南寧隆安華僑管理區(qū)規(guī)劃概念構(gòu)思99DOC

1、隆安華僑管理區(qū)隆安華僑管理區(qū) 規(guī)劃概念構(gòu)思規(guī)劃概念構(gòu)思 南寧市世嘉瑞邦投資咨詢有限公司南寧市世嘉瑞邦投資咨詢有限公司 二二八年三月八年三月 目錄目錄 第一部分：項目發(fā)展契機(jī)第一部分：項目發(fā)展契機(jī).3 一、北部灣發(fā)展契機(jī).3 二、大南寧發(fā)展下的機(jī)遇.7 第二部分第二部分 對項目城鎮(zhèn)化的認(rèn)識對項目城鎮(zhèn)化的認(rèn)識.10 一、對項目所在區(qū)域的認(rèn)識.10 二、對項目城鎮(zhèn)化推進(jìn)出路的認(rèn)識.12 三、對城鎮(zhèn)化配套的思考.14 四、對城鎮(zhèn)化推進(jìn)節(jié)奏的思考.20 第三部分：對項目城市定位的思考第三部分：對項目城市定位的思考.24 一、對城市定位的思考.24 二、城市功能定位.25 三、城市形象定位.29 第四部分

2、第四部分 對項目規(guī)劃的構(gòu)思對項目規(guī)劃的構(gòu)思.32 第一章 華僑經(jīng)濟(jì)管理區(qū)規(guī)劃思路分析.32 第二章 前期市場調(diào)研分析.36 第三章 對項目開發(fā)節(jié)奏把握的認(rèn)識.45 第四章 對項目規(guī)劃的構(gòu)思.49 第五章 各地塊規(guī)劃建議.60 第一部分：項目發(fā)展契機(jī)第一部分：項目發(fā)展契機(jī) 一、北部灣發(fā)展契機(jī)一、北部灣發(fā)展契機(jī) （一）什么是北部灣發(fā)展戰(zhàn)略？（一）什么是北部灣發(fā)展戰(zhàn)略？ 北部灣經(jīng)濟(jì)合作發(fā)展戰(zhàn)略是新時期中國東盟自由 貿(mào)易區(qū)和環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)圈次區(qū)域合作在理論和實踐上的深 化和發(fā)展。旨要推動泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作、構(gòu)建中國東盟 “一軸兩翼”區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作新格局。 （二）為什么樣進(jìn)行北部灣戰(zhàn)略？（二）為什么樣進(jìn)行北部

3、灣戰(zhàn)略？ 1、西部大開發(fā)遭遇瓶頸西部大開發(fā)遭遇瓶頸 為了解決在推進(jìn)西部大開發(fā)時面臨的瓶頸問題，國家 不 懈努力的尋找著西部大開發(fā)的重要突破點，而北部灣經(jīng)濟(jì) 帶擔(dān)負(fù)起了這一歷史重任，服務(wù)資源豐富的西部腹地。 2、東盟合作奠定基礎(chǔ)，加強(qiáng)對外呼聲強(qiáng)烈東盟合作奠定基礎(chǔ)，加強(qiáng)對外呼聲強(qiáng)烈 中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)加快推進(jìn)，中國-東盟博覽會 北部灣經(jīng)濟(jì)增長核心帶北部灣經(jīng)濟(jì)增長核心帶 和商務(wù)與投資峰會、大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作等一系列合作機(jī)制的建立和實施，深化了中國-東盟合作，為北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)揮面向東 盟合作前沿和橋頭堡作用奠定了基礎(chǔ)。 3、南部沿海城市經(jīng)濟(jì)增長潛力未能發(fā)展南部沿海城市經(jīng)濟(jì)增長潛力未能發(fā)展 改

4、革開放以來，東部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果顯著，而西南沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后。國家高度重視廣西沿海地區(qū)發(fā)展，明確將北部 灣經(jīng)濟(jì)區(qū)作為西部大開發(fā)和面向東盟開放合作的重點地區(qū)，提出新要求，賦予新使命。北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)加快發(fā)展的機(jī)遇已經(jīng)來到，條件 已經(jīng)具備，時機(jī)已經(jīng)成熟。 4、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移由效率尋找效益產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移由效率尋找效益 我國與東盟等周邊國家的睦鄰友好和務(wù)實合作的進(jìn)一步加強(qiáng)，為了解決西部大開發(fā)暫時的瓶頸以及東部發(fā)達(dá)地區(qū)人力、物流成本 的上升問題國家鼓勵東部產(chǎn)業(yè)和外資向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移；加大力度扶持民族地區(qū)，加大力度扶持民族地區(qū)、邊疆地區(qū)發(fā)展；支持西南 地區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)作、泛珠三角區(qū)域合作以及國內(nèi)其他區(qū)域合作；這些都為為

5、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)加快發(fā)展注入了新的活力和動力。 從對政策的理解上看，我司認(rèn)為：從對政策的理解上看，我司認(rèn)為： 北部灣戰(zhàn)略的實質(zhì)在于：北部灣戰(zhàn)略的實質(zhì)在于：通道經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。通道經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。 通過發(fā)展完善對內(nèi)與對外的各交通網(wǎng)絡(luò)，帶動產(chǎn)業(yè)與通道周邊城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)戰(zhàn)略區(qū)內(nèi)勞動密集型產(chǎn)業(yè)的形成； 在物流行業(yè)的發(fā)展及國家政策的支持下，中西部產(chǎn)業(yè)逐漸向泛北部灣戰(zhàn)略范圍下進(jìn)行轉(zhuǎn)移，從而尋求到新的發(fā)展的空間； 在通道及產(chǎn)業(yè)的帶動下，促進(jìn)對外進(jìn)行的國際貿(mào)易，并提高合作與交流。 北部灣戰(zhàn)略的目標(biāo)在于：北部灣戰(zhàn)略的目標(biāo)在于： 經(jīng)過經(jīng)過 10 到到 15 年的努力，把北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)成為我國沿海重要經(jīng)濟(jì)增長區(qū)

6、域，在西部地區(qū)率先實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會目標(biāo)。年的努力，把北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)成為我國沿海重要經(jīng)濟(jì)增長區(qū)域，在西部地區(qū)率先實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會目標(biāo)。 （三）北部灣發(fā)展戰(zhàn)略能夠帶來什么樣好處？（三）北部灣發(fā)展戰(zhàn)略能夠帶來什么樣好處？ 1、通道經(jīng)濟(jì)帶動下，交通樞紐網(wǎng)絡(luò)完善帶動著物流行業(yè)條件的完善和崛起，交通網(wǎng)絡(luò)內(nèi)城鎮(zhèn)發(fā)展機(jī)遇凸現(xiàn)、通道經(jīng)濟(jì)帶動下，交通樞紐網(wǎng)絡(luò)完善帶動著物流行業(yè)條件的完善和崛起，交通網(wǎng)絡(luò)內(nèi)城鎮(zhèn)發(fā)展機(jī)遇凸現(xiàn) 北部灣負(fù)載著提升國際大通道能力，構(gòu)建開放合作的支撐體系。加快建設(shè)現(xiàn)代化沿海港口群，打造泛北部灣海上通道和港口物流 中心，構(gòu)筑出海出邊出省的高等級公路網(wǎng)、大能力鐵路網(wǎng)和大密度航空網(wǎng)，形成高

7、效便捷安全暢通的現(xiàn)代綜合交通網(wǎng)絡(luò)。 2、隨之產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的資源優(yōu)化配置，促進(jìn)了行業(yè)成本下降，帶來了人口集中、財富集中、政策集中，從而推動了行業(yè)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、隨之產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的資源優(yōu)化配置，促進(jìn)了行業(yè)成本下降，帶來了人口集中、財富集中、政策集中，從而推動了行業(yè)內(nèi)經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展的發(fā)展 伴隨著北部灣開放合作不斷深入。國際區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作區(qū)基本建成，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)化配置逐漸完善，經(jīng)濟(jì)外向度大幅提高，區(qū)域 吸納能力顯著增強(qiáng)。相關(guān)產(chǎn)業(yè)由東部地區(qū)逐漸向西部地區(qū)的轉(zhuǎn)移，增加生產(chǎn)資料和財富的積累，區(qū)域綜合實力提升從而推動了行業(yè)內(nèi) 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 隆安華僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 制藥 現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 食品 能源 電子軟件開發(fā) 其他 （四）項

