碧玉渡假山莊開發(fā)策劃報告全案

1、第一部分：前言第二部分：產(chǎn)品整體開發(fā)原則（一）株洲市場的整體把握（二）項目的發(fā)展目標（三）項目的開發(fā)原則第三部分：項目定位分析（一）整體開發(fā)戰(zhàn)略（二）項目定位第四部分：項目規(guī)劃設計理念（一）設計的服務理念（二）設計要領（三）各樓層功能與設施配套第五部分：項目配套設施建議第六部分：項目樓層及功能布局建議（一）項目功能劃分（二）項目功能布局（三）樓層功能分布第七部分：項目產(chǎn)品開發(fā)投資收益分析第八部分：項目核心競爭優(yōu)勢的構筑第一部分：前言在經(jīng)過與我司多次討論及我司對株洲市場的整體把握的基礎上，我們提出了本項目的產(chǎn)品開發(fā)思路及理念，并形成文字，供雙方討論實施。本產(chǎn)品報告書是以株洲市市場的實際為出發(fā)點，

2、結合地塊自身的特點，力求根據(jù)市場的發(fā)展態(tài)勢與趨勢而制定。本著一切為了項目的銷售、招商及后續(xù)經(jīng)營的策劃原則，我們在本產(chǎn)品開發(fā)罠劃案中系統(tǒng)地闡述了項目開發(fā)思路，以創(chuàng)造性的思維，從整體到功能分區(qū)， 從概念到細節(jié)地進行策略性建議，力求把項目打造成為株洲市渡假物業(yè)的典范，成就株洲首個特色渡假文化產(chǎn)權式酒店，從更高、更具體的層面體現(xiàn)項目未來發(fā)展的必然趨勢，從而奠定項目在當?shù)胤康禺a(chǎn)市場及渡假休閑的領先地位。在策劃案中，我們用創(chuàng)新、求異的專業(yè)態(tài)度，對項目進行大膽、新穎的設計創(chuàng)新，從根本上樹立項目鮮明、超前、現(xiàn)代的形象， 通過 本產(chǎn)品報告為項目的規(guī)劃與設計提供參考性的指引，提高項目的競爭及吸引能力，給予株洲市民

3、一個全新的投資方式，成為株洲渡假型物業(yè)市場標志性的產(chǎn)品開發(fā)模式。第二部分：產(chǎn)品整體開發(fā)原則（一）株洲市場的整體把握隨著城市的規(guī)劃發(fā)展，目前株洲市房地產(chǎn)格局：南區(qū)火車站周邊地帶是株洲市傳統(tǒng)的商業(yè)集中區(qū)域，具有商業(yè)氣息濃，交通便捷，人流旺盛等特點；南區(qū)沿江（湘江）區(qū)域，湘江四季花園一帶，是株洲高檔住宅的開發(fā)區(qū)域；隨著市政單位的西遷，西區(qū)新城市中心已具規(guī)模，西區(qū)新興住宅項目較多，天元超市一帶成為西區(qū)的商業(yè)集中區(qū)域。作為株洲渡假型產(chǎn)權酒店物業(yè)的先驅者，是一個極具挑戰(zhàn)的戰(zhàn)略命題，關鍵在于對開發(fā)戰(zhàn)略的定位上，必須把握市場發(fā)展大勢，充分發(fā)揮項目環(huán)境優(yōu)勢，強勢搶占市場制高點，領跑株洲渡假酒店物業(yè)的先鋒。1株州

4、市酒店概況根據(jù)我們最近所做的株洲市酒店市場調查，可以得出株洲的酒店基本上都分布在南區(qū)繁華商業(yè)區(qū)及河西中心廣場附近，酒店定位也是以居住、娛樂為主，所處地理位置都比較優(yōu)越，人流量較大。劣勢是空氣污染很嚴重，環(huán)境很嘈雜，不利于休息。由于地理位置比較優(yōu)越, 所以房間價格都比較高。套房價格一般都在400600元不等。以下是株洲市部分酒店位置、房間價格、環(huán)境情況分析概況表: 酒店名稱位置套房價格環(huán)境分析新天大酒店中心廣場398元位于河西樞紐地段，酒店整體規(guī)模一般，內部裝修屬于中上水平。華天大酒店中心廣場980元位于河西樞紐地段，酒店整體規(guī)模很大，屬于河西最豪華的酒店，內部裝修豪華，套房會客廳較大。西苑賓館

