整體資產(chǎn)評估報告書

1、資產(chǎn)評估報告書鄂評報字200第號摘 要（略）資產(chǎn)評估報告書評報字200第號公司接受公司的委托，依據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的法律、法規(guī)，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，運用資產(chǎn)評估規(guī)定的方法和程序及我們認為必要的其他程序，對（以下簡稱）擬進行整體改制設(shè)立股份有限公司而申報的全部資產(chǎn)和負債進行了評估。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ蕾Y產(chǎn)和負債實施了實地查勘、清查盤點核實、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)和負債在年月日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：一、委托方與資產(chǎn)占有方簡介（一）資產(chǎn)占有方簡介略（二）委托方簡介略二、評估目的，為公司進行整體改制設(shè)立股份有限公司所涉及

2、的整體資產(chǎn)提供價值參考。三、評估范圍和對象略此次納入評估范圍的資產(chǎn)與委托評估確定的資產(chǎn)范圍一致。四、評估基準(zhǔn)日略五、評估原則略六、評估依據(jù)略七、評估方法本次評估是為委托方擬整體改制為股份有限公司提供價值參考，對其進行整體資產(chǎn)評估。由于委估企業(yè)為從事房地產(chǎn)開發(fā)的民營企業(yè)，受諸多因素的影響，本所人員未收集到其客觀真實的收益預(yù)測情況資料，同時難以確定采用的收益折現(xiàn)率是否公允，故對采用收益現(xiàn)值法的評估結(jié)果難以做出準(zhǔn)確的判斷。所以，本所人員擬采用成本加和法為主進行本次評估，然后以收益現(xiàn)值法對其進行驗證。略八、評估過程略九、評估結(jié)論略凈資產(chǎn)評估值為6955.88萬元（成本法中的總資產(chǎn)中沒有評估無形資產(chǎn)）十

3、、特別事項說明略十一、期后事項說明略十二、評估報告法律效力略十三、評估報告書提出日期略 評估機構(gòu)法定代表人： 中國注冊資產(chǎn)評估師：公司 年月日備 查 文 件略評估說明 略整體資產(chǎn)收益現(xiàn)值法評估驗證說明一、收益現(xiàn)值法的應(yīng)用簡介1收益還原思路及收益現(xiàn)值法收益還原思路，簡單地講就是“將利求本”的過程，即把企業(yè)在未來特定時間內(nèi)的預(yù)期收益還原為當(dāng)前的資本額或投資額。收益現(xiàn)值法是完成收益還原思路的評估方法，即收益現(xiàn)值法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。整體企業(yè)資產(chǎn)評估是對獨立企業(yè)法人單位和其他具有獨立經(jīng)營獲利能力的經(jīng)濟實體的全部資產(chǎn)所進行的評估。整體

4、企業(yè)資產(chǎn)價值從理論上分為兩個組成部分，其一是企業(yè)的構(gòu)成要素資產(chǎn)的價值之和，它們是整體企業(yè)資產(chǎn)價值的基礎(chǔ)部分；其二是企業(yè)超額收益或減額收益所形成的不可確指的無形資產(chǎn)價值或經(jīng)濟性貶值。從整體企業(yè)價值的定義以及資產(chǎn)評估角度出發(fā)，收益還原思路及收益現(xiàn)值法是評估整體企業(yè)價值的一條直接途徑。整體企業(yè)評估的直接對象是企業(yè)的整體獲利能力，收益還原思路及收益現(xiàn)值法就是以企業(yè)整體獲利能力為標(biāo)的進行的評估。2本評估項目收益現(xiàn)值法適用的前提條件(1)企業(yè)所遵循的國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策、制度仍如現(xiàn)時狀況而無重大改變：(2)企業(yè)所在地區(qū)以及經(jīng)濟業(yè)務(wù)涉及地區(qū)的社會政治、經(jīng)濟環(huán)境無重大變化： (3)企業(yè)將依法持續(xù)性經(jīng)營，并

5、在經(jīng)營范圍、方式和決策程序上與現(xiàn)時基本保持一致；(4)有關(guān)金融信貸利率、賦稅基準(zhǔn)及稅率基本保持不變；(5)無其他人力不可抗拒及不可預(yù)見因素所造成的對企業(yè)重大不利影響： (6)被評估企業(yè)的未來預(yù)期收益能夠預(yù)測，并能基本保證預(yù)測收益數(shù)額的合理性和可用性；(7)與企業(yè)獲得未來預(yù)期收益相聯(lián)系的風(fēng)險也能估量，并能提供令人信服的根據(jù)。 3整體資產(chǎn)評估公式資產(chǎn)評估值（預(yù)期收益現(xiàn)值）=前若干年各年收益數(shù)各年折現(xiàn)系數(shù)+(以后各年的年金化收益本金化率)前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)4本次評估在應(yīng)用成本加和法對企業(yè)整體資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)上，采用收益現(xiàn)值法進行驗證。二、公司的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績與經(jīng)營優(yōu)勢 公司由某先生和某女士于19

