碧玉渡假山莊開發(fā)策劃報(bào)告全案

1、第一部分：前言第二部分：產(chǎn)品整體開發(fā)原則（一）株洲市場的整體把握（二）項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)（三）項(xiàng)目的開發(fā)原則第三部分：項(xiàng)目定位分析（一）整體開發(fā)戰(zhàn)略（二）項(xiàng)目定位第四部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念（一）設(shè)計(jì)的服務(wù)理念（二）設(shè)計(jì)要領(lǐng)（三）各樓層功能與設(shè)施配套第五部分：項(xiàng)目配套設(shè)施建議第六部分：項(xiàng)目樓層及功能布局建議（一）項(xiàng)目功能劃分（二）項(xiàng)目功能布局（三）樓層功能分布第七部分：項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)投資收益分析第八部分：項(xiàng)目核心競爭優(yōu)勢的構(gòu)筑第一部分：前言在經(jīng)過與我司多次討論及我司對(duì)株洲市場的整體把握的基礎(chǔ)上，我們提出了本項(xiàng)目的產(chǎn)品開發(fā)思路及理念，并形成文字，供雙方討論實(shí)施。本產(chǎn)品報(bào)告書是以株洲市市場的實(shí)際為出發(fā)點(diǎn)，

2、結(jié)合地塊自身的特點(diǎn)，力求根據(jù)市場的發(fā)展態(tài)勢與趨勢而制定。本著一切為了項(xiàng)目的銷售、招商及后續(xù)經(jīng)營的策劃原則，我們在本產(chǎn)品開發(fā)罠劃案中系統(tǒng)地闡述了項(xiàng)目開發(fā)思路，以創(chuàng)造性的思維，從整體到功能分區(qū)， 從概念到細(xì)節(jié)地進(jìn)行策略性建議，力求把項(xiàng)目打造成為株洲市渡假物業(yè)的典范，成就株洲首個(gè)特色渡假文化產(chǎn)權(quán)式酒店，從更高、更具體的層面體現(xiàn)項(xiàng)目未來發(fā)展的必然趨勢，從而奠定項(xiàng)目在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場及渡假休閑的領(lǐng)先地位。在策劃案中，我們用創(chuàng)新、求異的專業(yè)態(tài)度，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行大膽、新穎的設(shè)計(jì)創(chuàng)新，從根本上樹立項(xiàng)目鮮明、超前、現(xiàn)代的形象， 通過 本產(chǎn)品報(bào)告為項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)提供參考性的指引，提高項(xiàng)目的競爭及吸引能力，給予株洲市民

3、一個(gè)全新的投資方式，成為株洲渡假型物業(yè)市場標(biāo)志性的產(chǎn)品開發(fā)模式。第二部分：產(chǎn)品整體開發(fā)原則（一）株洲市場的整體把握隨著城市的規(guī)劃發(fā)展，目前株洲市房地產(chǎn)格局：南區(qū)火車站周邊地帶是株洲市傳統(tǒng)的商業(yè)集中區(qū)域，具有商業(yè)氣息濃，交通便捷，人流旺盛等特點(diǎn)；南區(qū)沿江（湘江）區(qū)域，湘江四季花園一帶，是株洲高檔住宅的開發(fā)區(qū)域；隨著市政單位的西遷，西區(qū)新城市中心已具規(guī)模，西區(qū)新興住宅項(xiàng)目較多，天元超市一帶成為西區(qū)的商業(yè)集中區(qū)域。作為株洲渡假型產(chǎn)權(quán)酒店物業(yè)的先驅(qū)者，是一個(gè)極具挑戰(zhàn)的戰(zhàn)略命題，關(guān)鍵在于對(duì)開發(fā)戰(zhàn)略的定位上，必須把握市場發(fā)展大勢，充分發(fā)揮項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)勢，強(qiáng)勢搶占市場制高點(diǎn)，領(lǐng)跑株洲渡假酒店物業(yè)的先鋒。1株州

