物業(yè)管理的概念

1、肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅

2、芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿

3、膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃

4、莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈

5、膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂

6、蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿

7、羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅

8、聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇

9、莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂

10、膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆

11、蒈蚈襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀

12、艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇

13、肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁

14、莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆

15、膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀

16、荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄

17、芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿

18、肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃

19、蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀

20、膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄

21、莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈

22、芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃

23、肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇

24、芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)?/p>

25、膇薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈

26、莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂

27、節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇

28、肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈

29、芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊

30、膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿

31、莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆

32、膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇芆蒃袈肂節(jié)蒂蚈裊膇蒁螀膁肅蒀袃羃莂蒀薂腿羋葿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃蒞薅螁肈芁薄袃?cè)i薄薃肇肅薃蚅衿莁薂螈肅芇蟻袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆?shì)芡O襖膁莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂節(jié)袁膈莀莂薀羈芆莁蚃膆膂莀螅罿膈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袂肆 物業(yè)管理的概念第一章 物業(yè)管理的基本概念第一節(jié)

33、 物 業(yè)一、物業(yè)的含義“物業(yè)”一詞譯自英語(yǔ)ropert或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)?！拔飿I(yè)”一詞在國(guó)外，特別是在東南亞地區(qū)是作為 房地產(chǎn)的別稱(chēng)或同義詞而使用的。物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。物業(yè)有大 小之別，它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對(duì)分割，整個(gè)住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉(cāng)庫(kù)也可被稱(chēng)為物業(yè)。關(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵，國(guó)內(nèi)各類(lèi)著述的提法至少有幾十種，概言之，主要包括以下要素：(1)已建成并具有使用功能的各類(lèi)供居住和非居住的屋宇；(2)與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施；(

34、3)屋宇的建筑(包括內(nèi)部的多項(xiàng)設(shè)施)和相鄰的場(chǎng)地、庭院、停車(chē)場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)非主干交 通道路。由此觀之：?jiǎn)误w的建筑物、一座孤零零的不具備任何設(shè)施的樓宇，不能稱(chēng)之為完整意義 上的物業(yè)。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。這里的地產(chǎn)，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。二、物業(yè)的性質(zhì)世界上每個(gè)事物都有自己的屬性，物業(yè)也不例外。分析和把握物業(yè)的屬性，對(duì)于我們了 解物業(yè)和物業(yè)管理的本質(zhì)，掌握物業(yè)管理運(yùn)作規(guī)律，搞好物業(yè)管理有著十分積極的意義。(一)物業(yè)的自然屬性物業(yè)的自然屬性又稱(chēng)物業(yè)的物理性質(zhì)，是指與物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì) ，它是物業(yè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)的自然屬性主要指：1.物業(yè)的二元性物業(yè)的物質(zhì)實(shí)

35、體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。而無(wú)論何種建筑物，其 基礎(chǔ)總是建筑在土地之上，成為土地的附屬物，土地的功能則借助于建筑物得以充分發(fā)揮。因此，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的社會(huì)，物業(yè)多為土地與建筑物的統(tǒng)一體，兼有土地與建筑物兩方面的物 質(zhì)內(nèi)容。當(dāng)然，對(duì)于不同的物業(yè)，其二元組成的比重有所不同。例如，從總體而言，物業(yè)的建筑面積與土地面積的比值在城市就高于鄉(xiāng)村，在經(jīng)濟(jì)、文化和商業(yè)中心就高于重工業(yè)基地 。物業(yè)的二元性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必然兼有土地與建筑物二者特有的各種性質(zhì)。2.物業(yè)的有限性物業(yè)的有限性，從根本上來(lái)講，是由土地的有限性決定的。天然的土地有限，用作興建 建筑物的優(yōu)良建筑地段更