8、目在此發(fā)展機(jī)遇中受益在哪里？（四）項目在此發(fā)展機(jī)遇中受益在哪里？ 1 1、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移上。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移上。伴隨著相關(guān)產(chǎn)業(yè)由東部地區(qū)逐漸向西部地區(qū)的轉(zhuǎn)移，隆安華僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)主要定位發(fā)展為以工業(yè)為主,以物流、倉儲 和商住為輔的綜合性工業(yè)區(qū)，項目在這一規(guī)劃下，將形成電子、化工、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為一體的工業(yè)園區(qū)。 2 2、通道經(jīng)濟(jì)上。、通道經(jīng)濟(jì)上。項目位于南寧（壇洛）至百色高速公路西部腹地出海大通道沿線，未來幾年在大通道的帶動作用下，將有力促進(jìn)項 目物流業(yè)、服務(wù)業(yè)、制造業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 二、大南寧發(fā)展下的機(jī)遇二、大南寧發(fā)展下的機(jī)遇 （一）南寧市發(fā)展歷史回顧（一）南寧市發(fā)展歷史回顧 改革開放以來，南寧市經(jīng)濟(jì)得到突飛

9、猛進(jìn)的發(fā)展，尤其是近 10 年以來經(jīng)濟(jì)國民經(jīng)濟(jì)總值增長速度顯著， “九五”期末至 2005 年 全區(qū)的生產(chǎn)總值從 377.94 億元增加到 722.66 億元，年均增長 11.4%，2007 年經(jīng)濟(jì)國民經(jīng)濟(jì)總值更是突破千億大關(guān)。人口方面，截止 2006 年末南寧市區(qū)常駐人口約為 150 萬，流動人口約為 60 多萬人，根據(jù)政府規(guī)劃在未來數(shù)年內(nèi)市區(qū)人口增長到約 200 多萬左右。城 市區(qū)域版圖逐年擴(kuò)張。 房地產(chǎn)市場是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，伴隨著廣西的房地產(chǎn) 07 年突破 400 億大關(guān)，房地產(chǎn)增長速度高于全國的平均水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn) 高于固定資產(chǎn)的投資平均，平均上漲 30%。而南寧房地產(chǎn)市場作為廣西房地

10、產(chǎn)的主導(dǎo)，也以每年超過 40%的增長速度快速成長。預(yù)計 到 2020 年城市建成區(qū)建設(shè)用地在 300 平方公里。城市發(fā)展形成以邕江為軸線各大板塊東西延長、南北擴(kuò)展之勢。 （二）大南寧發(fā)展認(rèn)識（二）大南寧發(fā)展認(rèn)識 1、中心化趨勢、中心化趨勢 南寧市作為自治區(qū)首府和區(qū)域中心城市，加快城市發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程。2020 年城市建成區(qū)人口發(fā)展到 280300 萬人，相關(guān)產(chǎn)業(yè) 發(fā)展日漸成熟，城市區(qū)域的中心化凸現(xiàn)。 但是，必須清醒的是，隨著廣西區(qū)內(nèi)各項優(yōu)勢資源不斷向南寧集中，中心化以外的城市邊緣化現(xiàn)象也日益突出。未來的格局勢必未來的格局勢必 是中心城市的高速發(fā)展來帶動中心外的城市發(fā)展是中心城市的高速發(fā)展來帶動

11、中心外的城市發(fā)展，南寧市的發(fā)展程度高低實質(zhì)上也決定了其他城市的發(fā)展程度。 2、北部灣戰(zhàn)略下南寧的發(fā)展，實質(zhì)上更加劇了城市的中心化、北部灣戰(zhàn)略下南寧的發(fā)展，實質(zhì)上更加劇了城市的中心化 泛北部灣戰(zhàn)略下的經(jīng)濟(jì)區(qū)，南寧將成為整體的核心之處，是區(qū)內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，從整體上而言，南寧市的現(xiàn)代化、 城市化程度又在經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)屬于最高水平。雖然隨著北部灣戰(zhàn)略的推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的發(fā)展將得到加快，但外來的人口、財富卻仍向南寧 進(jìn)行集中，這在實際上更加劇了南寧城市中心化。 3、中心化后期必將是輻射及擴(kuò)散、中心化后期必將是輻射及擴(kuò)散 在城市中心化發(fā)展一定階段時，由于中心城市面積有限，隨之帶來的人口壓力，城市居住質(zhì)量

12、下降等因素，在城市中心化后期，在城市中心化后期， 城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)布局必將向城市外部區(qū)域由近及遠(yuǎn)的進(jìn)行輻射擴(kuò)散。城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)布局必將向城市外部區(qū)域由近及遠(yuǎn)的進(jìn)行輻射擴(kuò)散。 （三）項目受益于哪些（三）項目受益于哪些 1、在南寧房地產(chǎn)大體量開發(fā)的態(tài)勢下，南寧市土地價格飆升，土地稀缺性嚴(yán)重增加了南寧房地產(chǎn)開發(fā)商的投資壓力，市場競爭 激烈。而位于南寧一小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的那桐經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，土地價格優(yōu)勢，政策優(yōu)勢突出，無疑成為房地產(chǎn)商家必爭之地。 2、城市中心化發(fā)展衍生而來的是城市人口擁擠，生活質(zhì)量下降，這就刺激核心城市新功能地塊的開發(fā)與建設(shè)，作為核心城市衛(wèi) 星城的那桐以必將興起。 三、項目獲得的其

13、他政策支持三、項目獲得的其他政策支持 1、在北部灣戰(zhàn)略規(guī)劃下，隆安縣成為緊隨“南、北、欽、防”第一、第二級城鎮(zhèn)后，第三級城鎮(zhèn)的重要區(qū)域，而那桐成為了四級城那桐成為了四級城 鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)內(nèi)重點建制鎮(zhèn)，到鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)內(nèi)重點建制鎮(zhèn)，到 2020 年，人口規(guī)模計劃發(fā)展到年，人口規(guī)模計劃發(fā)展到 1020 萬人。萬人。項目由此能夠直接分享到更多的政策上的有利條件； 2、國家在 2007 年 6 月 28 日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十八次會議上，明確提出了重視及扶持的相關(guān)政策。同時，在 17 屆人代會中，華僑問題已經(jīng)被提為國家要重點解決的幾個重點問題之一，在這屆政府有關(guān)部門加強(qiáng)了對華僑、歸僑的問題解決措

14、政府有關(guān)部門加強(qiáng)了對華僑、歸僑的問題解決措 施，并對華僑的經(jīng)濟(jì)、生活條件、居住條件改善等問題進(jìn)行了重點討論，并拿出了具體的措施。施，并對華僑的經(jīng)濟(jì)、生活條件、居住條件改善等問題進(jìn)行了重點討論，并拿出了具體的措施。項目所處區(qū)域作為華僑、歸僑的聚居 之地，能享有政策帶來的種種優(yōu)勢。 第二部分第二部分 對項目城鎮(zhèn)化的認(rèn)識對項目城鎮(zhèn)化的認(rèn)識 一、對項目所在區(qū)域的認(rèn)識一、對項目所在區(qū)域的認(rèn)識 1 1、城鎮(zhèn)化概念、城鎮(zhèn)化概念 所謂城鎮(zhèn)化，就是指農(nóng)村人口不斷向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，第二、三產(chǎn)業(yè)不斷向城鎮(zhèn)聚集，從而使城鎮(zhèn)數(shù)量增加，城鎮(zhèn)規(guī)模擴(kuò)大的一種歷史 過程。城鎮(zhèn)化作為一種社會歷史現(xiàn)象，既是物質(zhì)文明進(jìn)步的體現(xiàn)，也是精神文

15、明前進(jìn)的動力。 城鎮(zhèn)化作為一種歷史過程，不僅是一個城鎮(zhèn)數(shù)量與規(guī)模擴(kuò)大的過程，同時也是一種城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)和功能轉(zhuǎn)變的過程。這一歷史過程包 括四個方面： 城鎮(zhèn)化是農(nóng)村人口和勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的過程； 城鎮(zhèn)化是第二、三產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)聚集發(fā)展的過程； 城鎮(zhèn)化是地域性質(zhì)和景觀轉(zhuǎn)化的過程； 城鎮(zhèn)化包括城市文明、城市意識在內(nèi)的城市生活方式的擴(kuò)散和傳播過程。 概括起來表現(xiàn)為兩個方面：一方面表現(xiàn)在人的地理位置的轉(zhuǎn)移和職業(yè)的改變以及由此引起的生產(chǎn)方式與生活方式的演變；另一方 面則表現(xiàn)為城鎮(zhèn)人口和城市數(shù)量的增加、城鎮(zhèn)規(guī)模的擴(kuò)大以及城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會、現(xiàn)代化和集約化程度的提高。 2 2、對項目城鎮(zhèn)化的認(rèn)識、對項目城鎮(zhèn)化的認(rèn)識 從對項目