4、市酒店概況根據(jù)我們最近所做的株洲市酒店市場調(diào)查，可以得出株洲的酒店基本上都分布在南區(qū)繁華商業(yè)區(qū)及河西中心廣場附近，酒店定位也是以居住、娛樂為主，所處地理位置都比較優(yōu)越，人流量較大。劣勢是空氣污染很嚴(yán)重，環(huán)境很嘈雜，不利于休息。由于地理位置比較優(yōu)越, 所以房間價(jià)格都比較高。套房價(jià)格一般都在400600元不等。以下是株洲市部分酒店位置、房間價(jià)格、環(huán)境情況分析概況表: 酒店名稱位置套房價(jià)格環(huán)境分析新天大酒店中心廣場398元位于河西樞紐地段，酒店整體規(guī)模一般，內(nèi)部裝修屬于中上水平。華天大酒店中心廣場980元位于河西樞紐地段，酒店整體規(guī)模很大，屬于河西最豪華的酒店，內(nèi)部裝修豪華，套房會(huì)客廳較大。西苑賓館

5、中心廣場400元位于河西樞紐地段，酒店整體規(guī)模一般，但口碑比較好，入住率很高金龍賓館火車站附近485元位于南區(qū)老商業(yè)區(qū)，人流量較大，外部裝修很差，內(nèi)部裝修一般。綠園賓館火車站附近300元位于南區(qū)老商業(yè)街，人流量較大，裝修很陳舊，年代比較早，屬于中低檔。株洲大酒店火車站附近238元位于南區(qū)老商業(yè)街，人流量大外裝修很陳舊，內(nèi)裝修一般。金德大酒店火車站附近680元位于南區(qū)老商業(yè)街，人流量大，內(nèi)外裝修在南區(qū)都屬于高檔，價(jià)位比較高。國賓酒店火車站附近500元人流量大，口碑比較好，入駐率較高，裝修屬中高檔。江天賓館火車站附近158元人流量大，裝修很差，屬于低檔次賓館。公安賓館火車站附近100元人流量大，裝

6、修很差，屬于低檔次賓館。2、株洲市產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)顩r產(chǎn)權(quán)式酒店，作為新進(jìn)入株洲市場的房地產(chǎn)型態(tài)，不僅為房地產(chǎn)投資者帶來新的房地產(chǎn)投資方向，而且同時(shí)也填補(bǔ)了株洲權(quán)產(chǎn)式酒店的空白。除本項(xiàng)目以外，現(xiàn)階段株洲共有兩家產(chǎn)權(quán)式酒店推出市場，但得到的市場反映卻截然不同：其中西區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，處于西區(qū)的商業(yè)中心位置，周邊商業(yè)環(huán)境已具規(guī)模，交通便利，與周邊建筑物形象搭配佳，非酒店激烈競爭區(qū)域，使其在開盤時(shí)，被搶購一空，市場反映熱烈；另外南區(qū)火車站附近產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目地處株洲酒店行業(yè) 激烈的競爭區(qū)域，該項(xiàng)目屬舊樓改造，周邊建筑整體形象差，雖然同樣位于商業(yè)中心，但項(xiàng)目沒有明顯的主賣點(diǎn)，故其在銷售過程中一度癱瘓。以碧玉山

7、莊的自然環(huán)境優(yōu)勢及營造產(chǎn)品的唯一性為出發(fā)點(diǎn)，在碧玉山莊的產(chǎn)品開發(fā)上， 必須提煉產(chǎn)品的中心賣點(diǎn)，提升產(chǎn)品的核心定位高度。以市場唯一性產(chǎn)品高度，沖擊市場，避開市場的同質(zhì)化，形成產(chǎn)品獨(dú)具的亮點(diǎn)。（二）項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)仁提升城市功能項(xiàng)目的建成，將有效填補(bǔ)株洲渡假休閑物業(yè)的市場空白。它將成為城市的配套工程，促進(jìn)株洲新型房地產(chǎn)投資的多元化趨勢，促進(jìn)了城市功能更完善、更豐富。2、 引導(dǎo)投資新動(dòng)向項(xiàng)目建議把新的投資形態(tài)融入株洲人的投資理念，以全新的原始自然景觀渡假山莊，打造株洲目前最有特色的渡假休閑物業(yè)，項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)式酒店，無疑會(huì)成為株洲房地產(chǎn)投資的新動(dòng)向。3、 提升項(xiàng)目品牌價(jià)值項(xiàng)目建設(shè)是碧玉花園的外延產(chǎn)品，將有

