現(xiàn)代物業(yè)管理業(yè)主自治管理制度之完善

1、現(xiàn)代物業(yè)管理業(yè)主自治管理制度之完善（作者 :單位: 郵編 : ）摘要 在商品住宅的物業(yè)管理中， 實(shí)行業(yè)主自治管理是 市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然選擇。 目前，我國新興物業(yè)管理制度下應(yīng)運(yùn)而生 的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)所發(fā)揮的自治作用并不理想， 其原因是多方 面的。但學(xué)界爭論最大的是：業(yè)主委員會(huì)的法律地位問題；業(yè)主對(duì)公 共物業(yè)自治管理的團(tuán)體性問題。 筆者不贊成一些學(xué)者關(guān)于引入 “業(yè)主 團(tuán)體”概念的觀點(diǎn)， 并建議：第一，確立業(yè)主大會(huì)為獨(dú)立的民事主體， 以其名義對(duì)外進(jìn)行民事活動(dòng)； 第二，在現(xiàn)有業(yè)主自治管理機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ) 上增設(shè)業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)；第三，進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位， 建立對(duì)業(yè)主委員會(huì)履行職權(quán)的法律保障制

2、度。 關(guān)鍵詞 業(yè)主委員會(huì)；業(yè)主大會(huì)；業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)；自治管 理制度一、我國物業(yè)管理業(yè)主自治機(jī)構(gòu)制度設(shè)計(jì)的缺陷在現(xiàn)代都市社會(huì)生活中， 多人共居在同一公寓大廈里， 形成 一種物權(quán)關(guān)系由專有權(quán)、 共有權(quán)和成員權(quán)組成的建筑物區(qū)分所有關(guān)系。因此，必須在物權(quán)制度、物業(yè)管理制度上重新建構(gòu)一套合理有 效的公共物業(yè)自治管理的規(guī)范體系。我國物權(quán)法 （ 全國人民代表 大會(huì)， 1997年） 、城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定 （建設(shè)部， 1989年） 等法律法規(guī)關(guān)于建筑物區(qū)分所有人單獨(dú)所有權(quán)、 共有、相鄰關(guān)系的規(guī) 定，可以有效地解決產(chǎn)權(quán)的歸屬問題， 但并不能很好地解決各區(qū)分所 有人（業(yè)主 ） 有效管理其財(cái)產(chǎn)，尤其是其共有財(cái)產(chǎn)

3、管理的問題。 物業(yè) 管理?xiàng)l例 （ 國務(wù)院， 2003年） 、業(yè)主大會(huì)規(guī)程 （建設(shè)部， 2003年） 等行政法規(guī)規(guī)章是以解決各區(qū)分所有人 （業(yè)主）有效管理共有財(cái)產(chǎn)， 重 新構(gòu)建我國物業(yè)自治管理制度為目的。 實(shí)踐證明， 這些法律制度在規(guī) 范物業(yè)管理活動(dòng)方面起到了積極效果，但也顯露其存在的缺陷。（一）業(yè)主委員會(huì)法律地位之質(zhì)疑 業(yè)主委員會(huì)法律地位的問題， 是指業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì) 的“執(zhí)行機(jī)構(gòu)”，其對(duì)內(nèi)管理權(quán)、對(duì)外代表權(quán)的問題。主要包括：在 物業(yè)管理中，業(yè)主委員會(huì)能否具有獨(dú)立的民事主體資格或法人資格， 能否為業(yè)主的公共利益而成為訴訟主體 ?它以何種身份“執(zhí)行”公共 物業(yè)管理事務(wù) ?與物業(yè)管理公司簽訂

4、民事合同 ?最終責(zé)任如何落實(shí) ?1業(yè)主委員會(huì)可否具有法人資格，成為獨(dú)立的民事主體。 到底我國業(yè)主委員會(huì)應(yīng)具有怎樣的法律地位 ?對(duì)此，學(xué)界主要有“社 團(tuán)法人”、“非法人組織”、“其他組織”三種觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為，這三種 觀點(diǎn)都有失偏頗。 業(yè)主委員會(huì)既非 “法人團(tuán)體”，也不是“其他組織”， 它既無獨(dú)立訴訟主體資格，也無民事主體資格。一方面，我國現(xiàn)行物 業(yè)管理制度設(shè)計(jì)之下的業(yè)主委員會(huì)，僅是業(yè)主大會(huì)的“執(zhí)行機(jī)構(gòu)” ， 根本沒有自己獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，不可能成為“法人團(tuán)體” 。值得注意是， 在 1994 年深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例 （ 以下簡稱物業(yè)管 理?xiàng)l例） 中，曾將業(yè)主委員會(huì)登記為社團(tuán)法人，但 1999年