36、有限。人類(lèi)只能在有限的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)。由于現(xiàn)代建筑物技術(shù)要求高、耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量還受制于社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量和技術(shù)水平。3.物業(yè)的差異性和多樣性物業(yè)的差異性主要是就土地而言的。由于土地?cái)?shù)量有限，隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ，人類(lèi)就必須開(kāi)發(fā)利用劣質(zhì)土地。土地的優(yōu)劣，在農(nóng)村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件，在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術(shù)條件。物業(yè)的多樣性主要是就建筑物而言的 。由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件的不同，形成了物業(yè)形式的多樣性。每一建筑物都是單件產(chǎn)品，它們?cè)陬?lèi)別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外觀，以及年代等方面 ，都存在著某種不同之處。4.物業(yè)的固定性物業(yè)的固定性主要

37、是指物業(yè)空間位置上的不可移動(dòng)性。人們無(wú)法將某一物業(yè)從偏遠(yuǎn)區(qū)位 移動(dòng)到商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物業(yè)用途，不能移動(dòng)法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。5.物業(yè)的永久性和長(zhǎng)期性物業(yè)的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失 或逐漸損耗，直到喪失物理壽命。物業(yè)的長(zhǎng)期性主要是就建筑物而言的。建筑物一經(jīng)建筑完成，在正常情況下，其物理壽命期限可達(dá)到數(shù)十年甚至幾百年，可供人們長(zhǎng)期使用。所以， 物業(yè)既可以一次性出售，也可以通過(guò)出租的方式零星出售，邊流通邊消費(fèi)；其價(jià)值可以一次收回，也可以在較長(zhǎng)時(shí)期中多次收回。6.物業(yè)的配套性物業(yè)的配套性，是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施

38、，滿足人們各種需要的特性。沒(méi)有配套設(shè)施 的物業(yè)不能滿足人們的各種需要；人們的各種需求從客觀上決定了物業(yè)的配套性。物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。(二)物業(yè)的社會(huì)屬性物業(yè)的社會(huì)屬性可以從兩個(gè)方面來(lái)研究：作為一種商品，物業(yè)具有經(jīng)濟(jì)屬性；從這一商 品的生產(chǎn)關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整及歸屬來(lái)看，物業(yè)具有法律屬性，即物業(yè)權(quán)屬問(wèn)題。1.物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性首先，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的單一商品屬性。物業(yè)的商品性是由物業(yè)的使用價(jià)值和 商品經(jīng)濟(jì)決定的，它具有幾方面的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容：物業(yè)的價(jià)值和使用價(jià)值是通過(guò)市場(chǎng)交易活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的，物業(yè)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押，土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓?zhuān)际求w現(xiàn)物業(yè)商品性的 具體方式；物業(yè)的開(kāi)發(fā)建

39、筑、經(jīng)營(yíng)管理都是商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，必須遵從價(jià)值規(guī)律這一最基本的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律；物業(yè)的分配與消費(fèi)，即便是非盈利性的，也無(wú)不充斥著商品的行為，奉行著 “商品貨幣”的規(guī)則；參與物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理與消費(fèi)的人與人之間的關(guān)系，本質(zhì)上是一種商品經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，從生產(chǎn)到消費(fèi)都不是無(wú)償?shù)摹Ｆ浯?，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性還表現(xiàn)為它的供應(yīng)上的短缺性。物業(yè)在供應(yīng)上的短缺，一方面表 現(xiàn)為土地資源供應(yīng)的絕對(duì)短缺，另一方面表現(xiàn)為建筑資源供應(yīng)的相對(duì)短缺。再次，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的保值、增值性。物業(yè)能夠保值、增值，這已經(jīng)為越來(lái) 越多的人們所認(rèn)識(shí)。應(yīng)該看到，物業(yè)的增值是一種長(zhǎng)期的趨勢(shì)，而不是直線式的運(yùn)動(dòng)。從某一時(shí)期來(lái)看，物業(yè)的價(jià)格可能有升有