8、利于提升碧玉花園的品牌價(jià)值。本項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃不僅要符合碧玉花園別墅的產(chǎn)品定位，而且更要體現(xiàn)項(xiàng)目的投資價(jià)值。碧玉山莊作為碧玉花園的外延產(chǎn)品，是碧玉花園的形象建筑，形成碧玉花園品牌的延續(xù)，同時(shí)在推廣過程中也采用借勢推廣。（三）項(xiàng)目的開發(fā)原則第一原則：建立強(qiáng)勢品牌策略品牌決勝一切良好的品牌就是質(zhì)量的保證，就是信譽(yù)，就將擁有一批投資者，就是讓客戶具有強(qiáng)烈的心理認(rèn)同，實(shí)現(xiàn)從“協(xié)力”到“碧玉”品牌質(zhì)的飛躍，并以此形成其他同類物業(yè)無可比擬的競爭優(yōu)勢為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)豐厚的利潤回報(bào)和良好品牌。打造株洲渡假物業(yè)的航空母艦，為企業(yè)樹立品牌形象，以超前的開發(fā)理念，融合株洲渡假市場的發(fā)展趨勢，整合項(xiàng)目內(nèi)在與外在的優(yōu)勢，以實(shí)

9、力打造株洲產(chǎn)權(quán)式酒店的強(qiáng)勢品牌。這是項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵。碧玉山莊在入市時(shí)，必須高舉“品牌”的大旗，擺出“品牌決勝一切”的姿態(tài)，將所有意向投資者吸引到本項(xiàng)目上，成為株洲最值得期待的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目。同時(shí)，也為“協(xié)力集團(tuán)”在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的長遠(yuǎn)發(fā)展構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)的平臺(tái)。第二原則：全面領(lǐng)先策略以我為主，做市場的先驅(qū)全面提升項(xiàng)目渡假環(huán)境與配套環(huán)境，以全新標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)株洲房地產(chǎn)投資市場。以我為主， 開發(fā)理念先進(jìn)、 配套完善、 產(chǎn)品價(jià)格合理， 從 而取得全面領(lǐng)先的市場地位。碧玉山莊， 占盡了株洲渡假自然環(huán)境的優(yōu)勢，這是渡假物業(yè)的先天優(yōu)勢，協(xié)力集團(tuán)有責(zé)任站在市場的最前端，以全面領(lǐng)先的“產(chǎn)品先鋒”的市場地位，成為株洲產(chǎn)權(quán)式

10、酒店地產(chǎn)市場全新標(biāo)準(zhǔn)的制訂者、引領(lǐng)者，最終獲得整體市場最大的市場份額。第三原則：可持續(xù)性經(jīng)營發(fā)展策略實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資者與經(jīng)營者三方共贏可持續(xù)性經(jīng)營是產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的重中之重，也是發(fā)展商、投資者與經(jīng)營三方共贏的保證。渡假物業(yè)開發(fā)的成功并不是建筑的順利完工，這只是另一個(gè)開始，項(xiàng)目銷售、市場接受度的成功和可持續(xù)性經(jīng)營旺盛的成功才是真正的成功。站在投資者的角度， 要有“經(jīng) 營為先”的開發(fā)意識(shí)， 確保投資者投資回報(bào)；從經(jīng)營者角度上，可持續(xù)性經(jīng)營，是經(jīng)營者收益的重要保證。第四原則：運(yùn)用創(chuàng)新為武器，創(chuàng)引當(dāng)?shù)厍八从械亩杉傩蓍e消費(fèi)模式創(chuàng)新永遠(yuǎn)都是產(chǎn)品開發(fā)的主題，沒有創(chuàng)新也就是沒有市場。我們主張的創(chuàng)新，

