餐飲娛樂基地。經(jīng)營項目包括：川菜酒樓、古風(fēng)茶樓、客棧、婚慶中心、運動康體中心、民俗表演中心、商務(wù)會議中心、小吃街、手工藝品街、兒童樂園、生態(tài)農(nóng)莊等，是一個功能齊備、配套完善的大型休閑娛樂場所。二、經(jīng)營目標(biāo)：l 將芙蓉古城打造成為成都市民休閑度假的首選場所。l 將芙蓉古城打造成為旅游熱點、亮點。l 3年內(nèi)古城年游客量達(dá)200萬人次。第二篇 項目定位、規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分一、定位以川西文化為主要特色的高性價比大眾化的休閑旅游基地。二、規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分芙蓉古城商業(yè)地產(chǎn)區(qū)可劃分為四大版塊：“文化版塊”古城

3、生命力之所在；“商業(yè)版塊”古城的利潤中心；“運動板塊”年輕人的天堂；“生態(tài)板塊”炒作的一大亮點。1、文化版塊文化是芙蓉古城的核心內(nèi)容，是古城持久生命力之所在。本項目的文化內(nèi)涵主要以川西文化為背景。1）、民俗文化表演中心民俗表演中心是芙蓉古城文化建設(shè)的核心部分之一，是古城文化的外在表現(xiàn)和最好載體，要靠它來凸顯古城的文化內(nèi)涵與品牌價值。它散落于古城的每個角落，一走進(jìn)古城便可隨處感受到撲面而來的古風(fēng)古韻。民間藝術(shù)部分：如轉(zhuǎn)糖人、捏泥人、紙風(fēng)車、糖葫蘆、拉響簧等散落在整個商業(yè)區(qū)內(nèi)，營造一種老成都文化氛圍。民間曲藝部分：將四川洋琴、評書、諧劇、金錢板、花鼓、清音、皮影戲等融入茶樓、酒樓，喝茶聽折子戲、品

4、芙蓉小吃，營造一種古城獨特的飲食文化。特色文化表演中心（芙蓉廣場）：將川劇變臉、經(jīng)典曲藝、民間絕技、舞龍、舞獅等大型節(jié)目在各節(jié)、假日在古城內(nèi)表演，既可凸顯古城文化，又可形成賣點吸引消費者。運作形式：在節(jié)假日或公司舉辦的各種活動中，可邀請民俗表演團體合作，具體的合作方式可根據(jù)表演的具體內(nèi)容來定。2）婚慶中心地點：建議皇城二樓規(guī)模：3000平米形式：招商或自營經(jīng)營內(nèi)容：接待、主持各種婚慶儀式項目的運作要點：1） 婚慶形式設(shè)置多樣。如傳統(tǒng)中式、西式、特色少數(shù)民族儀式，金婚、銀婚，水路、陸路迎娶等多種形式，供消費者選擇2） 婚慶項目推廣方式l 制作芙蓉古城婚慶手冊，圖文并茂，全面介紹婚慶中心提供的各種

5、儀式、各項服務(wù)。并制作帶古城獨特韻味的資料架，消費優(yōu)惠卡。l 和各大婚紗影樓合作。合作方式：放置古城婚慶手冊于影樓內(nèi)醒目位置，供消費者自由領(lǐng)取。影樓向顧客推薦古城婚慶中心，并和古城合作完成婚禮的全過程。 回報：雙方協(xié)商給予影樓一定比例的分成。古城為影樓提供該景區(qū)作為影樓外景拍攝基地。古城為到此舉行婚禮的消費者推薦影樓為其提供婚紗攝影。l 和婚慶中心合作。合作方式：放置古城婚慶手冊于各婚慶中心內(nèi)醒目位置，供顧客自由領(lǐng)取?；閼c中心向顧客推薦芙蓉古城，并和古城合作完成婚禮的全過程?；貓螅弘p方協(xié)商給予婚慶中心一定比例的分成。 我們婚慶的特色也是婚慶中心吸引客戶的一個亮點。l 和民政廳合作放置古城婚慶手

