浙江圣大 公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告（高層匯總版）

1、浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司 戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 （高層匯總版）（高層匯總版） 2021年年5月月5日日 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 目錄目錄 一、一、核心觀點(diǎn)匯總核心觀點(diǎn)匯總 二、集團(tuán)愿景和目標(biāo)二、集團(tuán)愿景和目標(biāo) 三、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位三、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位 四、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃四、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃 五、關(guān)鍵職能戰(zhàn)略五、關(guān)鍵職能戰(zhàn)略 六、戰(zhàn)略保障體系六、戰(zhàn)略保障體系 七、戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估七、戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告

2、第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 核心觀點(diǎn)匯總核心觀點(diǎn)匯總 為了滿足ipo的要求，到2010年之前要維持穩(wěn)定的收益，09年銷售收入達(dá)到55.58億，假設(shè)09年上 市獲得后續(xù)融資支持，10年銷售收入達(dá)到92.58億， 凈利潤(rùn)達(dá)到16.66億， 凈資產(chǎn)達(dá)到64.43億， 總資產(chǎn) 達(dá)到160.51億。到2010年住宅銷售面積超過(guò)120萬(wàn)平米，在建住宅項(xiàng)目14個(gè)，商業(yè)和物流項(xiàng)目5個(gè)。 1、集團(tuán)、集團(tuán)2006年到年到2010年銷售額快速增長(zhǎng)，到年銷售額快速增長(zhǎng)，到2010年達(dá)到年達(dá)到90億元的銷售目標(biāo)，滿足億元的銷售目標(biāo)，滿足ipo要求要求 房產(chǎn)開發(fā)向開發(fā)兼經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，集團(tuán)把房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)應(yīng)

3、作為發(fā)展重點(diǎn)。應(yīng)繼續(xù)做好房產(chǎn)開發(fā) 業(yè)務(wù)，積極培育物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，把物業(yè)管理和地產(chǎn)開發(fā)作為支持業(yè)務(wù)。到2010年，集團(tuán)將定位于集房 地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)綜合服務(wù)和房地產(chǎn)投資管理為一身的房地產(chǎn)綜合投資集團(tuán)。 3、價(jià)值鏈環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)持有將作為集團(tuán)未來(lái)業(yè)務(wù)的兩個(gè)主要板塊、價(jià)值鏈環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)持有將作為集團(tuán)未來(lái)業(yè)務(wù)的兩個(gè)主要板塊 對(duì)比國(guó)內(nèi)買殼，香港ipo和香港買殼這三種方案的分析，結(jié)合天潤(rùn)的發(fā)展目標(biāo)和項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)， 建議以國(guó)內(nèi)a股買殼為優(yōu)先考慮方案，香港ipo作為持續(xù)努力方案。企業(yè)上市的最終要件集中于企業(yè) 資產(chǎn)狀況，開發(fā)能力和管理團(tuán)隊(duì)。無(wú)論是買殼還是ipo，都需要良好的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和持續(xù)

4、增長(zhǎng)的開發(fā)能 力，都應(yīng)堅(jiān)定決心把業(yè)績(jī)和項(xiàng)目做好，這對(duì)于集團(tuán)無(wú)論是部分上市還是整體上市都起到促進(jìn)作用。 2、集團(tuán)、集團(tuán)2009年之前采用買殼或者年之前采用買殼或者ipo方式實(shí)現(xiàn)部分或者整體上市方式實(shí)現(xiàn)部分或者整體上市 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 核心觀點(diǎn)匯總核心觀點(diǎn)匯總 開發(fā)產(chǎn)品選擇方面，重點(diǎn)開發(fā)中高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)，積極培育物流地產(chǎn)，集中優(yōu)勢(shì)資源，培養(yǎng)核 心競(jìng)爭(zhēng)能力，迅速做大規(guī)模，打造資本平臺(tái)；經(jīng)營(yíng)物業(yè)方面，重點(diǎn)考慮持有商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓，物流地 產(chǎn)嘗試持有，從而平衡現(xiàn)金流，分散開發(fā)業(yè)務(wù)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

5、4、產(chǎn)品選擇方面，中高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)作為集團(tuán)開發(fā)重點(diǎn)，物流地產(chǎn)為輔、產(chǎn)品選擇方面，中高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)作為集團(tuán)開發(fā)重點(diǎn)，物流地產(chǎn)為輔 住宅產(chǎn)品定位中高端客戶群體，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)模式和產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新，培育集團(tuán)自身的產(chǎn)品研發(fā)、營(yíng)銷 策劃等能力，并塑造自身項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和天潤(rùn)置地住宅開發(fā)品牌。塑造天潤(rùn)置地的12個(gè)中高端的住宅品住宅品 牌系列牌系列，鞏固北京核心區(qū)域能力，為08年之后跨區(qū)域發(fā)展奠定基礎(chǔ)，到2010年，形成年開發(fā)120萬(wàn)平米 以上的能力。 6、住宅開發(fā)方面，在、住宅開發(fā)方面，在13年內(nèi)形成年內(nèi)形成12個(gè)產(chǎn)品系列，培育產(chǎn)品研發(fā)、營(yíng)銷策劃等能力個(gè)產(chǎn)品系列，培育產(chǎn)品研發(fā)、營(yíng)銷策劃等能力 區(qū)域選擇方面，綜合

6、考慮天潤(rùn)的自身能力，建議2007年底之前仍以北京為核心區(qū)域，把手頭幾個(gè) 項(xiàng)目做好做精，鍛煉隊(duì)伍，2008年之后考慮到市場(chǎng)容量的問(wèn)題應(yīng)進(jìn)行適度擴(kuò)張，可嘗試先從住宅類項(xiàng) 目開始。但是資源、投資分析、市場(chǎng)營(yíng)銷等前端工作應(yīng)著手進(jìn)行。 5、區(qū)域選擇方面，、區(qū)域選擇方面，2007年底之前做好手頭項(xiàng)目積累能力，年底之前做好手頭項(xiàng)目積累能力，2008年后開始區(qū)域擴(kuò)張年后開始區(qū)域擴(kuò)張 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 核心觀點(diǎn)匯總核心觀點(diǎn)匯總 商業(yè)地產(chǎn)方面，堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新，以開發(fā)和持有中高檔收益型商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)為主，

7、低端的產(chǎn) 權(quán)式商鋪出售為輔的運(yùn)作模式，為異地?cái)U(kuò)張打下基礎(chǔ)。豐富集團(tuán)上市的業(yè)態(tài)組合，為集團(tuán)上市和reits提 供穩(wěn)定的增長(zhǎng)支撐。 7、商業(yè)地產(chǎn)方面，中高檔持有為主產(chǎn)權(quán)商鋪為輔的模式奠定上市和、商業(yè)地產(chǎn)方面，中高檔持有為主產(chǎn)權(quán)商鋪為輔的模式奠定上市和reits的基礎(chǔ)的基礎(chǔ) 融資方面，多種融資渠道并行并積極嘗試探索，集團(tuán)應(yīng)利用房地產(chǎn)信托的金融創(chuàng)新、項(xiàng)目股權(quán)和債 權(quán)融資（基金、戰(zhàn)略投資者）等方式進(jìn)行融資。在上市成功之后，可以嘗試打包經(jīng)營(yíng)性的資產(chǎn)發(fā)行房地 產(chǎn)基金reits。 9、融資方面，利用多種融資渠道，適度考慮股權(quán)和債權(quán)如信托、基金等多種融資方式、融資方面，利用多種融資渠道，適度考慮股權(quán)和債權(quán)如信托

