墾利縣征地綜合區(qū)片價調整報告

1、關于墾利縣征地區(qū)片綜合地價的調整報告墾利縣.眾所周知，位于黃河入?？冢捎邳S河夾雜著大量的泥沙入海，所以使墾利縣的土地面積不斷增加，為了合理的分配土地，合理的利用土地資源，讓土地資源不斷發(fā)展，讓墾利的經濟不斷發(fā)展，特書寫此調整報告。所謂征地區(qū)片綜合地價是指根據被征收土地的地類、產值、土地區(qū)位、農用地等級及當地人均耕地數量、土地供求關系、經濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片并測算的直接用于征收土地的補償標準，不包括地上附著物和青苗的補償標準。山東省征地區(qū)片綜合地價標準在維持各地征地價格基本穩(wěn)定的基礎上作了適當上調。經測算，全省各城鎮(zhèn)（邊緣）核心征地區(qū)域加權平均價格達到43184

2、元/畝，按核心征地區(qū)域平均價位，可分為四個層級。第一層級5萬元/畝以上，包括濟南、東營等七市駐地區(qū)，共30區(qū)；第二層級4.5萬元/畝以上，包括10區(qū)1縣16市；第三層級4萬元/畝以上，包括6區(qū)13縣9市；第四層級3萬元/畝以上，包括3區(qū)47縣5市。#所做的準備工作：征地區(qū)片綜合地價制訂技術指南（征求意見稿）一、主要依據1、中華人民共和國憲法修正案（2004年3月14日）；2、中華人民共和國土地管理法；3、國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定（國發(fā)200428號）；4、農用地定級規(guī)程（TD/T 1005-2003）；5、農用地估價規(guī)程（TD/T 1006-2003）；6、關于完善征地補償安置制度

3、的指導意見（國土資發(fā)2004238號）。 二、概念與內涵 征地區(qū)片綜合地價又稱征地區(qū)片價，是指在縣（市）級行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地范圍內，在農用地定級的基礎上，按照農用地質量狀況、土地區(qū)位、人均耕地水平、農村社會經濟發(fā)展水平等劃分征地區(qū)片，并在標準耕作制度和一定農田基本設施狀況條件下,根據區(qū)片農用地條件和社會保障水平等評估確定的某一估價基準日的農用地平均征收價格。征地區(qū)片綜合地價由被征收農用地質量價格和社會保障價格構成。農用地質量價格是指在標準耕作制度、一定農田基本設施狀況和正常年景條件下,根據農用地自然、社會經濟等因素, 農用地所能實現的價格；社會保障價格是指農民土地被征收后，為

4、獲得基本生活保障、接受教育、再就業(yè)培訓等應得到的補償。征地區(qū)片綜合地價的基準日一般為縣（市）人民政府發(fā)布征地區(qū)片綜合地價當年的6月30日。三、基本原則 1、同地同價原則 土地利用類型、區(qū)位條件、客觀收益水平、供求狀況、人均耕地數量等條件基本相同的農用地，其征收補償價格應基本相同，以保證對被征地農民的公平性。 2、保護農民土地權益和保障農民長遠生計相結合的原則 在制定征地區(qū)片綜合地價時，應考慮農用地對農民的生產資料功能，征地補償價格要能切實保障被征地農民合法權益，同時，還必須充分考慮土地對農民的社會保障功能，保證被征地農民生活水平不因征地而降低。 3與原補償標準相銜接原則 在確定征地區(qū)片綜合地價

5、水平時要注意與原補償制度的銜接，做到平穩(wěn)過渡。所確定的征地區(qū)片綜合地價水平應不低于原補償標準，與當前市場平均補償價格水平相當。 4區(qū)域間平衡與可比原則 應按照規(guī)定的征地區(qū)片綜合地價內涵、評估方法，充分考慮所在行政區(qū)的實際進行科學測算，所確定的征地區(qū)片綜合地價水平應與周邊地區(qū)可比，并以省為單位進行平衡。四、工作程序1、準備工作（1）確定工作范圍：征地區(qū)片綜合地價測算范圍應在土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地范圍內?；巨r田保護區(qū)、生態(tài)保護區(qū)等被限制征收的土地不在征地區(qū)片綜合地價測算范圍內；（2）制定工作方案；（3）制定技術方案；（4）方案論證；（5）人員培訓；（6）基礎資料收集與整理。2、外業(yè)調查（

6、1）資料收集；（2）現場勘查；（3）資料整理。 3、劃分征地區(qū)片（1）選擇并確定劃分方法；（2）劃分征地區(qū)片；（3）驗證并確定征地區(qū)片。4、測算綜合地價（1）選擇并確定測算方法；（2）計算征地區(qū)片綜合地價；（3）確定征地區(qū)片綜合地價。5、成果整理（1）編制征地區(qū)片綜合地價修正體系；（2）撰寫工作報告和技術報告；（3）編繪成果圖。6、成果檢驗、論證與平衡7、成果聽證與公示8、征地區(qū)片綜合地價發(fā)布與備案五、征地區(qū)片劃分1、劃分要求（1）已經完成農用地定級工作縣(市)，應在農用地級別基礎上劃分征地區(qū)片。（2）征地區(qū)片內土地條件和社會保障水平應基本一致。（3）征地區(qū)片應為以可辯識、相對固定的線狀自然地