5、中心廣場400元位于河西樞紐地段，酒店整體規(guī)模一般，但口碑比較好，入住率很高金龍賓館火車站附近485元位于南區(qū)老商業(yè)區(qū)，人流量較大，外部裝修很差，內部裝修一般。綠園賓館火車站附近300元位于南區(qū)老商業(yè)街，人流量較大，裝修很陳舊，年代比較早，屬于中低檔。株洲大酒店火車站附近238元位于南區(qū)老商業(yè)街，人流量大外裝修很陳舊，內裝修一般。金德大酒店火車站附近680元位于南區(qū)老商業(yè)街，人流量大，內外裝修在南區(qū)都屬于高檔，價位比較高。國賓酒店火車站附近500元人流量大，口碑比較好，入駐率較高，裝修屬中高檔。江天賓館火車站附近158元人流量大，裝修很差，屬于低檔次賓館。公安賓館火車站附近100元人流量大，裝

6、修很差，屬于低檔次賓館。2、株洲市產(chǎn)權式酒店狀況產(chǎn)權式酒店，作為新進入株洲市場的房地產(chǎn)型態(tài)，不僅為房地產(chǎn)投資者帶來新的房地產(chǎn)投資方向，而且同時也填補了株洲權產(chǎn)式酒店的空白。除本項目以外，現(xiàn)階段株洲共有兩家產(chǎn)權式酒店推出市場，但得到的市場反映卻截然不同：其中西區(qū)產(chǎn)權式酒店項目，處于西區(qū)的商業(yè)中心位置，周邊商業(yè)環(huán)境已具規(guī)模，交通便利，與周邊建筑物形象搭配佳，非酒店激烈競爭區(qū)域，使其在開盤時，被搶購一空，市場反映熱烈；另外南區(qū)火車站附近產(chǎn)權式酒店項目地處株洲酒店行業(yè) 激烈的競爭區(qū)域，該項目屬舊樓改造，周邊建筑整體形象差，雖然同樣位于商業(yè)中心，但項目沒有明顯的主賣點，故其在銷售過程中一度癱瘓。以碧玉山

7、莊的自然環(huán)境優(yōu)勢及營造產(chǎn)品的唯一性為出發(fā)點，在碧玉山莊的產(chǎn)品開發(fā)上， 必須提煉產(chǎn)品的中心賣點，提升產(chǎn)品的核心定位高度。以市場唯一性產(chǎn)品高度，沖擊市場，避開市場的同質化，形成產(chǎn)品獨具的亮點。（二）項目的發(fā)展目標仁提升城市功能項目的建成，將有效填補株洲渡假休閑物業(yè)的市場空白。它將成為城市的配套工程，促進株洲新型房地產(chǎn)投資的多元化趨勢，促進了城市功能更完善、更豐富。2、 引導投資新動向項目建議把新的投資形態(tài)融入株洲人的投資理念，以全新的原始自然景觀渡假山莊，打造株洲目前最有特色的渡假休閑物業(yè)，項目的產(chǎn)權式酒店，無疑會成為株洲房地產(chǎn)投資的新動向。3、 提升項目品牌價值項目建設是碧玉花園的外延產(chǎn)品，將有

8、利于提升碧玉花園的品牌價值。本項目的產(chǎn)品規(guī)劃不僅要符合碧玉花園別墅的產(chǎn)品定位，而且更要體現(xiàn)項目的投資價值。碧玉山莊作為碧玉花園的外延產(chǎn)品，是碧玉花園的形象建筑，形成碧玉花園品牌的延續(xù)，同時在推廣過程中也采用借勢推廣。（三）項目的開發(fā)原則第一原則：建立強勢品牌策略品牌決勝一切良好的品牌就是質量的保證，就是信譽，就將擁有一批投資者，就是讓客戶具有強烈的心理認同，實現(xiàn)從“協(xié)力”到“碧玉”品牌質的飛躍，并以此形成其他同類物業(yè)無可比擬的競爭優(yōu)勢為開發(fā)商實現(xiàn)豐厚的利潤回報和良好品牌。打造株洲渡假物業(yè)的航空母艦，為企業(yè)樹立品牌形象，以超前的開發(fā)理念，融合株洲渡假市場的發(fā)展趨勢，整合項目內在與外在的優(yōu)勢，以實