16、所處區(qū)域的市場調(diào)研及對項目所處區(qū)域具備的各項條件進(jìn)行分析，在目前階段，我司認(rèn)為： 項目缺乏城鎮(zhèn)化推進(jìn)的自身基本條件項目缺乏城鎮(zhèn)化推進(jìn)的自身基本條件 這體現(xiàn)在：這體現(xiàn)在： 城鎮(zhèn)化推進(jìn)中的不足條件城鎮(zhèn)化推進(jìn)中的不足條件 自然資源缺乏自然資源缺乏農(nóng)業(yè)發(fā)展較為落后農(nóng)業(yè)發(fā)展較為落后缺乏歷史底蘊缺乏歷史底蘊旅游資源缺乏旅游資源缺乏 礦藏、能源資源缺乏礦藏、能源資源缺乏景觀條件不佳景觀條件不佳人口數(shù)量少，聚居時間短人口數(shù)量少，聚居時間短集約化程度不高集約化程度不高 重工業(yè)立市條件不足重工業(yè)立市條件不足難以成為旅游城市難以成為旅游城市以第三產(chǎn)業(yè)立市條件不足以第三產(chǎn)業(yè)立市條件不足農(nóng)業(yè)對本區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)有限農(nóng)業(yè)對本

17、區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)有限 從上述分析上，我司認(rèn)為，項目若以城鎮(zhèn)化建設(shè)做為項目開發(fā)的主導(dǎo)思想，那么必須對城鎮(zhèn)化進(jìn)程中支持性的條件有充分的了解。 項目從實際上而言，尚未具備良好的可以直接利用的優(yōu)勢條件，仍需要進(jìn)行深層挖掘，同時需要以發(fā)展的眼光看待城鎮(zhèn)化推進(jìn)的條件。 在下一部分中，我司將闡明對城鎮(zhèn)化進(jìn)程的出路何在。 二、對項目城鎮(zhèn)化推進(jìn)的認(rèn)識二、對項目城鎮(zhèn)化推進(jìn)的認(rèn)識 在對項目發(fā)展契機(jī)的分析基礎(chǔ)上，我司認(rèn)為，項目推進(jìn)城鎮(zhèn)化可持續(xù)利用的條件來源于以下： 城鎮(zhèn)化推進(jìn)中的機(jī)會城鎮(zhèn)化推進(jìn)中的機(jī)會 借通道經(jīng)濟(jì)成長之機(jī)借通道經(jīng)濟(jì)成長之機(jī) 借產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移之機(jī)借產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移之機(jī) 借未來大南寧擴(kuò)張之機(jī)借未來大南寧擴(kuò)張之機(jī) 借政策便利

18、之機(jī)借政策便利之機(jī) 充分利用臨近南百高速公路的機(jī)會，促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程充分利用臨近南百高速公路的機(jī)會，促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程 充分利用戰(zhàn)略規(guī)劃中產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機(jī)會，促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程充分利用戰(zhàn)略規(guī)劃中產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機(jī)會，促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程 充分利用戰(zhàn)略中城市發(fā)展有利政策，促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程充分利用戰(zhàn)略中城市發(fā)展有利政策，促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程 充分利用未來南寧城市版圖拓展，新功能區(qū)形成之機(jī)，充分利用未來南寧城市版圖拓展，新功能區(qū)形成之機(jī)， 促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。 在對上述城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中機(jī)會思考的基礎(chǔ)上，同時結(jié)合一般城鎮(zhèn)化進(jìn)程的規(guī)律，歸根結(jié)底，我司認(rèn)為，項目的城鎮(zhèn)化推進(jìn)力來 源于以下兩個方面： 城鎮(zhèn)化推進(jìn)的支撐力城鎮(zhèn)化推進(jìn)的支

19、撐力 產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動城市配套完善城市配套完善 創(chuàng)造出良好的投資環(huán)境創(chuàng)造出良好的投資環(huán)境創(chuàng)造出良好的生活條件創(chuàng)造出良好的生活條件帶來充足的社會財富帶來充足的社會財富帶來人口數(shù)量帶來人口數(shù)量 創(chuàng)造了城市配套消費的機(jī)會創(chuàng)造了城市配套消費的機(jī)會創(chuàng)造了完善配套的財富支持創(chuàng)造了完善配套的財富支持促使產(chǎn)業(yè)能夠持續(xù)的發(fā)展促使產(chǎn)業(yè)能夠持續(xù)的發(fā)展促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移進(jìn)駐促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移進(jìn)駐 由政府主導(dǎo)由政府主導(dǎo)由城市運營商主導(dǎo)由城市運營商主導(dǎo) 相互推動、相互促進(jìn)相互推動、相互促進(jìn) 在城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中，由于政府主導(dǎo)了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并不能給予規(guī)劃上更多的理論及實際上的支持啟發(fā)，因而，在本報告中將不 再對城市未來產(chǎn)業(yè)作

20、為更多的闡述。而由開發(fā)商主導(dǎo)完成的城市配套進(jìn)行重點的考慮，構(gòu)思配套內(nèi)容以及配套的布局，并在概念中對 實際的規(guī)劃工作帶來一定的啟發(fā)。 三、對城鎮(zhèn)化配套的思考三、對城鎮(zhèn)化配套的思考 從一般的規(guī)律上看，項目如需要在后期吸引來自隆安、那桐、丁當(dāng)、喬建、古潭等地的居民進(jìn)入到項目所處區(qū)域內(nèi)，應(yīng)該考慮項 目作為城鎮(zhèn)化其能夠為居民提供如何便利、舒適的生活條件，從我司的認(rèn)識上，認(rèn)為關(guān)鍵就在于城鎮(zhèn)化配套的完善程度與否。充足的 配套設(shè)施是促進(jìn)人口聚集的核心推動力之一。在此基礎(chǔ)上，以以“造城造城”的高度看待項目，則必須解決城鎮(zhèn)化配套完善的問題。的高度看待項目，則必須解決城鎮(zhèn)化配套完善的問題。 （一）（一） 、配套設(shè)施

21、種類、配套設(shè)施種類 結(jié)合項目自身特點，同時綜合考慮隆安縣、那桐鎮(zhèn)、丁當(dāng)鎮(zhèn)、喬建鎮(zhèn)、古潭鄉(xiāng)等地的城鎮(zhèn)化發(fā)展水平，以及配套設(shè)施的完善狀況 等因素，為促進(jìn)其居民聚居于項目所處區(qū)域，我司認(rèn)為，項目在未來配套設(shè)施的種類上應(yīng)該包括如下五種： 城鎮(zhèn)化推進(jìn)的支撐力城鎮(zhèn)化推進(jìn)的支撐力 商業(yè)消費空間商業(yè)消費空間其他公共配套設(shè)施其他公共配套設(shè)施安全保障設(shè)施安全保障設(shè)施醫(yī)療設(shè)施醫(yī)療設(shè)施教育設(shè)施教育設(shè)施 包括日常生活、購物、包括日常生活、購物、 餐飲、休閑、娛樂幾餐飲、休閑、娛樂幾 大功能的基本及升級大功能的基本及升級 型的居民必備消費環(huán)型的居民必備消費環(huán) 境。商業(yè)配套的完善境。商業(yè)配套的完善 最直接體現(xiàn)出城鎮(zhèn)化最直接

22、體現(xiàn)出城鎮(zhèn)化 形象。形象。 基本的配套設(shè)施，為基本的配套設(shè)施，為 居民子女提供受教育居民子女提供受教育 的機(jī)會，為提高當(dāng)?shù)氐臋C(jī)會，為提高當(dāng)?shù)?對項目的認(rèn)可程度，對項目的認(rèn)可程度， 這是不可或缺的。在這是不可或缺的。在 初期教育條件可以相初期教育條件可以相 對較簡單。對較簡單。 同樣為基本的配套設(shè)同樣為基本的配套設(shè) 施，為居民提供基本施，為居民提供基本 的生存保障。在規(guī)劃的生存保障。在規(guī)劃 考慮的時候，應(yīng)該考考慮的時候，應(yīng)該考 慮方便以風(fēng)向的問題。慮方便以風(fēng)向的問題。 包括派出所、市政管包括派出所、市政管 理、消防、交通、城理、消防、交通、城 市應(yīng)急等為居民提供市應(yīng)急等為居民提供 正常生活保證的