5、進(jìn)行了修 改：“取消業(yè)主委員會(huì)的社團(tuán)法人登記制度，業(yè)主委員會(huì)不再登記為 社團(tuán)法人?！绷硪环矫?，業(yè)主委員會(huì)作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè) 主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織， 其權(quán)利基礎(chǔ)是業(yè)主大會(huì)的授權(quán)， 而業(yè) 主大會(huì)授權(quán)的基礎(chǔ)又源于業(yè)主對(duì)物業(yè)的所有權(quán)。 業(yè)主委員會(huì)只有在取 得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)后，才能代表全體業(yè)主從事物業(yè)管理范圍內(nèi)的行 為。為此，物業(yè)管理?xiàng)l例第十九條明確規(guī)定： “業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委 員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)， 不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定， 不得從事 與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。 ”在我國物業(yè)管理制度設(shè)計(jì)之下的業(yè)主委員 會(huì)，只是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的自治性組織。 它像公司的董事會(huì) 一樣，只有對(duì)內(nèi)能力而

6、沒有對(duì)外的資格。2業(yè)主委員會(huì)可否為業(yè)主的公共利益而成為訴訟主體。如 果業(yè)主的合法權(quán)益被侵犯，作為一個(gè)“執(zhí)行機(jī)構(gòu)” ，能否代表全體業(yè) 主參與訴訟 （ 以原告或者被告的身份 ）?如果可以，所帶來的訴訟風(fēng)險(xiǎn) 由誰來承擔(dān) ?在實(shí)務(wù)中，各地法院做法不一，故引起多多異議。一般 來說，業(yè)主的訴訟可以分為三種情況： 業(yè)主個(gè)人訴訟， 部分業(yè)主訴訟， 全體業(yè)主訴訟。 業(yè)主個(gè)人訴訟以業(yè)主個(gè)人名義進(jìn)行即可； 部分業(yè)主訴 訟可以采取推薦代表的集團(tuán)訴訟。對(duì)此，我國民事訴訟法有相關(guān) 規(guī)定：“當(dāng)事人一方人數(shù)眾多的共同訴訟，可以由當(dāng)事人推選代表人 進(jìn)行訴訟。 代表人的訴訟行為對(duì)其所代表的當(dāng)事人發(fā)生效力， 但代表 人變更、放棄訴

7、訟請求或者承認(rèn)對(duì)方當(dāng)事人的訴訟請求，進(jìn)行和解， 必須經(jīng)被代表的當(dāng)事人同意。 ”“訴訟標(biāo)的是同一種類、 當(dāng)事人一方人 數(shù)眾多在起訴時(shí)人數(shù)尚未確定的， 人民法院可以發(fā)出公告， 說明案件 情況和訴訟請求，通知權(quán)利人在一定期間向人民法院登記。 ”但對(duì)于 全體業(yè)主的訴訟， 是否也適用這種推薦代表的集團(tuán)訴訟呢 ?對(duì)此，民 事訴訟法并未明定。當(dāng)然，我國一些地方法院通過司法解釋的方式 進(jìn)行了有益的探索。如，北京市高級(jí)人民法院、上海市高級(jí)人民法院 規(guī)定：凡涉及全體業(yè)主公共利益的事項(xiàng)， 業(yè)主委員會(huì)有權(quán)作為原告提 起訴訟。與北京、 上海法院不同的是，重慶市高級(jí)人民法院不僅明確 了業(yè)主委員會(huì)的原告身份，還明確規(guī)定了業(yè)