9、力打造株洲產(chǎn)權式酒店的強勢品牌。這是項目開發(fā)成功的關鍵。碧玉山莊在入市時，必須高舉“品牌”的大旗，擺出“品牌決勝一切”的姿態(tài)，將所有意向投資者吸引到本項目上，成為株洲最值得期待的產(chǎn)權式酒店項目。同時，也為“協(xié)力集團”在地產(chǎn)開發(fā)領域的長遠發(fā)展構筑堅實的平臺。第二原則：全面領先策略以我為主，做市場的先驅全面提升項目渡假環(huán)境與配套環(huán)境，以全新標準引領株洲房地產(chǎn)投資市場。以我為主， 開發(fā)理念先進、 配套完善、 產(chǎn)品價格合理， 從 而取得全面領先的市場地位。碧玉山莊， 占盡了株洲渡假自然環(huán)境的優(yōu)勢，這是渡假物業(yè)的先天優(yōu)勢，協(xié)力集團有責任站在市場的最前端，以全面領先的“產(chǎn)品先鋒”的市場地位，成為株洲產(chǎn)權式

10、酒店地產(chǎn)市場全新標準的制訂者、引領者，最終獲得整體市場最大的市場份額。第三原則：可持續(xù)性經(jīng)營發(fā)展策略實現(xiàn)開發(fā)商、投資者與經(jīng)營者三方共贏可持續(xù)性經(jīng)營是產(chǎn)權式酒店物業(yè)長遠發(fā)展的重中之重，也是發(fā)展商、投資者與經(jīng)營三方共贏的保證。渡假物業(yè)開發(fā)的成功并不是建筑的順利完工，這只是另一個開始，項目銷售、市場接受度的成功和可持續(xù)性經(jīng)營旺盛的成功才是真正的成功。站在投資者的角度， 要有“經(jīng) 營為先”的開發(fā)意識， 確保投資者投資回報；從經(jīng)營者角度上，可持續(xù)性經(jīng)營，是經(jīng)營者收益的重要保證。第四原則：運用創(chuàng)新為武器，創(chuàng)引當?shù)厍八从械亩杉傩蓍e消費模式創(chuàng)新永遠都是產(chǎn)品開發(fā)的主題，沒有創(chuàng)新也就是沒有市場。我們主張的創(chuàng)新，

11、來自于項目的理念，也根基于規(guī)劃、建筑、平面設計、配套、經(jīng)營管理等每一個環(huán)節(jié)的精雕細琢，才能真正實現(xiàn)從產(chǎn)品到文化的全方位創(chuàng)新。對于目標客戶群而言，只有更新的產(chǎn)品，才能真正吸引他們的目光，成為理想的投資及經(jīng)營之地，方可形成趨眾之勢。碧玉山莊，要想在市場上立于領導地位，必須要以一個全新的姿態(tài)挺進株洲渡假市場，充分利用項目本身所具有的各種資源，做到“人無我有，人有我優(yōu)”，為株洲市民與來株洲的游客打造一個真正渡假、休閑地帶。第三部分：項目定位分析（一）整體開發(fā)戰(zhàn)略碧玉山莊必須首先立足為滿足碧玉花園居民的消費需求，另外還要立足于為投資者、經(jīng)營者及外圍消費者提供最具投資、經(jīng)營價值和舒適休閑的角度上， 營造一

12、個舒適、休閑、優(yōu)雅的投資、經(jīng)營、渡假消費環(huán)境，并以完善的功能和服務滿足人們的多種需求。項目開發(fā)理念定位源于市場，體現(xiàn)在引導市場需求，是源于對株洲渡假形態(tài)的深刻思考，整體開發(fā)理念的核心在于確立項目核心競爭優(yōu)勢，在競爭化的社會中，只有不斷推陳出新，獨樹一幟，避免產(chǎn)品同質化，項目才能找到生存之道。因此，我們建議項目的總體開發(fā)戰(zhàn)略：領先株洲渡假酒店物業(yè)十年 , 保證十年不落后。具體開發(fā)策略：渡假空間舒適化、配套功能完善化渡假型物業(yè)是以休閑消費形式為主的，基于項目的地理位置，周邊配套的缺乏，以及為滿足碧玉花園居民生活需求，故項目需設置配套功能。通過項目原始自然環(huán)境的利用，充分體現(xiàn)渡假休閑的舒適性，讓消費