6、冊于民政廳內(nèi)醒目位置，供前來辦理結(jié)婚證的夫婦自由領(lǐng)取。并向其推薦芙蓉古城婚慶服務(wù)項目?；貓螅汗懦歉鶕?jù)其推薦顧客的消費情況給予一定返點，或贈送消費折扣卷。l 和裝飾城、家具商合作。一般人先裝修、購買家具后結(jié)婚。因此，在裝飾城、家具城購物的人群就是我們婚慶中心的潛在客戶。合作方式：放置古城婚慶手冊于裝飾城、家具城門口醒目位置，供顧客自由領(lǐng)取。發(fā)放古城婚慶中心優(yōu)惠卡。（也作為他們的促銷手段）回報：裝飾城、家具城可將他們的宣傳資料放于置信各樓盤的售樓處，供購房者自由領(lǐng)取。l 為中、老年人提供的金婚、銀婚服務(wù)，還可充分挖掘置信現(xiàn)有業(yè)主資源。3） 影視拍攝中心影視拍攝中心是古城又一賣點，投入小、回報大、見

7、效快。芙蓉古城是個很好的平臺，一旦運作起來，吸引知名電影公司、大牌明星入城拍攝，既是新聞炒作熱點，免費享用一頓廣告大餐，提升古城知名度、美譽度，又可吸引大批游客、追星族、媒體記者，帶動消費。地點：建議皇城二樓形式：招商或自營經(jīng)營內(nèi)容：² 租賃場地（景區(qū)）給影視公司。² 播放老電影，增加會議中心的利用率。² 拍攝影片。4） 兒童樂園² 兒童游藝樂園： 建議不設(shè)置單獨的室內(nèi)固定場所。² 老成都文化的生動再現(xiàn)。游藝區(qū)內(nèi)陀螺、響簧、鐵環(huán)、毽子、風(fēng)箏、彈子等，讓逝去久遠(yuǎn)的古老孩童玩具帶著濃厚的鄉(xiāng)土色彩重現(xiàn)。讓長期拘匿于都市的孩子們找到他們新的樂園讓懷舊的

8、中老年人為與童年玩具情節(jié)的重逢而感動。² 兒童科普樂園：對兒童進(jìn)行科普教育，增加實踐教育（如帶兒童到生態(tài)農(nóng)莊認(rèn)識各種植物）² 兒童撒野樂園：設(shè)置兒童自由玩耍的場區(qū)，玩水（設(shè)置淺水小溪）、斗雞、抓石子、老鷹捉小雞、跳繩、跳房等。運作形式：招商招商一家素質(zhì)良好的幼兒園，由其提供幼兒的日常教育與其他活動安排。5） 特色商業(yè)街l 川西風(fēng)味小吃一條街地點：川西民居組團商業(yè)街（西段）規(guī)模：690平米形式：招商經(jīng)營內(nèi)容：各種川西特色小吃如：渣渣面、舒燉肉、王醬肉、明蕓居兔頭、李豆花、天佑祥鹵菜、紅燒兔等。 這是承載古城文化必不可少的一部分，裝修風(fēng)格應(yīng)一致，以百年老店為基調(diào)。l 手工藝品街

9、/酒吧一條街地點：川西民居組團商業(yè)街（東段）規(guī)模：1238平米，47個商鋪 形式：招商經(jīng)營內(nèi)容：成都的傳統(tǒng)手工制品蜀繡、蜀錦、竹簾畫、漆器、剪紙、泥塑、刺繡、挑花、木雕、古董、古玩、古書、古畫、工藝品配以多家情趣酒吧等。l 購物超市地點：手工藝品街旁規(guī)模：2000平米形式：招商經(jīng)營內(nèi)容：旅游定點購物場所；生態(tài)購物超市 2、商業(yè)版塊1）、川菜酒樓地點：川西3號院規(guī)模：約7800平米形式：招商經(jīng)營內(nèi)容：特色川菜（名師主櫥）、火鍋、小吃。裝修風(fēng)格：川西傳統(tǒng)酒樓，古色古香，酒幡飄搖，掉腳樓依水而建。并將巴蜀酒文化作為室內(nèi)的主氛圍，在酒樓中展示出來。2）、保健休閑中心地點：川西4號院規(guī)模：4160平米經(jīng)

