西安某置業(yè)公司某項目財務(wù)分析報告(doc 26)

1、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 西安西安 abcabc 置業(yè)置業(yè) def 項目財務(wù)分析報告 創(chuàng)典地產(chǎn)運營機(jī)構(gòu)西安策劃中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最

2、大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目錄目錄 一、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-3 1.本項目主要基礎(chǔ)參數(shù)指標(biāo) -3 2項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-3 二、建設(shè)方式二、建設(shè)方式-4 三、項目開發(fā)實施進(jìn)度三、項目開發(fā)實施進(jìn)度-5 四、四、項目投資估算項目投資估算-6 五、靜態(tài)銷售收入及成本利潤率計算五、靜態(tài)銷售收入及成本利潤率計算-7 1銷售收入測算-7 2成本利潤率計算-7 六、銷售計劃與銷售收入六、銷售計劃與銷售收入-8 七、項目經(jīng)濟(jì)效益評價七、項目經(jīng)濟(jì)效益評價-9 1.1.盈利能力分析盈利能力

3、分析 -9 1）財務(wù)內(nèi)部收益率（firr） -9 2）財務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv） -10 3）資本金利潤率-10 4）靜態(tài)投資回收期：-10 5）動態(tài)投資回收期：-10 2.資金來源與運用分析資金來源與運用分析-10 1）資金來源與運用表（財務(wù)平衡表）-11 2）借款還本付息表-12 八、項目的不確定性分析八、項目的不確定性分析 -13 1.1.盈虧平衡分析盈虧平衡分析 -13 1）動態(tài)考慮固定成本-13 2）靜態(tài)計算-14 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2 中管網(wǎng)房地

4、產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2.2.敏感性分析敏感性分析 -15 1）單因素敏感性分析-15 2）雙因素敏感性分析-16 附件一：投資估算表附件一：投資估算表 -18 附件二：銷售進(jìn)度與收入表附件二：銷售進(jìn)度與收入表 -20 附件三：全投資現(xiàn)金流量表附件三：全投資現(xiàn)金流量表 -21 附件四：資金來源與運作表附件四：資金來源與運作表 -22 附件五：自有資金現(xiàn)金流量表附件五：自有資金現(xiàn)金流量表 -23 附件六：損益表附件六：損益表 -24 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專

5、業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1.本項目主要基礎(chǔ)參數(shù)指標(biāo) 項目指標(biāo)備注 1.占地面積 25.85 畝 2.總建筑面積 110946 含地下人防及設(shè)備用房 地上建筑面積 99946 地下建筑面積 11000 15%為設(shè)備用房約 1650可公攤銷售，其余為人防部 分 3.容積率 5.80 4.綠化率 3

6、5% 5.總戶數(shù) 999 戶 平均每戶面積為 100 6.商業(yè)面積 4000 沿 abc 路兩層小開間商業(yè),進(jìn)深 15m 7.會所面積 2000 8.住宅可售建筑面積 95596 人防部分為不可公攤，設(shè)備用房按 15考慮可公攤 9.車位 286 個 按 3.5：1 配置停車位，共 286 個，每個車位占用建 筑面積 35計算，地下室除去設(shè)備用房，可全部設(shè) 置下地下停車，做到小區(qū)內(nèi)地面人車分流。 2項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項目總投資28771.95 萬元 建設(shè)周期、施工周 期 24 個月/18 個月 住宅 3280 元/ 銷售單價 底商 8000 元/ 銷售收入（扣除兩 稅一費后） 33531.7

7、9 萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 稅前利潤4909.76 萬元所得稅后利潤3317 萬元 成本利潤率18.96基準(zhǔn)收益率（年）8 稅前資本金利潤率53.94稅后資本金利潤率49.48 3223 萬元（稅前） 18.21 個月（稅前） 財務(wù)凈現(xiàn)值 1749 萬元（稅后） 靜態(tài)投資回收期 18.15 個