7、物或永久工程地物為界限的封閉圖斑。（4）縣(市)范圍內征地區(qū)片應統(tǒng)一編號。2、劃分方法方法一（有農用地定級成果）： （1）分析整理農用地定級成果；（2）修正因素選擇；（3）劃分農用地區(qū)片；（4）繪制農用地區(qū)片圖；（5）劃分社會保障區(qū)；（6）繪制社會保障區(qū)分布圖；（7）疊加農用地區(qū)片圖和社會保障區(qū)分布圖；（8）劃分征地區(qū)片；（9）實地校核并確定征地區(qū)片。方法二（沒有農用地定級成果）： （1）資料調查與整理;（2）因素選擇與權重確定；（3）計算因素分值;（4）劃分基本單元；（5）計算單元因素綜合分值；（6）根據綜合分值劃分征地區(qū)片；（7）實地校核并確定征地區(qū)片。六、征地區(qū)片綜合地價測算1、疊加法（

8、1）分組測算人均社會保障價格。以區(qū)片為單位，按照數理統(tǒng)計原理，抽取一定數量的村或村民小組為樣點，測算并確定不同年齡組的人均社會保障價格。測算公式為：YJ = (YJm ×bJ + YJw ×CJ )×MJI /MJ0 + CJe式中：YJJ年齡組人均社會保障價格      YJmJ年齡組男性公民保險費躉繳金額基數      YJwJ年齡組女性公民保險費躉繳金額基數      bJJ年齡組男性人口占J年齡組總人口的比例

9、      CJJ年齡組女性人口占J年齡組總人口的比例      MJIJ年齡組農民基本生活費（月保險費領取標準）      MJ0J年齡組月保險費基數  CJeJ年齡組人均教育和再就業(yè)培訓等費用年齡組按0-18周歲、18-40周歲（男）及18-35周歲（女）、40-60周歲（男）及35-55周歲（女）、60周歲以上（男）及55周歲以上（女）劃分。Yjm 、Yjw、Mji、Mjo、Cje按組中值周歲取值。（2）計算人均社會保障價格對樣點

10、數據進行同一性檢驗和異常值剔除，采用算術平均法或加權平均法計算并確定各年齡組人均社會保障價格。計算公式為：    n        nY= YjRj  / Rj   j=1      j=1式中：Y人均社會保障價格      Rjj年齡組人口數（3）單位面積社會保障價格計算單位面積農用地社會保障價格，計算公式為：P=Y/A式中：P單位面積農用地社會保障價格  

11、;    A人均農用地面積（4）疊加征地區(qū)片所在農用地級別基準地價和區(qū)片社會保障價格即為該區(qū)片的征地綜合地價；（5）經適當調整確定區(qū)片征地綜合地價。2、樣點法 樣點法是在劃分征地區(qū)片的基礎上，采取抽樣調查的方法選擇一定數量的農用地樣點，按照征地區(qū)片綜合地價的內涵分別測算樣點征地價格，并利用樣點價格計算征地區(qū)片綜合地價。具體步驟如下：（1）按區(qū)片確定農用地利用類型，再分類型抽取樣點；（2）采用投入產出等資料測算樣點農用地地價；（3）計算樣點的社會保障價格（按照上述公式計算）；（4）計算樣點征地價格：樣點征地價格等于樣點農用地地價和樣點社會保障價格之和；（5）以區(qū)片為

12、單位，按不同用途采用樣點征地價格的簡單算術平均數、加權算術平均數、中位數或眾數法計算征地區(qū)片綜合地價；（6）經檢驗、調整，確定征地區(qū)片綜合地價。3、比較法 比較法是指在劃分征地區(qū)片的基礎上，全面調查近三年來當地已經發(fā)生的征地案例，采用案例的實際征地補償標準（不考慮地上附著物補償和青苗補償）測算征地區(qū)片綜合地價。具體步驟如下：（1）按區(qū)片確定農用地利用類型；（2）調查近三年來的農用地征地案例；（3）計算案例的征地補償標準，如果實際征地補償標準中包括地上附著物和青苗補償費，需進行扣除；（4）以區(qū)片為單位，按不同用途采用案例征地補償標準的簡單算術平均數、加權算術平均數、中位數或眾數法計算征地區(qū)片綜合

13、地價；（5）經檢驗、調整，確定征地區(qū)片綜合地價。七、征地區(qū)片綜合地價修正體系的編制1、編制步驟（1）征地宗地地價影響因素 選擇；（2）確定各影響因素的權重；（3）各因素影響地價修正幅度值的計算；（4）計算并編制征地區(qū)片綜合地價修正系數表；（5）編制征地宗地地價影響因素指標說明表。2、征地宗地地價影響因素的選擇征地宗地地價影響因素選擇范圍：在各區(qū)片內對征地宗地地價影響較大的產值、土地區(qū)位和人均耕地數量等因素。征地宗地地價影響因素選擇的原則：考慮宗地條件與區(qū)片條件之間的差異。 3、確定各影響因素的權重 可采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對地價的影響程度，確定各因素的權重值。 4、征地區(qū)片綜合修