40、降、上下波動(dòng)；但從長(zhǎng)期來(lái)看，它無(wú)疑呈現(xiàn)出在波動(dòng)中 上揚(yáng)、呈螺旋式上升的趨勢(shì)。最后，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為宏觀政策上的調(diào)控性。由于物業(yè)的稀缺性，也因?yàn)槲飿I(yè)是 關(guān)系到國(guó)計(jì)民生、社會(huì)穩(wěn)定的重大問(wèn)題，更因?yàn)槲覈?guó)的物業(yè)是從福利性分配享有、行政性管理轉(zhuǎn)換過(guò)來(lái)的，政府在宏觀政策上的調(diào)控就顯得尤為重要。具體表現(xiàn)在：一是為了維護(hù)土地 的社會(huì)主義公有性，合理保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，科學(xué)、合理地規(guī)劃、建設(shè)城市，并與城市的遠(yuǎn)景發(fā)展需要結(jié)合起來(lái)，政府通過(guò)各種政策、法令、法規(guī)， 從宏觀上來(lái)調(diào)控物業(yè)建設(shè)的數(shù)量、容積、布局、高度、類(lèi)別等；二是物業(yè)建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及許多相關(guān)的法律、法規(guī)、政策，也涉及

41、市容環(huán)境保護(hù)、綠化、治安管理等有關(guān)法規(guī) 條例；三是作為物業(yè)本身，其管理也有一個(gè)法律和政策的約束、規(guī)范的過(guò)程。城市房地產(chǎn)管理法對(duì)物業(yè)管理公司資質(zhì)驗(yàn)證、物業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等等都有明文規(guī)定。2.物業(yè)的法律屬性物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上。房地產(chǎn)物權(quán)，在我國(guó)是指物權(quán)人在法律規(guī)定 的范圍內(nèi)享有的房屋的所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。與購(gòu)置其他商品不同的是，購(gòu)入物業(yè)就意味著購(gòu)入一宗不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)(物權(quán))，而且， 物業(yè)的所有權(quán)不僅是一項(xiàng)單項(xiàng)權(quán)利，而且是一個(gè)權(quán)利束，擁有多項(xiàng)權(quán)能，如租售、抵押，形成一個(gè)完整的、抽象的權(quán)利體系。在這一權(quán)利體系中，各種權(quán)利可以以不同形式組合，也可 以相互分離，單獨(dú)行使、享

42、有。顯然，房地產(chǎn)物權(quán)比其他商品財(cái)產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜。三、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動(dòng)產(chǎn)”三個(gè)概念常被交換使用，三者之間有著密切的聯(lián)系 。 “房地產(chǎn)”一詞有狹義和廣義兩種解釋?zhuān)邯M義的房地產(chǎn)是指房屋、屋基地以及附屬土地 。這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊密結(jié)合的土地。廣義的房地產(chǎn)是指全部土地和房屋，以及附著于土地和房屋上不可分離的部分。 從法律意義上說(shuō)，房地產(chǎn)本質(zhì)上是指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財(cái)產(chǎn)。這種財(cái)產(chǎn)是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃 權(quán)、抵押權(quán)等。“不動(dòng)產(chǎn)”一詞譯自英

43、語(yǔ)real estat或real property。在英語(yǔ)中，real estate 具體是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋；real property具體是指real estate及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其位置固定，不可移動(dòng)，通常又被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)。從廣義 的“房地產(chǎn)”概念來(lái)說(shuō)，“房地產(chǎn)”與“不動(dòng)產(chǎn)”是同一語(yǔ)義的兩種表述。房地產(chǎn)的表述傾向于表明這種財(cái)產(chǎn)是以房屋和土地作為物質(zhì)載體，而不動(dòng)產(chǎn)的表述側(cè)重于表明這種財(cái)產(chǎn)具有 不可移動(dòng)這一獨(dú)特屬性，但兩者所指乃同一對(duì)象。英語(yǔ)中，real estate和eal property 可互譯互稱(chēng)，兩者關(guān)系可見(jiàn)一斑。從以上的分析可以看出，“物業(yè)”、“房地