8、、基金等多種融資方式 物流地產(chǎn)方面結(jié)合馬坊物流園區(qū)的整體規(guī)劃，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新，延伸天潤(rùn)置地在商業(yè)地產(chǎn)和工 業(yè)地產(chǎn)的能力。作為天潤(rùn)置地未來(lái)的新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)和持有收益性資產(chǎn)，為集團(tuán)上市提供穩(wěn)定的增長(zhǎng) 支撐，產(chǎn)品以倉(cāng)儲(chǔ)、物流園區(qū)配套設(shè)施等為主。 8、物流地產(chǎn)方面，利用土地資源的機(jī)會(huì)、物流地產(chǎn)方面，利用土地資源的機(jī)會(huì)0809年左右適當(dāng)開發(fā)和持有物流地產(chǎn)物業(yè)年左右適當(dāng)開發(fā)和持有物流地產(chǎn)物業(yè) 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 核心觀點(diǎn)匯總核心觀點(diǎn)匯總 在多元化方面，集團(tuán)的現(xiàn)階段應(yīng)該定位于以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為核心的綜

9、合性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)集團(tuán)， 同時(shí)，也可以借助馬坊項(xiàng)目和其他資源的優(yōu)勢(shì)適度介入像城市綜合運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)投資管理等領(lǐng)域，并形 成和主業(yè)的配合互動(dòng)和主業(yè)的配合互動(dòng)或者單獨(dú)盈利。根據(jù)現(xiàn)金流測(cè)算，08或者09年上市之后為較佳的時(shí)機(jī)。 10、多元化方面，、多元化方面，08、09年適度介入城市運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)投資管理等領(lǐng)域，獨(dú)立運(yùn)營(yíng)操作年適度介入城市運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)投資管理等領(lǐng)域，獨(dú)立運(yùn)營(yíng)操作 通過(guò)對(duì)集團(tuán)品牌的分析，集團(tuán)還沒有沒有建立有效的品牌架構(gòu)體系，缺乏協(xié)同效應(yīng)，集團(tuán)品牌與 產(chǎn)品品牌不相同，企業(yè)品牌無(wú)法涵蓋整體業(yè)務(wù)等問(wèn)題，在未來(lái)的3年，集團(tuán)應(yīng)注重形成23個(gè)住宅和商 業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新的品牌產(chǎn)品線，尤其要重視產(chǎn)品系列品牌和

10、集團(tuán)品牌的融合協(xié)同。 12、形成天潤(rùn)置地自身的品牌架構(gòu)，形成、形成天潤(rùn)置地自身的品牌架構(gòu)，形成23個(gè)住宅和商業(yè)地產(chǎn)的品牌產(chǎn)品線個(gè)住宅和商業(yè)地產(chǎn)的品牌產(chǎn)品線 根據(jù)天潤(rùn)置地集團(tuán)未來(lái)五年的戰(zhàn)略及項(xiàng)目開發(fā)的情況，天潤(rùn)置地集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)板塊未來(lái)的所需 要的各個(gè)項(xiàng)目專業(yè)人員預(yù)測(cè)為380人，集團(tuán)專業(yè)人員預(yù)測(cè)70人，專業(yè)人員人數(shù)預(yù)測(cè)為450人，集團(tuán)（或 者未來(lái)的區(qū)域公司）管理人員和專業(yè)人員也根據(jù)項(xiàng)目增長(zhǎng)情況而增加；需要注意的是，公司的未來(lái)發(fā) 展需要有1020的人才前置儲(chǔ)備，從而保證戰(zhàn)略的實(shí)施。 11、人力資源規(guī)劃逐步完善，系統(tǒng)加強(qiáng)各方面集團(tuán)發(fā)展所需要的人才、人力資源規(guī)劃逐步完善，系統(tǒng)加強(qiáng)各方面集團(tuán)發(fā)展所需要的

11、人才 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 核心觀點(diǎn)匯總核心觀點(diǎn)匯總 投資發(fā)展、營(yíng)銷策劃和項(xiàng)目開拓三個(gè)部門應(yīng)加強(qiáng)，應(yīng)培育自身的營(yíng)銷和銷售團(tuán)隊(duì)，為產(chǎn)品研發(fā)、自 身市場(chǎng)能力提升培養(yǎng)力量；系統(tǒng)的進(jìn)行項(xiàng)目開拓和投資規(guī)劃、戰(zhàn)略研究的人員應(yīng)在組織上予以保障。同 時(shí)應(yīng)建設(shè)一支有鑒別和設(shè)計(jì)管理能力的團(tuán)隊(duì)。 13、組織架構(gòu)方面，補(bǔ)充和完善投資發(fā)展、營(yíng)銷策劃、項(xiàng)目開拓等部門的人員和能力、組織架構(gòu)方面，補(bǔ)充和完善投資發(fā)展、營(yíng)銷策劃、項(xiàng)目開拓等部門的人員和能力 戰(zhàn)略的實(shí)施戰(zhàn)略的實(shí)施需要戰(zhàn)略導(dǎo)向的自上而下和自下而上的戰(zhàn)略質(zhì)詢戰(zhàn)略質(zhì)詢

12、的貫徹，和戰(zhàn)略保障體系包括管控、 組織、流程和人力資源等體系的不斷完善。同時(shí)，應(yīng)關(guān)注外部的政策、經(jīng)濟(jì)等風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部的投資決策、 現(xiàn)金流控制、戰(zhàn)略擴(kuò)張和管理危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn) 。 15、形成自上而下和自下而上的戰(zhàn)略實(shí)施體系，重視風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、形成自上而下和自下而上的戰(zhàn)略實(shí)施體系，重視風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在08年區(qū)域擴(kuò)張之前，考慮到發(fā)展階段和項(xiàng)目數(shù)量，對(duì)于工程施工管理實(shí) 行兩級(jí)管理架構(gòu)為主；區(qū)域擴(kuò)張之后，房地產(chǎn)板塊可以考慮三級(jí)管理架構(gòu)形式，區(qū)域公司力量加強(qiáng)， 同時(shí)，企業(yè)的管理流程和業(yè)務(wù)流程需要系統(tǒng)的進(jìn)行梳理和更新完善。 14、房地產(chǎn)板塊管控模式方面，區(qū)域擴(kuò)張之前堅(jiān)持兩級(jí)架構(gòu)，擴(kuò)張之后考慮三級(jí)架構(gòu)、房地

13、產(chǎn)板塊管控模式方面，區(qū)域擴(kuò)張之前堅(jiān)持兩級(jí)架構(gòu)，擴(kuò)張之后考慮三級(jí)架構(gòu) 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 目錄目錄 一、一、核心觀點(diǎn)匯總核心觀點(diǎn)匯總 二、集團(tuán)愿景和目標(biāo)二、集團(tuán)愿景和目標(biāo) 三、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位三、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位 四、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃四、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃 五、關(guān)鍵職能戰(zhàn)略五、關(guān)鍵職能戰(zhàn)略 六、戰(zhàn)略保障體系六、戰(zhàn)略保障體系 七、戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估七、戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 成為成為中國(guó)領(lǐng)先的中國(guó)領(lǐng)先的

14、房地產(chǎn)專業(yè)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)商房地產(chǎn)專業(yè)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)商 通過(guò)35年的努力，打造天潤(rùn)房產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的核心能力，構(gòu)筑在產(chǎn)品和價(jià)值鏈重 要環(huán)節(jié)的專業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，成為國(guó)內(nèi)一流的以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的品牌企業(yè) 愿景的含義：愿景的含義： 房地產(chǎn)專業(yè)和運(yùn)營(yíng)：房地產(chǎn)專業(yè)和運(yùn)營(yíng)：天潤(rùn)置地集團(tuán)以房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為核心業(yè)務(wù)，開辟城市經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域， 適度進(jìn)入相關(guān)收益穩(wěn)定或者前景看好的行業(yè)作為核心業(yè)務(wù)的輔助 新華信正略鈞策建議天潤(rùn)置地集團(tuán)的愿景新華信正略鈞策建議天潤(rùn)置地集團(tuán)的愿景 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 第一次估算：未來(lái)五年天潤(rùn)置