23、行政正常生活保證的行政 職能部門。職能部門。 包括了公共廣場、交包括了公共廣場、交 通道路、路燈、城市通道路、路燈、城市 綠化等公共配套設(shè)施。綠化等公共配套設(shè)施。 （二）（二） 、對基本配套的規(guī)劃布局構(gòu)思、對基本配套的規(guī)劃布局構(gòu)思 1、整體配套規(guī)劃布局構(gòu)思、整體配套規(guī)劃布局構(gòu)思 c 號地塊說明：號地塊說明： 1、地塊特征、地塊特征 1 1、2 2、1313 號地號地 塊塊 9 號號 地塊地塊 10 號地號地 塊塊 c c 地塊地塊 1111 號號 地塊地塊 1212 b b 號地塊號地塊 1212 a a 號地塊號地塊 配套集中設(shè)置區(qū)域配套集中設(shè)置區(qū)域 分布醫(yī)院、城市教育設(shè)施分布醫(yī)院、城市教育

24、設(shè)施 及其他公共配套設(shè)施及其他公共配套設(shè)施 中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū) 城市中心廣場城市中心廣場 城市商業(yè)干道城市商業(yè)干道 六十米商業(yè)大道六十米商業(yè)大道 城市主干道城市主干道 華僑經(jīng)濟(jì)管理區(qū)華僑經(jīng)濟(jì)管理區(qū) 人民法院人民法院 政府辦公大樓政府辦公大樓 工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū) n n c 號地塊位于華僑經(jīng)濟(jì)管理區(qū)西北方向，整體占地 80 畝。北面為已建工業(yè)用房，南面為 10 號地塊，西面為已建工業(yè)用地，東面 為空置地塊，整個地塊承長方形，為天已醫(yī)藥工業(yè)用地，尚需開發(fā)商進(jìn)行具體土地性質(zhì)更改問題； 2、開發(fā)重要性、開發(fā)重要性 c 地塊作為整個華僑經(jīng)濟(jì)管理區(qū)的配套集中設(shè)置區(qū)域，在整個華僑管理區(qū)開發(fā)項目中占據(jù)非常重要的作

25、用，完善的基礎(chǔ)設(shè)施配套，完善的基礎(chǔ)設(shè)施配套， 教育、醫(yī)療等配套設(shè)施的建立是將整個項目以城的概念示人的前提，同時也是吸引區(qū)域外消費者進(jìn)入管理區(qū)置業(yè)的重要條件。教育、醫(yī)療等配套設(shè)施的建立是將整個項目以城的概念示人的前提，同時也是吸引區(qū)域外消費者進(jìn)入管理區(qū)置業(yè)的重要條件。 3、配套的內(nèi)容、配套的內(nèi)容 （1） 、中型規(guī)模醫(yī)院：必須根據(jù)市場調(diào)研的數(shù)據(jù)，以此作為醫(yī)院規(guī)模的制定參考標(biāo)準(zhǔn) （2） 、小學(xué)及中學(xué)：必須根據(jù)市場調(diào)研的數(shù)據(jù)，設(shè)置學(xué)校規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)； （3） 、幼兒園：必須根據(jù)市場調(diào)研的數(shù)據(jù)，設(shè)置幼兒園規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)； （4） 、職業(yè)中專：必須根據(jù)市場調(diào)研的數(shù)據(jù)，設(shè)置職業(yè)中專規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)； （4） 、其他相關(guān)公共配套

26、設(shè)施：從規(guī)劃角度上考慮，是否有剩余地塊，以此考慮設(shè)置更多的配套設(shè)施以更完善城鎮(zhèn)化形象。 3、規(guī)劃建議思考、規(guī)劃建議思考 在如下的問題上，規(guī)劃公司必須做好如下的考慮：在如下的問題上，規(guī)劃公司必須做好如下的考慮： 億立達(dá)商 業(yè)廣場 c 地塊的開發(fā)應(yīng)扣住中央商業(yè)區(qū)的延伸； 思考內(nèi)外部交通規(guī)劃； 與左右工業(yè)園區(qū)的考慮； 醫(yī)院、教育設(shè)施等設(shè)施擺放問題。 2、項目商業(yè)配套規(guī)劃、項目商業(yè)配套規(guī)劃 1 1、2 2、1313 號地塊號地塊 9 號號 地塊地塊 10 號地塊號地塊 c c 地塊地塊 1111 號號 地塊地塊 1212 b b 號地塊號地塊 1212 a a 號地塊號地塊 六十米商業(yè)大道六十米商業(yè)大

27、道 華僑經(jīng)濟(jì)管理區(qū)華僑經(jīng)濟(jì)管理區(qū) 工業(yè)開發(fā)區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū) 工業(yè)開發(fā)區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū) n n 主要商業(yè)網(wǎng)點，分布餐飲、主要商業(yè)網(wǎng)點，分布餐飲、 娛樂、休閑等經(jīng)營業(yè)態(tài)娛樂、休閑等經(jīng)營業(yè)態(tài) 中心商業(yè)區(qū)，主要以零售中心商業(yè)區(qū)，主要以零售 行經(jīng)營業(yè)態(tài)分布為主行經(jīng)營業(yè)態(tài)分布為主 社區(qū)商業(yè)中心，以菜市、糧社區(qū)商業(yè)中心，以菜市、糧 油市場作為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)油市場作為主要經(jīng)營業(yè)態(tài) 主要商業(yè)網(wǎng)點，以餐飲、主要商業(yè)網(wǎng)點，以餐飲、 休閑等經(jīng)營業(yè)態(tài)分布主休閑等經(jīng)營業(yè)態(tài)分布主 主要商業(yè)網(wǎng)點，以經(jīng)營貨運維修，主要商業(yè)網(wǎng)點，以經(jīng)營貨運維修， 運輸餐飲及旅社。運輸餐飲及旅社。 四、對城鎮(zhèn)化推進(jìn)節(jié)奏的思考四、對城鎮(zhèn)化推進(jìn)節(jié)奏的思考 （一

28、）（一） 、城鎮(zhèn)化推進(jìn)總體時間及目標(biāo)、城鎮(zhèn)化推進(jìn)總體時間及目標(biāo) 在對項目城鎮(zhèn)化推進(jìn)的時間上，我司根據(jù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口遷移、配套完善及在對城鎮(zhèn)化的認(rèn)識等角度上，認(rèn)為項目實現(xiàn)城鎮(zhèn)化的 時間及目標(biāo)為： 用用 12 年的時間，充分利用北部灣戰(zhàn)略政策優(yōu)勢條件，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的進(jìn)行，引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，并由產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐帶動城市配套設(shè)施的完年的時間，充分利用北部灣戰(zhàn)略政策優(yōu)勢條件，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的進(jìn)行，引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，并由產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐帶動城市配套設(shè)施的完 善，創(chuàng)造更好的投資環(huán)境，進(jìn)而又促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐及升級。以上述來實現(xiàn)區(qū)域的人口聚集，完成城鎮(zhèn)化。善，創(chuàng)造更好的投資環(huán)境，進(jìn)而又促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐及升級。以上述來實現(xiàn)區(qū)域的人口聚集，完成城鎮(zhèn)

29、化。 （二）（二） 、城鎮(zhèn)化推進(jìn)節(jié)點分布、城鎮(zhèn)化推進(jìn)節(jié)點分布 在對項目城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程的思考中，我司認(rèn)為其應(yīng)該是一個逐步實現(xiàn)的過程，在此，根據(jù)總體時間及目標(biāo)，將項目城鎮(zhèn)化過程劃 分為四個階段，具體如下： 第一階段：城鎮(zhèn)化塑造期第一階段：城鎮(zhèn)化塑造期 1、時間劃分：、時間劃分：2007 年至 2010 年，3 年時間。 2、背景：、背景：北部灣戰(zhàn)略對項目雖然能夠帶來眾多發(fā)展的有利條件，但對戰(zhàn)略的理解、政策的落實以及優(yōu)勢條件的體現(xiàn)仍需要一段時間， 實際上，戰(zhàn)略仍存在過渡的時期，它難以避免的會帶來一定的滯后性。 3、城鎮(zhèn)化任務(wù)：、城鎮(zhèn)化任務(wù)： （1） 、鞏固現(xiàn)有的及近期內(nèi)將進(jìn)駐的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，給予其在各個

