房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的程序和房地產(chǎn)企業(yè)的類(lèi)型

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的程序和房地產(chǎn)企業(yè)的類(lèi)型 上傳時(shí)間：2007-6-5 點(diǎn)擊次數(shù)：182【收藏此文章】一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要階段和過(guò)程 根據(jù)房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)運(yùn)行順序，以及各階段經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)大體上可以劃分為七個(gè)階段或運(yùn)行過(guò)程。 1. p;建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立和企業(yè)組建； 2.房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃與審批； 3.土地使用權(quán)的取得； 4.征地與拆遷； 5.工程建設(shè)與管理； 6.房地產(chǎn)的租售管理； 7.房地產(chǎn)的物業(yè)管理。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的基本程序 雖然房地產(chǎn)業(yè)具有區(qū)域性特點(diǎn)使得各地區(qū)或各城市情況不完全相同，但是房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的規(guī)律和階段基本是相同的。這里以北京房地產(chǎn)主管部門(mén)為例，根據(jù)房

2、地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理各階段以及各階段需要完成的工作，進(jìn)行比較具體地說(shuō)明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理基本程序如下： 1.提出立項(xiàng)意向書(shū)，向市規(guī)劃部門(mén)進(jìn)行咨詢(xún)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)，如果要進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，必須首先向主管部門(mén)提出立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào) 告。如果在北京沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，則需要與具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)建設(shè)，如成立項(xiàng)目公司等。各方究竟如何合作，則由雙方協(xié)商確定。 2.向北京市計(jì)劃委員會(huì)（簡(jiǎn)稱(chēng)市計(jì)委）提交立項(xiàng)報(bào)告書(shū)，申請(qǐng)立項(xiàng)。如項(xiàng)目較大還需向首都 規(guī)劃管理委員會(huì)申報(bào)。 3.市計(jì)委會(huì)同市規(guī)劃管理部門(mén)經(jīng)過(guò)研究審批，如果同意立項(xiàng)，發(fā)給立項(xiàng)批復(fù)意

3、見(jiàn)書(shū)，并要求 建設(shè)單位進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究。 4.申請(qǐng)者向市計(jì)委和市建委提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 5.市計(jì)委、市建委、首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)（簡(jiǎn)稱(chēng)首規(guī)委）與各專(zhuān)業(yè)局（即自來(lái)水管理部門(mén)、 燃?xì)夤芾聿块T(mén)等）審查可行性研究報(bào)告，經(jīng)審查可行性報(bào)告通過(guò)，即下達(dá)審查通過(guò)的批復(fù)文件，并下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。 6.申請(qǐng)者根據(jù)批復(fù)，辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，然后到北京市城市規(guī)劃管理局（簡(jiǎn)稱(chēng)市 規(guī)劃局）領(lǐng)取規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知單，并辦理征地意見(jiàn)書(shū)。 7.申請(qǐng)者到土地所在地區(qū)的土地管理部門(mén)及原土地使用部門(mén)征求意見(jiàn)。這一階段可分為兩種 情況： 第一種情況：所使用的土地如果屬于新征土地，即農(nóng)村集體所有的土地需要： 到區(qū)、縣土地管

4、理局（簡(jiǎn)稱(chēng)土地局）、規(guī)劃局以及所用土地的鄉(xiāng)政府或村公所征求意見(jiàn)。 將征求意見(jiàn)的結(jié)果報(bào)北京市土地管理局。 第二種情況：如果屬于舊城改造范圍地區(qū)的土地，即城市國(guó)有的土地需要： 到當(dāng)?shù)氐膮^(qū)、縣的土地管理部門(mén)征求意見(jiàn)。 將征求意見(jiàn)的結(jié)果報(bào)北京市房地產(chǎn)管理局。 8.以上第七項(xiàng)工作完成后，將結(jié)果報(bào)市政府審批。市政府審批后，正式辦理用地手續(xù)。 9.收到市政府關(guān)于土地使用權(quán)的批文后，同時(shí)進(jìn)行以下三部分工作。 第一部分： 到規(guī)劃局辦理規(guī)劃用地許可證； 申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； 持規(guī)劃設(shè)計(jì)條件到市共用局、供電局、環(huán)保及電信管理局征詢(xún)意見(jiàn)； 規(guī)劃局審查后，下達(dá)規(guī)劃條件通知單； 根據(jù)規(guī)劃條件通知單，委托有資格的規(guī)劃設(shè)計(jì)