6、97年4月30日共同出資組建，在市工商行政管理局登記注冊，企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照號為。公司住所：市南路小區(qū)棟。2003年3月11日經(jīng)公司股東大會決議通過，公司新增注冊資本800萬元，由甲有限公司以實物資產(chǎn)投入，注冊資本由人民幣500萬元變更為1 300萬元；同時公司于2003年3月27日辦理工商變更。公司法定代表人：；公司經(jīng)營范圍：從事房地產(chǎn)開發(fā)；裝飾裝潢、五金交電、建筑裝飾材料、建筑機械、飲料、食品、副食品的銷售以及高爾夫球練習(xí)場、網(wǎng)球場、游泳池、桌球、乒乓球、保齡球。在2000年4月30日經(jīng)省建設(shè)廳批準(zhǔn)，公司取得三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(證書編號為)。公司自成立以來，先后在地區(qū)投資5 000萬

7、元修建市政道路，共獲取政府補償土地238畝，并于1999年9月投資8000萬元，開發(fā)了高爾夫園林別墅區(qū)。該別墅區(qū)占地近兩百畝，建成高檔單體別墅84棟，公寓樓1棟，建筑面積45000前。擁有高爾夫球練習(xí)場、網(wǎng)球場、門球場、游樂場、室外游泳池、兒童游樂場、釣魚池等大型公益設(shè)施。因其人居環(huán)境優(yōu)越、高雅、安全及超前的生活理念，在2001年榮膺“中國房地產(chǎn)成功開發(fā)經(jīng)營模式豪宅樓房類開發(fā)模式獎。三、評估依據(jù)(1)公司前3年的資產(chǎn)負債表、利潤及利潤分配表等財務(wù)會計資料；(2)公司的年度經(jīng)營計劃和財務(wù)計劃；(3)公司發(fā)展規(guī)劃、技術(shù)改造計劃；(4)資產(chǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)場調(diào)查；(5)公司領(lǐng)導(dǎo)和基層工作人員對公司發(fā)展前途、市

8、場前景預(yù)測公司銷售、成本、投資、管理等意見；(6)有關(guān)政策、法律、法規(guī)、合同、協(xié)議、文件等。四、公司的盈利預(yù)測基于公司的投資計劃和融資計劃，以及對公司酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和即將投資的大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的分析，并根據(jù)公司的市場分析、銷售策略和定價原則，對今后5年的產(chǎn)品銷售情況進行了分析估計。新公司效益預(yù)測情況見表c2-17： 。表c2-17新公司效益預(yù)測情況表 。 單位：人民幣元五、折現(xiàn)率的選取 基于公司處于激烈的市場競爭之中，對公司未來預(yù)測存在很多不確定因素的考慮，確定風(fēng)險報酬率為5.5，安全利率按四年期國庫券2.45確定，故最終確定折現(xiàn)率為8。風(fēng)險報酬率估測采用累加法，計算公式為風(fēng)

9、險報酬率=行業(yè)風(fēng)險報酬率+經(jīng)營風(fēng)險報酬率+財務(wù)風(fēng)險報酬率+其他風(fēng)險報酬率，具體確定過程如下： (1)公司屬房地產(chǎn)企業(yè)，公司自成立以來，先后在投資 5000萬元修建市政道路，共獲取政府補償土地238畝，并于1999年9月投資8000萬元，開發(fā)了高爾夫園林別墅區(qū)。該別墅區(qū)占地近兩百畝，建成高檔單體別墅84棟，公寓樓1棟，建筑面積45000 m2。根據(jù)國家有關(guān)統(tǒng)計資料和國家產(chǎn)業(yè)政策等因素，確定行業(yè)風(fēng)險報酬率為3。(2)地區(qū)因其人居環(huán)境優(yōu)越、高雅、安全及超前的生活理念，在2001年榮膺“中國房地產(chǎn)成功開發(fā)經(jīng)營模式豪宅樓房類開發(fā)模式獎”。在綜合考慮上述因素的基礎(chǔ)上確定經(jīng)營風(fēng)險報酬率為1。(3)公司目前資

10、產(chǎn)負債率較低，2003年3月31日公司資產(chǎn)負債率僅為18.38，融資能力強，因此確定財務(wù)風(fēng)險報酬率為0.5。(4)進入29世紀90年代，市政府抓住機遇，以房地產(chǎn)和旅游業(yè)為龍頭，吸引了大量外來投資者，使市經(jīng)濟實現(xiàn)了騰飛，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得了質(zhì)的飛躍，初步形成了中等城市的規(guī)模，為市經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，因此確定其他風(fēng)險報酬率為1。(5)最后確定的風(fēng)險報酬率=3+1+0.5+1=5.5六、評估值的計算過程考慮到公司目前經(jīng)營狀況及公司提供收益預(yù)測資料，并結(jié)合評估人員了解到的實際情況，評估人員進行了5年的收益預(yù)測。公司整體評估計算及結(jié)果如下： 1計算未來5年企業(yè)凈利潤的折現(xiàn)值之和(見表)