14、正幅度值的計算 以區(qū)片為單位，調查各區(qū)片中正常土地收益的上限、下限值等，分別與該征地區(qū)片地價折算的土地收益相減，得到上調或下調的最高值。上調幅度的計算公式為：F1(Inh - Ilb) / Ilb × 100%                        下調幅度的計算公式為：F2(Ilb - Inl) / Ilb × 100%  &#

15、160;               式中：F1：征地區(qū)片綜合地價上調最大幅度       F2：征地區(qū)片綜合地價下調最大幅度       Ilb：征地區(qū)片綜合地價折算的土地收益       Inh：區(qū)片正常土地收益的最高值    

16、0;  Inl：區(qū)片正常土地收益的最低值在確定上調、下調幅度的情況下，內插修正值，將征地宗地地價修正幅度劃分成優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個檔次。5、計算并編制征地區(qū)片綜合地價修正系數表根據第2條所確定的各因素的權重，按下式計算各因素的修正幅度：F1i = F1×WiF2i = F×Wi式中：F1i ：某一因素的上調幅度       Fi ：某一因素的下調幅度       Wi ：某一因素對征地宗地地價的影響權重 以征地區(qū)片綜合地價為一般水平，其修

17、正幅度為零。在一般水平與上限價格之間，內插條件較優(yōu)的修正幅度，通常為F1i，同時確定較優(yōu)條件下的地價水平；在一般水平與下限價格之間，內插條件較劣的修正幅度，通常為Fi，同時確定較劣條件上的地價水平。在此基礎上按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣確定各種地價水平下的因素修正系數，通過已有地價樣點檢驗、校核，編制各級別（均質地域）征地區(qū)片綜合地價修正系數表。修正系數表的格式參見農用地估價規(guī)程附錄B。 6、編制征地宗地地價影響因素指標說明表 根據第2條確定的征地宗地地價影響因素體系，以各級別（均質地域）對應征地區(qū)片綜合地價因素條件為一般條件，比一般條件好的分優(yōu)、較優(yōu)，比一般條件差的分較劣、劣，分因素進行描述，

18、編制各區(qū)片征地宗地地價影響因素指標說明表。征地宗地地價影響因素指標說明表的格式參見農用地估價規(guī)程附錄B。 7、其它 采用樣點法評估征地區(qū)片綜合地價時，建立了較豐富的樣點地塊數據檔案庫，可直接通過與樣點地價比較修正確定征地宗地地價。八、成果整理1、成果要求（1）成果表達方法要正確；（2）征地區(qū)片綜合地價成果齊全完整；（3）評估報告論述全面、清晰和合理；（4）圖件成果符合圖件編制的一般要求；（5）征地區(qū)片綜合地價符合當地實際情況。2、提交成果（1）市（縣）級成果a.文字成果，包括：市（縣）征地區(qū)片綜合地價測算技術報告、市（縣）征地區(qū)片綜合地價測算工作報告等；b.圖件成果，包括：市（縣）農用地社會保

19、障價格圖、市（縣）征地區(qū)片綜合地價圖等；c.其他成果，包括：征地區(qū)片綜合地價修正體系、中間過渡成果等。（2）?。▍^(qū)）級成果a.文字成果，包括：?。▍^(qū)）征地區(qū)片綜合地價匯總平衡技術報告、?。▍^(qū)）征地區(qū)片綜合地價匯總平衡工作報告、?。▍^(qū)）征地補償相關政策研究報告等；b.其它成果，包括：?。▍^(qū)）征地區(qū)片綜合地價匯總表等。九、成果檢驗、論證與平衡1、成果檢驗根據征地案例資料和建設用地生地價格等資料以及實際情況對測算成果進行檢驗，依據檢驗結果對測算成果進行適當調整。2、成果論證由市（縣）國土資源管理部門組織有關專家對成果進行論證，并提交論證報告。3、成果平衡在?。▍^(qū)）范圍內對不同市（縣）的征地區(qū)片綜合地

20、價進行總體平衡，特別是對相鄰市（縣）征地區(qū)片綜合地價進行平衡和調整。十、聽證與公示征地區(qū)片綜合地價初步成果制訂后，應按照國土資源聽證規(guī)定規(guī)定的程序和有關要求組織聽證。制訂征地區(qū)片綜合地價的結果，由省（區(qū)）、市（縣）人民政府通過新聞媒體向社會公示。 十一、發(fā)布1、發(fā)布內容發(fā)布內容包括征地區(qū)片綜合地價圖、農用地社會保障價格圖、征地區(qū)片綜合地價表、征地區(qū)片綜合地價相關說明等。2、發(fā)布方式由?。▍^(qū)）、市（縣）人民政府通過廣播、電視、報紙等新聞媒體向社會發(fā)布實施。十二、備案省級國土資源管理部門匯總市（縣）級成果后，報國土資源部備案。十三、成果更新為保持成果的現勢性，每2至3年，應根據實際情況對征地區(qū)片綜