11、來自于項(xiàng)目的理念，也根基于規(guī)劃、建筑、平面設(shè)計(jì)、配套、經(jīng)營管理等每一個(gè)環(huán)節(jié)的精雕細(xì)琢，才能真正實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品到文化的全方位創(chuàng)新。對(duì)于目標(biāo)客戶群而言，只有更新的產(chǎn)品，才能真正吸引他們的目光，成為理想的投資及經(jīng)營之地，方可形成趨眾之勢。碧玉山莊，要想在市場上立于領(lǐng)導(dǎo)地位，必須要以一個(gè)全新的姿態(tài)挺進(jìn)株洲渡假市場，充分利用項(xiàng)目本身所具有的各種資源，做到“人無我有，人有我優(yōu)”，為株洲市民與來株洲的游客打造一個(gè)真正渡假、休閑地帶。第三部分：項(xiàng)目定位分析（一）整體開發(fā)戰(zhàn)略碧玉山莊必須首先立足為滿足碧玉花園居民的消費(fèi)需求，另外還要立足于為投資者、經(jīng)營者及外圍消費(fèi)者提供最具投資、經(jīng)營價(jià)值和舒適休閑的角度上， 營造一

12、個(gè)舒適、休閑、優(yōu)雅的投資、經(jīng)營、渡假消費(fèi)環(huán)境，并以完善的功能和服務(wù)滿足人們的多種需求。項(xiàng)目開發(fā)理念定位源于市場，體現(xiàn)在引導(dǎo)市場需求，是源于對(duì)株洲渡假形態(tài)的深刻思考，整體開發(fā)理念的核心在于確立項(xiàng)目核心競爭優(yōu)勢，在競爭化的社會(huì)中，只有不斷推陳出新，獨(dú)樹一幟，避免產(chǎn)品同質(zhì)化，項(xiàng)目才能找到生存之道。因此，我們建議項(xiàng)目的總體開發(fā)戰(zhàn)略：領(lǐng)先株洲渡假酒店物業(yè)十年 , 保證十年不落后。具體開發(fā)策略：渡假空間舒適化、配套功能完善化渡假型物業(yè)是以休閑消費(fèi)形式為主的，基于項(xiàng)目的地理位置，周邊配套的缺乏，以及為滿足碧玉花園居民生活需求，故項(xiàng)目需設(shè)置配套功能。通過項(xiàng)目原始自然環(huán)境的利用，充分體現(xiàn)渡假休閑的舒適性，讓消費(fèi)

13、者得到一個(gè)舒適和便利的渡假環(huán)境，充分享受休閑渡假的樂趣。（二）項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位是項(xiàng)目成功的最重要保證，項(xiàng)目定位一旦出錯(cuò)，偏離市場，就會(huì)給發(fā)展商造成不可估量的損失。項(xiàng)目的定位必須結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌龅膶?shí)際情況與發(fā)展趨勢，運(yùn)用敏銳的市場判斷力給項(xiàng)目確定一個(gè)方向，不但要從項(xiàng)目整體上把握發(fā)展方向，更要從細(xì)節(jié)方面著手實(shí)施，要做到步步為營，穩(wěn)打穩(wěn)勝。1項(xiàng)目定位：株洲首個(gè)原始自然風(fēng)景渡假休閑產(chǎn)權(quán)式酒店定位闡述：即項(xiàng)目為株洲自然景觀第一，株洲第一個(gè)享有原始自然山景渡假休閑產(chǎn)權(quán)式酒店，創(chuàng)株洲渡假之先河，領(lǐng)跑株洲渡假休閑產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)。2、 “原始自然風(fēng)景渡假休閑山莊”核心概念的優(yōu)勢：1）結(jié)合自身自然環(huán)境特點(diǎn)所形成的優(yōu)勢