11、前5年收益現(xiàn)值之和：2274.59萬元表 計算未來五年企業(yè)凈利潤的折現(xiàn)值表2從未來6年開始計算的永久性年金現(xiàn)值第6年起收益在該年現(xiàn)值和三655538=8 194.125(萬元)3按第5年的折現(xiàn)系數(shù)將永久性年金現(xiàn)值折現(xiàn)至評估基準(zhǔn)日第6年起收益現(xiàn)值和=8194.1250.6806=5576.92(萬元)4計算持續(xù)經(jīng)營條件下收益現(xiàn)值之和，即為公司整體資產(chǎn)的評估價格公司整體資產(chǎn)評估價格=2274.59+5576.92=7851.51(萬元)七、評估結(jié)論 本評估是在上迷評估方法、程序、依據(jù)及假設(shè)條件下，運用收益現(xiàn)值法得出的公司整體資產(chǎn)評估結(jié)果為7851.51萬元。本次評估的依據(jù)是公司20012002年度

12、實際經(jīng)營的各項基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、經(jīng)濟指標(biāo)及公司提供的收益預(yù)測資料，并考慮其今后發(fā)展情況遵循國家現(xiàn)行法律：法規(guī)和相關(guān)制度的有關(guān)規(guī)定，本著穩(wěn)健的原則進行的。但由于受諸多因素的影響，我們無法收集到客觀真實的收益預(yù)測資料以及難以確定采用的收益折現(xiàn)率是否公允，對采用的收益現(xiàn)值法評估結(jié)果難以作出正確的判斷，因此，本次評估結(jié)果僅是一種其他評估方法的驗證。八、評估說明評估是在公司能通過不斷地自我補償和更新，使公司持續(xù)經(jīng)營下去，并保證其獲利能力的基本假設(shè)下進行，未考慮不可抗力，如國際、國家政治、經(jīng)濟形勢突變、特大自然災(zāi)害等的影響。評估過程中，收益額選用能綜合反映公司收益的基本指標(biāo)公司凈利潤，即公司交納所得稅后利潤，根據(jù)

13、資產(chǎn)評估收益現(xiàn)值法中收益還原所要求的一致性原則，還原后的公司價格，內(nèi)涵應(yīng)是所有者權(quán)益。第三部分 案例點評房地產(chǎn)行業(yè)是利潤率較高的行業(yè)之一，這與經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，對住房的需求不斷攀升相關(guān)。本案例中被評估企業(yè)是一個以房地產(chǎn)開發(fā)為主，進行多元化經(jīng)營的綜合性民營企業(yè)。公司為了長遠發(fā)展，委托進行資產(chǎn)評估確定凈資產(chǎn)價值，以改制為股份有限公司。對于持續(xù)經(jīng)營，有著良好發(fā)展前景的房地產(chǎn)類企業(yè)，用收益法評估企業(yè)價值最符合企業(yè)的公允價值。但由于現(xiàn)階段在企業(yè)改制中對凈資產(chǎn)的偏愛，評估機構(gòu)還是選擇了成本法評估企業(yè)的價值，并用收益法評估值作為企業(yè)價值的比照參考。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍廣，涉及的各項會計科目及明

14、細科目多，評估機構(gòu)按評估資產(chǎn)屬性分成建筑、設(shè)備、存貨及財務(wù)四個小組，根據(jù)被評估企業(yè)提供的資產(chǎn)清查評估申報明細表等資料，會同相關(guān)人員分別對不同資產(chǎn)進行了清查，這樣可以較好地完成清查工作。被評估企業(yè)的主要資產(chǎn)是已有房產(chǎn)、建筑施工設(shè)備、正在開發(fā)的房地產(chǎn)項目和未開發(fā)的土地使用權(quán)等開發(fā)權(quán)利。對企業(yè)的自用房產(chǎn)評估機構(gòu)運用核算法確定其重置價格，采用完損等級打分法和耐用年限法確定其成新率，估計自用房產(chǎn)的價格。對已開發(fā)的別墅和土地開發(fā)權(quán)等用同類開發(fā)產(chǎn)品現(xiàn)行市場售價為基礎(chǔ)，考慮商業(yè)繁華度、交通便捷度等基礎(chǔ)配套設(shè)施區(qū)域因素差異和建筑績構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境綠化等個別因素差異進行修正調(diào)整。對于其他資產(chǎn)和負債都是采用評估實務(wù)中常用的成熟方法進行評估，使評估結(jié)果具有客觀合理性。本案例在應(yīng)用成本加和法對企業(yè)整體資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)上，采用收益現(xiàn)值法進行驗證。評估機構(gòu)首先對企業(yè)的經(jīng)營形勢進行分析，根據(jù)近年來的公司業(yè)績進行了盈利預(yù)測，以凈利潤為預(yù)測的收益值。將預(yù)測期分為兩個階段，用累加的方法選取折現(xiàn)率，將預(yù)測的凈利潤折為現(xiàn)值，得出在假設(shè)條件下運用收益現(xiàn)值法得出的公司整體資產(chǎn)評估結(jié)果為7 851.51萬元，比運用成本加成法估計的價值6 955.88萬元高出。895.63萬元。這符合兩種方法評估的一般結(jié)果，因為用收益現(xiàn)值法評估的