8、月（稅后） 6.29（稅前） 18.94 個月（稅前） 全投資內(nèi)部收益率 （季度） 4.46（稅后） 動態(tài)投資回收期 18.37 個月（稅后） 二、建設(shè)方式二、建設(shè)方式 abc 路項目建設(shè)，擬采取面向省內(nèi)外具有承擔(dān)該建設(shè)項目工程能力的建筑企業(yè)商，以公開招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)。擇優(yōu)選擇具備一流技術(shù)裝 備和管理水平，且業(yè)績特別突出、信譽(yù)與質(zhì)量良好的建筑承包商承擔(dān)該項目的工程建設(shè)。切實貫徹“百年大計、質(zhì)量第一”的方針，落實國家 質(zhì)量振興綱要和建設(shè)工程質(zhì)量管理條列 ，促進(jìn)建筑施工企業(yè)加強(qiáng)質(zhì)量管理，使建設(shè)工程質(zhì)量水平過硬，業(yè)績卓著。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月

9、更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 此項目建設(shè)的工程質(zhì)量監(jiān)理，面向國內(nèi)外知名的監(jiān)理公司實施公開招標(biāo)，擇優(yōu)選擇。同時聘請知名資深的監(jiān)理專家實施工程全過程的監(jiān)督， 以保證科學(xué)有效、合理公正的控制項目建設(shè)工期、成本、質(zhì)量。 三、項目開發(fā)實施進(jìn)度三、項目開發(fā)實施進(jìn)度 充分考慮到項目的市場推廣計劃、市場需要及項目抗風(fēng)險能力，擬將以以快制慢的開發(fā)速度按計劃快速完成整個項目開發(fā)運作。 具體進(jìn)度計劃

10、如下頁橫道圖所示： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 6 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四、四、項目投資估算項目投資估算 總投資估算及構(gòu)成=土地費用+前期費用+基礎(chǔ)設(shè)施費+建筑安裝工程費+公共配套費+管理費+銷售及推廣費+財務(wù)費+不可預(yù)見費 注：銷售收入來源詳見“ 銷售收入估算表” 項目投資估算表項目投資估算表 序號項目單價數(shù)量 小計（萬元）

11、 取費標(biāo)準(zhǔn)及備注 1 1 土地費用土地費用 238 萬元25.848 畝6160.436160.43 分?jǐn)偟降厣辖ㄖ娣e樓面地價為 616.38 元 2 2 前期費用前期費用 2733.682733.68 2.1 城建費用 2364.01 分?jǐn)偟浇ㄖ娣e 213 元/ 2.2 前期工程費 369.67 3 3 建筑安裝工程費建筑安裝工程費 1510 元 16752.7916752.79 包括土 abc 程、簡單裝飾工程、水電安裝、弱電、 設(shè)備、配電箱等內(nèi)容 4.1 土建費用 1240 元 110946 13757.26 1240規(guī)劃建筑面積 4.2 安裝費用 270 元 110946 2995

12、.53 270規(guī)劃建筑面積 4 4 公共配套費及綠化公共配套費及綠化 929.42929.42 5 5 其他費用其他費用 565.95565.95 6.1 管理費 1.50%26576.32 萬元398.64 取 1-5 項之和的 1.5（同時運作兩個項目） 6.2 監(jiān)理費 0.80%16752.79 萬元134.02 按市場取低于國家標(biāo)準(zhǔn) 6.3 沉降觀測費 1 元 110946 11.09 市場價 6.4 決算費 2 元 110946 22.19 市場價 6 6 銷售及推廣費用銷售及推廣費用 3.00%34555.37 萬元1036.661036.66 市場推廣、宣傳、代理等為銷售收入 3

13、 7 7 財務(wù)費用財務(wù)費用 319.30319.30 詳見還本付息表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 7 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 8 8 不可預(yù)見費不可預(yù)見費 1.50%18248.16 萬元273.72273.72 取 3-6 項之和的 1.5 合計合計 28771.9528771.95 總投資分?jǐn)偟娇偨ㄖ娣e單方成本為 2592