14、不易被競爭對(duì)手取代，是項(xiàng)目的先天性優(yōu)勢所在。2）打造株洲第一真正意義上的景觀渡假休閑山莊，新型的渡假經(jīng)營形態(tài)，有助于項(xiàng)目成為株洲渡假新格局的核心。3、 功能定位項(xiàng)目功能定位：集酒店、餐飲、茶吧、集勲洗浴、ktv定位闡述：碧玉山莊是株洲首個(gè)具有原始景觀的休閑渡假機(jī)構(gòu)，功能設(shè)置上需充分考慮以休閑為主。4、 形象定位從項(xiàng)目未來發(fā)展前景以及足以撼動(dòng)株洲現(xiàn)有渡假格局的潛質(zhì)，決定了本項(xiàng)目功能、總體定位上的完整性，這也是本項(xiàng)目立足之本。項(xiàng)目形象定位：創(chuàng)株洲第一渡假休閑環(huán)境5、 投資者定位由于本項(xiàng)目地價(jià)的優(yōu)勢，建筑成本不高，套房單位面積較小，總體價(jià)格偏低，投資門檻較低。故本司將投資方定位于本市中小企業(yè)主及高薪

15、收入者。6、 經(jīng)營戶定位項(xiàng)目經(jīng)營戶定位：株洲市服務(wù)行業(yè)商戶由于本項(xiàng)目的總體定位需求，其范圍不可能只站在株洲當(dāng)?shù)厥袌?，根?jù)調(diào)查。所以，為了確立項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)地位和市場的領(lǐng)先，我們的商戶必須是國內(nèi)外知名品牌商家。7、 租金水平建議碧玉山莊必須以當(dāng)?shù)厣啼伒淖饨馂榛c(diǎn)，以本項(xiàng)目的各項(xiàng)目優(yōu)勢為出發(fā)點(diǎn)，制定一個(gè)既能迎合市場的價(jià)格系數(shù)，又具有市場先進(jìn)性的租金水平，形成熱租的轟動(dòng)效應(yīng)。我司初步建議碧玉山莊的租金水平定為株洲同等物業(yè)租金水平的1.2倍左右。具體的租金定價(jià)罠略在項(xiàng)目推廣策劃報(bào)告里詳細(xì)制定。第四部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念（一）設(shè)計(jì)的服務(wù)理念1、關(guān)于開發(fā)商建立在使碧玉花園能夠?yàn)殚_發(fā)商取得最佳的直接經(jīng)濟(jì)效益、樹

16、立“協(xié)力地產(chǎn)”品牌、提高企業(yè)商譽(yù)、增強(qiáng)項(xiàng)目保值和增值能力等相關(guān)效益。2、關(guān)于消費(fèi)者以營造消費(fèi)者舒適的渡假休閑環(huán)境為基點(diǎn)，設(shè)置齊全配套服務(wù)功能。1）自然景觀碧玉山莊四面環(huán)山，自然景觀資源充份，實(shí)現(xiàn)窗窗皆景，從內(nèi)可見自然天空的藍(lán)天白云青山綠樹，更使消費(fèi)者輕松置身于自然景觀環(huán)境下，充分享受優(yōu)美的自然風(fēng)景，貼身體驗(yàn)真正的渡假休閑生活。2）視覺享受?一踏入碧玉山莊的大堂中心，即置身于立體室內(nèi)全景之中，使消費(fèi)者可以看到一至三層的情況，將三層各層功能，全部納入視線之中，一目了然。?大堂中心兩側(cè)設(shè)置兩個(gè)半環(huán)型樓梯，引導(dǎo)人流步上二三層，創(chuàng)造流動(dòng)感及環(huán)型大堂樓梯系統(tǒng)，能激發(fā)消費(fèi)者步入二三層欲望，會(huì)增加對(duì)碧玉山莊的