10、營內(nèi)容：中型有水休閑中心、桑拿、浴腳中心。3）、芙蓉客棧地點：拓東園2院落（高檔）、蘇州區(qū)4院落（中檔） 唐風(fēng)8院落（標(biāo)準(zhǔn)） 規(guī)模：14個院落，13500平米，800個鋪位。形式：自營經(jīng)營內(nèi)容：客房裝修風(fēng)格：根據(jù)不同分布區(qū)的文化特征，進(jìn)行不同風(fēng)格的主題裝修。如明代風(fēng)格、清代風(fēng)格、民國風(fēng)格、文革風(fēng)格、或以名人、以老電影、以知青年代等為主題，充分體現(xiàn)千年巴蜀文化的內(nèi)涵。4）、多功能廳 地點：皇城內(nèi)容：會議室、奧林匹克中心、康樂中心、幼稚園、樓層會議廳名稱數(shù)量面積（m2）容納人數(shù)收費標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)提供2芙蓉國際大廳12000150040000茶水、音響、話筒、幻燈機、投影機、電視、電腦、會議桌、會議椅、同

11、聲翻譯系統(tǒng)等。2待定1800600150002待定120020030003待定150035080003待定230015040003待定215010020003待定51006015003待定8705012003待定540258003待定23020600形式：招商經(jīng)營內(nèi)容：接待各種政府會議、商務(wù)會議、學(xué)術(shù)論壇等。會議中心是帶動餐飲娛樂銷售的核心動力，也是解決周一至周五客源稀少的有效手段。會議主要包括：² 政府會議：消費水平最高的會議。² 公司、企業(yè)會議：客戶聯(lián)誼會、公司慶典、新品推薦會、新聞發(fā)布會、企業(yè)峰會、行業(yè)交流會等。² 社會團體會議：藝術(shù)交流會、研討會等。5）、

12、商務(wù)中心地點：建議皇城2樓規(guī)模：100平米形式：招商或自營經(jīng)營內(nèi)容：配套賓館、會議中心提供打字、復(fù)印、電子郵件等服務(wù)。3、運動康體版塊1）、老年康體中心/青少年活動中心建議：皇城4樓；2）、室內(nèi)體育中心奧林匹克中心。地點：建議皇城一樓。² 羽毛球² 乒乓球² 臺球² 籃球場4）、水道休閑建議在小區(qū)的河道內(nèi)種養(yǎng)魚苗供游人垂釣，充分利用水道休閑資源。4、“代征地”版塊 生態(tài)是芙蓉古城炒作的又一個亮點，其中生態(tài)茶園、生態(tài)農(nóng)莊、生態(tài)果園、花圃都是我們宣傳借力的好題材。為古城酒樓、茶樓的生態(tài)概念增加有說服力的依據(jù)。1）、生態(tài)茶園地點：2號待征地規(guī)模：60畝形式：招

13、商經(jīng)營內(nèi)容：種植茶葉、2）、生態(tài)農(nóng)莊、果林地點：1號待征地規(guī)模：80畝形式：招商經(jīng)營內(nèi)容：種植蔬菜、飼養(yǎng)家禽、栽種果樹3）、苗圃花卉基地地點：3號待征地。規(guī)模：50畝形式：招商經(jīng)營內(nèi)容：作為花卉苗圃基地。附業(yè)態(tài)細(xì)位置總面積業(yè)態(tài)招商對象備注川3號院7807.92m2(含651.42 m2的中庭)1F:2655.57m22F:2655.57m23F：1926.92 m2餐飲大蓉和、老房子、老成都公館菜、鄉(xiāng)老坎等有品牌、有固定客源的大型川菜館。由于該部分院落較大，能整體招商固然為上策，但分割招商的可能性會更大。建議：1.采用縱向分割2、 留中庭。3、三樓靠川2號院的部分縮進(jìn)不修。4、修吊角樓。川3號

14、院對面臨河的單體建筑約690 m2。（長約69米，可分為開間3.6米、3.3米的商鋪各10間。）小吃一條街鐘水餃、龍抄手、張涼粉、陳麻婆、夫妻肺片、郭湯元、珍珠元子等成都傳統(tǒng)小吃。建議：1. 將該區(qū)商鋪進(jìn)深加至10米;2.門設(shè)在靠3號院的街面上,臨河部分設(shè)廚房、衛(wèi)生間、開后門。川4號院約4160 m21F：1600 m22F: 1460 m2有水休閑茶樓如：桑拿等1 原設(shè)計一、二層都做茶樓，但業(yè)態(tài)重疊對招商有影響，所以做此調(diào)整。2 3F有170 m2設(shè)為保健診所，主營針灸、拔火罐等。另930 m2用于浴足房。3F:1100m2芙蓉診所、特色休閑川11號院約1600 m21F：600 m2銷售大