44、產(chǎn)”、“不動(dòng)產(chǎn)”三個(gè)概念雖有物 業(yè)一、物業(yè)的含義“物業(yè)”一詞譯自英語(yǔ)ropert或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)?！拔飿I(yè)”一詞在國(guó)外，特別是在東南亞地區(qū)是作為 房地產(chǎn)的別稱(chēng)或同義詞而使用的。物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。物業(yè)有大 小之別，它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對(duì)分割，整個(gè)住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉(cāng)庫(kù)也可被稱(chēng)為物業(yè)。關(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵，國(guó)內(nèi)各類(lèi)著述的提法至少有幾十種，概言之，主要包括以下要素：(1)已建成并具有使用功能的各類(lèi)供居住和非居住的屋宇；(2)與這些屋宇相配套

45、的設(shè)備和市政、公用設(shè)施；(3)屋宇的建筑(包括內(nèi)部的多項(xiàng)設(shè)施)和相鄰的場(chǎng)地、庭院、停車(chē)場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)非主干交 通道路。由此觀之：?jiǎn)误w的建筑物、一座孤零零的不具備任何設(shè)施的樓宇，不能稱(chēng)之為完整意義 上的物業(yè)。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。這里的地產(chǎn)，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。二、物業(yè)的性質(zhì)世界上每個(gè)事物都有自己的屬性，物業(yè)也不例外。分析和把握物業(yè)的屬性，對(duì)于我們了 解物業(yè)和物業(yè)管理的本質(zhì)，掌握物業(yè)管理運(yùn)作規(guī)律，搞好物業(yè)管理有著十分積極的意義。(一)物業(yè)的自然屬性物業(yè)的自然屬性又稱(chēng)物業(yè)的物理性質(zhì)，是指與物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì) ，它是物業(yè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)的自然屬性主要指：1

46、.物業(yè)的二元性物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。而無(wú)論何種建筑物，其 基礎(chǔ)總是建筑在土地之上，成為土地的附屬物，土地的功能則借助于建筑物得以充分發(fā)揮。因此，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的社會(huì)，物業(yè)多為土地與建筑物的統(tǒng)一體，兼有土地與建筑物兩方面的物 質(zhì)內(nèi)容。當(dāng)然，對(duì)于不同的物業(yè)，其二元組成的比重有所不同。例如，從總體而言，物業(yè)的建筑面積與土地面積的比值在城市就高于鄉(xiāng)村，在經(jīng)濟(jì)、文化和商業(yè)中心就高于重工業(yè)基地 。物業(yè)的二元性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必然兼有土地與建筑物二者特有的各種性質(zhì)。2.物業(yè)的有限性物業(yè)的有限性，從根本上來(lái)講，是由土地的有限性決定的。天然的土地有限，用作興

47、建 建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。人類(lèi)只能在有限的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)。由于現(xiàn)代建筑物技術(shù)要求高、耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量還受制于社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量和技術(shù)水平。3.物業(yè)的差異性和多樣性物業(yè)的差異性主要是就土地而言的。由于土地?cái)?shù)量有限，隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ，人類(lèi)就必須開(kāi)發(fā)利用劣質(zhì)土地。土地的優(yōu)劣，在農(nóng)村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件，在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術(shù)條件。物業(yè)的多樣性主要是就建筑物而言的 。由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件的不同，形成了物業(yè)形式的多樣性。每一建筑物都是單件產(chǎn)品，它們?cè)陬?lèi)別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外觀，以及年代等方面 ，都存在著某種不同之處。4.物