15、地集團(tuán)財(cái)務(wù)目標(biāo)如下（假設(shè)第一次估算：未來(lái)五年天潤(rùn)置地集團(tuán)財(cái)務(wù)目標(biāo)如下（假設(shè)2013年上市年上市 成功）成功） 1.估算主要是基于現(xiàn)有項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的流入和流出，對(duì)于公司未來(lái)五年開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模進(jìn)行了估算之后制定。累 計(jì)凈現(xiàn)金流0911年都為正值，保留一定的蓄存能力，2010年之后考慮到上市等資本運(yùn)作的可能，留出了一定資 金的缺口； 2.銷售收入計(jì)入了東胡灣項(xiàng)目的銷售收入，沒有考慮股權(quán)架構(gòu)的問(wèn)題； 3.財(cái)源項(xiàng)目按照計(jì)劃0608年收入分別為4、15、1億元； 4.凈資產(chǎn)估算主要基于天潤(rùn)置地未來(lái)五年銷售預(yù)測(cè)，同時(shí)假設(shè)未來(lái)的幾年沒有進(jìn)行利潤(rùn)分配，股權(quán)沒有發(fā)生變化； 5.按照2009年集團(tuán)整體上市假設(shè)，當(dāng)

16、年凈利潤(rùn)為15.76億元，保守估計(jì)融資額度為20億元，導(dǎo)致2009年凈資產(chǎn)增大； 凈資產(chǎn)收益率在上市前幾年保持比較高，上市之后穩(wěn)定在26左右； 6.總資產(chǎn)方面，2009年因?yàn)樯鲜械脑驅(qū)е驴傎Y產(chǎn)增大；另外估計(jì)上市后的2013年發(fā)行20億的債，導(dǎo)致總資產(chǎn)繼續(xù) 增大； 7.新項(xiàng)目的凈利潤(rùn)率取18，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有20%的權(quán)益融資和10左右的其他融資。 20092010201120122013 銷售收入7.8142.3267.6387.58118.98 凈利潤(rùn)1.417.62 12.17 15.7621.42 累計(jì)凈現(xiàn)金流3.463.4314.32（0.17）（10.38） 凈資產(chǎn) 5.1712.78

17、 24.9660.7282.14 凈資產(chǎn)收益率27.2%59.6%48.8%26%26.1% 總資產(chǎn)31.03 82.47 120.43148.79197.24 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 2013年以前經(jīng)營(yíng)收入和凈資產(chǎn)狀況分析年以前經(jīng)營(yíng)收入和凈資產(chǎn)狀況分析 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 復(fù)合增長(zhǎng) 率 24.44% 復(fù)合增長(zhǎng) 率28.34% 復(fù)合增長(zhǎng) 率32.59% 標(biāo)竿分析一：萬(wàn)科財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)一覽標(biāo)竿分析

18、一：萬(wàn)科財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)一覽 復(fù)合增長(zhǎng) 率 21.69% 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 標(biāo)竿分析二：合生財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)一覽標(biāo)竿分析二：合生財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)一覽 復(fù)合增長(zhǎng) 率 27.35% 復(fù)合增長(zhǎng) 率18.02% 復(fù)合增長(zhǎng) 率 15.97% 復(fù)合增長(zhǎng) 率29.36% 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 在進(jìn)行估算應(yīng)考慮的一些因素在進(jìn)行估算應(yīng)考慮的一些因素 天潤(rùn)置地未來(lái)3年將有預(yù)期非常好的現(xiàn)金流入，重點(diǎn)是財(cái)源項(xiàng)目直接的收益和銀行融資流

19、入， 將作為集團(tuán)后續(xù)發(fā)展的強(qiáng)大支撐 但是也應(yīng)考慮到諸多主觀和客觀的因素 天潤(rùn)置地的未來(lái)五年發(fā)展速度會(huì)高于行業(yè)平均總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率、銷售收入增 長(zhǎng)率，但是也應(yīng)有一定的彈性范圍 天潤(rùn)目前手頭在做的住宅和商業(yè)項(xiàng)目各有1個(gè)，籌備的項(xiàng)目數(shù)量有23個(gè)，而要以后每年 支撐很大的開發(fā)量，存在一定的發(fā)展問(wèn)題，可以幾年快速發(fā)展但是不能幾年跳躍式發(fā)展 未來(lái)幾年可能的開工項(xiàng)目對(duì)于項(xiàng)目人員很多，人員的配備需要按部就班的進(jìn)行，人才儲(chǔ)備 尚顯不足，不能夠呈幾何狀的發(fā)展 現(xiàn)有的住宅和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)積累還不足，天潤(rùn)置地還需要練好內(nèi)功，繼續(xù) 完善集團(tuán)管控平臺(tái)和組織、流程 所以從第三方的角度出發(fā)，我們對(duì)于樂(lè)觀

20、的估算又進(jìn)行了修正，擬定出了謹(jǐn)慎性的估計(jì) 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 最終估算：未來(lái)五年天潤(rùn)置地集團(tuán)財(cái)務(wù)目標(biāo)如下（假設(shè)最終估算：未來(lái)五年天潤(rùn)置地集團(tuán)財(cái)務(wù)目標(biāo)如下（假設(shè)2009年上市成年上市成 功）功） 1.估算主要是基于現(xiàn)有項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的流入和流出，對(duì)于公司未來(lái)五年開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模進(jìn)行了估算之后制定。累 計(jì)凈現(xiàn)金流0608年都為正值，保留一定的蓄存能力，09年之后考慮到上市等資本運(yùn)作的可能，留出了一定資金 的缺口； 2.銷售收入計(jì)入了東胡灣項(xiàng)目的銷售收入，沒有考慮股權(quán)架構(gòu)的問(wèn)題； 3.凈資產(chǎn)估算主

21、要基于天潤(rùn)置地集團(tuán)的5年銷售計(jì)劃，同時(shí)假設(shè)未來(lái)的幾年沒有進(jìn)行利潤(rùn)分配，股權(quán)沒有發(fā)生變化； 4.按照2009年集團(tuán)整體上市假設(shè)，當(dāng)年凈利潤(rùn)為10.00億元，估計(jì)融資額度為20億元，導(dǎo)致2009年凈資產(chǎn)增大； 5.凈資產(chǎn)收益率在上市前幾年保持比較高，上市之后穩(wěn)定在25左右； 6.總資產(chǎn)方面，2009年因?yàn)樯鲜械脑驅(qū)е驴傎Y產(chǎn)增大；2010年估計(jì)有20億發(fā)債融資，導(dǎo)致總資產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大； 7.估算指標(biāo)調(diào)整如下：新項(xiàng)目的凈利潤(rùn)率取15；財(cái)源項(xiàng)目預(yù)計(jì)06年09年回款額分別為2、10、7、1億元；新商業(yè) 項(xiàng)目預(yù)計(jì)股權(quán)權(quán)益融資由共30降低為10。 2006200620072007200820082009200

22、920102010 銷售收入銷售收入5.815.8128.3228.3243.6343.6355.5855.5892.5892.58 凈利潤(rùn)凈利潤(rùn)1.05 1.05 5.10 5.10 7.85 7.85 10.00 10.00 16.66 16.66 現(xiàn)金流（上市前）現(xiàn)金流（上市前）5.765.760.400.407.377.37(0.43)(0.43)(13.62)(13.62) 現(xiàn)金流（上市后）現(xiàn)金流（上市后）5.765.760.400.407.377.3719.5719.576.386.38 凈資產(chǎn)（上市前）凈資產(chǎn)（上市前）4.814.819.90 9.90 17.76 17.76 2