15、廳（180 m2）、旅游接待中心（300 m2）招商中心（120 m2）自用工程建議：避免房屋異形，少梁柱，一樓做成開闊大廳，銷售中心和接待大廳從中間隔開，分別開門。銷售中心設(shè)兩間辦公設(shè)備、一個衛(wèi)生間。接待大廳設(shè)吧臺、其后設(shè)貨物寄存室。2F：600 m2社區(qū)服務(wù)中心、辦公室自用（餐飲公司辦公室6間）3F：400 m2會議室自用或出租。川12號院約2000 m21F：965.72 m2 2F：800 m2生態(tài)購物中心以生態(tài)凈菜等為主的銷售形式3F：面積待定旅游定點購物中心旅游定點購物商家，經(jīng)營地方中藥材、特產(chǎn)等。唐區(qū)（備注：建議由開發(fā)商銷售）1324 m2（共有商鋪14間）音像制品、書店、美容美

16、發(fā)、照相館與沖洗店、特色服裝店、花店。一般商家，強調(diào)裝修風(fēng)格。該區(qū)單體建筑進(jìn)深5米、住宅底層商鋪進(jìn)深9米，設(shè)衛(wèi)生間。1 唐3號院及單體規(guī)劃為小型超市1家（216 m2），洗衣坊1家（72m2），音像制品1家（30 m2），書店1家（40 m2），茶館1家（80 m2）。2 唐4號院為：銀行1家（112.5 m2），郵政(63 m2),網(wǎng)吧(112.5 m2),彩擴中心(80 m2),美容美發(fā)1家（60 m2），鮮花店1家（20 m2）。3 唐5號院為：酒吧3家（面積分別為144 m2、144 m2、150 m2。蘇州區(qū)（備注：建議由開發(fā)商銷售）1222 m2（共有商鋪9間）休閑、居家配套、文化

17、制品、餐飲、超市一般商家，強調(diào)裝修風(fēng)格。診所為市內(nèi)大型醫(yī)院的掛牌診所。該區(qū)單體建筑進(jìn)深5米、住宅底層商鋪進(jìn)深9米，設(shè)衛(wèi)生間。1 蘇11號院規(guī)劃為茶館區(qū)。共3家茶館，面積分別為162.5 m2,123 m2,162.5 m2。2 蘇12號院規(guī)劃為音像制品1家（31.5 m2）,書店1家(40.5 m2),網(wǎng)吧1家(72 m2),小型超市1家(144 m2),快餐1家(150 m2,設(shè)排污)。川7、8號院及其對面的單體建筑單體建筑面積450 m2 ；住宅底樓商鋪788.4 m2文化藝術(shù)長廊和酒吧一條街極具地方特色的蜀繡、陶瓷、根雕、繪畫、藤編、漆具、燙畫等家?guī)У晔阶鞣?；有特色的酒吧商家沿河單體建筑

18、作為3-4家特色酒吧；7、8號院底層的商鋪分3.3米的10間，3.9米的9間，4.8米的2間，4.5米的1間，5.4米的1間，共23間。該區(qū)規(guī)劃為古玩字畫10間，根雕3間，陶吧2間，瓷器3間，藤編3間，剪紙2間，蜀錦、蜀繡、絹扇5間?？看?2號院臨芙蓉大道單體面積待定銀行、醫(yī)院、郵局皇城（正式方案未定）2F、3F多功能廳兩層均無窗，設(shè)會議大廳、婚宴大廳、酒店商務(wù)中心。明遠(yuǎn)樓（正式方案未定）奧林匹克中心與體委等國家單位聯(lián)營或作為社區(qū)配套自行修建。1 2F設(shè)室內(nèi)排球、蘭球、保齡球館。2 3F分兒童素質(zhì)教育中心和老年活動中心，有健身房、教室、乒乓球室等。致公堂康樂中心休閑娛樂商家2F：自助式西餐廳作

19、為酒店配套；3F|：室內(nèi)恒溫游泳池、桑拿、按摩等。1、2、3號代征地共約170畝生態(tài)果園、農(nóng)莊、生態(tài)茶園花圃、苗圃。待征地前期不能興修建筑，暫不考慮其余設(shè)施。第三篇、運作模式一、 銷售建議蘇區(qū)和唐風(fēng)的商鋪（約2546）由蔚信房產(chǎn)公司銷售，有如下好處：1、充分利用社會資源，讓項目內(nèi)業(yè)態(tài)能百花齊放。1、 減少自營風(fēng)險。2、 提前實現(xiàn)銷售有利于投資回收。二、 招商1、 招商范圍。除川11號院以外其他的所有房地產(chǎn)全部用于招商。2、 租金策略由于芙蓉古城離市區(qū)尚有9公里，且古城周圍人口較少，古城內(nèi)的業(yè)主兩年內(nèi)入住率僅有50%的實際情況，建議采取“放水養(yǎng)魚”的策略，但考慮若對商家免租將會造成進(jìn)場商家對現(xiàn)有