13、者得到一個舒適和便利的渡假環(huán)境，充分享受休閑渡假的樂趣。（二）項目定位項目定位是項目成功的最重要保證，項目定位一旦出錯，偏離市場，就會給發(fā)展商造成不可估量的損失。項目的定位必須結合當?shù)厥袌龅膶嶋H情況與發(fā)展趨勢，運用敏銳的市場判斷力給項目確定一個方向，不但要從項目整體上把握發(fā)展方向，更要從細節(jié)方面著手實施，要做到步步為營，穩(wěn)打穩(wěn)勝。1項目定位：株洲首個原始自然風景渡假休閑產(chǎn)權式酒店定位闡述：即項目為株洲自然景觀第一，株洲第一個享有原始自然山景渡假休閑產(chǎn)權式酒店，創(chuàng)株洲渡假之先河，領跑株洲渡假休閑產(chǎn)權式酒店物業(yè)。2、 “原始自然風景渡假休閑山莊”核心概念的優(yōu)勢：1）結合自身自然環(huán)境特點所形成的優(yōu)勢

14、不易被競爭對手取代，是項目的先天性優(yōu)勢所在。2）打造株洲第一真正意義上的景觀渡假休閑山莊，新型的渡假經(jīng)營形態(tài)，有助于項目成為株洲渡假新格局的核心。3、 功能定位項目功能定位：集酒店、餐飲、茶吧、集勲洗浴、ktv定位闡述：碧玉山莊是株洲首個具有原始景觀的休閑渡假機構，功能設置上需充分考慮以休閑為主。4、 形象定位從項目未來發(fā)展前景以及足以撼動株洲現(xiàn)有渡假格局的潛質，決定了本項目功能、總體定位上的完整性，這也是本項目立足之本。項目形象定位：創(chuàng)株洲第一渡假休閑環(huán)境5、 投資者定位由于本項目地價的優(yōu)勢，建筑成本不高，套房單位面積較小，總體價格偏低，投資門檻較低。故本司將投資方定位于本市中小企業(yè)主及高薪

15、收入者。6、 經(jīng)營戶定位項目經(jīng)營戶定位：株洲市服務行業(yè)商戶由于本項目的總體定位需求，其范圍不可能只站在株洲當?shù)厥袌?，根?jù)調查。所以，為了確立項目的領導地位和市場的領先，我們的商戶必須是國內外知名品牌商家。7、 租金水平建議碧玉山莊必須以當?shù)厣啼伒淖饨馂榛c，以本項目的各項目優(yōu)勢為出發(fā)點，制定一個既能迎合市場的價格系數(shù)，又具有市場先進性的租金水平，形成熱租的轟動效應。我司初步建議碧玉山莊的租金水平定為株洲同等物業(yè)租金水平的1.2倍左右。具體的租金定價罠略在項目推廣策劃報告里詳細制定。第四部分：項目規(guī)劃設計理念（一）設計的服務理念1、關于開發(fā)商建立在使碧玉花園能夠為開發(fā)商取得最佳的直接經(jīng)濟效益、樹

16、立“協(xié)力地產(chǎn)”品牌、提高企業(yè)商譽、增強項目保值和增值能力等相關效益。2、關于消費者以營造消費者舒適的渡假休閑環(huán)境為基點，設置齊全配套服務功能。1）自然景觀碧玉山莊四面環(huán)山，自然景觀資源充份，實現(xiàn)窗窗皆景，從內可見自然天空的藍天白云青山綠樹，更使消費者輕松置身于自然景觀環(huán)境下，充分享受優(yōu)美的自然風景，貼身體驗真正的渡假休閑生活。2）視覺享受?一踏入碧玉山莊的大堂中心，即置身于立體室內全景之中，使消費者可以看到一至三層的情況，將三層各層功能，全部納入視線之中，一目了然。?大堂中心兩側設置兩個半環(huán)型樓梯，引導人流步上二三層，創(chuàng)造流動感及環(huán)型大堂樓梯系統(tǒng)，能激發(fā)消費者步入二三層欲望，會增加對碧玉山莊的

17、親切感。?大堂中心大門面對原始山林，讓消費者在享受休閑消費的同時，享受優(yōu)美的自然景觀。3）方便消費者細節(jié)設計?在三層各層，均設計兼有化妝室功能的男女洗手間。?為了方便來自各個方向的消費者進駐酒店，設置二個垂直電梯。?設置地面大型停車場，停車場分別設有單獨的出入車道，實現(xiàn)人車分流，互不干擾。3、關于經(jīng)營者?通過大堂中心半環(huán)型雙樓梯設計和大堂與兩邊商鋪通過設置入口貫通，進入碧玉山莊的消費者很自然順著人流導向引導至二三層及大堂兩側商鋪，給經(jīng)營者帶來人流。?垂直電梯系統(tǒng)將酒店部份的消費者，能直接輸送至二三層消費。?設有戶外停車場，既方便消費者，又方便經(jīng)營者，既是競爭的優(yōu)勢，又是吸引遠距離消費者的重要手