5、單位，或采用招標(biāo)投標(biāo)方式，選擇規(guī)劃設(shè)計(jì) 單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)并提出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 到規(guī)劃局領(lǐng)取設(shè)計(jì)方案送審書(shū)； 規(guī)劃局對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行審查，并提出對(duì)方案審查的意見(jiàn)； 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案出圖后，送規(guī)劃局（如果需要還要送首都規(guī)劃委員會(huì)）審圖。方 規(guī)劃局對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行審查，并提出對(duì)方案審查的意見(jiàn)； 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案出圖后，送規(guī)劃局（如果需要還要送首都規(guī)劃委員會(huì)）審圖。方案通過(guò)后，可進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，出圖后報(bào)規(guī)劃局審圖。方案圖批準(zhǔn)后，到城市建設(shè)檔案館 館交保證金，到規(guī)劃局領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證。 第二部分，持規(guī)劃用地許可證，完成以下各項(xiàng)工作： 畫(huà)樁位，并給出打樁條件； 委托測(cè)繪院釘樁并進(jìn)行測(cè)繪； 將打樁收集到的數(shù)據(jù)，提

6、送設(shè)計(jì)單位。 第三部分： 持規(guī)劃用地許可證和征地意見(jiàn)書(shū)，以及用地申請(qǐng)報(bào)告、經(jīng)市計(jì)委、建委、首都規(guī)劃委員會(huì)批準(zhǔn)的項(xiàng)目可行性報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、市規(guī)劃局開(kāi)具的設(shè)計(jì)任務(wù)通知單、企業(yè)章程、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、地形圖等，到市土地管理局辦理征地手續(xù)。征地方式根據(jù)建設(shè)用地性質(zhì)的不同，分別采用拍賣(mài)方式、招標(biāo)投標(biāo)出讓方式、協(xié)議出讓方式以及劃撥方式等。如果占用耕地，還需要交納耕地占用稅； 在立項(xiàng)報(bào)告批準(zhǔn)之后，即可到建設(shè)項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣地政管理部門(mén)辦理戶(hù)口凍結(jié)手續(xù)等工作； 地政管理部門(mén)審查拆遷安置方案并發(fā)給拆遷許可證； 對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行“三通一平”等工作，即通水、通電、通路和平整土地等。 在這里需要完成的具體工作主要是：

7、 到園林局申請(qǐng)伐樹(shù)許可證； 了解線(xiàn)路情況并與供電局協(xié)商改造、移線(xiàn)方案； 燃?xì)?、道路、上下水等現(xiàn)狀管線(xiàn)改路； 到供電局申請(qǐng)用電報(bào)裝，做正式供電方案，申請(qǐng)施工臨時(shí)用電，委托施工。 10.完成以上各項(xiàng)工作后，即可進(jìn)行施工前的準(zhǔn)備工作。 第一部分： 到稅務(wù)局領(lǐng)取稅單； 持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)委領(lǐng)取投資許可證登記卡，進(jìn)行登記并取得許可證。 第二部分： 到市計(jì)委申請(qǐng)列入計(jì)劃（此申請(qǐng)須經(jīng)建委會(huì)簽）； 到市建委工程處領(lǐng)取開(kāi)工審批表； 持開(kāi)工審批表到各專(zhuān)業(yè)公司辦理市政配套工程（上水、下水、熱力、煤氣、電力、電信） 報(bào)裝工作。報(bào)裝工作完畢后，在開(kāi)工證上加蓋公章，并交納四源費(fèi)（四源費(fèi)是指：自來(lái)水建設(shè)費(fèi)、污水處理費(fèi)、

8、供熱建設(shè)費(fèi)、煤氣建設(shè)費(fèi)），四項(xiàng)費(fèi)用均按照建筑平方米收取。 到市建委主管部門(mén)核實(shí)任務(wù)； 到市建委工程處辦理招標(biāo)審批手續(xù)； 填寫(xiě)招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)，并到市招標(biāo)辦（即北京市建設(shè)工程招投標(biāo)管理辦公室）辦理招標(biāo)登記；組織招標(biāo)辦及投標(biāo)單位到現(xiàn)場(chǎng)勘察； 對(duì)施工單位進(jìn)行資格預(yù)審； 建行預(yù)算審查處審查標(biāo)底； 招標(biāo)辦審查標(biāo)底； 建設(shè)單位組織招標(biāo)辦及各投標(biāo)單位召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議； 編寫(xiě)評(píng)標(biāo)報(bào)告，經(jīng)開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)確定最佳建設(shè)單位，發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)； 經(jīng)招標(biāo)辦同意正式確定施工單位。 11.完成以上工作，施工準(zhǔn)備工作即將進(jìn)入尾聲，在這個(gè)階段還需要做好以下幾項(xiàng)工作： 委托質(zhì)量監(jiān)督總站和監(jiān)理公司進(jìn)行工程質(zhì)量監(jiān)督。 到市統(tǒng)計(jì)局落實(shí)任務(wù)。 市審計(jì)局審