8、主委員的“被告”身份及 訴訟風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的情形。 重慶市高級(jí)人民法院 關(guān)于確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)在 物業(yè)管理糾紛案件中訴訟主體資格的指導(dǎo)意見 （ 下稱意見） 指出： “依法成立的業(yè)主委員會(huì)可當(dāng)原、 被告，訴訟風(fēng)險(xiǎn)由全體業(yè)主共同承 擔(dān)?！鼻疫€特別強(qiáng)調(diào)， 業(yè)主委員會(huì)在提起訴訟或作為被告參加訴訟時(shí)， 須召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。 涉及提起訴訟的， 還要向法院提交 表決同意的書面材料。這是司法上的一大突破。 2007 年 3 月剛通過 的物權(quán)法，僅規(guī)定了業(yè)主個(gè)人訴訟可以以業(yè)主個(gè)人名義進(jìn)行，而 對(duì)業(yè)主委員會(huì)是否可以為業(yè)主的公共利益而成為訴訟主體并未涉及。（二）業(yè)主大會(huì)是一種組織團(tuán)體，還是僅為一種議事形式有學(xué)者認(rèn)為

9、， 我國業(yè)主大會(huì)僅是一種議事形式， 所以建議引 入“業(yè)主團(tuán)體”的概念。以筆者的分析，我國“業(yè)主大會(huì)”不僅是指 一種議事形式，也是指一種組織團(tuán)體。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定： “物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。 ”“一個(gè)物業(yè) 管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 ”“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主， 應(yīng)當(dāng) 在物業(yè)所在地的區(qū)、 縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè) 主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 ”與條例 相配套的政府規(guī)章 業(yè) 主大會(huì)規(guī)程 （ 建設(shè)部， 2003年） 也規(guī)定：“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成 立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)

10、管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。 業(yè)主 大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì) 議召開之日起成立?！庇纱丝梢?，業(yè)主大會(huì)首先是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)全體業(yè)主組成的團(tuán)體 （或社團(tuán) ） ，然后才是這種團(tuán)體的議事形式 業(yè)主大會(huì)會(huì)議。那么，長期以來，人們?yōu)槭裁磧H把業(yè)主大會(huì)作為議事 形式，而不把它當(dāng)作一個(gè)團(tuán)體 （ 社團(tuán)） 呢?原因是我們在法律程序設(shè)置 上出現(xiàn)了偏差： 第一，業(yè)主大會(huì)沒有常設(shè)機(jī)關(guān)， 只以會(huì)議的形式出現(xiàn)， 使其作為最高決策機(jī)關(guān)的性質(zhì)以及會(huì)議形成決策后的履行監(jiān)督無法 體現(xiàn)。第二，由于我國物業(yè)自治管理的實(shí)踐時(shí)間不長，業(yè)主的民主自 治意識(shí)不強(qiáng)， 出現(xiàn)了業(yè)主大會(huì)難以召開、 不能正常召開

11、或流于形式的 現(xiàn)象，使業(yè)主大會(huì)的作用不能正常發(fā)揮。第三，在登記備案管理上出 現(xiàn)了倒位：作為意思決策機(jī)關(guān)的業(yè)主大會(huì)不需要經(jīng)過備案， 而作為“執(zhí) 行機(jī)構(gòu)” 的業(yè)主委員會(huì)卻需要經(jīng)過建設(shè)部門的備案。 這就很容易讓人產(chǎn)生誤解：業(yè)主委員會(huì)是必要的，而業(yè)主大會(huì)是可有可無的（三）對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督主體缺位 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)關(guān)， 對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。 但誰 對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作及其成員進(jìn)行監(jiān)督呢 ?我國物業(yè)管理的法律制度 中，并沒有設(shè)置“監(jiān)督機(jī)關(guān)”來專門監(jiān)督。盡管物權(quán)法 物業(yè)管 理?xiàng)l例業(yè)主大會(huì)規(guī)程以及地方性法規(guī)都賦予業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、 政府房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)業(yè)主委員會(huì)有監(jiān)督權(quán)， 但現(xiàn)實(shí)效果并不理 想，表現(xiàn)

12、在：第一，業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督落實(shí)難。在物業(yè)管理活 動(dòng)中，雖然廣大業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)都有監(jiān)督權(quán)，但搭便車的心理，使 得沒有哪個(gè)業(yè)主愿意為此付出成本 （代價(jià)） 。并且，監(jiān)督的職權(quán)并沒有 具體落實(shí)到誰的頭上。第二，業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的議事機(jī)關(guān)，并非常設(shè) 機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的日常工作無法監(jiān)督。 而業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)更換 不稱職的業(yè)主委員會(huì)委員更是困難重重。 第三，政府房地產(chǎn)行政主管 部門要糾正業(yè)主委員會(huì)作出的違法決定也難以到位。 第四，業(yè)主委員 會(huì)侵犯了業(yè)主的利益，業(yè)主要維權(quán)也很困難。正因?yàn)槿绱耍F(xiàn)實(shí)中出 現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)的委員不但不維護(hù)業(yè)主的利益， 反而與某些利益團(tuán)體 惡意串通來損害小區(qū)業(yè)主利益的現(xiàn)象，