18、段。?根據(jù)市場需要，科學地把各種業(yè)態(tài)組合在一起，形成具有聚客力的效果，滿足不同功能的需求。（二）設計概要國內外渡假產(chǎn)權式酒店發(fā)展經(jīng)驗證明，在設計之初如不能充分考慮各方面因素，將對未來之經(jīng)營造成巨大損失，因為一旦建成調整難度加大或根本無法調整，因此在設計時必須充分考慮與渡假經(jīng)營相關因素。規(guī)劃設計要求符合渡假經(jīng)營要求，服從功能需要，使消費者、經(jīng)營者滿意。為此，規(guī)劃設計必須與市場定位、功能定位、建筑形體相結合，使設計能夠吻合持續(xù)經(jīng)營的需要。1設計要領1）滿足渡假休閑功能的需要?渡假式休閑酒店不同于其他物業(yè)，在日常運營中必須不斷創(chuàng)造和調整經(jīng)營結構，以形成新的吸引力， 這就要求建筑物本身能夠適應這種變化

19、的需要，具有可塑性。2）保證配套設施和功能的完善，滿足經(jīng)營及規(guī)模檔次的需要?渡假式休閑酒店集酒店、餐飲、娛樂等多種服務內容為一體, 配套設施必須滿足多功能的需要，如停車位、電梯和大堂的結合；另外，基于項目的定位及地理位置的局限性，項目產(chǎn)品設計，還要考慮規(guī)模及檔次上的要求。3）考慮對人流動線的引導?無論是一至三層的配套商業(yè)部分，還是四至六層的酒店部分，在設計過程中，都需要從人流的動線角度合理設計樓梯、通道、店鋪布局，引導消費者。2、設計特色1）總體設計?外立面設計新穎、時尚化風格，形象獨樹一幟，使消費者有深刻印象。?整體形象、規(guī)模上檔次。?設計超前，可塑性強，能夠以新面貌吸引顧客。2）設施設計?

20、一至三層，配套的雙半環(huán)型樓梯，最大方便滿足人流的上下流動。?垂直電梯充分滿消費者、經(jīng)營者的需要。?每樓層要配置足夠的洗手間。必須考慮到渡假式休閑酒店的整體檔次，洗手間同時還具有化妝室的功能。?大堂中心是項目的形象代表，故大堂設計，要從項目整體檔次定位考慮。?停車場的設計應符合以下原則，主要車道禁止停車，車道實行單行原則，分設入口、出口。3）空間設計?用建筑設計創(chuàng)造消費者歡迎的空間氛圍。要有適當?shù)臉菍痈叨?，寬敞的通道和室內外活動區(qū)。?大堂空間：大堂空間、雙半環(huán)型樓梯、垂直電梯，是項目人流動線的關鍵。大堂創(chuàng)造的舒適空間和動感，常常會激發(fā)消費者登高的欲望。（三）各樓層功能與設施配套現(xiàn)代渡假建筑是一種

21、能夠讓消費群享受到一種無拘無束的、休閑式渡假模式。本項目融合了酒店、餐飲、休閑娛樂等多元化的形態(tài)，經(jīng)過我司的多次討論及調研，在各層功能設置及設施的配套上，我司建議如下：樓層功能設施一層餐飲、大堂服務中心?開放式停車場?2道樓梯、垂直電梯、大堂中心、洗手間?大堂中心入口及其兩側通往茶吧的兩個側入口?臨街鋪面單獨入口?排污、排煙道二層美容美發(fā)、桑拿、洗浴?2個出入口（大堂2個）、洗手間?垂直電梯三層休閑茶座、ktv、酒吧?2個出入口（大堂2個）、洗手間?垂直電梯四至七層酒店?垂直電梯、消防樓梯第五部分：項目配套設施建議（）交通體系包括：垂直電梯、步行樓梯1、 垂直電梯以輸送酒店部分消費者并方便住店