17、親切感。?大堂中心大門面對(duì)原始山林，讓消費(fèi)者在享受休閑消費(fèi)的同時(shí)，享受優(yōu)美的自然景觀。3）方便消費(fèi)者細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)?在三層各層，均設(shè)計(jì)兼有化妝室功能的男女洗手間。?為了方便來自各個(gè)方向的消費(fèi)者進(jìn)駐酒店，設(shè)置二個(gè)垂直電梯。?設(shè)置地面大型停車場，停車場分別設(shè)有單獨(dú)的出入車道，實(shí)現(xiàn)人車分流，互不干擾。3、關(guān)于經(jīng)營者?通過大堂中心半環(huán)型雙樓梯設(shè)計(jì)和大堂與兩邊商鋪通過設(shè)置入口貫通，進(jìn)入碧玉山莊的消費(fèi)者很自然順著人流導(dǎo)向引導(dǎo)至二三層及大堂兩側(cè)商鋪，給經(jīng)營者帶來人流。?垂直電梯系統(tǒng)將酒店部份的消費(fèi)者，能直接輸送至二三層消費(fèi)。?設(shè)有戶外停車場，既方便消費(fèi)者，又方便經(jīng)營者，既是競爭的優(yōu)勢，又是吸引遠(yuǎn)距離消費(fèi)者的重要手

18、段。?根據(jù)市場需要，科學(xué)地把各種業(yè)態(tài)組合在一起，形成具有聚客力的效果，滿足不同功能的需求。（二）設(shè)計(jì)概要國內(nèi)外渡假產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展經(jīng)驗(yàn)證明，在設(shè)計(jì)之初如不能充分考慮各方面因素，將對(duì)未來之經(jīng)營造成巨大損失，因?yàn)橐坏┙ǔ烧{(diào)整難度加大或根本無法調(diào)整，因此在設(shè)計(jì)時(shí)必須充分考慮與渡假經(jīng)營相關(guān)因素。規(guī)劃設(shè)計(jì)要求符合渡假經(jīng)營要求，服從功能需要，使消費(fèi)者、經(jīng)營者滿意。為此，規(guī)劃設(shè)計(jì)必須與市場定位、功能定位、建筑形體相結(jié)合，使設(shè)計(jì)能夠吻合持續(xù)經(jīng)營的需要。1設(shè)計(jì)要領(lǐng)1）滿足渡假休閑功能的需要?渡假式休閑酒店不同于其他物業(yè)，在日常運(yùn)營中必須不斷創(chuàng)造和調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)，以形成新的吸引力， 這就要求建筑物本身能夠適應(yīng)這種變化

19、的需要，具有可塑性。2）保證配套設(shè)施和功能的完善，滿足經(jīng)營及規(guī)模檔次的需要?渡假式休閑酒店集酒店、餐飲、娛樂等多種服務(wù)內(nèi)容為一體, 配套設(shè)施必須滿足多功能的需要，如停車位、電梯和大堂的結(jié)合；另外，基于項(xiàng)目的定位及地理位置的局限性，項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)，還要考慮規(guī)模及檔次上的要求。3）考慮對(duì)人流動(dòng)線的引導(dǎo)?無論是一至三層的配套商業(yè)部分，還是四至六層的酒店部分，在設(shè)計(jì)過程中，都需要從人流的動(dòng)線角度合理設(shè)計(jì)樓梯、通道、店鋪布局，引導(dǎo)消費(fèi)者。2、設(shè)計(jì)特色1）總體設(shè)計(jì)?外立面設(shè)計(jì)新穎、時(shí)尚化風(fēng)格，形象獨(dú)樹一幟，使消費(fèi)者有深刻印象。?整體形象、規(guī)模上檔次。?設(shè)計(jì)超前，可塑性強(qiáng)，能夠以新面貌吸引顧客。2）設(shè)施設(shè)計(jì)?