20、優(yōu)惠政策的不珍惜，反而不能全心全意的經(jīng)營，所以我們建議：1） 統(tǒng)一不對外免租；2） 第一、二年采用較低租金，吸引商家，第三、四年逐步上漲的策略。3、招商收益預(yù)測：（1）一樓面積為：川3號院2655.57川4號院1600川11號院600川12號院965.72總面積為：5821.29一樓每年收入為：5821.29×25元/.月×121，746，387元 二樓面積為：川3號院2655.57川4號院1460川11號院600川12號院800總計為：5515.7二樓每年總收入為：5515.7×20元/。月×12月1323，768元三樓面積為：川3號院1926.92川

21、4號院1100川11號院400川12號院800總計面積為3661.2三樓每年總收入為：3661.2×16元/.月×12月702，950.4元川3號院面積為：690每年收入為：690×28元/.月×12月231，840元全年總收入合計委：4，004，945.4元備注：1、皇城、明遠(yuǎn)樓、致公堂、1、2、3號代征地租金待定；2、唐區(qū)（1234）與蘇區(qū)（1222）總收入為16元/·月×1324×1225.42號 1222×18元/.月×12月26.4萬全年合計51.82萬（2）價格說明參照市場租金價格水平：主要以

22、溫江城區(qū)和古城項目周邊房地產(chǎn)租賃水平為準(zhǔn)； 參照古城項目商業(yè)地產(chǎn)投資回收期； 據(jù)項目的實際情況和公司的經(jīng)營思路作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和修正。4.招商組織措施（2） 成立兩個招商組，即招商一部和招商二部，在部門內(nèi)根據(jù)需招商的業(yè)態(tài)進(jìn)行分工，在信息共享的同時，互相競爭；（3） 招商一部負(fù)責(zé)（4） 公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)直接抓招商。3、 招商工具的準(zhǔn)備由招商部制定招商建議書后，策劃部會同廣告公司確定初步方案，報公司領(lǐng)導(dǎo)最后審理。在六月底前必須完成招商工具的制作。4、 招商細(xì)則1）、招租范圍：“芙蓉古城”川3、及川3號院對面臨河的單體建筑、川4、川7、川8及其對面的單體建筑、川122）、租賃期限：l 商鋪：13年l 大型酒

23、樓、茶樓、桑拿、購物中心：18年l 期滿租賃方在同等條件下，擁有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。3）、經(jīng)營業(yè)態(tài)：川3、及川3號院對面臨河的單體建筑：主要針對特色餐飲川4：主要針對有水休閑、茶樓及診所川7、8號院及其對面的單體建筑：極具地方特色的蜀繡、陶瓷、根雕、繪畫、藤編、漆具及酒吧等。川12：購物超市4）、租金：不同樓層，同層不同級別口岸租金價格不同。按建筑面積計算，租金部分不包含物業(yè)管理費。具體租金標(biāo)準(zhǔn)見附表5）、預(yù)定商鋪手續(xù)及定金標(biāo)準(zhǔn)：l 憑本人身份證或營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件辦理預(yù)定手續(xù)，簽定商鋪預(yù)定協(xié)議書同時交付定金。l 定金標(biāo)準(zhǔn)：100平方米以下定金按照每戶1000元收取200平方米以上500平方米以下定金按照

24、2000元收取500平方米以上定金按照5000元收取6）、簽定商鋪租賃合同l 預(yù)定者在7天內(nèi)持本人身份證，營業(yè)執(zhí)照副本及復(fù)印件和公章，定金收據(jù)簽定租賃合同及物業(yè)管理合同。逾期未辦理者，商鋪定位將不予保留，且不退還定金。l 可以不經(jīng)預(yù)定過程，直接簽定租賃合同和物業(yè)管理合同。7）、交房標(biāo)準(zhǔn)：除公共部分外（樓梯間、衛(wèi)生間）全部為清水房。8）、物業(yè)管理和水電費 1、物業(yè)管理是按建筑面積計算，每月每平方米人民幣2元。 2、水電費按實計費。9）、保證金u 先預(yù)定后簽合同者，預(yù)定金將轉(zhuǎn)為經(jīng)營保證金；u 直接簽定合同者，在第一次交納租金時，交納經(jīng)營保證金；u 經(jīng)營保證金的標(biāo)準(zhǔn)：100平方米以下按照每戶1000