9、核資金來(lái)源、任務(wù)來(lái)源及一切手續(xù)。 到市開(kāi)發(fā)辦秘書(shū)處登記備案。 12.完成了以上工作，施工前準(zhǔn)備工作即告結(jié)束。還須到市建委領(lǐng)取開(kāi)工證，進(jìn)入項(xiàng)目施工階 段。 建設(shè)施工單位進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)后，建設(shè)單位應(yīng)著手召集上水、下水、道路、煤氣、電力、電信、熱力及設(shè)計(jì)單位，召開(kāi)市政工程設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會(huì)，確定各管線(xiàn)位置、高程；確定市政管線(xiàn)綜合圖。 這一階段的工作，大體上可以分為六個(gè)部分。 第一部分： 組織各項(xiàng)市政管線(xiàn)的設(shè)計(jì)工作； 第二部分： 通知園林綠化主管部門(mén)，辦理小區(qū)綠化手續(xù)； 第三部分： 按道路方案施工，到市規(guī)劃局主管部門(mén)辦理道路施工許可證。 第四部分： 辦理自來(lái)水管線(xiàn)設(shè)計(jì)，到市規(guī)劃局市政處辦理上水管線(xiàn)施工許可證。

10、辦理下水管線(xiàn)設(shè)計(jì)，到市規(guī)劃局市政處辦理下水管線(xiàn)施工許可證。 第五部分： 委托燃力公司進(jìn)行燃力線(xiàn)路設(shè)計(jì)，到市規(guī)劃局市政處辦理熱力管線(xiàn)施工許可證。 第六部分： 委托煤氣公司進(jìn)行煤氣管線(xiàn)設(shè)計(jì)，到市規(guī)劃局市政處辦理煤氣管線(xiàn)施工許可證。 13.土建工程完工的，建設(shè)單位組織各項(xiàng)市政配套工程的施工。全部完工后組織施工單位、設(shè) 計(jì)單位、質(zhì)量監(jiān)督單位及其他相關(guān)管理部門(mén)進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后即可交付使用。 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的類(lèi)型 根據(jù)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中經(jīng)營(yíng)管理的對(duì)象和范圍不同，可以把房地產(chǎn)企業(yè)分為四大類(lèi)。 1.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)，是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究以及其他前期工作

11、和項(xiàng)目工程建設(shè)， 在一個(gè)特定的地點(diǎn)和預(yù)期的時(shí)間內(nèi)，把資本轉(zhuǎn)換成房地產(chǎn)商品，然后通過(guò)銷(xiāo)售回收投資取得利潤(rùn)的企業(yè)。 2.中介組織企業(yè) 在房地產(chǎn)投資建設(shè)、交易、消費(fèi)、物業(yè)管理等【收藏此文章】各個(gè)環(huán)節(jié)或階段中，為當(dāng)事人提供中間服務(wù)的經(jīng) 營(yíng)活動(dòng)，就是房地產(chǎn)中介。房地產(chǎn)中介組織運(yùn)作，一般都是由當(dāng)事人提出委托，中介機(jī)構(gòu)受理委托并提供特定的服務(wù)，最后由委托人依約支付報(bào)酬。所以房地產(chǎn)中介是一種有償?shù)姆?wù)性的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 br3.物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律要求的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的房地產(chǎn)管理模式。房 地產(chǎn)商品的價(jià)值不僅直接取決于建造過(guò)程中的設(shè)計(jì)、原材料、設(shè)備和裝修等的成本費(fèi)用，還受到使用、