14、元/m2 詳細(xì)見附件一 五、靜態(tài)銷售收入及成本利潤率計算五、靜態(tài)銷售收入及成本利潤率計算 經(jīng)過詳細(xì)市場調(diào)查，本項目與同一供求圈內(nèi)的相似項目對比分析，確定本項目住宅銷售均價為 3280 元/， 底商銷售均價為 8000 元/， 具體銷售收入計算見下表。 1銷售收入測算 面積單價小計(萬元） 可售住宅 95596 3280 元/ 31355.37 商業(yè)面積 40008000 元/ 3200.00 車庫 116 個80000 元/個 928.00 銷售合計 35483.37 注：因車位銷售速度較慢，所以保守按 40可銷售，8 萬一個車位計算收入。 2成本利潤率計算 1 項目全部銷售收入 35483.

15、37 萬元 2 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金 1951.59 萬元 兩稅一費 5.5 3 項目可實現(xiàn)開發(fā)價值 33531.79 萬元 4 項目總投資 28622.03 萬元 扣除墊付的天然氣入網(wǎng)費 5 實現(xiàn)稅前利潤 4909.76 萬元 6 成本利潤率 17.15% 扣除兩稅一費后 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 8 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。

16、可以看出本項目全部銷售完畢（車庫按 40計算銷售收入）銷售收入為 35483.37 萬元，扣除營業(yè)稅金及附加后為 33531.79 萬元，稅前 利潤為 4909.76 萬元，成本利潤率為 17.15，高于西安目前房地產(chǎn)行業(yè)水平。 六、銷售計劃與銷售收入六、銷售計劃與銷售收入 本項目銷售周期定為 13 個月，2006 年 12 月開盤銷售，2007 年年底銷售完畢。具體各期銷售比例及銷售收入詳見附表二。 本項目為高層住宅，建設(shè)周期稍長，為了增強(qiáng)客戶對項目的信心，宜把項目開盤時間稍往后壓，使客戶真正看到入住在即，達(dá)到熱銷場面， 烘托人氣，帶動銷售。前期通過營銷推廣，內(nèi)部認(rèn)購，聚集大量人氣，在開盤日

17、形成旺銷場面。根據(jù) abc 路項目自身特點及代理公司銷售經(jīng)驗， 預(yù)計開盤日可實現(xiàn)前期積蓄客戶及現(xiàn)場新客戶簽約達(dá)到總銷售量的 10，以后銷售量穩(wěn)定在每月 9左右，在項目竣工后，用半年時間完成全 部銷售任務(wù)。 詳見附表二：銷售計劃及銷售收入表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 9 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 七、項目經(jīng)濟(jì)效益評價七、項目經(jīng)濟(jì)效益

18、評價 對本項目實行經(jīng)濟(jì)效益評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)第二版以及由建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā) 項目經(jīng)濟(jì)評價方法 ，建標(biāo)2000205 號，并參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，為了更客觀的評價項目經(jīng)濟(jì)效益，我們只 計算全部投資現(xiàn)金流量，從而計算項目的財務(wù)評價指標(biāo)及經(jīng)濟(jì)效益。 計算設(shè)定前提條件： 1.土地費、前期費用年初一次性投入，其他費用施工期按比例均勻投入； 2.會所及配套在開盤前投入，集中供熱入網(wǎng)費、天然氣入網(wǎng)費在竣工后投入； 3.建安投資及管理費按比例投入，設(shè)定建設(shè)期間各季度資金投入比例分別為 18、21、21、21、19； 4.本表為項目融資

19、前財務(wù)分析，建設(shè)投資不含建設(shè)期利息； 5.結(jié)合銀行貸款利率及行業(yè)特點，設(shè)定項目年基準(zhǔn)收益率為 8，則計算用季度折現(xiàn)率8/42。 1.1.盈利能力分析盈利能力分析 財務(wù)內(nèi)部收益（firr） 、財務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）及投資利潤率。由于本項目并非長期經(jīng)營項目，因此計算其年利潤率沒有實際意義，故沒有選 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 10 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年