25、元收取100平方米以上500平方米以下按照每戶2000元收取300平方米以上按照租賃第一月房租費用收取u 合同期滿，如雙方不再續(xù)約，經(jīng)檢查所租商鋪內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備完整無損，且無其它應(yīng)交費用，在辦理完退場手續(xù)后，保證金在十日內(nèi)退還（不計息）10）、租賃優(yōu)惠政策l 簽定合同時一次性付款優(yōu)惠租賃期一年 優(yōu)惠5%租賃期二年 優(yōu)惠8%租賃期三年 優(yōu)惠15%租賃期四年 優(yōu)惠18%l 租賃期五年 優(yōu)惠20%l 租賃面積500以上者，租金優(yōu)惠5%；l 簽定3年以上租賃合同者，自第四年租期的租金按5%遞增；l 2002年8月15日前簽定租賃合同交納租金者，免半年租金（即租期延長半年）。11）、付款方式l 分期付款

26、，分三次付清：簽定合同時，付優(yōu)惠后總租金的30%，三個月內(nèi)付40%，入場前一個月內(nèi)付余下的30%。5、 推進(jìn)計劃招商比例100% 準(zhǔn)備階段 推進(jìn)階段 陸續(xù)簽約階段 招商持續(xù)及開業(yè)籌備階段80% 60% 40% 20% 6.20 6.30 7.10 7.20 7.31 8.10 8.20 8.31 9.10 9.20 9.30 10.10 10.20 10.31 時間第四篇、芙蓉古城商業(yè)地產(chǎn)項目營銷計劃一、媒體宣傳計劃第一階段：準(zhǔn)備階段時間：2002年6月12日2002年7月1日內(nèi)容：和各大媒體聯(lián)絡(luò)搞好關(guān)系，為以后的宣傳工作做好鋪墊。媒體選擇：成都商報財經(jīng)版、餐飲版、旅游版華西都市報財經(jīng)版、餐飲

27、版、旅游版成都晚報餐飲版、旅游版成都日報餐飲版、旅游版天府早報餐飲版、旅游版第二階段：招商階段。時間：2002年7月1日2002年12月30日目的：配合招商，讓招商工作順利進(jìn)行。媒體安排：1、報紙廣告。方向：以軟文炒作為主，硬廣告為輔，招商活動為補充。² 軟文安排：7月2日（周二），商報金融版：置信實業(yè)斥資2億，進(jìn)軍餐飲娛樂業(yè)！ 蓉城房產(chǎn)巨頭進(jìn)軍餐飲娛樂業(yè)！7月6日（周六），商報餐飲版：成都最大餐飲娛樂基地浮出水面！溫江將建成都最大餐飲娛樂基地！7月12日（周五）華西餐飲版：川西名小吃薈萃溫江！7月20日（周六）商報旅游版：“千年古芙蓉城驚現(xiàn)溫江！”7月27日（周六）商報旅游版：“蓉

28、城又多一景觀！”8月份配軟文4篇。（具體內(nèi)容待定）9月見開園計劃。10月配軟文3篇。（具體內(nèi)容待定）11月配軟文4篇。（具體內(nèi)容待定）12月配軟文4篇。（具體內(nèi)容待定）² 硬廣告安排：根據(jù)招商計劃進(jìn)度，招商硬廣告安排如下：7月12日（周五）商報，半版。正式對外宣布招商開始。8月9日（周五）華西，半版。覆蓋全川的招商啟動。8月23日（周五）商報，半版。推動招商的進(jìn)行。9月見開園計劃。10月硬廣告一則。華西，半版。11月硬廣告一則。商報，半版。12月硬廣告一則。商報，半版。² 招商活動安排：在招商中期（8月底左右）舉行一次商家交流會，共討古城宏偉發(fā)展藍(lán)圖，借知名商家現(xiàn)身說法，通