30、方面上的支持，以其作為拉動城鎮(zhèn)化建設(shè)的最初的動力； （2） 、為區(qū)域內(nèi)一定數(shù)量企業(yè)創(chuàng)造基本的居住空間，并由滿足這些企業(yè)工作員工基本生活需要作為城市配套建設(shè)的推動力，初步進(jìn)行 配套的建設(shè)； （3） 、完成對城鎮(zhèn)化配套的規(guī)劃，以此加大更多產(chǎn)業(yè)引進(jìn)工作； （4） 、在土地的開發(fā)上，以滿足已有的剛性需求為主。 第二階段：城鎮(zhèn)化成型期第二階段：城鎮(zhèn)化成型期 1、時間劃分：、時間劃分：2011 年至 2014 年，3 年時間 2、背景：、背景：北部灣戰(zhàn)略經(jīng)過了短期的過渡之后，開始全面發(fā)揮其推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，這個時期是戰(zhàn)略的重點時期。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移進(jìn)程不 斷加快，通道經(jīng)濟(jì)日益呈現(xiàn)出更突出的作用，項目能全面接收到

31、戰(zhàn)略推進(jìn)帶來的優(yōu)勢條件。 3、城鎮(zhèn)化任務(wù)：、城鎮(zhèn)化任務(wù)： （1） 、推動新產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，基本完成產(chǎn)業(yè)布局； （2） 、完成城鎮(zhèn)配套的布局，完成基礎(chǔ)配套的建設(shè)，并部分投入使用； （3） 、在土地的開發(fā)上，加大開發(fā)力度，為人口聚集做好充足的準(zhǔn)備并預(yù)留出足夠的開發(fā)量。 第三階段：城鎮(zhèn)化成長期第三階段：城鎮(zhèn)化成長期 1、時間劃分：、時間劃分：2015 年至 2018 年，3 年時間。 2、背景：、背景：隨著北部灣戰(zhàn)略的推進(jìn)，南寧市發(fā)展得到進(jìn)一步的加強(qiáng)，高速發(fā)展下城市版圖勢必更大范圍的擴(kuò)張。項目在這一階段能夠 最大程度的分享到核心城市發(fā)展下帶來的種種優(yōu)勢，項目以其與南寧市距離較近的有利優(yōu)勢，能夠充分的與南

32、寧市進(jìn)行銜接。 3、城鎮(zhèn)化任務(wù)：、城鎮(zhèn)化任務(wù)： （1） 、完成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的開發(fā)，隨著更多經(jīng)濟(jì)上有利的優(yōu)勢出現(xiàn)，逐步推進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈的形成。并完善第三產(chǎn)業(yè)的作為本地經(jīng)濟(jì)主要來源的 地位。 （2） 、完成城市配套全部投入使用，并根據(jù)當(dāng)時情況，對城鎮(zhèn)配套進(jìn)行更廣方面的拓展以及功能上的升級； （3） 、在土地開發(fā)上，實現(xiàn)產(chǎn)品開發(fā)的升級，完成由需求型產(chǎn)品提供向品質(zhì)型產(chǎn)品提供邁進(jìn)。 第四階段：城鎮(zhèn)化完善期第四階段：城鎮(zhèn)化完善期 1、時間劃分：、時間劃分：2019 年至 2022 年，3 年時間。 2、背景：、背景：由于項目城鎮(zhèn)化已初步完成，各項產(chǎn)業(yè)均在穩(wěn)定的發(fā)揮著其促進(jìn)社會不斷進(jìn)步的作用，人口數(shù)量仍將繼續(xù)增加，配

33、套需求 還將繼續(xù)擴(kuò)大，在這一階段，項目仍將繼續(xù)尋求配套上的升級與完善。 3、城鎮(zhèn)化任務(wù)：、城鎮(zhèn)化任務(wù)： （1） 、完善產(chǎn)業(yè)鏈，推動產(chǎn)業(yè)帶來的效益更大程度上的實現(xiàn)，增加消費需求，并力求在本地實現(xiàn)滿足。 （2） 、持續(xù)的進(jìn)行城鎮(zhèn)配套上的升級。 （3） 、在土地開發(fā)上，這一時期為開發(fā)最佳的獲利時期，品質(zhì)型產(chǎn)品的開發(fā)應(yīng)得到繼續(xù)的完善。 第三部分：對項目城市定位的思考第三部分：對項目城市定位的思考 一、對城市定位的思考一、對城市定位的思考 每個城市都應(yīng)該有其與其他城市不同的獨一無二的城市定位，在城市規(guī)劃設(shè)計上都應(yīng)該有其特有的靈魂所在，這種靈魂展現(xiàn)了 這 座城市的歷史文化底蘊。賦予了城市可持續(xù)發(fā)展的空間。

34、 項目在思考城市城市定位這個問題上的時候，實際上必須回答兩個最基本的問題： 項目未來將發(fā)揮著什么樣的作用，項目未來將發(fā)揮著什么樣的作用， 承擔(dān)著什么樣的角色扮演？承擔(dān)著什么樣的角色扮演？ 項目未來將以什么樣的形象展示項目未來將以什么樣的形象展示 于世人與市場？于世人與市場？ 二、城市功能定位二、城市功能定位 （一）城市價值思考（一）城市價值思考 1 1、對北部灣而言：、對北部灣而言： 項目是云、貴、川等西部腹地的人、財、物進(jìn)入泛北部灣核心（南寧）的門戶之地項目是云、貴、川等西部腹地的人、財、物進(jìn)入泛北部灣核心（南寧）的門戶之地 說明：說明： （1） 、由于自然、歷史、社會等原因，西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)

35、展滯后，國家推進(jìn)西部大開發(fā)戰(zhàn)略，充分挖掘西部豐富的資源難。北部灣作為 西部出海大通道，承載了貿(mào)易流通的歷史使命，而項目本身得天獨厚的地理優(yōu)勢凸顯，在區(qū)域核心城市的吸納作用下必然帶動了相關(guān) 產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展， （2） 、南寧作為北部灣經(jīng)濟(jì)帶的核心城市，扮演者區(qū)域政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的重要作用，項目作為西部腹地通往南寧的門戶之地必 然會吸引各方面的關(guān)注度，從而提升了地區(qū)價值。 （3） 、通道經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然也帶動了區(qū)域人、財、物的大量聚集，北部灣核心門戶之地的定位也使項目主動融入南寧作為核心城市的通道經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然也帶動了區(qū)域人、財、物的大量聚集，北部灣核心門戶之地的定位也使項目主動融入南寧作為核心城

36、市的 中心化帶動。中心化帶動。 2 2、對大南寧而言：、對大南寧而言： 項目是未來大南寧的項目是未來大南寧的“衛(wèi)星城衛(wèi)星城” 承載未來大南寧拓展后附帶給予的商業(yè)，信息、服務(wù)休閑等功能，但由于產(chǎn)業(yè)的集中，行政管理的獨立，將成為區(qū)域核心承載未來大南寧拓展后附帶給予的商業(yè)，信息、服務(wù)休閑等功能，但由于產(chǎn)業(yè)的集中，行政管理的獨立，將成為區(qū)域核心 城市發(fā)展的城市發(fā)展的“衛(wèi)星城衛(wèi)星城” ，為核心城做輔助服務(wù)，為核心城做輔助服務(wù) 說明：說明： 1、伴隨著國務(wù)院決定對南寧市實行沿海開放城市政策，南寧市各企業(yè)紛紛加強(qiáng)對外合作交流，在北部灣發(fā)展戰(zhàn)略的推動下更是有大 量的人、財、物的引進(jìn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)。 2、區(qū)

37、域核心城市的快速發(fā)展必然會帶來人口激增，環(huán)境污染，居住質(zhì)量下降等必然后果，南寧在未來幾年的發(fā)展中也會出現(xiàn)諸如板 塊擴(kuò)張空間狹小等發(fā)展瓶頸，其城市功能也必將被其周邊的“小城”所取代。 3 3、對隆安縣而言：、對隆安縣而言： 項目是隆安縣居民間接分享中心化城市城市價值，提高居住品質(zhì)的跳板項目是隆安縣居民間接分享中心化城市城市價值，提高居住品質(zhì)的跳板 說明：說明： 1、隆安縣業(yè)已形成的城市規(guī)劃對未來發(fā)展帶來的較大限制，但項目現(xiàn)階段仍處于尚未開發(fā)階段，結(jié)合通道經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的促進(jìn)， 項目可塑性較大； 2、南寧在未來勢必進(jìn)行擴(kuò)張，周邊城鎮(zhèn)將得到很大的促進(jìn)發(fā)展，但在短期內(nèi)隆安仍將被邊緣化。從實際的情況上看