12、維修、地理位置和環(huán)境等因素的影響。物業(yè)公司的管理不僅能延長(zhǎng)房地產(chǎn)商品的自然壽命，提高使用的經(jīng)濟(jì)壽命使房地產(chǎn)保值增值，而且能給使用者提供各種服務(wù)，滿(mǎn)足房地產(chǎn)所有人和使用人的需要。因此，隨著房地產(chǎn)商品化的發(fā)展，物業(yè)公司和物業(yè)管理企業(yè)也得到了迅速的發(fā)展。 4.房地產(chǎn)金融企業(yè) 由于房地產(chǎn)投資大、周期長(zhǎng)，需要銀行等金融機(jī)構(gòu)資金的支持，且房地產(chǎn)又是一種增值和保值 的物品，因此銀行等金融機(jī)構(gòu)也愿意把資本投向房地產(chǎn)。房地產(chǎn)和金融關(guān)系十分密切。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行等金融機(jī)構(gòu)有良好的合作關(guān)系是房地產(chǎn)投資者有巨大經(jīng)濟(jì)和經(jīng)營(yíng)實(shí)力的重要標(biāo)志。根據(jù)銀行等金融機(jī)構(gòu)劃分為：專(zhuān)業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和非專(zhuān)業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。目前我國(guó)

13、專(zhuān)業(yè)性的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)只有煙臺(tái)和蚌埠兩家住房?jī)?chǔ)蓄銀行。但是在各商業(yè)銀行中，都開(kāi)辦了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，并且大都是以房地產(chǎn)信貸部的形式出現(xiàn)。所以在這里，我們把各種金融機(jī)構(gòu)中專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)信貸的機(jī)構(gòu)，以及住宅銀行，稱(chēng)做房地產(chǎn)金融企業(yè)。 當(dāng)然，還可以根據(jù)其他標(biāo)準(zhǔn)，把房地產(chǎn)企業(yè)分為不同的類(lèi)型。 根據(jù)經(jīng)營(yíng)管理的對(duì)象不同可以把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分為： 1.專(zhuān)門(mén)從事土地和城市基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的企業(yè)。 2.專(zhuān)門(mén)從事地上建筑物和構(gòu)筑物開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 3.對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 按照企業(yè)所有制性質(zhì)不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以分為三類(lèi)： 1.公有經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 2.合資形式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)

14、營(yíng)企業(yè)。 3.各類(lèi)合作和合資的房地產(chǎn)企業(yè)。如住宅合作社形式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 莀蠆聿蒞荿螁芅芁蒈襖肈膇蒈羆袁蒆蕆蚆肆蒂蒆袈罿莈蒅羀膄芄蒄蝕羇膀蒃螂膃蒈蒂裊羅莄薂羇膁芀薁蚇羄膆薀蝿腿膂蕿羈肂蒁薈蟻羋莇薇螃肀芃薆裊芆腿薆羈聿蕆蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃羂袀芅螞螞膅膁蟻螄羈蒀蝕袆膃莆蝕罿羆節(jié)蠆蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆肅羃莈螅螅羋芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀蠆聿蒞荿螁芅芁蒈襖肈膇蒈羆袁蒆蕆蚆肆蒂蒆袈罿莈蒅羀膄芄蒄蝕羇膀蒃螂膃蒈蒂裊羅莄薂羇膁芀薁蚇羄膆薀蝿腿膂蕿羈肂蒁薈蟻羋莇薇薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀節(jié)蒃蚈羅膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅芀蚆袀罿芀螈肅羋艿蒈袈芄羋

15、蝕膄膀芇螂羆肆芆裊蝿莄芅薄羅芀芄蚇螇膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羈莇莁螃螄芃莀裊肀腿荿薅袂肅莈蚇肈羈莈螀袁艿蕆葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀節(jié)蒃蚈羅膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅芀蚆袀罿芀螈肅羋艿蒈袈芄羋蝕膄膀芇螂羆肆芆裊蝿莄芅薄羅芀芄蚇螇膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羈莇莁螃螄芃莀裊肀腿荿薅袂肅莈蚇肈羈莈螀袁艿蕆葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀節(jié)蒃蚈羅膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅芀蚆袀罿芀螈肅羋艿蒈袈芄羋蝕膄膀芇螂羆肆芆裊蝿莄芅薄羅芀芄蚇螇膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羈莇莁螃螄芃莀裊肀腿荿薅袂肅莈

16、蚇肈羈莈螀袁艿蕆葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀節(jié)蒃蚈羅膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅芀蚆袀罿芀螈肅羋艿蒈袈芄羋蝕膄膀芇螂羆肆芆裊蝿莄芅薄羅芀芄蚇螇膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羈莇莁螃螄芃莀裊肀腿荿薅袂肅莈蚇肈羈莈螀袁艿蕆葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀節(jié)蒃蚈羅膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅芀蚆袀罿芀螈肅羋艿蒈袈芄羋蝕膄膀芇螂羆肆芆裊蝿莄芅薄羅芀芄蚇螇膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羈莇莁螃螄芃莀裊肀腿荿薅袂肅莈蚇肈羈莈螀袁艿蕆葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀節(jié)蒃蚈羅膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇羋蕿