48、業(yè)的固定性物業(yè)的固定性主要是指物業(yè)空間位置上的不可移動(dòng)性。人們無(wú)法將某一物業(yè)從偏遠(yuǎn)區(qū)位 移動(dòng)到商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物業(yè)用途，不能移動(dòng)法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。5.物業(yè)的永久性和長(zhǎng)期性物業(yè)的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失 或逐漸損耗，直到喪失物理壽命。物業(yè)的長(zhǎng)期性主要是就建筑物而言的。建筑物一經(jīng)建筑完成，在正常情況下，其物理壽命期限可達(dá)到數(shù)十年甚至幾百年，可供人們長(zhǎng)期使用。所以， 物業(yè)既可以一次性出售，也可以通過(guò)出租的方式零星出售，邊流通邊消費(fèi)；其價(jià)值可以一次收回，也可以在較長(zhǎng)時(shí)期中多次收回。6.物業(yè)的配套性物業(yè)的配套性

49、，是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施，滿足人們各種需要的特性。沒(méi)有配套設(shè)施 的物業(yè)不能滿足人們的各種需要；人們的各種需求從客觀上決定了物業(yè)的配套性。物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。(二)物業(yè)的社會(huì)屬性物業(yè)的社會(huì)屬性可以從兩個(gè)方面來(lái)研究：作為一種商品，物業(yè)具有經(jīng)濟(jì)屬性；從這一商 品的生產(chǎn)關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整及歸屬來(lái)看，物業(yè)具有法律屬性，即物業(yè)權(quán)屬問(wèn)題。1.物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性首先，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的單一商品屬性。物業(yè)的商品性是由物業(yè)的使用價(jià)值和 商品經(jīng)濟(jì)決定的，它具有幾方面的實(shí)質(zhì)性 “房地產(chǎn)”一詞有狹義和廣義兩種解釋?zhuān)邯M義的房地產(chǎn)是指房屋、屋基地以及附屬土地 。這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地

50、、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊密結(jié)合的土地。廣義的房地產(chǎn)是指全部土地和房屋，以及附著于土地和房屋上不可分離的部分。 從法律意義上說(shuō)，房地產(chǎn)本質(zhì)上是指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財(cái)產(chǎn)。這種財(cái)產(chǎn)是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃 權(quán)、抵押權(quán)等?！安粍?dòng)產(chǎn)”一詞譯自英語(yǔ)real estat或real property。在英語(yǔ)中，real estate 具體是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋；real property具體是指real estate及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其位置固定，不可移動(dòng)，通常又被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)。從廣義 的“房地產(chǎn)”概念

51、來(lái)說(shuō)，“房地產(chǎn)”與“不動(dòng)產(chǎn)”是同一語(yǔ)義的兩種表述。房地產(chǎn)的表述傾向于表明這種財(cái)產(chǎn)是以房屋和土地作為物質(zhì)載體，而不動(dòng)產(chǎn)的表述側(cè)重于表明這種財(cái)產(chǎn)具有 不可移動(dòng)這一獨(dú)特屬性，但兩者所指乃同一對(duì)象。英語(yǔ)中，real estate和eal property 可互譯互稱(chēng)，兩者關(guān)系可見(jiàn)一斑。從以上的分析可以看出，“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動(dòng)產(chǎn)”三個(gè)概念雖有物 業(yè) 管 理一、物業(yè)管理的概念物業(yè)管理作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)節(jié)，實(shí)際上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中為完善市場(chǎng)機(jī)制而逐步建立起來(lái)的一種綜合性經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式。物業(yè)管理既是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)，在國(guó)際

52、上十分流行并獲 得了蓬勃的發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的“朝陽(yáng)”產(chǎn)業(yè)。關(guān)于物業(yè)管理的定義，一種說(shuō)法是廣義、狹義論。廣義的物業(yè)管理是泛指一切有關(guān)房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃、銷(xiāo)售及售后的服務(wù)；狹義的物業(yè)管理，其主要任務(wù)是樓宇的維修養(yǎng)護(hù)，以及管理好各層的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報(bào)、傳呼電話、打 掃衛(wèi)生等項(xiàng)目。另一種說(shuō)法是根據(jù)英語(yǔ)的多種譯法，概括為“不動(dòng)產(chǎn)管理”或“房地產(chǎn)管理”。也有人直接用“物業(yè)經(jīng)營(yíng)”一詞來(lái)替代“物業(yè)管理”，以示與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別，或與企業(yè) 管理的區(qū)別?，F(xiàn)在一般的說(shuō)法是，物業(yè)管理類(lèi)似于房地產(chǎn)管理，但比房地產(chǎn)管理范圍更廣泛。這個(gè)范 圍是向橫發(fā)展、向后延伸、向周邊