20、一至三層，配套的雙半環(huán)型樓梯，最大方便滿足人流的上下流動(dòng)。?垂直電梯充分滿消費(fèi)者、經(jīng)營者的需要。?每樓層要配置足夠的洗手間。必須考慮到渡假式休閑酒店的整體檔次，洗手間同時(shí)還具有化妝室的功能。?大堂中心是項(xiàng)目的形象代表，故大堂設(shè)計(jì)，要從項(xiàng)目整體檔次定位考慮。?停車場的設(shè)計(jì)應(yīng)符合以下原則，主要車道禁止停車，車道實(shí)行單行原則，分設(shè)入口、出口。3）空間設(shè)計(jì)?用建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)造消費(fèi)者歡迎的空間氛圍。要有適當(dāng)?shù)臉菍痈叨?，寬敞的通道和室?nèi)外活動(dòng)區(qū)。?大堂空間：大堂空間、雙半環(huán)型樓梯、垂直電梯，是項(xiàng)目人流動(dòng)線的關(guān)鍵。大堂創(chuàng)造的舒適空間和動(dòng)感，常常會(huì)激發(fā)消費(fèi)者登高的欲望。（三）各樓層功能與設(shè)施配套現(xiàn)代渡假建筑是一種

21、能夠讓消費(fèi)群享受到一種無拘無束的、休閑式渡假模式。本項(xiàng)目融合了酒店、餐飲、休閑娛樂等多元化的形態(tài)，經(jīng)過我司的多次討論及調(diào)研，在各層功能設(shè)置及設(shè)施的配套上，我司建議如下：樓層功能設(shè)施一層餐飲、大堂服務(wù)中心?開放式停車場?2道樓梯、垂直電梯、大堂中心、洗手間?大堂中心入口及其兩側(cè)通往茶吧的兩個(gè)側(cè)入口?臨街鋪面單獨(dú)入口?排污、排煙道二層美容美發(fā)、桑拿、洗浴?2個(gè)出入口（大堂2個(gè)）、洗手間?垂直電梯三層休閑茶座、ktv、酒吧?2個(gè)出入口（大堂2個(gè)）、洗手間?垂直電梯四至七層酒店?垂直電梯、消防樓梯第五部分：項(xiàng)目配套設(shè)施建議（）交通體系包括：垂直電梯、步行樓梯1、 垂直電梯以輸送酒店部分消費(fèi)者并方便住店

22、客人的飲食、休閑、娛樂活動(dòng)為出發(fā)點(diǎn)，設(shè)置垂直電梯，形成一至六層的垂直交通體系。2、 雙半環(huán)型樓梯（一至三層）大堂設(shè)置雙半環(huán)型樓梯，不僅豐富了大堂中心的動(dòng)態(tài)感觀，而且更有助于合理引導(dǎo)消費(fèi)者直接從大堂至二三層的消費(fèi)。（二）洗手間洗手間應(yīng)兼顧化裝間功能。另外洗手間的布局必須要設(shè)置在“穩(wěn)性”位置，避免異味。（三）停車場為了方便消費(fèi)者前來消費(fèi)，應(yīng)當(dāng)設(shè)置停車場，為了方便車流出入, 分別單獨(dú)出入口。第六部分：項(xiàng)目樓層及功能布局建議（一）項(xiàng)目功能劃分碧玉山莊功能一覽表功能劃分具體功能酒店酒店住宿是碧玉山莊的主要功能，是其他功能的主要依附體。休閑娛樂包括美容美發(fā)、洗浴、桑拿、按摩、棋牌、茶藝、ktv、酒 吧等。

23、飲食項(xiàng)目內(nèi)一層經(jīng)營飲食，以滿足碧玉花園居民及住宿旅客的需求。包括中、西餐、酒吧、茶吧。碧玉山莊的功能定位豐富了整個(gè)項(xiàng)目的內(nèi)涵，從多個(gè)層面來規(guī)劃項(xiàng)目的經(jīng)營前景。（二）項(xiàng)目樓層功能布局碧玉山莊地上共七層。科學(xué)合理的樓層功能布局將會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目層次更加豐富，并在經(jīng)營商家的經(jīng)營回報(bào)上得到充分的體現(xiàn)。同時(shí)也將會(huì)使消費(fèi)者的消費(fèi)行為及過程顯得更加自然暢順和輕松愉快。仁功能分布原則進(jìn)行業(yè)態(tài)分布規(guī)劃時(shí)，我們主要從以下幾方面予以考慮：?提高項(xiàng)目的整體檔次?考慮項(xiàng)目主要功能（酒店住宿）與配套休閑娛樂功能的結(jié)合?有效引導(dǎo)消費(fèi)者消費(fèi)原則?便于經(jīng)營者經(jīng)營和管理?考慮到客流導(dǎo)向及消費(fèi)環(huán)境的舒適2、各樓層功能分布樓層規(guī)劃經(jīng)營范

