迎賓花園工作思路問題

1、迎賓花園急待解決的問題一工作思路問題1營銷應該以市場的觀點工作,這涉及到誰是帶動樓盤銷售龍頭的問題。這在2001年11月份以來一直沒有解決好，導致有鋼沒有用在刀刃上，使得銷售很被動，銷售工程兩扯皮?，F(xiàn)在仍然是在這條道路上延續(xù)。2、這種思路的另外一種表現(xiàn)是，認為只要是買這里別墅的人，他們自然會來這里買房，將銷售和樓盤整體運作隔裂開來的片面想法，這種想法對別墅根本就不合適。3、廣告宣傳的力度不夠。兩月三次的廣告發(fā)布頻率偏低，不足以給消費者以持續(xù)有力的關注度，難以積累足夠的客戶資源。二、目前的局面1、整個房地產業(yè)正在由高峰向下滑，高層、小高層的單價已經下滑。2、美墅、大河龍城正在沖擊別墅市場，我們一

2、直認為它們不是我們的競爭者，但由于我們的工作重心出現(xiàn)嚴重偏差，從房子外型、社區(qū)環(huán)境到物業(yè)服務，讓客戶感到我們根本不象別墅，已經成了美墅、大河龍城的反面參照物。“別墅不是大房子”，但是，從家和萬世、東方今典、美墅到大河龍城，只有我們是在走不注重展現(xiàn)社區(qū)人居環(huán)境、物業(yè)服務的大房子之路。3、從入門到售房部重新設計包裝，營造出熱銷氣氛，而不是目前讓客人感覺荒蕪的格調。“御花園里的別墅”的感覺應最先從售房部開始。給客戶的第一印象非常重要。A、 4、現(xiàn)在已經可以得出這樣的結論：B、 我們的400平方米以上的大戶型過多，我們即使和它們以相同的單價銷售，我們依然有明確的總價劣勢，別墅的主力市場總價位在60-1

3、20萬元之間，建筑面積在200-350平方米之間。這是貫穿我們整個樓盤銷售全程的障礙。C、 我們的別墅外觀造型出了問題，讓我們象農村小暴發(fā)戶自蓋房一樣顯得很土，這是客戶不認可我們的重要原因，也成為競爭對手攻擊我們的重要方面。但我們的別墅外立面依然在這條土路上前進。即使客觀原因再多，也無法掩蓋我們的樣板房、園林、保安、物業(yè)服務的不足和原始，這些方面我們甚至要向經濟適用房學習。這可能是我們在選擇合作單位、用人方式以及工作重心等指導原則出了問題。1、 現(xiàn)在的工作:2、 外立面務必調整。大體風格應該體現(xiàn)大氣、現(xiàn)代。3、 物業(yè)管理應該開始逐步介入，很多影響直接銷售的小問題層出不窮。比如：民工隨處大小便問

4、題嚴重地損害了迎賓花園的高檔別墅形象。保安應配備西式專業(yè)制服，例如，大河龍城保安的長風衣制服會讓客戶感覺這是一個正規(guī)管理的社區(qū)。最重要的是，保安是除售樓員外直接與客戶接觸的人，他們的形象也部分代表著整個樓盤的形象。社區(qū)的衛(wèi)生無法得到正常維護，各種雜品散亂堆放，落葉沒有得到及時打掃。御花園別墅展示區(qū)的具體要素有，北區(qū)道路、中央水景，各戶柵欄、綠地、園藝、地燈、路燈，北區(qū)做成各棟別墅的外立面（須調整），樣板房需專業(yè)維護，請專業(yè)公司設計（不是現(xiàn)在這樣的三流裝飾公司）配備高檔家具、沖浪浴、油畫、燒烤架、老槍等貴族用品，在已建成的樣板區(qū)內加裝地燈、彩色射燈；物業(yè)服務、園林維護、社區(qū)保安等軟性服務人部門務

5、必專業(yè)。物業(yè)服務事關重大，別墅區(qū)居住較關心自身的安全問題，這就要求物業(yè)的管理水平，形象素質，他們需要的是一種服務一種生活。、針對交工推遲的問題怎么給業(yè)主一個合適的理由，或協(xié)商賠付一事應盡量讓業(yè)主滿意，而避免退房。銷售的口碑傳播至關重要，因為我們的客戶所處的社會層次決定了他會經常與此種層次的人物交往，釀造了良好的口碑也就意味著積累潛在的客戶消費群體。、樓書要及時制作成品。并非有現(xiàn)房參觀而無須樓書。沒有人會看房后馬上決定買房，只是思考的時間長短不同而已。一套有銷售力的樓書正是引導客戶思考、促使客戶下決定的武器。以上所提各種因素均會影響到最終的銷售結果。僅靠廣告投入只能帶來客戶參觀，但無法取得實質性的銷售突破與整體營銷進展。關于樓盤品質走向問題我們早在2002年5月份就已經達成共識，不能再以游擊作風開展迎賓花園工作?，F(xiàn)在從我們的物業(yè)服務、工程、園林、辦公室甚至包括財務部門來看，還是一種純游擊作風，這種作風讓我們的售樓部、售樓現(xiàn)場和1、門口的印象，沒有門，走道小而窄，雜草叢生。保安形