20、實際操盤之系統(tǒng)資料。 取這項指標(biāo)。 評價指標(biāo)的計算過程詳見附表。 1 1）財務(wù)內(nèi)部收益率（）財務(wù)內(nèi)部收益率（firrfirr） 是指項目在整個計算期內(nèi)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評 價指標(biāo)。當(dāng) firr 大于基礎(chǔ)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。由項目現(xiàn)金流量表計算可得： 全部投資的財務(wù)內(nèi)部收益率為：所得稅后所得稅后： 4.46%4.46%； 所得稅前：所得稅前： 6.29%6.29%。 自有資金的財務(wù)內(nèi)部收益率為：所得稅后：所得稅后： 22.61%22.61%；所得稅前：；所得稅前： 28.86%28.86%。 可見

21、項目稅前、稅后財務(wù)內(nèi)部收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)季度收益率 2，項目風(fēng)險較小。 2）財務(wù)凈現(xiàn)值（）財務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv） 財務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 ic將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。它是考察項目在計算期內(nèi)盈利 能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于 0 的項目是可以考慮接受的。 本項目選取的年基準(zhǔn)收益率為 8%，則季度基準(zhǔn)收益率為 2，由此可計算得： 全部投資的稅前財務(wù)凈現(xiàn)值為：全部投資的稅前財務(wù)凈現(xiàn)值為：3223 萬元；稅后為萬元；稅后為 1749 萬元；萬元； 可見項目稅前、稅后財務(wù)凈現(xiàn)值均大于零且較高，經(jīng)濟(jì)效益顯著。 3）資本金利潤率）資本金利潤率 資

22、本金利潤率是利潤與企業(yè)真正投入自由資金的比例，是靜態(tài)指標(biāo)。 稅前成本利潤率為：稅前成本利潤率為：49.4949.49 稅后成本利潤率為：稅后成本利潤率為：32.0232.02 4 4）靜態(tài)投資回收期：）靜態(tài)投資回收期： 全投資稅前全投資稅前 18.2118.21 月；月； 稅后稅后 18.1518.15 月。月。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 11 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家

23、國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5 5）動態(tài)投資回收期：）動態(tài)投資回收期： 全投資全投資稅前 19.37 月；稅后 18.94 月 自有資金稅前 13.48 月；稅后 13.19 月 項目靜態(tài)、動態(tài)投資回收期均小于設(shè)定的項目建設(shè)周期 24 個月，所以風(fēng)險較小。 2.資金來源與運用分析資金來源與運用分析 資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目資金平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。本項目資金來源與運用為下表所示。從表中可以看出， 本項目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。 （接下頁） 1 1）資金來源與運用表（財務(wù)平衡表）資金來源與運用表（財務(wù)平衡表） 2006 年2007 年 時間 項目

24、 2341234 合計 一、資金來源 12247 3912 4580 8698 9642 8233 5695 53006.37 1.銷售收入 0 0 3216 8698 9642 8233 5695 35483.37 2.自有資金 7247 1912 564 0 0 0 0 9723.00 3.銀行借款 5000 2000 800 0 0 0 0 7800.00 二、資金運作 12247 3912 4580 7578 8977 876 1996 40165.45 1.建設(shè)投資 12247 3912 4407 3912 3540 434 0 28452.65 2.銷售稅金及附加 0 0 172

25、466 518 441 303 1900.55 3.所得稅 0 0 0 0 0 0 1693 1692.96 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 12 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4.還本付息 0 0 0 3200 4919 0 0 8119.30 三、盈余資金 0 0 0 1120 665 7357 3700 12841 四、累計盈余資金

26、0 0 0 1119 1784 9141 12841 31183118 從資金平衡表可以看出，在項目開工的前兩個季度因為沒有銷售收入，需靠自有資金及銀行貸款作為資金投入，支付地價款，前期費用及 本期建設(shè)投資，其中自有資金共需 9723 萬元，占項目總投資的 34，需借助銀行貸款 7800 萬元。從 2006 年 12 月開始有銷售收入，此時可實 現(xiàn)滾動開發(fā)，用銷售收入償還借款本息及投入下期建設(shè)。 項目最終實現(xiàn)累計盈余資金 12841 萬元，扣除投入的 9723 萬元的自有資金，項目可實現(xiàn)稅后利潤為 3118 萬元。 2 2）借款還本付息表）借款還本付息表 還本付息表還本付息表 2006 年20