23、7.7627.7644.4344.43 凈資產(chǎn)（上市后）凈資產(chǎn)（上市后）4.814.819.90 9.90 17.76 17.76 47.76 47.76 64.43 64.43 凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率21.8%21.8%51.5%51.5%44.2%44.2%20.9%20.9%25.9%25.9% 總資產(chǎn)總資產(chǎn)21.7021.7046.5446.5489.77 89.77 124.16 124.16 160.51 160.51 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 通過(guò)研究近年來(lái)赴港上市的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企

24、業(yè)各項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)，天潤(rùn)置業(yè)通過(guò)研究近年來(lái)赴港上市的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)，天潤(rùn)置業(yè) 2009年赴港上市符合條件年赴港上市符合條件 在港上市國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè) 上市公司上市時(shí)間總資產(chǎn)（億元） 凈資產(chǎn)（億 元） 資產(chǎn)負(fù)債率roe發(fā)行動(dòng)態(tài)市盈率營(yíng)業(yè)額（億元）凈利潤(rùn)（億元） 綠城（3900）2006.07125.828.6393.14%72.07%7.5025.006.22 世茂（813）2006.07155.6525.1083.87%36.25%-25.009.10 雅居樂(lè)（3383）2005.1259.0011.0081.36%20.91%12.2025.002.30 富力地產(chǎn)（2777）2005.

25、07121.0021.0082.64%25.71%8.0842.005.40 首創(chuàng)置業(yè)（2868）2003.0655.007.4086.55%29.73%11.7623.002.20 上海復(fù)地（2337）2004.0220.805.800.720.5911.8021.003.40 均值89.5413.160.830.4110.2726.834.77 注：表中數(shù)據(jù)為企業(yè)上市前一年數(shù)據(jù) 資源來(lái)源：上市公司公告、正略鈞策研究 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 2006-2010年銷售收入結(jié)構(gòu)分析年銷售收入結(jié)構(gòu)

26、分析 銷售收入銷售收入項(xiàng)目總收入項(xiàng)目總收入2006e2007e2008e2009e2010e 燕清園項(xiàng)目燕清園項(xiàng)目0.90 財(cái)源國(guó)際項(xiàng)目財(cái)源國(guó)際項(xiàng)目2.0010.008.293.582.58 東湖灣項(xiàng)目東湖灣項(xiàng)目2.915.6313.97 馬坊一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目馬坊一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目1.601.601.60 馬坊項(xiàng)目馬坊項(xiàng)目( (二級(jí)）二級(jí)）2.982.98 高碑店一級(jí)開發(fā)高碑店一級(jí)開發(fā)9.72 高碑店項(xiàng)目（二級(jí)）高碑店項(xiàng)目（二級(jí)）10.8014.4010.80 住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目b1b120.00啟動(dòng)啟動(dòng)6.0012.002.00 住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目c1c120.00啟動(dòng)啟動(dòng)6.0012.00 住宅項(xiàng)目住宅

27、項(xiàng)目c2c220.00啟動(dòng)啟動(dòng)6.0012.00 住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目c3c320.00啟動(dòng)啟動(dòng)6.0012.00 住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目c4c420.00啟動(dòng)啟動(dòng)6.0012.00 住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目d1d120.00啟動(dòng)啟動(dòng)6.00 住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目d2d220.00啟動(dòng)啟動(dòng)6.00 住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目d3d320.00啟動(dòng)啟動(dòng)6.00 住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目d4d430.00啟動(dòng)啟動(dòng)9.00 商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目b1b112.00啟動(dòng)啟動(dòng)0.60 集團(tuán)銷售收入總計(jì)集團(tuán)銷售收入總計(jì)5.81 28.32 43.63 55.58 92.58 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議

28、報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 2006-2010年新開工項(xiàng)目分析年新開工項(xiàng)目分析 項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型項(xiàng)目明細(xì)項(xiàng)目明細(xì)項(xiàng)目總收入項(xiàng)目總收入2006e2006e2007e2007e2008e2008e2009e2009e2010e2010e 住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目 馬坊二級(jí)馬坊二級(jí)5.965.96啟動(dòng)啟動(dòng) 高碑店二級(jí)高碑店二級(jí)3636啟動(dòng)啟動(dòng) 住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目b1b120.0020.00啟動(dòng)啟動(dòng) 住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目c1c120.0020.00啟動(dòng)啟動(dòng) 住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目c2c220.0020.00啟動(dòng)啟動(dòng) 住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目c3c320.0020.00啟動(dòng)啟動(dòng) 住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目c4c420.

29、0020.00啟動(dòng)啟動(dòng) 住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目d1d120.0020.00啟動(dòng)啟動(dòng) 住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目d2d220.0020.00啟動(dòng)啟動(dòng) 住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目d3d320.0020.00啟動(dòng)啟動(dòng) 住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目d4d430.0030.00啟動(dòng)啟動(dòng) 住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目e1e120.0020.00啟動(dòng)啟動(dòng) 住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目e2e220.0020.00啟動(dòng)啟動(dòng) 住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目e3e320.0020.00啟動(dòng)啟動(dòng) 住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目e4e420.0020.00啟動(dòng)啟動(dòng) 住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目e5e520.0020.00啟動(dòng)啟動(dòng) 商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目b1b112.0012.00啟動(dòng)啟動(dòng) 商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目c

30、1c120.0020.00啟動(dòng)啟動(dòng) 商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目c2c220.0020.00啟動(dòng)啟動(dòng) 商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目d1d125.0025.00啟動(dòng)啟動(dòng) 商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目e1e120.0020.00啟動(dòng)啟動(dòng) 物流項(xiàng)目物流項(xiàng)目物流項(xiàng)目物流項(xiàng)目d1d15.005.00啟動(dòng)啟動(dòng) 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 2006200620102010年項(xiàng)目開發(fā)方案年項(xiàng)目開發(fā)方案 20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年 東湖灣項(xiàng)目東湖灣項(xiàng)目 馬坊二級(jí)項(xiàng)目馬坊二級(jí)項(xiàng)目

31、 高碑店二級(jí)項(xiàng)目高碑店二級(jí)項(xiàng)目 商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目b1b1 住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目c1c14 4 商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目c1c12 2 住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目d1d14 4 財(cái)源國(guó)際項(xiàng)目財(cái)源國(guó)際項(xiàng)目 住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目b1b1 商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目d1d12 2 住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目e1e15 5 商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目e1e1 開發(fā)開發(fā) 經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng) 節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn) 支付土地費(fèi)用 開工建設(shè) 項(xiàng)目竣工 開始運(yùn)營(yíng) 支付土地費(fèi)用開始銷售 開工建設(shè)項(xiàng)目竣工 支付土地費(fèi)用 開工建設(shè) 支付土地費(fèi)用開始銷售 開工建設(shè) 開工建設(shè) 支付土地費(fèi)用 開工建設(shè) 支付土地費(fèi)用開始銷售 支付土地費(fèi)用 開工建設(shè) 支付土地費(fèi)用 開工建設(shè) 項(xiàng)目竣工 開始運(yùn)營(yíng) 開始銷售