13、使業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)的矛盾激 化。二、物業(yè)管理業(yè)主自治管理機(jī)構(gòu)制度之完善完善物業(yè)管理的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的制度設(shè)計(jì)， 必須解決好以下 幾個(gè)方面的問題： 第一， 必須保障全體業(yè)主能夠參與物業(yè)管理事項(xiàng)的 民主決策，保障業(yè)主成員權(quán)的行使。第二，準(zhǔn)確劃分業(yè)主大會(huì)與業(yè)主 委員會(huì)之間的權(quán)限。第三，有效地監(jiān)督自治管理機(jī)構(gòu)的運(yùn)行。所以， 筆者以為，應(yīng)從以下幾個(gè)方面來完善我國物業(yè)自治管理機(jī)構(gòu)制度。（一）增設(shè)業(yè)主自治管理的監(jiān)察機(jī)關(guān)業(yè)主監(jiān)督委員會(huì) 筆者同意一些學(xué)者的建議， 在現(xiàn)有業(yè)主自治管理機(jī)構(gòu)業(yè) 主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的基礎(chǔ)上， 增設(shè)業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)。 業(yè)主監(jiān)督委員 會(huì)應(yīng)當(dāng)是業(yè)主委員會(huì)的上位機(jī)關(guān)， 是業(yè)主大會(huì)會(huì)議閉會(huì)期間的常設(shè)

14、工 作機(jī)關(guān)。其成員由業(yè)主大會(huì)從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，所設(shè)職務(wù)可以包括： 業(yè)主大會(huì)執(zhí)行主席、監(jiān)督委員會(huì)主任 （可由業(yè)主大會(huì)執(zhí)行主席兼任 ） 、 副主任、委員若干。另外，有關(guān)行政管理部門可派員進(jìn)行督導(dǎo)。業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)應(yīng)當(dāng)是對(duì)小區(qū)公共物業(yè)民主管理情況進(jìn)行 監(jiān)察的必要的常設(shè)性合議制機(jī)關(guān)。 其監(jiān)察內(nèi)容應(yīng)當(dāng)既包括小區(qū)公共會(huì) 計(jì)監(jiān)督，又包括物業(yè)管理監(jiān)察；既包括合法性監(jiān)察，又包括妥當(dāng)性監(jiān) 察；既包括事前監(jiān)察，又包括事后監(jiān)察。業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)的職權(quán)應(yīng)當(dāng) 包括：有權(quán)直接調(diào)查小區(qū)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)和財(cái)產(chǎn)狀況； 有權(quán)對(duì)業(yè)主委 員會(huì)提出的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)文件進(jìn)行調(diào)查， 并將其認(rèn)為存有違反法律、 章程 或顯然不當(dāng)?shù)氖马?xiàng)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告； 對(duì)業(yè)

15、主委員會(huì)主任、 副主任及其 他成員的行為開展合法性和妥當(dāng)性監(jiān)督； 有權(quán)決定向違反義務(wù)、 侵害 業(yè)主共同利益的業(yè)主委員會(huì)主任、 副主任或其成員提起訴訟， 可以成 為小區(qū)業(yè)主的訴訟代表人等等。筆者認(rèn)為，在立法思路上，目前可通過修訂現(xiàn)行的物業(yè)管理?xiàng)l例 業(yè)主大會(huì)規(guī)程以及地方性法規(guī)的 方法來實(shí)現(xiàn)。在這方面， 2007年 1 月 1 日起施行的福建省物業(yè)管 理?xiàng)l例邁出了可喜的一步。（二）確立業(yè)主大會(huì)為獨(dú)立的民事主體， 激活并完善業(yè)主大會(huì) 的議事制度筆者認(rèn)為， 在現(xiàn)有物業(yè)自治管理制度的創(chuàng)制中， 賦予業(yè)主大 會(huì)（ 團(tuán)體） 獨(dú)立民事主體資格并不是不可能的， 也是成本最低的。因?yàn)椋?第一，它有自己的名稱，可以以物