21、合地價進行全部更新或局部更新。十四、相關術語1、農用地是指直接用于農業(yè)生產的土地，包括耕地、園地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面等等。2、標準耕作制度 是指在當前的社會經濟水平、生產條件和技術水平下，有利于生產或最大限度的發(fā)揮當地土地生產潛力，未來仍有較大發(fā)展前景，不造成生態(tài)破壞，能夠滿足社會需求，并已為（或將為）當地普遍采納的農作方式。由于各地的養(yǎng)地方式難以統(tǒng)一，因此這里的標準耕作制度主要指種植制度。已經開展農用地分等的地區(qū)，應參考農用地分等中所確定的標準耕作制度。3、農田基本設施是指為農業(yè)生產服務的水井、溝渠、管道、變電站、保溫室等等。4、農用地宗地是指權屬明確、界線清楚、用途一致、相

22、對獨立或連片的農用地地塊。5、農用地基準地價是指縣（市）政府根據需要針對農用地不同級別或不同均質地域，按照不同利用類型，分別評估確定的某一估價期日的平均價格。6、征地區(qū)片是指一定范圍內集體土地農用地的產值、土地區(qū)位、農用地等級、農民生活水平、人均耕地數量、農民社會保障情況、當地經濟發(fā)展水平、土地供求關系等條件基本一致的區(qū)域。7、社會保障價格是指農民失去土地后，為獲得基本生活保障、接受教育、再就業(yè)培訓等應得到的補償。8、被征地地價是指某宗農用地被征收時，按照征地區(qū)片綜合地價確定的征地補償價格。 根據上級國土資源管理部門要求和東營實際，東營市5個區(qū)市都將實行征地區(qū)片綜合地價。目前，東營市國土資源房

23、管局在對各區(qū)市國土部門擬定的征地區(qū)片綜合地價測算工作的初步成果進行審查平衡后，形成了各區(qū)市征地區(qū)片綜合地價初步成果，并獲省國土資源廳同意. 為維護被征用土地農民和農村集體經濟組織的的合法權益，保障被征地農民的基本生活，根據山東省人民政府關于進一步做好征地補償安置工作切實維護被征地農民合法權益的通知（魯政發(fā)200425號)和有關土地管理法律法規(guī)規(guī)定，現就調整征地年產值和補償標準等有關問題通知如下： 一、限定征地年產值最低標準。根據各地經濟發(fā)展水平，參照新增建設用地有償使用費征收等別。將全省劃分為四類地區(qū)。城市規(guī)劃區(qū)內耕地最低年產值標準為：一類地區(qū)每畝1800元，二類地區(qū)每畝1600元，三類地區(qū)每

24、畝1400元，四類地區(qū)每畝1200元；城市規(guī)劃區(qū)外耕地最低年產值標準全省均為每畝1000。設區(qū)的市政府可根據當地經濟社會發(fā)展水平和作物產值，在上述最低標準的基礎上制定具體執(zhí)行標準，并報省物價局、財政廳、國土資源廳備案。其他土地年產值最低標準參照同類地區(qū)耕地年產值標準執(zhí)行。 二、合理確定征地補償標準。征地補償費包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。土地補償費標準和安置補助費標準，由設區(qū)的市政府在合理確定年產值標準基礎上，按照長山東省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法規(guī)定的倍數確定，補償倍數原則上不低于法定倍數的中限。地上附著物和青苗補償標準，由設區(qū)的市政府制定，報省

25、物價局、財政廳、國土資源廳同意后執(zhí)行。各地在制定年產值和地上附著物補償標準時，要注意搞好與毗鄰地區(qū)的銜接。 在城市規(guī)劃區(qū)內征用土地，各地要積極推行“區(qū)片綜合價”制度，合理確定不同區(qū)位的征地綜合補償標準。 三、建立征地補償聽證制度。各地在制定征地補償標準時，要按有關規(guī)定舉行聽證會，廣泛聽取社會各方面的意見，征地補償標準確定后，按規(guī)定進行公示，接受社會監(jiān)督。 四、國家、省重點交通、水利等大型基礎設施建設項目征用土地補償標，由省物價會同財政、國土資源等部門制定。征地補償安置工作統(tǒng)一由市、縣人民政府負責組織實施。國家重點工程建設項目征地另有規(guī)定的，從其規(guī)定。為認真做好建設用地管理工作，切實維護被征地農

26、民合法權益，按照國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定(國發(fā)200428號)要求，結合我縣實際，縣國土資源廳會同有關部門研究制定了山東省征地區(qū)片綜合地價標準。為做好征地區(qū)片綜合地價標準的實施工作，經省政府同意，現就有關事項通知如下：一、本征地區(qū)片綜合地價標準，是指征收一般農用地土地補償費與安置補助費之和，其他地類以綜合地價標準為基礎按以下系數調整：農用地中的基本農田1.2；建設用地1.0；未利用地0.8。未經批準任何單位和個人不得擅自提高或者降低上述標準。二、地上附著物和青苗補償費，按照山東省人民政府辦公廳關于調整征地年產值和補償標準的通知(魯政辦發(fā)200451號)規(guī)定，由設區(qū)市人民政府制定，報