38、，由于地理位置 上與南寧市距離較近，隆安縣居民除基本生活必須的商品在本地消費外，更愿意到南寧市進(jìn)行大件商品的消費；同時，在商品房的消 費上同樣是更愿意到南寧市進(jìn)行投資和居?。?3、未來，中心城市的擴(kuò)張勢必是由近及遠(yuǎn)的，項目地域上相對更接近南寧市，將能更快分享到南寧作為區(qū)域性核心城市帶來的種種未來，中心城市的擴(kuò)張勢必是由近及遠(yuǎn)的，項目地域上相對更接近南寧市，將能更快分享到南寧作為區(qū)域性核心城市帶來的種種 優(yōu)勢，南寧市的擴(kuò)張波及更快的影響到項目。優(yōu)勢，南寧市的擴(kuò)張波及更快的影響到項目。 （二）城市功能定位：（二）城市功能定位： 門戶之地，城市跳板門戶之地，城市跳板 說明：說明： 1、南百高速公路是

39、西部資源出海通道的必經(jīng)之路，項目位于南百高速公路沿線，在通道經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動下，其物流、服務(wù)行業(yè)也必 將面臨一個重大的歷史機(jī)遇。 2、尚處于城鎮(zhèn)化發(fā)展初級階段當(dāng)?shù)貎S民，雖然有想遷居大城市居住的愿望，但是從其自身的經(jīng)濟(jì)情況考慮，短時間內(nèi)還不是現(xiàn)實之 舉，而項目在城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃上可塑性強(qiáng)，城市概念的塑造相對容易，項目的開發(fā)就填補(bǔ)了這一市場空白，滿足了僑民追求高質(zhì)量生 活的現(xiàn)實需求。 備注說明：備注說明： 由于時間短促，在對項目城市功能定位的定位語的提煉上，未能進(jìn)行更深一層的考慮，需要在后期與貴司在進(jìn)一步的合作中進(jìn)行 工作的完成。 三、城市形象定位三、城市形象定位 城市的形象定位是城市的靈魂所在的直接

40、反映，是從文化的角度上尋求到城市底蘊的所在。針對項目而言，從實際上的條件上而 言，我司認(rèn)為：項目所處的區(qū)域中，缺乏足夠自然景觀、歷史上的沉淀以及尚未產(chǎn)生直接體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)支柱項目所處的區(qū)域中，缺乏足夠自然景觀、歷史上的沉淀以及尚未產(chǎn)生直接體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)支柱。因而在對城市靈魂的塑造 上，難度較大。 在對項目各種現(xiàn)有的條件上的綜合分析，我司認(rèn)為， “僑僑”的概念應(yīng)該得到最大程度的體現(xiàn)的概念應(yīng)該得到最大程度的體現(xiàn)，以此作為城市形象定位上的思考的 主線，從其挖掘出與項目自身相符合的特質(zhì)。以下，是我司在挖掘過程中的思考： 一、一、怎么認(rèn)識怎么認(rèn)識“僑僑”： 1、首先，當(dāng)?shù)貎S民的居住地是經(jīng)歷了由國內(nèi)到國外，再由國

41、外到國內(nèi)的過程，勢必對各種不同的文化有著很強(qiáng)的兼容性。 2、其次，由“僑”聯(lián)想到的是東南亞的各個國家，對東南亞又直接聯(lián)想到的是異域格調(diào)、生活習(xí)慣、建筑風(fēng)格，透露的是一種特別 的風(fēng)情。 3、最后，項目周邊居住的都是歸難僑，他們通過自己的努力，希望擺脫艱難痛苦的記憶并尋求到真正的安居樂業(yè)。所以所以 因而，在挖掘項目的特質(zhì)的時候，針對以上的分析，我司認(rèn)為：因而，在挖掘項目的特質(zhì)的時候，針對以上的分析，我司認(rèn)為： 項目應(yīng)該是一座開放之城；項目應(yīng)該是一座開放之城； 項目應(yīng)該是一座風(fēng)情之城；項目應(yīng)該是一座風(fēng)情之城； 項目應(yīng)該是一座和諧之城。項目應(yīng)該是一座和諧之城。 二、如何體現(xiàn)項目的特質(zhì)二、如何體現(xiàn)項目的

42、特質(zhì) 我司認(rèn)為，在體現(xiàn)出項目形象特質(zhì)上，建筑規(guī)劃將發(fā)揮了重要的作用。經(jīng)過以上對城市形象的認(rèn)識和分析，我司認(rèn)為對項目規(guī)劃 的整體性指導(dǎo)原則應(yīng)該為：開放、風(fēng)情、和諧。開放、風(fēng)情、和諧。 1 1、如何體現(xiàn)、如何體現(xiàn)“開放開放” 重要在建筑風(fēng)格上進(jìn)行體現(xiàn)。 建議將反映東南亞建筑特點的南 洋風(fēng)格與反映城鎮(zhèn)化進(jìn)程的現(xiàn)代 簡約風(fēng)格，以及結(jié)合嶺南特有的 建筑風(fēng)格有機(jī)的進(jìn)行協(xié)調(diào)，保持 三種元素和諧的共存。在項目不 同功能片區(qū)或者同一社區(qū)環(huán)境內(nèi) 的建筑物組合中進(jìn)行協(xié)調(diào)體現(xiàn)。 2 2、如何體現(xiàn)、如何體現(xiàn)“風(fēng)情風(fēng)情” 重要在城市的配套元素上進(jìn)行體現(xiàn)。建議項目整體制定出更高的綠化率，引入更多反映東南亞風(fēng)情的綠色植物，以

43、綠化來承擔(dān)實 現(xiàn)風(fēng)情的直接體現(xiàn)。 同時，在商業(yè)街的規(guī)劃與經(jīng)營特點上、在標(biāo)志性建筑物上、在城市公共活動廣場設(shè)計上、在分布于城市特定地點的建筑小品上， 都可承擔(dān)著塑造“風(fēng)情”的作用。 3 3、如何體現(xiàn)、如何體現(xiàn)“和諧和諧” 這要求城市不單在城市的角度上，還應(yīng)該重點體現(xiàn)在社區(qū)的空間布局上，給予居住者創(chuàng)造更多交流、溝通的場所，這包括了集中 交流與分散小規(guī)模交流。交流空間由大到小，再到封閉進(jìn)行合理的過渡。 備注說明：備注說明： 除了建筑規(guī)劃上的體現(xiàn)外，實際在城鎮(zhèn)對外的推廣上，還需要提煉出特定的形象廣告語言以幫助市場對城市進(jìn)行直觀上的理解， 但由于時間短促，在對定位語的提煉上，未能進(jìn)行更深一層的考慮，需要

44、在后期與貴司在進(jìn)一步的合作中進(jìn)行工作的完成。 第四部分第四部分 對項目規(guī)劃的構(gòu)思對項目規(guī)劃的構(gòu)思 第一章第一章 華僑經(jīng)濟(jì)管理區(qū)規(guī)劃思路分析華僑經(jīng)濟(jì)管理區(qū)規(guī)劃思路分析 一、華僑經(jīng)濟(jì)管理區(qū)的現(xiàn)狀的認(rèn)識：一、華僑經(jīng)濟(jì)管理區(qū)的現(xiàn)狀的認(rèn)識： （一）（一） 、項目整體概貌、項目整體概貌 1 1、2 2、1313 號地塊號地塊 9 號號 地塊地塊 10 號地塊號地塊 c c 地塊地塊 1111 號號 地塊地塊 1212 b b 號地塊號地塊 1212 a a 號地塊號地塊 六十米商業(yè)大道六十米商業(yè)大道 華僑經(jīng)濟(jì)管理區(qū)華僑經(jīng)濟(jì)管理區(qū) n n 中央商業(yè)區(qū)中央商業(yè)區(qū) 中央形象區(qū)中央形象區(qū) 核心形象區(qū)核心形象區(qū) 中

45、央居住區(qū)中央居住區(qū) （二）（二） 、項目現(xiàn)狀特點、項目現(xiàn)狀特點 1、從圖示上看，整體可以劃分為兩個部分：工業(yè)區(qū)與開發(fā)區(qū)； 2、可開發(fā)地塊集中于整體中心偏右下； 3、主要工業(yè)區(qū)域與華僑開發(fā)區(qū)域相互獨立； 4、華僑城計劃開發(fā)區(qū)域整體形狀并不規(guī)則，對開發(fā)規(guī)劃帶來一定的限制； 5、華僑開發(fā)區(qū)內(nèi)各個地塊集中程度較高，但部分地塊與中心存在一定的間隔距離，給相互間聯(lián)系帶來一定困難； 6、由于華僑開發(fā)區(qū)內(nèi)各地塊與工業(yè)開發(fā)區(qū)距離基本相等，因而并不存在絕對意義上的地塊位置上的優(yōu)劣勢； 7、從華僑開發(fā)區(qū)計劃開發(fā)地塊的總體規(guī)模上看，體量為近 500 畝，以容積率 2.0 計算，整體建筑面積為 66.7 萬平方米，屬于