32、項(xiàng)目竣工 支付土地費(fèi)用開始銷售 開工建設(shè)項(xiàng)目竣工 支付土地費(fèi)用開始銷售 開工建設(shè) 項(xiàng)目竣工 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 項(xiàng)目情況項(xiàng)目情況20062010年估算：到年估算：到2010年在建項(xiàng)目數(shù)量一共為年在建項(xiàng)目數(shù)量一共為19個(gè)，其個(gè)，其 中住宅中住宅14個(gè)，商業(yè)個(gè)，商業(yè)/物流地產(chǎn)物流地產(chǎn)5個(gè)個(gè) 1.2006年新開工項(xiàng)目為馬坊二級(jí)項(xiàng)目； 2.2007年新開工住宅項(xiàng)目為高碑店二級(jí)項(xiàng)目和一個(gè)總銷售收入約20億元的住宅項(xiàng)目；新開工一個(gè)總價(jià)值約為12億元的商業(yè)項(xiàng)目； 3.2008年新開工4個(gè)總銷售收入為20

33、億元的住宅項(xiàng)目；新開工2個(gè)總價(jià)值約為20億元的商業(yè)項(xiàng)目； 4.2009年新開工3個(gè)總銷售收入為20億元和1個(gè)銷售收入為30億元的住宅項(xiàng)目；新開工1個(gè)總價(jià)值約為25億元的商業(yè)項(xiàng)目和1個(gè)總價(jià)值5億元的物流地產(chǎn)； 5.2010年新開工5個(gè)銷售收入為20億元的住宅項(xiàng)目；新開工1個(gè)總價(jià)值約為20億元的商業(yè)項(xiàng)目。 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 天潤(rùn)置地未來(lái)五年住宅和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模預(yù)測(cè)天潤(rùn)置地未來(lái)五年住宅和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模預(yù)測(cè) 20062007200820092010 新開工項(xiàng)目數(shù)量（住宅和商業(yè)）13666 在

34、建項(xiàng)目數(shù)量（住宅和商業(yè)）46131519 住宅銷售面積（萬(wàn)平米）4.1914.1341.4772.00137.33 商業(yè)新增可出租面積（萬(wàn)平米）0012.308 開復(fù)工面積（萬(wàn)平米）35.862.9147.9205.3278.7 土地儲(chǔ)備面積（萬(wàn)平米）77.8228.9274.2269.690 物流地產(chǎn)開工面積（萬(wàn)平米） （包括已開工和計(jì)劃開工） 00012.50 1.在售價(jià)方面，商業(yè)地產(chǎn)按照每平米1.5萬(wàn)元價(jià)格計(jì)算（天潤(rùn)考慮持有出租），住宅按照每平米平均6000元計(jì)算，物流地產(chǎn) 按照每平米4000元計(jì)算； 2.如果住宅或者商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均價(jià)低于設(shè)定價(jià)格，那么應(yīng)調(diào)整開復(fù)工面積或者儲(chǔ)備面積，從而以

35、達(dá)到投資額和銷售收入總 量的要求； 3.以上估算為基于2006年預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，建議此規(guī)劃應(yīng)每年終根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行目標(biāo)調(diào)整； 4.銷售面積指住宅銷售面積，不包括財(cái)源東塔整體銷售。 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 天潤(rùn)置地未來(lái)五年住宅項(xiàng)目規(guī)模預(yù)測(cè)天潤(rùn)置地未來(lái)五年住宅項(xiàng)目規(guī)模預(yù)測(cè) 20062007200820092010 新開工 項(xiàng)目數(shù)量 12445 在建項(xiàng)目數(shù)量3491014 銷售面積 （萬(wàn)平米） 4.1914.1341.4772137.33 開復(fù)工面積 （萬(wàn)平米） 11.834.9116.6173.

36、3243.3 土地儲(chǔ)備面積 （萬(wàn)平米） 69.8198.3231.7241.783.3 注：住宅的新項(xiàng)目的開復(fù)工和土地儲(chǔ)備面積是按照每平米6000元計(jì)算，如果價(jià)格發(fā)生變化，那么土地面積應(yīng)進(jìn) 行相應(yīng)調(diào)整。 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 天潤(rùn)置地未來(lái)五年商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模預(yù)測(cè)天潤(rùn)置地未來(lái)五年商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模預(yù)測(cè) 20062007200820092010 新開工 項(xiàng)目數(shù)量 01211 在建項(xiàng)目數(shù)量12444 商業(yè)新增可出租 面積 （萬(wàn)平米） 0012.308 開復(fù)工面積 （萬(wàn)平米） 242831.325.729.1

37、 土地儲(chǔ)備面積 （萬(wàn)平米） 830.73021.76.7 1.除財(cái)源項(xiàng)目之外的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備和開復(fù)工面積都是按照每平米1.5萬(wàn)元的價(jià)格計(jì)算，如果價(jià)格發(fā) 生變化，土地面積應(yīng)同比發(fā)生改變； 2.財(cái)源東塔2007年竣工，共計(jì)10萬(wàn)平米；西塔2008年竣工，共計(jì)14萬(wàn)平米，其中可出租面積為12.3萬(wàn)平米。 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 天潤(rùn)置地未來(lái)五年物流項(xiàng)目規(guī)模預(yù)測(cè)天潤(rùn)置地未來(lái)五年物流項(xiàng)目規(guī)模預(yù)測(cè) 20062007200820092010 新開工 項(xiàng)目數(shù)量 00010 在建項(xiàng)目數(shù)量00011 新增

38、可出租面積 （萬(wàn)平米） 00000 開復(fù)工面積 （萬(wàn)平米） 0006.256.25 土地儲(chǔ)備面積 （萬(wàn)平米） 0012.56.250 1.2009年新開總銷售收入5億元的物流地產(chǎn)項(xiàng)目，共12.5萬(wàn)平米； 2.物流地產(chǎn)銷售價(jià)格為4000元/平方米。 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 天潤(rùn)置地集團(tuán)未來(lái)五年的財(cái)務(wù)和市場(chǎng)目標(biāo)天潤(rùn)置地集團(tuán)未來(lái)五年的財(cái)務(wù)和市場(chǎng)目標(biāo) 20062008年年20092010年年 財(cái)務(wù)目標(biāo)財(cái)務(wù)目標(biāo) 快速獲取資源和規(guī)模，以利潤(rùn)為核心 銷售收入：43.63億 凈利潤(rùn)：7.85億 凈資產(chǎn)：17.

39、76億 總資產(chǎn)：89.77億 資本運(yùn)營(yíng)和上市，維持穩(wěn)定收益 銷售收入：92.58億 凈利潤(rùn)：16.66億 凈資產(chǎn)：64.43億 總資產(chǎn)：160.51億 鞏固以北京為核心區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)，07年 底之前慎重?cái)U(kuò)張 增強(qiáng)天潤(rùn)置地品牌知名度和美譽(yù)度 成為北京房地產(chǎn)行業(yè)知名企業(yè) 在住宅、商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)方面 形成一定的開發(fā)規(guī)模和影響力 以北京為總部進(jìn)行區(qū)域擴(kuò)張 適度擴(kuò)張，進(jìn)行管理輸出和人才輸出 以住宅復(fù)制和產(chǎn)品研發(fā)為基礎(chǔ)，進(jìn)入 二三線城市發(fā)展 成為全國(guó)知名的房地產(chǎn)公司 市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo) 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月

40、5日 天潤(rùn)置地集團(tuán)未來(lái)五年的業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)天潤(rùn)置地集團(tuán)未來(lái)五年的業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo) 20062008年年20092010年年 業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo) 投入充足資源把財(cái)源國(guó)際項(xiàng)目做成精 品，奠定集團(tuán)發(fā)展和融資更高平臺(tái) 順利完成東胡灣項(xiàng)目，鍛煉隊(duì)伍 啟動(dòng)高碑店和其他45個(gè)住宅類項(xiàng)目 ，為集團(tuán)發(fā)展取得相應(yīng)現(xiàn)金回報(bào) 啟動(dòng)馬坊土地一級(jí)開發(fā)，部分二級(jí)開 發(fā)項(xiàng)目開始運(yùn)作，重點(diǎn)介入住宅和商業(yè) 地產(chǎn)和物流地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，進(jìn)行兩 個(gè)中等規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投入 利用區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市定位布局等 優(yōu)勢(shì)，提前控制一部分產(chǎn)業(yè)用地和土地 儲(chǔ)備，以次開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、 工貿(mào)地產(chǎn)和配套住宅等 取得10002000畝可供開發(fā)的