27、省物價局、財政廳、國土資源廳同意后執(zhí)行。三、各類建設項目涉及征收使用農村集體土地，應嚴格執(zhí)行同地同價原則，同一個區(qū)片內，相同土地類別的征地補償價格相同，不因項目不同而變化。四、山東省征地區(qū)片綜合地價標準由省國土資源廳統(tǒng)一印制下發(fā)，自 2009年7月1日起執(zhí)行。凡過去有關征地補償規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準。五、對征地區(qū)片綜合地價標準實施以前，已按法定程序和權限批準征收的土地，仍按原批準的征地補償方案執(zhí)行。六、隨著經濟社會的不斷發(fā)展，征地區(qū)片綜合地價標準每3年調整一次，由省國土資源廳會同省財政廳、農業(yè)廳、統(tǒng)計局、物價局提出調整方案，報省人民政府批準后公布實施. 山東省征地區(qū)片綜合地價標準7

28、月1日起已在山東省正式實施。近日有不少人咨詢東營如何貫徹落實。記者從東營市國土資源房管局獲悉，目前東營市已形成各區(qū)市征地區(qū)片綜合地價初步成果，相關具體實施方案正在醞釀當中，有望近期出臺。  所謂征地區(qū)片綜合地價是指根據被征收土地的地類、產值、土地區(qū)位、農用地等級及當地人均耕地數量、土地供求關系、經濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片并測算的直接用于征收土地的補償標準，不包括地上附著物和青苗的補償標準。山東省征地區(qū)片綜合地價標準在維持各地征地價格基本穩(wěn)定的基礎上作了適當上調。經測算，全省各城鎮(zhèn)（邊緣）核心征地區(qū)域加權平均價格達到43184元/畝，按核心征地區(qū)域平均價位，

29、可分為四個層級。第一層級5萬元/畝以上，包括濟南、東營等七市駐地區(qū)，共30區(qū)；第二層級4.5萬元/畝以上，包括10區(qū)1縣16市；第三層級4萬元/畝以上，包括6區(qū)13縣9市；第四層級3萬元/畝以上，包括3區(qū)47縣5市。 根據上級國土資源管理部門要求和東營實際，東營市12個區(qū)市都將實行征地區(qū)片綜合地價。目前，東營市國土資源房管局在對各區(qū)市國土部門擬定的征地區(qū)片綜合地價測算工作的初步成果進行審查平衡后，形成了各區(qū)市征地區(qū)片綜合地價初步成果，并獲省國土資源廳同意 為維護被征用土地農民和農村集體經濟組織的的合法權益，保障被征地農民的基本生活，根據山東省人民政府關于進一步做好征地補償安置工作切實

30、維護被征地農民合法權益的通知（魯政發(fā)200425號)和有關土地管理法律法規(guī)規(guī)定，現就調整征地年產值和補償標準等有關問題通知如下： 一、限定征地年產值最低標準。根據各地經濟發(fā)展水平，參照新增建設用地有償使用費征收等別。將全省劃分為四類地區(qū)。城市規(guī)劃區(qū)內耕地最低年產值標準為：一類地區(qū)每畝1800元，二類地區(qū)每畝1600元，三類地區(qū)每畝1400元，四類地區(qū)每畝1200元；城市規(guī)劃區(qū)外耕地最低年產值標準全省均為每畝1000。設區(qū)的市政府可根據當地經濟社會發(fā)展水平和作物產值，在上述最低標準的基礎上制定具體執(zhí)行標準，并報省物價局、財政廳、國土資源廳備案。其他土地年產值最低標準參照同類地區(qū)耕地年產值標準執(zhí)行

31、。 二、合理確定征地補償標準。征地補償費包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。土地補償費標準和安置補助費標準，由設區(qū)的市政府在合理確定年產值標準基礎上，按照長山東省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法規(guī)定的倍數確定，補償倍數原則上不低于法定倍數的中限。地上附著物和青苗補償標準，由設區(qū)的市政府制定，報省物價局、財政廳、國土資源廳同意后執(zhí)行。各地在制定年產值和地上附著物補償標準時，要注意搞好與毗鄰地區(qū)的銜接。 在城市規(guī)劃區(qū)內征用土地，各地要積極推行“區(qū)片綜合價”制度，合理確定不同區(qū)位的征地綜合補償標準。 三、建立征地補償聽證制度。各地在制定征地補償標準時，要按有關規(guī)定舉

32、行聽證會，廣泛聽取社會各方面的意見，征地補償標準確定后，按規(guī)定進行公示，接受社會監(jiān)督。 四、國家、省重點交通、水利等大型基礎設施建設項目征用土地補償標，由省物價會同財政、國土資源等部門制定。征地補償安置工作統(tǒng)一由市、縣人民政府負責組織實施。國家重點工程建設項目征地另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 五、本通知自2004年6月1日起執(zhí)行。各地要在2004年12月底前確定并公布年產值和地上附著物補償贊標準，在新標準出臺前，地上附著物補償費標準仍按省物價局、省財政廳關于調整征用土地年產值和地面附著物補償標準的批復（魯價費發(fā)1999314號)規(guī)定執(zhí)行隨著農業(yè)生產力的不斷發(fā)展、農作物種植結構的改良、農作物單位面積產