27、07 年 時間 項目 2341234 合計 季初本息累計 5000 5072 7146 4849 0 0 季末本息累計 5072 7146 8049 4919 0 0 本季借款 5000 2000 800 0 0 0 0 7800 本季應(yīng)計利息 72.35 73.39 103.39 70.16 0.00 0.00 319.3 本息償還 0.00 0.00 0 3200 4919 8119 其中：還本 3200 4600 7800 付息 0.00 319 0.00 0.00 319.3 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集

28、了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 13 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 季末借款余額 5072 7146 8049 4919 0 0 0 歸還借款本息來源 0 0 0 4320 5584 7357 3700 注：1.貸款年利率取 5.76； 2.利息按月付息計算； 3.到期一次還本付息； 在本項目建設(shè)周期內(nèi)共需借助銀行借款 7800 萬元，在 2007 年第二季度末可用銷售收入全部償還完畢，其中利息共計 319.3 萬元。 八、項目的不確定性分析八、項

29、目的不確定性分析 通過以上財務(wù)分析可知本項目的開發(fā)風(fēng)險很小，影響其利潤的因素存在以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率、可建面 積等。這些因素受國家西部內(nèi)地政治、經(jīng)濟(jì)、社會條件的影響，有可能發(fā)生變 化，影響本項目測算效益的實現(xiàn)。 1.1.盈虧平衡分析盈虧平衡分析 1 1）動態(tài)考慮固定成本）動態(tài)考慮固定成本 盈虧平衡分析是在一定的生產(chǎn)能力條件下，研究分析項目成本費用與收益 平衡關(guān)系的一種方法。隨著某些因素的變化，企業(yè)的盈利與虧損會有一個轉(zhuǎn)折 銷 售 收 入 或 總 成 本 費 用 銷售量 盈虧平衡點 盈利區(qū) 虧損區(qū) 總成本費用 銷售收入-銷 售稅金及附 加 固定成本 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道

30、作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 14 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 點，稱為盈虧平衡點 bep。在這一點上，銷售收入等于總成本費用，剛好盈虧平衡，盈虧平衡分析就是要找出盈虧平衡點，考察項目對市場的 適應(yīng)能力和抗風(fēng)險能力。 假設(shè)條件： 產(chǎn)量等于銷售量； 產(chǎn)量變化，單位可變成本不變，從而總成本費用是產(chǎn)量的線性函數(shù)； 產(chǎn)量變化，單位售價不變，從而銷售收入是銷售量的

31、線性函數(shù)； 多種產(chǎn)品換算為單一產(chǎn)品計算。 計算公式： 利潤=總固定成本 -（單位價格-單位可變成本單位產(chǎn)品銷售稅金及附加）bep0 bep=總固定成本/（單位價格-單位可變成本單位產(chǎn)品銷售稅金及附加） 固定成本土地費用+前期費用+基礎(chǔ)設(shè)施費+配套費+綠化費9823.53 萬元 可變成本總投資-固定成本18948.42 萬元 單位變動成本變動成本/銷售量1707.90 元/m2 bep（產(chǎn)量）9823.5310000/3280（1-5.5）-1707.9070587m2 盈虧銷售率bep/銷售面積73.84 本項目盈虧平衡點的銷售率為 73.84，等同于于行業(yè)基準(zhǔn)水平，開發(fā)風(fēng)險較小。 中管網(wǎng)房地

32、產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 15 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2 2）靜態(tài)計算）靜態(tài)計算 由于房地產(chǎn)商品的特殊性，不可能使產(chǎn)量等于銷售量，所以此處考慮了靜態(tài)盈虧平衡方法。不考慮建設(shè)過程，在項目竣工后以一定銷售面 積的銷售收入可達(dá)到總投資時的面積百分比來表示盈虧平衡點。 總成本費用 銷售率的平衡點= 銷售收入營業(yè)稅及附加 = 28633.03 /