41、土地儲(chǔ) 備 全面開展馬坊新城房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)， 包括商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和配套住宅等 ，并在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，積極嘗試城 市綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù) 利用已經(jīng)取得的土地儲(chǔ)備重點(diǎn)在中高檔 住宅和商業(yè)地產(chǎn)方面運(yùn)作開發(fā)項(xiàng)目 到2010年形成年開發(fā)面積120萬(wàn)平米以 上住宅的能力 經(jīng)營(yíng)持有物業(yè)收入比例不斷上升，到10 年有5個(gè)中等規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開始和正在 投資，形成自身的物業(yè)經(jīng)營(yíng)能力 嘗試進(jìn)入房地產(chǎn)投資管理和其他收益穩(wěn) 定、風(fēng)險(xiǎn)可控的行業(yè) 進(jìn)入其他二三線城市，形成跨區(qū)域的開 發(fā)規(guī)模 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 天潤(rùn)

42、置地集團(tuán)未來(lái)五年的管理目標(biāo)天潤(rùn)置地集團(tuán)未來(lái)五年的管理目標(biāo) 20062008年年20092010年年 管理目標(biāo)管理目標(biāo) 加強(qiáng)集團(tuán)管控平臺(tái)建設(shè)，完善現(xiàn)有組 織架構(gòu) 財(cái)務(wù)管理能力大幅提高，資本運(yùn)營(yíng)能 力、融資能力、成本控制能力、預(yù)算管 理能力，達(dá)到行業(yè)領(lǐng)先水平 項(xiàng)目運(yùn)作能力、項(xiàng)目策劃和項(xiàng)目管理 能力等達(dá)到行業(yè)領(lǐng)先水平 人力資源管理體系完善，形成充足人 力資源儲(chǔ)備，形成有利于企業(yè)發(fā)展的核 心文化 建立較強(qiáng)的產(chǎn)品研發(fā)體系 建立和完善企業(yè)核心文化和價(jià)值觀 根據(jù)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、新業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)金 融等各個(gè)板塊建立事業(yè)部制板塊組織架 構(gòu)管理模式 加強(qiáng)公司管理控制體系，提高運(yùn)營(yíng)效 率，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)模式的異地復(fù)制 形成強(qiáng)有

43、力的投資規(guī)劃能力 完善系統(tǒng)化的績(jī)效考核 繼續(xù)完善企業(yè)核心文化 形成有效的戰(zhàn)略規(guī)劃能力 具備高效的資本運(yùn)作能力 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)目標(biāo)后續(xù)幾年可能需要不斷進(jìn)行修正財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)目標(biāo)后續(xù)幾年可能需要不斷進(jìn)行修正 p這樣的預(yù)測(cè)都是基于現(xiàn)有項(xiàng)目的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的判斷，如果現(xiàn)有項(xiàng)目的資金安排和 后續(xù)貸款流入有調(diào)整，那么開發(fā)計(jì)劃也將會(huì)受到影響； p開發(fā)計(jì)劃中的每年所需要的項(xiàng)目數(shù)量，是跟據(jù)單個(gè)項(xiàng)目的銷售額20億元或者30億元進(jìn)行的預(yù)測(cè)， 實(shí)際開發(fā)和投資拿地階段，可以根據(jù)實(shí)際銷售額的分析進(jìn)

44、行對(duì)于項(xiàng)目數(shù)量和開發(fā)計(jì)劃的微調(diào)； p住宅銷售面積、開復(fù)工面積和土地儲(chǔ)備都是根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目分期開發(fā)的思路進(jìn)行的預(yù)測(cè)，同時(shí)是 基于每平米6000元、每平米15000元的基礎(chǔ)上的推導(dǎo)，如果項(xiàng)目分期開發(fā)的計(jì)劃有變化或者銷 售均價(jià)發(fā)生變化，可以按照總銷售收入恒定的假設(shè)進(jìn)行修正； p開發(fā)計(jì)劃可能會(huì)受到外部國(guó)家政策和行業(yè)政策的影響，同時(shí)內(nèi)部的人員儲(chǔ)備、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組織等 內(nèi)部因素也會(huì)產(chǎn)生影響 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 目錄目錄 一、一、核心觀點(diǎn)匯總核心觀點(diǎn)匯總 二、集團(tuán)愿景和戰(zhàn)略目標(biāo)二、集團(tuán)愿景和戰(zhàn)略目標(biāo) 三、業(yè)務(wù)

45、戰(zhàn)略定位三、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位 四、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃四、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃 五、關(guān)鍵職能戰(zhàn)略五、關(guān)鍵職能戰(zhàn)略 六、戰(zhàn)略保障體系六、戰(zhàn)略保障體系 七、戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估七、戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 天潤(rùn)置地集團(tuán)的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位主要從三方面進(jìn)行分析天潤(rùn)置地集團(tuán)的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位主要從三方面進(jìn)行分析 天潤(rùn)置地天潤(rùn)置地 戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 確定細(xì)分產(chǎn)品和發(fā) 展重點(diǎn)等 價(jià)值鏈定位價(jià)值鏈定位 確定價(jià)值鏈環(huán)節(jié) 區(qū)域定位區(qū)域定位 區(qū)域定位和細(xì)分 市場(chǎng)定位 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集

46、團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 第一，在價(jià)值鏈環(huán)節(jié)選擇上，應(yīng)從房產(chǎn)開發(fā)向開發(fā)兼經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變。物業(yè)第一，在價(jià)值鏈環(huán)節(jié)選擇上，應(yīng)從房產(chǎn)開發(fā)向開發(fā)兼經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變。物業(yè) 經(jīng)營(yíng)能力的提升不僅可以保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，而且還是天潤(rùn)置地經(jīng)營(yíng)能力的提升不僅可以保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，而且還是天潤(rùn)置地 集團(tuán)未來(lái)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等業(yè)態(tài)的核心能力保障集團(tuán)未來(lái)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等業(yè)態(tài)的核心能力保障 200920082007 20102011 房地產(chǎn)當(dāng)年開盤銷售收入比例房地產(chǎn)當(dāng)年開盤銷售收入比例 物業(yè)經(jīng)營(yíng)和綜合服務(wù)收入比例物業(yè)經(jīng)營(yíng)和綜合服務(wù)收入比例 收入比例收入比例 浙江圣大建設(shè)

47、集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 案例研究一：新鴻基以物業(yè)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)作為自身主要利潤(rùn)來(lái)源，案例研究一：新鴻基以物業(yè)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)作為自身主要利潤(rùn)來(lái)源， 并在運(yùn)輸、基建、物流以及信息科技上進(jìn)行投資并在運(yùn)輸、基建、物流以及信息科技上進(jìn)行投資 核心業(yè)務(wù)為發(fā)展物業(yè)供銷售 及收租投資。 擁有由購(gòu)入土地、圖則設(shè)計(jì)、 建筑、機(jī)械工程、市務(wù)銷售 及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)所需的一 切人才。 相關(guān)業(yè)務(wù)包括酒店(投資及 管理)、保險(xiǎn)、金融業(yè)務(wù)。 投資香港的運(yùn)輸、基建及物 流項(xiàng)目。 透過(guò)屬下科技旗艦新意網(wǎng)集 團(tuán)，參與信息科技業(yè)務(wù)。 業(yè)務(wù)性質(zhì)業(yè)務(wù)性質(zhì)