16、業(yè)小區(qū)的名稱作為業(yè)主大會(huì)的名稱。 第二，它有嚴(yán)密的組織機(jī)構(gòu)： 決策機(jī)關(guān) （業(yè)主大會(huì)會(huì)議 ）和執(zhí)行機(jī)關(guān) （業(yè) 主委員會(huì) ） 。第三，它有團(tuán)體章程業(yè)主公約。第四，它有獨(dú)立的 財(cái)產(chǎn)，并能承擔(dān)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)責(zé)任。 業(yè)主大會(huì)的資金來源主要是業(yè)主交 納的維修基金以及共有物使用過程中產(chǎn)生的收益， 如房頂移動(dòng)通訊天 線設(shè)置產(chǎn)生的收益、房頂或外墻廣告物設(shè)置產(chǎn)生的收益、停車場、會(huì) 所使用收益等。第五，業(yè)主大會(huì)是依法成立的組織，并能以自己的名 義進(jìn)行民事活動(dòng)，以自己的名義起訴應(yīng)訴。在對(duì)外關(guān)系中，業(yè)主委員 會(huì)代表業(yè)主大會(huì)與他人簽約，其權(quán)利、義務(wù)歸屬于業(yè)主大會(huì)。當(dāng)然， 為了確保業(yè)主大會(huì)職能的履行，有必要在程序上作出保障：其

17、一，業(yè) 主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立常設(shè)機(jī)關(guān)業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)， 包括業(yè)主大會(huì)執(zhí)行主 席（其結(jié)構(gòu)關(guān)系如前所述 ） ，以在業(yè)主大會(huì)會(huì)議閉會(huì)期間， 履行業(yè)主大 會(huì)的職責(zé)。其二， 對(duì)業(yè)主大會(huì)實(shí)行登記備案管理，取消原對(duì)業(yè)主委員 會(huì)的備案規(guī)定。激活業(yè)主大會(huì)會(huì)議制度， 完善業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則。 具體建 議有三：第一， 應(yīng)當(dāng)確保首次業(yè)主大會(huì)的及時(shí)召集召開。一方面必須 進(jìn)一步明確首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)由誰召集， 幾時(shí)召開；另一方面須加強(qiáng)區(qū)、 縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處 （ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 ） 對(duì)業(yè) 主大會(huì)籌備組以及籌備工作的監(jiān)督和指導(dǎo)。 第二，應(yīng)當(dāng)保證業(yè)主大會(huì) 定期會(huì)議尤其是臨時(shí)會(huì)議的及時(shí)召開。我國業(yè)主大會(huì)規(guī)程規(guī)定了 應(yīng)當(dāng)

18、召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的三種法定情形 _20以上業(yè)主提議的； 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的； 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者 業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。 但還應(yīng)增加兩點(diǎn)措施： 一是業(yè)主在請求業(yè) 主委員會(huì)召集臨時(shí)業(yè)主大會(huì)未果時(shí)， 有權(quán)向法院起訴， 法院有權(quán)責(zé)令 業(yè)主委員會(huì)限期召集臨時(shí)業(yè)主大會(huì)； 二是增設(shè)業(yè)主有業(yè)主大會(huì)會(huì)議自 行召集權(quán)。 第三，應(yīng)當(dāng)確保有表決權(quán)的業(yè)主能夠享有按照自己的內(nèi)心 真意行使表決權(quán)的機(jī)會(huì)。建議：業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)采用“集體討論”的形 式，取消“書面征求意見” 的形式。以防止業(yè)主委員會(huì)委員暗箱操作， 損害廣大業(yè)主利益。應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主提案權(quán)、建議權(quán)與質(zhì)詢權(quán)，并明確 其行使條件和程序。增設(shè)業(yè)主委員會(huì)及其成員的說明義務(wù)等等。（三）完善業(yè)主委員會(huì)制度 如前所述，我國的業(yè)主委員會(huì)并沒有獨(dú)立的民事主體資格， 不能承擔(dān)民事責(zé)任。 但在現(xiàn)實(shí)中， 業(yè)主委員會(huì)卻代表小區(qū)業(yè)主對(duì)外簽 訂物業(yè)服務(wù)合同、起訴或應(yīng)訴等，由此引發(fā)許多紛爭。筆者建議：第 一，明確業(yè)主大會(huì)的團(tuán)體性， 規(guī)定業(yè)主委員會(huì)只能以業(yè)主大會(huì)的名義， 在授權(quán)范圍內(nèi)行使職權(quán)