46、較大規(guī) 模的開發(fā)量； 8、從單塊地塊的規(guī)模上看，基本集中在三種規(guī)格：30 多畝、70 多畝及 100 多畝，均具備一定的開發(fā)規(guī)模，這為單塊地塊的開發(fā)規(guī)劃 帶來了足夠的靈活性保證； 9、從單塊地塊的開發(fā)形狀上看，大多數(shù)地塊形狀較為方正，對開發(fā)規(guī)劃提供了有利的條件。 （三）（三） 、目前居住情況、目前居住情況 1、管理區(qū)人口共 5600 人，共 1700 至 1800 戶； 2、原浪灣華僑農(nóng)場 3500 人，共 800 戶，均為歸難僑； 3、管理區(qū)總?cè)丝谥杏?4100 人為外來人口，學(xué)生 1800 人，就業(yè)人口 2300 人。 （四）（四） 、對項目區(qū)域內(nèi)居住政策的了解、對項目區(qū)域內(nèi)居住政策的了解

47、 1、國家規(guī)定、國家規(guī)定 08 至至 09 年解決年解決 720 戶歸難僑住房問題；戶歸難僑住房問題； 2、今年需要解決、今年需要解決 250 至至 270 戶歸難僑住房問題；戶歸難僑住房問題； 3、每戶歸難僑能得到、每戶歸難僑能得到 14000 元的住房補(bǔ)償；元的住房補(bǔ)償； 4、廣西區(qū)僑辦承諾給予每戶、廣西區(qū)僑辦承諾給予每戶 6000 元的住房補(bǔ)償。元的住房補(bǔ)償。 第二章第二章 前期市場調(diào)研分析前期市場調(diào)研分析 一、主要目標(biāo)客戶群一、主要目標(biāo)客戶群 由于項目城鎮(zhèn)化推進(jìn)的各個階段，項目以不同的形象特點展示于市場，則勢必會帶來目標(biāo)客戶上的階段性改變。從市場調(diào)研的結(jié) 果上分析，并結(jié)合城鎮(zhèn)化進(jìn)程的四

48、個階段進(jìn)行考慮，項目后期的目標(biāo)客戶主要為： （一）（一） 、第一階段：城鎮(zhèn)化塑造期內(nèi)（、第一階段：城鎮(zhèn)化塑造期內(nèi)（2007 年至年至 2010 年，年，3 年時間內(nèi)）年時間內(nèi)） 在這一階段內(nèi)，項目的城鎮(zhèn)化推進(jìn)為剛剛起步，市場對其接受的程度并未能夠達(dá)到較高，仍需要以滿足項目固有的剛性需求為帶 動，促進(jìn)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。 主要針對目標(biāo)客戶主要針對目標(biāo)客戶 現(xiàn)有或近期進(jìn)駐企業(yè)工作的員工現(xiàn)有或近期進(jìn)駐企業(yè)工作的員工 區(qū)域內(nèi)居住的歸難僑區(qū)域內(nèi)居住的歸難僑 部分政府工作人員部分政府工作人員 屬剛性上需求，項目必須為其解決居住空間屬剛性上需求，項目必須為其解決居住空間 屬剛性上需求，項目必須為其解決居住空間屬剛

49、性上需求，項目必須為其解決居住空間 策略上需先行解決其改善居住的問題，由其策略上需先行解決其改善居住的問題，由其 帶動各個區(qū)域居民的跟進(jìn)購買。帶動各個區(qū)域居民的跟進(jìn)購買。 部分當(dāng)?shù)鼐幼【用癫糠之?dāng)?shù)鼐幼【用癫糠之?dāng)?shù)丶毙韪纳凭幼…h(huán)境的人群部分當(dāng)?shù)丶毙韪纳凭幼…h(huán)境的人群 （二）（二） 、第二階段：城鎮(zhèn)化成型期（、第二階段：城鎮(zhèn)化成型期（2011 年至年至 2014 年，年，3 年時間內(nèi)）年時間內(nèi)） 在這一階段內(nèi)，城鎮(zhèn)化基本完成了配套設(shè)施的布局，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移不單為項目帶來了新企業(yè)的進(jìn)駐，也帶來了眾多企業(yè)員工，人口的 聚集勢必產(chǎn)生出了對居住消費的需求。項目在這一階段中，居住條件開始完善，對市場吸引程度不斷加

50、大。 主要針對目標(biāo)客戶主要針對目標(biāo)客戶 企業(yè)中高層管理人員企業(yè)中高層管理人員 當(dāng)?shù)馗鲄^(qū)域在經(jīng)營的私營商家當(dāng)?shù)馗鲄^(qū)域在經(jīng)營的私營商家 政府機(jī)關(guān)工作人員政府機(jī)關(guān)工作人員 當(dāng)?shù)馗鲄^(qū)域區(qū)居住居民當(dāng)?shù)馗鲄^(qū)域區(qū)居住居民 小部分外來購房者小部分外來購房者 新進(jìn)駐企業(yè)中購房的主要力量，財富較集中于其手新進(jìn)駐企業(yè)中購房的主要力量，財富較集中于其手 中中 城鎮(zhèn)化進(jìn)程中逐步改變對項目的接受程度城鎮(zhèn)化進(jìn)程中逐步改變對項目的接受程度 仍是需要安排策略以解決其購房的需求仍是需要安排策略以解決其購房的需求 城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，帶動了其購買需求的挖掘城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，帶動了其購買需求的挖掘 城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，帶動了其購買需求的挖掘城鎮(zhèn)化的

51、推進(jìn)，帶動了其購買需求的挖掘 （三）（三） 、城鎮(zhèn)化成長期：（、城鎮(zhèn)化成長期：（2015 年至年至 2018 年，年，3 年時間）年時間） 在這一階段內(nèi)，項目城鎮(zhèn)化形象得到完全展示，配套設(shè)施全面完成，產(chǎn)業(yè)開發(fā)基本結(jié)束，其作為新起的城市開始展現(xiàn)出其對外來 意向購房者以更強(qiáng)的吸引力，因而，在這一階段內(nèi)，外來購房者將成為項目的主要購買客戶。 （四）（四） 、第四階段：城鎮(zhèn)化完善期（、第四階段：城鎮(zhèn)化完善期（2019 年至年至 2022 年，年，3 年時間）年時間） 在這一階段內(nèi)，項目城鎮(zhèn)化初步完成，隨著產(chǎn)業(yè)及配套的進(jìn)一步升級，潛在的目標(biāo)客戶購買群的范圍還將不斷擴(kuò)大，對外來購房 者的吸引力將繼續(xù)增強(qiáng)。

52、 主要針對目標(biāo)客戶主要針對目標(biāo)客戶 企業(yè)中高管理層及企業(yè)一般員工企業(yè)中高管理層及企業(yè)一般員工 當(dāng)?shù)馗鲄^(qū)域居住居民當(dāng)?shù)馗鲄^(qū)域居住居民 當(dāng)?shù)馗鲄^(qū)域私營商家當(dāng)?shù)馗鲄^(qū)域私營商家 外來購房者外來購房者最為重要客戶群，跟隨大南寧擴(kuò)展而產(chǎn)生購買需求最為重要客戶群，跟隨大南寧擴(kuò)展而產(chǎn)生購買需求 隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的開展，新增加了一般員工購房的需求隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的開展，新增加了一般員工購房的需求 城鎮(zhèn)化進(jìn)一步刺激當(dāng)?shù)刭彿空咝枨蟮尼尫懦擎?zhèn)化進(jìn)一步刺激當(dāng)?shù)刭彿空咝枨蟮尼尫?私營企業(yè)不斷增加，帶動了經(jīng)營者數(shù)量在不斷增加私營企業(yè)不斷增加，帶動了經(jīng)營者數(shù)量在不斷增加 二、各項調(diào)查項目的數(shù)據(jù)及發(fā)展預(yù)測二、各項調(diào)查項目的數(shù)據(jù)及發(fā)展預(yù)