22、客人的飲食、休閑、娛樂活動為出發(fā)點，設置垂直電梯，形成一至六層的垂直交通體系。2、 雙半環(huán)型樓梯（一至三層）大堂設置雙半環(huán)型樓梯，不僅豐富了大堂中心的動態(tài)感觀，而且更有助于合理引導消費者直接從大堂至二三層的消費。（二）洗手間洗手間應兼顧化裝間功能。另外洗手間的布局必須要設置在“穩(wěn)性”位置，避免異味。（三）停車場為了方便消費者前來消費，應當設置停車場，為了方便車流出入, 分別單獨出入口。第六部分：項目樓層及功能布局建議（一）項目功能劃分碧玉山莊功能一覽表功能劃分具體功能酒店酒店住宿是碧玉山莊的主要功能，是其他功能的主要依附體。休閑娛樂包括美容美發(fā)、洗浴、桑拿、按摩、棋牌、茶藝、ktv、酒 吧等。

23、飲食項目內一層經(jīng)營飲食，以滿足碧玉花園居民及住宿旅客的需求。包括中、西餐、酒吧、茶吧。碧玉山莊的功能定位豐富了整個項目的內涵，從多個層面來規(guī)劃項目的經(jīng)營前景。（二）項目樓層功能布局碧玉山莊地上共七層?？茖W合理的樓層功能布局將會使整個項目層次更加豐富，并在經(jīng)營商家的經(jīng)營回報上得到充分的體現(xiàn)。同時也將會使消費者的消費行為及過程顯得更加自然暢順和輕松愉快。仁功能分布原則進行業(yè)態(tài)分布規(guī)劃時，我們主要從以下幾方面予以考慮：?提高項目的整體檔次?考慮項目主要功能（酒店住宿）與配套休閑娛樂功能的結合?有效引導消費者消費原則?便于經(jīng)營者經(jīng)營和管理?考慮到客流導向及消費環(huán)境的舒適2、各樓層功能分布樓層規(guī)劃經(jīng)營范

24、圍說明一層餐飲、大堂服務中心包括中西餐，滿足消費者的飲食；大堂服務中心具備商務功能（包括訂票、打印、復印、傳真等）。二層美容美發(fā)、來拿、洗浴是項目酒店的主要配套休閑功能。三層休閑茶座、ktv、酒吧是項目酒店的主要配套休閑功能。四至七層酒店住宿本項目以產(chǎn)權式酒店為主，酒店經(jīng)營尤其重要。酒店經(jīng)營的好壞，直接影響其他經(jīng)營者的經(jīng)營狀況。上述劃分方式兼顧到各樓層及功能的協(xié)調性與互動性，把餐飲安排在一層、把酒店休閑功能安排在二、三層，既滿足碧玉花園居民，又滿足酒店旅客的滿求。在不考慮通貨膨漲率、銀行利率等因素情況下，以一至三層，十年出租為例，實用率以60%為例；四至七層為產(chǎn)權式酒店客房，入住率以40%計算

25、實用率以80%計算。項目成本造價表第七部分 : 項目產(chǎn)品開發(fā)投資分析項目總建筑面積10500m2項目總建筑造價735萬一三層建筑面積4500m2一三層實用面積2700m2一三層戶內外及停車場裝修費用100萬四七層建筑面積6000m2四?七層實用面積4800m2四七層裝修總造價（800元/m2）480萬雙電梯（7層7站）60萬項目總體造價1375 萬一三層單位面積月租金12元/m2/月（實用面積）一三層年租金38.9萬元四七層客房數(shù)120個四七層客房年收益438萬項目年總收益476.9 萬項目成本回收年限2.88 年項目十年收益3394 萬47層產(chǎn)權式酒店銷售獲益分析表47層項目總成本900萬4

26、7層項目單位均價（建筑面積）1500 元47層建議銷售均價2000元（實用面積）47層項目總收益1200 萬47層項目凈利潤以單價2000元計（建筑面積），投資獲利分析表:套房單價10萬首付4萬月供（6成十年按揭）600元左右年收益36500 元年純收益（年經(jīng)營利潤以1.5萬元計）21500 元月收益1792 元月純收益（除去月供）1192 元40年純收益76萬元成本回收年限4.6年以單價2500元計（建筑面積），投資獲利分析表:套房單價12.5 萬首付5萬月供（6成十年按揭）600元左右年收益36500 元年純收益（年經(jīng)營利潤以1.5萬元計）21500 元月收益1792 元月純收益（除去月供）1192 元40年純收益76萬元成本回收年限5.8年計算基數(shù)及公式 : 實用面積：建筑面積*使用率建筑成本：建筑面積*700元/ m2600萬年租金二實用面積 *單位年租金年租金：月租金*12個月套房面積以40n?為基準（實用面積）酒店房間均價以250元計算客房數(shù)二實用面積 / 套房面積客房年收益=365*入住率 *客房數(shù) *客