29、過媒體報道，帶動招商的快速前進(jìn)。附：開園廣告推廣計劃。l 時間：2002年9月1日2002年10月5l 解決問題：項目的知名度，各項活動的告知。l 媒體計劃：報紙廣告：首選商報、日報。軟文：4篇，消息4篇。主題：9.59.25 “某某影星/老藝術(shù)家/書法家/畫家芙蓉古城獻(xiàn)藝”（免費）9.19 “芙蓉古城閃亮登場！”（商報、古城綜合介紹） （1000字） 9.27 “走，到芙蓉古城過節(jié)去！”（商報、開元活動項目介紹）（1000字）10.2 “芙蓉古城人流如織！”（商報、古城開園盛況介紹）800字10.5 “為什么這個國慶溫江特別熱？”（商報、跟蹤報道古城情況）800硬廣告：9.20（周五）日報整

30、版 內(nèi)容：古城開元及活動介紹。8萬9.27（周五）商報整版 內(nèi)容：古城開元及活動介紹。16萬 9.30（周一）商報整版 內(nèi)容：古城開元及活動介紹。16萬2、電視廣告：33頻道、15頻道。時間：8.1511.15 頻次：5次/天（包括重播）內(nèi)容：形象廣告、招商廣告（15秒）3、電臺廣告：成都交通電臺。時間：7.1512.30 頻次：6次/天 內(nèi)容：芙蓉古城招商項目介紹，地址、電話。（30秒）4、戶外廣告：溫江永寧鎮(zhèn)項目入口處，西三環(huán)立交橋燈箱廣告，春熙路、火車站、雙流機場。第三階段：經(jīng)營管理階段。時間：開園后長期。目的：拉動客源，讓商家賺錢，讓古城項目得到持續(xù)發(fā)展。手段：用實效的促銷活動、公關(guān)活

31、動、社會活動帶動客源、聚集人氣。這段時間的廣告根據(jù)促銷活動的設(shè)計、安排而定。二、活動計劃1、促銷活動。古城能不能吸引消費者，除了文化建設(shè)外，還有一個重要的東西：古城內(nèi)有沒有吸引人的活動?；顒拥脑O(shè)計新穎、吸引人，是消費者來此消費的重要理由。因此，我們應(yīng)以連續(xù)不斷的節(jié)日活動吸引消費者，充分挖掘中國傳統(tǒng)節(jié)日的特點，重新包裝、突出文化，使古城文化更具體、更豐滿。讓消費者逐步形成一種到芙蓉古城過節(jié)的新潮流。附：芙蓉古城2002年營銷活動計劃芙蓉古城2002年營銷活動計劃舉辦營銷活動目的：1、為入駐商家提供充足的客源，保證其經(jīng)營的持續(xù)穩(wěn)定，增強其對芙蓉古城的信心，為古城后期招商奠定良好的基礎(chǔ)。2、通過營銷

32、活動，廣泛宣傳芙蓉古城，樹立品牌形象。3、整合商家資源，以置信的規(guī)范管理和誠信原則維護園區(qū)經(jīng)營的正常化。全年計劃舉辦的活動：大型營銷活動：除夕、春節(jié)、元宵節(jié)/五·一旅游黃金周/十·一旅游黃金周/民俗文化節(jié)/飲食文化節(jié)中型營銷活動：元旦節(jié)/情人節(jié)/三八婦女節(jié)/端午節(jié)/中秋節(jié)/重陽節(jié)/圣誕節(jié)/川劇文化節(jié)/茶文化節(jié)小型營銷活動：母親節(jié)/父親節(jié)/六一兒童節(jié)/七一建黨節(jié)/八一建軍節(jié)/教師節(jié)芙蓉古城2002年營銷活動計劃表活動分類活動名稱活動類型時間營銷建議傳統(tǒng)佳節(jié)除夕*大年三十因為時間較接近，建議將三次活動合并，持續(xù)半個月，突出民俗文化春節(jié)正月初一元宵節(jié)正月十五端午節(jié)*五月初五突出水域（龍舟）裝飾，推出餐飲文化促銷中秋節(jié)*八月十五賞月、飲酒、觀看演出重陽節(jié)*九月九日重點對老年團隊促銷國家法定節(jié)日元旦*元月一日園區(qū)內(nèi)業(yè)主游園活動五一大假*五月一日旅游黃金周，重點是外來旅游團隊的接待十一大假*十月一日特殊紀(jì)念日三八婦女節(jié)*三月八日與婦聯(lián)及各國有企事業(yè)單位工會聯(lián)系母親節(jié)*