53、測 （一）（一） 、接受產(chǎn)品面積、接受產(chǎn)品面積 從靜態(tài)的調(diào)研的結(jié)果上看，當(dāng)?shù)鼐用窠邮茼椖块_發(fā)產(chǎn)品的主要面積集中在：100149左右的面積接受程度最高，占到整體的 62.8%；其中 100119這一區(qū)間占據(jù)整體 32.3%,120149占據(jù) 30.50%的比例。 從市場調(diào)研的結(jié)果上看，僅能夠了解到靜態(tài)上的接受面積，對短期內(nèi)的規(guī)劃開發(fā)具備一定的指導(dǎo)性，但從發(fā)展的高度上，并未能 給予項目以整體的指導(dǎo)，我司在此，以城鎮(zhèn)化推進(jìn)的角度，按照四個階段對后期持續(xù)開發(fā)上的產(chǎn)品面積提供建議： 動態(tài)上對產(chǎn)品開發(fā)面積上的建議動態(tài)上對產(chǎn)品開發(fā)面積上的建議 第一階段第一階段第二階段第二階段第四階段第四階段第三階段第三階段

54、 城鎮(zhèn)化塑造期城鎮(zhèn)化塑造期城鎮(zhèn)化成型期城鎮(zhèn)化成型期城鎮(zhèn)化成長期城鎮(zhèn)化成長期城鎮(zhèn)化完善期城鎮(zhèn)化完善期 根據(jù)主要目標(biāo)客戶群的需求，根據(jù)主要目標(biāo)客戶群的需求， 在盡可能的程度上進(jìn)行適應(yīng)，在盡可能的程度上進(jìn)行適應(yīng)， 并力求在價格上減輕其負(fù)擔(dān)。并力求在價格上減輕其負(fù)擔(dān)。 城鎮(zhèn)化初步形象確定，主要城鎮(zhèn)化初步形象確定，主要 產(chǎn)品的面積也應(yīng)逐步提高，產(chǎn)品的面積也應(yīng)逐步提高， 提升居住品質(zhì)。提升居住品質(zhì)。 城鎮(zhèn)化程度越高，產(chǎn)品平均城鎮(zhèn)化程度越高，產(chǎn)品平均 面積逐步降低，平均其他各面積逐步降低，平均其他各 不同面積組合的比例。不同面積組合的比例。 城鎮(zhèn)化基本完成，面對的客城鎮(zhèn)化基本完成，面對的客 戶群更為廣泛，投

55、資性、自戶群更為廣泛，投資性、自 住性的需求應(yīng)同時得到滿足。住性的需求應(yīng)同時得到滿足。 簡單說明簡單說明簡單說明簡單說明簡單說明簡單說明 （二）（二） 、接受產(chǎn)品戶型、接受產(chǎn)品戶型 接受房間數(shù)量（個）接受房間數(shù)量（個） 所占比例（所占比例（% %） 接受客廳數(shù)量（個）接受客廳數(shù)量（個） 所占比例（所占比例（% %） 接受衛(wèi)生間數(shù)量（個）接受衛(wèi)生間數(shù)量（個） 所占比例（所占比例（% %） 11.81.8123.323.3123.223.2 214.914.9273.573.5262.462.4 363.763.733.23.2310.710.7 4161642.22.2 52.52.550.70

56、.7 61.11.160.40.4 70.40.4 從靜態(tài)調(diào)研結(jié)果上看，當(dāng)?shù)鼐用衿毡榻邮艿膽粜椭饕性冢? 房 2 廳 2 衛(wèi)，占到整體的絕大部分的比例。從組合的角度上看， 4 房 2 廳 2 廳雖然緊隨其后，但在比例上與主要接受戶型相差較遠(yuǎn)。 與上述面積相似，市場調(diào)研僅解決了短期內(nèi)項目開發(fā)規(guī)劃上的指導(dǎo)，仍需要以發(fā)展的角度看待各個階段的產(chǎn)品戶型。 動態(tài)上對產(chǎn)品開發(fā)面積上的建議動態(tài)上對產(chǎn)品開發(fā)面積上的建議 第一階段第一階段第二階段第二階段第四階段第四階段第三階段第三階段 城鎮(zhèn)化塑造期城鎮(zhèn)化塑造期城鎮(zhèn)化成型期城鎮(zhèn)化成型期城鎮(zhèn)化成長期城鎮(zhèn)化成長期城鎮(zhèn)化完善期城鎮(zhèn)化完善期 根據(jù)主要目標(biāo)客戶群的需求，

57、根據(jù)主要目標(biāo)客戶群的需求， 在盡可能的程度上進(jìn)行適應(yīng)，在盡可能的程度上進(jìn)行適應(yīng)， 并力求在價格上減輕其負(fù)擔(dān)。并力求在價格上減輕其負(fù)擔(dān)。 城鎮(zhèn)化初步形象確定，主要城鎮(zhèn)化初步形象確定，主要 產(chǎn)品的面積也應(yīng)逐步提高，產(chǎn)品的面積也應(yīng)逐步提高， 提升居住品質(zhì)。提升居住品質(zhì)。 城鎮(zhèn)化程度越高，產(chǎn)品平均城鎮(zhèn)化程度越高，產(chǎn)品平均 面積逐步降低，平均其他各面積逐步降低，平均其他各 不同面積組合的比例。不同面積組合的比例。 城鎮(zhèn)化基本完成，面對的客城鎮(zhèn)化基本完成，面對的客 戶群更為廣泛，投資性、自戶群更為廣泛，投資性、自 住性的需求應(yīng)同時得到滿足。住性的需求應(yīng)同時得到滿足。 簡單說明簡單說明簡單說明簡單說明簡單說

58、明簡單說明簡單說明簡單說明 （三）（三） 、接受的產(chǎn)品價格、接受的產(chǎn)品價格 從靜態(tài)分析圖上，可以看出，居民接受的單價及總價為： （1） 、單價 10001199 元/，占據(jù)整體 36.7%比例，另外，12001499 元/這一區(qū)間占據(jù)了整體 24.2%的比例，兩者屬于主要的 單價接受幅度； （2） 、總價分布接受程度分布較為平均，基本在 10 萬30 萬這一區(qū)間內(nèi)比例平均分布，并無特別突出的分布區(qū)間，說明了居民接受 價格幅度波動較大，結(jié)合單價和面積兩個因素考慮，我司認(rèn)為居民接受的總價基本集中在 15 萬左右。 隨著城鎮(zhèn)化推進(jìn)的進(jìn)行，居民在價格接受上應(yīng)會逐步的上升。 （四）（四） 、天地樓的需求

59、程度、天地樓的需求程度 從靜態(tài)的分析上，目前當(dāng)?shù)鼐用窠邮艿奶斓貥堑漠a(chǎn)品類型基本主要為三層半的產(chǎn)品，主要價格集中在 26 萬至 38 萬元之間。但隨 著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，天地樓作為一種過渡性的產(chǎn)品將會逐漸的消失，在開發(fā)上應(yīng)注意適當(dāng)開發(fā)天地樓，但不應(yīng)作為主要的開發(fā)產(chǎn)品。 上述三個較為關(guān)鍵的調(diào)研結(jié)果是在產(chǎn)品規(guī)劃上必須認(rèn)真結(jié)合考慮，其余相關(guān)的調(diào)研結(jié)果參照已提交的市場調(diào)研方案。在以下對具 體規(guī)劃的構(gòu)思上，我司將以此作為基礎(chǔ)進(jìn)行闡述。 天地樓產(chǎn)品接受價格比例天地樓產(chǎn)品接受價格比例 第三章第三章 對項目開發(fā)節(jié)奏把握的認(rèn)識對項目開發(fā)節(jié)奏把握的認(rèn)識 一、開發(fā)推進(jìn)順序的認(rèn)識一、開發(fā)推進(jìn)順序的認(rèn)識 開發(fā)順序說明：開發(fā)順

60、序說明： 1、從土地開發(fā)的主要方向上：、從土地開發(fā)的主要方向上：由圖中的西南向東北推進(jìn)，在推進(jìn)的過程中沿六十米商業(yè)大道向兩側(cè)拓展； 2、從開發(fā)品質(zhì)的方向上：、從開發(fā)品質(zhì)的方向上：跟隨著主要開發(fā)方向，開發(fā)品質(zhì)、開發(fā)檔次也是主要從西南向東北不斷遞增，并在東北處以及南處形成高 品質(zhì)產(chǎn)品集中點； 3、從針對不同消費者的推進(jìn)方向上：、從針對不同消費者的推進(jìn)方向上：跟隨著主要開發(fā)方向，由滿足本區(qū)域剛性需要到滿足本地的購房需要，并進(jìn)而滿足外來購房者 的購買需要； 4、從開發(fā)需要實現(xiàn)的目的上：、從開發(fā)需要實現(xiàn)的目的上：跟隨著主要開發(fā)方向，先以較低端低價格產(chǎn)品形成區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量的增加，帶動配套的完善，并由配 套