53、拓展，如管理范圍包括機(jī)電設(shè)備維修、清掃、治安保衛(wèi)等服務(wù)性的內(nèi)容，而不包括房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。綜上所述，物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運(yùn)用現(xiàn)代管理 與服務(wù)技術(shù)，按照委托管理合同，對(duì)已投入使用的各類(lèi)物業(yè)實(shí)施企業(yè)化、社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，創(chuàng)造安全方便的居住和工 作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。物業(yè)管理的這一定義，有著豐富的內(nèi)涵：(1)物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)。這個(gè)物業(yè)是指在建或已投入使用的物業(yè)，即樓宇。(2)物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，即物業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人。(3)物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理被視為一種特殊

54、的商品，物業(yè)管理所提供的是有 償?shù)臒o(wú)形的商品勞務(wù)與服務(wù)。(4)這種勞務(wù)、服務(wù)的投入能起到完善物業(yè)的使用效能，并使其保值、增值的作用。(5)物業(yè)管理是采用現(xiàn)代科學(xué)管理手段對(duì)物業(yè)實(shí)施全方位、多功能的管理，融管理、服 務(wù)、經(jīng)營(yíng)于一體。(6)物業(yè)管理的基本要求是統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，既包括相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)(樓宇等)或小區(qū)物 業(yè)的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，也包括轄區(qū)范圍 物業(yè)的管理是圍繞以物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修、保值增值為核心的計(jì)劃、組織、指揮等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 但是，以管理工作為主的物業(yè)公司，也需要管理性的決策，因而構(gòu)成了管理性的經(jīng)營(yíng)。比如，物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)就需要籌措資金，而每一家物業(yè)管理公司更少不了總體經(jīng)營(yíng)性的規(guī)劃。從 這個(gè)角度上說(shuō)，

55、管理性的企業(yè)經(jīng)營(yíng)的含義，一是指其組織管理的過(guò)程中也需要決策，二是指其管理內(nèi)容中有經(jīng)營(yíng)性的業(yè)務(wù)。比如，物業(yè)管理公司搞經(jīng)紀(jì)、中介、營(yíng)銷(xiāo)、租賃，甚至是為 了管理而開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)、出租物業(yè)等業(yè)務(wù)。這些都不改變物業(yè)管理和管理單位的性質(zhì)。因此，以 “物業(yè)經(jīng)營(yíng)”概念來(lái)代替“物業(yè)管理”是不可取的。(二)物業(yè)管理與企業(yè)管理近年來(lái)，物業(yè)管理要企業(yè)化，已經(jīng)引起了政府有關(guān)部門(mén)的重視和行業(yè)有識(shí)之士的認(rèn)同， 并逐步實(shí)施。所謂物業(yè)管理企業(yè)化，就是物業(yè)管理公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，自我發(fā)展，自我約束，成為具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。但是，應(yīng)注意物業(yè) 管理與工業(yè)企業(yè)管理的區(qū)別：其一，產(chǎn)業(yè)性質(zhì)不同。物業(yè)管理是第三