33、量增長和農作物收購價格提高,農作物單位面積產值發(fā)生了較大變化,需要對1992年制定的征用土地年產值和地面附著物補償標準做適當調整。 根據 山東省實施土地管理法辦法和我省農業(yè)生產發(fā)展變化情況, 現將征用土地年產值標準和地面附著物補償標準調整如下:一、征用土地年產值（包括主、副產品）標準（一）耕地1、糧食作物田：平原地區(qū)：10500-19500元/公頃（700-1300元/畝），山區(qū)丘陵：9000-15000元/公頃（600-1000元/畝）。2、糧、油、菜等混合作物田：平原地區(qū)：15000-25500元/公頃（1000-1700元/畝），山區(qū)丘陵：12000-18000元/公頃（800-1200

34、元/畝）。3、菜地（常年種植）：18000-30000元/公頃（1200-2000元/畝），最高不超過36000元/公頃（2400元/畝）。溫室、大棚補償另計。（二）果園地：參照鄰近耕地（糧食作物田）確定，樹木補償按地面附著物補償標準另計。（三）林地：參照鄰近耕地（糧食作物田）確定，樹木補償按地面附著物補償標準另計。（四）魚塘、藕塘：參照鄰近耕地（糧食作物田）確定，土石方工程及魚苗損失按地面附著物補償標準另計。（五）其他土地年產值參照鄰近耕地（糧食作物田）確定。二、地面附著物補償標準具體補償標準見附表。表中未列出的：1、苗圃苗木，根據苗木樹種及培育期，移栽及損失費30000-90000元/公頃

35、（2000-6000元/畝）。2、魚塘，根據建造標準，土石方工程及魚苗損失費60000-150000元/公頃（4000-10000元/畝）。3、藕塘，根據建造標準，土石方工程及秧苗損失費45000-90000元/公頃（3000-6000元/畝）。二、地面附著物補償標準:具體補償標準見附表,表中未列出的。1. 苗圃苗木, 根據苗木樹種及培育期, 移栽及損失費30000-90000元/公頃(2000-6000元/畝)。2.魚塘,根據建造標準,土石方工程及魚苗損失費60000-150000元/公頃(4000-10000元/畝)。3.藕塘,土石方工程及藕秧損失費45000-90000元/公頃(3000

36、-6000元/畝)。4. 其他未列出的地面附著物參照表中相近情況補償。不能參照補償的,報市地物價部門確定補償標準。三、各市地可根據當地實際情況在規(guī)定的幅度內制定各類土地年產值及地面附著物的具體補償標準。附表:地面附著物補償標準序號 名稱 類 別 補償標準 備 注 一 房屋 亂石基、磚石墻、 1.表中面積系指建筑面積 鋼筋混凝土預制 2.舊料歸原主 或現澆平屋頂 220-260元/平方米 3.房屋補償費用系 指舊料損失、 亂石基、磚石墻、 拆建人工費用 木結構斜坡瓦屋頂 160-220元/平方米 亂石基、磚垛、坯墻、 木結構斜坡草或瓦屋頂 120-160元/平方米 亂石基、土坯墻、木結 構斜坡草

37、或瓦屋頂 80-120元/平方米 磚垛、葦箔、草頂 簡易房 50-80元/平方米 住宅樓 300-500元/平方米 辦公營業(yè)樓 400-600元/平方米 二 圍墻 亂石基磚墻高2.5m以上 70-80元/m 舊料歸原主 亂石基磚墻高2-2.5m 60-70元/m 亂石基磚墻高1.5-2m 50-60元/m 亂石基土坯墻高1.5-2.5m 30-40元/m 三 畜禽舍 磚混結構 60-100元/平方米 簡易結構 30-50元/平方米 舊料歸原主 四 遷墳 棺木、拾骨、骨灰盒 80-150元/座 包括遷葬工料費 五 溫室 鋼、砼骨架、玻璃頂 40-60元/平方米 鋼、砼骨架、塑料薄膜頂 20-40

38、元/平方米 簡易塑料薄膜棚 10-20元/平方米 舊料歸原主 六 小橋 鋼筋混凝土矩形板橋 800-1200元/平方米 平坦石拱橋 700-1000元/平方米 石拱橋 1200-1700元/平方米 按橋面面積計算 七 涵洞 石蓋板涵跨徑1-2m 300-500元/m 石拱涵跨徑1-4m 500-1800元/m 鋼筋混凝土圓管涵 跨徑1-2m 400-1500元/m 鋼筋混凝土蓋板涵 跨徑1.5-4m 600-1800元/m 八 臺田石堰 30-50元/m 九 水渠 不包括田間毛渠 水池 土筑水渠、水池 按挖方體積40-60元/立方米 石砌水渠、水池 30-50元/立方米 磚砌水渠、水池 40-

39、60元/立方米 土方另計 十水 井 手壓井 10元/m 1.水井補償包括開鑿工程、 土井:直徑1.2m 80-110元/m 用料及用工等費用 磚井(包括亂石井) 2.廢、枯井按同類井 深5-10m直徑1.5m 1300-3000元/m 補償標準30-50%補償 深10-20m直徑2.5m 3500-4800元/m 3.機井按井深分段計算補償 下管井 160-350元/m 機井:深20-50m 150-200元/m 深50-100m 200-260元/m 深100-250m 260-300元/m 深250m以下 300-360元/m 十一喬木 胸徑小于5cm 喬木系指用材林種, (幼樹,松柏樹小