48、浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 177億港元82.67億港元 從財(cái)務(wù)報(bào)表上可以看出，新鴻基集團(tuán)的物業(yè)銷售和物業(yè)經(jīng)營(yíng)租金收從財(cái)務(wù)報(bào)表上可以看出，新鴻基集團(tuán)的物業(yè)銷售和物業(yè)經(jīng)營(yíng)租金收 入兩塊占據(jù)了主要比例入兩塊占據(jù)了主要比例 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 案例研究二：恒基兆業(yè)的主要業(yè)務(wù)也包括了物業(yè)投資、物業(yè)管理、酒案例研究二：恒基兆業(yè)的主要業(yè)務(wù)也包括了物業(yè)投資、物業(yè)管理、酒 店、百貨、建筑和電訊等店、百貨、建筑

49、和電訊等 發(fā)展項(xiàng)目由自雇建筑、 工程及建造專才負(fù)責(zé) 設(shè)計(jì)、興建及管理。 但大部份建筑工程分 包承建，集團(tuán)則作為 總承建商。 建筑業(yè)務(wù)建筑業(yè)務(wù) 恒益負(fù)責(zé)管理所 有集團(tuán)發(fā)展之物業(yè)， 一般為期最少兩年， 期滿后，則擁有該等 項(xiàng)目之機(jī)構(gòu)可自由決 定繼續(xù)沿用本集團(tuán)之 管理服務(wù)或選擇其他 服務(wù)公司。目前，該 公司管理超過(guò)140個(gè) 由本集團(tuán)發(fā)展之物業(yè)/ 項(xiàng)目，共四萬(wàn)五千多 個(gè)單位，規(guī)模計(jì)由單 棟式住宅物業(yè)到大型 購(gòu)物商場(chǎng)，全部均位 于香港市區(qū)及市郊。 物業(yè)管理物業(yè)管理 開設(shè)了兩間三星級(jí)酒 店，此為設(shè)有362個(gè) 房間之香港麗東酒店 及176個(gè)房間之九龍 麗東酒店。 陸續(xù)在新界及九龍區(qū) 開設(shè)六間名為千色 店之百

50、貨公司。 酒店投資，百貨零售酒店投資，百貨零售 零售購(gòu)物商場(chǎng)及寫字 樓共占集團(tuán)投資物業(yè) 總樓面面積近八成， 其余為工業(yè)大廈，豪 宅及車位，全部均由 本集團(tuán)之物業(yè)管理隊(duì) 伍負(fù)責(zé)管理。 物業(yè)投資物業(yè)投資 恒基數(shù)碼科技有限公司 集中經(jīng)營(yíng)資訊科技業(yè)務(wù)， 其主要業(yè)務(wù)為提供資訊 娛樂(lè)及商業(yè)對(duì)客戶電子 商貿(mào)網(wǎng)站之名氣佳， 提供數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)之恒 基數(shù)據(jù)庫(kù)，為商廈及 住宅物業(yè)設(shè)計(jì)高科技網(wǎng) 絡(luò)基建之智慧居及 物色合適之高科技投資。 電訊及資訊科技業(yè)務(wù)電訊及資訊科技業(yè)務(wù) 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 從報(bào)表可以看出，恒基兆

51、業(yè)的物業(yè)銷售、租金兩塊收入也占據(jù)了從報(bào)表可以看出，恒基兆業(yè)的物業(yè)銷售、租金兩塊收入也占據(jù)了 65%以上的比例以上的比例 91.69億港元40.98億港元 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 天潤(rùn)置地集團(tuán)應(yīng)把房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)應(yīng)作為發(fā)展重點(diǎn)，地產(chǎn)開天潤(rùn)置地集團(tuán)應(yīng)把房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)應(yīng)作為發(fā)展重點(diǎn)，地產(chǎn)開 發(fā)和物業(yè)管理作為支持業(yè)務(wù)發(fā)和物業(yè)管理作為支持業(yè)務(wù) 天潤(rùn)置地集團(tuán)房地產(chǎn)天潤(rùn)置地集團(tuán)房地產(chǎn) 業(yè)務(wù)業(yè)務(wù) 房產(chǎn)開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)物業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理物業(yè)管理 戰(zhàn)略核心業(yè)務(wù)戰(zhàn)略核心業(yè)務(wù)戰(zhàn)略培育業(yè)務(wù)戰(zhàn)略培育業(yè)務(wù)支持業(yè)務(wù)支

52、持業(yè)務(wù) 集中優(yōu)勢(shì)資源，培養(yǎng)核 心競(jìng)爭(zhēng)能力，迅速做大 規(guī)模，打造資本平臺(tái) 未來(lái)重點(diǎn)考慮持有經(jīng)營(yíng)性 物業(yè)，平衡現(xiàn)金流，分散 開發(fā)業(yè)務(wù)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 通過(guò)提供持續(xù)改善的物業(yè) 管理服務(wù)，提升房地產(chǎn)業(yè) 務(wù)的品質(zhì)，密切與客戶的 聯(lián)系，提升品牌形象 地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā) 支持業(yè)務(wù)支持業(yè)務(wù) 通過(guò)一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的 方式獲取土地資源，為 后期二級(jí)市場(chǎng)開發(fā)奠定 基礎(chǔ) 1.天潤(rùn)置地應(yīng)優(yōu)先發(fā)展房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)；天潤(rùn)置地應(yīng)優(yōu)先發(fā)展房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)； 2.一級(jí)土地開發(fā)業(yè)務(wù)主要為房產(chǎn)開發(fā)目的而進(jìn)行；一級(jí)土地開發(fā)業(yè)務(wù)主要為房產(chǎn)開發(fā)目的而進(jìn)行； 3.雖然物業(yè)管理業(yè)務(wù)的市場(chǎng)吸引力及與天潤(rùn)置地資源及能力的匹配度都較低，

53、但考慮到物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)雖然物業(yè)管理業(yè)務(wù)的市場(chǎng)吸引力及與天潤(rùn)置地資源及能力的匹配度都較低，但考慮到物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā) 和物業(yè)持有業(yè)務(wù)的支持作用，可以適當(dāng)發(fā)展物業(yè)管理業(yè)務(wù)，主要為自身的房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)持有業(yè)務(wù)服務(wù)。和物業(yè)持有業(yè)務(wù)的支持作用，可以適當(dāng)發(fā)展物業(yè)管理業(yè)務(wù)，主要為自身的房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)持有業(yè)務(wù)服務(wù)。 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 在在2010年，天潤(rùn)置地集團(tuán)未來(lái)可定位于集房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)綜合服年，天潤(rùn)置地集團(tuán)未來(lái)可定位于集房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)綜合服 務(wù)和房地產(chǎn)投資管理為一身的房地產(chǎn)綜合投資集

54、團(tuán)務(wù)和房地產(chǎn)投資管理為一身的房地產(chǎn)綜合投資集團(tuán) 天潤(rùn)置地集團(tuán)天潤(rùn)置地集團(tuán) 房地產(chǎn)開發(fā)板塊房地產(chǎn)開發(fā)板塊綜合經(jīng)營(yíng)板塊綜合經(jīng)營(yíng)板塊房地產(chǎn)投資管理板塊房地產(chǎn)投資管理板塊 中高檔住宅開發(fā)為主，中高檔住宅開發(fā)為主， 跨區(qū)域連鎖復(fù)制跨區(qū)域連鎖復(fù)制 同時(shí)兼顧多業(yè)態(tài)以平同時(shí)兼顧多業(yè)態(tài)以平 衡風(fēng)險(xiǎn)并培育能力，以衡風(fēng)險(xiǎn)并培育能力，以 商業(yè)地產(chǎn)、物流商業(yè)地產(chǎn)、物流/地產(chǎn)地產(chǎn) 為主為主 商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓等 持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)持有物業(yè)經(jīng)營(yíng) 物業(yè)管理物業(yè)管理 集上述業(yè)務(wù)為一體的集上述業(yè)務(wù)為一體的 房地產(chǎn)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)房地產(chǎn)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù) 資產(chǎn)管理投資資產(chǎn)管理投資 集團(tuán)融資平臺(tái)集團(tuán)融資平臺(tái) 集團(tuán)投資平臺(tái)集團(tuán)投資平臺(tái)