56、產(chǎn)業(yè)，工業(yè)企業(yè)屬第二產(chǎn)業(yè)。其二，管理形態(tài)不同。物業(yè)管理不生產(chǎn)實(shí)物形態(tài)產(chǎn)品，即它的管理對(duì)象是成品，即物 業(yè)。管理只意味著提供了服務(wù)，而管理服務(wù)始終是與環(huán)境處在交流中，是開(kāi)放型的。工業(yè)企業(yè)管理卻不同，它是以產(chǎn)品生產(chǎn)為終端，是一種封閉型的管理。其三，管理模式不同。物業(yè) 管理是委托型、契約化的服務(wù)，工業(yè)企業(yè)管理是生產(chǎn)型、技術(shù)化的監(jiān)控。二、物業(yè)管理的起源及其原因物業(yè)管理是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平的必然產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于19世紀(jì) 60年代的英國(guó)。由于工業(yè)革命的發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市，引起了對(duì)城市房屋需求的增加，但對(duì)其缺乏管理導(dǎo)致了諸如房屋破損嚴(yán)重、居住環(huán)境日趨惡化等社會(huì)問(wèn)題。當(dāng)時(shí)， 英

57、國(guó)有一位名叫奧克維婭希爾(octavia hill)的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制訂 了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，招致當(dāng)?shù)厝耸考娂娦Х?。這可以說(shuō)是世界上最早的”物業(yè)管理”。時(shí)至今日，英國(guó)的物業(yè)管理作為一個(gè)固定行業(yè)，整體 水平是世界一流的。除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、保安外，物業(yè)管理的 其原因是：第一，物業(yè)管理是一種社會(huì)化的管理模式，它擺脫了自營(yíng)的分散管理方式，為多個(gè)產(chǎn)權(quán) 單位、產(chǎn)權(quán)人找到了一個(gè)總管家；同時(shí)，也為政府各職能管理部門(mén)找到了一個(gè)總代管，在授權(quán)的范圍內(nèi)去落實(shí)各項(xiàng)管理內(nèi)容，以克服舊體制下各自為政、多頭管理、互相推諉的種種弊 端，從而有利于提高城市

58、管理的社會(huì)化程度，以充分發(fā)揮各類(lèi)物業(yè)的綜合效益和整體功能，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。第二，物業(yè)管理是一種專(zhuān)業(yè)化的管理，它是由專(zhuān)門(mén)的管理公司通過(guò)合同或契約，按照產(chǎn) 權(quán)人和使用人的意志與要求去實(shí)施的管理，從而擺正了主人和管理者的關(guān)系，將自營(yíng)自管的無(wú)序管理和行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)型的聘用制。在這樣的機(jī)制下逐步形成有活力 的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)必須依靠自己良好的管理和服務(wù)才能進(jìn)入和占領(lǐng)這一市場(chǎng)。這就從根本上促進(jìn)了服務(wù)態(tài)度的改變、服務(wù)質(zhì)量的改善和 管理水平的提高，從而有利于提高城市管理的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化程度，并向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。第三，物業(yè)管理

59、是一種經(jīng)營(yíng)型的管理，它推行的是有償服務(wù)、合理服務(wù)，并通過(guò)多種經(jīng) 營(yíng)，使各類(lèi)物業(yè)的管理逐步走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路。這不僅減少了政府的壓力和負(fù)擔(dān)，使得房屋維修和養(yǎng)護(hù)的資金有了來(lái)源，而且使得業(yè)主、使用人受到全方位、多層次、多 項(xiàng)目的服務(wù)。第四，物業(yè)管理是建管結(jié)合的紐帶，它通過(guò)早期介入與后期跟進(jìn)，突出了管理的重要性 ，從而理順、擺正了建設(shè)與管理的關(guān)系，有利于發(fā)揮投資效益，使社會(huì)財(cái)富和業(yè)主的財(cái)產(chǎn)得到保值、增值。三、物業(yè)管理的特點(diǎn)物業(yè)管理是一種有別于以往房產(chǎn)管理的一種新型的管理模式，其管理具有社會(huì)化、專(zhuān)業(yè) 化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的特點(diǎn)。1.物業(yè)管理的社會(huì)化物業(yè)管理的社會(huì)化是指物業(yè)管理將分散的社會(huì)分工匯集起來(lái)統(tǒng)一管理，諸如房屋、水電 、清潔、保安、綠化等。每位業(yè)主只需面對(duì)