24、圍說明一層餐飲、大堂服務(wù)中心包括中西餐，滿足消費(fèi)者的飲食；大堂服務(wù)中心具備商務(wù)功能（包括訂票、打印、復(fù)印、傳真等）。二層美容美發(fā)、來拿、洗浴是項(xiàng)目酒店的主要配套休閑功能。三層休閑茶座、ktv、酒吧是項(xiàng)目酒店的主要配套休閑功能。四至七層酒店住宿本項(xiàng)目以產(chǎn)權(quán)式酒店為主，酒店經(jīng)營尤其重要。酒店經(jīng)營的好壞，直接影響其他經(jīng)營者的經(jīng)營狀況。上述劃分方式兼顧到各樓層及功能的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性，把餐飲安排在一層、把酒店休閑功能安排在二、三層，既滿足碧玉花園居民，又滿足酒店旅客的滿求。在不考慮通貨膨漲率、銀行利率等因素情況下，以一至三層，十年出租為例，實(shí)用率以60%為例；四至七層為產(chǎn)權(quán)式酒店客房，入住率以40%計(jì)算

25、實(shí)用率以80%計(jì)算。項(xiàng)目成本造價(jià)表第七部分 : 項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)投資分析項(xiàng)目總建筑面積10500m2項(xiàng)目總建筑造價(jià)735萬一三層建筑面積4500m2一三層實(shí)用面積2700m2一三層戶內(nèi)外及停車場裝修費(fèi)用100萬四七層建筑面積6000m2四?七層實(shí)用面積4800m2四七層裝修總造價(jià)（800元/m2）480萬雙電梯（7層7站）60萬項(xiàng)目總體造價(jià)1375 萬一三層單位面積月租金12元/m2/月（實(shí)用面積）一三層年租金38.9萬元四七層客房數(shù)120個(gè)四七層客房年收益438萬項(xiàng)目年總收益476.9 萬項(xiàng)目成本回收年限2.88 年項(xiàng)目十年收益3394 萬47層產(chǎn)權(quán)式酒店銷售獲益分析表47層項(xiàng)目總成本900萬4

26、7層項(xiàng)目單位均價(jià)（建筑面積）1500 元47層建議銷售均價(jià)2000元（實(shí)用面積）47層項(xiàng)目總收益1200 萬47層項(xiàng)目凈利潤以單價(jià)2000元計(jì)（建筑面積），投資獲利分析表:套房單價(jià)10萬首付4萬月供（6成十年按揭）600元左右年收益36500 元年純收益（年經(jīng)營利潤以1.5萬元計(jì)）21500 元月收益1792 元月純收益（除去月供）1192 元40年純收益76萬元成本回收年限4.6年以單價(jià)2500元計(jì)（建筑面積），投資獲利分析表:套房單價(jià)12.5 萬首付5萬月供（6成十年按揭）600元左右年收益36500 元年純收益（年經(jīng)營利潤以1.5萬元計(jì)）21500 元月收益1792 元月純收益（除去月供）1192 元40年純收益76萬元成本回收年限5.8年計(jì)算基數(shù)及公式 : 實(shí)用面積：建筑面積*使用率建筑成本：建筑面積*700元/ m2600萬年租金二實(shí)用面積 *單位年租金年租金：月租金*12個(gè)月套房面積以40n?為基準(zhǔn)（實(shí)用面積）酒店房間均價(jià)以250元計(jì)算客房數(shù)二實(shí)用面積 / 套房面積客房年收益=365*入住率 *客房數(shù) *客