40、于cm) 移栽費1.5-3元/株 沿海防護林基干林帶、 胸徑5-10cm 山丘地區(qū)防護林喬木 (松柏樹3-6cm) 20-30元/株 補償標準可提高40-60%, 胸徑10-20cm 特種用途林樹木價格另議; (松柏樹6-10cm) 30-45元/株 樹歸原主 胸徑大于20cm(松柏樹 10cm)以上成材樹 45元/株 十二果樹 苗木 移栽費1.5-3元/株 果樹包括:蘋果、 幼齡期(區(qū)分樹種) 20-40元/株 梨、桃、杏、核桃、 初果期(區(qū)分樹種) 120-260元/株 櫻桃、柿、棗等樹種, 盛果期(區(qū)分樹種) 200-400元/株 樹歸原主 衰老期(區(qū)分樹種) 200-80元/株 葡萄(

41、區(qū)分生長期) 5-30元/株 十三 灌木 一年生以內 2-4元/墩 每墩出條數 一年生以上 3-5元/墩 按10-20根計算 十四 電力 低壓線路 900-1200元/桿 包括電線等材料 通訊 通訊廣播結路 900-1200元/桿 損失及拆建工費 線路 十五 磚窯 18、20、22、32門輪窯 7000-10000元/門 包括煙囪 老式土窯 8000-30000元/座 包括烘干室 附件2：  征地區(qū)片綜合地價測算指導性意見（暫行） 一、概念及內涵 征地區(qū)片綜合地價（以下簡稱征地區(qū)片價）是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地范圍內，依據地類、產值、土地區(qū)位、農用地等級、人均耕地

42、數量、土地供求關系、當地經濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片并測算的征地綜合補償標準(原則上不含地上附著物和青苗的補償費)。 征地區(qū)片價測算范圍重點在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內，但各地可以根據征地需要和實際情況擴展到城市郊區(qū)或更大范圍。 二、基本原則 （一）維護被征地農民合法權益原則。征地區(qū)片價要確保被征地農民原有生活水平不因征地而降低，并體現長遠生計和未來發(fā)展的需要。 （二）同地同價原則。在同一區(qū)片內，不同宗地的征地補償標準相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差異。 （三）協(xié)調平衡原則。征地區(qū)片價不得低于當地原征地補償標準，省級行政區(qū)域內各市縣的征

43、地區(qū)片價應相互銜接。 （四）公開聽證原則。根據國土資源聽證規(guī)定，征地區(qū)片價要依法組織聽證，廣泛聽取有關部門、農村集體經濟組織、農民及社會各方面的意見和建議。 三、基本要求 （一）征地區(qū)片價作為征地補償實施過程中的執(zhí)行標準，一般情況下不設定宗地補償費修正體系；確需設定修正體系的，要嚴格限定修正因素并控制修改因素，修正體系應一并公布。 （二）一個市（縣）的征地區(qū)片價原則上控制在46個級別。 （三）征地區(qū)片價應設定對應的基準時點，一般35年更新一次。 四、工作步驟 1、確定測算范圍； 2、劃定區(qū)片； 3、測算區(qū)片綜合地價； 4、對區(qū)片綜合地價進行驗證和調整； 5、測算結果聽證和修改； 6、確定征地區(qū)

44、片價； 7、整理與編制成果。 五、區(qū)片的劃定 (一)有農用地定級成果市（縣）的區(qū)片劃定 已經根據農用地定級規(guī)程完成農用地定級工作的市（縣），在農用地級別的基礎上，按照關于完善征地補償安置制度的指導意見(國土資發(fā)2004238號)的精神，考慮人均耕地數量、土地區(qū)位、土地供求關系、當地經濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，對農用地級別進行修正和調整，劃分區(qū)片。 (二)沒有農用地定級成果市（縣）的區(qū)片劃定 沒有開展農用地定級工作的市（縣），可以行政村為基本單元，根據地類、人均耕地數量、土地區(qū)位等因素對基本單元進行綜合評價和調整，劃定區(qū)片。 注意事項： 1、對基本單元綜合評價應考慮地類、產值、

45、土地區(qū)位、人均耕地數量、土地供需關系、當地經濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，并確定合理的權重。 2、區(qū)片邊界線一般以村行政界線為依據劃定；需打破行政界線的，可依線狀地物及地類分界線確定。3、基本農田保護區(qū)、生態(tài)保護區(qū)和其它資源保護區(qū)等不得劃入征地區(qū)片價測算范圍。 六、測算方法 征地區(qū)片價可采用農地價格因素修正、征地案例比較和年產值倍數等方法進行測算，也可以根據本地區(qū)實際情況采用其它合適的方法進行測算。征地區(qū)片價原則上應在兩種或者三種方法測算結果的基礎上綜合平衡確定。 （一）農地價格因素修正測算法 征地區(qū)片價以農地價格為基礎，同時考慮人均耕地數量和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素進行修

46、正。 具體步驟： 1、計算區(qū)片的農地價格； 2、確定修正因素和系數； 3、計算征地區(qū)片價。 注意事項： 1、已經根據農用地估價規(guī)程完成農用地基準地價測算的地區(qū)，參照農用地基準地價確定區(qū)片的農地價格；沒有完成農用地基準地價測算的地區(qū)，在農地年產值的基礎上采用收益還原法評估區(qū)片的農地價格。 2、修正因素主要考慮土地區(qū)位、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素。 （二）征地案例比較測算法 根據本區(qū)片和其他可比區(qū)片征地案例的實際補償標準，進行比較確定征地區(qū)片價。 具體步驟： 1、選擇征地案例； 2、統(tǒng)一可比內涵； 3、進行比較修正； 4、計算征地區(qū)片價。 注意事項