17、蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅芀蚆袀罿芀螈肅羋艿蒈袈芄羋蝕膄膀芇螂羆肆芆裊蝿莄芅薄羅芀芄蚇螇膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羈莇莁螃螄芃莀裊肀腿荿薅袂肅莈蚇肈羈莈螀袁艿蕆葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀節(jié)蒃蚈羅膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅芀蚆袀罿芀螈肅羋艿蒈袈芄羋蝕膄膀芇螂羆肆芆裊蝿莄芅薄羅芀芄蚇螇膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羈莇莁螃螄芃莀裊肀腿荿薅袂肅莈蚇肈羈莈螀袁艿蕆葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀節(jié)蒃蚈羅膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅芀蚆袀罿芀螈肅羋艿蒈袈芄羋蝕膄膀芇

18、螂羆肆芆裊蝿莄芅薄羅芀芄蚇螇膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羈莇莁螃螄芃莀裊肀腿荿薅袂肅莈蚇肈羈莈螀袁艿蕆葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀節(jié)蒃蚈羅膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅芀蚆袀罿芀螈肅羋艿蒈袈芄羋蝕膄膀芇螂羆肆芆裊蝿莄芅薄羅芀芄蚇螇膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羈莇莁螃螄芃莀裊肀腿荿薅袂肅莈蚇肈羈莈螀袁艿蕆葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀節(jié)蒃蚈羅膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅芀蚆袀罿芀螈肅羋艿蒈袈芄羋蝕膄膀芇螂羆肆芆裊蝿莄芅薄羅芀芄蚇螇膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羈莇莁螃螄芃莀裊肀腿荿薅袂肅莈蚇肈羈莈

19、螀袁艿蕆葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀節(jié)蒃蚈羅膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅芀蚆袀罿芀螈肅羋艿蒈袈芄羋蝕膄膀芇螂羆肆芆裊蝿莄芅薄羅芀芄蚇螇膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羈莇莁螃螄芃莀裊肀腿荿薅袂肅莈蚇肈羈莈螀袁艿蕆葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀節(jié)蒃蚈羅膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅芀蚆袀罿芀螈肅羋艿蒈袈芄羋蝕膄膀芇螂羆肆芆裊蝿莄芅薄羅芀芄蚇螇膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羈莇莁螃螄芃莀裊肀腿荿薅袂肅莈蚇肈羈莈螀袁艿蕆葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀節(jié)蒃蚈羅膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇羋蕿蚅羂膄薈

20、螇螅肀薇薇羀肆薇蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅芀蚆袀罿芀螈肅羋艿蒈袈芄羋蝕膄膀芇螂羆肆芆裊蝿莄芅薄羅芀芄蚇螇膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羈莇莁螃螄芃莀裊肀腿荿薅袂肅莈蚇肈羈莈螀袁艿蕆葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀節(jié)蒃蚈羅膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅芀蚆袀罿芀螈肅羋艿蒈袈芄羋蝕膄膀芇螂羆肆芆裊蝿莄芅薄羅芀芄蚇螇膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羈莇莁螃螄芃莀裊肀腿荿薅袂肅莈蚇肈羈莈螀袁艿蕆葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀節(jié)蒃蚈羅膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅芀蚆袀罿芀螈肅羋艿蒈袈芄羋蝕膄膀芇螂羆肆芆裊蝿莄芅薄羅芀芄蚇螇膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羈莇莁螃螄芃莀裊肀腿荿薅袂肅莈蚇肈羈莈螀袁艿蕆葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀節(jié)蒃蚈羅膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅芀蚆袀罿芀螈肅羋艿蒈袈芄羋蝕膄膀芇螂羆肆芆裊蝿莄芅薄羅芀芄蚇螇膆莄蝿羃肂莃葿螆羈莂薁羈莇莁螃螄芃莀裊肀腿荿薅袂肅莈蚇肈羈莈螀袁艿蕆葿肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆螀節(jié)蒃蚈羅膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀薀薃螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇薇羀肆薇蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅芀蚆袀罿芀螈肅羋艿蒈