55、 房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)基金 不動(dòng)產(chǎn)金融服務(wù)平臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)金融服務(wù)平臺(tái) 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 第二，在產(chǎn)品系列的選擇上，必須有一個(gè)清晰的理念，不能什第二，在產(chǎn)品系列的選擇上，必須有一個(gè)清晰的理念，不能什 么都做，什么都做不好么都做，什么都做不好 100% 200920082007 20102011 對(duì)于核心競(jìng)爭(zhēng)力沒有幫助，只 能簡(jiǎn)單取得現(xiàn)金流回報(bào)的項(xiàng)目 盡量少做或者不做 按照明確的發(fā)展戰(zhàn)略和提升自身核心競(jìng)爭(zhēng) 能力的目標(biāo)，去尋找、儲(chǔ)備和開發(fā)的土地 面積 選擇符合戰(zhàn)略定位的土地資源進(jìn)行儲(chǔ)備和開發(fā)，以便積極

56、主動(dòng)通過(guò)項(xiàng)目集中管理、集中精力、積累經(jīng)選擇符合戰(zhàn)略定位的土地資源進(jìn)行儲(chǔ)備和開發(fā)，以便積極主動(dòng)通過(guò)項(xiàng)目集中管理、集中精力、積累經(jīng) 驗(yàn)，從而形成核心競(jìng)爭(zhēng)力和復(fù)制能力，盡量避免非戰(zhàn)略性、對(duì)形成核心競(jìng)爭(zhēng)能力沒有幫助的項(xiàng)目。驗(yàn)，從而形成核心競(jìng)爭(zhēng)力和復(fù)制能力，盡量避免非戰(zhàn)略性、對(duì)形成核心競(jìng)爭(zhēng)能力沒有幫助的項(xiàng)目。 戰(zhàn)略不是放棄那些到手的機(jī)會(huì)，而是把握應(yīng)該努力的方向和關(guān)注重點(diǎn)可持續(xù)發(fā)展的業(yè)務(wù)和產(chǎn)品。戰(zhàn)略不是放棄那些到手的機(jī)會(huì)，而是把握應(yīng)該努力的方向和關(guān)注重點(diǎn)可持續(xù)發(fā)展的業(yè)務(wù)和產(chǎn)品。 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 結(jié)

57、合行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)吸引力和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，房產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)側(cè)重于中高結(jié)合行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)吸引力和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，房產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)側(cè)重于中高 檔住宅、商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)檔住宅、商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn) 房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品組合分析房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品組合分析 1 企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力 行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)吸引力行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)吸引力 戰(zhàn)略培育業(yè)務(wù)戰(zhàn)略培育業(yè)務(wù) 戰(zhàn)略輔助業(yè)務(wù)戰(zhàn)略輔助業(yè)務(wù) 戰(zhàn)略核心業(yè)務(wù)戰(zhàn)略核心業(yè)務(wù) 擇機(jī)退出或有選擇發(fā)展擇機(jī)退出或有選擇發(fā)展 4710 1 4 7 10 中高檔住宅中高檔住宅 寫字樓寫字樓 重點(diǎn)扶持：重點(diǎn)扶持： 集中集團(tuán)最好的資產(chǎn)設(shè)備 保證業(yè)務(wù)的銷售 優(yōu)化人員配置 獲取回報(bào)：獲取回報(bào)： 避免過(guò)多的追加投資 獲得短期現(xiàn)金回

58、報(bào)以支 持重點(diǎn)開發(fā)和重點(diǎn)扶持 的業(yè)務(wù) 考慮退出或有選擇發(fā)展：考慮退出或有選擇發(fā)展： 以破產(chǎn)、兼并等方式逐 步退出 有選擇地發(fā)展幾項(xiàng)業(yè)務(wù) 重點(diǎn)開發(fā)：重點(diǎn)開發(fā)： 擁有集團(tuán)最好的研究開 發(fā)力量 迅速開發(fā)業(yè)務(wù) 優(yōu)化人員配置 商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn) 高檔住宅高檔住宅 低檔住宅低檔住宅 物流地產(chǎn)物流地產(chǎn) 旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn) 工業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn) 高爾夫地產(chǎn)高爾夫地產(chǎn) 裝飾裝飾 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 結(jié)合行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)吸引力和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，物業(yè)經(jīng)營(yíng)持有重點(diǎn)側(cè)重商結(jié)合行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)吸引力和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，物業(yè)經(jīng)營(yíng)持有重點(diǎn)側(cè)重

59、商 業(yè)物業(yè)和寫字樓業(yè)物業(yè)和寫字樓 房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品組合分析房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品組合分析 1 企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力 行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)吸引力行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)吸引力 戰(zhàn)略培育業(yè)務(wù)戰(zhàn)略培育業(yè)務(wù) 戰(zhàn)略輔助業(yè)務(wù)戰(zhàn)略輔助業(yè)務(wù) 戰(zhàn)略核心業(yè)務(wù)戰(zhàn)略核心業(yè)務(wù) 擇機(jī)退出或有選擇發(fā)展擇機(jī)退出或有選擇發(fā)展 4710 1 4 7 10 寫字樓寫字樓 重點(diǎn)扶持：重點(diǎn)扶持： 集中集團(tuán)最好的資產(chǎn)設(shè)備 保證業(yè)務(wù)的銷售 優(yōu)化人員配置 獲取回報(bào)：獲取回報(bào)： 避免過(guò)多的追加投資 獲得短期現(xiàn)金回報(bào)以支 持重點(diǎn)開發(fā)和重點(diǎn)扶持 的業(yè)務(wù) 考慮退出或有選擇發(fā)展：考慮退出或有選擇發(fā)展： 以破產(chǎn)、兼并等方式逐 步退出 有選擇地發(fā)展幾項(xiàng)業(yè)務(wù) 重點(diǎn)開發(fā)：重點(diǎn)開發(fā)： 擁有

60、集團(tuán)最好的研究開 發(fā)力量 迅速開發(fā)業(yè)務(wù) 優(yōu)化人員配置 商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè) 酒店酒店 酒店公寓酒店公寓 浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告浙江圣大建設(shè)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 第1頁(yè)保密文件，版權(quán)所有2021年5月5日 產(chǎn)品定位分析總結(jié)產(chǎn)品定位分析總結(jié) 天潤(rùn)置地集團(tuán)房地產(chǎn)天潤(rùn)置地集團(tuán)房地產(chǎn) 業(yè)務(wù)業(yè)務(wù) 房產(chǎn)開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)物業(yè)經(jīng)營(yíng)持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)持有物業(yè)管理物業(yè)管理 戰(zhàn)略核心業(yè)務(wù)戰(zhàn)略核心業(yè)務(wù)戰(zhàn)略培育業(yè)務(wù)戰(zhàn)略培育業(yè)務(wù)支持業(yè)務(wù)支持業(yè)務(wù) 重點(diǎn)發(fā)展中高檔住宅，重點(diǎn)發(fā)展中高檔住宅， 積極培育商業(yè)地產(chǎn)和物積極培育商業(yè)地產(chǎn)和物 流地產(chǎn)。集中優(yōu)勢(shì)資源，流地產(chǎn)。集中優(yōu)勢(shì)資源， 培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)能力，迅培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)能力，