33、35483.37（15.5%） = 85.35 % 此方法表明，當(dāng)項目銷售 85.35時凈銷售收入剛好與投資持平，余下的 14.65面積為本項目稅前利潤部分。 即：11094614.6532805328 萬元為項目稅前利潤。 2.2.敏感性分析敏感性分析 為了更客觀的評價項目自身的抗風(fēng)險能力，本次報告僅對融資前指標(biāo)進(jìn)行敏感度分析。影響本項目財務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)面積、開發(fā)面積、 開發(fā)成本和容積率開發(fā)成本和容積率。根據(jù)市場預(yù)測和長期從事不動產(chǎn)開發(fā)所做項目多年積累的經(jīng)驗得知：開發(fā)成本中最有可能發(fā)生波動的是建安工程費。 1 1）單因素敏感性分析）單因素敏感性分析 下表是當(dāng)銷售收入和總投資分別

34、按以下比例變動時,財務(wù)內(nèi)部收益率 firr（季度）的變化。 稅前 irr銷售收入變化 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 16 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 -10%-5.00%0.00%5.00%10.00% -10%6.29%8.52%10.66%12.72%14.71% -5%4.09%6.29%8.40%10.44%12.40% 02.

35、02%4.20%6.29%8.30%10.24% 5%0.08%2.23%4.30%6.29%8.21% 投資變化 10%-1.76%0.38%2.43%4.39%6.29% 敏感性分析圖 -5% -3% 0% 3% 5% 8% 10% -10%-5%0%5%10% 敏感性因素變化 內(nèi)部收益率 投資不變，售價變化 售價不變，投資變化 基準(zhǔn)收益率 通過以上分析圖表可以看出： 當(dāng)總投資增加時，內(nèi)部收益率隨之降低，顯線性關(guān)系，其指標(biāo)影響較大，非常敏感，反之則升高。當(dāng)投資增加10時，內(nèi)部收益率為 2.43，仍大于設(shè)定的季度收益率2，抗風(fēng)險性很強(qiáng)； 當(dāng)銷售收入增加時，內(nèi)部收益率隨之升高，顯線性關(guān)系，其指

36、標(biāo)影響較大，非常敏感，反之則降低。當(dāng)售價降低10時，內(nèi)部收益率 為2.02，仍大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，抗風(fēng)險性很強(qiáng)； 從單因素敏感性分析中得出： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 17 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 該項目抗風(fēng)險性很強(qiáng)。該項目抗風(fēng)險性很強(qiáng)。 2 2）雙因素敏感性分析）雙因素敏感性分析 雙因素敏感性分析 -5% -3% 0% 3%

37、 5% 8% 10% 13% 15% -11%-8%-5%-2%1%4%7%10% 收入變化 內(nèi)部收益率irr -10%-5%0 5%10%基準(zhǔn)收益率 從雙因素敏感性分析中得出： 當(dāng)銷售收入減少當(dāng)銷售收入減少 5 5且建設(shè)投資增加且建設(shè)投資增加 5 5時，內(nèi)部收益率為時，內(nèi)部收益率為 2.232.23，曲線位于基準(zhǔn)收益率上方，大于基準(zhǔn)收益率，抗風(fēng)險性很強(qiáng)；，曲線位于基準(zhǔn)收益率上方，大于基準(zhǔn)收益率，抗風(fēng)險性很強(qiáng)； 其余雙因素在設(shè)定范圍內(nèi)同時變化時的內(nèi)部收益率曲線均位于基準(zhǔn)收益率曲線上方，表明內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率。其余雙因素在設(shè)定范圍內(nèi)同時變化時的內(nèi)部收益率曲線均位于基準(zhǔn)收益率曲線上方，表明內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率。 綜合上述，本測算研究的結(jié)論是： 根據(jù)本部分投資、收益及風(fēng)險模擬測算和評估，項目開發(fā)是可行的。根據(jù)本部分投資、收益及風(fēng)險模擬測算和評估，項目開發(fā)是可行的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 18 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年