47、： 1、征地案例要選擇近三年之內發(fā)生的征地項目。 2、征地案例的可比內涵要與征地區(qū)片價的設定內涵一致。 3、對征地案例的比較修正應考慮區(qū)域因素、個別因素和時間因素等。 （三）年產值倍數測算法 根據年產值倍數分別計算土地補償費和安置補助費確定征地區(qū)片價。 具體步驟： 1、確定區(qū)片土地年產值； 2、確定土地補償倍數和安置補助倍數； 3、計算區(qū)片土地補償費和安置補助費； 4、計算征地區(qū)片價。 注意事項： 1、區(qū)片土地年產值依據統(tǒng)一年產值標準或者通過調查前三年產值確定。 2、土地補償倍數和安置補助倍數，應根據土地管理法有關規(guī)定，并考慮當地經濟發(fā)展水平和基本生活保障水平確定。 七、驗證和調整 征地區(qū)片價

48、初步結果必須與現行征地補償水平和被征地農民現有生活水平進行比較和驗證，測算的征地區(qū)片價低于現行征地補償水平和農民現有生活水平的，不足以支付失地農民社會保障費用的，需要進行調整。 注意事項： 1、現行征地補償水平通過對近期征地樣點調查統(tǒng)計得到。 2、農民現有生活水平主要根據統(tǒng)計部門的農村居民收入水平數據，并結合實地樣點調查資料確定；失地農民的社會保障費用根據當地社會經濟發(fā)展水平確定。 3、征地區(qū)片價須折算成年度收益后，才能與農民現有生活水平相比較。 4、征地區(qū)片價要與周邊地區(qū)征地補償標準相銜接。 八、聽證和驗收 根據國土資源聽證規(guī)定，征地區(qū)片價必須依法組織聽證，并根據聽證情況進行修改，報省級國土

49、資源部門綜合平衡，評審驗收。 九、測算成果要求 提交結果報告和技術報告。 （一）結果報告的主要內容: 1、征地區(qū)片價說明，包括區(qū)片價內涵、基準時點、測算時間、測算范圍、區(qū)片分布、有關名詞解釋等； 2、征地區(qū)片價表，表中內容包括各區(qū)片編號、區(qū)片價、位置、范圍描述等； 3、征地區(qū)片價分布圖； 4、征地區(qū)片價使用說明。 （二）技術報告的主要內容: 1、測算范圍及其基本情況； 2、測算原則與依據； 3、測算技術路線與方法； 4、測算過程與測算結果； 5、測算結果分析與應用建議等。附件3：關于我們進行征地綜合區(qū)片價調整時所處理的問題征地區(qū)片綜合地價的概念及內涵？ 征地區(qū)片綜合地價是根據被征收土地的地類、

50、產值、土地區(qū)位、農用地等級 及當地人均耕地數量、土地供求關系、經濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障 水平等因素，劃分區(qū)片并測算的直接用于征收土地的補償標準。 征地區(qū)片綜合地價實質為征地補償標準，不包含地上附著物和青苗補償費。 為什么要實施征地區(qū)片綜合地價？ 實施征地區(qū)片綜合地價是為了更好地落實國家征地政策，推進農村征收土 地制度改革，完善征收土地補償安置機制，規(guī)范征收土地補償安置行為，維護 被征收土地農民的合法權益，實行征收土地補償同地同價，確保失地農民生活 水平不降低，長遠生計有保障。 問：實施征地區(qū)片綜合地價的意義？ 1、實施征地區(qū)片綜合地價，有利于合理確定征地補償標準，解決補償標準偏低問題

51、?，F行征地補償為土地的現狀補償，補償標準采用以被征收“該耕地”的前三年平均年產值乘以法定補償倍數的辦法，這種方式考慮因素單一，產值及補償倍數偏低，造成征地整體補償水平偏低。區(qū)片價在測算因素方面，綜合考慮了土地區(qū)位、農用地等級、土地供求關系、當地經濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等多方面因素；在測算方法方面，突破了法律規(guī)定的年產值倍數法。從結果看，與現行補償標準比較，未利用地、建設用地、一般農田將有較大幅度提高。 2、實施征地區(qū)片綜合地價，有利于做到征地補償同地同價，實現補償的公平性?，F行征地補償是以被征收“該耕地”的年產值做為補償測算依據，在實際工作中不同地類、不同項目之間存在征地補償同地不同價，甚至差距懸殊的問題，造成被征地農民集體和農戶心理不平衡。區(qū)片價公布后，在同一區(qū)片內為同一價格，不同宗地的征地補償標準相同，且不因征地目的及土地用途、種植農作物的不同而有差異，確保同地同價。 3、實施征地區(qū)片綜合地價，有利于防止征地補償的隨意性，規(guī)范征地行為。現行的征地補償產值倍數的測算方式，由于產值和倍數